不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)計(jì)算題

例題搜集了甲、乙兩個(gè)交易實(shí)例。甲交易實(shí)例房地產(chǎn)的建筑面積200m2，成交總價(jià)80萬元人民幣，分3期付款，首期付16萬元人民幣，第二期于半年后付32萬元人民幣，余款32萬元人民幣于1年后付清。乙交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積2500平方英尺，成交總價(jià)15萬美元，于成交時(shí)一次性付清。如果選取該兩個(gè)交易實(shí)例為可比實(shí)例，請(qǐng)?jiān)趯?duì)其成交價(jià)格進(jìn)行有關(guān)比較、修正和調(diào)整之前進(jìn)行“建立比較基準(zhǔn)”處理。（通過調(diào)查得知乙交易實(shí)例房地產(chǎn)(或該類房地產(chǎn))的建筑面積與使用面積的關(guān)系為1平方英尺建筑面積=0.75平方英尺使用面積；假設(shè)當(dāng)時(shí)人民幣的年利率為8%，人民幣與美元的市場匯率為1美元=7.7395元人民幣）解：對(duì)該兩個(gè)交易實(shí)例進(jìn)行建立比較基準(zhǔn)處理，包括統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價(jià)、統(tǒng)一幣種和貨幣單位、統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。

(1)統(tǒng)一付款方式。如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)則：乙總價(jià)=15萬美元(2)統(tǒng)一采用單價(jià)。甲單價(jià)=764200/200=3821.00元人民幣/m2建筑面積乙單價(jià)=150000/2500=60.00美元/平方英尺使用面積(3)統(tǒng)一幣種和貨幣單位。甲單價(jià)=764200/200=3821.00元人民幣/m2建筑面積乙單價(jià)=60×7.7395=464.37元人民幣/平方英尺使用面積(4)統(tǒng)一面積內(nèi)涵。甲單價(jià)=764200/200=3821.00元人民幣/m2建筑面積乙單價(jià)=464.37×0.75=348.28元人民幣/平方英尺建筑面積(5)統(tǒng)一面積單位。如果以m2為基準(zhǔn)，由于1平方英尺=0.09290304m2則：甲單價(jià)=764200/200=3821.00元人民幣/m2建筑面積乙單價(jià)=348.28元人民幣/0.09290304平方米=3748.85元人民幣/m2建筑面積例子例1：某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為2500元/m2，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。請(qǐng)計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格。例2：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2325元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。例3：某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在買賣合同中約定買方付給賣方2625元/m2,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方、買方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。請(qǐng)求取該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格。例1：解：賣方實(shí)際得到的價(jià)格計(jì)算如下：賣方實(shí)際得到的價(jià)格=正常成交價(jià)格-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=2500-2500×7%=2325(元/m2)買方實(shí)際付出的價(jià)格計(jì)算如下：買方實(shí)際付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=2500+2500×5%=2625(元/m2)例2：解：例3：解：例子例1：某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價(jià)格為1800元/m2，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6,74.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2005年1月1日為100)。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格。例2：某宗房地產(chǎn)2007年6月1日的價(jià)格為2000元/m2,現(xiàn)需要將其調(diào)整到2007年10月1日。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2007年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為99.6，94.7,96.7,105.0,109.2,112.5,118.1(均以上個(gè)月為100)。請(qǐng)計(jì)算該宗房地產(chǎn)2007年10月1日的價(jià)格。例1：解：

(1)交易日的價(jià)格指數(shù)為：76.7,估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)為：98.1,從以2005年1月1日為100,一句話可以判斷為定基價(jià)格指數(shù)。

(2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格=1800×(98.1/76.7)=2302.22元/m2例2：解：

(1)交易日的下一個(gè)月的價(jià)格指數(shù)為：105.0,估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格指數(shù)為：118.1,從“均以上個(gè)月為100”,一句話可以判斷為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。

(2)

溫馨提示：做此類題的關(guān)鍵是：

(1)確定價(jià)格指數(shù)類型，如果有“以某年某月某日為100”一句話，必為定基價(jià)格指數(shù)；如果有“均以上個(gè)月為100”的字眼，必為環(huán)比價(jià)格指數(shù)；

(2)如果為定基價(jià)格指數(shù)，要會(huì)正確選擇交易日和估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的價(jià)格指數(shù)；

(3)如果為環(huán)比價(jià)格指數(shù)，要選交易日下一個(gè)月的價(jià)格指數(shù)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)價(jià)格指數(shù)“段”，剩下的工作就是數(shù)字游戲。某宗可比實(shí)例房地產(chǎn)2007年1月30日的價(jià)格為1000美元/m2,該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格變動(dòng)平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2007年1月30日為1美元=7.8450元人民幣,2007年9月30日為1美元=7.7050元人民幣。請(qǐng)將該可比實(shí)例的價(jià)格調(diào)整到2007年9月30日。解：1000×7.8450×(1+0.2%)8=7971.40(元人民幣／m2)例子溫馨提示如果匯率給出兩個(gè)，如何選取匯率要看：如果基準(zhǔn)價(jià)格變動(dòng)是以人民幣為準(zhǔn)，要選交易日對(duì)應(yīng)的匯率；如果基準(zhǔn)價(jià)格變動(dòng)是以外幣為準(zhǔn)，要選估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的匯率。

為評(píng)估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價(jià)格，在該寫字樓附近調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：表中的交易情況中，正(負(fù))值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高(低)于正常市場的價(jià)格幅度；房地產(chǎn)狀況中，正(負(fù))值表示可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況優(yōu)(劣)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況導(dǎo)致的價(jià)格差已幅度。另假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2005年3月1日為1：8.4，2005年10月1日為1：8.3；該寫字樓以人民幣為基準(zhǔn)的市場價(jià)格2005年1月1日至2005年2月1日基本不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試測算該寫字樓2005年10月1日的正常市場價(jià)格。例題項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000元人民幣/m2650美元/m2

5500元人民幣/m2成交日期2005.1.12005.3.12005.7.1交易情況+2％+5％-3％房地產(chǎn)狀況-8％-4％+6％解：(1)所用公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

(2)求A寫字樓的比準(zhǔn)價(jià)格VA

(3)求B寫字樓的比準(zhǔn)價(jià)格VB(4)求C寫字樓的比準(zhǔn)價(jià)格VC(5)求平均比準(zhǔn)價(jià)格項(xiàng)目可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格2700元人民幣/m24200元人民幣/m2

3900元人民幣/m2成交日期2005.5.302005.8.302005.9.30交易情況-2％0+1％月份45678910價(jià)格指數(shù)10092.498.398.6100.3109.0106.8作業(yè)1

房地產(chǎn)狀況權(quán)重估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素10.510010510080因素20.3100100110120因素30.2100120100100為評(píng)估某商品住宅2005年10月30日的正常市場價(jià)格，在該住宅附近調(diào)查選擇了A、B、C三宗類似住宅交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：試?yán)蒙鲜鲑Y料測算該商品住宅2005年10月30日的價(jià)格。

(1)可比實(shí)例的成交價(jià)格、成交日期、交易情況，見表1

(2)該類住宅2005年4月至10月的價(jià)格指數(shù)，見表2(3)房地產(chǎn)狀況判斷結(jié)果，見表3解：(1)所用公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)(2)求可比實(shí)例A比準(zhǔn)價(jià)格VA

(3)求可比實(shí)例B的比準(zhǔn)價(jià)格VB(4)求可比實(shí)例C的比準(zhǔn)價(jià)格VC(5)求平均比準(zhǔn)價(jià)格作業(yè)2

需要評(píng)估某商品住宅在l996年11月1日的正常價(jià)格，在該住宅附近地區(qū)調(diào)查選取A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下表：

上表交易情況中，負(fù)值表不低于正常價(jià)格的幅度，正值表示高于正常價(jià)格的幅度。區(qū)域因素、個(gè)別因素中，以估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素和個(gè)別因素為基準(zhǔn)，負(fù)值表示劣于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的因素對(duì)價(jià)格影響的幅度。另知1995年8月人民幣幣對(duì)美元的市場匯價(jià)為1美元＝8.5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場匯價(jià)為1美元＝8.3元人民幣。1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月下降3％。試?yán)蒙鲜鲑Y料估計(jì)該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價(jià)(如需計(jì)算平均值，請(qǐng)采用簡單算術(shù)平均法)。

解：(1)所用公式：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)(2)求可比實(shí)例A比準(zhǔn)價(jià)格VA

(3)求可比實(shí)例B的比準(zhǔn)價(jià)格VB(4)求可比實(shí)例C的比準(zhǔn)價(jià)格VC(5)求平均比準(zhǔn)價(jià)格三、凈收益在若干年有變化的公式1、收益年為有限年的公式公式的前提條件：(1)凈收益在前t年有變化，分別為A1、A2、…、At，在t年之后無變化，均為A；(2)報(bào)酬率Y不變，且大于0；收益年限為有限年。2、收益年為無限年的公式公式的前提條件：(1)凈收益在前t年有變化，分別為A1、A2、…、At，在t年之后無變化，均為A；(2)報(bào)酬率Y不變，且大于0；收益年限為無限年。例7：某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從第六年到38年，每年凈收益穩(wěn)定在35萬元左右，報(bào)酬率為10%。計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。答案：300.86萬元例8：上例中如果收益年限為無限年，其他條件不變。計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。答案：310.20萬元四、凈收益按一定的數(shù)額遞增的公式1、收益年為有限年的公式公式的前提條件：(1)凈收益第一年為A，其他按數(shù)額b逐年遞增；(2)報(bào)酬率Y不變，且大于0；(3)收益年限為有限年2、收益年為無限年的公式公式的前提條件：(1)凈收益第一年為A，其他按數(shù)額b逐年遞增，；(2)報(bào)酬率Y不變，且大于0；(3)收益年限為無限年。例9：預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來第一年凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為50年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。求該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。答案：348.41萬元例10：上例中如果收益年限為無限年，其他條件不變。計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價(jià)格。答案：360萬元例11：預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年凈收益為25萬元，此后每年以上一年為基數(shù)減少2萬元，報(bào)酬率為6%，計(jì)算合理經(jīng)營年限及收益價(jià)格。解：根據(jù)假設(shè)條件：n≤A/b＋1，當(dāng)n＝A/b＋1時(shí)，n為合理經(jīng)營年限

n＝25/2＋1＝13.5年該宗房地產(chǎn)在13.5年時(shí)的凈收益為：A－(n－1)×b＝25－12.5×2＝0萬元該宗房地產(chǎn)在14年時(shí)的凈收益為：A－(n－1)×b＝25－14×2＝－1萬元由此可見：該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營年限為13.5年收益價(jià)格計(jì)算：注意：n要用合理經(jīng)營期限。例16：某宗房地產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格為2000元/m2，年凈收益為200元/m2，報(bào)酬率為10%。已知該地區(qū)將興建一座大型火車站，該火車站將在6年后建成投入使用。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)價(jià)格為5000元/m2。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格將達(dá)到5000元/m2。求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。解：A＝200元/m2，t＝6年，Y＝10%，V6＝5000元/m2例17：某出租寫字樓，目前房地產(chǎn)市場不景氣，但預(yù)測3年后會(huì)回升。因此，該寫字樓現(xiàn)行市場租金較低，年出租凈收益為500萬元，預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)仍然維持在該水平，而等到3年后市場回升，其轉(zhuǎn)售價(jià)格高達(dá)7950萬元，銷售稅為售價(jià)的6%。如果投資該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。求該寫字樓的現(xiàn)價(jià)值。解：A＝500萬元，t＝3年，Y＝10%，期末轉(zhuǎn)售收益Vt＝7950(1－6%)例18：某出租舊辦公樓的租約尚有2年到期，此后2年中，每年可收取租金80萬元(沒有費(fèi)用支出)，到期后要拆除作為商業(yè)用地。預(yù)計(jì)作為商業(yè)用地的價(jià)值為1100萬元，拆除費(fèi)用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。求該舊辦公樓的價(jià)值。解：A＝80萬元，t＝2年，Y＝10%，Vt＝1100－50例19：預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益為55萬元、60萬元，兩年后的價(jià)格上漲5%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。求該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值。解：t＝2，A1＝55萬元，A2＝60萬元，Y＝10%，△＝5%，Vt＝V(1＋5%)

得V＝753.30萬元例20：某商店的土地使用年限為40年，從2001年10月1日起計(jì)。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2002年10月出租，租賃期為5年，可出租的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫時(shí)空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營費(fèi)用為25%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。測算該商場2005年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。解：分析(1)要測算2005年的正常價(jià)格，可以將始時(shí)點(diǎn)設(shè)在05年，因?yàn)閺?2年10月1日開始出租，租期為5年。因此，05年后剩余租期為2年，即06年、07年，從08年后認(rèn)為是空置；(2)因?yàn)橐獪y算05的價(jià)格，所以剩余期限為40-4年＝36年；(3)從下圖很容易得出A1和A2均為32.40萬元；A為36萬元，t＝2年，n為36年。解：(1)商店一層價(jià)格測算租賃期限內(nèi)年凈收益＝200m2×180元/m2×(1－25%)×12＝32.40萬元租賃期限外年凈收益＝200m2×200元/m2×(1－25%)×12＝36萬元解：（2）商店二層價(jià)格測算年凈收益＝200×120×(1－25%)×12＝21.60萬元

（3）計(jì)算該商店的正常價(jià)格

375.69＋229.60＝604.90萬元例21：某公司3年前與該寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500m2，約定租賃期為10年，月租金固定不變，為75元/m2?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，計(jì)算目前承租人權(quán)益的價(jià)值。提示：有租約限制下的價(jià)值、無租約限制下的價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者的關(guān)系是：有租約限制下的價(jià)值=無租約限制下的價(jià)值-承租人權(quán)益價(jià)值解：從題意也可以得出(1)n＝剩余租期＝10－3＝7年(2)年凈收益A＝(100-75)×500×12個(gè)月＝15萬元(3)Y＝折現(xiàn)率＝10%(4)例22：某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，判斷其未來每年的凈收益基本保持固定不變，通過測算得知未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，報(bào)酬率為10%。求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。解：分析本題只給出了4年的凈收益，但其他年份的凈收益A沒有給出，因此應(yīng)先求出其他年份的凈收益A值，求A的方法，可以用4年的凈收益求簡單算術(shù)平均值，也可以用資本化公式計(jì)算。

(1)求取A值簡單算術(shù)平均法求A＝25萬元利用資本化公式計(jì)算A=25.02萬元

(2)計(jì)算收益價(jià)格實(shí)例1：某旅館需要估價(jià)，據(jù)調(diào)查該旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實(shí)收50元，年平均空房率為30%，該旅館營業(yè)平均每月花費(fèi)14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次旅館一般床價(jià)為每床每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費(fèi)用，平均占每月收入的30%；該類房地產(chǎn)的資本化率為10%。求該旅館的價(jià)值。實(shí)例2：某宗房地產(chǎn)建成于2001年，此后收益期限為48年；2002年底至2005年底分別獲得凈收益83萬元、85萬元、90萬元、94萬元；預(yù)計(jì)2006年底到2008年底可分別獲得凈收益94萬元、93萬元、96萬元。從2009年底每年可獲得的凈收益將穩(wěn)定在95萬元，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。求該類房地產(chǎn)2005年的價(jià)格。實(shí)例1解：本題給出兩種測算凈收益的資料，一是該旅館的資料，二是一般資料。由于凈收益為客觀凈收益，不是個(gè)別凈收益。因此，要用第二套資料測算凈收益。(1)年有效毛收入＝300×45×365×(1－20%)＝394.20萬元(2)年運(yùn)營費(fèi)用＝394.2×30%＝118.26萬元(3)年凈收益＝394.20－118.26＝275.94萬元(4)旅館價(jià)值＝275.94/10%＝2759.4萬元實(shí)例2解：本題的關(guān)鍵是確定Ai和t值。由題意可知估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2005年底。因此，未來收益應(yīng)為2005年以后的凈收益，故Ai為2006年至2008年的凈收益，A為2009年底以后的年凈收益。t＝3年注意：總年限為48年，其中2005年以前4年為已過去年限，應(yīng)扣除，剩余年限為44年。作業(yè)1：6年前，甲提供一宗土地面積為1000m2、使用年限為50年的土地，乙出資300萬元人民幣，合作建設(shè)3000m2的房屋。房屋建設(shè)期為2年，建成后，其中1000m2歸甲方所有，2000m2由乙方使用20年，