DB2301T 141-2023物業(yè)服務運行成本測算評估規(guī)范

ICS03.120CCSA002301IDB2301/T141—2023前言 2規(guī)范性引用文件 3術語和定義 4基本要求 25基本原則 26測算評估程序 27測算評估物業(yè)服務運行成本基礎 48測算評估物業(yè)服務運行成本構成和內涵 69評估實施與控制 910評估報告 11檔案管理 12職業(yè)道德 附錄A（資料性）住宅項目建筑規(guī)劃參數一覽表 附錄B（資料性）住宅項目共有設施設備統(tǒng)計匯總表 附錄C（資料性）物業(yè)服務運行成本測算評估評估報告(參考文本) 參考文獻 DB2301/T141—2023本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結構和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請注意本文件的某些內容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機構不承擔識別專利的責任。本文件由哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設局提出并歸口。本文件起草單位：哈爾濱市物業(yè)服務評估監(jiān)理協(xié)會、中國檢驗認證集團黑龍江有限公司、中國質量認證中心、黑龍江玖世物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司、黑龍江建筑職業(yè)技術學院、黑龍江省龍和昌物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司、黑龍江興企企業(yè)管理咨詢有限公司、黑龍江友坤物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司、黑龍江鑫源房地產土地資產評估有限公司、黑龍江嶼麒企業(yè)管理咨詢服務有限公司、黑龍江省晟杰物業(yè)服務評估監(jiān)理有限公司、黑龍江山水景行企業(yè)管理咨詢有限公司、哈爾濱眾途物業(yè)服務評估有限公司、哈爾濱工業(yè)大學城市規(guī)劃設計研究院有限公司。本文件主要起草人：孫墨萱、范鴻賓、王紅、林野、曲庭順、高俊峰、范英子、王彤、韓金龍、邰忠奇、李歐航、曲占杰、張亮、李玉紅、朱小報、丁寶貴、張倩、王丹、徐麗娜、王美忱、陳柏任、王宛迎、馬姸、張冰、徐晶。1DB2301/T141—2023物業(yè)服務運行成本測算評估規(guī)范本文件規(guī)定了物業(yè)服務運行成本測算評估的基本要求、基本原則、測算評估程序、測算評估物業(yè)服務運行成本基礎、測算評估物業(yè)服務運行成本構成和內涵、評估實施與控制、評估報告、檔案管理和職業(yè)道德要求。本文件適用于哈爾濱市行政區(qū)域內物業(yè)服務運行成本測算評估。2規(guī)范性引用文件本文件沒有規(guī)范性引用文件。3術語和定義下列術語和定義適用于本文件。3.1物業(yè)服務運行成本維修養(yǎng)護運行建筑區(qū)劃范圍內業(yè)主共有部分及配套設施設備，維護共有區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和基本秩序等所發(fā)生的服務成本總和。3.2物業(yè)服務運行成本測算評估通過對物業(yè)服務項目進行綜合分析、研判，結合影響物業(yè)服務費用各種因素，進行統(tǒng)計、評估、測算，得出物業(yè)項目在特定時間點的物業(yè)服務運行成本的行為。3.3測算評估項目需要評估物業(yè)服務運行成本的具體物業(yè)項目。3.4測算評估時點測算評估結果對應的日期。3.5同類參考項目在物業(yè)類型、規(guī)模、物業(yè)服務項目及其內容和標準等方面與評估項目相同或相近的物業(yè)項目。3.6測算評估結果市場正常狀態(tài)下，依據評估項目選定的物業(yè)服務項目及其內容和標準，測算其所需的物業(yè)服務運行成本。2DB2301/T141—20233.7測算評估報告獨立、公平、客觀、準確記述測算評估過程和評估成果的文件。4基本要求4.1測算評估方在物業(yè)服務運行成本測算評估活動中應：a)按約定完成委托事項，包括現場勘查、資料收集、編制運行成本測算評估報告；b)維護委托方和被測算評估物業(yè)項目服務相關者的合法權益；c)遵循獨立、客觀、公正原則，所編制的測算評估報告應符合法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的要求；d)保守代理測算評估業(yè)務中獲知的業(yè)主個人信息及商業(yè)秘密等。4.2物業(yè)服務運行成本測算評估活動的委托方通常包括但不限于：a)行政管理部門；b)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、區(qū)縣政府；c)業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會；d)物業(yè)服務人。4.3測算評估應確定影響物業(yè)服務運行成本的物業(yè)服務的范圍及其內容和標準作為物業(yè)服務運行成本測算評估的主要依據。4.4物業(yè)服務的范圍由物理范圍和責任范圍構成，包括：a)物理范圍包含建筑區(qū)劃內業(yè)主專有部位以外的共有部位和共有區(qū)域及附屬設施；b)責任范圍包含法律法規(guī)和行政規(guī)范規(guī)定的應由物業(yè)服務企業(yè)或服務人承擔的職責。5基本原則物業(yè)服務運行成本測算評估應遵循下列原則：a)合法性原則。計入運行成本的費用應當符合相關法律、法規(guī)的規(guī)定；b)相關性原則。計入運行成本的費用應當為與物業(yè)服務直接相關或者間接相關的費用；c)對應性原則。計入運行成本的費用應當與物業(yè)服務項目及其內容、服務指標相對應；d)不重復原則。與其他成本相重疊的部分應當獨立核算、按比例分擔，不應重復計算；e)合理性原則。影響物業(yè)服務運行成本各項費用的主要技術、經濟指標應當符合行業(yè)標準或者社會公允水平；f)評估時點原則。評估結果應當是在確定的評估時點的物業(yè)服務運行成本費用。6測算評估程序6.1接受測算評估委托前的準備測算評估方在接受測算評估委托方的委托前，應向委托方了解的內容包括但不限于:a)測算評估結果的使用目的；b)測算評估活動的時間要求；c)測算評估物業(yè)項目的規(guī)模、難度，包括物業(yè)項目區(qū)域范圍，范圍內共有部位、共有設施設備情況等；3DB2301/T141—2023d)測算評估物業(yè)項目開發(fā)建設法律文件、權屬法律文件等情況，包括項目立項、建設用地、建設施工、竣工驗收、權屬證明等；e)了解測算評估物業(yè)項目所需的物業(yè)服務項目及其內容和標準，包括正在實施的物業(yè)服務項目f)及其內容和標準，以及業(yè)主共同選擇或其他部門依法選擇尚未實施的物業(yè)服務項目及其內容和標準；g)了解業(yè)主情況，包括業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會等情況，業(yè)主對物業(yè)服務的意見，對測算評估的意見，以及對測算評估的法律授權情況；h)了解物業(yè)服務企業(yè)情況，包括是否有物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務合同簽訂情況。6.2物業(yè)服務運行成本測算評估程序6.2.1測算評估方與委托方簽訂物業(yè)服務運行成本測算評估委托服務合同，合同內容應包括但不限于：a)評估物業(yè)項目名稱；b)委托方和受托方；c)評估服務的形式、內容和要求(包括評估準則)；d)委托方的協(xié)作事項；e)保密責任；f)評估費用及支付方式；g)違約責任。6.2.2測算評估基本事項包括評估目的、評估時點、評估對象，應在與委托方進行溝通及調查有關情況和規(guī)定的基礎上確定，并應符合下列規(guī)定：a)評估目的應根據委托方合法、合規(guī)、真實、具體的測算評估需要及預期用途確定，對其表述應具體、準確、簡潔；b)評估時點應根據測算評估目的確定，采用公歷表示，宜具體到日?；仡櫺詼y算評估和預測性測評估的評估時點在難以具體到日且能滿足測算評估目的需要的情況下，可到周或旬、月、季、半年、年等；c)評估對象應在委托方指定及提供有關情況和資料的基礎上，根據測算評估目的依法確定，并應明確界定其建筑區(qū)劃范圍內及其范圍內共有部分、共有設施設備范圍，不應遺漏或虛構。6.2.3評估作業(yè)方案應當包括下列內容：a)評估人員的組成；b)擬參考同類項目的資料及其來源渠道；c)擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道；d)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度。6.2.4測算評估物業(yè)項目的實地勘察應符合下列規(guī)定：a)應觀察、詢問、檢查、核對測算評估物業(yè)項目的區(qū)位狀況和實際狀況；b)應拍攝反映測算評估物業(yè)項目實際狀況的照片等影像資料，并應補充收集測算評估所需的關于測算評估物業(yè)項目的相關資料；c)應制作實地查勘記錄，并應記載實地查勘內容、結果、時間和人員及其簽名，記載的內容應真實、客觀、準確、完整、清晰。6.2.5物業(yè)服務運行成本的測算評估,應基于委托人選定的物業(yè)服務項目及其內容和標準，以及評估項目的客觀資料和現場勘查所獲得的真實信息作為依據。由委托人提供的，物業(yè)服務項目、內容和標準及客觀資料，應經委托人確認、簽字或蓋章，并作為評估報告的附件。適用時，還應包括:a)委托物業(yè)服務合同或物業(yè)服務方案；b)適用的法律法規(guī)和行政規(guī)范；4DB2301/T141—2023c)行業(yè)規(guī)范和技術標準。6.2.6在測算評估中遇有難以解決的復雜、疑難、特殊的測算評估問題時，應尋求相關測算評估專家提供專業(yè)幫助，并應在測算評估報告中說明。6.2.7測算評估報告在交付委托方前，應對其內容和形式等進行審查核定，并應形成審核記錄，記載審核意見、結論、日期和人員及其簽名。測算評估報告經審核合格后，應由不少于兩名參加測算的評估人員簽名并加蓋測算評估機構公章，按有關規(guī)定和委托合同約定交付委托方。6.2.8測算評估報告交付委托方后，不應擅自改動、更換、刪除或銷毀下列測算評估資料：a)測算評估報告；b)測算評估委托書和測算評估委托合同；c)測算評估所依據的委托方提供的資料；d)測算評估項目來源和溝通情況記錄；e)測算評估對象實地查勘記錄；f)測算評估報告內部審核記錄；g)測算評估中的不同意見記錄。6.2.9測算評估方應及時整理和保存測算評估資料，保存期限不應少于3年。保存期限自測算評估報告出具之日起計算。7測算評估物業(yè)服務運行成本基礎7.1概述由業(yè)主和使用人共同享有的物業(yè)服務項目和內容及其標準是測算評估物業(yè)服務運行成本的基礎。7.2物業(yè)服務項目和內容7.2.1綜合服務綜合服務包括下列內容：a)接待服務；b)檔案服務；c)服務費收繳；d)報修受理；e)裝修管理服務；f)投訴處理；g)其他與業(yè)主的約定事項及增值服務。7.2.2房屋、設施設備的使用管理和維護房屋、設施設備的使用管理和維護包括下列內容：a)房屋管理；b)共有部位維護；c)共有設施設備維修養(yǎng)護；d)設施設備專業(yè)安全檢測。7.2.3秩序維護與安全防范秩序維護與安全防范包括下列內容：5DB2301/T141—2023a)出入口值崗；b)共有區(qū)域安全巡視；c)共有部位停車服務；d)安全監(jiān)控；e)突發(fā)公共事件應急處置；f)消防服務；g)災害預防。7.2.4環(huán)境清潔環(huán)境清潔包括下列內容：a)房屋共有部位、共有設施清潔；b)庭院共有區(qū)域清掃、共有設施清潔；c)共有垃圾桶和垃圾房分類服務與清運；d)共有部位和共有區(qū)域消殺滅害。7.2.5共有區(qū)域草坪、樹木、花壇的綠化維護共有區(qū)域草坪、樹木、花壇的綠化維護包括下列內容：a)修剪；b)除雜草；c)施肥；d)灌、排水；e)病蟲害防治；f)災后扶正、補種。7.2.6清冰雪清冰雪包括下列內容：a)行車道、人行道、室外樓梯踏步、庭院廣場冰雪清理；b)積雪堆放及外運；c)屋面殘雪和冰錐、懸冰清理。7.3物業(yè)服務標準7.3.1數量和質量標準數量和質量標準包括：a)作業(yè)周期與頻次；b)作業(yè)設備、工具和物料；c)服務質量標準或要求；d)房屋、設施設備完好率；e)其他特殊標準。7.3.2人員標準人員標準包括：a)崗位配置與職責；6DB2301/T141—2023b)人員數量、任職條件和專業(yè)能力；c)人員流動率要求。7.3.3采購標準采購標準包括：a)專業(yè)外包項目的數量；b)外包供應方及物料采購供應方的資質或專業(yè)等級；c)服務質量要求。注：專業(yè)服務外包一般分為：國家特許經營、檢測、產品和8測算評估物業(yè)服務運行成本構成和內涵8.1物業(yè)服務形式根據業(yè)主選擇的物業(yè)服務項目及其內容、標準和服務形式，確定測算評估物業(yè)項目的物業(yè)服務運行成本構成因素。物業(yè)服務形式分為業(yè)主自我服務、業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)服務。a)業(yè)主自我服務形式。建筑區(qū)劃范圍內的業(yè)主自行組織服務人員對房屋共有部分及其共有附屬設施設備運行養(yǎng)護維修，對環(huán)境衛(wèi)生冰雪進行清理，對秩序進行維護的服務行為。b)業(yè)主委托物業(yè)服務企業(yè)服務形式。通過委托的方式，與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，由物業(yè)服務企業(yè)按合同約定內容提供對房屋共有部分及其共有附屬設施設備進行運行養(yǎng)護維修，對環(huán)境衛(wèi)生冰雪進行清理，對秩序進行維護的服務行為。8.2物業(yè)服務運行成本構成8.2.1成本構成因素物業(yè)服務成本構成因素包括：a)人員費用；b)物業(yè)共有部位、共有設施設備的日常運行、維護費用；c)清潔衛(wèi)生費用；d)綠化養(yǎng)護費用；e)秩序維護費用；f)清冰雪費用；g)辦公費用；h)管理費分攤；i)固定資產折舊費；j)共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費；k)經業(yè)主同意的其他費用；l)法定稅費。8.2.2人員費用8.2.2.1業(yè)主自我服務管理人員及服務人員費用，指組織各項服務工作籌備、策劃、管理、協(xié)調和服務人員的報酬、補貼。7DB2301/T141—20238.2.2.2物業(yè)服務企業(yè)管理人員及服務人員費用，指物業(yè)服務企業(yè)人員工資、按規(guī)定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。8.2.3物業(yè)共有部位、共有設施設備的日常運行、維護費用指為保障物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內共有部位、共有設施設備的正常使用，發(fā)生的運行養(yǎng)護維修所需的費用，包含維修材料費、工具器具使用費、設備使用費、燃料動力費、管道疏通費、化糞池清掏費等，不包括物業(yè)項目工程質量保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費，應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。8.2.4清潔衛(wèi)生費用指保持物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內共有環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、清潔用料費、垃圾清掃和收集費等所需費用。8.2.5綠化養(yǎng)護費用指管理、養(yǎng)護共有綠化所需的修剪養(yǎng)護費、綠化工具購置費、綠化用水費、補植費、病蟲害防治費等，不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。8.2.6秩序維護費用指維護物業(yè)建筑區(qū)劃范圍內共有秩序所需的器材裝備費、安全防護用品費、安全培訓費、應急演練費、消防演練費等。其中器材裝備不包括共有設備中已包括的監(jiān)控等技防設備。8.2.7清冰雪費用指為保證雪后正常安全出行，清掃、外運冰雪所需的工器具、耗品、積雪外運等費用。8.2.8辦公費用8.2.8.1辦公費用分為業(yè)主自我服務辦公費用和物業(yè)服務企業(yè)服務辦公費用。8.2.8.2業(yè)主自我服務辦公費用。指業(yè)主組織服務人員正常開展物業(yè)服務活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費等相關費用。8.2.8.3物業(yè)服務企業(yè)服務辦公費用。指物業(yè)服務企業(yè)為維護建筑區(qū)劃范圍內正常的物業(yè)服務活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費、服裝費等相關費用。8.2.9管理費分攤指物業(yè)服務企業(yè)在服務多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務小區(qū)按相應比例承擔的分攤管理費用。8.2.10固定資產折舊費8.2.10.1固定資產折舊費分為業(yè)主自我服務固定資產折舊費和物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊費。8.2.10.2業(yè)主自我服務固定資產折舊費，是指按規(guī)定折舊方法計提的固定資產的折舊金額。物業(yè)服務固定資產指開展服務所必須的、由全體業(yè)主擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。8DB2301/T141—20238.2.10.3物業(yè)服務企業(yè)固定資產折舊費，是指按規(guī)定折舊方法計提的固定資產的折舊金額，物業(yè)服務固定資產指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。8.2.11物業(yè)共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費指購買物業(yè)共有部位、共有設施設備財產險及公眾責任險所支付的保險費用，以與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。8.2.12其他費用8.2.12.1業(yè)主自我服務的，是指組織業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會所需的開支，及啟動自我服務形式所需的必要支出的鋪底費用。8.2.12.2委托物業(yè)服務企業(yè)服務的，是指經業(yè)主共同決定或者業(yè)主大會決定，同意由物業(yè)服務費開支的費用。8.2.13法定稅費8.2.13.1業(yè)主自我服務形式，原則上不發(fā)生稅費成本。8.2.13.2委托物業(yè)服務企業(yè)服務形式，遵照《中華人民共和國稅收征收管理辦法》和《中華人民共和國稅收征收管理辦法實施細則》進行計算，計入物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務成本。8.3成本要素測算依據8.3.1管理人員和服務人員費用：分為業(yè)主自我服務形式和委托物業(yè)服務企業(yè)服務兩種形式。物業(yè)服務企業(yè)的服務人員在同一物業(yè)服務項目中，同時進行多個項目服務工作時，人工費用不應重復計算。a)業(yè)主自我服務形式：按照用工形式、性質、勞動水平，結合勞動市場價格以用工報酬或補貼形式計算。b)委托物業(yè)服務企業(yè)服務形式：人員工資、保險、公積金、經費等按國家、地方政府有關規(guī)定計取，人員工資應與當地工資標準相符，參考當地實際工資水平，不應低于當年政府主管部門頒布的最低工資標準。8.3.2能源動力單價：水、電、熱、氣依據當地現行的收費標準和要求計價。8.3.3材料物料單價：有造價信息價格按造價信息價格計價，無造價信息價格可進行市場調研比價，以經濟合理、安全實用、質優(yōu)價廉的采購原則計價，應符合一定范圍內的公允價值。8.3.4辦公用品、消耗品單價：可進行市場調研比選，以實用適用、質量可靠、有利于工作、大眾品、價格合理的采購原則計價，應符合一定范圍內的公允價值。8.3.5專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的費用按照外包合同價格或金額確定計入，但應符合一定范圍內社會公允平均水平。8.3.6管理費用分攤：物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務，同時管理服務多個物業(yè)項目時，應對共同服務多個項目的管理人員費用、管理費用、共同使用消耗的相關辦公費用，按多個項目服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權進行合理分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其它業(yè)務的，應先按實現收入的比重在其它業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。8.3.7固定資產計提折舊分攤：分為折舊費計提條件及分攤和按項目分攤兩類。a)折舊費計提條件及分攤：為業(yè)主服務，使用年限在一年以上的資產，采用年限平均法按月分攤折舊費。折舊年限根據固定資產的性質和使用情況合理確定，固定資產殘值率按3%~5%計算；個別固定資產殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。月折舊費=固定資產凈值/折舊年限/12個月。9DB2301/T141—2023b)按項目分攤：物業(yè)服務企業(yè)僅從事物業(yè)服務，多個物業(yè)服務項目共同使用的固定資產，折舊費應按多項目服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權進行合理分攤。8.3.8法定稅費計入物業(yè)成本總額。8.3.9同一住宅小區(qū)內、具有多種業(yè)態(tài)的應先根據不同業(yè)態(tài)的專有面積比例對共有部位、共有設施設備發(fā)生的成本費用分攤，然后再進行相同業(yè)態(tài)下費用分攤。各自特有的，非共有部位、共有設施設備所發(fā)生的費用，各自承擔不應進行分攤。8.3.10成本核算周期按12個月計算。8.3.11在物業(yè)服務期內，本地相關成本規(guī)定發(fā)生調整時，物業(yè)服務相關成本要素隨之適時調整，并按調整后的成本核算各項相關費用。9評估實施與控制9.1評估輸入9.1.1根據相關資料,參考附錄A確認物業(yè)項目的物理信息和數據。適用時可包括：a)總占地面積、容積率；b)總建筑面積、可收費建筑面積；c)綠化率、集中綠地面積，如：樹、灌木品種及數量；d)主、輔出入口性質與數量；e)建筑分布狀況,如：門棟號、樓層(區(qū)分多層、小高層、高層)、戶數、單棟建筑面積等；f)道路和場地分布狀況，如:機動車道、人行道、橋梁、地面停車位、集中廣場、地下車庫(區(qū)分人防區(qū)域)等數量及面積(長度)；g)景觀分布,如：河流(區(qū)分內河或外河)、湖泊、水渠，樓亭、雕塑、電子牌等；h)共有配套設施設備，如：配電站、水泵房、垃圾房、門衛(wèi)室、物業(yè)用房、社區(qū)用房、業(yè)主委員會用房、停車庫（位）等；i)其他共有區(qū)域。注：人防區(qū)域用作停車庫的,可計算停車設施設備維護成9.1.2根據相關資料，參考附錄B確認物業(yè)項目的共有設施設備數據。適用時可包括：a)供配電設備及附屬設施；b)給排水設備及附屬設施；c)消防、安防設備及附屬設施；d)通訊、網絡設備及附屬設施；e)其它構筑物配套設施或設備。9.1.3評估委托方提供的物業(yè)服務相關要求，包括：服務的范圍以及內容和標準(見7.1和7.2)。9.2測算評估9.2.1成本構成物業(yè)服務運行成本應包括物業(yè)服務與管理的直接成本和間接成本。符合8.2.1物業(yè)服務運行成本要素要求，確定各項費用。9.2.2人員配置根據物業(yè)服務運行成本測算評估輸入，應確定：a)物業(yè)項目的組織架構及部門和崗位職責；DB2301/T141—2023b)崗位和人員數量；c)各崗位人員任職標準，一般可包括：健康狀況、資歷條件和技能條件；d)小區(qū)如存在多層、高層、商業(yè)等多種性質的混合房屋建筑時，應根據局部共有設施設備的配置與使用性質、共有區(qū)域服務與服務要求，增配該局部共有區(qū)域的相應崗位和人員。9.2.3人員成本根據業(yè)主確定的服務項目及其內容和標準配置崗位及人員，確定相關人員的成本。9.2.4成本核算根據評估參數相關內容和成本構成要素(見8.2.1)形成物業(yè)項目物業(yè)服務成本核算明細和成本匯總表（見表1）。表1住宅項目物業(yè)服務成本匯總表1○○○2○○○3○○○4○○○5○○○6○○○7○○○8○○○9○○○○○○○○○○○○○○○9.2.4.1通常情況下,成本測算評估明細表宜計入下列服務項目的單項金額：a)綜合服務；b)共有區(qū)域保潔服務;c)共有區(qū)域秩序維護;d)共有區(qū)域綠化養(yǎng)護;e)共有區(qū)域清冰雪;f)共有部位設施設備日常運行保養(yǎng)維修，其中二級科目包括：1)供水系統(tǒng)；2)排水系統(tǒng)；DB2301/T141—20233)共有照明；4)消防系統(tǒng)；5)避雷設施；6)弱電系統(tǒng)；7)升降系統(tǒng)；8)其他設施。9.2.4.2住宅物業(yè)項目成本總額按公式（1）、（2）計算,物業(yè)服務項目成本按公式（3）計算。nη=1fi=akj=1式中：Mη——混合住宅小區(qū)中共用區(qū)域成本,多層區(qū)域成本、高層區(qū)域成本、商業(yè)區(qū)域成本；9.2.4.3服務項目與服務成本構成因素的關聯(lián)性見表2。表2服務項目與服務成本構成因素的關聯(lián)性及轉換邏輯表○○○○○○×××××○×××○×××○××××××××○×××○×××○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○DB2301/T141—20239.2.5物業(yè)服務運行成本9.2.5.1物業(yè)服務運行成本,在單一類型建筑情況下,由該項目建筑區(qū)劃范圍內為達到既定的服務目標、提供相應的服務內容和對應標準所發(fā)生的成本總額,除以建筑區(qū)劃范圍內業(yè)主權屬證明標明的建筑面積總和所得出的單位金額。即按公式（4）計算。式中：U——總單價；M——住宅物業(yè)項目成本總額；A——建筑區(qū)劃范圍內業(yè)主權屬證明標明的建筑面積總和；q——建筑區(qū)劃范圍內業(yè)主權屬證明標明的建筑面積總和的權重(僅單一類型房屋權重為1，如有多層與高層，則以二者各自建筑面積除以總建筑面積確定權重)。9.2.5.2根據住宅性質區(qū)分原則，一般情況下對多層、高層等混合類型項目,各類不同房屋性質的局部共有部分的運行成本標準有所不同。按“誰享用、誰承擔”的原則,某一類型房屋的物業(yè)服務單位成本應為其涉及成本除以該類型可收費面積。物業(yè)服務運行成本測算評估的核算結果,應形成物業(yè)服務單位成本核算。9.2.5.2具有獨立、個性的服務內容發(fā)生的成本，如電梯、地下車庫（位）等發(fā)生的費用不計入全體業(yè)主共享的物業(yè)服務成本。難以明確區(qū)分為僅為部分業(yè)主或獨立、個性的服務內容，視為全體業(yè)主共享，計入全體業(yè)主承擔的物業(yè)服務費成本。10評估報告10.1評估報告應包括下列內容：a)評估報告摘要；b)評估報告正文；c)評估對象概況；d)評估對象參數；e)物業(yè)服務項目及其內容和標準；f)評估準則及說明；g)物業(yè)服務運行成本核算；h)物業(yè)服務運行成本；i)意見和建議；j)評估人員名單；k)評估作業(yè)日期；l)評估報告日期；m)相關評估文件附件。10.2評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋測算評估方印章。10.3評估時點以簽訂合同之日為基準日。11檔案管理DB2301/T141—202311.1測算評估方和相關專業(yè)人員應當保持評估檔案資料的齊全完整。11.2測算評估方應當將物業(yè)服務評估報告上傳到本市智慧物業(yè)系統(tǒng)及哈爾濱市物業(yè)服務評估監(jiān)理協(xié)會官網。12職業(yè)道德12.1評估人員和測算評估方不應作任何虛假的評估，應做到公正、客觀、誠實。12.2評估人員和測算評估方應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業(yè)務。12.3評估人員和測算評估方應具備接受評估委托所涉及的專業(yè)能力。12.4評估人員和測算評估方應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不應將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。12.5評估人員和測算評估方不應允許他人使用自己的名義從事評估業(yè)務，不應以評估人員身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。DB2301/T141—2023（資料性）住宅項目建筑規(guī)劃參數一覽表住宅項目建筑規(guī)劃參數一覽表見表A.1。表A.1住宅項目建筑規(guī)劃參數一覽表123456個個個DB2301/T141—2023（資料性）住宅項目共有設施設備統(tǒng)計匯總表住宅項目共有設施設備統(tǒng)計匯總表見表B.1。表B