租金定價(jià)方式

層層解剖|商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)方法與計(jì)算公式1、影響商鋪定價(jià)得12個(gè)因素2、商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)得參考原則3、租金定價(jià)方法4、租金定價(jià)公式（1）根據(jù)項(xiàng)目得建設(shè)成本，目標(biāo)利潤水平、市場競爭態(tài)勢以及項(xiàng)目本身得立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望得銷售總額。如：Y億元。（2）憑方法對項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層就是項(xiàng)目價(jià)值最高價(jià)格最高得層別，通常取系數(shù)為100%；第二層次之，根據(jù)項(xiàng)目得具體情況取小于100%得系數(shù)值，系數(shù)值得大小取決于項(xiàng)目得人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪得規(guī)劃布局，周邊商鋪價(jià)格水平等因素。依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。（3）計(jì)算各層別得權(quán)重系數(shù)。公式一：系數(shù)X銷售面積（建筑面積）=權(quán)重系數(shù)（4）計(jì)算總權(quán)重系數(shù)。公式二：∑權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)（5）計(jì)算層別總價(jià)與層別均價(jià)。公式三：（目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)=層別總價(jià)公式四：層別總價(jià)÷層別銷售面積（建筑面積）=層別均價(jià)（6）在得出各層別得總價(jià)與均價(jià)得前提下，具體計(jì)算各層別不同位置得商鋪得售價(jià)。具體如下：根據(jù)各個(gè)具體得商鋪在該層別得位置、能見度、通道類別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)得系數(shù)值（此時(shí)不考慮該層別在整個(gè)項(xiàng)目得權(quán)重系數(shù)與銷售總價(jià)，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似）位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)得商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素得變化遞減。計(jì)算該具體商鋪得權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定得商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷售面積（建筑面積）計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系數(shù)。公式五：商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)依次類推計(jì)算出各個(gè)具體商鋪得權(quán)重系數(shù)并相加求與得出該層別商鋪得總權(quán)重系數(shù)。公式六：∑具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)計(jì)算具體商鋪總價(jià)與具體商鋪銷售單價(jià)。公式七：（層別計(jì)算銷售總額÷層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià)公式八：具體商鋪總價(jià)÷具體商鋪銷售面積（建筑面積）=具體商鋪銷售單價(jià)至此，商鋪得具體價(jià)格制定就基本完成。然而這不就是一成不變得，而應(yīng)根據(jù)市場得銷售情況、競爭環(huán)境、投資者得反饋、目標(biāo)利潤得調(diào)整等因素對具體得商鋪進(jìn)行調(diào)整。【租金定價(jià)案例參考】項(xiàng)目價(jià)值評價(jià)表價(jià)值實(shí)現(xiàn)表推算出本案得租金水平就要先得出平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度（本案除外）為66、57%，但如果無法確定項(xiàng)目4得銷售價(jià)格與租金時(shí)，需要在計(jì)算本案得租金時(shí)所需得平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度不將項(xiàng)目4得價(jià)值實(shí)現(xiàn)度計(jì)入其中，因此此時(shí)可得出得平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度為65、5%。A、租金統(tǒng)計(jì)及分析B、價(jià)值實(shí)現(xiàn)下得租金及售價(jià)定位根據(jù)各商場得租金來測算出本項(xiàng)目得平均租金。如果項(xiàng)目3得租金就是以扣點(diǎn)得形式來取得得，那么就是可以根據(jù)測算得項(xiàng)目3年收益來推算出其月租金得。各商場租金表（元/㎡·月）根據(jù)上表知項(xiàng)目競爭商場得平均租金為108元/平方米·月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案得平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價(jià)。本案平均租金=平均租金×本案價(jià)值實(shí)現(xiàn)度÷平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度=108×81%÷65、5%=1