戶型基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講座

戶型基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)Basicknowledgetrainingofhousetype市場(chǎng)流行戶型分析目錄正確認(rèn)識(shí)戶型的優(yōu)劣勢(shì)戶型與規(guī)劃、市場(chǎng)、地域的關(guān)系CONTENT正確認(rèn)識(shí)戶型的優(yōu)劣勢(shì)一CorrectlyunderstandtheadvantagesanddisadvantagesofhousetypeFIRST上海萬科金色里程首次、首改、青年、一家三口L型經(jīng)典整體廚房：遵循典型操作習(xí)慣，空間充足、流暢省力。約4.3米的客廳面寬：與傳統(tǒng)校戶型約3.6米面寬相比，更顯得大氣通透。預(yù)留三房套內(nèi)布局：房間功能隨心設(shè)置，居家款客、子女成長(zhǎng)、個(gè)人愛好，盡享無限可能。三分離式衛(wèi)生間：淋浴間、盥洗室、廁所間各主其事，多人可同步使用，保證隱私互不干擾。廚房位置布置于戶型正中，對(duì)于臥室起居室有影響，采光？三房的客廳面寬3.6？餐廳擁擠兩個(gè)房間均較小，布局尷尬與主臥距離遠(yuǎn)，實(shí)際使用的不方便，個(gè)人喜好90平方米三房，緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用四進(jìn)深設(shè)計(jì)，交流流線重疊，采光問題實(shí)圖展示上海金地灣流域89平方米通風(fēng)采光問題典型的中間套兩房產(chǎn)品首次、青年，相對(duì)的總價(jià)和贈(zèng)送的面積罕見全朝南戶型，3個(gè)景觀花廳次臥設(shè)計(jì)約6米陽臺(tái)，創(chuàng)意生活空間L型操作臺(tái)面連續(xù)無缺，嘗鮮生活次臥、廚房、衛(wèi)生間很暗，餐廳位置尷尬實(shí)際使用功能不大廚房實(shí)際使用不便戶型與規(guī)劃、市場(chǎng)、地域的關(guān)系二Relationshipbetweenhousetypeandplanning,marketandregionSECOND動(dòng)靜分區(qū)，起居方便。戶型方正，便于布置各類家具。建筑面積156平方米戶型自身優(yōu)勢(shì)評(píng)價(jià)缺點(diǎn)臥室面積分配不合理：在臥室的面積配備上，通常主臥應(yīng)加大，而小臥室常用來做老人房/客房/書房。該戶型三個(gè)臥室面積相當(dāng)，且將主臥室布置在北向，大大降低了主臥的舒適度。交通面積不合理：接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長(zhǎng)長(zhǎng)的過道占去?？蛷d有效使用面積大大降低了。廚房與餐廳距離較大，使室內(nèi)動(dòng)線過于冗長(zhǎng)。采光不理想：餐廳采光較差，不利于營(yíng)造舒適的就餐環(huán)境。雖然做到了次衛(wèi)干濕分離，但公共衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、次衛(wèi)均為黑房，通風(fēng)采光不良?？臻g布局不合理：主臥室和衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風(fēng)水上通常忌諱坐廁對(duì)床。在156平方米的戶型內(nèi)，沒有考慮到獨(dú)立的儲(chǔ)藏空間，沒有考慮到戶型的實(shí)用性。優(yōu)點(diǎn)建筑面積156平方米戶型點(diǎn)評(píng)這是一不成功的戶型。雖然有156平方米的建筑面積，卻顯不出寬裕。布局不緊湊，導(dǎo)致整體使用效率大大降低。其中，客廳過道過于浪費(fèi)面積。臥室面積分配不理想。衛(wèi)生間為”黑房“是主要問題。都是兩房?jī)蓮d,都是南北通透，哪個(gè)更好呢？戶型和規(guī)劃的關(guān)系整個(gè)地塊呈狹長(zhǎng)形，使得整個(gè)規(guī)劃受到了限制如果產(chǎn)品為多層，布局會(huì)形成“兵營(yíng)式布局”如果產(chǎn)品為小高層，布局可形成“中央的景觀通廊”上海建德國(guó)際公寓這樣的情況下，戶型該選擇哪一種呢？在同樣的容積率的情況下，當(dāng)然選擇小高層分析：規(guī)模較小——戶型不宜過多。東西兩邊寬度不均等——若同一種戶型，左邊放四排太擠,右邊放四排又太松，放五排也放不下。要將利益做到最大化，選擇2種的戶型：左邊以大面寬小進(jìn)深為主，右邊以大進(jìn)深小面寬為主。旭輝新江灣地塊項(xiàng)目戶型的選擇與土地利益最大化密切相關(guān)戶型和規(guī)劃的關(guān)系A(chǔ)NALYSISCONCLUSION我們不是建筑師但我們比建筑師了解市場(chǎng)兩房70平方米？90平方米？110平方米？三房90平方米？130平方米？170平方米？你心目中的兩房有多大，三房又有多大？SURVEY客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同定位不同，導(dǎo)致戶型不同上海書香公寓點(diǎn)評(píng)：187平方米的復(fù)式，只有2個(gè)臥室?戶型和市場(chǎng)的關(guān)系上海書香公寓COMMENTCONCLUSION分析：書香公寓位于同濟(jì)大學(xué)南面，與大學(xué)一路之隔，并且周圍還有復(fù)旦、上外等高校云集，前期證明了大部分客戶為學(xué)校老師，因此在設(shè)計(jì)中降低了臥室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設(shè)計(jì)。貼合市場(chǎng)的，就是好戶型！一層為文化家庭，彈琴、繪畫、插花等。二層布置多功能書房，工作、會(huì)客、洽談等。戶型和市場(chǎng)的關(guān)系A(chǔ)NALYSISCONCLUSION點(diǎn)評(píng)：套內(nèi)面積61.2平方米，竟然做到三房？客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同，定位不同，導(dǎo)致戶型不同重慶阿布阿布戶型和市場(chǎng)的關(guān)系COMMENTCONCLUSION分析：項(xiàng)目在前期的產(chǎn)品研發(fā)上就把戶型配比鎖定在了31～62㎡的小戶型社區(qū)上。產(chǎn)品研發(fā)的定位在一開始就為項(xiàng)目后期的包裝推廣奠定了基礎(chǔ)與基調(diào)，再加上開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)方面采取了各種“偷面積”的手法，因此一個(gè)小戶型、多贈(zèng)送、巧布局的戶型空間也就初具雛形了。符合定位的，就是好戶型！戶型和市場(chǎng)的關(guān)系A(chǔ)NALYSISCONCLUSION當(dāng)客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下：多用間可滿足不同年齡階段、不同家庭結(jié)構(gòu)的需求戶型和市場(chǎng)的關(guān)系戶型和市場(chǎng)的關(guān)系當(dāng)客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下：多用間可適應(yīng)不同人群、不同愛好的功能需求香港有千呎豪宅的說法，1000平方呎有多大？90+平方米而已

地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對(duì)戶型有著不同的要求，這也是戶型設(shè)計(jì)中必須高度重視的問題。以萬通城為例，很多人覺得99平方米的兩房還是小，可是在深圳、上海很多人會(huì)不理解，90平方米以上的房子為什么不做三房，為何要如此浪費(fèi)。戶型和地域的關(guān)系點(diǎn)評(píng)：V字型結(jié)構(gòu)，保證每戶實(shí)現(xiàn)180°海景。三亞國(guó)際公館戶型和朝向的關(guān)系廣東以北住宅：向北房終年無陽光選擇向南房是購房前提廣東住宅（北回歸線以南）：向南房冬日有陽光，夏日無陽光，向北房冬日無陽光，夏日有陽光選擇南向房可以冬暖夏涼香港住宅：寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫，港島景觀朝向不講究三亞住宅：以海景為主要賣點(diǎn)朝向不講究，海景最重要市場(chǎng)流行戶型分析三AnalysisofpopularhousetypesinthemarketTHIRD戶型評(píng)價(jià)方法12345項(xiàng)目定位客群選擇戶型整體調(diào)性、大致戶型產(chǎn)品線得房率實(shí)用性空間尺度舒適面積比例，各功能間比例功能布局合理通風(fēng)采光、動(dòng)靜分區(qū)、功能設(shè)置、空間感受市場(chǎng)檢驗(yàn)客群需求市場(chǎng)接受度、差異化、根據(jù)客戶需求的個(gè)性化設(shè)置上海保利葉（建筑面積約72平米）上海萬科四季花城（建筑面積約90平米）上海金地未來（建筑面積約83平米）控制總價(jià)，減小面積若不通過贈(zèng)送面積增加使用空間，會(huì)導(dǎo)致空間局促市場(chǎng)流行戶型解讀復(fù)式空間，動(dòng)靜分區(qū)更明確。上衛(wèi)生間不便。更適合青年人?？臻g緊湊，中規(guī)中矩。面積控制，低總價(jià)。各年齡層均適用。市場(chǎng)流行戶型解讀市場(chǎng)流行戶型解讀1.干濕分離，擴(kuò)大衛(wèi)生間面積，同時(shí)形成玄關(guān)，解決“門沖”問題2.次臥放大進(jìn)深，拉長(zhǎng)餐廳的沿墻面3.大陽臺(tái)，增強(qiáng)景觀性市場(chǎng)流行戶型解讀入口無玄關(guān)，餐廳空間局促，南北次臥面積分配不當(dāng)，主臥空間利用率低保證南向臥室面積，衛(wèi)生間全明市場(chǎng)流行戶型解讀入口無獨(dú)立玄關(guān)，中間走廊過長(zhǎng)，主臥空間自行變化余地有限客廳+三臥南向，衛(wèi)生間、廚房、餐廳北向，進(jìn)深小上海仁恒河濱城（建筑面積270平方米）高級(jí)公寓寬廳，公共空間放大