天士力淮安項目市場調(diào)研及定位報告

天士力淮安工程市場調(diào)研及定位報告瑞爾特房地產(chǎn)參謀機構(gòu)2024年6月1目錄第一部分市場調(diào)查研究第二部分項目定位及規(guī)劃設想PART1城市投資環(huán)境分析PART2城市房地產(chǎn)市場分析PART3區(qū)域房地產(chǎn)市場分析PART1地塊分析及運營思路PART2工程定位PART3規(guī)劃設想第三部分項目開發(fā)模擬2第一局部市場調(diào)查研究

城市投資環(huán)境分析PART14淮安位于長三角和淮海兩大經(jīng)濟圈，地理區(qū)位優(yōu)越。下轄清河、清浦、淮陰、楚州4區(qū)和漣水、洪澤、盱眙、金湖4縣?；窗彩械靥幗K省北部中心地域，面積10072平方公里，人口524萬。市區(qū)建成區(qū)面積80平方公里，人口83萬。一、城市解讀5一、城市解讀清浦新城——淮安中心城市的商住新區(qū)和休閑娛樂中心高檔居住區(qū)商務辦公區(qū)生活配套區(qū)生態(tài)休閑區(qū)綜合商貿(mào)區(qū)物流發(fā)展區(qū)預留用地高教園區(qū)清浦新城總規(guī)圖天士力淮安項目清浦最大的優(yōu)勢在于區(qū)位，作為淮安的南大門，交通便利，并具備空間優(yōu)勢，將建設成為現(xiàn)代物流中心、配送中心、倉儲中心。清浦新城將逐步打造成淮安中心城市的商住新區(qū)和休閑娛樂中心。清浦新城規(guī)劃的實施將有力促進工程所在區(qū)域的開展，打造景觀資源，逐漸完善生活配套設施；提高區(qū)域市場認知度，促進區(qū)域房地產(chǎn)市場開展。6二、城市經(jīng)濟淮安經(jīng)濟快速增長，房地產(chǎn)市場處于飛速開展階段。1、淮安近年來GDP及增長率近幾年淮安GDP增速均超過10%，2024年達13.5%，為1030億元。2、淮安近年來財政收支情況2024年、2024年財政收入增速超過30%，2024年受金融危機影響增長率為25%。7二、城市經(jīng)濟淮安經(jīng)濟快速增長，房地產(chǎn)市場處于飛速開展階段。3、淮安近年來城鎮(zhèn)人均可支配收入2024年城鎮(zhèn)居民可支配收入已經(jīng)突破15000元大關(guān)，到達15646元。4、淮安近年來居民儲蓄增長情況2024年居民儲蓄到達450億元。8三、投資環(huán)境分析結(jié)論1、城市開展空間較大：2、宏觀經(jīng)濟支持房地產(chǎn)開展：3、居民購房能力不斷增強：淮安作為蘇北交通樞紐城市，城市吸附能力不斷增強，特別是對周邊農(nóng)村人口的吸引，城市規(guī)模具備可持續(xù)擴張能力。近年來淮安GDP年平均增幅超過15%，09年GDP總額到達1030億元。根據(jù)國際通用衡量標準計算，淮安目前處于房地產(chǎn)快速開展階段。財政收入保持高速增長，政府加大對城市建設和市政配套的持續(xù)投入，促進城市形象的提升，有利于房地差需求的引導。近年來淮安城鎮(zhèn)居民人均可支配收入持續(xù)快速增長，居民的消費能力、消費意識全面提升，促使更多市民參加到購房行列。9

城市房地產(chǎn)市場分析PART210一、房地產(chǎn)政策在政策密集調(diào)控下，市場正向政府預期的方向開展。在眾多的樓市調(diào)控政策中，影響最大的是：4月17日國務院的新政，業(yè)內(nèi)稱“國十條〞。影響深遠的“國十條〞：(一〕統(tǒng)一思想，提高認識?！捕辰⒖己藛栘煓C制?！踩硨嵭懈鼮閲栏竦牟町惢》啃刨J政策?！菜摹嘲l(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用?！参濉吃黾泳幼∮玫赜行Ч┙o?！擦痴{(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)?！财摺炒_保完成2024年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。〔八〕加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。〔九〕加大交易秩序監(jiān)管力度。〔十〕完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。政策分析：新政“國十條〞，主要針對房價上漲過快的一線城市，重點遏制投機性購房，同時防范房地產(chǎn)泡沫向二三線城市蔓延。目前市場成交大幅下滑，一線城市房價已經(jīng)出現(xiàn)松動；由于淮安房地產(chǎn)市場價格整體不存在虛高，所以本次調(diào)控影響主要在心理上，短期內(nèi)市場由供需兩旺向觀望轉(zhuǎn)變，預計本輪調(diào)控影響將持續(xù)1年左右，到明年年中市場將逐步回暖，并開始新一輪行情。11二、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)一級市場，2024年土地市場“井噴〞1、淮安近年來土地成交信息從土地供給量來看，2024年成交量呈“井噴式〞激增，并且單幅大面積土地有所增加，大盤趨勢明顯。12二級市場，2024年市場供銷兩旺2、淮安近年來新上市商品房供銷情況2024年淮安市商品房的供銷比為1.26:1，2024年供銷比為2.08:1，2024年供銷比為0.89:1。2024年商品房供銷兩旺，成交量高于上市量，呈現(xiàn)供不應求的態(tài)勢。二、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)13商品房成交均價平穩(wěn)上漲，市場理性、健康。從月銷售均價表現(xiàn)來看，2024年全年價格平穩(wěn)上漲。由于近郊房源大量上市，整體成交均價并未出現(xiàn)大幅飆升，價格理性、市場健康。3、2024.02-2024.02淮安城區(qū)商品房月成交均價數(shù)據(jù)來源：淮安市房管局、?淮安市房地產(chǎn)市場月度綜述?備注：中心城區(qū)范圍為清河區(qū)、清浦區(qū)

二、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)14市場潛在供給量較大二、房地產(chǎn)市場表現(xiàn)淮安整個市場可預見的潛在供給量近1500萬平方米，按照5年開發(fā)完成，年供給量將在300萬平方米左右。市場將呈現(xiàn)供需根本平衡、投資需求與剛性需求并重的態(tài)勢。4、淮安市四區(qū)未來潛在供給量備注：以上數(shù)據(jù)為清河區(qū)、清浦區(qū)、開發(fā)區(qū)和淮陰區(qū)4個區(qū)的數(shù)據(jù)15三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多家一線地產(chǎn)商登陸淮安國內(nèi)一線地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)登陸淮安開發(fā)商開發(fā)樓盤建筑面積（萬平方米）萬達萬達城市廣場75綠地綠地世紀城300恒大恒大名都92綠城洽談中，未公開萬科洽談中，未公開融僑已拿三塊地，未公開國內(nèi)一線地產(chǎn)商陸續(xù)登陸淮安，一方面帶來淮安房地產(chǎn)整體開發(fā)水平的快速提升，另一方面也將加劇市場的競爭，對中小開發(fā)商形成擠壓。16四、市場分析結(jié)論淮安房地產(chǎn)市場總體描述1、房地產(chǎn)調(diào)控向政府預期的方向開展，新一輪行情將出現(xiàn)在1年后：2024年4月17日“國十條〞出臺，房貸收緊，購置資格限制，遏制了投資投機性購房，減少了改善型需求，短期內(nèi)市場進入觀望期，根本結(jié)束了非理性炒作狀態(tài)，市場向政府預期的方向理性開展；預計將在1年后迎來新一輪上升行情。2、土地供給量較大，有效降低了開發(fā)本錢：2024年土地交易量井噴式增長，多幅大面積地塊上市，未來商品房供給量較大；由于近郊土地的大量供給，土地成交均價未現(xiàn)大幅上漲，土地本錢相對不高，未來商品房的本錢得以控制。3、商品房市場由供需兩旺進入短期觀望階段：2024年商品房市場去化量大，去化速度塊，市場供不應求，價格平穩(wěn)上漲；目前市場受新政的影響，短期內(nèi)進入觀望。此階段正是本工程做好產(chǎn)品的時機，工程上市時正是市場恢復正常狀態(tài)時。4、一線地產(chǎn)商的加盟，將提升整體開發(fā)水平：國內(nèi)一線地產(chǎn)開發(fā)商加速布局淮安，將直接提升淮安房地產(chǎn)開發(fā)水平，也將對中小開發(fā)商形成擠壓，對開發(fā)商的專業(yè)水平提出了更高要求。17

區(qū)域房地產(chǎn)市場分析PART318劃分依據(jù)：該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)工程在本案銷售過程中會產(chǎn)生直接競爭，而其他區(qū)域?qū)Ρ景赣绊懖幻黠@。周邊樓盤：恒大名都、華德力·運河城、金滿·華府、京河灣、中央美地、月季花園、學林雅苑、金榜花園、東方豪城。調(diào)研時間：數(shù)據(jù)采集時間為2024年5月17日。備注：本報告將著重分析運河城、恒大名都、京河灣。運河城運河福邸金滿華府本案恒大名都京河灣中央美地月季花園學林雅苑金榜花園東方豪城區(qū)域界定本工程競爭樓盤主要分布在清浦新城和高教園區(qū)19板塊房地產(chǎn)工程潛在供給量研究數(shù)據(jù)來源：淮安網(wǎng)上樓市一、板塊概況板塊內(nèi)潛在供給量較大，存在一定的競爭。20截止2024年5月上旬，板塊內(nèi)可以預見的潛在供給量289.76萬㎡，除去少量商業(yè)面積外，住宅供給套數(shù)預計在23000套左右。根本信息工程鳥瞰圖工程實景圖項目地址淮海南路188號開發(fā)商淮安華德力置業(yè)有限公司聯(lián)系電目顧問世聯(lián)地產(chǎn)占地面積29.4萬㎡容積率1.7建筑面積56萬㎡價格小高層：3800元/㎡

，多層：4100元/㎡

物業(yè)管理淮安愛家周邊配套農(nóng)行，江蘇銀行，啟英外校，城南小學，清浦小學，城南幼兒園物管費小高層：1.3元/㎡·月多層：0.8元/㎡·月二、競爭個案1、華德力·運河城21詳細信息市政配套市政公園、公交線路（1、14、17、22、23、83路）項目配套項目自帶商業(yè)、會所。戶型面積69.5㎡一房，82-85㎡兩房，119-129㎡三房。建筑形態(tài)多層花園洋房，退臺花園洋房，疊加別墅，小高層，高層。建筑風格新古典建筑主義。園林景觀3300㎡中央萊茵湖，主入口軸線景觀，中心湖景觀，庭院景觀，商業(yè)街景觀。項目推廣利用項目規(guī)模、市政公園、運河資源等因素，依靠大牌、報紙、公交車身、短信、DM直郵、房展會等宣傳手段來推廣項目?？萍寂c新材料中空玻璃。形象定位淮海路·56萬平米異域風情城邦。專業(yè)度與口碑在淮安清浦區(qū)比較有影響力和認知度。客群現(xiàn)狀年齡段：集中在30-50歲之間；客群區(qū)域：以清浦區(qū)為主；客戶職業(yè)：以私營業(yè)主、公務員、企業(yè)中層管理人員為主；購房總價區(qū)間為30-50萬；以改善性自住為主，部分投資。市場表現(xiàn)一期于2009年11月起至今共推出263套，分兩批推出，截至2010年5月17日已銷售194套，銷售率為73.76%。（以上數(shù)據(jù)來自于淮安網(wǎng)上樓市）二、競爭個案1、華德力·運河城22根本信息工程實景圖項目地址柯山路與北京南路交界處開發(fā)商恒大地產(chǎn)聯(lián)系電話-銷售代理易居中國占地面積460畝，30.7萬㎡價格-總建面積92萬㎡項目配套會所、商業(yè)等容積率3.0周邊配套啟英外校，城南小學，銀行，第二醫(yī)院分院工程示意圖二、競爭個案2、恒大名都23根本信息工程鳥瞰圖工程售樓處項目地址北京南路，柯山路路口開發(fā)商淮安市豪威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)系電83825555銷售代理上海泰風地產(chǎn)策略占地面積89105㎡容積率1.7總建面積151369㎡價格3500元/㎡（多層）物管費0.85元/㎡·月（多層）周邊配套城南幼兒園，城南小學，清浦小學，啟英外校，農(nóng)貿(mào)市場，超市，銀行，醫(yī)院。二、競爭個案3、京河灣24詳細信息市政配套市政公園、醫(yī)院、學校、公交線路（15、53、88路）項目配套商業(yè)街、會所戶型面積82㎡兩房、112㎡三房。建筑形態(tài)多層、小高層、商業(yè)建筑風格北美風情現(xiàn)代簡約風格園林景觀紅旗渠，柴米河生態(tài)水系，景觀走廊，親水廣場，文化小品。項目推廣利用戶型優(yōu)勢、項目品質(zhì)、自然資源等因素，依靠大牌、車身廣告、報紙、房展會等宣傳手段來推廣?？萍寂c新材料中空玻璃形象定位私家雙重庭院尊享雙公園自然生活專業(yè)度與口碑專業(yè)度一般，在清浦區(qū)本地接受度較高，口碑較好?？腿含F(xiàn)狀以清浦區(qū)客戶為主，年齡集中在25-45歲之間，多數(shù)為私營業(yè)主、周邊居民和企事業(yè)單位員工，接受總價范圍25-40萬之間，屬于剛性需求。市場表現(xiàn)項目于2010年4月份開盤，首批推出135套房源，已銷售近100套房源，客戶幾乎均為首次置業(yè)，貸款影響不大。（以上數(shù)據(jù)來自于淮安網(wǎng)上樓市）二、競爭個案3、京河灣25三、綜合分析板塊市場總述1、板塊內(nèi)集中了近十個樓盤，將成為淮安房地產(chǎn)熱點板塊：板塊屬于房地產(chǎn)新興板塊，隨著清浦新城建設的推進，本區(qū)域?qū)⒊蔀榛窗卜康禺a(chǎn)熱點板塊；板塊內(nèi)商品房供給主要從2024年底開始，且多個樓盤集中面市，形成了一定的板塊聯(lián)動；同時各樓盤之間存在一定競爭。2、板塊內(nèi)以剛性需求為主，市場健康，具備可持續(xù)開展動力：

板塊內(nèi)的客戶以剛性需求為主，投資比例較小，去化速度較快。3、板塊內(nèi)商品房定位以中檔、低檔為主，為本工程的定位提供了參考：以普通商品房為主，定位為中低檔為主；戶型設計以經(jīng)濟型、緊湊型為主，根本符合市場的需求。26第二局部工程定位及規(guī)劃設想

地塊分析及運營思路PART128大學城南擴本案工程位于淮安市清浦區(qū)柯山路，距離淮海路中心商圈約4公里，距楚秀園約2公里，北依京杭大運河，屬于清浦新城中央居住區(qū)?；春Ｂ飞倘λ煽贑BD缽池山公園楚秀園實小分校恒大商業(yè)汽車南站東進清浦新城一、地塊分析城市東進南擴，工程處于城市南擴的主方向29運河城京河灣恒大名都金滿華府運河福邸月季花園金榜花園柯山路淮海路路明遠清浦區(qū)政府學林雅苑中央美地南大學城陽光湖生態(tài)公園區(qū)域樓盤：1、恒大名都2、運河城3、京河灣4、金滿華府5、運河福邸6、中央美地7、月季花園8、學林雅苑9、金榜花園10、東方豪城東方豪城本案一、地塊分析工程2公里范圍內(nèi)分布有10多個樓盤30東：運河城安置房南：柯山路、城南小學西：恒大名都北：運南路、大運河一、地塊分析地塊四至，四周為道路，有利于規(guī)劃31用地面積約305畝建筑面積約60萬㎡容積率≤3.0用地性質(zhì)商住用地，商業(yè)面積不大于10%綠化率≥35%建筑密度≤30%一、地塊分析地塊現(xiàn)狀，內(nèi)部為綠地和廠房32地塊周邊生活配套尚不完善；有6路、13路公交經(jīng)過地塊南側(cè)柯山路；周邊有城南中心小學、城南中學，教育配套尚可；柯山路設有農(nóng)業(yè)銀行、江蘇銀行網(wǎng)點；淮海南路設有市第二醫(yī)院分院；工程北側(cè)為京杭大運河，大運河風光帶已有規(guī)劃。江蘇銀行農(nóng)業(yè)銀行啟英外國語學校本案城南中心小學第二人民醫(yī)院一、地塊分析周邊配套，生活配套尚不完善33SWOT分析優(yōu)勢Strength劣勢Weak成本優(yōu)勢：土地成本較低景觀優(yōu)勢：地塊北臨大運河風光帶客戶優(yōu)勢：天士力公司在當?shù)鼐哂幸欢ǖ目蛻糍Y源主題優(yōu)勢：天士力為醫(yī)藥企業(yè)，具備打造健康概念的先決品牌條件自然天塹：項目位于大運河南岸，淮安市民在心理上認可尚需引導配套不足：周邊生活配套尚不完善人氣不旺：目前居住氛圍不足認知度低：企業(yè)首次在淮安開發(fā)房地產(chǎn)項目，市民對企業(yè)品牌認知度低機會Opportunity結(jié)合項目條件，打造項目特色，進行差異化競爭規(guī)劃契機：政府推進清浦新城建設，打造城市南部門戶板塊聯(lián)動：柯山路區(qū)域板塊自發(fā)整合，良好的發(fā)展契機使該板塊的影響力正逐步顯現(xiàn)科技主題：科技、節(jié)能、環(huán)保主題生態(tài)概念：運河風光、陽光湖生態(tài)公園、內(nèi)部環(huán)境健康理念：天士力藥業(yè)品牌效應、會所健康生活示范威脅Threaten宏觀調(diào)控：4.17新政在未來一年內(nèi)可能持續(xù)對房地產(chǎn)市場壓制供應量大：截至2010年4月，淮安商品房存量房及潛在供應量約1500萬㎡。競爭激烈：區(qū)域市場新建項目數(shù)量較多，同質(zhì)化競爭激烈。一、地塊分析SWOT分析34〔1〕速度與利潤的平衡，速度優(yōu)先。企業(yè)追求利潤始終是在運營戰(zhàn)略高度占據(jù)重要的位置，但是從企業(yè)長久開展的角度來看，較快的資金回籠、較少的資金占有、穩(wěn)定的利潤收入對企業(yè)的開展才是最重要的。一期84畝地塊將以快速去化為目標，為企業(yè)的運營戰(zhàn)略回籠資金?！?〕集團地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)立從集團層面上來考慮，天士力在全國眾多城市有著廠房，隨著各個城市經(jīng)濟建設與城市開發(fā)的開展進程加快，各個廠址的地段開始逐步成熟，廠址開始進行逐步遷入新工業(yè)園區(qū)，那么原來的廠址土地可以通過操作轉(zhuǎn)為商品住宅用地。本工程在住宅方面的開發(fā)有利于集團創(chuàng)立新的地產(chǎn)開發(fā)模式，成為集團新的利潤增長點。工程的戰(zhàn)略目標是什么？二、運營思路戰(zhàn)略目標上，兼顧速度與利潤35〔1〕一期84畝地塊與大二期地塊之間的關(guān)系？如何運作？一期84畝地塊與大二期地塊為一個工程的兩個組團進行開發(fā)策略的思考。在工程開發(fā)運營中，針對性制定“以84畝地塊打造工程品牌、樹立高品質(zhì)形象〞的運營策略，以先期可以視84畝地塊的成功運作帶動后期地塊的面市。首期的成功可以到達二個戰(zhàn)略目標：為天士力新廠提供建設資金；為本工程在二期上進行轉(zhuǎn)讓、融資等資本運作提供品質(zhì)支撐?！?〕一期84畝地塊的開發(fā)周期考慮到宏觀環(huán)境及工程的前期運作，一期84畝地塊建議在2024年年初面市，規(guī)劃建設中適當犧牲容積率換取工程的品質(zhì)感，開發(fā)體量建議在13萬㎡左右。共分3個批次推出，力爭在15-18個月完成銷售目標。一期84畝地塊與大二期地塊之間的關(guān)系？如何運作？84畝地塊的開發(fā)周期？二、運營思路開發(fā)思路上，兼顧一期實際銷售與二期資本運作36〔1〕健康概念：天士力作為一家大型上市醫(yī)藥企業(yè)，幫助病人擺脫病痛、重返健康，倡導人們重視健康、和諧養(yǎng)生。以“追求天人合一、提高生命質(zhì)量〞為企業(yè)信條，追求養(yǎng)生文化，打造健康生活。天士力堅持“以人為本〞，將健康養(yǎng)生之道融入建筑，讓人們以更親近、更自然的方式保持健康。〔2〕集團資源：天士力以雄厚的集團資源作后盾，以精益求精的態(tài)度打造健康建筑，天士力品牌為工程的品質(zhì)提供了堅實的保障?！?〕開發(fā)經(jīng)驗：天士力在全國范圍內(nèi)運作了多個地產(chǎn)工程，在工程運作中借鑒健康概念融入經(jīng)驗。〔4〕本地資源：天士力公司在淮安外鄉(xiāng)擁有相應的政府資源、固定的客戶資源，前者可以為工程的建設提供建議和便利，后者那么可以成為支持工程的忠實客戶?！疤焓苛Θ暺放颇芙o我們帶來什么？二、運營思路品牌建設上，將企業(yè)品牌與工程品牌相結(jié)合37〔1〕一期建設的物業(yè)除應售物業(yè)外，還應包含樣板展示區(qū)、樣板房、營銷中心等，并于開盤前做好；目的：a、減少期房在市場中的抗性，加快銷售速度。b、展現(xiàn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)實力，提升企業(yè)市場認知度及認可度。c、為客戶展現(xiàn)未來生活場景，提升客戶購置欲望和信心。〔2〕一期物業(yè)是整個工程對外宣傳的一個窗口，是樹立工程形象、企業(yè)品牌的重要一步，為整個工程建立示范作用?！?〕一期工程物業(yè)的資金回籠狀況，對整個工程的成功起到至關(guān)重要的作用，并為后期物業(yè)的滾動開發(fā)提供資金保障。一期開發(fā)什么物業(yè)類型？二、運營思路物業(yè)類型上，以市場為導向選擇物業(yè)類型38工程定位PART239檔次定位排列本案與周邊工程有什么關(guān)系？本工程恒大名都〔1〕本工程與恒大名都、運河城緊鄰，因此競爭最為直接，彼此之間重疊的產(chǎn)品將面對同一層次的客戶群體，工程核心競爭力的塑造決定這一層次的客戶流向，因此建議工程需要打造2-3個獨有亮點?！?〕本工程與大學城周邊的學林雅苑、中央美地、月季花園主要是價格競爭，該類工程依靠低價銷售策略攫取了大量客戶資源，因此只有高品質(zhì)及獨有的核心競爭力才能使工程在價格競爭中脫穎而出。運河城京河灣學林雅苑中央美地月季花園整體定位目標檔次形象上，緊隨領(lǐng)跑者，打造更高性價比產(chǎn)品40人群結(jié)構(gòu)金字塔周邊工程客群主體家庭年收入〔元〕500002000080000150000較大規(guī)模私企老板、政府高級干部、高級專業(yè)技術(shù)人員〔醫(yī)生〕小私營業(yè)主、公務員、教師、企業(yè)中層管理人員、企事業(yè)員工普通職員、小私營業(yè)主、企業(yè)普通員工恒大名都運河城京河灣學林雅苑中央美地月季花園金榜花園本案客群主體從周邊工程的客群主體來看，結(jié)合本案現(xiàn)有條件，工程主要客群將與恒大名都、運河城、京河灣等工程的客群重疊并產(chǎn)生競爭。一、客群定位目標客群挖掘41年齡相對集中在25-45歲之間；是現(xiàn)代社會中堅力量，他們代表著時代開展的方向；職業(yè)生涯處于上升期，在事業(yè)上處于打拼期；大都受過良好的教育，并且以知識和智慧謀生；是文化資本的受益者；已經(jīng)占有了一定的社會財富，并且財富指數(shù)隨著工作的拼搏呈上升趨勢；是現(xiàn)代城市菁英階層，具有較高的文化品位，適應了繁華喧鬧的都市生活，希望擁有一個品味的生活居所。一、客群定位目標客群描述42一、客群定位目標客戶詳細特征描述43資源研判1、地價較低。2、城南板塊的迅速崛起，將拉近與城區(qū)中心的心理距離。3、緊靠大運河，自然景觀優(yōu)越。4、品牌企業(yè)天士力，作為藥業(yè)企業(yè)有做健康地產(chǎn)概念的優(yōu)勢；作為上市公司，在當?shù)厥袌鼍哂幸欢ǖ钠放朴绊懥?，并掌握局部客戶資源。5、靠近大學城，人文氣氛較好。工程定位的目標與任務以清浦新城的建設為契機，打造具有一定差異性的精品住宅工程及品牌！本工程的開發(fā)模式將以生態(tài)、科技、健康為主題，全面樹立產(chǎn)品差異化！二、形象定位我們有什么？44從地緣優(yōu)勢出發(fā)——緊臨大運河風光帶環(huán)境優(yōu)美地塊位于大運河風光帶南側(cè)，距正在建設的陽光湖僅600米，距淮安大學城僅1000多米，自然景觀和人文資源都較優(yōu)越。從區(qū)域規(guī)劃——將成為淮安的CLD〔中央生活區(qū)〕工程所在區(qū)域作為政府著力打造的清浦新城區(qū)，是政府規(guī)劃的新的商住新區(qū)，多個大型樓盤已經(jīng)開發(fā)建設，逐漸成為淮安城市南部的中央居住區(qū)。隨著生活配套的日益完善，房產(chǎn)工程的交付使用，這一區(qū)域房地產(chǎn)市場價值將直線升溫，未來開展前景較好。從營銷學出發(fā)——建立核心差異化優(yōu)勢策略區(qū)域內(nèi)未來大量樓盤集中上市，競爭不可防止，本案如能將“科技健康住宅〞這一定位做實，明顯區(qū)分其他工程，做到“唯一性、排它性〞，將會取得一定的差異化競爭優(yōu)勢。從投入產(chǎn)出比照三原那么——建立有效附加值市場可閱讀性強，本錢可控，可直接表達在售價上。二、形象定位定位依據(jù)45綜合地緣優(yōu)勢、區(qū)域規(guī)劃、營銷學的差異化策略等方面，結(jié)合工程周邊生活配套相對欠缺等實際情況，工程定位要有自己鮮明的特點，現(xiàn)定位如下：第一性科技領(lǐng)先唯一性健康地產(chǎn)以人為本法則新古典主義建筑，高科技健康人居二、形象定位工程形象46新古典主義建筑高科技健康人居新古典主義建筑：新古典風格，表現(xiàn)一種典雅精美、富有裝飾味的建筑風格在林林總總的風格流派中，古典風格在文化品位、視覺沖擊力和價值感等方面均有其自身獨特的優(yōu)勢，能充分滿足群眾消費層的需求和口味。高科技健康人居：在低碳概念風行全球的時代，本工程緊跟時尚，在小區(qū)內(nèi)部引入太陽能熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等，樹立工程科技、節(jié)能、環(huán)保、健康的居住理念。二、形象定位產(chǎn)品概念47硬件支持產(chǎn)品價值區(qū)位價值建筑風格主題園林智能化系統(tǒng)精裝大堂金牌戶型入戶花園/空中庭院定點電梯入戶人車分流五星級會所中央居住區(qū)清浦新城大運河風光帶科技應用城南板塊運河景觀直飲水系統(tǒng)太陽能系統(tǒng)新風系統(tǒng)二、形象定位定位支撐48太陽能光電一體化熱水系統(tǒng)應用原理：采用設計壁掛式太陽能，可以垂直外掛，在技術(shù)上可以與廠家商量是否可設置不外掛。49參考本錢：50-60元/平方米左右。咨詢廠家：山東力諾瑞特，該廠家在淮安水韻天成安置區(qū)配置1000套該系統(tǒng)〔淮安有辦事處〕。二、形象定位三大科技應用——太陽能熱水系統(tǒng)49應用原理：科技凈化空間，下送上回的送排風方式，無噪音、無風感的新風置換，除塵，冬季加濕，清新、舒適、高品質(zhì)居家生活，可靠、高效、節(jié)能，人性化分戶控制，全方位呵護健康。參考本錢：20元/平方米左右。咨詢廠家：南京圣島。該公司效勞的工程有南京銀河灣、瑞陽尊邸、亞東國際、棲園、翠屏國際城，該公司建議廠家要提前介入合作，為設計院提供設計方面的要求。50二、形象定位三大科技應用——置換式新風系統(tǒng)50應用原理：對有效水體進行分層次篩分與凈化，讓水質(zhì)到達直接飲用標準，滿足高品質(zhì)生活需求。在工程主體完工后，水電安裝前，提前介入管道布置。參考本錢：15元/平方米左右。咨詢廠家：廣東立升。該公司在全國有20多個分公司，最近的生產(chǎn)基地在蘇州。在淮安有代理商，配套過富士康廚房，實聯(lián)化工等企業(yè)，在淮安未做過商品房工程。51二、形象定位三大科技應用——直飲水系統(tǒng)51新古典主義建筑上海綠城鹽城錢江方舟三、產(chǎn)品定位建筑形態(tài)意象圖52泛會所景觀節(jié)點示意組團景觀組團景觀三、產(chǎn)品定位園林景觀形態(tài)意象圖53泛會所景觀節(jié)點示意中心景觀三、產(chǎn)品定位園林景觀形態(tài)意象圖54房型：三房二廳二衛(wèi)建筑面積：119㎡＋＝＋實際享用空間約135㎡贈送5+9㎡空中院落贈送2㎡生活陽臺三、產(chǎn)品定位戶型平面意象圖55工程的核心競爭力是什么？生態(tài)景觀優(yōu)勢：大運河風光帶、陽光湖生態(tài)公園新古典建筑風格：凸顯尊貴感、在淮安受歡送三大科技運用：太陽能熱水系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)，容易展示、傳播金牌創(chuàng)新戶型：每戶贈送5-10㎡、受市場歡送四、工程核心競爭力56

規(guī)劃設想PART35733層高層18層中高層11層小高層整體規(guī)劃思路：遵循南低北高，并且一期84畝以小高層為主，大二期以高層為主。在工程的主干道沿線布置底層商業(yè)門面，增加銷售收入，同時增強工程的生活配套。在工程南側(cè)與西側(cè)設置人流車流主入口，在工程東側(cè)與東北側(cè)酌情設置車流入口。在工程內(nèi)部設置會所及幼兒園，增加工程的配套功能。

規(guī)劃布局概念示意581、商業(yè)建設的作用：提供配套效勞；提高規(guī)劃容積率、獲取更高利潤。2、商業(yè)體量多大？20000平方米左右可滿足本工程商業(yè)配套需求。3、商業(yè)布置在什么位置？為了更好的利用空間，可在沿街建筑規(guī)劃二層商業(yè)門面。西側(cè)道路級別較高，未來人流量較大，且與恒大商業(yè)相照應，設置二層沿街商鋪；南側(cè)臨柯山路，同樣設置二層沿街商鋪。商業(yè)沿南側(cè)、西側(cè)道路布局商業(yè)規(guī)劃布局59物業(yè)二層底商層高4.2+3.6m開間4-4.5m進深14m單套96-108㎡面積10000㎡左右物業(yè)一層底商面積2000㎡左右物業(yè)集中商業(yè)（二層）層高定制面積2000-3000㎡業(yè)態(tài)社區(qū)超市物業(yè)二層底商層高4.2+3.6m開間4-4.5m進深14m面積96-108㎡面積8000㎡左右商業(yè)規(guī)劃布局601、會所、幼兒園建設的作用：提供配套效勞，增加工程賣點。會所在工程銷售期內(nèi)，作為營銷中心使用。2、會所、幼兒園體量多大？40