房地產(chǎn)項(xiàng)目定位發(fā)展報(bào)告

創(chuàng)造一座一生之城懷遠(yuǎn)項(xiàng)目前期定位報(bào)告超越不止于夢(mèng)想領(lǐng)跑者的姿態(tài)城市為主場喝彩只為核心人建核心之城懷遠(yuǎn)縣

概況懷遠(yuǎn)縣是蚌埠市下轄的，距離市區(qū)最近的一最近的一個(gè)縣?？偯娣e2396平方公里，總?cè)丝?61萬人，是當(dāng)?shù)厝丝谳^為密集的郊縣。懷遠(yuǎn)縣的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，不僅是蚌埠的翹楚，在安徽省內(nèi)百縣中亦能排名第四，是非常不錯(cuò)的成績。荊山海拔259米，涂山339米，夾淮對(duì)峙，蔚為壯觀。特產(chǎn)石榴，武昌魚。由于和蚌埠市區(qū)僅十幾公里，因此交通優(yōu)勢等同蚌埠，目前蚌埠至懷遠(yuǎn)已開通城市公交車。人口密集度高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，資源豐富，交通優(yōu)勢顯著的皖北著名縣城。城市發(fā)展懷遠(yuǎn)縣即將劃分為蚌埠市懷遠(yuǎn)區(qū)，成為蚌埠市衛(wèi)星城，勢必促使主城升級(jí)腳步較快，而本項(xiàng)目將是城市升級(jí)的起點(diǎn)主城宗地渦北新區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)風(fēng)景區(qū)荊山體育廣場城西新區(qū)老城區(qū)面積約3.5平方公里，規(guī)劃定位居住、商貿(mào)、旅游為主。新城面積12平方公頃，規(guī)劃定位政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融和居住中心城西新區(qū)規(guī)劃面積8公里，規(guī)劃定位居住、倉儲(chǔ)和糧食加工經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積6平方公里，規(guī)劃定位重點(diǎn)工業(yè)區(qū)涂山——白乳泉風(fēng)景區(qū)規(guī)劃面積20平方公里，規(guī)劃定位旅游休閑度假為主懷遠(yuǎn)縣

經(jīng)濟(jì)年份項(xiàng)目2007年2008年2009年2010年生產(chǎn)總值91.499116131.7增長率19%12.1%15%13.5%財(cái)政收入3.54.45.56.4增長率26.5%20.5%24.3%16%固定資產(chǎn)投資3945.95467.5增長率47.8%17.6%14.8%25%懷遠(yuǎn)縣經(jīng)濟(jì)形勢處于穩(wěn)步增長態(tài)勢，預(yù)計(jì)2011年GDP總值達(dá)到150億元，為城市發(fā)展提供強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力。數(shù)據(jù)來源：懷遠(yuǎn)政府網(wǎng)總結(jié)安徽三大中心城市蚌埠，懷遠(yuǎn)縣為離蚌埠市最近的縣城。皖北縣級(jí)城市人口大縣，經(jīng)濟(jì)力雄厚，資源豐富，城市建設(shè)處于起步階段，房產(chǎn)市場處于初級(jí)開發(fā)階段，發(fā)展?jié)摿薮髴堰h(yuǎn)縣老城區(qū)全面革新，本項(xiàng)目將是擔(dān)綱城市改造先鋒。宗地位置宗地15分鐘生活圈5分鐘生活圈宗地位于老城區(qū)核心地帶。地塊南：荊山景區(qū)，地塊北：為渦河，西側(cè)：將建成新區(qū)，東側(cè)：縣城中心。周邊環(huán)境學(xué)校：第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)，實(shí)驗(yàn)中學(xué)，一中醫(yī)院：縣中醫(yī)院，縣醫(yī)院交通：汽車站，禹王路，健康路生活：禹王沿路街鋪，禹王路步行街，懷遠(yuǎn)最大超市華聯(lián)超市。資源：4A級(jí)荊山風(fēng)景區(qū)、荊山體育廣場優(yōu)勢資源周邊硬件陳舊，噪音大，綠化少，灰塵多，空氣質(zhì)量差，不適宜現(xiàn)代人居。當(dāng)外在環(huán)境不佳時(shí)，應(yīng)注重內(nèi)在的修煉。本項(xiàng)目應(yīng)該加大綠化率，沿路種植高大樹木，增加隔音效果，增加空氣養(yǎng)分。打造懷遠(yuǎn)縣人居典范。劣勢環(huán)境地勢條件地形：總體地勢有一定坡度，從西南山地向東北形成一些高差估計(jì)在30米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)原則，利用高差優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。地質(zhì)：硬質(zhì)石體，開發(fā)建設(shè)成本增大現(xiàn)狀：民房暫未拆遷。地勢雖有坡度，但合理規(guī)劃，科學(xué)利用，根據(jù)坡度量身制定物業(yè)形態(tài)，形成錯(cuò)落有致的標(biāo)桿性建筑。宗地旁啤酒廠宗地旁街鋪?zhàn)诘貎?nèi)：民房宗地內(nèi)：石榴園現(xiàn)場照片外圍環(huán)境地塊SWOT分析優(yōu)勢：項(xiàng)目地處城關(guān)老城區(qū)核心地帶，是縣城教育中心和商業(yè)中心，居住佳地，周邊配套完善，交通網(wǎng)絡(luò)便捷。現(xiàn)有成熟的商業(yè)圈，禹王路步行街，小西門商圈，縣城最大華聯(lián)超市，宗地旁在建設(shè)大型商業(yè)綜合體，景觀資源有4A級(jí)荊山景區(qū)，各類生活配套齊全。劣勢：老城區(qū)硬件陳舊，規(guī)劃凌亂，缺乏綠化，之前政府開發(fā)渦北新區(qū)力度較大大，老城區(qū)改造的步伐相對(duì)落后，原因是老城區(qū)拆遷較困難。機(jī)會(huì)：目前老城區(qū)無項(xiàng)目出售，市場消費(fèi)潛力巨大，以及政府對(duì)城關(guān)改造工程的關(guān)注加強(qiáng)，促使城關(guān)改造腳步加快。威脅：目前全國房產(chǎn)市場撲朔迷離，前景不太樂觀，及其他開發(fā)商對(duì)本地塊競價(jià)帶來的威脅。產(chǎn)品創(chuàng)新

區(qū)域借勢資源獨(dú)占配套完善借勢發(fā)力，發(fā)揮城市升級(jí)的優(yōu)勢，充分挖掘區(qū)域升值潛力。教育配套商業(yè)配套商務(wù)會(huì)所休閑娛樂4A景區(qū)荊山為社區(qū)后花園特色園林景觀研發(fā)特色街區(qū)研發(fā)人性化戶型設(shè)計(jì)人性化流暢動(dòng)線穩(wěn)重的外立面形象。。。。。。開發(fā)模式模式思考一級(jí)市場研讀土地供應(yīng)形勢懷遠(yuǎn)縣2008—2010年土地供應(yīng)表2008年房產(chǎn)市場供應(yīng)較少，導(dǎo)致2009年懷遠(yuǎn)房產(chǎn)市場供不應(yīng)求。2009年土地集中供應(yīng)為渦北新區(qū)，城關(guān)城區(qū)內(nèi)供應(yīng)面積僅為25250㎡，其他均為城區(qū)外供應(yīng)，導(dǎo)致2010年懷遠(yuǎn)縣房產(chǎn)市場渦北唱主場戲，老城區(qū)僅有一個(gè)在建項(xiàng)目，目前還沒銷售。2010年只有渦北有供應(yīng)土地，城關(guān)無供應(yīng)土地。2008——2010年土地供應(yīng)量集中在渦北地區(qū)，城關(guān)老城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)較少。2011年懷遠(yuǎn)規(guī)劃供應(yīng)30萬㎡商品房用地，合計(jì)450畝，其中老城區(qū)約300畝，其中本項(xiàng)目占三分之一101畝，新城區(qū)不到200畝。根據(jù)房產(chǎn)開發(fā)度和規(guī)律2011年土地供應(yīng)影響到2012—2013年房產(chǎn)市場格局。供應(yīng)量較大將逐漸改變市場競爭環(huán)境，競爭形勢越來越嚴(yán)重。

跟據(jù)調(diào)查了解懷遠(yuǎn)縣政府老成改造改造重點(diǎn)項(xiàng)目共有6處，分別在農(nóng)機(jī)二廠，原圣泉啤酒廠附近。分別有盛世豪庭，百匯財(cái)富廣場等項(xiàng)目，以及城西安置區(qū)、同昌生物科技石榴深加工、浙江工業(yè)園、小商品綜合市場、商貿(mào)城等項(xiàng)目。

2011年城關(guān)老城區(qū)供地約300畝，其中包含本項(xiàng)目101畝。2011年土地供應(yīng)情況數(shù)據(jù)來源：懷遠(yuǎn)國土局競爭形勢——未來供應(yīng)量，有點(diǎn)多2010年懷遠(yuǎn)縣住宅新開工面積約30萬㎡，目前銷售不足16萬㎡，擠壓面積在14萬㎡。2011年城關(guān)區(qū)在建項(xiàng)目總建筑面積統(tǒng)計(jì)約470000㎡，其中商業(yè)約87000㎡。渦北新區(qū)僅中財(cái)世紀(jì)花園330000㎡。目前房產(chǎn)市場儲(chǔ)備量不完全統(tǒng)計(jì)：940000㎡二級(jí)市場研讀2009年銷售均價(jià)2394元/㎡，2010年銷售均價(jià)3130元/㎡，同比增長率30%。2011年上半年銷售均價(jià)3952元/㎡，同比增長率26%。從價(jià)格增長率來看懷遠(yuǎn)縣三年保持高速增長態(tài)勢，國家調(diào)控政策幾乎沒有影響，符合縣級(jí)城市對(duì)與市場邂逅性的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)2012年價(jià)格增率將下降。同時(shí)也反映出縣城市場的剛性需求強(qiáng)烈。近年懷遠(yuǎn)縣房產(chǎn)市場走勢總成交量在下降，成交均價(jià)以年均增長率28%的高速增長，所以在成交總量下降的情況，成交總價(jià)依然保持穩(wěn)步上升。懷遠(yuǎn)縣2011年1——11月銷售走勢，1月銷售最高，8月最低，9月開始急劇回升。根據(jù)懷遠(yuǎn)縣市場走勢來看，懷遠(yuǎn)縣購房季節(jié)性較強(qiáng)，集中在年尾和年初，本項(xiàng)目推售期應(yīng)該考慮在9——12月。3——7月房產(chǎn)局統(tǒng)計(jì)原因暫缺數(shù)據(jù)，11月13前數(shù)據(jù)。注：數(shù)據(jù)提供懷遠(yuǎn)縣房產(chǎn)局2011年1-11月度懷遠(yuǎn)縣房產(chǎn)市場整體成交走勢按傳統(tǒng)的銷售季節(jié)劃分為金三銀四紅五，金九銀十都為銷售火爆季節(jié)。共計(jì)備案預(yù)售16.7萬㎡，銷售12.9萬㎡，供銷情況良好，縣級(jí)城市供銷總量較小。中央花園供銷量高，總供應(yīng)量約40000㎡，總銷售量約35000㎡，銷售率88%。其次為三清翡翠城，總供應(yīng)量約24000㎡，總銷售量約23100㎡，銷售率96%。懷遠(yuǎn)縣2011年各項(xiàng)目供銷分析從各家共銷形勢來看，贏得市場占有量關(guān)鍵因素是供應(yīng)量，供應(yīng)量越大占有量就越大。2011年懷遠(yuǎn)縣戶型配比表2011年市場供應(yīng)戶型配比重點(diǎn)戶型區(qū)間從80㎡戶型開始向120㎡互相逐漸下將，120㎡以上占比重5%。本項(xiàng)目戶型應(yīng)滿足不同人群的需求，戶型面積區(qū)間可以加大至70——160㎡，重點(diǎn)戶型在80——120㎡。2011年懷遠(yuǎn)縣目前市場供應(yīng)戶型約1700套，其中住宅約1500套?，F(xiàn)有競爭樓盤競爭樓盤部分樓盤分布圖主要集中在渦北新區(qū)中央花園項(xiàng)目名稱方陣·中央花園所在區(qū)域新城區(qū)開發(fā)商方陣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址307省道與206國道交叉口總占地面積416畝聯(lián)系電8220999總建筑面積40萬平方米目標(biāo)訴求領(lǐng)舞城市我在中央物業(yè)類型多層、高層、別墅戶型面積90-130平方米銷售均價(jià)2010年，3400元/㎡，2011年，4900元/㎡，一期銷售進(jìn)入尾聲，二期預(yù)計(jì)今年底或明年初開盤。渦北新區(qū)地理位置最好的樓盤。北鄰懷遠(yuǎn)縣人民政府，南臨渦北綠化景觀帶，東側(cè)擁享渦河百畝浩淼水系，與大禹文化廣場緊密相臨。小區(qū)由多層住宅、沿河高層景觀公寓、中央精品建材街、中央商業(yè)休閑廣場、四星級(jí)中央飯店和大型倉儲(chǔ)式購物超市共同組成，開發(fā)體量驚人。首批房源售罄。2房全部在90平米以下，確保2成首付；緊湊型3房在110平米，舒適型3房在130平米，針對(duì)不同客戶。2梯3戶，缺點(diǎn)是部分2房南北不通。213目前在售部分：1號(hào)區(qū)位復(fù)試大戶型，房源較多。2、3號(hào)高層銷售只剩下130㎡的大戶型和4套左右的90㎡戶型均已售罄中央花園(1期效果圖)售罄部分均為多層。高層銷售幾乎售罄，發(fā)現(xiàn)：懷遠(yuǎn)市場供不應(yīng)求的局面下高層抗性表現(xiàn)較弱。物業(yè)形態(tài)：高層+別墅總建筑面積：84000㎡開盤：預(yù)計(jì)明年初建筑風(fēng)格：別墅為法式洋房配套：大型超市、首家四星酒店、幼兒園、建材精品街。景觀：歐陸風(fēng)情皇家園林中央花園(2期效果圖)B19#現(xiàn)在認(rèn)籌交20000，優(yōu)惠一個(gè)點(diǎn)，優(yōu)先選房，價(jià)格未定預(yù)計(jì)：5000元/㎡左右中央花園今年銷售情況目前備案銷售396套，全部為住宅，其中已經(jīng)銷售341套，未售55套，面積共計(jì)：39919㎡。均價(jià)：4800元/㎡。時(shí)間套數(shù)總面積（㎡）總價(jià)（元）2011-0811034669842011-09595808279883952011-10109994732935中央花園戶型配比面積（㎡）套數(shù)比例80——907218%90——10016040%100——11014035%110——120123%16041%17041%20341%主力戶型在90——110㎡，中央花園是目前懷遠(yuǎn)唯一推出160——203㎡超大戶型，比重為3%。時(shí)間套數(shù)總面積（㎡）總價(jià)（元）2011-01807869264171002011-0221219874751152011-0811205309162011-09999045157612011-1067183065487三清翡翠城銷售情況共計(jì)備案287套，已售236套，未售51套。銷售率高達(dá)80%。即將推出二期。住宅：2010年均價(jià)3600元/㎡，2011年均價(jià)4400元/㎡商業(yè)：7000——12000元/㎡三清翡翠城戶型配比面積（㎡）套數(shù)比例80——906036%90——10095%100——1102015%110——1206640%重點(diǎn)戶型面積區(qū)間在110——120㎡，占比重40%，其次是80——90㎡，占比重36%。禹都華庭項(xiàng)目名稱禹都華庭所在區(qū)域新城區(qū)開發(fā)商嘉鴻房地產(chǎn) 開發(fā)公司項(xiàng)目地址懷魏路與政府北路交叉口總占地面積13.5萬平方米聯(lián)系電8028018總建筑面積20.7萬平方米容積率1.45物業(yè)類型多層、小高層、 聯(lián)體別墅綠化率33.6%戶型面積80-120㎡目標(biāo)訴求千年禹都新生活中心項(xiàng)目位于渦北的中心位置，西接縣建設(shè)局，東臨教育園區(qū)，北達(dá)圣泉大道，南至政府北路，一條懷魏路將社區(qū)分成東西兩大部分。項(xiàng)目開發(fā)周期較長，產(chǎn)品類型較多，前期推出多層快速回籠資金，推出聯(lián)體別墅拉升樓盤均價(jià)，后期推出小高層提高整體利潤，這是一般大盤常用的開發(fā)模式。禹都華庭今年銷售情況時(shí)間套數(shù)總面積（㎡）總價(jià)（元）2011-01585712219868842011-02665025698352011-10331525592232011年共計(jì)推出155套房源，其中住宅99套，商業(yè)56套，根據(jù)現(xiàn)場調(diào)研得知房源已經(jīng)全部售罄。均價(jià)商業(yè)：11000元/㎡住宅：2010年均價(jià)3300元/m2，2011年均價(jià)4000元/m2以上，年底開盤4#多層。禹都華庭今年推出戶型配比面積套數(shù)比例70——8022%80——901111%90——1004848%100——1101515%110——12022%120以上2121%重點(diǎn)戶型區(qū)間在90——100㎡。小結(jié)中央花園項(xiàng)目為懷遠(yuǎn)縣規(guī)模最大項(xiàng)目，以規(guī)模和地位置贏得市場，三清翡翠城，遠(yuǎn)大未來城等靠近三中，靠近醫(yī)院贏得市場。產(chǎn)品唯有中央花園推出203㎡的復(fù)式大戶型，其他項(xiàng)目均以90——120㎡為重點(diǎn)產(chǎn)品。景觀：目前社區(qū)內(nèi)自建大型主題景觀項(xiàng)目暫無，銘居錦水灣，中央花園以渦河為天然水景。配套：中央花園配有懷遠(yuǎn)首家四星級(jí)酒店及幼兒園，自建豪華會(huì)所的項(xiàng)目目前也缺。未來競爭樓盤總占地面積28937平方米。擬建小區(qū)有約26000平方米大型蘇果(懷遠(yuǎn))購物廣場，約52000平米高層及多層住宅，返還約2200平米的工商銀行樓，約8800平米的地下室車庫，總建筑面積約86000平方米。華潤蘇果(懷遠(yuǎn))購物廣場正式營業(yè)后，將成為懷城第一個(gè)大型商超城市綜合體。預(yù)計(jì)2012年10月8日開業(yè)。未來競爭樓盤華潤蘇果廣場盛世豪庭總建約13萬㎡，商業(yè)1.3萬㎡宗地編號(hào)：HY2011-3宗地面積：47643平方米宗地坐落：城關(guān)鎮(zhèn)懷唐路東（原農(nóng)機(jī)二廠）出讓年限：70年容積率：≤3建筑密度(%)：≤28綠化率(%)：≥30建筑限高(米)：土地用途：其他普通商品住房用地投資強(qiáng)度：保證金：5000萬元現(xiàn)狀土地條件：凈地起始價(jià)：9800萬元加價(jià)幅度：50萬元掛牌時(shí)間：2011年02月21日08時(shí)00分掛牌截止時(shí)間：2011年03月03日10時(shí)00分備注：1、土地用途為：居住，其中沿懷唐路可設(shè)置少量商業(yè)，商業(yè)建筑面積不超過總建筑面積的10%。2、簽訂合同后競得人須在三個(gè)月內(nèi)繳納全部土地出讓金，四個(gè)月內(nèi)提供安置房單體樓的設(shè)計(jì)方案。3、競得人須無償提供：（1）位于現(xiàn)住宅樓附近多層建筑，建筑面積不低于5100平方米居住用房（85平方米戶型占35%、95平方米戶型占65%）；（2）商業(yè)門面房,位置沿懷唐路從北向南20間，寬度不低于3.5米，深度不低于15米，建筑面積不低于1100平方米；以上建筑面積計(jì)算在總?cè)莘e率之內(nèi)，其各種稅費(fèi)不減免，產(chǎn)權(quán)歸縣政府。4、保留區(qū)內(nèi)擋土墻以上原有林地，做為小區(qū)公共綠地。其他詳細(xì)情況見掛牌出讓文件。2011—3號(hào)地塊中財(cái)世紀(jì)花園總用地面積122523平方米，總建筑面積339438.8平方米，其中住宅面積263074.2平方米，公共建筑面積30980.6平方米（其中，沿街商業(yè)21671.6平方米，農(nóng)貿(mào)市場5952.6平方米，物業(yè)及社區(qū)用房3169.5平方米，公共場所186.9平方米）。渦北新區(qū)：圣泉大道與新河路交口小結(jié)這四家樓盤將與本項(xiàng)目一起在2012年上市，供應(yīng)量約80萬㎡，將扭轉(zhuǎn)市場格局，從現(xiàn)在的賣方市場變成買方市場。蘇果項(xiàng)目商業(yè)將是本項(xiàng)目重點(diǎn)競爭對(duì)手，同時(shí)也是共同發(fā)展的合作伙伴，互相挖掘優(yōu)勢，規(guī)避劣勢，共同將地塊價(jià)值推向高點(diǎn)。盛世豪庭靠近市中心，但周邊無大型商業(yè)做為依托，商業(yè)價(jià)值自然下降，規(guī)劃設(shè)計(jì)商鋪類型為傳統(tǒng)一拖二型為主，產(chǎn)品沒有什么獨(dú)特性和創(chuàng)新性。商業(yè)體量1.7萬將是本項(xiàng)目商業(yè)的重點(diǎn)競爭對(duì)手。本項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃上要有創(chuàng)新性和獨(dú)特性，來贏得市場。消費(fèi)者訪談客群分析——問卷調(diào)研問卷調(diào)研：共計(jì)80份，有效問卷62份。調(diào)研對(duì)象：個(gè)體經(jīng)營戶占42%，公務(wù)員占33%，白領(lǐng)占21%，技術(shù)員占5%。月收入水平：1500——2000元占40%，5000元以上占33%。一、購房首選區(qū)域調(diào)查愿意選擇城關(guān)區(qū)的占67%，說明懷遠(yuǎn)人地緣情節(jié)較高，其次前往蚌埠市置業(yè)占19%，說明懷遠(yuǎn)縣市民對(duì)大城市想往之心，再次選擇渦北新區(qū)置業(yè)14%。二、現(xiàn)居房情況調(diào)研因?yàn)楸敬握{(diào)研針對(duì)主城區(qū)中高端人群，所以47%的消費(fèi)者已經(jīng)購買商品，這部分群體屬于二次改善性置業(yè)或者投資類。43%的市民住自建房，這類群體回遷房就足以滿足他們需求，根據(jù)現(xiàn)場了解本群體大都為當(dāng)?shù)亟?jīng)商戶及企業(yè)主等。住在單位房和租憑房的市民占10%，他們將使本案的目標(biāo)群體之一。根據(jù)走訪了解懷遠(yuǎn)縣渦北新區(qū)購房客戶主流群體為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村進(jìn)城置業(yè)者，比重高達(dá)70%。三、現(xiàn)居房動(dòng)機(jī)調(diào)研57%的市民購房動(dòng)機(jī)為首次置業(yè)，改善置業(yè)比重為19%，為子女購房占比重19%，投資客：5%。本項(xiàng)目重點(diǎn)滿足首次置業(yè)需求，其次滿足改善置業(yè)需求，針對(duì)這部分群體制定適應(yīng)的戶型產(chǎn)品，投資需求的客戶做邊緣性目標(biāo)群體。四、價(jià)格接受度調(diào)研價(jià)格在3000——4500元/㎡的接受度高達(dá)62%，說明懷遠(yuǎn)人心理接受價(jià)位線，4500元/㎡的接受度較低5%，價(jià)格在3000元/㎡以下的客戶群體占33%，目前的懷遠(yuǎn)縣房價(jià)已經(jīng)高出他們購買能力。五、懷遠(yuǎn)縣市民意向購房面積100—110㎡對(duì)應(yīng)舒適三室兩廳戶型占比重最高達(dá)48%，90——100㎡舒適兩房或者兩房變?nèi)繎粜捅戎仄浯螢?4%。這兩個(gè)區(qū)間的戶型將在本項(xiàng)目中占主導(dǎo)地位。六、意向總價(jià)40萬以上占比重的38%，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品為80——90㎡，40——50萬以上比重24%，對(duì)應(yīng)，90——100㎡。再度驗(yàn)證本項(xiàng)目產(chǎn)品面積范圍。30萬以下占比重48%，關(guān)于房價(jià)，人們總是希望越低越好。七、購房考慮因素交通便利、價(jià)格、景觀綠化、物業(yè)管理、教育配套，這五項(xiàng)是懷遠(yuǎn)市民購房關(guān)的注重中之重。本項(xiàng)目規(guī)劃應(yīng)考慮景觀綠化、教育配套、合理人流車流動(dòng)線。交通便利是本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢。八、最關(guān)注的社區(qū)配套娛樂休閑、教育配套為懷遠(yuǎn)縣市民關(guān)注的重點(diǎn)，教育配套：幼兒園、重點(diǎn)中學(xué)試驗(yàn)中學(xué)，娛樂休閑：會(huì)所、商業(yè)街。本地高端客戶周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)

鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員本地人在外地工作經(jīng)商…..周邊客戶投資客….蚌埠市

高級(jí)公務(wù)員教師醫(yī)生私營主

……本地客戶外地人在懷遠(yuǎn)工作經(jīng)商….外地客戶70%5%25%

占比例最高.

消費(fèi)力最強(qiáng)群體這部分群體為懷遠(yuǎn)縣購房主力大軍市場主力購房群體調(diào)研商業(yè)市場研讀項(xiàng)目名稱建筑體量（萬m2）業(yè)態(tài)構(gòu)成蘇果廣場32000超市+百貨2011——317000社區(qū)商業(yè)配套盛世豪庭13000社區(qū)商業(yè)配套本項(xiàng)目26000商業(yè)街合計(jì)88000——未來3-5年內(nèi)，全市將有至少8.8萬平方米的商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場懷遠(yuǎn)縣老城未來商業(yè)體量概況重點(diǎn)商業(yè)區(qū)及商業(yè)發(fā)展分布懷遠(yuǎn)商業(yè)格局主營服裝：阿迪王、恒源祥、皖北風(fēng)情服裝城、波司登等禹王路沿路街鋪，便利超市，服裝店等各種業(yè)態(tài)，品牌美特斯邦威、貴人鳥、上海老廟金店、老鳳祥等酒店區(qū)：吳山貢鵝、同源大酒店等。東大街：天洋家電城。南門口：GXG、利郎、勁霸等品牌服飾，精品服飾、石榴街、美容美發(fā)等業(yè)態(tài)。文昌路步行街宗地懷遠(yuǎn)地區(qū)代表性商業(yè)街價(jià)值分析以南門口為商業(yè)價(jià)值最高點(diǎn)，向四周遞減。南口附近租金高達(dá)12萬/年/間。向四周擴(kuò)散300米以后租金低到3萬/年/間，500米以后租金低至1萬/年/間宗地附近禹王路租金1500元/月/間靠近汽車站附近租金2500元/月/間現(xiàn)狀具備一定的商業(yè)功能區(qū)的區(qū)域：禹王路商業(yè)文昌路商業(yè)步行禹王路步行街南門口商圈商貿(mào)城重點(diǎn)商業(yè)區(qū)及商業(yè)發(fā)展分布懷遠(yuǎn)目前商業(yè)分布示意圖懷遠(yuǎn)主干道——禹王路商業(yè)分析禹王路依靠主干道帶來的商業(yè)價(jià)值，其業(yè)態(tài)分布凌亂，實(shí)為無規(guī)劃狀態(tài)下自發(fā)性商業(yè)街。服裝品牌：阿迪達(dá)斯、李寧、安踏等金店：上海老廟（2家）、老鳳祥（2家）、中國黃金專賣店：美的（3家），格力（2家）營銷中心：陽關(guān)花園、靜心嘉苑、中央花園、三清翡翠城、蘇果廣場租金：1500——5000元/月/間，18000——60000元/年/間宗地租金高點(diǎn)禹王路業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)：共計(jì)有大小街鋪、店面、門面271家，重點(diǎn)業(yè)態(tài)依次為服裝、電信、酒店、家電、電動(dòng)車等。文昌路商業(yè)步行街商業(yè)分析宗地文昌路步行街2007、12投入使用，街縱深約240米，寬約11米，整條商業(yè)街主營服裝，是懷遠(yuǎn)目前檔次較高的商業(yè)街，整條街品牌服裝所占的比例20%，女裝占的比例28%。品牌：李寧、貴人鳥、361、安踏、特步、森馬、七匹狼、意爾康、蜘蛛王、波司登等。影樓：愛諾婚紗攝影金店：萬福金店租金：2000——5000元/月/間，24000——60000元/年/間。文昌路步行街業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)特點(diǎn)：1、有規(guī)劃性打造一條商業(yè)街。但規(guī)劃沒有前瞻性，所以才三年時(shí)間就顯落后。2、早年產(chǎn)品適合目市場需求。3、品牌、精品、地?cái)偟却缶蹠?huì)地。主營服裝：阿迪王、恒源祥、皖北風(fēng)情服裝城、波司登等禹王路步行街——商業(yè)分析禹王路步行街，長度為248米，寬度約25米，建于2002年，商業(yè)街過寬不利于聚焦人氣。主營服裝，估計(jì)有60家店鋪，其中恒源祥、波司登為本街品牌店，其他均為精品服飾，包含男女精品服飾，兒童裝，鞋類。本街還有一個(gè)雅聚閣美食城。租金：1500——4000元/間/月。南門口商圈——商業(yè)分析宗地南門口為懷遠(yuǎn)縣核心商業(yè)圈，市民消費(fèi)習(xí)慣商圈，租金最高達(dá)到12萬/年/間，每間商鋪面積約40㎡，約259元/㎡/每月，租金推算價(jià)格：38000元/㎡。

南門口商業(yè)圈業(yè)態(tài)分布重點(diǎn)為服裝，占比例23%，其次為懷遠(yuǎn)特產(chǎn)石榴，占比例13%，品牌服裝和美容美發(fā)，占比例相同均為11%品牌服裝：GXG、JACKJONE、利郎、勁霸、快魚等休閑餐飲：有意思、豪樂士租金：7——12萬/年/間轉(zhuǎn)租費(fèi)：8萬/間南門口業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)特點(diǎn)：1、特產(chǎn)石榴街與文昌路步行街交回去。2、品牌服飾、休閑、餐飲、美容美發(fā)業(yè)態(tài)集合地。3、交通不流暢，路面寬小，顯得太擁擠。4、業(yè)態(tài)檔次良莠不齊，高低檔混合在一起，難以成就品質(zhì)。懷遠(yuǎn)商貿(mào)城——商業(yè)分析懷遠(yuǎn)商貿(mào)城為“田”字型結(jié)構(gòu)。主營：天洋家電，服裝、劉一手火鍋店，SAP美容等。人氣來源于一所實(shí)驗(yàn)小學(xué)，兩所幼兒園。商貿(mào)城底商主營家裝基本關(guān)門狀態(tài)，根據(jù)了解這些商鋪下午開門營業(yè)，上午休息。租金：9000——15000/年/間。懷遠(yuǎn)縣2011年商業(yè)功能區(qū)等級(jí)規(guī)模一覽表等級(jí)稱謂個(gè)數(shù)名稱一級(jí)市級(jí)1蘇果廣場二級(jí)區(qū)級(jí)3禹王路不行街、文昌路不行街、南門口、汽車站亞區(qū)級(jí)0三級(jí)社區(qū)級(jí)N各社區(qū)均有不同程度的商業(yè)配套懷遠(yuǎn)商業(yè)功能區(qū)發(fā)展規(guī)劃

懷遠(yuǎn)縣商業(yè)功能區(qū)布局與懷遠(yuǎn)縣“北擴(kuò)西延”城市總體發(fā)展戰(zhàn)略相一致，初步體現(xiàn)“老城提升，西部推進(jìn)，北部發(fā)展”的發(fā)展思路。如今，住宅房貸政策收緊嚴(yán)重打擊了投資客的熱情，商業(yè)地產(chǎn)反而獲得了全新的發(fā)展機(jī)遇。在近期HOUSE365進(jìn)行的一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)調(diào)查中，由于住宅房貸的收緊，55.57%的網(wǎng)友將投資眼光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，尤其是特色商業(yè)或?qū)⒊蔀橥顿Y客的新寵。商業(yè)投資調(diào)查以上數(shù)據(jù)摘自《HOUSE365》網(wǎng)新政助推商業(yè)地產(chǎn)成為投資新寵客群分析——問卷調(diào)研問卷調(diào)研共計(jì)：80份，有效問卷62份。調(diào)研對(duì)象：個(gè)體經(jīng)營戶占42%，公務(wù)員占33%，白領(lǐng)占21%，技術(shù)員占5%。月收入水平：1500——2000占40%，5000以上占33%。一、購買商鋪目的52%的客戶購買商鋪是為自用，32%的客戶購買商鋪是投資兼自用，16%的客戶購買商鋪是為了投資，反應(yīng)出懷遠(yuǎn)縣市民經(jīng)商自用意識(shí)較高，投資意識(shí)較強(qiáng)。二、租/買商鋪的理想地段調(diào)查目前懷遠(yuǎn)市民心中理想地段為南門口，其次為禹王路地段，反映出南門口為懷遠(yuǎn)縣商業(yè)價(jià)值高地，為核心繁華商圈。三、意向從事行業(yè)調(diào)查服裝為懷遠(yuǎn)縣市民最熱衷的行業(yè)，其次餐飲業(yè)。反映出懷遠(yuǎn)人們消費(fèi)重點(diǎn)在服裝和餐飲兩大行業(yè)中，對(duì)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位提供一定參考價(jià)值。四、需求商鋪面積調(diào)查懷縣市民需求商鋪面積，42%的市民選擇50——80㎡，31%的市民選擇25——50㎡，反映出目前懷遠(yuǎn)市民經(jīng)營需求面積。對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)街商鋪面積劃分提供一點(diǎn)參考意義。五、商業(yè)價(jià)格范圍調(diào)查客戶能接受的價(jià)格范圍，60萬以下占74%，70萬以下占16%，80上萬以上占11%。這對(duì)本項(xiàng)目定價(jià)已經(jīng)商鋪面積檔次劃分具有一定參考意義。六、商鋪類型調(diào)查懷遠(yuǎn)縣市民對(duì)商鋪類型需求調(diào)研，53%的市民選擇上下連體商鋪，方便住家或者儲(chǔ)備貨物，26%的市民選擇單層商鋪，21%選擇商場內(nèi)商鋪。選擇商鋪類型是根據(jù)懷遠(yuǎn)縣目前商業(yè)形態(tài)決定的，因?yàn)閼堰h(yuǎn)縣還沒有二層商鋪?？蛻粼L談筆錄電信局張先生:單位經(jīng)常聚會(huì)、聚餐、唱歌，懷遠(yuǎn)縣城太小了，所有的酒店都吃過，沒什么新鮮感，所以公司現(xiàn)在聚餐基本開車前往蚌埠或者淮南，尋找美食。公安局毛先生:單位領(lǐng)導(dǎo)最近特愛吃有特色的餐飲，像山南土菜館、城關(guān)劉一手火鍋等是我們經(jīng)常聚餐的地點(diǎn)。高速公路運(yùn)管所杜先生:剛剛生了兒子，當(dāng)時(shí)選擇辦喜酒的酒店讓他頭疼很久，因?yàn)閼堰h(yuǎn)沒有一個(gè)酒店能表達(dá)出他心中喜悅之情，之后沒辦法將就選擇了一家差不多酒店辦了?？偨Y(jié)懷遠(yuǎn)商業(yè)處于初級(jí)階段沒有大型商業(yè)和規(guī)范的升級(jí)性商業(yè)出現(xiàn)。商鋪類型選擇空間較單一，新的商鋪類型容易引發(fā)人們的關(guān)注度。核心商圈為南門口，因?yàn)榇蠖鄶?shù)市民比較認(rèn)可本地塊商業(yè)價(jià)值，主要原因是經(jīng)營時(shí)間長，業(yè)態(tài)雖然亂但較豐富，以及受懷遠(yuǎn)特產(chǎn)石榴集散地等因素的影響。懷遠(yuǎn)市民需求商鋪面積在25——80㎡之間，總價(jià)在40——70萬之間。商鋪形態(tài)容易接受的為上下連體與單層商鋪為主，商場內(nèi)商鋪接受度較低。懷遠(yuǎn)市民熱衷的行業(yè)為：服裝、酒店、休閑娛樂。對(duì)項(xiàng)目地塊商業(yè)價(jià)值認(rèn)可度較一般，認(rèn)為開發(fā)潛力較大，因?yàn)閼堰h(yuǎn)人心中南門口才是核心商圈。值得一提的是今年剛拆遷的蘇果超市項(xiàng)目，該案集商業(yè)街、綜合商業(yè)百貨、住宅公寓等幾大建筑群構(gòu)成的城市綜合項(xiàng)目，位于懷遠(yuǎn)縣舊城版塊，毗鄰懷遠(yuǎn)貫穿整個(gè)縣城的禹王中路，占地面積2.8萬平方米，規(guī)劃總建筑面積8.6萬平方米。這些將進(jìn)一步鞏固城南區(qū)的中心商業(yè)區(qū)的地位，從而擔(dān)負(fù)起整個(gè)懷遠(yuǎn)縣新商業(yè)圈的重任。舊城板塊——居家商業(yè)文化中心，城市蛻變的核心懷遠(yuǎn)舊城改造的戰(zhàn)略意義商業(yè)發(fā)展趨勢舊城改造剛剛開幕硬件更新，城市功能強(qiáng)化城市“升級(jí)”：凸顯城市新格局形成投資環(huán)境價(jià)值提升老城區(qū)崛起城市人口密度上升、人居環(huán)境差、急待打造的現(xiàn)代化住宅。住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的迅速上升，引發(fā)各類消費(fèi)需求產(chǎn)生根據(jù)懷遠(yuǎn)縣目前的狀態(tài)，渦北新區(qū)為新開發(fā)區(qū)域，人氣差商業(yè)價(jià)值小，各開發(fā)商商業(yè)主要用來做社區(qū)配套的形勢存在。新區(qū)人氣才差不適宜做商業(yè)綜合體，已經(jīng)小型商業(yè)街，快銷類業(yè)態(tài)不適合集中發(fā)展，規(guī)?；l(fā)展，只能零散與各社區(qū)的沿路街鋪。建材、家居等批發(fā)市場要求租金便宜、場地大、不適宜在主城發(fā)展，所以適宜在渦北新區(qū)集中銷售。老城區(qū)商業(yè)開發(fā)時(shí)間較長，商業(yè)配套落后，已經(jīng)不能滿足懷遠(yuǎn)縣市民的需求，急需新的商業(yè)中心以及商業(yè)街來取代老商業(yè)中心及商業(yè)街。本項(xiàng)目順應(yīng)城市發(fā)展的需要，將與蘇果廣場一起，為懷遠(yuǎn)市民帶來全新的商業(yè)中心及商業(yè)街。懷遠(yuǎn)商業(yè)發(fā)展趨勢位于懷遠(yuǎn)縣城南的禹王路步行街和文昌路步行街。目前還是比較單一的街區(qū)主要以服裝銷售為主。目前沒有任何一個(gè)綜合性商業(yè)街區(qū)出現(xiàn)，在不到200米的地方出現(xiàn)了兩條步行街，而且滿租，說明市場是有的。只是沒有做出自己的特色：商業(yè)街商業(yè)檔次感較低。街上商鋪單體面積小，結(jié)構(gòu)單一；無統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營意識(shí)。配套設(shè)施也不足，停車位較少。懷遠(yuǎn)商業(yè)綜述禹王路唯一的主干道，人氣超高，這也因此成為商家的“必爭之地”。懷遠(yuǎn)的兩個(gè)中型購物商場“蘇果”、“華聯(lián)”都坐落在此，未來都不斷擴(kuò)大規(guī)模；包括蘇寧、五星、國美等在懷遠(yuǎn)還沒有；當(dāng)?shù)匾煌ㄓ嵠髽I(yè)、銀行等實(shí)力企業(yè)基本于禹王路扎根，外地商業(yè)零售巨頭企業(yè)進(jìn)軍懷遠(yuǎn)市場，目前禹王路肯定依然為其首選。懷遠(yuǎn)商業(yè)市場總結(jié)此外，禹王路街核心商圈依然存在一定的局限和不足。如基礎(chǔ)設(shè)施滯后，周邊路況復(fù)雜，行車?yán)щy，車位偏少，停車不便。道路太寬，無法集聚人流，其次一些建筑老化嚴(yán)重，破舊落后，品牌層次重復(fù)率大，且普遍層次不高，整體商圈實(shí)力和檔次亟待升級(jí)。懷遠(yuǎn)北擴(kuò)西進(jìn)，作為人口大縣40萬人口城市中心即將耀世登場。(十二五規(guī)劃,2015年縣城人口達(dá)40萬人)懷遠(yuǎn)固有商圈已顯老化，新的商業(yè)核心競爭力板塊尚未形成。高端消費(fèi)傾向蚌埠、合肥、南京、上海等地，客源外流比較嚴(yán)重，隨著老城區(qū)的大規(guī)模改造，城市規(guī)模擴(kuò)大，全民期待一座具備現(xiàn)代化消費(fèi)理念的綜合商業(yè)中心。商業(yè)發(fā)展背景總結(jié)高檔次、高品質(zhì)、消費(fèi)急需出口！商業(yè)定位界面商業(yè)形態(tài)商業(yè)等級(jí)商業(yè)體量商業(yè)業(yè)態(tài)？商業(yè)項(xiàng)目定位3大要素區(qū)域地位與區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域規(guī)劃與商業(yè)格局輻射圈人口數(shù)量與消費(fèi)層次類別決定項(xiàng)目定位商業(yè)等級(jí)定位城市定性決定該城市商業(yè)等級(jí)的級(jí)層劃分，懷遠(yuǎn)作為典型的四線以外的城市，從宏觀層面看，商業(yè)主要以中心級(jí)商業(yè)與社區(qū)級(jí)商業(yè)形式存在；不同城市等級(jí)與商業(yè)等級(jí)一般對(duì)應(yīng)圖一線城市市中心級(jí)商業(yè)中心市副中心級(jí)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)級(jí)商業(yè)中心鄰里商業(yè)二線城市市中心級(jí)商業(yè)中心區(qū)域商業(yè)中心社區(qū)商業(yè)中心鄰里商業(yè)三線城市市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)四線城市市級(jí)商業(yè)中心社區(qū)型商業(yè)結(jié)合本案條件及城市發(fā)展規(guī)劃、市場趨勢等，關(guān)于本案的商業(yè)等級(jí)定位一定是：城市中心級(jí)商業(yè)未來商業(yè)中心，輻射全城范圍商業(yè)等級(jí)定位商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)商業(yè)街銷品茂特色街區(qū)商場商廈住宅底商·競爭激烈·缺乏商業(yè)街的突出優(yōu)勢·具有一定的市場空間，但已有競品搶先·城市發(fā)展尚不足以支撐大型綜合商業(yè)·特色的餐飲休閑娛樂在本地具有良好的市場機(jī)遇·區(qū)域商業(yè)不成熟周邊商業(yè)配套需求較低,競爭力低整體市場區(qū)域市場競爭分析需求分析市場機(jī)會(huì)？？×？√？×？？？？？√√√？×？××？？？？√商業(yè)形態(tài)定位地塊臨街面較多，比較適合基本滿足，但缺乏地面停車地塊不適合發(fā)展大型綜合商業(yè)地塊條件滿足地塊條件滿足發(fā)展型城市中心級(jí)-2.6萬方-特色街區(qū)商業(yè)定位結(jié)論不是簡單的做商業(yè)而是大張旗鼓的進(jìn)行一場造圈運(yùn)動(dòng)最終完成領(lǐng)核懷遠(yuǎn)商業(yè)的新格局走幫派路線，團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的力量，尤其是鄰邦蘇果1.屬性轉(zhuǎn)變：輻射商圈=〉核心商圈隨著城區(qū)的發(fā)展，南門口將不在是懷遠(yuǎn)唯一的商業(yè)核心，蘇果的進(jìn)駐及配套商業(yè)的引入，項(xiàng)目所屬區(qū)域?qū)⒉辉僦皇悄祥T口的輻射商圈，而是成為懷遠(yuǎn)的區(qū)域商業(yè)中心。2.氛圍轉(zhuǎn)變：人氣不足=〉人氣漸濃城關(guān)區(qū)的改造，區(qū)域大規(guī)模的小區(qū)開發(fā)將大規(guī)模提升人員的引入，商業(yè)的升級(jí)，勢必也將帶來人流量的加大.[商業(yè)核心問題]①在眾商環(huán)繞的前提下，本案商業(yè)如何不是簡單的借，而是創(chuàng)造新形態(tài)，融入商業(yè)的“造圈運(yùn)動(dòng)”②如何確保商業(yè)體量做足，但又不犧牲價(jià)值[本案]情境化院街盡可能多創(chuàng)造首層街鋪Mall形態(tài)街鋪形態(tài)原方案問題原方案商鋪設(shè)計(jì)過于平直死板，缺少層次。不建議做成大眾化普通商業(yè)街形態(tài)。層次、獨(dú)特、風(fēng)情化呆板、普通、無特色如何轉(zhuǎn)變？商業(yè)院街策略[風(fēng)情化]形成一定的風(fēng)情化，早就亮麗風(fēng)景線；[院街化]獨(dú)特的步行動(dòng)線設(shè)計(jì)，形成豐富的院街設(shè)計(jì)；建筑底商形成風(fēng)情化商業(yè)院街可以形成內(nèi)院院落合院入口廣場商業(yè)院落商業(yè)院街策略商業(yè)院街方案住宅住宅2F2F2F3F2F18F3F3F2F3F3F2F2F3F2F2F1F1F1F商業(yè)院街方案相鄰地塊沿街商鋪街鋪分段，為住宅區(qū)留出出入口。設(shè)計(jì)形態(tài)與相鄰地塊商鋪形成呼應(yīng)，能夠更好的進(jìn)行人流互動(dòng)與導(dǎo)入。綜合購物廣場業(yè)態(tài)層數(shù)面積其他要求主力商業(yè)綜合購物、家居、家電商城2-33700平米層高、電力、進(jìn)深、樓板承重等外向型臨街商業(yè)餐飲、娛樂、新型業(yè)態(tài)1-3單店40-200平米左右進(jìn)深、面寬、上下水、電力、排煙排污等便利型社區(qū)商業(yè)街社區(qū)便利型、配套商業(yè)2單店50-200平米左右根據(jù)業(yè)態(tài)不同有不同要求便利型社區(qū)商業(yè)街便利型社區(qū)商業(yè)街外向型院落式臨街商業(yè)外向型院落式臨街商業(yè)集中型商業(yè)住宅住宅商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃建議商業(yè)體量定位本項(xiàng)目開發(fā)用地71570平米，按容積率2.5計(jì)算，建筑面積達(dá)17萬9千左右。按規(guī)劃商業(yè)面積占總建筑面積15%計(jì)算，商業(yè)面積總體量需26800平米左右。綜合上述，本項(xiàng)目商業(yè)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目西側(cè)地塊（地塊一）用地面積51578平米，商業(yè)面積19200平米。項(xiàng)目東側(cè)地塊（地塊二）用地面積19992平米，商業(yè)面積7515平米。商業(yè)總建筑面積約26715平米。地塊一地塊二首層平面南側(cè)沿街商業(yè)風(fēng)情化商業(yè)院街1F公寓商業(yè)公寓公寓大堂及其配套院落廣場節(jié)點(diǎn)——人流導(dǎo)入二層平面南側(cè)沿街商業(yè)風(fēng)情化商業(yè)院街2F公寓公寓大堂及其配套公寓商業(yè)功能性露臺(tái)風(fēng)情化商業(yè)院街3F公寓功能性露臺(tái)三層平面公寓商業(yè)商業(yè)院街商鋪劃分院落院落內(nèi)部走廊1F豎向交通露臺(tái)2F露臺(tái)豎向交通內(nèi)部走廊單套商鋪單套商鋪單套商鋪單套商鋪各層院落分布商業(yè)院街效果示意商業(yè)業(yè)態(tài)思考蘇果是商業(yè)成功的重要支撐以知名品牌餐飲提升商業(yè)人氣以特色休閑商業(yè)，豐富商業(yè)經(jīng)營

目前區(qū)域商業(yè)布局零散，更是缺少核心主力店，在此情況下“蘇果”對(duì)于本案商業(yè)有著絕對(duì)的支撐作用。體驗(yàn)式購物將是項(xiàng)目有別于其余商業(yè)的有效競爭力之一，以豐富的院落景觀為前提的特色休閑類商業(yè)的設(shè)置，不但使其商業(yè)街處處充滿創(chuàng)意，也更加豐富商業(yè)的業(yè)態(tài)，提高競爭。通過對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的訪談了解以及對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的分析得知，本地飲食文化積淀深厚，對(duì)于知名品牌餐飲有著巨大的市場需求，同時(shí)餐飲對(duì)于短時(shí)間積聚本案及商業(yè)板塊的人氣可起到積極作用；若項(xiàng)目想做成區(qū)域檔次最高、業(yè)態(tài)最全、最具情調(diào)的院落街區(qū)，名品專賣必將是項(xiàng)目形象的最重要部分，它將與主力店的顧客形成共享，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的人氣和商業(yè)收益。以名品專賣提升商業(yè)形象業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位餐飲休閑為主社區(qū)配套為主品牌專賣為主公寓主力商業(yè)為主業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位正餐中西快餐特色餐飲休閑餐飲餐飲區(qū)通過知名品牌的餐飲旗艦店的引入，滿足高端消費(fèi)需求的同時(shí)，通過中西快餐及特色餐飲起到快速聚集人氣，聚攏客流的作用。業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位母嬰生活館體育專賣品牌服飾家飾生活館品牌專賣以鮮明的主題式消費(fèi)為導(dǎo)向，全面引入母嬰生活館、體育用品專賣店、品牌服飾、家飾生活館，形成與現(xiàn)有商業(yè)中心的差異，筑造全新商業(yè)標(biāo)桿。業(yè)態(tài)定位方向商業(yè)定位家電賣場數(shù)碼電子主力店主力店可考慮品牌家電賣場或數(shù)碼電子賣場要求業(yè)態(tài)超市賣場家電數(shù)碼電子家具家居面積要求15000-20000㎡核心商圈5000㎡以上

區(qū)域商圈4000㎡以上

大型社區(qū)3000㎡以上30000㎡8000-1000㎡

30000㎡以上3500-4500㎡建筑物業(yè)要求產(chǎn)權(quán)獨(dú)立清晰獨(dú)立清晰物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰

無三角債務(wù)關(guān)系

建筑結(jié)構(gòu)

采用輕鋼結(jié)構(gòu)或者鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)物業(yè)形狀建筑物長寬比例10：8或10：7

賣場與后場面積比例8：3

正方形、圓形、啞鈴型、長方形

基地形狀應(yīng)為矩形長寬比12-15物業(yè)縱深50米，原則上不低于40米

進(jìn)深8米50米

臨街面70米

樓層不超過3層從一樓開始，不超過三樓不超過四層兩層

層高5.5米，后倉凈高不低于9米3.6米以上凈高3.3米首層層高6米，三層以上層高不

低于5米，百安居10米5.4（最低燈下凈高3米）單層面積

10000㎡

柱距10米×10米9米×9米7.5米以上5米以上10-12米8米×8米承重賣場800kg/㎡后艙1200KG/㎡500KG/㎡300KG/㎡1500KG/㎡600KG/㎡，部分區(qū)域須達(dá)到1000KG/㎡給/排水供水≥100DN驗(yàn)收合格

供水量不低于10立方/天，10000

立方/天不少于30立方供水量不低于10立方/天電容量2400-32KVA配置足夠的照明電提供80KV/1000㎡的電量100㎡/10千瓦2000KV，每10000㎡用電800KVA照明用電60VA/㎡空調(diào)安裝中央空調(diào)安裝中央空調(diào)安裝中央空調(diào)安裝中央空調(diào)

電梯2部5噸貨梯如果租賃區(qū)包含2層，需

提供雙向自動(dòng)扶梯有垂直貨梯，有垂直觀光梯更佳觀光電梯、自動(dòng)扶梯、客梯、貨

梯滿足要求，獨(dú)立使用貨梯2個(gè)觀光電梯、自動(dòng)扶梯、客梯、貨

梯滿足要求，獨(dú)立使用貨梯3個(gè)家具？√√×？現(xiàn)代城央，風(fēng)情院落街區(qū)商業(yè)形象定位推廣總精神SLOGAN懷遠(yuǎn)人的香港街這一次，我們以小勝大！小精品PK

大時(shí)代KEY1北門路板塊的有序重生將板塊打造成精品板塊小題大做造板塊！圍繞本案及蘇果的商業(yè)，“造出”區(qū)域小板塊，使項(xiàng)目跳出城關(guān)，謀整個(gè)懷遠(yuǎn)布局，為項(xiàng)目價(jià)值拉升打下基礎(chǔ)。KEY2突破市場對(duì)產(chǎn)品的禁錮做市場少有的風(fēng)格精品精工細(xì)作正邁過房地產(chǎn)發(fā)展初期的懷遠(yuǎn)，更需要產(chǎn)品內(nèi)部的細(xì)分。大而無當(dāng)并非就是豪宅，小并不代表不“精”。這個(gè)市場更需要精致的住宅來點(diǎn)亮市場給懷遠(yuǎn)市場與眾不同的感覺小精品懷遠(yuǎn)未見的精致主流住宅的創(chuàng)新以小勝大關(guān)鍵詞1:低風(fēng)險(xiǎn)、差異化產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃方案經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃總平面18F18F18F18F30F30F30F18F18F18F18F3F3F30F2F3F2F1F1F1F3F3F3F2F2F2F3F2F公寓會(huì)所幼兒園商業(yè)商業(yè)總用地面積(平米)71570總建筑面積(平米)179373其中住宅90288回遷房51840公寓10530商業(yè)26715容積率2.51建筑占地面積(平米)16340建筑密度23%綠化率42%分地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)——地塊二總用地面積(平米)19992總建筑面積(平米)52442其中住宅44928商業(yè)7514容積率2.5建筑占地面積(平米)5750建筑密度29%綠化率35%經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)——地塊一總用地面積(平米)51578總建筑面積(平米)126931其中住宅45360回遷房51840公寓10530商業(yè)19201容積率2.5建筑占地面積(平米)11406建筑密度22%綠化率42%地塊一地塊二規(guī)劃方案解析回遷房用地住宅總建筑面積51840平米住宅總建筑面積100818平米如圖，A區(qū)地勢起伏，且西側(cè)臨近山崖，故用作回遷房用地。A.B.東側(cè)地塊B區(qū)地勢較緩，作為住區(qū)品質(zhì)較好。會(huì)所更靠近社區(qū)中心，緊挨景觀軸線，方便服務(wù)住戶。幼兒園設(shè)置在地塊北側(cè)，可由次要入口進(jìn)入直接到達(dá)。以景觀組團(tuán)分隔幼兒園與住宅，保證社區(qū)品質(zhì)。組團(tuán)綠化景觀主軸線新建社區(qū)整體雖被規(guī)劃道路分隔，但屬于土地價(jià)值較高品質(zhì)較好的區(qū)域。兩側(cè)地塊內(nèi)部景觀需整體考慮，建議結(jié)合社區(qū)入口設(shè)計(jì)貫通的景觀軸線。①安全原則--產(chǎn)品多元化，分散單一產(chǎn)品帶來的滯銷風(fēng)險(xiǎn)；--確保總價(jià)的安全性，確保項(xiàng)目快速切入市場，保證資金回籠安全，預(yù)留單價(jià)跳升的空間?；陧?xiàng)目特性下的兩大產(chǎn)品定位原則項(xiàng)目成長前期后期高附加值高品質(zhì)基于項(xiàng)目特性下的兩大產(chǎn)品定位原則②利潤最大化原則--契合項(xiàng)目銷售時(shí)序，營造多元產(chǎn)品與項(xiàng)目開發(fā)的形成互動(dòng)成長；--前期高附加值產(chǎn)品奠定項(xiàng)目價(jià)格，快速切入市場，

后期通過高品質(zhì)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值[基礎(chǔ)產(chǎn)品][主力總價(jià)]35-40萬以內(nèi)[戶型面積]套數(shù)比75-80平米左右的2房2廳1衛(wèi)，50%85平米的2+1房2廳1衛(wèi)，50%[戶型布局]臨街位置；[戶型配比]占35%面積比例三層級(jí)產(chǎn)品策略兼顧風(fēng)險(xiǎn)和利潤[升級(jí)產(chǎn)品][主力總價(jià)]40-50萬[戶型面積]套數(shù)比75平米的2+1房2廳1衛(wèi)，35%；100-105平米經(jīng)濟(jì)3+1房2廳1衛(wèi)，65%；[戶型布局]臨街，裙房上蓋，北向視野較弱位置；[戶型配比]占45%面積比例[標(biāo)桿產(chǎn)品][主力總價(jià)]50-60萬[戶型面積]套數(shù)比95平米左右的2房2廳1衛(wèi)，50%115平米的3房2廳2衛(wèi)，50%[戶型布局]中央?yún)^(qū)域集中設(shè)置[戶型配比]占20%面積比例[土地價(jià)值]商業(yè)裙房上，臨街位置，品質(zhì)相對(duì)較弱[運(yùn)作目標(biāo)]高附加值產(chǎn)品，快速切入市場，保證資金回籠[面積控制]兩房兩廳一衛(wèi)<80平米三房兩廳一衛(wèi)<100平米[產(chǎn)品提升空間]入戶花園贈(zèng)送高使用率85平米85平米80平米80平米基礎(chǔ)產(chǎn)品：實(shí)惠高使用性主流產(chǎn)品80-85㎡兩室戶型：大尺度陽臺(tái)、功能間贈(zèng)送，高附加值起居室、臥室朝南，采光良好主臥連接八角大陽臺(tái)，270度觀景南北通透，全明戶型兩梯四戶設(shè)有地暖270度觀景八角大陽臺(tái)送入戶花園，超值體驗(yàn)書房飄窗贈(zèng)送，讓視野更開闊贈(zèng)送功能陽臺(tái)，收納各類小型洗滌設(shè)備大陽臺(tái)凸窗設(shè)計(jì)，增加舒適空間[土地價(jià)值]臨街位置，北向視線相對(duì)較差[運(yùn)作目標(biāo)]高附加值產(chǎn)品，快速切入市場，保證資金回籠[面積控制]兩房兩廳一衛(wèi)<80平米三房兩廳一衛(wèi)<100平米[產(chǎn)品提升空間]創(chuàng)新性、零浪費(fèi)、高附送，創(chuàng)造生活情趣、保證舒適度，庭院精神升級(jí)產(chǎn)品：締造空間神話，空間創(chuàng)造無限可能75105100以“創(chuàng)新性、零浪費(fèi)、高附送、創(chuàng)造生活情趣、保證舒適度、庭院精神”為理念，使空間體現(xiàn)“寬、精、薄、透”的特點(diǎn)，將房型演變成“3+1”的創(chuàng)新空間寬主要體現(xiàn)在面寬，105㎡、100㎡兩種戶型的都是大面寬，視野開闊；精主要體現(xiàn)在戶型的設(shè)計(jì)上3+1，充分利用空間；薄主要是進(jìn)深短，保證了房間的采光；透是指整個(gè)房價(jià)南北通透，清風(fēng)沐浴；層高3米，上下也暢闊；與其他戶型相比，大面積的附贈(zèng)創(chuàng)造出空間的自由變換是該戶型的最大特點(diǎn)戶型分析：A-1

建筑面積約：88㎡

3+1房二廳一衛(wèi)原始戶型改建戶型不計(jì)入面積計(jì)入一半面積兩房變3+1房

88平方米可享約105平方米觀景陽臺(tái)可改建為書房可改建為臥室利用隔墻將此空間作為陽臺(tái)及室外空間來偷取面積，將來業(yè)主可自行改建空調(diào)外機(jī)安放處，可改為生活陽臺(tái)低臺(tái)凸窗層高不超過2.2米可不計(jì)入面積戶型分析：A-2

建筑面積約：64㎡

兩房一廳一衛(wèi)原始戶型改建戶型不計(jì)入面積計(jì)入一半面積一房變兩房

65平方米可享約75平方米多功能陽臺(tái)兒童房學(xué)習(xí)區(qū)工作陽臺(tái)陽臺(tái)計(jì)入一半面積利用隔墻將此空間作為室外空間來偷取面積，將來業(yè)主可自行改建低臺(tái)凸窗層高不超過2.2米可不計(jì)入面積利用隔墻將此空間作為室外空間來偷取面積，將來業(yè)主可自行改建戶型分析：A-3

建筑面積約：91㎡

3+1房二廳一衛(wèi)原始戶型改建戶型不計(jì)入面積計(jì)入一半面積兩房變3+1房

91平方米可享約110平方米利用隔墻將此空間作為陽臺(tái)及室外空間來偷取面積，將來業(yè)主可自行改建低臺(tái)凸窗層高不超過2.2米可不計(jì)入面積陽臺(tái)計(jì)入一半面積可改建為書房可改建為臥室觀景凸窗[土地價(jià)值]中心景觀區(qū)域，視野開闊[運(yùn)作目標(biāo)]品質(zhì)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值[面積控制]兩房兩廳一衛(wèi)<80平米三房兩廳一衛(wèi)<100平米[產(chǎn)品提升空間]點(diǎn)式住宅主要空間全南向設(shè)置利用外廊作為公共走道，減少部分公攤面積，提高得房。內(nèi)天井設(shè)計(jì)，增加了戶型的采光通風(fēng)3R115㎡+2R95㎡+2R95㎡+3R115㎡(兩梯四戶，得房率84%）兩房和客廳全朝南設(shè)計(jì)，面寬達(dá)9.7米，采光舒適度強(qiáng)戶型設(shè)計(jì)正方，南北通透各功能區(qū)劃分明確，動(dòng)線布局合理進(jìn)門玄關(guān)設(shè)計(jì)，功能性強(qiáng)客廳開間約3.8米，帶有大陽臺(tái)，舒適度增強(qiáng)3.8米附加值戶型分析：B戶型建筑面積約：95㎡

2+1房二廳一衛(wèi)客廳東西向設(shè)計(jì)，并在西邊設(shè)置陽臺(tái)，增加了采光面戶型南北通透，采光，通風(fēng)效果好全明設(shè)計(jì)，各功能區(qū)采光充足，室內(nèi)光線明亮雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)，空間尺度感強(qiáng)臥室?guī)в酗h窗，室內(nèi)空間寬敞直面中央采光天井，室內(nèi)空間明亮附加值戶型分析：C戶型建筑面積約：115㎡三房兩廳兩衛(wèi)營銷思路四大血統(tǒng)時(shí)代建筑主城生活圈漫游街荊山景區(qū)新古典主義，高品質(zhì)高層建筑，是懷遠(yuǎn)城市化的標(biāo)志建筑。這里與市中心繁華地帶，近在咫尺。承載著懷遠(yuǎn)未來城市中心商圈，奢享主城繁華。懷遠(yuǎn)縣唯一4A級(jí)景區(qū)與本項(xiàng)目比鄰。品質(zhì)地段商圈資源價(jià)值八大價(jià)值建筑風(fēng)格經(jīng)典戶型中央園林交通便捷商務(wù)會(huì)所教育配套繁華迎面酒店公寓雙語幼兒園實(shí)驗(yàn)中學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)蘇果+百貨+漫游街區(qū)滿足懷遠(yuǎn)高層人士需求，目前懷遠(yuǎn)首家酒店式公寓ArtDeco70—150㎡戶型滿足不同層次客戶的需求。1大中園林，7個(gè)主題景觀，42%超高綠化，城市核心區(qū)不曾有，不再有。城市兩大主干道禹王路與健康路，并且比鄰汽車站。商務(wù)休閑雙型會(huì)所，滿足高端人士會(huì)客需求。價(jià)值體系目標(biāo)群體我們的客群是進(jìn)城、留城、回城便捷，潮流，他們渴望城市生活?yuàn)^斗，他們是勇于實(shí)現(xiàn)宏愿的強(qiáng)者懂得生活，精彩人生，他們不是簡單的權(quán)錢人；他們懂得細(xì)節(jié)，愿意為優(yōu)質(zhì)服務(wù)賣單；他們?cè)诤醢踩退矫?。核心客群重要客群邊緣客戶核心客群（周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者）對(duì)居住品質(zhì)要求較高，具有較強(qiáng)的支付能力城市生活的追求者重要客群（本地改善性客戶）邊緣客群在城中居住多年，具有地緣情節(jié)，有一定財(cái)富積累，或是家庭財(cái)力支持目前居住環(huán)境品質(zhì)不高，有改善居住環(huán)境的需求縣城以及周邊投資客戶。小農(nóng)、富農(nóng)、職工等收入較低群體。項(xiàng)目客群定位SWOT優(yōu)勢：劣勢：老城區(qū)硬件陳舊，規(guī)劃凌亂，缺乏綠化，人居性差。之前政府開發(fā)渦北新區(qū)力度較大，老城區(qū)改造的步伐相對(duì)落后，原因是老城區(qū)拆遷較困難。機(jī)會(huì)：城市升級(jí)是目前懷遠(yuǎn)縣市民期待已經(jīng)的愿望。主城市場空白，市場競爭形勢較好。政府大力發(fā)展主城改造工程。威脅：目前全國房產(chǎn)市場撲朔迷離，前景不太樂觀。國家調(diào)控政策嚴(yán)厲，客戶持幣觀望態(tài)度嚴(yán)重。主城黃金位置核心商業(yè)圈自身景觀配套齊全交通便利發(fā)揚(yáng)自身優(yōu)勢，抓住機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮項(xiàng)目價(jià)值最大化，拔高項(xiàng)目核心價(jià)值。增加項(xiàng)目性價(jià)比，宣傳項(xiàng)目位置升值性，合理科學(xué)的規(guī)劃項(xiàng)目建設(shè)，以42%的高綠化率抵制項(xiàng)目區(qū)位人居弱的劣勢。整體定位發(fā)展定位產(chǎn)品定位形象定位案名建議城市發(fā)展品牌打造用發(fā)展的視野，挖掘前瞻性意義拉開城市全面升級(jí)的序幕，打破原有城南老商業(yè)核心的格局，讓懷遠(yuǎn)市民認(rèn)識(shí)到城市真正的含義，成為懷遠(yuǎn)全城有口皆碑的第一樓盤，成為市政樣板工程。給懷遠(yuǎn)注入都市基因打造市政樣板工程品牌的打造必定需要經(jīng)典項(xiàng)目作為支撐，本項(xiàng)目將成為開發(fā)商樹立品牌的支撐點(diǎn)。品牌價(jià)值作為無形資產(chǎn)，為開發(fā)商今后開發(fā)項(xiàng)目拉升價(jià)值，主要表現(xiàn)在信譽(yù)度和美譽(yù)度上。以項(xiàng)目樹立品牌成為開發(fā)商經(jīng)典代表作發(fā)展定位一、商業(yè)：本項(xiàng)目價(jià)值最核心部分作為蚌埠市乃至整個(gè)安徽，最具特色的，最具代表的“漫游街”，如何使其最大化價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)？漫游街形態(tài)/酒店化界面懷遠(yuǎn)縣商業(yè)繁華主場唯有占住商業(yè)主場的位置，才能使商業(yè)價(jià)值最大化。項(xiàng)目商業(yè)部分在懷遠(yuǎn)占領(lǐng)什么位置？樹立什么樣的形象？產(chǎn)品定位商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的博弈策略持有物業(yè)&不持有物業(yè)持有物業(yè)，需要設(shè)置虛擬店鋪，收取租金、以及運(yùn)營招商等。優(yōu)勢：長期收益，可持續(xù)發(fā)展劣勢：收租金，資金回籠慢，操作復(fù)雜，資金流的考驗(yàn)。不持有物業(yè)，需要設(shè)置產(chǎn)品以小面積商鋪為主進(jìn)行銷售。優(yōu)勢：快速回籠資金，操作方便，規(guī)避運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，有利于滾動(dòng)發(fā)展。劣勢：不可長期收益，不可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)懷遠(yuǎn)縣商業(yè)發(fā)展形勢來看，商業(yè)處于初步階段，商業(yè)市場總額較小，大型商業(yè)街自主運(yùn)營的盈利空間較小，需要長期的市場培育。自持物業(yè)不利于資金的快速回籠，同時(shí)還需投入資金運(yùn)營，增加項(xiàng)目成本，投入產(chǎn)出效益較低。綜合考慮：持有少量重點(diǎn)位置的物業(yè)為最佳策略。少量持有物業(yè)優(yōu)勢：1、設(shè)立主力店+品牌店+街鋪的銷售策略。2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)為小面積商鋪，有利快速銷售，快速回籠資金。3、充分發(fā)揮漫游街雙首層設(shè)計(jì)的價(jià)值優(yōu)勢，將二層商鋪的價(jià)值達(dá)到最大化。4、少量持有物業(yè)有利于開發(fā)商財(cái)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)。一、住宅:主城區(qū)第一個(gè)高品質(zhì)住宅ArtDeco詮釋城央品質(zhì)社區(qū)在城市生活在城市奮斗在城市運(yùn)籌帷幄在城市呼風(fēng)喚雨叱咤風(fēng)云在城市住自然為城央社區(qū)為此不能匹配項(xiàng)目住宅部分在懷遠(yuǎn)樹立領(lǐng)導(dǎo)地位，讓我們的客戶獲得居住的身份感。品質(zhì)、地位、身份、尊貴產(chǎn)品定位我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn)是城市級(jí)的是城市核心的是具有標(biāo)志性的是區(qū)域峰值地價(jià)的是有強(qiáng)烈城市意向的是可回避競爭的是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的輻射全蚌埠是城市的新中心能代表新時(shí)代的懷遠(yuǎn)，城市中的“一極”平均價(jià)值高于城市中心任何區(qū)域可辯識(shí)，明顯區(qū)別與其它區(qū)域拉開與其他地區(qū)的差距采取一切可能的超常規(guī)的手段形象定位我們要做能夠代言懷遠(yuǎn)新時(shí)代的標(biāo)志性形象我們不是在單純的做項(xiàng)目而是在填補(bǔ)懷遠(yuǎn)城市化進(jìn)程中的城市硬件缺失傳承城市發(fā)展沉淀，提煉打造城市新的文化內(nèi)涵！制定以項(xiàng)目為中心的區(qū)域動(dòng)態(tài)實(shí)施計(jì)劃立足整個(gè)蚌埠市，重新定義懷遠(yuǎn)老城區(qū)價(jià)值代言懷遠(yuǎn)顛覆老成、產(chǎn)品全面升級(jí)打造集合購物、休閑、娛樂、居住、商務(wù)與一體的終身居所。城市重建計(jì)劃——

打造懷遠(yuǎn)最具活力的城上城戰(zhàn)略視野商業(yè)繁華主場城央品質(zhì)社區(qū)以凌駕城央社區(qū)之上的形象呈現(xiàn)在世人面前。以操控城市繁華主場的形象讓全城仰視。領(lǐng)馭城央·

掌控繁華形象定位一因掌握高端的事業(yè)權(quán)和城市的話語權(quán)而最終贏得生活名流的圈層。城市榮耀·名流生活圈paddock（圈層）people（人群）

person（人物）形象定位二項(xiàng)目命名命名涵蓋性強(qiáng)，寓意豐富，要能符合項(xiàng)目為懷遠(yuǎn)新城市新中心的高度，要反映項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值。和智

世紀(jì)鑫城商業(yè)：世紀(jì)鑫城·漫游街住宅：世紀(jì)鑫城·花香郡世紀(jì)：代表本項(xiàng)目在懷遠(yuǎn)城市化進(jìn)程具有為劃世紀(jì)的寓意，鑫：財(cái)富盛旺之意，寓意本項(xiàng)目為財(cái)富盛旺之城。鑫城同音：新城、心城。暗喻：本項(xiàng)目為懷遠(yuǎn)新城的標(biāo)志，城市中心領(lǐng)域。銷售策略住宅銷售價(jià)格目標(biāo)客戶心理感知價(jià)格：5500元/㎡（受大勢等諸多敏感因素影響，“揀便宜”的壓價(jià)心態(tài)占主導(dǎo)）營銷目標(biāo)：5000元/㎡（產(chǎn)品實(shí)際價(jià)值）價(jià)值高點(diǎn)：6000/㎡營銷目標(biāo)：5000元/㎡（產(chǎn)品實(shí)際價(jià)值）“博弈籌碼”驅(qū)動(dòng)客戶價(jià)值感知核心目標(biāo)解讀：高溢價(jià)值，快速走量，成為片區(qū)標(biāo)桿價(jià)值博弈：5500/㎡目前懷遠(yuǎn)在售最高價(jià)為4900元/㎡，均價(jià)為4300元/㎡；蚌埠市均價(jià)為5500元/㎡；預(yù)計(jì)2012年懷遠(yuǎn)均價(jià)為4800元/㎡；本項(xiàng)目為懷遠(yuǎn)城市升級(jí)標(biāo)志性建筑群營銷目標(biāo)價(jià)值5000元/㎡。預(yù)計(jì)：銷售額5.1億銷售策略商業(yè)銷售價(jià)格目標(biāo)客戶心理感知價(jià)格：25000元/㎡（受大勢等諸多敏感因素影響，“揀便宜”的壓價(jià)心態(tài)占主導(dǎo)）營銷目標(biāo)：20000元/㎡（產(chǎn)品實(shí)際價(jià)值）價(jià)值高點(diǎn)：40000/㎡營銷目標(biāo)：20000元/㎡（產(chǎn)品實(shí)際價(jià)值）“博弈籌碼”驅(qū)動(dòng)客戶價(jià)值感知核心目標(biāo)解讀：高溢價(jià)值，快速走量，成為片區(qū)標(biāo)桿價(jià)值博弈：25000/㎡懷遠(yuǎn)縣老城區(qū)商業(yè)類為空白市場，渦北新區(qū)商鋪價(jià)格在8000元/㎡，因渦北新區(qū)為新開發(fā)區(qū)區(qū)域，人氣較差，其上商業(yè)價(jià)值無法老城區(qū)相比。據(jù)現(xiàn)場調(diào)查老城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)街鋪得知，現(xiàn)有商業(yè)街鋪價(jià)值區(qū)間15000——40000元/㎡，商業(yè)黃金街鋪一鋪難求局面，處于有市無價(jià)階段。預(yù)計(jì)：銷售額3.7億銷售策略模式——體驗(yàn)式展示位置：項(xiàng)目營銷中心功能設(shè)置：接待區(qū)、模型區(qū)、洽談區(qū)、吧臺(tái)以及雪茄房等等。在售樓處中心設(shè)置名車模型，名酒等。營銷中心設(shè)置在會(huì)所里面，工程上建議會(huì)所先建，并裝修城營銷中心，體驗(yàn)式告知客戶，這就本項(xiàng)目的會(huì)所，沿會(huì)所打造實(shí)景區(qū)，說一千道一萬不如切實(shí)體驗(yàn)更能說明本項(xiàng)目高端調(diào)性。保安勞斯來斯特色看房車文化包裝導(dǎo)視牌銷售策略模式——娛樂式對(duì)大眾娛樂化管理輿論，進(jìn)行“明星式”包裝，形成“四兩撥千斤”的影響力，快速傳播。形式：主要通過網(wǎng)絡(luò)推動(dòng)，渠道口碑，行業(yè)傳染，病毒式傳播。內(nèi)容：娛樂方式制造熱門話題，給世紀(jì)鑫城“正名”：“在懷遠(yuǎn)，城市有了新的活力”“建筑大師跨越之作”“懷遠(yuǎn)首富，入駐世紀(jì)鑫城”……銷售策略模式——跨界富人青睞的休閑生活方式排序：旅游滑雪游泳釣魚家庭活動(dòng)卡拉OK品茶網(wǎng)球SPA看書登山騎馬自駕車名車試駕2011.11.12012.12012.3.237.89.812.14項(xiàng)目動(dòng)作推廣線活動(dòng)線銷售線第一階段軟文為主，媒體選擇：網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙第二階段軟硬結(jié)合，以軟為主，推進(jìn)熱度提升，定義新古典主義價(jià)值第三階段，軟硬結(jié)合，以硬為主，定義新古典主義細(xì)節(jié)價(jià)值，詮釋“懷遠(yuǎn)城市標(biāo)桿”動(dòng)工儀式新春發(fā)布會(huì)知名設(shè)計(jì)師造訪，召開論壇論懷遠(yuǎn)縣新中心產(chǎn)品推介會(huì)；城市發(fā)展高峰論壇名人講座迎春自行車大賽銷售進(jìn)場培訓(xùn)，接受客戶咨詢積蓄客戶201