全林國(guó)際廣場(chǎng)策劃書(shū)2

全林國(guó)際廣場(chǎng)策劃書(shū)2一、貴陽(yáng)房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析：(一)2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)進(jìn)展分析：2000年貴陽(yáng)房地產(chǎn)將面臨前所未有的進(jìn)展良機(jī)，與全國(guó)許多都市相比，貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國(guó)家支持房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展的政策逐步完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加大和房改的深入，住房信貸投入增加，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等有專門大關(guān)系。貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格近年來(lái)呈穩(wěn)中有升趨勢(shì)，專門是中心區(qū)房?jī)r(jià)，高層多層升幅不同，多層升幅更大，究其緣故，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（專門多層）供應(yīng)相對(duì)減少，因而市區(qū)房?jī)r(jià)上揚(yáng)在所難免。市民將應(yīng)改變過(guò)去那種不愿離開(kāi)中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。馬當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潛力專門大，現(xiàn)在交通道路又有了專門大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加大，會(huì)有更多的市民將余鈔票投向房地產(chǎn)，從那個(gè)角度上看，2000年的筑城樓市將會(huì)顯現(xiàn)新的進(jìn)展勢(shì)頭。(二)2000年貴陽(yáng)市房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢(shì)房?jī)r(jià)將適度上揚(yáng)；土地交易活躍，“換手”量增大；花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；多層住宅精品樓盤將會(huì)增多；高層公寓將更多采納新技術(shù)、新設(shè)備；空置積壓房會(huì)特價(jià)優(yōu)待拋售；房屋置換量大大增加；中華路住宅的交易將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸復(fù)蘇。(三)貴州將推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化貴州屬聯(lián)合國(guó)土地戒備線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，什么緣故？因?yàn)榱畠r(jià)，這就專門矛盾。按市場(chǎng)物以稀為貴的原則，土地稀缺的必定結(jié)果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯(cuò)誤。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在告訴企業(yè)如何看市場(chǎng)的咨詢題。例如講，出臺(tái)以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為重點(diǎn)的政策，實(shí)際上是告訴開(kāi)發(fā)商目前市場(chǎng)需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)涉及面還專門廣，各地的實(shí)際情形，也有差異，但第一應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是觀念更新。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改革中，已有意增設(shè)省級(jí)中心。住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)是一個(gè)過(guò)程，也是一個(gè)必定的進(jìn)展趨勢(shì)。(四)貴州省2000年居民住房消費(fèi)狀況2000年貴州省將重點(diǎn)啟動(dòng)居民住房消費(fèi)，實(shí)際上是在去年居民住房消費(fèi)居領(lǐng)導(dǎo)地位之后的連續(xù)和進(jìn)展。目前，據(jù)稱房管部門仍有60萬(wàn)M2存量房。因而盤活存量有大量工作要做。而通常手法是通過(guò)減免、補(bǔ)貼稅費(fèi)降低交易門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等方法。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以合理價(jià)格出售是最好的方法之一。房管部門將會(huì)有更大的動(dòng)作，更優(yōu)待的政策刺激，從而盤活存量，促進(jìn)二、三級(jí)市場(chǎng)大力進(jìn)展。貴州省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長(zhǎng)，房改刺激是主因。貴州省經(jīng)濟(jì)適用房去年完成投資20.76億元，較上年增長(zhǎng)108%，并帶動(dòng)其它有關(guān)住宅產(chǎn)業(yè)投資增加一倍以上。出臺(tái)了以存量補(bǔ)貼為特點(diǎn)的住房分配貨幣化方案及要緊立足于中低收入家庭的住房供應(yīng)體系等措施，有力帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年貴州省共完成住宅總投資37億元，比上年增長(zhǎng)90%。住房新開(kāi)工面積480多萬(wàn)M2，竣工面積近420萬(wàn)M2，分不比去年增長(zhǎng)64%和56%。其中經(jīng)濟(jì)適用房約占全省新開(kāi)工面積的80%，較上年增長(zhǎng)95%，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面積的75%，是商品房竣工面積的2.7倍。(五)貴陽(yáng)房地產(chǎn)郊區(qū)化進(jìn)展成為趨勢(shì)隨著貴陽(yáng)市兩城區(qū)舊城改造的差不多完成，市中心區(qū)土地資源越來(lái)越稀缺，專門是今年市政府嚴(yán)格操縱市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張。與此同時(shí)，國(guó)家取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開(kāi)放住房二級(jí)市場(chǎng)，減免部分稅費(fèi)等一系列措施，極大地提升了群眾改善和購(gòu)買住房的主動(dòng)性，住房開(kāi)始成為人們最大消費(fèi)。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開(kāi)發(fā)商們躍躍欲試。據(jù)悉，貴陽(yáng)如此一個(gè)不大的都市，現(xiàn)已注冊(cè)400多家房開(kāi)企業(yè)，仍有許多從事其它行業(yè)的企業(yè)家，預(yù)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽(yáng)近年來(lái)的房地產(chǎn)進(jìn)展勢(shì)頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽(yáng)”已成為共識(shí)。在目前市中心地帶土地供應(yīng)十分緊缺的情形下，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始把目光投向郊區(qū)地帶，河沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些往日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開(kāi)公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“行情”看漲已成為不爭(zhēng)的事實(shí)。以中天花園、榕筑花園等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和環(huán)境文化為要緊特點(diǎn)，倡導(dǎo)回來(lái)自然，脫離都市喧囂，通過(guò)綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的要緊內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、價(jià)值上更加符合寬敞中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比較紅火，同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住都市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來(lái)越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)治理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是你如何樣去做。(六)貴陽(yáng)市2000年1-3月批準(zhǔn)商品房預(yù)售棟數(shù)：31建筑面積：1787942.87M2其中批準(zhǔn)預(yù)售非住宅申報(bào)預(yù)售價(jià)781127.6M23100-15000元/M2住宅申報(bào)1006815.3M21500-3000元/M2抵押登記信息在建工程項(xiàng)目16宗14528.7M23110萬(wàn)元個(gè)人房產(chǎn)抵押12213292.5M22188.8萬(wàn)元個(gè)人按揭74175381.1M210644.6萬(wàn)元二、貴陽(yáng)市房地產(chǎn)微觀市場(chǎng)分析：1．從市場(chǎng)板塊角度分析貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從價(jià)位等不同層次進(jìn)行分類,可分三種不同的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。1)中華路板塊(均價(jià)3600元/M2左右)作為貴陽(yáng)的商業(yè)中心,也是貴陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來(lái)一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場(chǎng),房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速進(jìn)展,同時(shí)引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開(kāi)發(fā)理念,對(duì)推動(dòng)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)起了龐大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所同意,成為貴陽(yáng)市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位持續(xù)上升,由于開(kāi)發(fā)相對(duì)過(guò)量,處于供過(guò)于求的狀態(tài),加上價(jià)格提升增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)時(shí)期該區(qū)域處于競(jìng)爭(zhēng)的酷熱化狀態(tài)。2)環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價(jià)2480元/M2左右)此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)概念,據(jù)敞司的了解,貴陽(yáng)市民多數(shù)喜愛(ài)居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房?jī)r(jià)高企,該區(qū)域成為眾多貴陽(yáng)市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場(chǎng)還存在極大的進(jìn)展空間。3)環(huán)市路外圍板塊(均價(jià)1750元/M2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感受,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于價(jià)格低,為中低薪階層所同意;專門貴陽(yáng)的西部預(yù)備開(kāi)發(fā)一個(gè)金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)商機(jī)無(wú)限,但要把握好時(shí)機(jī)。

2．從房地產(chǎn)實(shí)體分析貴陽(yáng)的房地產(chǎn)實(shí)體如建筑物、園林、道路等硬件設(shè)施都處于一種初級(jí)時(shí)期,與西部大開(kāi)發(fā)的貴陽(yáng)都市不是專門匹配,部分小區(qū)盡管借鑒選進(jìn)的建筑理念,但實(shí)操能力還有一段距離,也只能處于表的仿照時(shí)期,精品物業(yè)在貴陽(yáng)市存在專門大的市場(chǎng)空間。3．從項(xiàng)目包裝推廣手法分析策劃及項(xiàng)目包裝理念有超前意識(shí),但建筑商對(duì)精品的筑造不能匹配社區(qū)的概念,因此整體性的成效不明顯;2)部分項(xiàng)目的前期策劃水平比較高,但營(yíng)銷時(shí)期專業(yè)人士往往沒(méi)有介入,或者介入不深,因此好的策劃方案得不到實(shí)操的驗(yàn)證,這是造成個(gè)不樓盤銷售不力的緣故;3)項(xiàng)目的全程營(yíng)銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個(gè)時(shí)期的促銷,對(duì)品牌的塑造帶來(lái)專門多不利因素,同時(shí)也沒(méi)有達(dá)到整合營(yíng)銷的成效。4．從房地產(chǎn)進(jìn)展的成熟度上分析貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)處于成熟的時(shí)期,開(kāi)發(fā)意識(shí),建筑水平、物業(yè)治理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)5-10年,但也有個(gè)不樓盤開(kāi)發(fā)理念比較前衛(wèi),造成市場(chǎng)參差不齊。從一個(gè)都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展角度來(lái)看,每個(gè)行業(yè)的進(jìn)展都有一定的時(shí)期性,消費(fèi)者對(duì)新事物的了解,同意也有一過(guò)程。因此超前的物業(yè)開(kāi)發(fā)具一定的風(fēng)險(xiǎn)性,同時(shí)也具超額利潤(rùn)回報(bào)的可行性,這就要對(duì)物業(yè)作前期適度超前的開(kāi)發(fā)研究與本地市場(chǎng)作恰到好處才是成功的關(guān)鍵,否則項(xiàng)目會(huì)顯現(xiàn)虎頭蛇尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。這一點(diǎn)對(duì)本項(xiàng)目有專門大的借鑒意義。5．從價(jià)格定位上分析貴陽(yáng)市樓盤項(xiàng)目的價(jià)格差不多上順應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定位,即在一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格范疇內(nèi)定價(jià),這反映了市場(chǎng)處于成熟的進(jìn)展中時(shí)期,同時(shí)給本項(xiàng)目的價(jià)格浮動(dòng)預(yù)留一定的空間,因此挖掘區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和建筑精品成為項(xiàng)目高檔物業(yè)定位的關(guān)鍵。6．從消費(fèi)群體上分析不成熟的市場(chǎng),消費(fèi)者的置業(yè)觀念必定滯后,處于感性時(shí)期,還沒(méi)有形成理性置業(yè)觀念,因此,本項(xiàng)目在推廣時(shí)應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)觀念成為主導(dǎo)思想。三、貴陽(yáng)市樓盤廣告分析樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析銀通山莊入主銀通,財(cái)福享通千禧園概念立即現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)其綜合素養(yǎng)的品牌如:服務(wù),環(huán)境,配套,交通,設(shè)計(jì),位置.小區(qū)規(guī)劃圖,體現(xiàn)社區(qū)概念此樓盤訴求點(diǎn)過(guò)多,又沒(méi)有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤專門性友誼花園夢(mèng)中家園就在那個(gè)地點(diǎn)展現(xiàn)會(huì)地點(diǎn)貴陽(yáng)友誼集團(tuán)順在時(shí)代廣場(chǎng)做"SHOW"之勢(shì)再推出精品樓.借迎國(guó)慶,賀中秋時(shí)機(jī)推盤.該盤能抓住時(shí)機(jī)推盤,但推盤的連續(xù)性不夠強(qiáng),白費(fèi)之前宣傳之勢(shì).立云大廈酒店式小型公寓可自住出租參與酒店經(jīng)營(yíng)一年后三年內(nèi)可原價(jià)回購(gòu)10月8日后部分房?jī)r(jià)上調(diào)10%星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的居室一份自尊一種自豪6)三萬(wàn)元作酒店業(yè)主開(kāi)發(fā)商有比較前衛(wèi)的經(jīng)營(yíng)理念"免費(fèi)住三年",但沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)支持作保證,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你"免費(fèi)"住三年開(kāi)全國(guó)先河的高層全包式住宅現(xiàn)金概念小區(qū)配套貴陽(yáng)第一立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計(jì)上比較超前,對(duì)市場(chǎng)有引導(dǎo)的作用;但過(guò)多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該側(cè)重體現(xiàn)躍式戶型帶來(lái)的一種與眾不同的生活空間.銀海大廈千呼萬(wàn)喚大公布,發(fā)售價(jià)2880元/m2起中華北路與黔靈東路交匯黃金地段平層,錯(cuò)層,躍層的戶型贈(zèng)送電話,有線電視,對(duì)講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等該項(xiàng)目以2880元/M2的低價(jià)入市造勢(shì),而且又贈(zèng)送多件物品作優(yōu)待措施,本來(lái)能夠促銷,但沒(méi)有限定時(shí)刻,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會(huì)處于觀望狀態(tài).樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析時(shí)代名仕樓享不盡的都市風(fēng)情高貴典雅,婷婷玉立精美樣板房敬請(qǐng)參觀1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)居都市之巔,全景觀落地大玻電子遙控門鎖在廣告畫(huà)面上能夠看到一個(gè)婷婷玉立的女士與項(xiàng)目外觀的相對(duì)比，一語(yǔ)雙關(guān)，襯手……鉆石廣場(chǎng)南明河畔,貴陽(yáng)外灘鉆石廣場(chǎng),甲秀天下龍騰盛世,惟我獨(dú)尊選擇的七大理由:地段,悠閑,輕松,便利,星級(jí),享受,實(shí)力大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑七成三十年按揭成就一生的榮華與富貴能盡量借周邊的配套優(yōu)勢(shì)進(jìn)行推盤,塑造大南，廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑,但作為標(biāo)志性建筑要具備什么?什么緣故?沒(méi)有將支持點(diǎn)宣傳出去.中天廣場(chǎng)歐陸風(fēng)情,典雅氣派登峰造極締造經(jīng)典的歐式高層建筑群最有價(jià)值的文化配套最具完美的生活配套最大規(guī)模的休閑配套最高檔次的物業(yè)配套購(gòu)買中天廣場(chǎng)房產(chǎn)可采納舊房置換新房的方法中天廣場(chǎng)由于規(guī)模大,又具中天集團(tuán)的品牌,地理位置相對(duì)優(yōu)越,因此極度塑造經(jīng)典高尚社區(qū);但廣告推廣手法沒(méi)能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來(lái)千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭都市中心唯獨(dú)擁有花園廣場(chǎng)的高尚住宅今日集團(tuán)(香港)有限公司專門恭賀5月1日開(kāi)盤沒(méi)有塑造其內(nèi)涵,素養(yǎng)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場(chǎng)布置相當(dāng)不錯(cuò)樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析龍港國(guó)際中心投資回報(bào)的最佳捷徑幫您抓住成功成立商場(chǎng)經(jīng)理部為業(yè)主服務(wù),打破傳統(tǒng)的既經(jīng)營(yíng)又投資引進(jìn)國(guó)內(nèi)外名店替業(yè)主商鋪組織競(jìng)租或拍賣會(huì)中華中路將成為步行街,機(jī)會(huì)將越來(lái)越少投資龍港國(guó)際中心等于購(gòu)置一臺(tái)印鈔機(jī)如果廣告中能宣傳有實(shí)力的業(yè)主進(jìn)駐,更能具講服力,以及提升市民投資的信心,否則講再多也沒(méi)用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家敬請(qǐng)光臨99貴陽(yáng)房地產(chǎn)交易展現(xiàn)會(huì)C展區(qū)選擇家確實(shí)是選擇一種生活方式生活是恬適開(kāi)揚(yáng),優(yōu)越尊貴,充滿愛(ài),澆灌期望主題鮮亮,但宣傳比較文字化,缺圖像視覺(jué)成效月亮巖商住樓您實(shí)實(shí)在在的選擇2000年三月入住房地產(chǎn)交易中心2-15室躍式住宅作為這種沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)的樓盤,集中宣傳力度推廣價(jià)格,或許成效能更好.港天大廈實(shí)現(xiàn)妄圖只一步之遙!凈使用面積比一樣的高4-8%毗鄰黔靈公園感煙自動(dòng)報(bào)警消防系統(tǒng)一次性付款優(yōu)待3%作為2680元/M2樓盤做此種廣告能夠講在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng),因?yàn)闆](méi)有任何的生活品味.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析中天花園把風(fēng)景掛在窗前的住居品牌,質(zhì)量,服務(wù),中天企業(yè)誠(chéng)摯奉獻(xiàn);貴州省唯獨(dú)的國(guó)家級(jí)都市住宅示范小區(qū);省內(nèi)唯獨(dú)大型,高品質(zhì)住宅小區(qū);建筑面積78萬(wàn)M2;山,水,建筑物,綠化景觀構(gòu)成山水畫(huà),風(fēng)景就在窗前.中天花園為貴陽(yáng)房地產(chǎn)向郊外進(jìn)展起了典范作用,盡管該盤銷售不錯(cuò),但其品牌的連續(xù)不足使其成為住宅的經(jīng)典,也確實(shí)是物業(yè)治理及配套所帶的生活方式不夠理想天恒都市花園都市里的花園,花園里的家整個(gè)廣告版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,襯托其高貴.突出主題"花園的家"但缺乏居住的理念.陽(yáng)光都市做陽(yáng)光下最歡樂(lè)的人入住在即戶型設(shè)計(jì),內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動(dòng)的價(jià)位廣告畫(huà)面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合廣告版面搶眼,如果將心動(dòng)的價(jià)位打出來(lái),可能會(huì)吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的高尚物業(yè)座落人民廣場(chǎng)旁,擁75000M2綠色;商\住\辦一體的綜合樓;省唯獨(dú)獲建設(shè)部"建筑工程安全獎(jiǎng)"工程;3.1米層高塑造地段優(yōu)勢(shì)的概念,但缺乏樓盤素養(yǎng)與地段相襯.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析九龍花園首席度假式居住特區(qū)綠色特色回來(lái)大自然躍式,復(fù)式,錯(cuò)式950元/M2作為如此的低價(jià)盤,做出"首席度假式居住特區(qū)",應(yīng)該比較吸引置業(yè)人士榕筑花園工薪階層的高尚住宅真誠(chéng)相約榕筑花園小區(qū);實(shí)現(xiàn)妄圖,只一步之遙;1138元/M2起價(jià);面積106-300M2,躍層,錯(cuò)帶躍層;因?yàn)槲业墓廨x也有你的光輝(借教師節(jié)推盤);營(yíng)造陽(yáng)光綠意的自然生活給您老師;教師購(gòu)房?jī)?yōu)待12%.廣告內(nèi)容比較人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價(jià)位相矛盾.鑫海大廈封頂在即4月10日前優(yōu)待價(jià)2780元/M2起;機(jī)不可失,欲購(gòu)從速;四套配屋頂花園的躍層空中不墅.封頂在即以優(yōu)待價(jià)促銷倒不如在限期送禮品等,因?yàn)橘I家還會(huì)期望之后的價(jià)格下降.冠竹苑環(huán)城線內(nèi)唯獨(dú)大型的花園式住宅小區(qū)世人關(guān)注的居家之所;花改日的鈔票,圓今天的夢(mèng);六個(gè)風(fēng)格各異的綠色庭院;離塵不離城的綠色家園;廣告宣傳過(guò)于超前或夸大其辭,如果能把握適當(dāng)?shù)某岸葘?huì)更好,因?yàn)椴恢劣谧屬I家到現(xiàn)場(chǎng)而敗興.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析金輝大廈抹不去的都市情節(jié)成熟穩(wěn)重,紳士風(fēng)度客廳落地大玻,全景觀式房間;24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng);錯(cuò)層,標(biāo)準(zhǔn)層,躍層;多種戶型選擇;電子遙控門鎖."都市情節(jié)"沒(méi)有什么去體現(xiàn);紳士風(fēng)度的生活品味沒(méi)有塑造.溫州公寓首座全歐式設(shè)計(jì)首座天文觀景臺(tái)擁南明甲秀之美景;聚東山仙人之靈氣;居住不僅是有屋而居,而是"美居";強(qiáng)調(diào)人與空間的親和;借西部開(kāi)發(fā)將成各熱點(diǎn)襯托自身樓宇,也將成名熱點(diǎn).廣告策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標(biāo)客戶群又是注重素養(yǎng)的,能夠講比較成功.逸豪峰黃金寶地,商機(jī)無(wú)限住宅全為錯(cuò)躍式結(jié)構(gòu),單元獨(dú)立電梯;樓頂花園,游泳池;兒童樂(lè)園,平臺(tái)花園;空中樓閣式停車場(chǎng);各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項(xiàng)目引用了有新意的概念如"自助模式"等,但促銷手法欠缺.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)廣告內(nèi)容要點(diǎn)評(píng)析新大陸廣場(chǎng)貴陽(yáng),改日發(fā)覺(jué)新大陸!都市正中心,成功新起點(diǎn).聚焦新大陸貴陽(yáng),今天.涌向新大陸貴陽(yáng)今天.坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)會(huì)先機(jī);居住中心,事為業(yè)半徑定會(huì)寬廣無(wú)限;五大全新豪宅理念:全機(jī)關(guān)報(bào)中心地位,全新歐陸風(fēng)格,全新會(huì)所內(nèi)涵,全新健康戶型,全新智能總管;為力爭(zhēng)超越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).第一給市民"新大陸"的懸念,而且版是豎向半版,比較搶眼,色彩和畫(huà)面比較能突出主題.中天星園智能化生活享受,唾手可得(智能篇)打開(kāi)水龍頭,確實(shí)是純潔水(凈水篇)漂亮的絕對(duì)(環(huán)境篇)舒服,安全,有用,高品位,超質(zhì);高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細(xì)節(jié);中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)品;360O全方位的綠公視野感受,國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼房產(chǎn);公園式的生活環(huán)境,酒店式的舒服感受;ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的物管.中天星園在廣告推廣中差不多上以大手全版形式顯現(xiàn),體現(xiàn)它的實(shí)力,塑造它的品牌,及高素養(yǎng)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價(jià)位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出.四、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手個(gè)案分析：<一>中天廣場(chǎng)案例：該項(xiàng)目位于都司路中段以北的位置，東距中華南路約500米，西緊靠南明河一支流，北依市青青年宮，南傍都司路?？偨ㄖ娣e為180000M2，其中住宅面積130000M2，居住戶數(shù)1000戶，戶型18種，大型康體會(huì)所20000M2，停車位350個(gè)，歐式園林廣場(chǎng)12000M2。由三個(gè)組團(tuán)六幢高層從西向東排列而成，其氣概軒昂，規(guī)模宏大。由于項(xiàng)目所處相對(duì)優(yōu)越的地理位置，是目前貴陽(yáng)市同檔次物業(yè)至大規(guī)模的高檔盤，具有規(guī)模效應(yīng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借中天集團(tuán)的公司品牌在整個(gè)市場(chǎng)差不多上舉足輕重的地位，還借用了一些沿海比較前衛(wèi)的物業(yè)概念。因此，中天廣場(chǎng)能夠講是貴陽(yáng)新一代建筑設(shè)計(jì)精品樓盤。1.中天廣場(chǎng)推出市場(chǎng)的形象是：歐陸風(fēng)情，典雅氣派，體驗(yàn)完美人一輩子感受。為了使項(xiàng)目市場(chǎng)形象充分體現(xiàn)，中天廣場(chǎng)通過(guò)幾個(gè)方面做了充分的預(yù)備工作：建筑設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格中天廣場(chǎng)主體建筑以歐式建筑風(fēng)格為主，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代的建筑韻律相結(jié)合，勾勒出筑城歐陸風(fēng)情之經(jīng)典。環(huán)境綠化中天廣場(chǎng)首家引入廣場(chǎng)環(huán)境設(shè)計(jì)理念，12000M2的廣場(chǎng)環(huán)境營(yíng)造了一個(gè)居家體閑的理想場(chǎng)所。從而打破了筑城高層建筑中只見(jiàn)高樓不見(jiàn)環(huán)境的格局。廣場(chǎng)上擁有30米的歐工羅馬立柱拱門、3000M2的羅馬式中心廣場(chǎng)，高12米、寬5.4米的羅馬連廊，噴泉組合水景、巴洛克亭等歐式景觀。廣場(chǎng)四周的大型花壇、草壇綠化與康體城頂3000M2的休閑花園，塔樓頂2000M2的私家花園，構(gòu)成中天廣場(chǎng)專門的立體綠化空間。配套設(shè)施文化配套生活在文化中心區(qū)，氣質(zhì)素養(yǎng)高人一籌，那個(gè)地點(diǎn)與青青年宮一墻之隔，與市一中隔街相望。有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)，營(yíng)造良好人文環(huán)境——小孩的健康成長(zhǎng)。生活配套處于最繁華的兩條商業(yè)街中華路與瑞金路之間，購(gòu)物消費(fèi)，無(wú)奇不有；市一醫(yī)，婦幼醫(yī)院，文化路菜市場(chǎng)和4、14、22路公交車及8條中巴專線構(gòu)架的便利交通。休閑配套12000平方米的歐式經(jīng)典園林，完全屬于業(yè)主的天地；庭院閑逛，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫(xiě)意。鄰近的人民廣場(chǎng)、河濱公園、青青年宮及社區(qū)配套?？刁w會(huì)所中天廣場(chǎng)20000M2的大型康體會(huì)所內(nèi)有：58M2的室內(nèi)恒溫游泳池，18道保齡球場(chǎng)、高爾夫球推桿練習(xí)場(chǎng)、壁球、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)攀巖、器械健身房、大型組合式兒童娛樂(lè)設(shè)施、老年活動(dòng)中心等一系列配套設(shè)施。物業(yè)治理物業(yè)配套純潔水管道供應(yīng)系統(tǒng)、有線電視、有線電話、住宅電梯、煤氣、獨(dú)立電表、樓宇對(duì)講系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、2000平方米康體運(yùn)動(dòng)中心等近50項(xiàng)配套的高科技設(shè)施。物業(yè)治理模式中天廣場(chǎng)將由西南首家獲得ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施24小時(shí)全方位的物業(yè)治理。2.中天廣場(chǎng)目標(biāo)客戶群對(duì)居住環(huán)境要求較高的工商界人士；崇尚歐陸風(fēng)格的建筑的新生活氣息，追求生活優(yōu)越的人士；對(duì)中天集團(tuán)及項(xiàng)目較具信心的投資者。3.推廣策略產(chǎn)品策略采取一種多戶型產(chǎn)品策略，從67M2-271M2的開(kāi)間，而且大戶型采納一種比較流行的躍式概念設(shè)計(jì)，充分顯示生活對(duì)目標(biāo)客戶群的細(xì)分程度的同時(shí)，又充分體現(xiàn)其大氣風(fēng)范的優(yōu)越的生活方式。價(jià)格策略塑造樓盤高質(zhì)素，以中高檔次的豪宅價(jià)位推盤，配以一種相對(duì)豪華的室內(nèi)裝修，令物業(yè)具豪宅的檔次，這是中天廣場(chǎng)受大眾歡迎的一種緣故這一。推廣手法借中天集團(tuán)的企業(yè)品牌去塑造樓盤的形象；以電視、報(bào)紙等媒體高密度傳播信息，提升樓盤知名度；聘請(qǐng)全國(guó)唯獨(dú)獲“魯班獎(jiǎng)”之北京六建作為承建商，塑造樓盤高質(zhì)量的形象。借周邊的配套設(shè)施及自身的配套來(lái)塑造自身樓盤綜合素養(yǎng)高的社區(qū)形象。強(qiáng)勢(shì)推廣其市中心首屈一指的歐式高層建筑群，與其“歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的定位相配合?？偨Y(jié)語(yǔ)中天廣場(chǎng)緊扣住“歐陸風(fēng)情，典雅氣派”的項(xiàng)目形象定位作為宣傳的中心，持續(xù)提練出新優(yōu)勢(shì)，加大人們對(duì)中天廣場(chǎng)的印象和了解，通過(guò)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品及環(huán)境的配合達(dá)到成功銷售的目標(biāo)。其成功之處歸結(jié)為：項(xiàng)目在定位上具專門性，以其本身各方面的優(yōu)越條件來(lái)支持該定位；挖掘項(xiàng)目本身的優(yōu)勢(shì)，并對(duì)其大肆宣傳其優(yōu)越性，使項(xiàng)目在市場(chǎng)上被同意程度加大，吸引買家視線，極大地調(diào)動(dòng)了市場(chǎng)人氣；價(jià)格策略的相對(duì)合理緣故；使項(xiàng)目的價(jià)位與買家的心理價(jià)位相接近，形成龐大的銷售能力。綜合地講，中天廣場(chǎng)的策劃者成功地利用了項(xiàng)目本身和周邊的優(yōu)勢(shì)條件，提出“市中心首屈一指的歐式高層建筑群”概念。<二>鉆石廣場(chǎng)案例：該項(xiàng)目地處貴陽(yáng)市繁華中心華南路大南廣場(chǎng)位置，六條道路在此交匯，交通便利。毗鄰甲秀樓，人民廣場(chǎng)，緊鄰花鳥(niǎo)市場(chǎng)，南明河。與南明河畔酒文化一條街隔河相望。放眼眺望，南岳山脈，觀風(fēng)臺(tái)風(fēng)景線，古建筑甲秀樓樓群，黔明寺等美景盡收眼底。鉆石場(chǎng)總建筑面積6萬(wàn)平方米，總投資近2億，由貴州金鷹物業(yè)有限公司獨(dú)資開(kāi)發(fā)，國(guó)內(nèi)外名師攜手設(shè)計(jì)，外觀宏偉氣派，內(nèi)部精巧有用。采納美國(guó)喜萊登酒店先進(jìn)的物業(yè)治理模式，讓您享受猶如貴賓般的居家生活。同進(jìn)，鉆石廣場(chǎng)也是貴陽(yáng)市臨街面最寬之商場(chǎng)，地處市商業(yè)中心南延的交接點(diǎn)，極具升值潛力。作為大南廣場(chǎng)的標(biāo)志性建筑，“鉆石廣場(chǎng)”雋山水之靈氣，享地利之優(yōu)勢(shì)，置業(yè)其中，實(shí)為地位與成就的體現(xiàn)。1．鉆石廣場(chǎng)推出市場(chǎng)的形象南明河畔，貴陽(yáng)外灘。為了配合那個(gè)市場(chǎng)形象，鉆石廣場(chǎng)做了以下預(yù)備工作：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)一幢32層的景觀住宅，一幢16層景觀寫(xiě)字樓，5層的裙樓商鋪，是集商、住、娛為一體的多功能大廈，設(shè)計(jì)錯(cuò)落有致，顯出高雅氣派。小區(qū)功能配套在裙樓上方設(shè)計(jì)了三層的多功能會(huì)所。物業(yè)治理采納美國(guó)喜萊登酒店先進(jìn)的物業(yè)治理模式。2.目標(biāo)客戶群商界中的成功人士；金融界中的高層治理人士；追求一種身份象征的人士。3．推廣策略鉆石廣場(chǎng)為2000年1月15日正式開(kāi)盤。在1月14日分不在《商報(bào)》、《晚報(bào)》上做了半版彩色版的宣傳廣告，以“鉆石廣場(chǎng)，甲秀天下”為廣告主題，同時(shí)宣傳其七大優(yōu)勢(shì)：地段顯要，地氣充盈；悠閑悠游，怡然自我；輕松生活，自由主宰；舉步天下，往來(lái)無(wú)阻；星級(jí)居所，左右逢源；時(shí)尚選擇，享受生活；強(qiáng)勢(shì)后盾，厚積薄發(fā)。這些對(duì)它正式推盤作好了良好的鋪墊，但自推盤以后，以“南明河畔，貴陽(yáng)外灘”作為其項(xiàng)目形象定位進(jìn)行推廣，盡管其地理位置和樓盤自身素養(yǎng)都能夠支持到這一定位的主題，但在宣傳手法和宣傳的內(nèi)容上不足以支持“貴陽(yáng)外灘”的物業(yè)形象，這能夠講是它的一大敗筆。而且它的后繼廣告沒(méi)有形成一定的連續(xù)性，也就專門難塑造“貴陽(yáng)外灘”的品牌。<三>中天星園案例：中天星園位于外環(huán)東路團(tuán)坡橋頭，東面、南面緊靠南明河，北面為居住區(qū)，西面靠馬路。整體由14幢小高層組成，為純住宅小區(qū)，它的樓盤素養(yǎng)做得比較高，因此在同等地段中它的價(jià)格定位相當(dāng)高，幾乎高出一倍，能夠講該項(xiàng)目創(chuàng)下貴陽(yáng)房地產(chǎn)界的一個(gè)奇跡。1．中天星園推出市場(chǎng)的形象是：高品位智能化經(jīng)典社區(qū)為配合那個(gè)市場(chǎng)形象，中天星園預(yù)備了大量的工作：規(guī)劃設(shè)計(jì)人車分流，圍合式，主題空間，南北朝向，人均綠化率高，主體公園。有安全感，采景成效好，有自己的公園，采光好，空氣好，視覺(jué)好。建筑設(shè)計(jì)一梯兩戶，三面采光，無(wú)梁無(wú)柱。舒服、便利、有美感、有用率高。戶型設(shè)計(jì)全高層，中空復(fù)式，飄窗，文化廳。增強(qiáng)室內(nèi)室外的美感，層次感有不墅之感，適應(yīng)21世紀(jì)家庭生活方式，文化性趣。景觀設(shè)計(jì)大面積的綠地，四季的花卉小徑、河堤、羅馬藝?yán)?、太?yáng)神雕像、休閑椅等。有在公園生活的狹意和在酒店住宿的舒服。配套設(shè)施泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、中心會(huì)所、超市、幼托、凈水及智能化系統(tǒng)，地下車庫(kù)等。感受高品味的現(xiàn)代生活，體會(huì)超值的享受。2.物業(yè)治理由獲ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的中天物業(yè)公司按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施24小時(shí)全方位的酒店式治理，展現(xiàn)以后的社區(qū)文化。有信任感、舒服、方便、安全、尊貴。3.中天星綜合素養(yǎng)體現(xiàn)：品牌中天企業(yè)是貴州唯獨(dú)地產(chǎn)類上市公司。通過(guò)十多年專業(yè)經(jīng)營(yíng)，今天，中天以自己的市場(chǎng)份額，物業(yè)品質(zhì)，服務(wù)質(zhì)量和社會(huì)信譽(yù)，全面鎖定了貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭地位。智能化可視對(duì)講系統(tǒng)，紅外線保安監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，IC系統(tǒng)，室內(nèi)防盜，防火系統(tǒng)，緊急求助系統(tǒng)，以及適應(yīng)于知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的INTERNET系統(tǒng)。設(shè)計(jì)在規(guī)劃上以古典建筑美學(xué)操縱整體格局，以共享空間為軸心，圍合成三個(gè)勻質(zhì)空間，引動(dòng)空間環(huán)境的交替滲透，讓每一個(gè)窗戶都能體現(xiàn)室外風(fēng)景。建筑設(shè)計(jì)引進(jìn)澳洲三段式建筑風(fēng)格，表現(xiàn)漂亮典雅、俊朗流暢的審美格調(diào)。一梯二戶，無(wú)梁無(wú)柱，有用率高。大面積地下停車場(chǎng)，完全實(shí)現(xiàn)了高尚住宅區(qū)“人車分流”的原則。治理由貴州省通過(guò)ISO9000質(zhì)量認(rèn)證中天物業(yè)治理公司提供酒店總管服務(wù)。戶型篇引進(jìn)最前衛(wèi)的錯(cuò)層式和中空復(fù)式室內(nèi)設(shè)計(jì)，營(yíng)造身居不墅的室內(nèi)立體空間感受。文化廳做為書(shū)吧、琴吧、做為工作室、棋室，可多層面體現(xiàn)主人的生活情調(diào)。飄窗、觀景陽(yáng)臺(tái)、落地玻璃、大客廳、文化廳、梯階構(gòu)成了充滿陽(yáng)光的多層次空間環(huán)境，光與影內(nèi)外流淌。配套營(yíng)造“不墅式”的房子，營(yíng)造“公園式”的室外環(huán)境和智能型網(wǎng)絡(luò)化安全設(shè)施。配置了泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、書(shū)亭、超市、托兒所和3000M2業(yè)主會(huì)所。環(huán)境開(kāi)創(chuàng)貴陽(yáng)住宅區(qū)主題式景觀設(shè)計(jì)之先河，在“日月星辰”作為主題的引導(dǎo)下，設(shè)計(jì)4000M2主題庭院——太陽(yáng)廣場(chǎng)。4.目標(biāo)客戶群崇尚自然追求高尚生活模式，盡情享受人一輩子的人士；對(duì)中天集團(tuán)及項(xiàng)目持較高信心的投資者；向往智能化生活方式的人士；事業(yè)專門成功的高收入金領(lǐng)人士；部分經(jīng)商一族；在周邊生活適應(yīng)的富人之家。5.推廣策略中天星園于1999年9月19日正式開(kāi)盤，以“高品味智能化經(jīng)典社區(qū)”推出市場(chǎng)，價(jià)位遠(yuǎn)超出地段支撐的價(jià)位，而且業(yè)績(jī)專門理想，它成功的緣故：小區(qū)人車分流的設(shè)計(jì)概念在貴陽(yáng)市場(chǎng)比較超前；導(dǎo)入智能化的概念符合高消費(fèi)的生活品味；中秋之夜，“中天星園星光溢彩音樂(lè)晚會(huì)”以及中國(guó)科學(xué)院副院長(zhǎng)、院士陳宜瑜考察等公關(guān)活動(dòng)，曾加了社區(qū)的內(nèi)涵和品味；以中天集團(tuán)的企業(yè)品牌并在廣告上強(qiáng)勢(shì)推廣，塑造高檔物業(yè)形象并使買家追捧，是它的成功之關(guān)鍵。總的來(lái)講，中天星園的成功體現(xiàn)了貴陽(yáng)房地產(chǎn)策劃時(shí)代的來(lái)臨及精品樓盤萌芽。<四>新大陸廣場(chǎng)新大陸廣場(chǎng)位于中華南路與醒獅路交界處，周邊金融商貿(mào)繁盛，信息資訊業(yè)集合，時(shí)代廣場(chǎng)，新老百貨等大廈相領(lǐng)。人民廣場(chǎng)近在咫尺。文教市政配套俱全，一中、三中、達(dá)德小學(xué)、市府路小學(xué)等，交通便利。距貴陽(yáng)火車站5分鐘，機(jī)場(chǎng)15分鐘車程，是作為都市中心的都市前沿，此地段的商業(yè)價(jià)值相當(dāng)高，而作為居住來(lái)講，是都市中心的首選物業(yè)，宜商宜住，是都市居住的一種典范，升值潛力較大。該項(xiàng)目以新大陸廣場(chǎng)命名，它的策劃重點(diǎn)放在了一個(gè)“新”字上面，圍繞著這一主題精神作一系列的工作。1.新大陸廣場(chǎng)在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是：全新都市居住地理觀念全新健康舒服居住空間全新演繹歐陸建筑風(fēng)格全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵全新智能人一輩子化物管模式全新都市居住地理概念住宅區(qū)域與都市信息資源的共同聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)智能化居住的全新構(gòu)想。裙樓1-5層設(shè)商業(yè)空間，營(yíng)造了更為濃郁的商業(yè)氛圍。交通便利，距貴陽(yáng)火車站5分鐘，機(jī)場(chǎng)15分鐘。全新健康舒服居住空間3.3米層高。全景落地窗與大凸窗。觀景陽(yáng)臺(tái)與生活隔合。帶獨(dú)立衛(wèi)生間的工人房。全新演繹歐陸建筑風(fēng)格三重立體式空中花園（即樓房地面，裙樓頂房與高層私家花園）。歐陸建筑符號(hào)點(diǎn)綴。全新三段式立面格局（即轉(zhuǎn)換層部分架空，形成半圍合半室外多層次園林綠化休閑空間。全新園林會(huì)所文化內(nèi)涵中西園林藝術(shù)品味文雅人一輩子；裙樓頂層的立體式園林會(huì)所；實(shí)行會(huì)員制，豪貴生活盡彰示。全新智能人一輩子化物管模式樓宇治理執(zhí)行嚴(yán)密的ISO9000國(guó)際物業(yè)治理體系；運(yùn)算機(jī)治理中心及監(jiān)控中心；新加坡獅島全自動(dòng)消防預(yù)警，廣播及滅火系統(tǒng)。<五>時(shí)代名仕案例時(shí)代名仕樓位于貴陽(yáng)市“鉑金地段”——大十字，中華路與中山路交匯處，樓宇地處成熟社區(qū)，學(xué)校、醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、購(gòu)物中心方集四周，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)為家居辦公提供便利。本大廈高140多米，共35層，凌于時(shí)代廣場(chǎng)之上，集住宅、寫(xiě)字樓、停車場(chǎng)、會(huì)所于一體，總面積2萬(wàn)多平方米。所處地段之顯耀，交通之便利，商業(yè)價(jià)值之龐大，因此該盤銷售專門好，到目前為止已售出85%以上。1.時(shí)代名仕樓在推出市場(chǎng)時(shí)的形象是：享不盡的都市風(fēng)情總體規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)第一體現(xiàn)于樓層高度，共35層，建筑雄壯，宏偉高聳，豪氣凌云。采納超大戶型165-205m2，且80M2的大客廳盡顯尊耀。小區(qū)功能配套康體中心；兒童游樂(lè)園；1600M2的高級(jí)觀光會(huì)所；24小時(shí)中央供熱水系統(tǒng)；4000多M2大型地下停車場(chǎng)。物業(yè)治理安全服務(wù)保安24小時(shí)巡邏，負(fù)責(zé)應(yīng)接車庫(kù)泊車，交通疏導(dǎo)，消防及閉路監(jiān)控。商務(wù)服務(wù)郵件寄送，報(bào)刊收發(fā)，文件電訊，打字復(fù)印等。愛(ài)護(hù)服務(wù)；清潔服務(wù)；當(dāng)用戶需要時(shí)，可與用戶簽訂服務(wù)合同；滿足用戶諸如接送小孩，看護(hù)老人，購(gòu)物等方面的服務(wù)。2.目標(biāo)客戶群在中華路做生意的大商家；追捧在鬧市中生活的高級(jí)人仕；用于辦公的企業(yè)或單位；事業(yè)較成功且追求身份象征的人士；3.推廣策略項(xiàng)目處于十分繁華的中華中路段，因此它持續(xù)宣傳推廣它的都市風(fēng)情的社區(qū)概念，這與自身的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。而它的戶型設(shè)計(jì)不理想，加上作為居住環(huán)境來(lái)講過(guò)多的吵雜，但它推盤的時(shí)刻比較早，大部分優(yōu)秀競(jìng)爭(zhēng)樓盤差不多上近段時(shí)刻推出，因此它抓住了推盤的先機(jī)。相對(duì)來(lái)講它的推廣比較成功的。

五、項(xiàng)目分析(一)項(xiàng)目概況位置：項(xiàng)目處于中華路、富水路、護(hù)國(guó)路、文昌路、新華路、西湖路、陽(yáng)明路及濱河路交匯處。距火車站、第二客運(yùn)站1200米，距龍洞堡國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅十二分鐘車程，交通便利。周邊環(huán)境：大南廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng)、南明河及聞名古跡甲秀樓。周邊配套：一中、三中、九中、十六中、十八中、二十七中、南明中學(xué)、新華中學(xué)、甲秀中學(xué)、達(dá)德小學(xué)、富水小學(xué)；郵電大樓、貴陽(yáng)眼科醫(yī)院、大南門飯店。樓宇配套設(shè)施：4000M2會(huì)所、大堂、休閑購(gòu)物步行街，6000M2空中花園，其中包括：1）兒童樂(lè)園2）兒童托管服務(wù)3）老年活動(dòng)中心4）健身房5）乒乓球館6）網(wǎng)球場(chǎng)7）保齡球館8）游泳池9）法律咨詢服務(wù)中心10）家政鐘點(diǎn)服務(wù)中心11）醫(yī)療咨詢中心12）娛樂(lè)餐飲服務(wù)13）購(gòu)物小超市14）郵政及車票機(jī)票代辦15）洗滌服務(wù)中心16）車庫(kù)附設(shè)洗車場(chǎng)5.智能化治理系統(tǒng)安全防盜監(jiān)控系統(tǒng)消防警報(bào)系統(tǒng)車場(chǎng)停車系統(tǒng)三菱高速電梯6.戶內(nèi)配套1)獨(dú)立電表2）分戶水表3）程控電話端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶4）閉路電視端頭預(yù)設(shè)進(jìn)戶5）門鈴三方彩色可視對(duì)講系統(tǒng)6）住戶大廳設(shè)置郵政專用箱7）自來(lái)水凈化器8）負(fù)壓排氣衛(wèi)生間及廚房各送一套9）送大帶子防火防盜門、實(shí)木門、10）煤氣表進(jìn)戶7.物業(yè)治理按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證體系，實(shí)行酒店式的服務(wù)。8.總體規(guī)劃5層商場(chǎng)，三幢裙樓，其中A座：29層B座：15層C座：27層2)總戶數(shù)：316套戶型面積(m2)131.38148.73126.44160.5223.34256.66210.54149.42119.24143.51124.89144.48110.33戶數(shù)比例(%)7.59%7.59%15.19%15.19%3.16%3.16%3.16%3.16%6.96%6.96%6.96%13.92%6.96%(二)項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)1.市場(chǎng)有空間在貴陽(yáng)成為大西南的政策利好前提下，市場(chǎng)對(duì)具有特色、綜合素養(yǎng)商的高檔住宅精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。隨著外來(lái)和本地經(jīng)營(yíng)的成功人士和高級(jí)的白領(lǐng)階層隊(duì)伍的持續(xù)壯大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套先進(jìn)的高尚住宅小區(qū)將有一個(gè)連續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。2.區(qū)域有優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目位于貴陽(yáng)中華南路段，是繁華的商業(yè)區(qū)，交通便利，該地段有傳統(tǒng)的甲秀樓風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美、景色怡人，空氣清新，靠南明河，具備塑造高尚住宅區(qū)的先天條件。而且周邊環(huán)境成為市政府形象工程改造的重要區(qū)域，區(qū)域社區(qū)大環(huán)境持續(xù)成熟完善，使本項(xiàng)目能成為貴陽(yáng)市明星樓盤的機(jī)會(huì)大大提升。3.進(jìn)展商有實(shí)力貴司有專門強(qiáng)的資本實(shí)力，且與南明區(qū)改府合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，增強(qiáng)項(xiàng)目信譽(yù)度和買家的信心。通過(guò)進(jìn)展商與代理商的資源整合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，融合進(jìn)展商的開(kāi)發(fā)理念和代理商的項(xiàng)目操作手法，竭誠(chéng)合作必能創(chuàng)出品牌，使項(xiàng)目成為貴陽(yáng)樓市一道亮麗的風(fēng)景線。4.自身規(guī)劃設(shè)計(jì)及概念超前西南地區(qū)單體報(bào)建量最大。西南第一大、第一家在中庭空中采納高強(qiáng)網(wǎng)架，1500M2透光玻璃地板及一條用專門材料鋪就的健身路。貴州最高大廈（樓高151米）。貴州最大空中花園6000M2。貴陽(yáng)第一家以樓盤名稱命名的具文化內(nèi)涵的休閑步行街。這些是塑造項(xiàng)目品牌最有力的支持，而且也只有這些基礎(chǔ)才能做出地標(biāo)性物業(yè)。5.有策劃前置觀念項(xiàng)目處于銷售的初始時(shí)期，貴司有與專業(yè)代理公司合作意向，能夠起到取長(zhǎng)補(bǔ)短的借鑒作用，對(duì)樓盤的資源整合及推廣有專門大的主動(dòng)作用。貴司目光敏捷，注意到“凡事預(yù)則立”從各方面整合社會(huì)精英資源，貫徹如一，使項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。(三)項(xiàng)目咨詢題點(diǎn)1.進(jìn)展商尚未有較高知名度現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始逐步進(jìn)入規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期，而貴司的全林物業(yè)是首個(gè)進(jìn)入房地產(chǎn)界的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此在房地產(chǎn)界尚不具備較高知名度。建議：需要和較專業(yè)的房地產(chǎn)代理公司、物業(yè)治理公司合作，共同創(chuàng)立出高檔明星樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹(shù)立進(jìn)展商和本項(xiàng)目的品牌形象。2.項(xiàng)目前期形象口碑不行由于項(xiàng)目前期工程進(jìn)度緩慢，甚至處于爛尾狀態(tài)，給市民的信心大打折扣，有損現(xiàn)時(shí)期項(xiàng)目品牌的樹(shù)立，同時(shí)給市民帶來(lái)置業(yè)的心理障礙。建議：用南明區(qū)政府的招牌從多方面以采訪或以本項(xiàng)目作為貴陽(yáng)市形象工程之一的方式進(jìn)行大量的軟性文章宣傳，排除市民的疑慮的同時(shí)又可給項(xiàng)目大做宣傳。（要具連帶性和配合項(xiàng)目推廣來(lái)做）3.項(xiàng)目目標(biāo)客戶層面較窄項(xiàng)目立項(xiàng)為高檔住宅小區(qū)，以大面積為主力戶型，針對(duì)的目標(biāo)客戶群為少數(shù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士，客戶層面較窄。建議：1）針對(duì)目標(biāo)客戶群的需求，參照他們的趨向時(shí)尚，精細(xì)和準(zhǔn)確的把握項(xiàng)目實(shí)施的每一細(xì)節(jié)，務(wù)真求實(shí)，將策劃思路落實(shí)為實(shí)操步驟，盡量減少不確定性和模糊性，做到胸有成竹，步步為贏。2）將項(xiàng)目形象和檔次提升到另一高層次，增強(qiáng)自身素養(yǎng)從而提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸納和分流同檔次物業(yè)的客源，這是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵。六、全林國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目包裝、項(xiàng)目定位策略(一)全林國(guó)際廣場(chǎng)形象定位全林國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)狀處于營(yíng)銷初期時(shí)期，由于之前的推廣手法沒(méi)能將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)最大化表達(dá)出，敝司建議第一將項(xiàng)目重新包裝，以下是敝司通過(guò)對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查及對(duì)該項(xiàng)目的詳細(xì)分析得出的系列思想：第一對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目定位為：貴陽(yáng)市地標(biāo)性物業(yè)（以貴陽(yáng)市形象工程標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定義）理由：1.該項(xiàng)目有足夠的質(zhì)素支持其成為貴陽(yáng)市的地標(biāo)性物業(yè)。依據(jù)：1)該項(xiàng)目為貴州最高的大廈，高度為151米。這是其成為地標(biāo)性物業(yè)最大的支持點(diǎn)，即唯獨(dú)性。該項(xiàng)目有貴州最大的空中花園，6000平方米，這是塑造其成為地標(biāo)性物業(yè)的環(huán)境空間的支持點(diǎn)，即專門性。該項(xiàng)目擁有至高檔次的星級(jí)酒店，這是提升其尊貴地位的象征，也是塑造其豪宅風(fēng)范與眾不同之處。即權(quán)威性。塑造最高大廈（唯獨(dú)性）塑造最大花園（專門性）貴陽(yáng)地標(biāo)性物業(yè)至高檔酒店（權(quán)威性）2.目前貴陽(yáng)市均價(jià)在3000元/m2以上的樓盤有20多個(gè)。豪宅市場(chǎng)處于供過(guò)于求的狀態(tài)，在這種競(jìng)爭(zhēng)猛烈的環(huán)境下，大部分項(xiàng)目都走向了一種同質(zhì)化，他們的目標(biāo)客戶群大部分都處于觀望的狀態(tài)或在眾多的項(xiàng)目中選擇最優(yōu)秀的物業(yè)，在這種環(huán)境下，全林國(guó)際廣場(chǎng)必須在這一層面上提升物業(yè)檔次和形象，才見(jiàn)有更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力去占據(jù)市場(chǎng)。(二)項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣定位南明河畔·市中心首個(gè)CEO尊貴府邸注：CEO（老總階層或首席執(zhí)行官）依據(jù)：1.由于項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為事業(yè)有成的置業(yè)者，因此項(xiàng)目的形象定位將圍繞這一客戶群體的特性，營(yíng)造一個(gè)符合這一群體需求的概念化社區(qū)，如此方能被他們所認(rèn)同。2.CEO概念的提法實(shí)際上是提出一種全新的生活方式，成功人士的背后要有個(gè)賢內(nèi)助，太太在家全職照管小孩的教育咨詢題，營(yíng)造一個(gè)舒服溫馨的家，追求生活品質(zhì)，明白得享受生活，給予了項(xiàng)目一種生命力。與其它樓盤所訴求的歐陸風(fēng)格、智能化社區(qū)等的樓盤最差不多元素（或者能夠講一種泛濫的主題）提升到一種更高層次，在市場(chǎng)上塑造一種新的品牌概念，具有極大的競(jìng)爭(zhēng)力。市中心首個(gè)CEO尊貴府邸的提法是以項(xiàng)目定位為貴陽(yáng)地標(biāo)性物業(yè)作為支持點(diǎn)，反過(guò)來(lái)講這種主題對(duì)塑造項(xiàng)目地標(biāo)性物業(yè)又起到主動(dòng)的推動(dòng)作用，這是相輔相成的，要挖掘項(xiàng)目的最大優(yōu)勢(shì)。(三)目標(biāo)客戶群定位1.CEO（老總階層或首席執(zhí)行官）40歲以上，思想成熟，事業(yè)有所成就；社會(huì)圈子十分廣泛；有小孩的家庭，太太在家全職照管小孩；注重品牌，講究生活品質(zhì)，明白得享受生活；關(guān)于CEO來(lái)講，單純追求經(jīng)濟(jì)收入的意義差不多不大；經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所（如高爾夫球會(huì)、高級(jí)食肆、夜總會(huì)等）；需求：選擇與自己身份地位、教育水平、消費(fèi)檔次、年齡層次、愛(ài)好愛(ài)好大致相當(dāng)或接近的人士為伍；同時(shí)也能讓家人享受家庭幸福的生活之地。2.二次或以上的置業(yè)人士35歲左右的高級(jí)治理層（或金領(lǐng)階層）；社會(huì)圈子十分廣泛；夫婦雙方多數(shù)皆參加工作；經(jīng)濟(jì)收入豐厚；欲改善現(xiàn)有居住狀況。需求選擇質(zhì)素比原居住環(huán)境更好的住宅。3.投資買家年齡在35-40歲左右；社交圈子十分廣泛；經(jīng)濟(jì)收入渠道廣泛；注重物業(yè)質(zhì)素，品牌與價(jià)格；注重物業(yè)租金回報(bào)率；經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。需求：選擇具有升值潛力，二手租售專門活躍，回報(bào)率高的高質(zhì)素物業(yè)。4.長(zhǎng)期駐貴陽(yáng)的外來(lái)商人40歲左右，在貴陽(yáng)有自己的公司；社會(huì)圈子十分廣泛；收入十分豐厚；注重物業(yè)質(zhì)素及物業(yè)治理服務(wù)；經(jīng)常出入高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所。需求：選擇高質(zhì)素、成熟便利、環(huán)境文雅的社區(qū)。5.私營(yíng)經(jīng)濟(jì)中成長(zhǎng)的“新貴”該類居民要緊以私營(yíng)業(yè)主占多數(shù)，文化程度、年齡大小參差不齊生活條件富裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不只一個(gè)物業(yè)。6.原住這一帶的“老市民”關(guān)于大多數(shù)原住在這一帶的“老市民”來(lái)講，他們經(jīng)歷了那個(gè)地點(diǎn)的昨天和今天的進(jìn)展及巨變，他們熱愛(ài)這一帶，在那個(gè)地點(diǎn)長(zhǎng)期養(yǎng)成的生活方式、適應(yīng)和心理使大多數(shù)“老市民”對(duì)此懷有濃郁的感情。7.在中華路一帶的中小型公司單位目前許多公司的生意面臨越來(lái)越大的競(jìng)爭(zhēng)和壓力，為了節(jié)約開(kāi)支，許多中小型公司從高級(jí)寫(xiě)字樓搬往一樣的寫(xiě)字樓；然后又從一樣寫(xiě)字樓搬進(jìn)地點(diǎn)好，交通方便的高尚住宅樓。關(guān)于“全林國(guó)際廣場(chǎng)”來(lái)講，地點(diǎn)好、交通方便、物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，功能完善，將是這類中小型公司購(gòu)買高尚住宅用作寫(xiě)字樓的重要選擇之一。而且這類買家的需求較大，往往一購(gòu)買確實(shí)是幾套，因此在市場(chǎng)推廣時(shí)，如何吸引這部分公司的注意力，是一個(gè)重點(diǎn)。(四)項(xiàng)目包裝1.宗旨、思路、策略宗旨設(shè)計(jì)一個(gè)項(xiàng)目包裝方案，突出項(xiàng)目的功能和特性，體現(xiàn)項(xiàng)目地標(biāo)性物業(yè)的形象，使購(gòu)買者獲得心理上的認(rèn)同，更易于同意，并牢牢打入消費(fèi)者的心中。思路按照項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、項(xiàng)目形象以及市場(chǎng)需求，直截了當(dāng)面對(duì)消費(fèi)者，使項(xiàng)目的規(guī)劃、形象和功能通過(guò)具體的形式和特定的表現(xiàn)手法體現(xiàn)出來(lái)。優(yōu)秀的項(xiàng)目包裝，應(yīng)該能完善地體現(xiàn)出項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，形象和功能，并能突出項(xiàng)目的特色和個(gè)性，貼近市場(chǎng)需求，緊抓置業(yè)者的心理。策略作為項(xiàng)目包裝，應(yīng)遵循市場(chǎng)的需求和消費(fèi)者心理，策略上應(yīng)循序漸進(jìn)，具系統(tǒng)性，專業(yè)性和可操作性。一方面要加以重視，增加投入，一方面要具體情形具體分析，力爭(zhēng)以最經(jīng)濟(jì)、最有效的投入切中要害，以達(dá)成項(xiàng)目包裝的宗旨。2.項(xiàng)目包裝系列凡是構(gòu)成項(xiàng)目的要素,都屬于項(xiàng)目包裝的范疇。針對(duì)貴項(xiàng)目的具體情形要緊是按照現(xiàn)狀進(jìn)行重新包裝,建議貴項(xiàng)目包裝系列包括：項(xiàng)目整體形象包裝、進(jìn)展商形象包裝、地盤包裝、樓盤名稱包裝、運(yùn)用傳播媒介的包裝。1)項(xiàng)目整體形象包裝通過(guò)新聞媒介、樓書(shū)、戶外廣告、地盤工程形象等形成,體現(xiàn)出地理位置優(yōu)越,建筑設(shè)計(jì)一流、園林設(shè)計(jì)一流、治理服務(wù)一流、進(jìn)展商實(shí)力雄厚的高質(zhì)素、高品位、超前意識(shí)的項(xiàng)目整體形象。2)樓盤名稱包裝樓盤名稱為全林國(guó)際廣場(chǎng),此名稱夠氣概,但不夠高品味,因此將A、B、C座分不命名為：名門閣·賓士閣·匯俊閣依據(jù)：能夠更體現(xiàn)全林國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目高品味形象,與地標(biāo)性物業(yè)更和諧。b．能直截了當(dāng)鎖定不同類型的目標(biāo)客戶群,同時(shí)也能夠使目標(biāo)客戶群按號(hào)就座,滿足不同置業(yè)者的偏好。(3)地盤包裝地盤屬于項(xiàng)目的核心和實(shí)體所在,地盤的包裝能夠講是左右顧客選擇的重要因素之一?？紤]到貴項(xiàng)目的具體情形,就此提出地盤包裝建議如下：在樓盤上方掛一巨幅廣告牌(晚上要有燈光照耀),廣告內(nèi)容初步建議為體現(xiàn)一種尊貴的生活方式,直截了當(dāng)打動(dòng)目標(biāo)客戶群心。b．項(xiàng)目周邊路段包裝由于周邊路段配及不到地標(biāo)性物業(yè)形象,建議少量投資路段的路燈及裝飾物(具有一定檔次參照附件圖),專門是甲秀樓前面的濱河路段,人流量比較,作一些燈飾廣告等更具有宣傳力度,同時(shí)可提升物業(yè)檔次。C．項(xiàng)目工地的包裝在整個(gè)項(xiàng)目的工地外圍插上大量的彩旗,既能營(yíng)造氣氛,更可與周邊環(huán)境互相區(qū)分開(kāi)。在工地圍墻上寫(xiě)上項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目徵標(biāo)、進(jìn)展商名稱、電話、廣告語(yǔ)(如南明河畔市中心首個(gè)CEO尊貴府邸、演繹西部風(fēng)情、尊享超然、傲世不凡、全新概念生態(tài)社區(qū)等,工地內(nèi)升起氫氣球或氫氣門拱,如此更能突出項(xiàng)目形象,在施工過(guò)程中,差不多給買家一個(gè)封閉式的意念,大大加大了自身樓盤的市場(chǎng)形象,有利于銷售。同時(shí),于工程施工單位隨時(shí)保持聯(lián)系,要求工地現(xiàn)場(chǎng)施工規(guī)范、文明、材料擺放整齊,地面清潔無(wú)積,腳手架加綠色防護(hù)外罩網(wǎng),工棚整潔,施工人員衣著規(guī)范、文明,懸掛施工標(biāo)語(yǔ),入夜亮燈(亮度要夠),工程進(jìn)度嚴(yán)格按照貴司要求和打算執(zhí)行。施工單位經(jīng)貴司的承諾,實(shí)際上也是給置業(yè)者的承諾和信心。注：圍墻宣傳處晚上要有燈光照耀。d．現(xiàn)場(chǎng)售樓部的設(shè)置和包裝現(xiàn)狀的售樓部夠宏大,但不足之處為不夠和諧,比較空曠,高品味的物業(yè)沒(méi)有表達(dá)出來(lái),因此售樓部包裝有以下建議：第一、在墻上附于一些高品味生活的畫(huà)面,如打高爾夫球、6000M2的空中花園、高科技的信息網(wǎng)絡(luò)、CEO的生活寫(xiě)照等內(nèi)容。第二、在售樓部擺設(shè)些高爾夫球器具、智能化設(shè)施、精品的藝術(shù)品等,襯托樓盤檔次。第三、銷售人員的服務(wù)和現(xiàn)場(chǎng)的操縱都應(yīng)具備莊重、高雅等。第四、注意燈光的布置,主光線放在重要的位置上。其它的建議待現(xiàn)場(chǎng)詳細(xì)分析后再作探討。e．傳播媒介的運(yùn)用項(xiàng)目的地盤包裝好之后,跟著的確實(shí)是運(yùn)用傳播媒介對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行包裝和宣傳。地盤的包裝,要緊針對(duì)地盤,是相對(duì)靜止的,宣傳面和效率都有限,運(yùn)用傳媒,將項(xiàng)目的包裝以多種形式,多種層次,盡可能高效和廣泛地向外全面宣傳和推廣,系統(tǒng)的、靈活的、專業(yè)的傳媒運(yùn)用,使項(xiàng)目的形象升華到一個(gè)全新的高度和境域,令消費(fèi)者產(chǎn)生怦然心動(dòng),過(guò)目不忘的心理效應(yīng),使項(xiàng)目銷售達(dá)到預(yù)想成效?！侣勈鄹寮皥?bào)紙廣告的公布在項(xiàng)目通過(guò)重新包裝定位后,能夠作一些適時(shí)的、軟性的、鋪墊式的宣傳。組織一些針對(duì)性的、引導(dǎo)式的新聞繕稿,潛移默化中對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生親切、暗示和超前意念的心理效應(yīng)。組織有創(chuàng)意的、吸引力的高品位的廣告系列,強(qiáng)烈剌激消費(fèi)者的購(gòu)買欲望,全面吸引人潮,制造銷售的氣氛、先機(jī)和轟動(dòng)效應(yīng)。———制作精美的樓書(shū)作為高質(zhì)素、高品位的綜合商住高尚物業(yè),敝司建議制作精美、詳實(shí)、清新、脫俗的樓書(shū),把貴項(xiàng)目的差不多情形、項(xiàng)目規(guī)劃、建議理念、生活方式、物業(yè)治理等展現(xiàn)出來(lái)。展現(xiàn)出項(xiàng)目的高質(zhì)素、高品位以及美好以后。這對(duì)高檔次樓盤專門重要。———制作精美的宣傳單張?jiān)陧?xiàng)目市場(chǎng)推廣期和銷售期,派專人長(zhǎng)期廣為派發(fā)宣傳單張,以吸引更多的買家入市,同時(shí)也擴(kuò)大了項(xiàng)目的市場(chǎng)占有率?！獞敉鈴V告在機(jī)場(chǎng)出口的斜坡路段做燈柱廣告箱及在機(jī)場(chǎng)大堂內(nèi)做一廣告幅,因?yàn)檫@是對(duì)外的窗口,通過(guò)那個(gè)地點(diǎn)的宣傳能夠提升地標(biāo)性物業(yè)的形象。在貴陽(yáng)飯店、騰飛大酒店、金橋飯店等處的大堂設(shè)置廣告展板,提升地標(biāo)性物業(yè)形象。在中華路選一旺處作巨幅廣告,提升地標(biāo)性物業(yè)形象。在中華路選一約30M2的鋪位作輔助售樓部,(外據(jù)點(diǎn))要集目標(biāo)客源。(五)項(xiàng)目自身素養(yǎng)提升策略由于該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相當(dāng)猛烈，因此敝司建議第一提升自身素養(yǎng)去增加競(jìng)爭(zhēng)力，達(dá)到銷售目的，以下確實(shí)是項(xiàng)目自身素養(yǎng)提升的建議：1.戶型設(shè)計(jì)方面敝司對(duì)該項(xiàng)目通過(guò)詳細(xì)的研究后，建議在廳出部分改做陽(yáng)臺(tái)。其它部分到現(xiàn)場(chǎng)后再進(jìn)一步探討。2.外立面更換建議（看附件）由于項(xiàng)目原先的外立面色彩設(shè)計(jì)與要塑造的地標(biāo)性物業(yè)不相符合，因此，外立面裝飾盡可能做有特色一些，在色彩、造型和用料方面與眾不同，引領(lǐng)時(shí)尚，同時(shí)注意與周邊環(huán)境的融合和諧，特色外墻外觀強(qiáng)烈突出項(xiàng)目形象，提升物業(yè)檔次，此點(diǎn)尤為重要。盡管涉及到專門多紛雜的報(bào)建手續(xù)，敝司認(rèn)為依舊更換為佳，附件提供一些外立面的參考。3.園林概念設(shè)計(jì)貴司將擁有貴州省最大的空中花園6000M2在推廣中只簡(jiǎn)單的陳述而已，沒(méi)有將其最大化發(fā)揮；在附件中附有項(xiàng)目的園林概念設(shè)計(jì)，這不僅能夠發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)。同時(shí)增加了項(xiàng)目的附加值。4.物業(yè)治理及功能配套建議(六)會(huì)所配套建議會(huì)所功能要求充分體現(xiàn)和支持項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象定位，成為項(xiàng)目個(gè)性形象的有力支撐點(diǎn)。(1)原則并不要包羅萬(wàn)有，重要的是匹配項(xiàng)目的檔次和風(fēng)格，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項(xiàng)目附加值提升；功能項(xiàng)目設(shè)置要求“小而精”，規(guī)模不用太大；可考慮部分功能設(shè)在商業(yè)物業(yè)內(nèi)(2)詳細(xì)建議如下：商務(wù)中心：為客戶提供打字、復(fù)印、傳真、訂購(gòu)機(jī)（船、車）票、訂購(gòu)報(bào)紙（雜志）等服務(wù)。家政服務(wù)中心含洗衣中心干洗店（除提供干洗服務(wù)外，還提供自助式洗衣服務(wù)，住戶可自行租用洗衣機(jī)清洗衣物）。網(wǎng)吧：除提供網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上交友、網(wǎng)上購(gòu)物等服務(wù)外，還可于網(wǎng)上查詢股票行情、收看最新的電影，并提供酒水、飲料、餐點(diǎn)。視聽(tīng)閱覽室：除提供中西名著、小講外，還提供中西音樂(lè)、聞名電影觀賞。小型會(huì)議室：可供30人開(kāi)會(huì)。免費(fèi)為客戶提供電視機(jī)、錄像機(jī)、投影機(jī)、幻燈機(jī)、麥克風(fēng)、影碟機(jī)、白板、白板筆、鐳射教鞭等，另外配備同步翻譯系統(tǒng)、會(huì)議錄音系統(tǒng)、電影機(jī)等。藥浴桑拿：提供不同種類的藥浴桑拿及專業(yè)按摩。設(shè)置音樂(lè)咖啡廳健身室：提供健身器材及專人指導(dǎo)。棋牌室：內(nèi)設(shè)棋藝室、橋牌室及麻將房。桌球室：配英式豪華桌球臺(tái)。設(shè)置高爾夫球電腦模擬練習(xí)場(chǎng)、桑拿中心等室外自然景觀游泳池：融健身、休憩為一體。老人俱樂(lè)部：讓老人們享受天倫之樂(lè)。中餐廳、西式酒廊：以特色服務(wù)為經(jīng)營(yíng)之本。玻璃屋頂：享受摘星的樂(lè)趣。(七)物業(yè)治理建議：以全方位的服務(wù)為宗旨物業(yè)的價(jià)值專門大一部分體現(xiàn)在物業(yè)的保值和升值上，而高水準(zhǔn)的物業(yè)治理水平是關(guān)鍵所在。建議項(xiàng)目引入箸名的物業(yè)治理公司做顧咨詢，建立智能化高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)治理架構(gòu)，提供星級(jí)的酒店治理服務(wù)。目前好的物業(yè)治理差不多組成要素為：聞名物業(yè)治理公司（如戴德梁行、太平洋第一戴維斯公司等，專門是港式物業(yè)治理公司）或者是聞名的大進(jìn)展商自組的獲ISO9002認(rèn)證的物業(yè)治理公司。專業(yè)化保安隊(duì)伍（如退役軍人或退役武警組成的保安隊(duì)）。酒店式貼身服務(wù)。智能化治理：高科技保安、防火、防盜、治理系統(tǒng)等。智能化目前已日益成為現(xiàn)代化住宅的必備功能之一，按照項(xiàng)目自身?xiàng)l件動(dòng)身，敝司建議有選擇地介入智能化系統(tǒng)，可有可無(wú)，化而不實(shí)又增加成本的部份舍棄不做；對(duì)項(xiàng)目確有素養(yǎng)檔次提升，對(duì)業(yè)主切身利益有關(guān)心的項(xiàng)目予以介入?，F(xiàn)建議如下：1.建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)設(shè)置網(wǎng)絡(luò)中心（WEB）站點(diǎn)，提供互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)教學(xué)、多媒體完全娛樂(lè)系統(tǒng)（VOD），網(wǎng)上商城，證券及時(shí)交易、各大都市電子地圖、小區(qū)公共服務(wù)信息等；住戶可在家中通過(guò)電腦連上網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，能夠?qū)崿F(xiàn)家庭教育、娛樂(lè)、信息咨詢、IP電話、內(nèi)聯(lián)網(wǎng)內(nèi)監(jiān)控、遠(yuǎn)程教育等多項(xiàng)功能，還有網(wǎng)上購(gòu)物、送餐、洗衣、點(diǎn)播、甚至網(wǎng)上醫(yī)院、物業(yè)治理咨詢等。2.物業(yè)治理方面，能夠?qū)崿F(xiàn)：物業(yè)治理實(shí)現(xiàn)運(yùn)算機(jī)化、部門治理自動(dòng)化、建立物業(yè)治理信息系統(tǒng)。車庫(kù)自動(dòng)化治理。各項(xiàng)設(shè)施的遠(yuǎn)程治理。一卡通收費(fèi)：以IC卡代替鑰匙、以IC卡運(yùn)算停車收費(fèi)、IC卡繳交水電費(fèi)、以IC卡在區(qū)內(nèi)購(gòu)物或消費(fèi)實(shí)現(xiàn)“電子鈔票包”的功用。設(shè)備治理：目標(biāo)是監(jiān)控小區(qū)設(shè)備運(yùn)行狀況，包括各種公共設(shè)施、供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供水設(shè)施和電梯等實(shí)現(xiàn)集中監(jiān)控。自動(dòng)化水、電、氣三表自動(dòng)抄報(bào)系統(tǒng)。（三表抄報(bào)可納入物業(yè)治理系統(tǒng)內(nèi)。）門、窗的紅外監(jiān)控、報(bào)警，室內(nèi)安全監(jiān)控（煙感探頭、防盜控頭）緊急報(bào)警鈴。3.安全治理采納集中監(jiān)控手段。在安全防護(hù)方面，配備有：紅外線電子監(jiān)控系統(tǒng)可視門鈴對(duì)講系統(tǒng)閉路電視及保安防盜系統(tǒng)巡更系統(tǒng)智能消防報(bào)警系統(tǒng)實(shí)際上，住宅物業(yè)治理在遵循以上的差不多原則下，在智能化方面預(yù)留進(jìn)展空間，并選取比較有特色的幾個(gè)跟客戶切身需要有關(guān)的方面配置相應(yīng)的系統(tǒng)，即可有超出一樣水準(zhǔn)的表現(xiàn)。(八)項(xiàng)目有關(guān)提升附加值的建議1.直飲凈水系統(tǒng)引入凈水自動(dòng)過(guò)濾裝置，每戶皆有管道優(yōu)質(zhì)水接入，為小區(qū)業(yè)主提供直飲水服務(wù)。2.提供高氣純潔水建議設(shè)高氧純潔水系統(tǒng)，讓住戶不但每天能呼吸到最清新的空氣的同時(shí)，品嘗到能增強(qiáng)新陳代謝，促進(jìn)軀體健康的高氧純潔水。3.節(jié)能設(shè)備與節(jié)材的建議盡管節(jié)能材的設(shè)計(jì)在售樓期間往往沒(méi)有太明顯的成效，許多優(yōu)點(diǎn)需要住戶在今后的生活中體會(huì)，但仍值得推介，以求利人利己；此外，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光看，節(jié)能節(jié)材設(shè)計(jì)盡管見(jiàn)效慢，但同樣關(guān)于樹(shù)立企業(yè)形象有主動(dòng)作用，而且其長(zhǎng)遠(yuǎn)的作用可作宣傳推廣，令其減低更多的費(fèi)用，亦符合進(jìn)展商的環(huán)保意識(shí)，有利于提升項(xiàng)目的公益玩形象。節(jié)水：采納低水量、高效能的環(huán)保型潔具，如節(jié)水型抽水馬桶。采納無(wú)滲漏的節(jié)水龍頭等。節(jié)電：采納低能、高效能的節(jié)電燈具。垃圾處理：垃圾分類收集。下水道設(shè)廢料粉碎裝置。墻體：采納環(huán)保型內(nèi)隔墻體材料。采納高封閉性能外窗，減少噪音。選材：選用具有一定再生能力的材料，如選用再生鋁材和塑料制品做娛樂(lè)設(shè)施。4.環(huán)保設(shè)計(jì)引入“零噪音”設(shè)計(jì)、建筑物的所有門窗采納進(jìn)口塑鋼框料加雙層中空玻璃、抽走空氣再注入惰性氣體，室內(nèi)隔音安靜，冬暖、夏涼，防太陽(yáng)輻射。在香港的啟德機(jī)場(chǎng)和新機(jī)場(chǎng)鄰近的物業(yè)均是采納這種隔音玻璃，可講是具有零分貝的功能。以上物業(yè)治理及小區(qū)配套建議只屬初步提議，詳細(xì)情形還待與貴司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)商談后另行修改、調(diào)整方案。七、全林國(guó)際廣場(chǎng)市場(chǎng)推廣策略(一)市場(chǎng)推廣策略臺(tái)階貴陽(yáng)市地標(biāo)性物業(yè)貴陽(yáng)市地標(biāo)性物業(yè)南明河畔·市中心首個(gè)CEO尊貴府邸位置優(yōu)越樓宇質(zhì)素建筑風(fēng)格園林設(shè)計(jì)酒店式治理經(jīng)典樓宇生態(tài)社區(qū)項(xiàng)目位于南明河畔及中華南路的貴陽(yáng)外灘地段貴州省最高的社區(qū)，西南地區(qū)最大報(bào)建量單體，西南第一大第一家中庭空中高架網(wǎng)架等。采納后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格采納中西合璧，生態(tài)園林的概念24小時(shí)貼身式酒店服務(wù)，又有唯獨(dú)星級(jí)酒店作為服務(wù)實(shí)體的配套名門閣、賓士閣、匯俊閣的高品位稱謂自然生態(tài)，社會(huì)生態(tài)，信息生態(tài)(二)地標(biāo)性物業(yè)的塑造貴陽(yáng)市的高檔物業(yè)幾乎集中在中華路段,競(jìng)爭(zhēng)日趨酷熱化狀態(tài),本項(xiàng)目同檔次物業(yè)在貴陽(yáng)市有20多個(gè),但要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為中天廣場(chǎng)、鉆石廣場(chǎng)、新大陸廣場(chǎng)、中天星園、時(shí)代名仕樓、金輝大廈、龍港國(guó)際中心等,且最要緊的二個(gè)樓盤為中天廣場(chǎng)、新大陸廣場(chǎng),它們具備企業(yè)品牌、地段的優(yōu)勢(shì)和概念設(shè)計(jì)的超前優(yōu)勢(shì),全林國(guó)際廣場(chǎng)面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境,必須提升自身素養(yǎng),因此定位為貴陽(yáng)地標(biāo)性物業(yè),站在另一個(gè)層面上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手盤爭(zhēng)奪市場(chǎng),才能在眾多樓盤中脫穎而出,具備不戰(zhàn)而屈人之兵的優(yōu)勢(shì),這是敝司對(duì)該項(xiàng)目策劃最為重要的思路。如何去塑造地標(biāo)性？項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)的宣傳(前面已列舉,在此省略)借項(xiàng)目包裝來(lái)塑造地標(biāo)性物業(yè)(前面已分析,在此省略)借助市政府或南明區(qū)政府的宣傳進(jìn)行炒作：作為貴陽(yáng)市的地標(biāo)性物業(yè),第一是以市政的形象工程顯現(xiàn),作為塑造貴陽(yáng)市的市貌形象,提升貴陽(yáng)市的檔次和知名度,這必須在市政府或南明區(qū)政府做公關(guān)(這由貴司出面完成,據(jù)講之前曾作過(guò)類似的報(bào)導(dǎo),則更具可操作性)。炒作內(nèi)容主題西部開(kāi)發(fā),市政工程塑造市容形象。而全林國(guó)際廣場(chǎng)列為形象工程之一,第一提出151米高的星級(jí)酒店,再推出本項(xiàng)目,既能夠擴(kuò)大知名度又能夠提升物業(yè)檔次。借市政之力去塑造周邊形象,如南明橋、大南廣場(chǎng)、甲秀樓及濱河路段及中華南路段以后的進(jìn)展,襯托地標(biāo)性物業(yè)形象的周邊環(huán)境。4．借“西部風(fēng)情”概念進(jìn)行炒作西部開(kāi)發(fā)作為目前國(guó)家重要政策方向,這種利好因素是炒作的最好時(shí)機(jī)，具有最高的新聞價(jià)值。對(duì)本項(xiàng)目宣傳“演繹西部風(fēng)情”的概念借美國(guó)西部開(kāi)發(fā)的成功典范事件或建筑物嫁接到本項(xiàng)目,塑造本項(xiàng)目是貴陽(yáng)西部大開(kāi)發(fā)的歷史鑒證和里程碑。2)以振作貴州人以美國(guó)西部開(kāi)發(fā)的開(kāi)拓精神來(lái)建設(shè)自己的家園,走向國(guó)際化大都市作軟件文章報(bào)導(dǎo),與社會(huì)公益宣傳和政策結(jié)合起來(lái)。3)以“機(jī)遇”為題作軟性文章,一語(yǔ)雙關(guān),含義為：a．西部開(kāi)發(fā)機(jī)遇b．全林國(guó)際廣場(chǎng)的機(jī)遇(針對(duì)置業(yè)選擇物業(yè)的機(jī)遇)4)以“騰飛”為題作軟性文章,一語(yǔ)雙關(guān),含義為：a．貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的騰飛b．擁有全林國(guó)際廣場(chǎng)您身份的騰飛。這是對(duì)外經(jīng)濟(jì)的窗口,實(shí)力的象征,使您身價(jià)百倍。5)在貴陽(yáng)對(duì)外的經(jīng)濟(jì)窗口宣傳作些軟性文章及適當(dāng)?shù)馁澲?能夠通過(guò)對(duì)全國(guó)了解貴陽(yáng)的信息中了解全林國(guó)際廣場(chǎng),大大提升它的知名度和品牌形象。借西部大開(kāi)發(fā)之勢(shì),向社會(huì)征稿做一次公關(guān)活動(dòng),主題為“貴陽(yáng)市的歷史文化收集”,通過(guò)對(duì)歷史文化的征稿來(lái)襯托本項(xiàng)目物業(yè)同時(shí)具備歷史文化之意。5.進(jìn)行有獎(jiǎng)競(jìng)猜活動(dòng)“貴陽(yáng)地標(biāo)性物業(yè)是哪棟建筑物”。通過(guò)電臺(tái)。通過(guò)報(bào)紙宣傳選擇如：貴陽(yáng)飯店、體育館、全林國(guó)際廣場(chǎng)。6．通過(guò)廣州中信廣場(chǎng)和上海87層大廈因?yàn)樽罡叱蔀楫?dāng)?shù)氐貥?biāo)性物業(yè)，因此能夠推論出最高物業(yè)確實(shí)是地標(biāo)性物業(yè)的講法。(二)項(xiàng)目市場(chǎng)推廣步驟塑造“南明河畔·市中心首個(gè)CEO尊貴府邸”的主題形象“市中心首個(gè)CEO尊貴府邸”的主題提法，是一種與眾不同的概念，能夠從眾多樓盤引用的主題中脫穎而出，更重要的是帶來(lái)一個(gè)全新的生活方式，一種高品位的生活方式，它能夠通過(guò)以下幾點(diǎn)推廣去塑造。第一步：通過(guò)前面塑造的地標(biāo)性物業(yè)后，接著推出項(xiàng)目的主題形象“南明河畔·市中心首個(gè)CEO尊貴府邸”，能夠讓市場(chǎng)同意，置業(yè)者認(rèn)同。第二步：塑造項(xiàng)目建筑實(shí)體的個(gè)性化形象，因?yàn)槭袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)使建筑的產(chǎn)品趨向同質(zhì)化，必須從眾多建筑產(chǎn)品中跳出來(lái)，只有個(gè)性化的建筑物，才能塑造其專門的風(fēng)格。本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格綜合了西方建筑的精華和現(xiàn)代建筑的高科技元素，是后現(xiàn)代建筑中的一種，主題可定為：第三步：推廣小區(qū)園林概念“中西合璧·生態(tài)園林”，塑造生態(tài)特區(qū)，給業(yè)主一種精品園林的環(huán)境，提升其生活品位。在推廣中要做兩點(diǎn)：唯獨(dú)性，而且是雙重的唯獨(dú)性，即概念唯獨(dú)性和最大的空中花園的唯獨(dú)性。概念體現(xiàn)的是品位，大體現(xiàn)的是豪氣。廣告畫(huà)要具藝術(shù)性和自然性，藝術(shù)性讓其具備鑒賞價(jià)值。自然性，讓這種自然俗性滲透到人們的內(nèi)心深處，人差不多上來(lái)自然，回來(lái)自然，每個(gè)都有返樸歸確實(shí)特性，體現(xiàn)以人為本的人性化社區(qū)。第四步：推廣它的物業(yè)治理和配套設(shè)施，一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)久不衰，最重要的確實(shí)是售后服務(wù)，而服務(wù)最大的支持點(diǎn)確實(shí)是配套設(shè)施，這是它的硬件，要達(dá)到一定的服務(wù)水平，還必須依靠于其軟件，即治理。一個(gè)完善的硬件和軟件能夠提供良好的服務(wù)，而具備良好的服務(wù)確實(shí)是一個(gè)美好的生活方式。推廣手法：軟件+硬件=服務(wù)完善（軟件+硬件）=良好服務(wù)星級(jí)（軟件+硬件）=星級(jí)服務(wù)星級(jí)的生活方式，因?yàn)轫?xiàng)目具有星級(jí)酒店作為支持，這是貴陽(yáng)市唯獨(dú)配置星級(jí)酒店的項(xiàng)目，因此它的生活方式是至尊貴的，再加上小的其它配套設(shè)施，即可將小區(qū)演變成“市中心首個(gè)CEO尊貴府邸”。項(xiàng)目A、B、C座的推廣手法：由于全林國(guó)際廣場(chǎng)的名稱具備氣派，但不尊貴和高雅，從稱謂來(lái)講不適貴賓一族的居住，因此敝司建議將A、B、C座分不命名為“賓士閣、名門閣、匯俊閣”。在名稱上塑造高貴的形象，而每幢裙樓的命名都針對(duì)一類目標(biāo)客戶群，有使目標(biāo)客戶群按號(hào)就座之意，如下圖全林國(guó)際廣場(chǎng)全林國(guó)際廣場(chǎng)南明河畔·市中心首個(gè)CEO尊貴府邸名門閣賓士閣匯俊閣大戶人家或世襲家族工商領(lǐng)導(dǎo)階層高官或高級(jí)治理層匯俊閣的推廣手法：匯俊閣的主題定位：為132位e時(shí)代金領(lǐng)度身定造因?yàn)閰R俊閣針對(duì)的目標(biāo)客戶群為高官或高級(jí)治理層，他們都屬社會(huì)上的金領(lǐng)階層，而且要緊以事業(yè)為重，e生活的提法恰好能助他們事業(yè)更上一層樓，在家生活同樣可顧及其事業(yè)。以下是推廣中的要緊內(nèi)容（支持主題思想）。中心區(qū)·e時(shí)代商務(wù)住宅典范。中心區(qū)·e時(shí)代最前沿。e代金領(lǐng)，笑傲貴陽(yáng)以后！e社會(huì)產(chǎn)生了！誰(shuí)將引領(lǐng)時(shí)代風(fēng)騷？由e生活提出的信息生態(tài)，又結(jié)合社會(huì)生態(tài)和自然生態(tài)形成一整體。2）名門閣的推廣手法：名門閣的主題定位：上流社區(qū)名門閣的目標(biāo)客戶群為大戶人家，而塑造一種至尊貴的上流社區(qū)，因?yàn)槲镆灶惥?，人以群分，因此上流社區(qū)的提法對(duì)此類客戶群有極強(qiáng)的吸納力。以下是它推廣的要緊內(nèi)容（支持主題思想）。通過(guò)“故宮”形象來(lái)塑造它貴賓府邸的豪宅形象，挖掘豪宅最大的文化內(nèi)涵，同時(shí)也襯托中國(guó)歷史的一種“權(quán)力、高貴身份”的豪宅特點(diǎn)。用“紫衣門第”的廣告手法表達(dá)上流社區(qū)的概念。用地標(biāo)性物業(yè)概念強(qiáng)力塑造上流社區(qū)。3）賓士閣的推廣手法：賓士閣的主題定位：方方面面，優(yōu)越體現(xiàn)。賓士閣的目標(biāo)客戶群的工商界領(lǐng)導(dǎo)階層，這類人差不多上方方面面的成功，因此這種講法與其成功感相吻合。以下是推廣中的要緊內(nèi)容（支持主題思想）。用名筆、名車、鋼琴等精品折射和襯托樓盤的質(zhì)素，體現(xiàn)一種品質(zhì)價(jià)值。顛峰境域（表達(dá)一種事業(yè)顛峰和豪宅的至尊）。傲居天下（與最高物業(yè)相匹配）。工商領(lǐng)導(dǎo)專有生活模式宣傳產(chǎn)生（直截了當(dāng)鎖定目標(biāo)客戶）。（三）項(xiàng)目推廣活動(dòng)1、籌備CEO精英會(huì)——招募CEO精英會(huì)會(huì)員作用：——以項(xiàng)目的會(huì)所為引子，以建立全林國(guó)際廣場(chǎng)的社區(qū)文化基礎(chǔ)——在全林國(guó)際廣場(chǎng)營(yíng)造一個(gè)上流社會(huì)的活動(dòng)圈子，讓名流薈萃全林國(guó)際廣場(chǎng)——提升項(xiàng)目形象媒介選擇：全林國(guó)際廣場(chǎng)會(huì)刊、銀行信用卡DM活動(dòng)細(xì)則：A、CEO精英會(huì)申請(qǐng)資格——全林國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)有的業(yè)主——信用卡金卡持有人，年消費(fèi)金額在30萬(wàn)元或以上，并持有銀行發(fā)出的申請(qǐng)表格（或舉薦書(shū)）B、CEO精英會(huì)會(huì)員權(quán)益——優(yōu)先享有租（使）用會(huì)所設(shè)施及參加活動(dòng)的的權(quán)益——定期舉辦上流社會(huì)交際活動(dòng)（如新品牌的產(chǎn)品推廣會(huì)、迎合CEO生活品味的活動(dòng)）——享有名牌家電/名牌家私等優(yōu)待——提供CEO社交層的活躍性——為眾CEO提供無(wú)限商機(jī)2、連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng)（消費(fèi)越多，享受越高）作用：——搜集客戶資料 ——誘發(fā)目標(biāo)客戶購(gòu)買全林國(guó)際廣場(chǎng)——提升項(xiàng)目知名度媒介選擇：銀行信用卡DM活動(dòng)籌備：——聯(lián)絡(luò)有關(guān)商業(yè)銀行（中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行），與銀行合辦消費(fèi)積分獎(jiǎng)勵(lì)打算——銀行協(xié)助選擇信用卡客戶資料，并在客戶之月結(jié)單上附寄“連環(huán)獎(jiǎng)上獎(jiǎng)”宣傳小單張——設(shè)計(jì)宣傳小單張（內(nèi)容A：傳達(dá)游戲規(guī)則、禮品及可撕下的副券）；內(nèi)容B：CEO精英會(huì)舉薦書(shū)、高爾夫球賽信息）活動(dòng)細(xì)則：A、參加資格——持有上述三家商業(yè)銀行之信用金卡——信用卡持有人（含附屬卡）每月消費(fèi)額在3萬(wàn)元或以上B、活動(dòng)方法——信用卡持有人憑小單張上的副券（須填寫(xiě)個(gè)人資料），前往全林國(guó)際廣場(chǎng)售樓部參觀示范單位即可獲得價(jià)值300元的派克鋼筆一支（數(shù)量有限，每家銀行各50支配額，合共150支）——若信用卡持有人認(rèn)購(gòu)全林國(guó)際廣場(chǎng)單位，更可獲0.5-2萬(wàn)元的免找數(shù)簽帳額——當(dāng)信用卡持有人年消費(fèi)額在30萬(wàn)元或以上時(shí)，將會(huì)由銀行隨月結(jié)單寄出CEO精英會(huì)申請(qǐng)表格及舉薦書(shū)；持卡人若認(rèn)購(gòu)全林國(guó)際廣場(chǎng)單位，憑銀行發(fā)出的CEO精英會(huì)舉薦書(shū)，可即時(shí)成為CEO精英會(huì)會(huì)員，并有機(jī)會(huì)參加全林國(guó)際廣場(chǎng)舉行的“全林杯”名人高爾夫球邀請(qǐng)賽。3、“全林杯”高爾夫球邀請(qǐng)賽活動(dòng)目的：——以高爾夫球這項(xiàng)文雅及時(shí)尚運(yùn)動(dòng)與“全林國(guó)際廣場(chǎng)”做形象聯(lián)系，從而提升“全林國(guó)際廣場(chǎng)”之整體形象，有助社會(huì)之富有階層對(duì)“全林國(guó)際廣場(chǎng)”產(chǎn)生購(gòu)買意欲，增加銷售?！獏⒓痈?jìng)賽之高爾夫球愛(ài)好者乃高消費(fèi)人士擁有龐大購(gòu)買力，是“全林國(guó)際廣場(chǎng)”之潛在客戶，參加者的資料可作日后之銷售活動(dòng)?；顒?dòng)建議：A、一天高爾夫球競(jìng)賽：——競(jìng)賽共同意120人之報(bào)名；——收集120位參賽者及其他出席的嘉賓之資料作日后銷售跟進(jìn)；——增加對(duì)特定高級(jí)階層之宣傳及阻礙。B、頒獎(jiǎng)典禮“全林國(guó)際廣場(chǎng)”介紹——于當(dāng)天賽后安排晚餐，于晚餐時(shí)作“全林國(guó)際廣場(chǎng)”之介紹，然后再作頒獎(jiǎng)?！叭謬?guó)際廣場(chǎng)”之介紹可配合電視幕墻以錄像介紹。C、“全林國(guó)際廣場(chǎng)”之展覽——高爾夫球會(huì)是展覽“全林國(guó)際廣場(chǎng)”的一個(gè)適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)，以吸引高消費(fèi)勁之高球愛(ài)好者之注意?！尭?jìng)賽參加者進(jìn)一步了解“全林國(guó)際廣場(chǎng)”外，并可讓該球會(huì)之其他客人認(rèn)識(shí)“全林國(guó)際廣場(chǎng)”，從而增加銷售對(duì)象。D、此項(xiàng)活動(dòng)歡迎業(yè)主及其貴賓參加，期望業(yè)主帶動(dòng)其親友認(rèn)識(shí)“全林國(guó)際廣場(chǎng)”讓其產(chǎn)生購(gòu)買意欲?；顒?dòng)細(xì)節(jié)：A、競(jìng)賽——時(shí)期：1天以新新貝利亞形式競(jìng)賽——參加人數(shù)：120人/天Ｂ、競(jìng)賽之參加方法：——向各大機(jī)構(gòu)之總經(jīng)理級(jí)不人士及社會(huì)有名氣人士作出邀請(qǐng)——“全林國(guó)際廣場(chǎng)”售樓部公布同意CEO精英會(huì)會(huì)員報(bào)名Ｃ、紀(jì)念品——印上“全林國(guó)際廣場(chǎng)”公司標(biāo)志的毛巾禮盒——印上“全林國(guó)際廣場(chǎng)”公司標(biāo)志的帽子Ｄ、獎(jiǎng)品——冠軍：3萬(wàn)元“全林國(guó)際廣場(chǎng)”購(gòu)買折扣禮券及獎(jiǎng)杯——亞軍：2萬(wàn)元“全林國(guó)際廣場(chǎng)”購(gòu)買折扣禮券及獎(jiǎng)杯——季軍：1萬(wàn)元“全林國(guó)際廣場(chǎng)”購(gòu)買折扣禮券及獎(jiǎng)杯傳媒單位：貴陽(yáng)晚報(bào)、貴陽(yáng)都市報(bào)、貴陽(yáng)有線電視臺(tái)。嘉賓邀請(qǐng)：可邀請(qǐng)貴州省高協(xié)主席、副主席等作為競(jìng)賽嘉賓。目的：——讓市場(chǎng)認(rèn)知包裝后全林國(guó)際廣場(chǎng)的“新產(chǎn)品”——提升項(xiàng)目整體形象——為推盤作促銷推廣策略：——高爾夫球賽后，通過(guò)媒介關(guān)系刊登有關(guān)活動(dòng)的信息——以懸念的表現(xiàn)手法，帶出全林國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目特點(diǎn)，以引起市場(chǎng)轟動(dòng)。4、公關(guān)活動(dòng)：貴陽(yáng)市首個(gè)CEO沙龍成立儀式品酒美食會(huì)活動(dòng)細(xì)則：1）舉行地點(diǎn)：大型酒店或高級(jí)食府 2）時(shí)間：待定3）活動(dòng)