房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究-以龍湖地產(chǎn)有限公司為例VIP

目錄TOC\o"1-4"\u關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)行業(yè)融資問題研究——以龍湖地產(chǎn)有限公司為例摘要：1978年，隨著經(jīng)濟體制的改革，中國實現(xiàn)了土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，并產(chǎn)生了現(xiàn)代房地產(chǎn)的原型。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展改善了中國人口的住房問題和城市前景，也帶動了其他行業(yè)的發(fā)展。今天，房地產(chǎn)行業(yè)進入了一個新的發(fā)展時期，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著重要的作用。同時，作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，資本需求對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著決定性的作用。由于房地產(chǎn)這一行業(yè)的特殊性，普遍存在著融資困難、方式單一且綜合利率較高的問題。這個問題限制了房地產(chǎn)的發(fā)展，影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。本文以龍湖地產(chǎn)有限公司為例，對房地產(chǎn)融資模式現(xiàn)狀進行一定的分析，由個別推出整體，為房地產(chǎn)融資問題提供解決方案。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);融資;策略；龍湖地產(chǎn)。StudyonfinancingofRealestate——ThecaseofLongHurealestateco.LTDAbstract:In1978,withthereformoftheeconomicsystem,Chinarealizedtheseparationoflandownershipanduseright,andproducedtheprototypeofmodernrealestate.ThedevelopmentoftherealestatesectorhasimprovedthehousingproblemsandurbanprospectsofChina'spopulation,aswellasotherindustries.Today,therealestateindustryhasenteredanewperiodofdevelopment,whichplaysanimportantroleinthedevelopmentofthenationaleconomy.Meanwhile,asacapital-intensiveindustry,capitaldemandplaysadecisiveroleinthedevelopmentoftherealestateindustry.Duetotheparticularityoftherealestateindustry,therearefinancingdifficulties,singlewayandhighcomprehensiveinterestrate.Thisproblemrestrictsthedevelopmentofrealestateandaffectsthedevelopmentoftherealestateindustry.Takinglonghurealestateco.,ltd.asanexample,thispaperanalyzesthecurrentsituationofrealestatefinancingmode,andproposesasolutiontotheproblemofrealestatefinancing.Keywords:Realestatebusiness;financing;countermeasures;LongHurealestate.

引言隨著社會經(jīng)濟水平的不斷提升與城市化進程的推進，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展促進了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟中扮演著不可或缺的角色。同時提供了很多的就業(yè)機會。由于房地產(chǎn)這一行業(yè)的特殊性，普遍存在著融資困難、方式單一且綜合利率較高的問題。目前房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展與房地產(chǎn)融資密切相關(guān)，但近幾年國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策讓本就融資不易的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜。有的企業(yè)不能跟上新階段的經(jīng)濟發(fā)展需求，選擇合適的時間并且拓寬融資渠道，便使得融資渠道仍然單一。為了解決這一系列問題，本文以龍湖地產(chǎn)有限公司為例，對房地產(chǎn)融資模式現(xiàn)狀進行一定的分析，由個別推出整體，為房地產(chǎn)融資問題提供解決方案。1理論概述1.1融資的概念狹義上的融資是指企業(yè)籌集資金的行為,因為這與籌款的過程密不可分的聯(lián)系。為了確保實現(xiàn)企業(yè)正常生產(chǎn)和經(jīng)營活動,企業(yè)籌集資金時會利用科學信息并做出決定,通過一些渠道來獲得籌集資金的企業(yè)或投資者。一般來說，融資過程也被稱為融資，即貨幣基金的融資。雙方在金融市場上以各種方式籌集或借入資金。房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)基金的整合，指房地產(chǎn)和金融行業(yè)緊密結(jié)合的產(chǎn)物。房地產(chǎn)融資還指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信貸渠道進行融資、融資和相關(guān)金融服務(wù)的一系列融資活動。1.2房地產(chǎn)融資的渠道1.2.1內(nèi)部融資1.2.1.1自有資金公司自有資金,包括通過各種投資者投入資本公司建立時,超額準備金后的稅后利潤提取的經(jīng)營期限,并保留(資本溢價增資或股權(quán)溢價和直接計入損益和業(yè)主的權(quán)益)公司控制自己,并持有了很長一段時間。一個公司要有良好的發(fā)展與經(jīng)營的前景，需要有足夠的自有資金的保障與支持。則而言之國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金的要求比例非常的高。1.2.1.2預收賬款這意味著發(fā)起人根據(jù)合同提前收到買方的定金，委托開發(fā)單位開發(fā)建設(shè)新項目，雙方根據(jù)合同提前收到開發(fā)單位的開發(fā)建設(shè)資金。通過這種方式，開發(fā)人員可以提前籌集必要的開發(fā)資金。1.2.2外部融資1.2.2.1上市融資股權(quán)融資已成為股權(quán)房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，包括利用殼公司資源直接發(fā)行和直接注冊。1.2.2.2房地產(chǎn)開發(fā)債券發(fā)行的債券的房地產(chǎn)債券是一種非活躍社會的基金，既可提供長期房地產(chǎn)開發(fā)資金，也可以用于房地產(chǎn)項目的土地利用計劃和投資。房地產(chǎn)公司需要長期資本，而債券是籌集資金開發(fā)的重要來源。1.2.2.3銀行貸款銀行作為房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，因而銀行信貸主要從銀行里借款。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)60%以上的資金來自地方銀行貸款。短期信貸只能作為企業(yè)的流動性。在發(fā)展項目建設(shè)階段，可以申請長期貸款作為擔保。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款和銷售關(guān)聯(lián)住房抵押貸款。1.2.2.4房地產(chǎn)投資信托（REITs）REIts(房地產(chǎn)投資信托),指的是房地產(chǎn)投資信托公司公開發(fā)行紙幣的盈利性,投資者將資本要求在一定的信托資產(chǎn)規(guī)模,轉(zhuǎn)移到投資管理機構(gòu)負責監(jiān)督證券持有人的利益,基金按比例分擔投資以及融資模式的后果難測。。這其中,投資的主要做法,投資管理機構(gòu)從事不動產(chǎn)交易、聯(lián)合開發(fā)、管理等等,而房地產(chǎn)投資信托,主要分為股票型房地產(chǎn)抵押、擔保類和混合類。1.2.2.5商業(yè)抵押擔保證券商業(yè)抵押貸款支持證券(CMBS)是一種結(jié)合商業(yè)證券化抵押貸款的融資方式，與商業(yè)地產(chǎn)抵押作為一種抵押貸款證券,并向投資者發(fā)行,通過證券化進程和債券的形式。其他融資方式還包括利用租賃融資、租賃融資、夾層融資等。2房地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀2.1融資門檻高房地產(chǎn)行業(yè)最主要的特點就是資金需求量大，除此之外，還包括其投入的規(guī)模較大，獲取利潤的周期長，以及所獲得的回報豐富等等。近幾年我國為了抑制房地產(chǎn)過熱，防止社會發(fā)展過度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展，與此同時為了將房地產(chǎn)金融規(guī)范化，頒布了一系列宏觀調(diào)控政策，從而提高房地產(chǎn)融資的門檻。就2019年房地產(chǎn)融資環(huán)境而言，整體先上升后抑制，全年資金總量同比有微小上升（如圖1所示）。受整體環(huán)境影響，絕大部分公司的融資成本在2019年都在升高，雖然近兩年也開始有所放緩，主要的原因是不單單國內(nèi)的融資成本升高了，境外的融資成本在2019年也在不間斷走高。同時，存在一種分層現(xiàn)象，銀行間市場利率普遍較低，但實體經(jīng)濟融資市場利率正在上升。中小企業(yè)融資困難，成本高昂。房地產(chǎn)融資受到了過于嚴格的控制。圖12015-2019年房地產(chǎn)行業(yè)融資總量情況圖2.2融資業(yè)務(wù)全面收緊2017年11月，《關(guān)于規(guī)范金融機構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的指導意見》出臺，非標準的金融和銀行聯(lián)系直接結(jié)盟，房地產(chǎn)融資渠道在短時間內(nèi)大幅減少。融資業(yè)務(wù)全面落實新條例。2018年4月,項目融資的出現(xiàn),中國房地產(chǎn)已經(jīng)進入全面的緊張時期,其中銷售周期速度,還款的銷量增速放緩,房地產(chǎn)開始融資,從而限制了資金來源。2019年6月，房地產(chǎn)行業(yè)全面收緊了再融資業(yè)務(wù)的發(fā)展。2019年7月我國監(jiān)管部門加強對新增貸款和房地產(chǎn)限額的規(guī)模管控，目的就是為了防止金融風險以及控制宏觀杠桿率。因此銀行對房地產(chǎn)貸款提出的要求就更加嚴格了，只有在滿足“432”“432”即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》四證；資金比例30%；開發(fā)商必須有國家二級資質(zhì)。的條件下，才可以申請開發(fā)貸。一些地方的四大行只將業(yè)務(wù)對百強和地方性龍頭企業(yè)開放。不久后國家發(fā)改委公布“432”即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》四證；資金比例30%；開發(fā)商必須有國家二級資質(zhì)。3房地產(chǎn)行業(yè)融資存在的問題3.1渠道過于單一且受限作為一個眾所周知的資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)需要大量的財政支持，無論是在土地使用規(guī)劃方面，還是在完成后的銷售階段，僅僅依靠自身企業(yè)的固有資金是很難支撐企業(yè)前行的。房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要依靠銀行信貸、發(fā)行債券。而2016年北京、天津的樓市調(diào)控新政策公布后，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境就變得更加緊張，股權(quán)融資、債券融資和信托等房地產(chǎn)融資方式受到很大層面的管制。隨后，中央銀行、銀行監(jiān)管會和住宅建設(shè)部等相關(guān)部門相繼發(fā)表聲明稱要將購房融資行為制度化，行政、建筑和住房部和其他有關(guān)部門發(fā)表了一項聲明,即他們購買房屋融資行為,監(jiān)管當局和諸如銀行、證券和信托公司相繼發(fā)布政策、方法、渠道,嚴格管制房地產(chǎn)融資的數(shù)額和條件。促使房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿和嚴防不確定性指導。在這種背景下，過于依賴銀行貸款容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的短缺。3.2融資成本上升房地產(chǎn)融資的渠道和資金的來源壓縮是由于加速的管控和去杠桿發(fā)揮的作用，同時還抬高了融資的成本。前兩年，受到了美國聯(lián)邦儲備系統(tǒng)加息的壓力，2017年，中國被迫提高自由市場開發(fā)利率，加大國內(nèi)去杠桿化力度，收緊流動性，2017年中國市場實際利率上升。2018年，雖然國債回報率下降，整個市場的流動性開始逐漸松動，但是流向房地產(chǎn)的銀行可貸額度卻在減少，這使得資金嚴重受到限制，并且造成較高的融資成本。一些大型房地產(chǎn)公司的融資比例接近5%，而中小型企業(yè)的融資比例在6%至9%之間。高利率的融資使得房地產(chǎn)開發(fā)項目越來越困難。3.3銷售回款困難2017年后，相繼有多個城市頒布了關(guān)于房地產(chǎn)限購、限簽和限價的一系列指令。這對于房產(chǎn)企業(yè)和其購房者而言，無疑是一個巨大的負擔，一方面限購帶來的的限簽使得消費者無法具備資格去銀行辦理商品房的貸款，進而影響了房產(chǎn)企業(yè)的銷售收入的進度；而另一方面，限價政策迫使大部分房地產(chǎn)企業(yè)減少商品房銷售收入和收取的金額。因為銷售量下滑，使得房產(chǎn)企業(yè)的銷售收款周期拉長，導致很多房地產(chǎn)大力打折對外銷售和減低租金，直接影響了這些企業(yè)的資金回籠，使得融資弊端愈發(fā)凸顯。3.4融資風險增加融資渠道的受到限制和融資成本的抬高，加大了房地產(chǎn)行業(yè)今后融資的不確定性。房地產(chǎn)項目的周期時間通常需要2到3年，而房地產(chǎn)項目的資金耗費量巨大，由于過分依賴銀行貸款,房地產(chǎn)行業(yè)的凈負債率普遍較高,且平均凈債務(wù)比率的前十名國家不動產(chǎn)公司已達到80%,這意味著所有資產(chǎn)一億萬,相當于8000萬的債務(wù)。巨大的債務(wù)償還壓力讓很多房地產(chǎn)公司都焦頭爛額，因為近幾年國家對房地產(chǎn)的調(diào)控不斷加緊，各種關(guān)于房地產(chǎn)的政策頻頻頒布，房地產(chǎn)項目深受影響，出現(xiàn)積存情況，導致周轉(zhuǎn)不靈，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，企業(yè)很容易陷入資不抵債，使得項目爛尾。項目爛尾，也會讓消費者陷入恐慌，土地也處于閑置狀態(tài)。4龍湖地產(chǎn)有限公司融資案例研究4.1龍湖地產(chǎn)有限公司簡介1993年，龍湖地產(chǎn)有限公司在重慶正式成立。依據(jù)自身的優(yōu)勢，龍湖地產(chǎn)在全國范圍內(nèi)不斷的發(fā)展。龍湖地產(chǎn)開拓的業(yè)務(wù)范圍比較廣泛，其中包括房地產(chǎn)整合、長期租賃、商業(yè)運營等方面。除此之外，龍湖地產(chǎn)試圖在養(yǎng)老金與城市生產(chǎn)等方面創(chuàng)新發(fā)展，進一步開拓出新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，是一家追求卓越、專注于微妙內(nèi)容的公司。以質(zhì)量為導向的專業(yè)房地產(chǎn)公司。2009年，龍湖房地產(chǎn)有限公司在香港交易所董事會上市。2010年被評為增長最快的模范企業(yè);2011年被評為“風險控制能力最強的多行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)”。截至2018年底，龍湖房地產(chǎn)總資產(chǎn)5068,84億元，凈資產(chǎn)148,18億元;總營業(yè)額1157.98億元，同比增長37.76%，營業(yè)利潤1145.49億元，同比增長37.77%。2019年，龍湖民營房地產(chǎn)企業(yè)融資利率居首位，平均融資成本為4315%。他是私營企業(yè)的領(lǐng)導者，在長江三角洲、西部、環(huán)渤海、華南和華中地區(qū)簽訂過合同。這一比例為34%、24.4%，、21.6%、10.8%和9.2%。4.2龍湖地產(chǎn)有限公司融資渠道從龍湖地產(chǎn)有限公司的2019年度報告中，可以明確的發(fā)現(xiàn)龍湖地產(chǎn)有限公司在正常經(jīng)營范圍內(nèi)所需要的資金，主要通過以下幾個途徑：銀行貸款、信用評級發(fā)債等，詳情如表1所示：表1龍湖地產(chǎn)有限公司近兩年融資成本明細表計量單位：億元時間20142015201620172018五年內(nèi)悉數(shù)償還的銀行及其他借款利息21.3522.518.4918.9534.38非五年內(nèi)悉數(shù)償還0.772.046.3910.7810.31優(yōu)先票據(jù)的利息開支5.845.345.384.334.18減：發(fā)展中的資本化金額27.7329.4429.7236.0848.23融資成本0.230.430.530.450.75數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)有限公司年報4.2.1銀行貸款方式從龍湖地產(chǎn)有限公司的融資情況分析，公司主要通過銀行貸款籌集資金，2014年到2018年公司的融資活動支出中利息支出分別達到了21.19億、27.17億、27.31億、31.1億、46.77億，近幾年呈現(xiàn)出增加的趨勢。這當中的主要的原因可能是能龍湖地產(chǎn)在不斷地擴張需要大量的資金支持，但是自有資源無法很好地滿足，而銀行貸款作為外部融資方式中最為靈活、程序相對簡單快速的融資方式，龍湖地產(chǎn)運用的就是這種簡單的融資方式。從2017年與2018年的發(fā)展中，龍湖地產(chǎn)有限公司產(chǎn)生了數(shù)額較大的銀行貸款，查閱其年報其近兩年所有銀行借款中超過一年期的分別占比94.78%、89.44%，這種銀行貸款融資結(jié)構(gòu)短期內(nèi)不會讓龍湖地產(chǎn)產(chǎn)生較大的還款壓力，貸款資金詳情如表2所示：表2龍湖地產(chǎn)有限公司近兩年銀行貸款詳情表計量單位：元貸款期限2017年2018年一年內(nèi)361075400011743175000多于一年，但不超過兩年1725627500022813096000多于兩年，但不超過三年1563861400020800932000多于三年，但不超過四年580678400010626929000多于四年，但不超過五年827020500024998929000超過五年1855607800020216238000數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)有限公司年報4.2.2信用評級發(fā)債方式在企業(yè)對資金的需求不斷增大的同時還要減少對銀行資金的依賴，信用評級發(fā)債是龍湖地產(chǎn)有限公司的另一重要融資方式。查閱其年報近兩年發(fā)行的的優(yōu)先票據(jù)如表3所示以及19年發(fā)行的5只債券如表4所示：表3龍湖地產(chǎn)有限公司近兩年發(fā)行優(yōu)先票據(jù)情況表計量單位：元貸款期限2017年2018年于2013年發(fā)行的2023年美元優(yōu)先票據(jù)3335167000于2014年發(fā)行的2018年人民幣優(yōu)先票據(jù)1977843000于2017年發(fā)行的2022年美元優(yōu)先票據(jù)29524730003109900000于2018年發(fā)行的2023年美元優(yōu)先票據(jù)2076578000于2018年發(fā)行的2028年美元優(yōu)先票據(jù)3434145000數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)有限公司年報表4龍湖地產(chǎn)有限公司2019年發(fā)行債券情況表日期發(fā)行規(guī)模（萬元）票面利率期限2.201700003.99%五年2.21500004.70%七年7.19500003.90%五年1500004.67%七年9.9850003.95%十年數(shù)據(jù)來源：龍湖地產(chǎn)有限公司年報龍湖地產(chǎn)之所以是我國地產(chǎn)公司中最早獲得了票面利率低于10%的公司，最主要是因為龍湖在整個資本市場上建立的品牌形象，經(jīng)營指標都保持穩(wěn)健增長，這就會對企業(yè)的信用債券發(fā)行起到一定的推動作用，也就不難解釋為何穆迪評級等機構(gòu)會給龍湖地產(chǎn)較高的信用評級。對于其他的房地產(chǎn)企業(yè)來說，龍湖地產(chǎn)的方式有利于學習和借鑒，但是在實際的過程操作中卻是非常困難的。2017年有評級機構(gòu)將我國的房地產(chǎn)業(yè)展望由之前的“穩(wěn)定”降為“負面”，這一操作讓企業(yè)的發(fā)債變得更加不容易。如果得不到相應(yīng)的評定等級，企業(yè)也會相應(yīng)的增加其融資成本。4.3龍湖地產(chǎn)有限公司融資存在的問題4.3.1長期負債占比大，增加融資成本根據(jù)表2、表3和表4的數(shù)據(jù)，觀察得出龍湖地產(chǎn)縮小了短期負債的占比，增加了長期負債的占比。短期而言，確實可以緩解償還壓力，但長期這不是一個好辦法。長期負債的利息率要高于短期負債的的利息率，這就會使企業(yè)的融資成本加大。而且長期負債缺少彈性，企業(yè)在取得長期負債后，在債務(wù)期間內(nèi)，即使沒有資金需求，也不容易提前歸還，只能繼續(xù)支付利息，這就給企業(yè)帶來了不必要的支出。如果長期負債的話，債權(quán)人應(yīng)該提前對于相應(yīng)的公司進行詳細的信用調(diào)查，甚至是對公司最基本的財產(chǎn)進行評估，從而可以避免因長期負債而損害個人利益。如果企業(yè)過于依賴這種方式，一旦沒有可抵押的資產(chǎn)那就會面臨資金短缺，整個經(jīng)營會受到慘重的影響；同時也會給企業(yè)的信譽帶來負面影響。4.3.2資產(chǎn)負債率高，風險大龍湖地產(chǎn)在2012年與2013年10的資產(chǎn)負債率分別達到了74.03%、72.41%，然而2015年與2016年的資產(chǎn)負債率為66.07%、66.59%，通過二者相比較可以得出，2015～2016年的資產(chǎn)負債率比2012～2013年降低了很多。但是2017年受到國家宏觀政策的影響開始回升到70%（如圖2）。資產(chǎn)負債率的安全范圍是40%—60%，超過這個值代表企業(yè)擁有的資產(chǎn)中負債不在正常范圍內(nèi)，財務(wù)風險相對也會因此加大，一旦企業(yè)經(jīng)營不善，又沒有充足的現(xiàn)金支撐時，所需要的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈與資金鏈都會斷開，如若來不及補償?shù)脑?，很可能會面臨破產(chǎn)的局面。此外資產(chǎn)負債率過高還回引發(fā)三角債的發(fā)生，很容易讓企業(yè)失去經(jīng)營的動力。圖2龍湖地產(chǎn)有限公司近七年資產(chǎn)負債率圖4.4龍湖地產(chǎn)融資問題的原因4.4.1應(yīng)收賬款的增加應(yīng)收賬款過多容易導致企業(yè)產(chǎn)品老化，資金沉淀。查閱其年報發(fā)現(xiàn)龍湖地產(chǎn)在2017年至2018年間，應(yīng)收賬款增加將近一倍，雖然龍湖地產(chǎn)有限公司2012-2018年的資產(chǎn)總額逐年增加，并且增幅也在提高，但流動資產(chǎn)的增加是由于“發(fā)展中待售物業(yè)”和“應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款”的增長導致。同時，負債也在逐年增加但相對資產(chǎn)而言增幅相對小，而流動負債逐年增加原因是在“應(yīng)付帳款、收到的存款和累積費用”的分項中，“收到的存款和房地產(chǎn)銷售的預付款”所占比例較大，已大大減少。說明企業(yè)的銷售回款不順利。在金錢都投入房產(chǎn)建設(shè)而銷售回款慢的情況下，龍湖地產(chǎn)就傾向于選擇長期負債緩解短期的償債壓力。4.4.2國家宏觀調(diào)控政策影響2016年國慶節(jié)開始，我國各地陸陸續(xù)續(xù)出臺了各種限購政策，2017年調(diào)控升級，不單單有限購限貸，大批城市還有限制銷售的政策。房地產(chǎn)調(diào)控政策主要以貨幣政策為基礎(chǔ)，貨幣政策通常通過信貸和銀行利率的演變影響房地產(chǎn)公司。銀行利率的上升將增加公司的融資成本，從而提高公司的資產(chǎn)負債比率。5房地產(chǎn)行業(yè)融資的建議及對策通過房產(chǎn)行業(yè)整體結(jié)合龍湖地產(chǎn)案例分析，房地產(chǎn)目前的融資有限且艱巨，分化也相對嚴重，融資綜合利率也比較高，銷售資金也受到了監(jiān)管，在這種市場經(jīng)濟大背景下，融資成為房地產(chǎn)公司在管理方面最為關(guān)鍵不可忽視的內(nèi)容之一。當前龍湖地產(chǎn)有限公司并沒有完全踏入良性發(fā)展階段，并且我國的房地產(chǎn)金融系統(tǒng)也不夠完備，同時整個房地產(chǎn)行業(yè)本身也處于上升發(fā)展階段，因此要創(chuàng)新中國房地產(chǎn)的融資途徑可以從以下幾方面考慮：5.1加快融資創(chuàng)新，尋求多元化融資對于房地產(chǎn)資金渠道依賴單一問題，企業(yè)可以通過傳統(tǒng)、創(chuàng)新、多種金融衍生品結(jié)合的辦法，為自身企業(yè)融資擴寬門路。首先，在銀行業(yè)、基金等都相繼推出了互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品如消費金融、投資理財、網(wǎng)絡(luò)小額貸款、融資租賃等，房地產(chǎn)也應(yīng)該快速跟上步伐，融入到互聯(lián)網(wǎng)的新局勢中。龍湖產(chǎn)業(yè)在早期的發(fā)展中就預測到互聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)可以有效的結(jié)合，因此龍湖產(chǎn)業(yè)將互聯(lián)網(wǎng)首次運用到房地產(chǎn)業(yè)的實踐中。2014年，龍湖發(fā)布轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，希望通過計劃讓公司打破常規(guī)成為具有互聯(lián)網(wǎng)思維的現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)。利用互聯(lián)網(wǎng)提高房地產(chǎn)的銷售量，可以為其融資中的銷售回款開辟新的途徑。將融資與互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合既可以擴寬企業(yè)的資金門路，同時也可以相對應(yīng)削減融資所需要的成本。房地產(chǎn)公司可以實現(xiàn)金融產(chǎn)業(yè)鏈便捷的融資平臺，在降低銀行貸款的依賴性的前提下，努力開創(chuàng)融資的新渠道。5.2增大海外融資房地產(chǎn)行業(yè)可以增加外資力度，因為海外融資也是目前企業(yè)融資的又一重要形式。目前房地產(chǎn)市場逐漸對外開放，大量的海外資本都流入房地產(chǎn)行業(yè)。且就目前國家的一系列高門檻政策限制了房地產(chǎn)國內(nèi)的融資方式，但作為支柱產(chǎn)業(yè)長遠看來，國家會鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)吸引外資，會在政策層面提供更多特惠和保證。在“一帶一路”的號召下，不少外資都很看好中國市場，且房地產(chǎn)的高盈利空間在眾多產(chǎn)業(yè)中尤為凸顯，因此房地產(chǎn)企業(yè)要明白現(xiàn)階段的新情勢，認清好前景，借助本土政策優(yōu)勢結(jié)合外資的實力，打開海外融資渠道。5.3加強與金融機構(gòu)的協(xié)作，及時應(yīng)對政策變動房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該加強與金融機構(gòu)的合作，保持密切的關(guān)系是不可忽視的，這是因為我國的金融機構(gòu)是集中民間資本的巨大載體，并且房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)資金來源于銀行存款，搞好與金融機構(gòu)的對接一方面有利于銀行等金融機構(gòu)與房地產(chǎn)行業(yè)之間的互動，為了快速掌握新的銀行信貸政策，從而及時的提前規(guī)避政策變動帶來的風險，就需要兩者之間加強聯(lián)系；同時，為了實現(xiàn)金融系統(tǒng)與企業(yè)內(nèi)部系統(tǒng)的有效互操作性，促進相互合作與進步，企業(yè)還應(yīng)利用金融行業(yè)及早服務(wù)，盡早引導企業(yè)建立健全的有關(guān)制度。另一方面，在中國建立的信貸制度中，可以知道如果企業(yè)失信必然會給企業(yè)自身帶來難以挽回的損失，在融資方面加重負擔，企業(yè)正常的經(jīng)營活動受到約束。反之亦然，會幫助企業(yè)取得更低融資成本同時提高企業(yè)的效益。5.4增加直接融資比例，降低風險目前，房地產(chǎn)融資形勢嚴重分化，一些企業(yè)可以獲得低利率和長期融資，一些企業(yè)即使有高利率融資，也難以借款。順應(yīng)新時代的發(fā)展趨勢，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該提高直接融資和非信貸的比例，降低依靠長期債券銀行借款融資的占比。信貸融資相比其他融資渠道有較大的經(jīng)營風險和財務(wù)風險。如果龍湖地產(chǎn)加大了直接融資，不依賴外部融資的情況下，加快銷售回款、增強自身造血能力，那規(guī)避融資風險的能力會大大提升并且完善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。5.5合理規(guī)劃，降低融資成本融資作為房地產(chǎn)行業(yè)的必由之路，在籌集資金的同時，企業(yè)還需要多顧及融資成本，值得借鑒的是龍湖在融資成本做的不錯。雖然龍湖的貸款總額逐年增加，但平均貸款成本逐年下降，龍湖房地產(chǎn)管理集團在確定債券發(fā)行條款方面取得了巨大成功。企業(yè)在保持低融資成本做長期規(guī)劃時，應(yīng)該根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營狀況和項目規(guī)模對現(xiàn)金流量作出不同的數(shù)據(jù)分析時，應(yīng)該對其所使用的融資進行預算，以固定的最優(yōu)資產(chǎn)預算方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，從而可以降低資產(chǎn)的負債比率，不斷的提高資本的利用率，與此同時，要對資本進行合理的配置，從而選擇最合適的融資體系。其次，在對項目進行分析時，可以出具項目有效性白皮書，由專業(yè)人士深入研究項目的有效性，對于規(guī)模較大的項目，則需要謹慎考慮是否要投入相應(yīng)資金，在投資方面控制好融資，有助于達到企業(yè)的低融資成本用意。5.6完善融資制度各領(lǐng)域的發(fā)展都少不了制度的約束，目前在房地產(chǎn)市場中，關(guān)于融資的法律法規(guī)還不系統(tǒng)化。想要房地產(chǎn)市場長久發(fā)展，還需要國家建立完善融資法律法規(guī)，將房地產(chǎn)市場規(guī)范化。通過合理的政治手段，規(guī)范管理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資形式和內(nèi)容。在限制房價過熱的情況下，也應(yīng)該出臺一些鼓勵支持性的政策。房產(chǎn)金融業(yè)的創(chuàng)新要以規(guī)章制度為保障，在