東方明珠城項(xiàng)目提案

東方明珠城項(xiàng)目提案十堰市概況十堰市位于湖北省西北部，地處秦巴山區(qū)腹地，漢江中上游，跨東經(jīng)109°29′至111°16′，北緯31°30′至33°16′，在中國(guó)"雄雞"型版圖中正處于"雞心"部位，在歷史上曾有"南船北馬、川陜咽喉、四省通衢"之稱。她東與湖北襄樊接壤，西與陜西安康為鄰，南與湖北神農(nóng)架和重慶萬(wàn)州交界，北與陜西商洛和河南南陽(yáng)相連，是鄂、豫、陜、渝毗鄰地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化重鎮(zhèn)，是華中、西南、西北三大經(jīng)濟(jì)板塊的結(jié)合部。十堰轄五縣一市兩區(qū)和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，即鄖縣、鄖西縣、竹山縣、竹溪縣、房縣、丹江口市、張灣區(qū)、茅箭區(qū)和白浪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。國(guó)土總面積2.36萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?46萬(wàn)。十堰都市狀況十堰建市三十多年來，專門是改革開放二十年來，兩個(gè)文明建設(shè)取得了豐碩的成果，從一個(gè)貧窮小鎮(zhèn)進(jìn)展成為具有一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的區(qū)域性中心都市。精神文明建設(shè)成果豐碩，進(jìn)入90年代以來，曾名列全國(guó)小康水平第6位、全國(guó)都市綜合實(shí)力評(píng)比第22位，先后獲得"全國(guó)衛(wèi)生都市"、"全國(guó)雙擁榜樣都市"、"全國(guó)綠化十佳都市"、"全國(guó)都市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀都市"、中國(guó)內(nèi)陸山區(qū)惟一"國(guó)家園林都市"、"中國(guó)優(yōu)秀旅行都市"、湖北省文明都市競(jìng)賽第一名等殊榮。2001年十堰國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值201.77億元，年增長(zhǎng)13.5%，居全省第一；實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入14.67億元，年增長(zhǎng)7.6%。城鎮(zhèn)居民可支配收入5050元（城區(qū)為7800余元），農(nóng)民人均純收入1586元。通過30多年的進(jìn)展，目前十堰汽車、水電、旅行、生物醫(yī)藥、色綠色食品等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)已具規(guī)模，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)日趨完善，科教文化持續(xù)繁榮，都市功能逐步提升，經(jīng)濟(jì)社會(huì)和諧進(jìn)展。十堰交通狀況交通通訊便利，襄渝鐵路橫貫東西，每天有13對(duì)客車通過，可直達(dá)北京、上海、武漢、鄭州、重慶、成都、西安等地。209和316國(guó)道交匯十堰，四通八達(dá)。漢江黃金水道運(yùn)輸可通江（長(zhǎng)江）達(dá)海（上海）。老河口和襄樊兩機(jī)場(chǎng)毗鄰十堰，班機(jī)可直飛北京、上海、廣州等大中都市。隨著火車提速、（武）漢--十堰（堰）一級(jí)汽車專用公路及十堰空港的建設(shè)，交通條件將進(jìn)一步改善。二00四年十堰房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)

1、品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于不平穩(wěn)狀態(tài)：自2001年十堰翔龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的“世紀(jì)花園”一期工程投入市場(chǎng)、并創(chuàng)十堰房地產(chǎn)銷售價(jià)格的歷史新高以來，2004年十堰精品樓盤與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模有了進(jìn)一步的擴(kuò)大，其中十堰市興麗房地產(chǎn)公司開發(fā)的“澳門花園”、十堰春華房地產(chǎn)公司開發(fā)的“春華苑小區(qū)”、“世紀(jì)花園”二期工程、十堰市陽(yáng)光房地產(chǎn)公司開發(fā)的“東方廣場(chǎng)”等項(xiàng)目興起了十堰高檔住宅的開發(fā)建設(shè)熱潮，高檔住宅所占的市場(chǎng)份額有了進(jìn)一步提升，也使大部分開發(fā)企業(yè)開始注重企業(yè)品牌和樓盤品牌，提升了十堰的房地產(chǎn)開發(fā)水平。一般商品房開發(fā)近年來一直處于穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，而為滿足寬敞中低收入家庭住房需求的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)自2001年以來處于停滯狀態(tài)，廉租房的開發(fā)建設(shè)還沒有啟動(dòng)，這種狀況造成十堰房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于不平穩(wěn)狀態(tài)，不利于房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)健康進(jìn)展。

2、供求量與銷售量大幅度增長(zhǎng)：2004年除城區(qū)內(nèi)小范疇的零星開發(fā)項(xiàng)目以外，涌現(xiàn)出了大量的成規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目，如東岳路上的春華苑、東興山莊，朝陽(yáng)路上的金色家園、都市花園，公園路的東方廣場(chǎng)，漢江路的六堰中心花園，五堰的武當(dāng)商城、東山苑小區(qū)，三堰的澳門花園，十堰的雅蘭居、旭日家園，白浪高新區(qū)的祥安花園、天盾花園等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年十堰房地產(chǎn)施工面積達(dá)149．06萬(wàn)平方米，銷售面積達(dá)45．12萬(wàn)平方米，銷售金額達(dá)5．18億元，分不比上年增長(zhǎng)69．23％、60．06％和86．33％，供應(yīng)量與銷售量再創(chuàng)歷史新高。3、成交價(jià)格明顯上漲：2004年的房屋銷售價(jià)格在2003年的基礎(chǔ)上連續(xù)上漲，漲幅平均在10％左右。調(diào)查顯示，2003年—2004年的房?jī)r(jià)在1300元平米至2800元平米之間。房?jī)r(jià)上漲的要緊緣故為：一是樓盤的檔次有較大的提升，配套設(shè)施的完善增加了開發(fā)成本；二是要緊建材產(chǎn)品價(jià)格的大幅漲價(jià)，造成了建安成本的增加；三是土地取得成本增加，土地基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)以及土地拍賣市場(chǎng)的猛烈競(jìng)爭(zhēng)，造成土地價(jià)格的上漲；四是建筑結(jié)構(gòu)的改變也增加了成本，往常大量的建筑為磚混結(jié)構(gòu)，建安成本較低，而現(xiàn)在許多樓盤為框架結(jié)構(gòu)，并推出了一些小高層及高層建筑；五是不墅樓盤的推出，對(duì)整體房?jī)r(jià)有明顯的拉動(dòng)作用等；六是經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目建設(shè)的暫停，政府缺乏進(jìn)行價(jià)格調(diào)控的有力手段，也造成了商品房?jī)r(jià)格的無(wú)序上漲。4、開發(fā)區(qū)域過分集中：目前十堰房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域要緊集中在城區(qū)中部組團(tuán)(要緊為火車站至張灣地段)和白浪高新區(qū)、專門是五堰、六堰、張灣等中心地段的舊城改造更成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，在改善城區(qū)環(huán)境面貌的同時(shí)也造成了建筑布局的高密度、商鋪面積的無(wú)序增加、停車位、綠化面積與露天休閑場(chǎng)所的急劇減少等弊端，而位于都市偏僻地段如紅衛(wèi)、花果、東風(fēng)、顧家崗以及北京路沿線的房地產(chǎn)開發(fā)處于相對(duì)蕭條的局面，不利于都市的全面和諧進(jìn)展。

5、市場(chǎng)行為更加理性：房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)行為越來越理性，出現(xiàn)出如下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模效應(yīng)逐步為寬敞開發(fā)企業(yè)所同意，樓盤的開發(fā)規(guī)模越來越大，2004年對(duì)2萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目進(jìn)行一次投資一次開發(fā)的行為逐步增多，規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)；二是短期經(jīng)營(yíng)行為日趨減少，絕大多數(shù)樓盤都注重了生活配套服務(wù)設(shè)施的完善；三是小區(qū)環(huán)境越來越受重視，不只是追求綠化率的提升，更注重追求景觀環(huán)境的特色化，如東岳路上的春華苑所營(yíng)造的東方園林就頗具特色，獨(dú)樹一幟；四是對(duì)項(xiàng)目的前期策劃宣傳越來越重視，力求在小區(qū)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀上領(lǐng)先一籌，為項(xiàng)目營(yíng)造更多的賣點(diǎn)；五是開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念的持續(xù)創(chuàng)新，涌現(xiàn)出健康住宅、陽(yáng)光樓盤、新都市主義等住宅小區(qū)，滿足消費(fèi)者的深層次需求；六是消費(fèi)者越來越理性，購(gòu)買行為越來越慎重，對(duì)產(chǎn)品的要求越來越高。二00五年十堰房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展趨向2005年十堰房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展仍舊要以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)堅(jiān)持“嚴(yán)格操縱不墅與高檔住宅的建設(shè)規(guī)模，主動(dòng)建設(shè)一般商品房，有打算地進(jìn)展建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房“的進(jìn)展原則，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)健康進(jìn)展。1、十堰房地產(chǎn)業(yè)仍有較大的進(jìn)展空間，還將以較高的速度進(jìn)展：一是十堰人均住房面積不僅低于全省平均水平，離30—35平方米的人均居住水平還有專門大的距離，因而十堰房地產(chǎn)業(yè)還有較大的進(jìn)展空間；二是隨著高速公路的建成通車、武當(dāng)山機(jī)場(chǎng)的建設(shè)、對(duì)外交通條件的進(jìn)一步改善，南水北調(diào)工程全面動(dòng)工的連續(xù)效應(yīng)，東風(fēng)與日產(chǎn)合作的推動(dòng)作用，武當(dāng)山旅行品牌效應(yīng)的全面推廣，都市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及都市基礎(chǔ)設(shè)施的改造和完善，經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的改善等，必將對(duì)十堰國(guó)民經(jīng)濟(jì)的連續(xù)進(jìn)展產(chǎn)生主動(dòng)深遠(yuǎn)的阻礙，從而進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展；三是隨著居民生活水平的提升，人口的增長(zhǎng)，都市規(guī)模的擴(kuò)大，首次和多次置業(yè)者的增加，對(duì)住房的需求與日俱增，也將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮興盛。2、更新經(jīng)營(yíng)理念，完善經(jīng)營(yíng)機(jī)制，應(yīng)成為十堰房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展方向：十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)目前還存在“三低一高”的弊端，即企業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，總體實(shí)力偏低；技術(shù)力量不足，治理水平偏低；房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的科技含量低；房地產(chǎn)銷售價(jià)格偏高。因此，更新經(jīng)營(yíng)理念、完善經(jīng)營(yíng)機(jī)制、全面推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)向更高層次進(jìn)展應(yīng)成為十堰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)展方向。在實(shí)際進(jìn)展過程中應(yīng)重點(diǎn)抓好以下工作：一是要全面貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)健康進(jìn)展的通知》精神，確定正確的進(jìn)展方向與進(jìn)展思路；二是進(jìn)行橫向聯(lián)合、建立具有競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，能夠通過股份合作、兼并或企業(yè)重組等形式成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，壯大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力；三是在進(jìn)一步改善經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的基礎(chǔ)上，全面進(jìn)行招商引資，通過外資企業(yè)的進(jìn)入，引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)理念與治理方式，在完善競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的基礎(chǔ)上，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向更高層次進(jìn)展；四是充分發(fā)揮中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)職能，使中介機(jī)構(gòu)能夠在開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃、技術(shù)咨詢、銷售代理等方面發(fā)揮其專業(yè)特長(zhǎng)，使開發(fā)產(chǎn)品更符合都市建設(shè)的要求、符合市場(chǎng)需求，以促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)水平的進(jìn)一步提升。3、調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的連續(xù)健康進(jìn)展：經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房是房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，盡管前時(shí)期十堰經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)顯現(xiàn)了將經(jīng)濟(jì)適用住房建成商品房甚至高檔住宅、銷售價(jià)格偏高、有關(guān)優(yōu)待政策落實(shí)不到位等咨詢題，但它作為滿足中低收入階層住房需求的政策性商品房，不僅是保持社會(huì)穩(wěn)固的需要，更是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)健康進(jìn)展的需要。通過制定《十堰市經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)治理實(shí)施細(xì)則》，完善治理方法，按照“三統(tǒng)一，四操縱“的思想，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一實(shí)施以及操縱建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、操縱銷售對(duì)象、操縱銷售價(jià)格和操縱年度開發(fā)量，必定會(huì)使十堰的經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)治理逐步規(guī)范起來。因此，2004年在調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上應(yīng)重點(diǎn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的全面啟動(dòng)，建立起廉租房的建設(shè)治理制度，進(jìn)行廉租房開發(fā)建設(shè)試點(diǎn)，在積存體會(huì)的基礎(chǔ)上有打算地推廣廉租房建設(shè)，使十堰的房地產(chǎn)業(yè)能夠以合理的結(jié)構(gòu)與速度得到進(jìn)展。4、強(qiáng)化精品意識(shí)，突出都市特色，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)開發(fā)水平，使房地產(chǎn)開發(fā)與都市建設(shè)和諧進(jìn)展：房地產(chǎn)開發(fā)作為實(shí)施都市規(guī)劃的重要手段，不僅要滿足都市居民生產(chǎn)生活需要，而且要滿足提升經(jīng)濟(jì)進(jìn)展環(huán)境與居民生活環(huán)境質(zhì)量的需要，滿足提升都市功能的需要。都市特色決定了房地產(chǎn)開發(fā)的目標(biāo)與方向，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施只有緊扣都市特色這一主題，才能做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此，更新房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念，強(qiáng)化精品意識(shí)，突出都市特色，使房地產(chǎn)開發(fā)與都市建設(shè)和諧進(jìn)展：第一要做到規(guī)劃設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、超前性與可操作性的結(jié)合，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體布局、詳細(xì)規(guī)劃、配套設(shè)施、景觀環(huán)境、單體建筑功能與造型等設(shè)計(jì)方面，應(yīng)堅(jiān)持多方案的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選；其次是確立規(guī)劃實(shí)施的權(quán)威性，不僅要使項(xiàng)目布局符合都市規(guī)劃的要求，而且要杜絕擅自變更規(guī)劃和見縫插針的開發(fā)行為；第三要強(qiáng)化精品意識(shí)，堅(jiān)持房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模開發(fā)，杜絕分割拆零的開發(fā)方式，不僅要在新區(qū)開發(fā)上堅(jiān)持規(guī)模開發(fā)的原則，在都市中心區(qū)的改造上更應(yīng)堅(jiān)持規(guī)模改造的方式，改變目前零星分散的改造模式，使新區(qū)開發(fā)與舊城改造和諧進(jìn)展，進(jìn)一步提升十堰房地產(chǎn)開發(fā)水平。二00四年十堰房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)綜合分析2004年，十堰房地產(chǎn)在諸多政策的實(shí)施中悄然已過，從年初的停止不墅類用地到央行的121號(hào)文件和國(guó)務(wù)院18號(hào)文件，從土地供應(yīng)的集中治理到開發(fā)企業(yè)注冊(cè)資金的提升，諸多政策的出臺(tái)保證了十堰房地產(chǎn)業(yè)健康、有序地進(jìn)展。1、價(jià)格及指數(shù)2004年，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅增大，專門是城區(qū)中心地段較以往有較大幅度增長(zhǎng)。本年度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1000點(diǎn)（基點(diǎn)），綜合物業(yè)平均價(jià)格為3345.03元/平方米。住宅類指數(shù)本年度為1000點(diǎn)（基點(diǎn)），住宅市場(chǎng)平均價(jià)格為1465.06元/平方米。綜合樓商鋪類價(jià)格指數(shù)本年度為1000點(diǎn)（基點(diǎn)），其平均價(jià)格達(dá)到5225元/平方米。2、宏觀市場(chǎng)概況分析2004年，十堰城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)出主動(dòng)穩(wěn)固的進(jìn)展態(tài)勢(shì)，投資與消費(fèi)同步增長(zhǎng)；供應(yīng)量與需求量差不多平穩(wěn)，且供應(yīng)略大于需求；市場(chǎng)規(guī)模穩(wěn)步放大，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)連續(xù)改善；初步形成了增量與存量聯(lián)動(dòng)，銷售與租賃并舉的市場(chǎng)格局。A-----從投資情形看，十堰完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9.47億元，比2003年增長(zhǎng)51.4%，房屋竣工面積49.29萬(wàn)平方米，商品房銷售面積45.12萬(wàn)平方米，與2002年相比，房地產(chǎn)開發(fā)的各項(xiàng)指標(biāo)都保持了較高的增長(zhǎng)速度。從銷售情形看，2004年，除多個(gè)舊盤連續(xù)銷售外，涌現(xiàn)出了30余個(gè)新盤，平均銷售率達(dá)到80%以上，開盤半年以上的樓盤差不多售罄。供應(yīng)量與銷售量與以往相比都有較大幅度地增長(zhǎng)，市場(chǎng)供求兩旺，成交活躍。B-----二級(jí)市場(chǎng)成交量連續(xù)放大。隨著十堰二級(jí)市場(chǎng)的放開，專門是《十堰市已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市交易治理暫行方法》的出臺(tái)、銀行貸款利率的下降、房屋交易手續(xù)費(fèi)下調(diào)和運(yùn)行程序的簡(jiǎn)化，進(jìn)一步激活了住房二級(jí)市場(chǎng)。十堰存量房市場(chǎng)、房屋租賃市場(chǎng)與往年相比表現(xiàn)得較為活躍。僅10月份，城區(qū)二手房成交量就比前兩個(gè)月分不增長(zhǎng)了2－4倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2004年，十堰城區(qū)各類房屋成交6140起，同比增長(zhǎng)113.71%，其中，存量房成交4587起，占成交總量的74%，城區(qū)房地產(chǎn)交易面積617204平方米，成交價(jià)值62100.48萬(wàn)元。其中，存量房交易面積340016.62平方米，占總交易面積的55.08%，同比增長(zhǎng)117.35%，估量2005年還將有一定幅度地上升；本年度，居民已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市交易146897.76平方米，占存量房交易面積的43.2%。房屋租賃市場(chǎng)日趨活躍，全年累計(jì)登記備案926件，房屋租賃面積54367平方米。從市場(chǎng)形勢(shì)看，城區(qū)精品樓盤與高檔住宅的銷售量呈上升趨勢(shì)，一般價(jià)位樓盤倍受歡迎。十堰區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目前十堰房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)樓盤要緊集中在城區(qū)中部組團(tuán)（要緊為火車站至張灣地段）和白浪高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，專門是五堰、六堰、張灣等中心地段的舊城改造更成為當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，總建筑規(guī)模達(dá)到30萬(wàn)平方米。從分布的情形看，十堰城區(qū)中心地段的開發(fā)空間已趨于飽和，目前正向北京路兩岸、紅衛(wèi)至花果和顧家崗至白浪的城郊結(jié)合部輻射，這為土地稀缺的十堰房地產(chǎn)開發(fā)形成了新的亮點(diǎn)。從而使土地資源得到充分利用，促進(jìn)了都市的和諧進(jìn)展和都市功能的提升。（1）白浪區(qū)2004年度白浪區(qū)住宅類指數(shù)為1000點(diǎn)（基點(diǎn)），住宅類平均價(jià)格為1211.10元/平方米。由于經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)效應(yīng)，2004年，白浪高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)熱逐步升溫，使該區(qū)域成為繼城區(qū)中心地段后又一個(gè)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。本年度新推出的樓盤有起價(jià)為1100元/平方米的祥安花園、起價(jià)為988元/平方米的白浪綜合樓以及起價(jià)為1280元/平方米的天盾花園等，且樓盤的品質(zhì)也有較大幅度的提升，產(chǎn)銷差不多平穩(wěn)。面積為90－120平方米左右的兩居室戶型在本區(qū)倍受爭(zhēng)寵，超過120平方米的大戶型銷售遇阻。開盤不到4個(gè)月的天盾花園二期，由于戶型設(shè)計(jì)的親和力，加之采納框架結(jié)構(gòu)，目前銷售率已達(dá)到70%以上。祥安花園更是把主力面積定位在80－120平方米之間，目前銷售率達(dá)到80%以上。盡管該區(qū)平均價(jià)格低于其他兩區(qū)，但與2003年相比，已有較大的增長(zhǎng)幅度。（2）張灣區(qū)2004年度張灣區(qū)住宅類指數(shù)為1000點(diǎn)（基點(diǎn)），住宅類平均價(jià)格為1567.33元/平方米。本區(qū)的樓盤要緊集中于漢江路、公園路、東岳路及張灣周圍，而位于紅衛(wèi)、花果、東風(fēng)等較為偏僻的地段，僅有規(guī)模不大的零星項(xiàng)目，且多數(shù)為定向開發(fā)。本年度新開發(fā)的樓盤有春華苑、東興山莊、蝶翠豪庭、文匯小區(qū)、聯(lián)誠(chéng)公寓等。位于鏡潭路的蝶翠豪庭，以小面積戶型、低價(jià)位見長(zhǎng)，開盤僅三個(gè)月，銷售率已達(dá)70%。而東風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)公司的文匯、古臺(tái)和雅仕居三個(gè)小區(qū)則凸現(xiàn)120平方米以上的大面積戶型，由于占據(jù)天時(shí)、地理、人和之優(yōu)勢(shì)，目前已全部售罄。將健康理念融入樓盤之中，以此作為銷售的制高點(diǎn)，春花苑便是其中一例。戶型從兩居室到5居室、面積由70多到270多平方米，戶型種類多、面積跨度大，銷售形勢(shì)卻款款俱佳。本區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的最大特點(diǎn)是：房?jī)r(jià)落差較大，最低的950元/平方米，最高的超過2000元/平方米。（3）茅箭區(qū)2004年度茅箭區(qū)住宅類指數(shù)為1000點(diǎn)（基點(diǎn)），住宅類平均價(jià)格為1616.75元/平方米。2004年度茅箭區(qū)的房地產(chǎn)可謂一個(gè)字－－“火”。由于該區(qū)域房地產(chǎn)性價(jià)比高而引起了樓市在本年度的沸騰；但由于土地供應(yīng)量的限制，該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)高峰期已過，進(jìn)入連續(xù)期，決定了今后該區(qū)域的房地產(chǎn)不可能顯現(xiàn)太大的變化。該區(qū)另一個(gè)明顯的特點(diǎn)是，樓盤品質(zhì)普遍較好，不墅、多層、小高層鱗次櫛比，錯(cuò)層、復(fù)式、兩居室、多居室各種戶型百花齊放。人民路房地產(chǎn)連續(xù)升溫。人民路沿線成為高檔樓盤的聚居地。新推出的樓盤有雅蘭居、泰康花園、澳門花園、榮華公寓、武當(dāng)廣場(chǎng)、東山苑等，均價(jià)在1800元/平方米左右。五堰北街的東山苑以其優(yōu)越的地理位置和準(zhǔn)確的戶型定位，使銷售一路綠燈，早已告罄。于2003年12月25日開盤的澳門花園，占盡天時(shí)地利之優(yōu)勢(shì)，搶在國(guó)家停止申請(qǐng)不墅類用地之前，開發(fā)建設(shè)了十堰市唯獨(dú)的一個(gè)不墅區(qū)，是本年度十堰樓市的一個(gè)亮點(diǎn)。該樓盤以其優(yōu)良的品質(zhì)、專門的建筑設(shè)計(jì)成功打造了自己的品牌。開盤至今，銷售率已達(dá)85%。朝陽(yáng)路房地產(chǎn)進(jìn)入連續(xù)進(jìn)展期。新推出的樓盤有永興花園、果品花園、金色家園、麗景豪庭等，均價(jià)在1500元/平方米左右，銷售率在70%以上。東岳路的樓盤品質(zhì)大幅提升。世紀(jì)花園在市場(chǎng)上的順利銷售，拉動(dòng)了周邊精品樓盤的開發(fā)建設(shè)。本區(qū)域新推出的樓盤還有東岳山莊、青春家園、龍韜園等，均價(jià)在1500元/平方米左右，樓盤銷售順暢，多數(shù)已進(jìn)入尾盤或售罄。值得一提的是，由于精品樓盤和高檔住宅聚居該區(qū)，專門是澳門花園、東山苑、世紀(jì)花園的推出，使該區(qū)的房?jī)r(jià)一路飚升，最高價(jià)格已升至4000元/平方米。十堰區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析商鋪概念商鋪，由"市"演變而來，《講文》將"市"講明為"集中交易之場(chǎng)所"，也確實(shí)是今日之商鋪。唐宋是中國(guó)封建社會(huì)鼎盛時(shí)期。唐都城長(zhǎng)安是當(dāng)時(shí)東西文化、商貿(mào)交流的中心，長(zhǎng)安東西兩市，商賈云集，店肆許多，商業(yè)十分繁榮。北宋商鋪和市場(chǎng)是分開的，首都東京（開封）是當(dāng)時(shí)最大的商業(yè)中心都市。據(jù)歷史記載：（東京）東大街至新宋門，魚市、肉市、漆器、金銀鋪?zhàn)顬榧校鞔蠼种列锣嶉T有鮮果市場(chǎng)、珠寶玉器行，皇城東華門外，無(wú)所不有?！肚迕魃虾訄D》曾翔實(shí)地記錄了古代商鋪、商業(yè)街市的景況。位于長(zhǎng)江三角洲東端，北瀕長(zhǎng)江口，南臨杭州灣的上海，明清時(shí)期僅為江蘇省的一個(gè)縣。上海的第一次崛起，是在上一世紀(jì)二、三十年代，當(dāng)時(shí)的上海已成為全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)中心，遠(yuǎn)東最大的商業(yè)中心都市。據(jù)《上海通史》記載：1933年上海共有商鋪7.2萬(wàn)戶，平均每平方公里136.5戶，各地巨賈名商紛紛落戶上海，十六鋪、南京路、靜安寺、霞飛路（今淮海路）等商業(yè)中心街區(qū)初具雛形。按照以上對(duì)商鋪歷史的回憶，我們能夠?qū)?商鋪"做以下定義，即商鋪是經(jīng)營(yíng)者為顧客提供商品交易、服務(wù)及/或感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。和過去商鋪的定義相比有相同的地點(diǎn)，即商鋪第一是商品交易的場(chǎng)所；區(qū)不之處是現(xiàn)代商鋪的概念不僅包含了交易功能，而且包含了服務(wù)功能和感受體驗(yàn)的功能。商鋪?zhàn)鳛榻灰椎膱?chǎng)所，專門容易明白得，從百貨、超市、專賣店到汽車銷售店差不多上規(guī)模不等的商品交易場(chǎng)所。關(guān)于絕大多數(shù)人來講，明白得這一點(diǎn)專門容易。商鋪?zhàn)鳛樘峁┓?wù)的場(chǎng)所，簡(jiǎn)單舉例專門容易明白得，例如餐飲設(shè)施、美容美發(fā)設(shè)施等。消費(fèi)者在這種商鋪里，通過得到經(jīng)營(yíng)者提供的服務(wù)，享受服務(wù)的品質(zhì)。商鋪?zhàn)鳛樘峁└惺荏w驗(yàn)的場(chǎng)所，例如電影城、KTV量販、健身設(shè)施等，消費(fèi)者在這類商鋪里充分感受經(jīng)營(yíng)者制造的專門的情形、設(shè)施、氛圍等，從中得到美感、娛樂、健康等，而經(jīng)營(yíng)者在此過程中實(shí)現(xiàn)收益。從商鋪的概念我們能夠發(fā)覺，商鋪差不多經(jīng)歷了專門大的進(jìn)展，差不多從最初的經(jīng)營(yíng)物品商品，增加到經(jīng)營(yíng)服務(wù)商品、體驗(yàn)商品的層面。專門明顯，以上不同經(jīng)營(yíng)商品的形狀將直截了當(dāng)阻礙商鋪的位置、交通條件、定位、大小、空間、結(jié)構(gòu)、裝修方法、風(fēng)格、商品類型、配套條件等。商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，在各種商業(yè)區(qū)、各種住宅區(qū)、各種專業(yè)市場(chǎng)，以及大型購(gòu)物中心等商業(yè)房地產(chǎn)里面，隨處可見商鋪----商業(yè)設(shè)施確實(shí)是由大大小小的商鋪組成。盡管差不多上商鋪，但專門明顯，不同地點(diǎn)、不同類型的商鋪，其商業(yè)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、投資特點(diǎn)都會(huì)明顯不同。在此對(duì)商鋪進(jìn)行必要分類，有助于讀者對(duì)商鋪的個(gè)性化了解，以及便于后面對(duì)其進(jìn)行研究。1、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類（1）、商業(yè)街商業(yè)商業(yè)街指以平面形式按照街的形式布置的單層或多層商業(yè)房地產(chǎn)形式，其沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

商業(yè)街過去十年在國(guó)內(nèi)取得了良好的進(jìn)展，其中包括建材、汽車配件、服裝精品街、酒吧街、美容美發(fā)用品街等。上述以某類商品為經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的商業(yè)街起步較早的，大多數(shù)目前差不多取得了成功，有些跟風(fēng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情形卻并不行。因此也有許多商業(yè)街采取各類商品混業(yè)經(jīng)營(yíng)的方式，商業(yè)街的命名只體現(xiàn)地點(diǎn)特點(diǎn)，這類商業(yè)街取得成功的較少。

與商業(yè)街的進(jìn)展緊密聯(lián)系的確實(shí)是商業(yè)街商鋪，商業(yè)街商鋪的經(jīng)營(yíng)情形完全依靠于整個(gè)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)狀況.復(fù)合商業(yè)街在大都市往往差不多形成了幾個(gè)有市場(chǎng)阻礙力的項(xiàng)目，因此市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的壓力差不多專門大，如果再想新建其他復(fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，無(wú)疑市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)比較大。關(guān)于中小都市來講，復(fù)合商業(yè)街在有的都市尚處在初始進(jìn)展時(shí)期，甚至是第一個(gè)當(dāng)?shù)氐膹?fù)合商業(yè)街項(xiàng)目，這種情形下，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較低，然而必須慎重判定項(xiàng)目的規(guī)模、定位等。（2）、市場(chǎng)類商業(yè)在那個(gè)地點(diǎn)，我們所講的"市場(chǎng)"是指各種用于某類或綜合商品批發(fā)、零售、經(jīng)營(yíng)的商業(yè)樓宇，有些是單層建筑，大多是多層建筑。這類市場(chǎng)里面的鋪位即我們所談的市場(chǎng)類商鋪。市場(chǎng)類商鋪在零售業(yè)中所占比重比較高，在全國(guó)各地都有大量從事某種商品經(jīng)營(yíng)的專業(yè)批發(fā)和零售市場(chǎng)，例如，圖書交易市場(chǎng)、電子市場(chǎng)、家用電器市場(chǎng)、家具城、建材城等。（3）、社區(qū)商業(yè)社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營(yíng)對(duì)象要緊是住宅社區(qū)的居民。社區(qū)商鋪的表現(xiàn)形式要緊是1-3層商業(yè)樓或建筑底層商鋪,有些鋪面能夠直截了當(dāng)對(duì)外開門營(yíng)業(yè),但多數(shù)屬于鋪位形式。（4）、住宅底層商業(yè)住宅底層商,指位于住宅等建筑物底層（可能包括地下1，2層及底上1，2層，或其中部分摟層）的商用商業(yè)。

住宅底層商是目前市場(chǎng)極為關(guān)注、投資者熱衷的商鋪投資形式，專門多房地產(chǎn)開發(fā)商充分認(rèn)可住宅底層商鋪的龐大價(jià)值，不僅幸免了過去住宅底層不行賣的尷尬局面，而且獲得了更大的投資收益。關(guān)于住宅底層商鋪的投資者來講，鑒于住宅底層商業(yè)上面建筑將會(huì)帶來的穩(wěn)固的客戶流，住宅底層以后的客戶基礎(chǔ)將相對(duì)可靠。（5）、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商業(yè)百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商業(yè)指百貨商場(chǎng)、各種類型購(gòu)物中內(nèi)心面的鋪位。百貨商場(chǎng)及各種類型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)好壞對(duì)里面商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況阻礙直截了當(dāng)而深遠(yuǎn)。目前，國(guó)內(nèi)有專門多這類正在運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目，另外也有許多大型SHOPPINGMALL項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)多個(gè)大中都市開發(fā)建設(shè)。（6）、商務(wù)樓、寫字樓商業(yè)商務(wù)樓、寫字樓商業(yè)指諸如酒店、商住公寓、俱樂部、會(huì)所、展覽中心、寫字樓等里面用于商業(yè)用途的商業(yè)空間。這類商業(yè)的規(guī)模相對(duì)較小，但商業(yè)價(jià)值專門值得關(guān)注。（7）、交通設(shè)施商業(yè)交通設(shè)施商業(yè)指位于諸如地鐵站、火車站、飛機(jī)場(chǎng)等交通設(shè)施里面及周圍的商業(yè),以及道路兩側(cè)各類中小型商業(yè)。以上是按照商業(yè)的開發(fā)形式對(duì)商鋪進(jìn)行的劃分。該種分類方式便于投資者對(duì)商鋪項(xiàng)目的類型從開發(fā)形式的角度進(jìn)行明白得，便于對(duì)不同開發(fā)形式的商鋪建立基于開發(fā)觀念的明白得。十堰區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分部目前十堰商業(yè)市場(chǎng)要緊集中在城區(qū)中部組團(tuán)（要緊為火車站至張灣地段）和白浪高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，專門是五堰、六堰、張灣等中心地段的商業(yè)更成為當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)的集中集合地，總的規(guī)模達(dá)到30萬(wàn)平方米。從分布的情形看，十堰城區(qū)中心地段的商業(yè)空間已趨于飽和，要緊分部在以人民路與公園路交匯處向人民南路分部進(jìn)展。公園路------以人民商場(chǎng)為起點(diǎn)向車站路中商百貨進(jìn)展。中途進(jìn)展的有人民商場(chǎng)皮具商場(chǎng)、文貿(mào)樂園、藍(lán)星集團(tuán)十堰電腦大賣場(chǎng)、名都娛樂城、金威飯店、中商百貨等大型商業(yè)市場(chǎng)；沿街門面差不多形成了以電腦、電腦軟件、電腦配件、空調(diào)電器為主的電腦科技一條街。東岳路------以東岳家居廣場(chǎng)為起點(diǎn)向人民路和柳葉路進(jìn)展。中途以美容美發(fā)、咖啡酒巴、養(yǎng)身足療足浴、金典咖啡、餐飲娛樂為主的娛樂一條街。與人民路交匯口是以星光家電城、王朝家具城、大豐燈飾家居城的大型專業(yè)賣場(chǎng)。人民南路------人民南路向郵電路方向進(jìn)展是以五金、小家電為主的小五金一條街。沿途皇朝名家具、宏康醫(yī)藥商場(chǎng)、國(guó)人醫(yī)藥廣場(chǎng)、工藝、禮品等大型專業(yè)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)；中途夢(mèng)特嬌等品牌服裝專賣店。人民北路------人民北路集合了盛華隆平價(jià)購(gòu)物廣場(chǎng)、金三角精品服裝廣場(chǎng)、華倫天奴品牌專賣店、新世紀(jì)購(gòu)物廣場(chǎng)等的商業(yè)物業(yè)。郵電路------郵電路是以電信、通訊等手機(jī)專業(yè)市場(chǎng)一條街。香港街------香港街是以服裝、購(gòu)物、鞋帽、小商品、休閑等眾多商業(yè)形狀于一體的步行商業(yè)一條街如：王子鞋城、運(yùn)動(dòng)休閑城、夜明珠服裝市場(chǎng)、寶裕小商品市場(chǎng)等眾多品牌服裝、小家電專業(yè)休閑市場(chǎng)于一身的步行街。東方明珠城項(xiàng)目項(xiàng)目SWOT分析及總體思路擬定：1、項(xiàng)目SWOT分析：關(guān)于任何一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，清晰把握自身所具備的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，威逼點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)，關(guān)于項(xiàng)目的成功推進(jìn)是置關(guān)重要的。因此，結(jié)合前期市場(chǎng)調(diào)查的情形和對(duì)項(xiàng)目自身狀況的分析，就項(xiàng)目的狀況分析如下：A、項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)點(diǎn)：◆地理位專門——十堰市位于湖北省西北部，地處秦巴山區(qū)腹地，漢江中上游，跨東經(jīng)109°29′至111°16′，北緯31°30′至33°16′，在中國(guó)"雄雞"型版圖中正處于"雞心"部位，在歷史上曾有"南船北馬、川陜咽喉、四省通衢"之稱。她東與湖北襄樊接壤，西與陜西安康為鄰，南與湖北神農(nóng)架和重慶萬(wàn)州交界，北與陜西商洛和河南南陽(yáng)相連，是鄂、豫、陜、渝毗鄰地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化重鎮(zhèn)，是華中、西南、西北三大經(jīng)濟(jì)板塊的結(jié)合部?！羧丝诿芗?、商業(yè)濃厚——十堰轄五縣一市兩區(qū)和一個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，即鄖縣、鄖西縣、竹山縣、竹溪縣、房縣、丹江口市、張灣區(qū)、茅箭區(qū)和白浪經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。國(guó)土總面積2.36萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?46萬(wàn)?！糍?gòu)房需求活躍，商業(yè)前景看好——成交價(jià)格明顯上漲：2004年的房屋銷售價(jià)格在2003年的基礎(chǔ)上連續(xù)上漲，漲幅平均在10％左右。調(diào)查顯示，2003年—2004年的房?jī)r(jià)在1300元平米至2800元平米之間?！粢?guī)劃亮點(diǎn)頻增，營(yíng)銷突顯優(yōu)勢(shì)——隨著高速公路的建成通車、武當(dāng)山機(jī)場(chǎng)的建設(shè)、對(duì)外交通條件的進(jìn)一步改善，南水北調(diào)工程全面動(dòng)工的連續(xù)效應(yīng)，東風(fēng)與日產(chǎn)合作的推動(dòng)作用，武當(dāng)山旅行品牌效應(yīng)的全面推廣，都市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及都市基礎(chǔ)設(shè)施的改造和完善，經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境的改善等，必將對(duì)十堰國(guó)民經(jīng)濟(jì)的連續(xù)進(jìn)展產(chǎn)生主動(dòng)深遠(yuǎn)的阻礙，從而進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)展；三是隨著居民生活水平的提升，人口的增長(zhǎng)，都市規(guī)模的擴(kuò)大，首次和多次置業(yè)者的增加，對(duì)住房的需求與日俱增，也將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮興盛。B、項(xiàng)目的劣勢(shì)和威逼點(diǎn)：◆十堰商業(yè)專業(yè)市場(chǎng)飽和——目前十堰商業(yè)市場(chǎng)要緊集中在城區(qū)中部組團(tuán)（要緊為火車站至張灣地段）和白浪高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，專門是五堰、六堰、張灣等中心地段的商業(yè)更成為當(dāng)前商業(yè)市場(chǎng)的集中集合地，總的規(guī)模達(dá)到30萬(wàn)平方米?！繇?xiàng)目地段、地理位置偏僻——-----該項(xiàng)目地處于偏僻十堰城區(qū)的北京路與柳葉路之間，地段相對(duì)十堰商業(yè)中心——人民路過于偏遠(yuǎn)，柳葉路距離最近的商業(yè)中心步行約為十五分鐘到二十分鐘?！糁苓叚h(huán)境、商業(yè)條件較差——-----該項(xiàng)目周邊環(huán)境條件較差，左鄰農(nóng)貿(mào)菜市場(chǎng)，商業(yè)環(huán)境臟亂，灰塵飛揚(yáng)，商業(yè)氛圍相對(duì)較小,客源較少。項(xiàng)目前鄰北京路與柳葉路立交橋，車流道路過長(zhǎng)，使人流、車流無(wú)法進(jìn)入，項(xiàng)目左邊是一高架橋，車輛下橋不能直截了當(dāng)進(jìn)行商業(yè)地區(qū)，只能望而卻步?！敉惛?jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目爭(zhēng)奪客戶威逼仍舊存在——-----在該項(xiàng)目不遠(yuǎn)確實(shí)是幾個(gè)差不多的項(xiàng)目，這些竟?fàn)帉?duì)手相對(duì)來講位置離市中心較近，價(jià)格不一，使有些客戶群體持幣觀望，吸引了許多客戶?！艚煌ú槐恪?----在該項(xiàng)目地處于北京路高架橋,公交車輛只有僅僅的三條線:二路、十路、五十八路等少數(shù)小中巴在期間穿梭?？偨Y(jié)分析：總體看來，劣勢(shì)共存是與市區(qū)其他項(xiàng)目的對(duì)比，同樣的市場(chǎng)而我們的優(yōu)勢(shì)專門明顯（如規(guī)模、政府支持力度、操作方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、理念等方面）；撲克牌有正面，就一定會(huì)有反面，事實(shí)上有關(guān)的劣勢(shì)咨詢題，確實(shí)是在銷售方面對(duì)我們提出的警示與提醒。因?yàn)榱觿?shì)是共存的，因此只要能夠有效的規(guī)避上述咨詢題，同時(shí)充分發(fā)揮我們的自身優(yōu)勢(shì)，把弱勢(shì)轉(zhuǎn)化成強(qiáng)勢(shì)，就能在競(jìng)爭(zhēng)中占居更多主動(dòng)與先機(jī)。其中的大部分劣勢(shì)咨詢題，恰恰是我們專門好的操作切入點(diǎn)。項(xiàng)目定位策略部分：項(xiàng)目核心價(jià)值體系定位：街區(qū)主題定位：一站式休閑購(gòu)物多業(yè)態(tài)專業(yè)經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)的類型——————社區(qū)商鋪要緊用作人們生活緊密有關(guān)的生活用品銷售和生活服務(wù)設(shè)施等。零售型社區(qū)商鋪的商業(yè)形狀為：便利店、中小型超市、藥店、小賣部、書報(bào)廳，及少量服裝店等；服務(wù)型社區(qū)商鋪的商業(yè)形狀要緊為：餐廳、健身設(shè)施、美容美發(fā)店、銀行、干洗店、彩擴(kuò)店、花店、咖啡店、酒吧、房屋中介公司、裝飾公司、幼兒園等。2、項(xiàng)目概念定位：擦亮十堰都市名片塑造休閑、購(gòu)物多業(yè)態(tài)專業(yè)經(jīng)營(yíng)社區(qū)商業(yè)亮點(diǎn)——打造十堰首個(gè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)高檔社區(qū)商業(yè)該項(xiàng)目周邊擁有著香格里拉都市花園等眾多高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，因此定位于一個(gè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)高檔社區(qū)商業(yè)物業(yè)行態(tài)社區(qū)商鋪盡管目標(biāo)客戶范疇大多局限在社區(qū)里面，但鑒于市場(chǎng)成熟度高，市場(chǎng)基礎(chǔ)穩(wěn)固，因此成為商業(yè)房地產(chǎn)投資成交熱點(diǎn)。專門，如果所屬社區(qū)定位為高端、社區(qū)規(guī)模龐大，那么其社區(qū)商鋪的價(jià)值將被大大提升。3、項(xiàng)目功能定位：我們將構(gòu)筑一個(gè)以精品服飾，保健功能食品，小型超市（家住綜合型小區(qū)店）。服務(wù)休閑類，健身房、電玩、網(wǎng)吧、書吧、西餐廳、氧吧。隱秘休閑類（檔）的高檔休閑生活社區(qū)。整合營(yíng)銷主題品位生活一站式供應(yīng)商——宏城地產(chǎn)生活·投資·購(gòu)物·休閑·居家制造你的新商業(yè)生活！銷售模式創(chuàng)新:會(huì)員制銷售：成立購(gòu)房俱樂部，推行會(huì)員優(yōu)待舉措。通過與政府有關(guān)部門（如“市工商聯(lián)”）的互信合作，利用公益口號(hào)式的融合手段，建立一個(gè)有政府背景下的旨在推動(dòng)項(xiàng)目整體行業(yè)定位的商會(huì)性組織（如“十堰社區(qū)服務(wù)業(yè)行業(yè)商會(huì)”等）或者是一個(gè)商源協(xié)同組織（如“萬(wàn)商會(huì)”等），一方面以此在正式銷售前把握更多的準(zhǔn)商源客戶，盡可能保證項(xiàng)目較高的銷售命中率。另一方面則能夠樹立項(xiàng)目較高的產(chǎn)品品質(zhì)形象，引起社會(huì)的關(guān)注，提升非商源類投資客戶的信心，加快項(xiàng)目的整體推進(jìn)步伐?；?dòng)銷售：主動(dòng)預(yù)謀式銷售，形成點(diǎn)帶面的品牌拉動(dòng)。項(xiàng)目尚未破土即開始預(yù)謀銷售，由潛在客戶及忠實(shí)擁護(hù)者紙上變兵，選房型，訂地均可，通過主動(dòng)大客戶的組織、注意力營(yíng)銷手段的公關(guān)運(yùn)用，營(yíng)造旺市印象，傳遞強(qiáng)勁信心，增加其它中小觀望型商戶以及投資戶價(jià)值認(rèn)可的速度，迅速形成以點(diǎn)帶面的品牌效應(yīng)拉動(dòng)。菜單式銷售：整合項(xiàng)目功能，提供個(gè)性化項(xiàng)目附加價(jià)值。我司結(jié)合本案的特點(diǎn)，充分整合項(xiàng)目功能，提供菜單式銷售模式，要緊包括以下二個(gè)方面：一方面是指整合項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值菜單，提供個(gè)性化商業(yè)經(jīng)營(yíng)解決方案。其中包括針對(duì)準(zhǔn)客戶要求的“賣場(chǎng)與住宅”“賣場(chǎng)與倉(cāng)儲(chǔ)”“賣場(chǎng)與加工”等項(xiàng)目單元的硬件聯(lián)合銷售（例如：在十堰印象設(shè)店，在長(zhǎng)龍?jiān)娫吩O(shè)小型場(chǎng)進(jìn)行加工，兩處房產(chǎn)對(duì)一個(gè)客戶進(jìn)行整合銷售等方式），同時(shí)還可為準(zhǔn)客戶提供“商業(yè)打算”“創(chuàng)業(yè)基金”“投資方式組合”等軟件價(jià)值的附加，以滿足不同層次客戶的個(gè)性需要；另一方面是指整合項(xiàng)目商業(yè)功能菜單，針對(duì)目前全國(guó)有推成品房的趨勢(shì)，現(xiàn)房銷售對(duì)實(shí)力開發(fā)商專門管用，在裝修風(fēng)格上做文章，充分考慮客戶對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)功能裝飾要求，直截了當(dāng)將高端客戶一網(wǎng)打盡。品牌銷售：強(qiáng)化公司品牌實(shí)力形象，推動(dòng)企業(yè)后續(xù)項(xiàng)目銷售與土地儲(chǔ)備。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨猛