湖南某市高爾夫別墅項目整體定位與營銷策略匯報

NO:1湖南郴州高爾夫別墅工程整體定位與營銷策略匯報稿工程開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題工程定位客戶定位功能及物業(yè)開展啟動策略營銷總綱及銷售策略價值體系建立資源利用策略整體定位營銷策略問題界定推廣策略【郴州區(qū)位】郴州區(qū)位—三省交界，六市連通，是湖南省的南大門工程地塊交通便利，武廣高鐵的通行將建立工程與廣州、長沙市區(qū)直接便捷的聯(lián)系——武廣高鐵概況：武廣客運專線為京廣客運專線的南段，位于湖北、湖南和廣東境內(nèi)，于2005年6月23日在長沙首先開始開工。全長約1068.8公里。和地塊聯(lián)系：郴州處在成武廣高鐵路線上，從長沙出發(fā)可以直達郴州站，長沙到郴州僅為1個小時車程，同時廣州到達郴州也約為1個小時車程目前地塊和長沙、廣州的鐵路交通通行時間在60分鐘左右，郴州作為一個自然資源比較豐富的城市具備成為“后花園〞條件。【交通分析】工程周邊高速公路交通十分興旺，與周邊大城市形成良好的互動關(guān)系?！┲楦咚俟贰还鹂焖俑傻馈獜B蓉高速公路.——郴仰公路——郴永高速公路——107國道等周邊多條快速干道，形成了郴州為湘南、贛南、粵北交通樞紐和物資集散要地位。地塊周邊同時有直通未來郴州機場的高速公路，機場建成后，地塊將成為整個湘、贛、粵的核心樞紐區(qū)域。交通優(yōu)勢是郴州和工程的具備的最大優(yōu)勢資源?！窘煌ǚ治觥砍恢莓a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中二次產(chǎn)業(yè)比重較大，礦產(chǎn)資源等支柱產(chǎn)業(yè)核心地位突出，產(chǎn)生了大量的有支付力人群三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例工業(yè)總產(chǎn)值（億元）工業(yè)對GDP貢獻礦產(chǎn)總產(chǎn)量（萬噸）郴州16.4：48.8：34.835848.8%1575郴州礦產(chǎn)業(yè)興旺。2021年原煤產(chǎn)量1395萬噸，十種有色金屬32.7萬噸；白銀產(chǎn)量3183.2噸，指標絕對數(shù)原煤(萬噸)1395.12鐵礦石原礦量（萬噸）90.88鉛精礦折含量（萬噸）5.55鋅精礦折含量（萬噸）6.58錫精礦折含量（萬噸）1.91鎢精礦折含量（萬噸）1.92硫鐵礦（折硫35%、萬噸）3.79生鐵（萬噸）7.59十種有色金屬（萬噸）32.67#鉛（萬噸）27.64錫（萬噸）1.5白銀（噸）3183.16【產(chǎn)業(yè)分析】天然優(yōu)質(zhì)溫泉和利用豐富的地形地貌建設(shè)的高爾夫球場將為工程開發(fā)提供強勢的特殊資源溫泉水質(zhì)：郴州溫泉多且知名，泉水中含鉀、鈉、鋅、鍶等微量元素，對人體很有益處。治療作用顯著：溫泉的硫磺味少，泉水甘甜可口，長期飲浴，對慢性胃病、風濕性關(guān)節(jié)炎等癥療效甚佳。美譽：溫泉因歷史悠久，水質(zhì)良好，美譽度極高；特色：一期具有500年歷史的文化古城為工程帶來人文色彩。出水量充足：城市的溫泉為工程提供了良好的契機?，F(xiàn)狀地貌天然溫泉為生態(tài)地產(chǎn)工程開發(fā)提供強勢資源獨特的地形地貌和森林資源為高爾夫球場建設(shè)的根底條件【特殊資源】本工程位于湖南省南部郴州市—郴州市小埠古村，距郴州市15公里，桂陽15公里6公里工程地塊郴州市桂陽縣【工程區(qū)位】工程總占地面積4665畝，具體的控制性指標未定【規(guī)劃指標】工程地塊以山巒和谷地為主，地形地貌豐富，局部植被茂盛，空氣良好；工程地塊森林茂密，主要以山巒和坡地為主；地塊主要包括三類性質(zhì)用地：建設(shè)用地、林地及少量農(nóng)田。地塊優(yōu)勢分析：地塊內(nèi)部起伏的坡地地形，適合山地高爾夫球場建設(shè)，相應(yīng)降低球場的建設(shè)本錢。同時擁有一定量相對較平坦的建設(shè)用地，適合地產(chǎn)工程開發(fā)。地塊總體落差明顯，同時森林覆蓋茂密，具備優(yōu)良的山景資源。有一定的自然水資源?！镜貕K現(xiàn)狀】地塊周邊道路較差，配套系統(tǒng)不完善工程周邊道路較差，進入性不強，周邊生活配套不齊全，是影響工程的重要因素?！静焕蛩亍抗こ态F(xiàn)狀資源狀況具備開發(fā)優(yōu)質(zhì)郊區(qū)低密度居住物業(yè)的根本素質(zhì)和條件1、交通條件便利對外交通便利，和長沙廣州市區(qū)聯(lián)系緊密建設(shè)成后的武廣高鐵，工程和長沙、廣州的通行時間可以控制在60分鐘，工程距離郴州僅15-20分鐘車程進入客戶可接受的低密度郊區(qū)置業(yè)的交通時間范圍內(nèi)。2、良好的自然資源地形地貌豐富，植被覆蓋良好，局部存在水系，空氣質(zhì)量高。３、優(yōu)質(zhì)的特殊資源城市內(nèi)天然溫泉為工程地產(chǎn)工程開發(fā)可借用的特殊資源獨特的地勢和森林景觀資源為高檔高爾夫球場開發(fā)提供了根底條件1、配套缺失的影響：2、周邊交通的影響：地塊優(yōu)勢條件需要躲避因素【地塊分析小結(jié)】在四大因素的影響下，房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了12個月的上漲后，再次成為政府宏觀調(diào)控的核心【政策背景】政策時間內(nèi)容國土部三項措施2009-12-23進一步規(guī)范土地供應(yīng)行為;進一步加大土地開發(fā)利用監(jiān)管力度，落實監(jiān)管責任;進一步加強監(jiān)督檢查，督促各地嚴格落實閑置土地處置政策，及時處置閑置土地?！蛾P(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》2009-12-17土地出讓金嚴禁擅自減免首付不得低于50%“國四條”2009-12-14溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措。國務(wù)院常務(wù)會議2009-12-10個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。中央經(jīng)濟工作會議2009-12-8中央經(jīng)濟工作會議提出，增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加強廉租住房等保障性住房建設(shè)。《國土資源部關(guān)于嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》2009-9-1對取得土地后滿2年未動工的建設(shè)項目用地，應(yīng)依照閑置土地的處置政策依法處置，促進盡快利用?！锻ㄖ愤€要求，嚴肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項目用地。國土部就下發(fā)了《關(guān)于在保增長保紅線行動中加快處理批而未用土地等工作的通知》2009-8-24國土資源部下發(fā)“禁令”：在確保拉動內(nèi)需項目和民生項目的情況下，要加強土地的批后監(jiān)管，防止趁機搭車圈地造成住宅市場供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。7月份要求縣級以上地方國土部門要對2007年和2008年所有批而未用土地進行清理統(tǒng)計?！菊呓庾x】【政策解讀】新政內(nèi)容：1、購置首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％；2、貸款購置第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不低于基準利率的1．1倍；3、對貸款購置第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平； 【新政解讀】重磅出擊——2021年的“4.15政策〞在中國房地產(chǎn)市場快速開展的近幾年里，對房地產(chǎn)調(diào)控構(gòu)成實質(zhì)性影響的信貸政策主要有二：2007年的“9.27新政〞〔利空〕；2021年的“10.22新政〞〔利好〕。而此次4.15新政與9.27新政相比力度更大，主要表現(xiàn)在：貸款購置第二套住房的家庭，首付由原來的40％提高至50％，對于貸款購置第三套及以上住房的家庭，首付有原來的40％提高至50％以上信貸政策 政策背景 核心內(nèi)容 市場效果 07年的“9.27政策” 房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行 1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；2、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；3、對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例丌得低于40%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。 連續(xù)16個月成交量下降，成交價格下降 10年的“4.15政策” 房價快速上漲；市場上投資、投機行為盛行 1、購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％；2、貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例丌得低于50％,貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；3、對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平； ？【新政解讀】4.15新政與07年9.27新政相比力度更大影響1提高入市門檻，二套房需求將受到抑制，市場上觀望盛行短期內(nèi)拋盤量增加，業(yè)主降價銷售影響2新政實施后，對于首次購房者來說，要多支付首付款，但月供與利息卻分別下降；同時對于二次及以上購房者來說，在嚴格按政策執(zhí)行層面來說，也只提高了首付款，月供利息也相應(yīng)的減少，但對于按最近市場執(zhí)行來看的話，就大大提高了首付款，雖然月供減少了，但總還款利息卻增加了，從而本次新政大大的抑制了二次及以上購房者的需求，使市場進入新一輪觀望期。1、新政策出臺，上門量明顯減少；對于放盤的業(yè)主，情緒影響較大，前期市場行情持續(xù)走高，局部嗅覺敏感的投資客已經(jīng)出現(xiàn)大量拋盤的情況，而政策出臺之后，業(yè)主更是紛紛打要求代理商盡快出貨；2、短期之內(nèi)，客戶對二手房市場更多的將會呈現(xiàn)觀望態(tài)度。首次置業(yè)的客戶將以等待為主，關(guān)注市場價格走勢；而改善性住房或其他購置第二套房客戶的需求將會受到抑制；對于投資客而言，雖然首付比例的提升以及利率的調(diào)整對資金影響不大，但由于市場趨勢不明朗，短期之內(nèi)不會入市；3、新政出臺后兩天，房源呈現(xiàn)突增勢頭,擔憂市場重新陷入觀望,已有不少二手房業(yè)主主動調(diào)低了掛牌價格,因購入不滿5年、打算將稅費轉(zhuǎn)嫁給下家的到手價紛紛改為成交價?！拘抡庾x】就短期來看，“量在價先〞的市場規(guī)律決定了新政不可能會收到立竿見影的效果，房價將在成交量出現(xiàn)萎縮之后才趨于下行【新政解讀】價量規(guī)律在07-09年全國樓市的整體走勢中得到充分表達【新政解讀】從中長期來看，在新政實施之后市場主體間的博弈決定了房價在未來不可能大幅下降【新政解讀】隨著近一年來宏觀政策調(diào)控效果的不斷凸顯，市場對政策的預(yù)期越創(chuàng)造顯，已經(jīng)深深影響到參與房地產(chǎn)行業(yè)的各個方面，尤其在市場產(chǎn)品面、客戶面、開發(fā)商、開發(fā)周期及營銷環(huán)境方面產(chǎn)生了深刻影響，針對本地塊主要存在如下政策影響：如上諸多影響因素將左右地產(chǎn)市場的開展方向，只有準確把握整體宏觀政策導(dǎo)向，才能在參與房地產(chǎn)的過程中躲避政策風險。對開發(fā)商來說：資金鏈條/開發(fā)周期把控/開發(fā)資金的利用/回款周期/開發(fā)本錢增加1對消費者來說：影響客戶構(gòu)成結(jié)構(gòu)/購置行為/購置本錢和風險2對市場產(chǎn)品供給來導(dǎo)向來說：市場供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化/總價、面積限制愈發(fā)重要3【宏觀政策對工程的影響】區(qū)域交通核心性旅游城市

本項目所在的郴州市是為處于，湖南。江西、廣州三省交界處，交通條件優(yōu)越，吸引了眾多的外來休閑度假居住人群，是項目輻射范圍超出湖南，吸引更多類型更大范圍的置業(yè)客戶的基礎(chǔ)。具備特殊資源

城市具備天然溫泉、項目規(guī)劃建設(shè)的高爾夫球場等特殊資源，如何充分整合和利用這些資源是項目開發(fā)必須解決的重要問題。以房地產(chǎn)為主

結(jié)合客戶的工作階段和需求，我們將本次顧問的工作重點放在了以一期為范圍的房地產(chǎn)開發(fā)上。而以房地產(chǎn)開發(fā)為主的項目屬性決定了項目的開發(fā)目標將聚焦在財務(wù)目標上，其定位也必須切實的解決市場競爭、客戶、競爭力等具體的關(guān)乎項目市場實現(xiàn)的問題。大規(guī)模開發(fā)

項目整體占地約5000畝，目前規(guī)劃的開發(fā)內(nèi)容包含了高爾夫、、酒店會議中心、居住物業(yè)等多種物業(yè)類型，一期的房地產(chǎn)開發(fā)必須以5000畝的整體定位為基礎(chǔ)；同時項目的規(guī)模在郊區(qū)低密度中也屬于大規(guī)模開發(fā)，因此在項目發(fā)展策略的制定中也必須考慮大盤的開發(fā)特點，在形成持續(xù)競爭力的基礎(chǔ)上分階段建立開發(fā)策略。湘、贛、粵核心交通樞紐后花園旅游城市、具備特殊資源、以房地產(chǎn)為主的大規(guī)模開發(fā)工程【工程屬性界定】工程開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題工程定位客戶定位功能及物業(yè)開展啟動策略營銷總綱及銷售策略價值體系建立資源利用策略整體定位營銷策略問題界定推廣策略工程開發(fā)目標與約束條件開發(fā)目標約束條件工程2021年6月入市，實現(xiàn)順利的市場消化，快速實現(xiàn)資金回流；年底前1億資金回收，保證工程滾動開發(fā)；打造品牌工程，樹立企業(yè)形象，保證工程整體的成功開發(fā)；全部啟動資金1億元。高爾夫球場必須開發(fā)，但可以考慮分期開發(fā)。工程開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題工程定位客戶定位功能及物業(yè)開展啟動策略營銷總綱及銷售策略價值體系建立資源利用策略整體定位營銷策略問題界定推廣策略結(jié)合工程本體條件和競爭環(huán)境，為了實現(xiàn)工程的開發(fā)目標，工程的定位必須答復(fù)以下三個問題：啟動快速銷售／滾動開發(fā)持續(xù)開發(fā)實現(xiàn)利潤／建立品牌大規(guī)模項目、開發(fā)周期長具備打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)的基本條件具備特殊資源所在區(qū)域?qū)儆谀吧鷧^(qū)域，區(qū)域特征和價值尚未定義市場發(fā)展健康，供需兩旺，大勢看好。市場容量大，客戶構(gòu)成復(fù)雜，來源豐富。市場發(fā)展水平較高，產(chǎn)品素質(zhì)高后續(xù)供應(yīng)大，競爭激烈本體條件競爭環(huán)境開發(fā)目標如何定義區(qū)域價值？客戶是誰？工程的核心競爭力何在？在工程的分階段策略和功能分區(qū)形成的根底上，形成工程的整體價值定位，從而定義區(qū)域價值，構(gòu)建工程持續(xù)競爭力在確定分階段開發(fā)目標的根底上，細分主流客戶群的置業(yè)需求，結(jié)合競爭態(tài)勢和工程條件尋找每階段的目標客戶在既定的分階段客戶定位的根底上，結(jié)合工程的資源狀況及競爭，制定分階段的資源利用策略和其他產(chǎn)品策略，形成工程分階段的競爭力?！竞诵膯栴}界定】工程開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題工程定位客戶定位功能及物業(yè)開展啟動策略營銷總綱及銷售策略價值體系建立資源利用策略整體定位營銷策略問題界定推廣策略劣勢〔W〕：優(yōu)勢〔S〕：城市定位優(yōu)勢：位于旅游規(guī)劃區(qū)，未來流動人口多。自然環(huán)境資源獨有優(yōu)勢：工程背山面水，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。區(qū)位資源獨特優(yōu)勢：周邊環(huán)繞旅游景區(qū)，位于生態(tài)園區(qū)。工程資源優(yōu)勢：自身為國際級36洞高爾夫球場。工程前期地產(chǎn)開發(fā)區(qū)零散：工程地產(chǎn)規(guī)劃未統(tǒng)一，前期土地出售零散，工程后期地產(chǎn)整體形象工程整改難度大。地產(chǎn)開發(fā)區(qū)規(guī)劃密度大，建筑形態(tài)單一：工程為坡地建筑，0.8的容積率超出別墅0.5的最高限，影響工程整體形象檔次。工程整體配套設(shè)施考慮不周全：會所、娛樂、休閑配套設(shè)施在前期規(guī)劃未周全考慮，影響工程后期社區(qū)人氣。工程自身高爾夫球會，相應(yīng)配套及管理有待提升完善：自目前僅有球場硬件，相應(yīng)配套及管理系統(tǒng)欠缺，地產(chǎn)區(qū)的開發(fā)支撐力弱?！竟こ蘏WOT分析】由分析可得出，工程的最大優(yōu)勢在于：交通優(yōu)勢城市溫泉較多自然生態(tài)環(huán)境高爾夫球會

【工程SWOT分析總結(jié)】通過市場分析，客戶分析，以參考案例為借鑒，結(jié)合本工程自身優(yōu)勢，本工程適宜走休閑度假型產(chǎn)品〔總體〕投資型產(chǎn)品〔一期〕【產(chǎn)品定位】南嶺生態(tài)城

——郴州首席GOLF別墅社區(qū)高爾夫、山地一個尊貴而休閑的山地高爾夫別墅，引領(lǐng)城市新生活工程開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題工程定位客戶定位功能及物業(yè)開展啟動策略營銷總綱及銷售策略價值體系建立資源利用策略整體定位營銷策略問題界定推廣策略高爾夫消費者大多是出于工作和商務(wù)需求的成熟人士，少量是出于喜愛打球的的客戶年齡集中在中年，北京InfoYou專業(yè)高爾夫市場調(diào)研公司一項調(diào)查說明，參與高爾夫運動的人群當中，35歲至65歲的人占總?cè)藬?shù)的3/4以上。據(jù)?高球先生?雜志關(guān)于高爾夫愛好者結(jié)構(gòu)劃分的抽樣調(diào)查顯示，中國500萬高爾夫消費者，74%的客戶是出于商務(wù)目的進行高爾夫消費的?？蛻舴诸惽蛎钥蛻羯虅?wù)客戶客戶特點：主要是高爾夫球的愛好者，其中以國外客戶為主，包括日本、韓國、東南亞等客戶。關(guān)注因素：高爾夫的設(shè)施檔次，球場的球道設(shè)計，球場的周圍環(huán)境，球場的消費水平?？蛻籼攸c：主要是工作需求的商務(wù)人士，包括國內(nèi)外政府和企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)層和高管。關(guān)注因素：高爾夫的設(shè)施檔次，球場的周圍環(huán)境，球場配套物業(yè)的水平?！靖郀柗蚯蚩蛻簟扛郀柗虻闹脴I(yè)客戶以置業(yè)價值點可分為針對物業(yè)和針對高爾夫兩種類型客戶置業(yè)價值點客戶分類（置業(yè)用途）客戶特點關(guān)注因素相關(guān)產(chǎn)品物業(yè)投資追求高爾夫物業(yè)的價值提升，關(guān)注性價比，主要目標是投資回報產(chǎn)品性價比大盤的首期產(chǎn)品，有高爾夫遠景價值的產(chǎn)品居住關(guān)注高爾夫的物業(yè)產(chǎn)品的品質(zhì)，以及社區(qū)的檔次，追求高尚居住環(huán)境和產(chǎn)品的結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)具備優(yōu)質(zhì)居住標準的產(chǎn)品接待主要作為商務(wù)接待之用，關(guān)注高爾夫形象，產(chǎn)品檔次和周邊環(huán)境產(chǎn)品形象產(chǎn)品功能體現(xiàn)身份和地位的獨棟別墅golf落腳主要作為打球客戶的度假休閑場所，關(guān)注產(chǎn)品舒適性和實用性產(chǎn)品功能與短期居住相關(guān)的度假產(chǎn)品，公寓，別墅球卡關(guān)注高爾夫的運營水平，球卡和物業(yè)的價值結(jié)合產(chǎn)品附加價值可提供較好球卡價值的產(chǎn)品【高爾夫球客戶】富豪階層中產(chǎn)階級上層中產(chǎn)階級中層高級白領(lǐng)中上層客群階層分類普通白領(lǐng)群眾階層本工程鎖定的目標群體賣給誰？【工程客戶定位】中產(chǎn)中上層主要特征非第一次高檔住宅置業(yè)者中檔住宅高檔住宅第2次或以上置業(yè)者高檔住宅別墅、酒店賣給誰？客群階層分類【工程客戶定位】國企高管——張總特征：追求品質(zhì)感、內(nèi)外環(huán)境好追求購置物業(yè)的升值潛力追求享受、個性比較低調(diào)有優(yōu)越感，有特有的生活圈子，具有排他性追求身份感和成就感購房特征：極度奢華的享受，物業(yè)的形象。理智、謹慎、重品味重視住宅的細節(jié)，材質(zhì)等實際感受對總價不敏感，期望較大的贈送面積相信自己的判斷力個人描述：年齡45歲，已婚，一個小孩，和父母一起住年收入在500萬元左右要求樓盤品質(zhì)好，鄰居的身份與自己對等，聰明購物背景：40歲，三口之家，IT行業(yè)，孩子上高中，年收入70萬元住在別墅里習慣：買東西一般去超市，還有一些高檔次百貨愿意多花錢買個位置好的房子，住著舒心購房需求：投資要求，需要高的回報，和低風險。不介意首付，只要求高效率。自己會算賬。要求高品質(zhì)，完善配套，高附加值。投資商業(yè)要求有成熟的遠景規(guī)劃。愛好：高爾夫球、音樂等。IT行業(yè)——耿先生完善的配套，便捷的購物，環(huán)境清幽，良好的效勞，遠景規(guī)劃。目標客戶點對點賣給誰？【工程客戶定位】他們有學貫中西的實力他們有世界級的眼光他們情感豐富而沉穩(wěn)持重他們對事業(yè)、生活全情投入，對目標執(zhí)著追求價格是引起他們關(guān)注的焦點，價格是門檻，對于他們來說物業(yè)價格代表身份。價格是翻開圈層的鑰匙。賣給誰？【工程客戶定位】高爾夫球群體—重要客戶喜歡這座球場，希望成為球場會員。省內(nèi)客戶；省外客戶主要集中在深圳、北京、上海、臺灣、香港等地；國外客戶為東南亞國家及韓國。核心客戶⑴當?shù)氐V資源企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)主、個體企業(yè)主一般都為二、三次購房。⑵城市精英、高級金領(lǐng)人士。⑶投資者。2．核心消費者類型及情況⑴類型運動休閑、文化消費型，對高品質(zhì)居住環(huán)境、休閑方式感興趣者?？春迷搮^(qū)域未來開展趨勢，作為投資及固定資產(chǎn)投資者。富有、好賭、高消費類型⑵情況核心客戶群應(yīng)是年齡介于28～50歲之間的高收入者及最高收入者，大多已婚，大局部以經(jīng)商為主，或者是企業(yè)、機關(guān)單位高管理層，具有一定的社會地位及思想內(nèi)涵，注重運動、休閑，注重生活品質(zhì)及風格。商務(wù)群體—次要客戶在會議的同時可以充分的休息和娛樂。與開發(fā)公司有業(yè)務(wù)往來的各類型企事業(yè)單位及團體。政府部門設(shè)立辦事處，或每年固定時間舉辦會議。重要客戶核心客戶次要客戶游離客戶【工程客戶定位】兄弟球會會員、高級白領(lǐng)旅行社、旅游

偶得客戶群

游離客戶群重點客戶群核心客戶群

重點客戶群港臺5%核心客戶群珠三角30%游離、偶得客戶群其它區(qū)域5%私營業(yè)主、公務(wù)員、大中型企業(yè)旅游、度假、高爾夫愛好者港臺企業(yè)主、高級管理者、球會會員旅游、度假、交友省外目標客戶類型細分：【工程客戶定位】類型細分

省內(nèi)目標客戶類型細分：周邊城市愛好高爾夫運動者投資、度假

偶得客戶群

游離客戶群重點客戶群核心客戶群

重點客戶群長沙30%核心客戶群郴州區(qū)域20%游離、偶得客戶群周邊區(qū)域10%省內(nèi)高爾夫愛好者經(jīng)濟實力強，投資意識高本地私營業(yè)主、公務(wù)員自住、投資，注重環(huán)境【工程客戶定位】類型細分

工程開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題工程定位客戶定位功能及物業(yè)開展啟動策略營銷總綱及銷售策略價值體系建立資源利用策略整體定位營銷策略問題界定推廣策略未來湘南高檔住宅區(qū)唯一擁有完善大型高爾夫環(huán)境的一個北美風格社區(qū)

商業(yè)功能主要為：餐飲娛樂、購物、社區(qū)效勞作為綜合性的千畝高爾夫別墅大盤，應(yīng)滿足社區(qū)居民日常生活及特定的消費兩方面的需求，因此本工程功能包括：餐飲、休閑、文化、娛樂、運動健身、交流、公共效勞、購物等多種功能。項目整體功能休閑功能文化功能娛樂功能保健功能餐飲功能社區(qū)公共服務(wù)功能GLOF功能【功能定位】北美草原風格建筑充分利用優(yōu)越的自然環(huán)境，充分和高爾夫結(jié)合，是高爾夫愛好者理想的高爾夫度假勝地美國南部充分利用自然資源，將建筑與高爾夫景觀有機的融合；大體量的建筑能夠表達主人的身份，表達豪華別墅的尊貴?！疚飿I(yè)開展建議】北美草原風格體量大，能夠充分和高爾夫球場結(jié)合草原建筑風格多以體量大著稱，建筑設(shè)計充分表達了建筑的氣勢。草原風格的特點：a.極平坦的大坡屋頂向四周作水平延伸。b.外墻細部裝飾條水平排列：這樣的風格在第一次世界大戰(zhàn)后逐步消失。c.窗的設(shè)計突出水平伸展性。d.底層往往有一曾厚實的門廊與主體建筑連接：門廊由方形柱子支撐?！疚飿I(yè)開展建議】草原風格建筑示意【物業(yè)開展建議】高爾夫——斂藏鋒芒，在一方境地之中細細品味生活的醇濃與運籌帷幄的沉著他們是這樣一群人：不停的在殊多都市中穿梭，因此，他們理解那兒——都市的核心、經(jīng)濟高度聚集的細胞核；但當一些人向城市中心蜂擁時，他們卻住進了遠離紅塵的自然當中去享受田園牧歌的生活。但他們并沒有遠離都市，他們還是那里的領(lǐng)袖，并代表著一個階層：富有、榮譽而且更年輕、求變的活力?！疚飿I(yè)開展建議】工程開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題工程定位客戶定位功能及物業(yè)開展啟動策略營銷總綱及銷售策略價值體系建立資源利用策略整體定位營銷策略問題界定推廣策略通過對城市邊緣大型低密度住區(qū)開發(fā)模式研究，為本工程開發(fā)模式的選擇提供根底高舉高打穩(wěn)步提升低開低走為奠定工程高端形象，以高端配套、優(yōu)勢資源、高端產(chǎn)品啟動，引領(lǐng)生活方式；保持工程高端定位，持續(xù)推出高檔產(chǎn)品，逐漸提高產(chǎn)品價格，實現(xiàn)品牌溢價開發(fā)模式借鑒案例天津京津新城為降低市場風險，以高性價比產(chǎn)品〔產(chǎn)品形式、舒適度、戶型面積〕啟動；隨著區(qū)域成熟度的增加，逐漸推出高檔產(chǎn)品，提升價格，實現(xiàn)高端市場定位廣州碧桂園上海萬科城市花園大規(guī)模：國內(nèi)現(xiàn)階段大規(guī)模區(qū)域開發(fā)并成功實施；房地產(chǎn)認知陌生區(qū)域：位于核心城市遠郊區(qū)，且開發(fā)前房地產(chǎn)認知度較低的區(qū)域；低密度社區(qū)形象：以低密度或具有低密度感的產(chǎn)品為主，表達低密度社區(qū)意向；案例借鑒原那么定位本地居民為核心客戶群，以低端產(chǎn)品形式啟動；初期市場定位較低，后期客戶置換難度大，價格提升空間有限【啟動策略】結(jié)合開發(fā)商開發(fā)目標和本工程的實際情況，“穩(wěn)步開展〞的開發(fā)模式為本工程最正確選擇路徑高舉高打穩(wěn)步發(fā)展低開低走區(qū)域陌生度高項目規(guī)模巨大周邊城市配套匱乏開發(fā)商資金實力雄厚具備土地成本優(yōu)勢房地產(chǎn)陌生區(qū)域區(qū)域具有一定認知度交通與城市直接聯(lián)系本地市場容量大具有高支付能力人群具備土地成本優(yōu)勢當?shù)胤績r平臺不低快速奠定高端定位實現(xiàn)高額利潤資金安全性高投資回報高資金回籠快資金回籠慢投資風險大首期利潤水平低后續(xù)升級乏力項目整體利潤水平受限工程實際情況房地產(chǎn)陌生區(qū)域，具有一定區(qū)域認知度，交通與城市直接聯(lián)系穩(wěn)步開展開發(fā)模式啟動的核心競爭力：產(chǎn)品取勝，高性價比，低總價；別墅意向啟動快速銷售／保證資金平安性/高投資回報啟動目標【啟動策略】工程開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題工程定位客戶定位功能及物業(yè)開展啟動策略營銷總綱及銷售策略價值體系建立資源利用策略整體定位營銷策略問題界定推廣策略城市價值具有500年歷史的文化古鎮(zhèn)文化價值湖南第一擁有標準36洞高爾夫球場的別墅工程形象價值三省交界處，是廣州和長沙的后花園。地段價值自然資源豐富，空氣良好，適宜居住居住價值武廣高鐵，多條高速公路，即將建設(shè)機場，為工程提供契機。交通價值打造湖南第一高爾夫球場，可舉辦一定級別高球賽事。品牌價值高爾夫物業(yè)升值潛力。投資價值工程價值高爾夫別墅物業(yè)。產(chǎn)品價值【工程價值體系】工程開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題工程定位客戶定位功能及物業(yè)開展啟動策略營銷總綱及銷售策略價值體系建立資源利用策略整體定位營銷策略問題界定推廣策略工程資源特點分析客觀資源主觀資源高爾夫資源：地產(chǎn)工程的高端配套設(shè)施，定位于財富階層，對于高端物業(yè)定位，實現(xiàn)市場高的銷售價格起到最關(guān)鍵作用的核心資源，同時能夠有效地減少由于與城市核心區(qū)距離帶來的物業(yè)價值貶損。溫泉資源：資源價值認知度高，輻射范圍廣，便于利用的群眾化資源，是擴大工程客戶群體，集聚人氣的重要資源。工程利用溫泉資源需要結(jié)合城市推廣。品牌：品牌是基于工程先期在市場上的熱銷以及樹立的良好形象的根底上形成的，能夠在工程后期開發(fā)中表達較大的價值。產(chǎn)品力：產(chǎn)品實現(xiàn)高市場價值的根底，由開發(fā)策略決定，以及開發(fā)企業(yè)具備的雄厚實力與務(wù)實的能力，可假設(shè)較高產(chǎn)品競爭力貫穿工程始終?！举Y源利用策略】不同階段資源的價值組合，是我們開發(fā)的根底條件，也是我們建立分階段開發(fā)目標的根底溫泉高爾夫產(chǎn)品力品牌產(chǎn)品力價值對開發(fā)企業(yè)實力與能力的認可，貫穿項目始終高爾夫景觀和預(yù)期價值高爾夫運營價值逐漸提升，高端資源，取決檔次及營運水平隨著項目在市場的成功逐漸提升市場成功項目品牌價值市場高端項目品牌價值第一階段第二階段第三階段貫穿始終，高認知資源。溫泉資源價值始終資源價值不同階段的表現(xiàn)高爾夫價值尚未形成，但是需要給客戶洗腦，建立未來高爾夫高價形象，充分利用客戶對物業(yè)升值的期待。品牌價值尚未形成溫泉價值開始表達高爾夫景觀和預(yù)期價值形成初期工程形成品牌價值高爾夫景觀和品牌價值為該階段主要價值高爾夫運營價值表達工程高端品牌價值表達高爾夫運營價值為該階段核心價值【資源利用策略】根據(jù)工程不同階段的資源組合特征，結(jié)合企業(yè)的開發(fā)目標，我們制定工程的分階段開發(fā)目標如下第一階段第二階段第三階段資源價值組合高爾夫升值潛力為核心價值高爾夫景觀和品牌價值為主要價值溫泉價值為對外推廣的核心價值高爾夫運營價值為核心價值階段開發(fā)背景高爾夫建設(shè)剛啟動，價值尚未體現(xiàn)，開始洗腦，建立價值標桿開發(fā)商品牌陌生，項目首期銷售，無項目品牌高爾夫初具規(guī)模，景觀資源價值體現(xiàn)，同時高爾夫的預(yù)期價值逐漸增大首期項目旺銷形成的品牌價值體現(xiàn)，對項目本期營銷形成很大影響力高爾夫球場建成并投入使用，高爾夫運營價值體現(xiàn)項目吸引高端高爾夫置業(yè)客戶，項目的高端品牌價值體現(xiàn)階段開發(fā)目標實現(xiàn)項目順利市場消化實現(xiàn)資金的快速回籠，保證項目的滾動開發(fā)實現(xiàn)項目平臺價格和品牌價值的逐漸提升保證項目的滾動開發(fā)實現(xiàn)項目的高端市場定位通過高端項目品牌建立，樹立企業(yè)形象【資源利用策略】工程開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題工程定位客戶定位功能及物業(yè)開展啟動策略營銷總綱及銷售策略價值體系建立資源利用策略整體定位營銷策略問題界定推廣策略后續(xù)階段第一階段〔一期產(chǎn)品銷售〕9月11月1月3月持銷期8月10月12月2月4月5月6月7月6月開盤強銷期營銷節(jié)奏階段劃分重大事件公開認籌形象推廣推盤節(jié)奏正式認籌提價土地銷售建立高球會員進行土地銷售一期別墅貨包等價產(chǎn)品土地銷售10月底正式開盤8月底預(yù)售證營銷強度推廣費用投入比例35%推廣費用投入比例50%推廣費用投入比例15%回款目標土地銷售500萬土地銷售1200萬別墅銷售6000萬土地銷售1500萬會員銷售300-450萬會員銷售500萬【營銷總綱安排】價格曲線公開出售內(nèi)部定房一期價格——平開高走，工程開盤前以6300元/平米左右的均價對外宣傳，根據(jù)客戶摸底情況最終確定開盤價格，后期價格走勢原那么上逐漸提高最高不超過7000元/平米，以營造工程升值的氣氛，具體提價空間要以市場為依據(jù)分階段確定。同時強勢提前宣傳，工程物業(yè)二期產(chǎn)品開盤均價，不低于8000元/平米。前期會員入會卡定價15-20萬之間，可進行單獨銷售，后期會員卡定價35萬元/張，可單獨銷售，綁定高爾夫物業(yè)銷售。購物業(yè)送會員卡，提升會員價值，降低物業(yè)價格。階段劃分9月11月1月3月8月10月12月2月4月5月6月7月6月盛大開盤后續(xù)階段第一階段〔一期產(chǎn)品銷售〕價格平開高走63007000【營銷總綱安排】階段劃分8月10月12月2月7月9月11月1月3月4月5月6月5月入市時間工程入市重要事件市區(qū)售樓部開放第一階段〔一期產(chǎn)品銷售〕工程蓄水工程開盤工程產(chǎn)品發(fā)布會現(xiàn)場售樓部開放樣板區(qū)開放工程宣傳廣告出街偷步式認籌【入市時機選擇】在工程未取得預(yù)售許可證的前提下，是工程前期回收資金的重要手段，可躲避政策風險。滿足當?shù)厝说纳钕M習慣，購置土地自建。土地銷售模式的五大關(guān)鍵點。1、必須限定銷售區(qū)域2、必須由開發(fā)商代建3、必須產(chǎn)品風格與工程總體風格統(tǒng)一4、土地銷售房屋建筑容積率，小于等于工程區(qū)域容積率。5、客戶需要清楚的知道所購置的土地的使用性質(zhì)。比較適合本工程的土地銷售方式：銷售土地的同時，贈送客戶3種左右戶型，由客戶自行選擇一種由開發(fā)商代建。銷售參謀要注意，給客戶講解，自己設(shè)計需要花錢，戶型為贈送。土地銷售模式【核心銷售策略】初期〔6-9月〕1、需要會員擁有一定的升值空間留給前期購置客戶。2、由于每個球場會員數(shù)量有限，因此前期銷售會員卡要限量〔預(yù)留別墅產(chǎn)品數(shù)量對應(yīng)的球卡〕。3、建議定價為15-18萬元之間/張。本階段可以單獨銷售會員卡，限量200張，同時購置會員卡等同于購置最高級別工程認籌卡。后期〔10月后〕1、會員卡要提升價格，會員卡仍然單獨銷售，但需通過價格消除客戶購置意愿，逼定客戶通過購置物業(yè)獲得會員卡。2、由于每個球場會員數(shù)量有限，因此前期銷售會員卡要限量。3、建議定價為35萬元之間/張。本階段全力推薦購置物業(yè)贈送會員卡。球卡銷售模式【核心銷售策略】凡購置南嶺生態(tài)城工程別墅可獲贈南嶺高爾夫終生會員卡一張；以購置間數(shù)為單位，一人可同時購置多間，即可獲贈會籍卡多張；南嶺高爾夫會籍卡價值40萬元/張；本會籍卡可轉(zhuǎn)贈/轉(zhuǎn)讓。獲贈南嶺高爾夫球會會籍卡一張/間【核心銷售策略】工程開發(fā)背景客戶目標和問題界定核心問題工程定位客戶定位功能及物業(yè)開展啟動策略營銷總綱及銷售策略價值體系建立資源利用策略整體定位營銷策略問題界定推廣策略前期：[概念與形象-系列地產(chǎn)活動建立工程高端形象]中期：[主訴高球價值與產(chǎn)品價值，大量開展高球活動提升工程形象][價格攻略與各種公關(guān)活動]后期：推廣總原那么：唯一性定位，打造2021年最具營銷亮點，持續(xù)增值的高球別墅大盤堅持以高球文化相關(guān)活動貫穿工程推廣全程?！就茝V總策略】——前期企業(yè)形象占位，建立差異化競爭級別感，積累口碑和客源；——分期分批操盤策略，根據(jù)物業(yè)形態(tài)多頻次推盤，制造賣壓，小步快跑，提升價格；形象占位制造稀缺——有針對性推出高球系列活動，如工程說明會，比賽會、高球明星簽約等活動完成工程形象的塑造；活動營銷——緊緊抓住客戶這條主線，充分利用內(nèi)部團購客戶、口碑傳播等各種手段，廣泛積累客戶，直效營銷；圈層塑造——主打投資價值，強調(diào)片區(qū)升值潛力，工程價格可升值空間。投資回報——針對本工程首次推出的樣板別墅，推出精裝修高球別墅樣板房；示范營銷——結(jié)合地盤展示包裝與實景體驗，充分展示“現(xiàn)場〞的概念，提高成交率；陣地為王——根據(jù)本地習慣，建立私人高級會所，允許進行會員間，球場賭博方式，提高工程圈層內(nèi)知名度。特殊策略【推廣策略】圈層塑造三步曲意向客戶會員可以帶隨行3人參與。建立圈層維護圈層圈層傳播團購客戶回訪客戶DM直郵電子客戶通訊資料寄送積分政策客戶活動與各大品牌聯(lián)誼，給與積分優(yōu)惠定期短信、回訪圈子內(nèi)的交流被動：會員向朋友的口碑傳播、資料傳播主動：各類會員營銷活動高球會我們將其貫穿到工程營銷的全過程小眾圈層建立【核心策略1】一個公司如果將其客戶流失率降低5％，利潤就能增加25％至85％。在客戶會上的高投入也為這些客戶會的先行者帶來了巨大的產(chǎn)出。會員招募，讓高球俱樂部成為本工程成功銷售以及開發(fā)商品牌提升起到作用。上訪客戶登記資料即可參加高球俱樂部，可享受到會員權(quán)益。并有升級成為VIP會員的時機。3、內(nèi)容客戶回訪資料寄送客戶活動獎勵政策定期短信、電話回訪客戶通訊以及項目最新資料定期舉辦客戶活動參加活動賺積分換取購房優(yōu)惠，優(yōu)先購房權(quán)，在特約聯(lián)動商家可享受專屬折扣2、模式1、目的有親友——主動推薦鏈式銷售有需求——再次購置交叉銷售有體驗——互動交流改進產(chǎn)品有競爭——拒絕認同抵抗競爭者有問題——能夠容忍容忍強度升級銷售客戶會的價值【核心策略2】結(jié)合工程節(jié)點全程銷售以活動為主線進行推廣，戶外、報版、短信、網(wǎng)絡(luò)等方式為輔助宣傳方式。產(chǎn)品發(fā)布會結(jié)合城區(qū)接待中心開發(fā)城市級別高爾夫球比賽。高爾夫球名人要求賽。高端品牌汽車產(chǎn)品發(fā)布會活動省內(nèi)體育界高爾夫球表演賽建立郴州高爾夫球協(xié)會。。。。。。。。。?；顒硬呗浴竞诵牟呗?】第一步——制造稀缺1、分期/分段銷售原那么〔建議工程分區(qū)進行推廣，一來可以制造稀缺感，促進銷售；二來可以根據(jù)產(chǎn)品定位的不同精確對位目標客戶群，實現(xiàn)有效推廣；〕2、小步快跑，階段加推原那么〔對貨量較大產(chǎn)品進行拆解，分批次逐步推出，不僅可以試探市場，穩(wěn)步銷售，還能夠制造稀缺感，提升銷售價格。〕第二歩——投資回報邀請經(jīng)濟專家來郴州講演，內(nèi)容為高爾夫球物業(yè)的價值提升。同時舉辦產(chǎn)品推介會。地方頻道報道、長沙、郴州各大報紙頭版頭條、網(wǎng)絡(luò)熱炒。主打投資價值，強調(diào)高爾夫升值潛力，工程價格可升值空間。第三歩——樣板體驗根據(jù)工程別墅的高端定位，將特色系列化演繹，表達高端品位——強調(diào)工程高端的形象性——打破傳統(tǒng)樣板功能〔風格展示〕第四歩——陣地為王營銷中心、現(xiàn)場咨詢和體驗；看樓通道清晰導(dǎo)示〔導(dǎo)示牌配指引人員〕；工地圍墻的設(shè)計制作需與高球景觀融合一體；考慮在全國范圍內(nèi)的大型機場建立戶外POP，增強影響力。【核心策略4】3、營銷推廣戰(zhàn)役打好營銷推廣三大戰(zhàn)役：1、形象建立戰(zhàn)役2、形象展示戰(zhàn)役怎么賣？【推廣策略】要打好形象建立戰(zhàn)役必須抓住三個統(tǒng)一要點：1、城市與工程形象統(tǒng)一2、高爾夫與工程形象統(tǒng)一3、物業(yè)與管理統(tǒng)一【形象建立】形象建立1—城市與物業(yè)形象統(tǒng)一郴州這座城市唯一的高爾夫別墅，郴州需要這樣一個頂級度假高爾夫別墅物業(yè)來拉近與周邊城市的聯(lián)系。【形象建立】城市與物業(yè)形象統(tǒng)一企業(yè)與政府聯(lián)手，召開新聞發(fā)布會，高爾夫物業(yè)樹立為郴州新的城市形象，高爾夫別墅物業(yè)定義郴州為廣州后花園。打擊目標：珠三角區(qū)域所有潛在客戶群體次要客戶、游離客戶。【形象建立】高爾夫與工程形象統(tǒng)一半山高爾夫球場是稀缺的、半山酒店及別墅是稀缺的。半山高爾夫度假酒店、別墅是唯一的。【形象建立】高爾夫與酒店形象統(tǒng)一第一屆南嶺生態(tài)城杯國際高爾夫球邀請賽，以工程的名義在高爾夫球場舉辦城市級高爾夫球邀請賽。邀請中外高爾夫球名人。打擊目標：高爾夫球客戶群體，重要客戶。【形象建立】管理公司與物業(yè)形象統(tǒng)一珠三角3小時生活圈內(nèi)唯一的半山高爾夫別墅物業(yè)，當然要有國際知名的酒店管理公司和球場管理做管理效勞。喜來登希爾頓【形象建立】打擊目標：投資群體，核心客戶。3、營銷推廣戰(zhàn)役打好營銷推廣三大戰(zhàn)役：1、形象建立戰(zhàn)役2、形象展示戰(zhàn)役怎么賣？【推廣策略】要打好形象展示戰(zhàn)役必須做好兩個封殺一個展示：1、媒體封殺2、區(qū)域封殺3、自身展示【形象展示】區(qū)域封殺郴州來到郴州，來到我的地盤。讓每個來到郴州的人知道南嶺生態(tài)城高爾夫別墅。封殺手法：道旗、戶外、導(dǎo)示系統(tǒng)、形象墻封殺范圍：郴州及周邊高速路【形象展示】機場戶外形象墻區(qū)域封殺郴州【形象展示】戶外廣告“階段宣傳〞配合原那么區(qū)域封殺郴州【形象展示】工程自身品質(zhì)賣點進行展示展示內(nèi)容：樓書。誠邀香港頂級富豪私人設(shè)計師設(shè)計室內(nèi)裝修，著名管理公司管理，效勞細節(jié)、產(chǎn)品細節(jié)。國際化樓書，必須要帶英文。自身展示—樓書【形象展示】工程自身品質(zhì)賣點進行展示展示內(nèi)容：售樓處包裝。玻璃水幕墻外立面，具有現(xiàn)代感氣息。細節(jié)方面保證表達工程品質(zhì)感。自身展示—售樓處【形象展示】工程自身品質(zhì)賣點進行展示展示內(nèi)容：根據(jù)每位到場客戶的要求，由置業(yè)參謀協(xié)調(diào)球場管理部門為客戶準備私人參觀車參觀球場。看樓動線包裝。本球場圖僅為示意自身展示—球場【形象展示】工程自身品質(zhì)賣點進行展示展示內(nèi)容：展示工程別墅樣板房。表達工程奢華氣質(zhì)。邀請國際室內(nèi)裝修設(shè)計大師，設(shè)計別墅樣板房。臥室客廳別墅公共空間走廊自身展示—樣板房【形象展示】高端媒體選擇1參考消息〔全國〕253.0〔全球第10〕

2人民日報〔全國〕177.3〔全球第22〕

3揚子晚報〔江蘇〕165.0〔全球第24〕

4廣州日報〔廣東〕160.0〔全球第25〕

5羊城晚報〔廣東〕150.0〔全球第28〕

6新民晚報〔上?！?21.8〔全球第35〕

7楚天都市報〔湖北〕121.3〔全球第37〕

8南方都市報〔廣東〕103.0〔全球第45〕

9北京晚報〔北京〕98.0〔全球第50〕

10齊魯晚報〔山東〕85.0〔全球第57〕

中國10大報紙排名大量軟文炒作郴州高爾夫別墅物業(yè)本地媒體選擇郴州日報自身展示—媒體封殺，報紙【形象展示】中央電視臺經(jīng)濟頻道，專提片?建設(shè)新郴州?。描述工程對于在新時期郴州建設(shè)中的地位。播放期數(shù)：3期播放時間：每天晚上8：00-8：30長沙、廣州電視臺，重播專提片?建設(shè)新郴州?。描述工程對于在新時期郴州在珠三角地區(qū)的地位。播放期數(shù)：3期〔重復(fù)播放〕播放時間：在中央電視臺播放后2周內(nèi)每晚8：30連續(xù)播放。3D影視片制作?工程形象篇?播放地點：售樓部內(nèi)、會所、練習場、郴州、長沙、廣州電視臺房地產(chǎn)專欄播放時間：全天重復(fù)播放電視臺房地產(chǎn)專欄按期播出政府出面中央電視?晚間新聞?報道。自身展示—媒體封殺，電視【形象展示】設(shè)立網(wǎng)站全國各大房地產(chǎn)網(wǎng)炒作DM直郵航空雜志高爾夫刊物自身展示—媒體封殺，其他【形象展示】3、營銷推廣戰(zhàn)役打好營銷推廣三大戰(zhàn)役：1、形象建立戰(zhàn)役2、形象展示戰(zhàn)役怎么賣？【推廣策略】【總體目標】——10年12月31日前完成1個億銷售額;【均價目標】——一期銷售均價7500元/平方米.。【我們的目標】門檻設(shè)置低開高走關(guān)系營銷——以階段銷售率為標準，價格低開高走，最終到達7500元均價目標；——想成為高爾夫會員，必須擁有高爾夫物業(yè)；強化工程主要賣點，提高會員門檻，保證銷售。——通過不斷的球場活動，來保證客戶上門量，放大球會于本工程的會員權(quán)益，通過老帶新持續(xù)拓展新客戶；——建立三個統(tǒng)一的工程國際形象建立形象全國推廣——北京、上海、廣州、深圳、香港設(shè)立工程推廣中心及接待處；增加認知渠道，拓展新客戶一客一策——針對不同客戶自身不同的特點，購置訴求點的不同，靈活制定銷售政策〔是否連帶會員卡〕【一期推廣策略】后續(xù)階段第一階段〔一期產(chǎn)品銷售〕9月11月1月3月持銷期8月10月12月2月4月5月6月7月6月開盤強銷期營銷節(jié)奏階段劃分重大事件公開認籌形象推廣推盤節(jié)奏正式認籌提價土地銷售建立高球會員進行土地銷售一期別墅貨包等價產(chǎn)品土地銷售10月底正式開盤8月底預(yù)售證營銷強度推廣費用投入比例35%推廣費用投入比例50%推廣費用投入比例15%回款目標土地銷售500萬土地銷售1200萬別墅銷售6000萬土地銷售1500萬會員銷售300-450萬會員銷售500萬內(nèi)部解籌內(nèi)部認籌公開認籌盛大開盤二次認籌二次開盤【營銷總綱安排】第一階段〔形象期+內(nèi)部認購〕階段時間:6月-8月銷售目標:1000萬-1500萬階段均價:6500元/平米〔6000元起〕階段目標:建立工程形象【推廣策略】原那么一：內(nèi)部土地銷售，保證回款，建立口碑。原那么二：低開高走，一戶一策，主打形象統(tǒng)一。為工程預(yù)熱準備推出限區(qū)限量土地。為保證工程土地整體樓層走貨均勻，工程土地選擇相對較差區(qū)域。本階段推出土地不小于40畝.【貨包策略】完成工程形象建立：實現(xiàn)三個統(tǒng)一目標6月中旬完成城市與工程物業(yè)形象統(tǒng)一主題：企業(yè)與政府聯(lián)手，召開工程奠基儀式新聞發(fā)布會，高爾夫樹立為郴州新的城市形象，高爾夫代表郴州與周邊城市建立合作伙伴關(guān)系。目標：工程以高起點形象入市，制造區(qū)域轟動。7月末完成高爾夫與物業(yè)形象統(tǒng)一主題：第一屆南嶺生態(tài)城杯高爾夫球國際邀請賽。邀請亞洲及世界高爾夫球名人參加，總獎金設(shè)立為100萬人民幣。目標：打擊既定目標，制造全國轟動。8月末完成工程管理公司與物業(yè)的統(tǒng)一主題：國際知名酒店管理公司簽約效勞工程別墅及酒店。簽約儀式以新聞發(fā)布會的形式對外宣傳推出。〔簽約地點，建議為廣州、長沙等地〕目標：知名酒店管理公司的進駐標志著工程被世界認同，給投資者平安和收益性的保障。【形象策略】起勢〔活動〕：高規(guī)格政府及工商界人士答謝酒會活動目的：向政府表姿態(tài)，向市場進行宣傳，本工程正式開工，以取得政府支持把參加人員當作高端客戶進行儲客利用參加人員進行工程口碑宣傳，擴大知名度通過高規(guī)格的政府參與性活動，說明工程的實力及在地產(chǎn)界的影響，由此讓消費者對工程工程建立充分的信心讓消費者在談起工程時，都刮目相看擬邀請人員：政府官員〔湖南省政府官員、郴州、廣州市相關(guān)專業(yè)人士〕工商業(yè)界及各行業(yè)商務(wù)代表人士媒體、廣告、中介及同行前期積累的工程本地區(qū)客戶〔礦主，企業(yè)主，等高端人群〕活動主題：高爾夫進入郴州及郴州高爾夫球協(xié)會正式成立新聞發(fā)布會郴州的資源，有望成為下一個珠三角的資源性區(qū)域，房地產(chǎn)有待進一步開展表達工程大開發(fā)的進入，有助于郴州房地產(chǎn)市場的整體升級和換代，增加郴州的城市競爭力，成立高球協(xié)會，選定會員。郴州郴州【關(guān)鍵活動】內(nèi)部認籌〔土體認購〕6月主題：頂級高爾夫球用品慈善拍賣會。內(nèi)容：負責找尋一套世界名人用過的高爾夫球用品一套，晚會拍賣，拍賣所得全部捐贈青海災(zāi)區(qū)。

內(nèi)部認籌時間：6月20日左右內(nèi)部認籌卡金：10000元人民幣內(nèi)部認籌目標：100張認籌卡內(nèi)部認籌策略：1萬元認籌卡金抵2萬元購房款，沖抵總房款；持認籌卡客戶開盤當日優(yōu)惠2%總房款，優(yōu)惠累積；持認籌卡客戶開盤當日奔馳車接送現(xiàn)場選房。接受高爾夫精英團隊挑戰(zhàn)賽〔獎金券抵房款〕認籌卡客戶購房送高爾夫球會會員卡內(nèi)部認籌針對群體：湖南外鄉(xiāng)高端消費群體、關(guān)系戶、郴州高端群體、高爾夫球會會員。內(nèi)部認籌信息渠道：短信通知、點對點通知、DM直郵通知。內(nèi)部認籌解籌目標：40畝土地【關(guān)鍵事件】目的：消化房源10套〔土地10畝〕。時間:7月〔只針對高爾夫球會會員〕內(nèi)容:1、別墅每套均價6000元/平米〔不含會員卡〔40萬/張〕〕2、本活動購房客戶，購會員卡減5萬元〔35萬/張〕;3、限量20套,限時30天內(nèi);渠道:短信、通知、內(nèi)部交流〔活動詳細另案提交〕推出低碳年,生命在于運動主題，中國所有高爾夫球會會員，持會員證購房〔土地〕特價優(yōu)惠。會員特價房策略【關(guān)鍵策略】目的：〔土地20畝〕。目標回款：1500萬時間:8月至工程正式開盤前內(nèi)容:1、土地價格根據(jù)工程規(guī)劃指標容積率計算得出假設(shè)：工程區(qū)域容積率為0.4，每畝土地允許建筑面積為266平米，按工程初步定價6000元/平米價格計算，土地價格每畝150萬優(yōu)惠：免費設(shè)計戶型，免費施工，贈送終生球卡一張。渠道:短信、通知、內(nèi)部交流〔活動詳細另案提交〕針對工程外鄉(xiāng)客戶置業(yè)特點推出限量土地進行銷售。內(nèi)部解籌【關(guān)鍵策略】完成樓書制作〔形象樓書〕完成3D影視片制作〔形象宣傳片〕完成工程前期物料準備工作售樓中心交付使用工程模型制作完成確認工程土地出售標準以上工作必須在工程內(nèi)部解籌前完成【關(guān)鍵工作】第二階段〔第一次公開認籌及開盤〕階段時間:10年8月-10年11月銷售目標:6000萬階段均價:6500元/平米階段目標:完善工程形象原那么一：樣板體驗區(qū)投放市場，拔高工程形象。原那么二：低開高走，一戶一策，主打投資概念。第一次開盤推出房源100套、〔根據(jù)內(nèi)部解籌銷售情況而定，可以適當增加〕【貨包策略】凡購置別墅的客戶均可享有；成功購置別墅的業(yè)主每年可享受三年物管費減免；購房款回贈，3年物管費策略一凡購置別墅物業(yè)每套可獲贈蒼海高爾夫終生會員卡一張；以購置間數(shù)為單位，一人可同時購置多間，即可獲贈會籍卡多張；高爾夫會籍卡價值40萬元/張；本會籍卡可轉(zhuǎn)贈/轉(zhuǎn)讓。獲贈高爾夫球會會籍卡一張/套策略二凡購置者可享受每年免費入住球場酒店標準間20天；凡購置者入住酒店期間可享受6折優(yōu)惠；享有免費入住權(quán)及入住價格優(yōu)惠策略三【核心銷售策略】公開認籌認籌時間：8月末認籌主題：伴隨頂級酒店管理公司及物業(yè)管理公司、球場管理公司簽約儀式工程正式對外公開認籌認籌目標：300張卡認籌卡金：10000元人民幣〔2000美元〕認籌策略：1萬元認籌卡金抵2萬元購房款，沖抵總房款；持認籌卡客戶開盤當日一次性付款3個點，按揭2個點；持認籌卡客戶開盤當日高級轎車接送現(xiàn)場選房認籌卡客戶購房送高爾夫球會會員卡認籌針對群體：投資群體、礦老板認籌渠道：報紙、戶外、短信、電視〔全國宣傳〕解籌目標：50-60套房源工程開盤后15天購卡未成交者可退卡?！娟P(guān)鍵銷售策略】長沙設(shè)立分賣場〔同步接受認籌〕建議選址地點：中心區(qū)域賣場性質(zhì)：銷售中心面積：200-400平米。廣州設(shè)立分賣場〔同步接受認籌〕建議選址地點：中心區(qū)域賣場性質(zhì)：咨詢中心面積：200平米。備注：收取購房定金免費接送郴州3日游及購房選房?！捕ń?萬元〕長沙售樓處廣州【關(guān)鍵銷售策略】工程盛大開盤目的：前期積蓄的客戶關(guān)注直接轉(zhuǎn)化為購置力；方法：電子搖號到來途徑：郴州區(qū)域內(nèi)直升機接送長沙區(qū)域奔馳接送省外人士飛機至郴州氣氛：晚宴禮花地址：售樓處邀請人員：前期登記客戶，媒體記者【關(guān)鍵事件】小團購優(yōu)惠政策闡述：5名客戶相邀前來購置指定物業(yè)，可以享受小團購優(yōu)惠；根據(jù)購置人數(shù)的多少確定優(yōu)惠點數(shù)，從1％－2％不等；目的：不但利用優(yōu)惠吸引客戶，更利用消費的從眾心理，進一步拉動客戶的購置欲望。〔活動詳細另案提交〕【關(guān)鍵銷售策略】現(xiàn)場——樣板房建議在工程實體里制作樣板房，通過對總統(tǒng)級別墅的裝修，給客戶展現(xiàn)震撼的奢華享受感覺【關(guān)鍵銷售策略】頂級品牌的集合的室內(nèi)裝修重點:帶裝修別墅銷售【關(guān)鍵銷售策略】慈善拍賣晚宴地點：會所時間：2021年9月主題：保護環(huán)境，和諧共生，低碳時代亮點：活動結(jié)束后的酒會和派對參加人：業(yè)主/政府/意向客戶渠道配合：媒體配合信息發(fā)布與軟文炒作備注：所得款項捐贈給中國自然保護基金會，表達工程開發(fā)公司一如既往的崇尚自然，保護生態(tài)環(huán)境的理念。【關(guān)鍵活動】時間：10月主題：湖南第一高爾夫度假別墅，投資樂園。地點：長沙房展會現(xiàn)場認籌目標：100個誠意客戶?；顒樱洪L沙秋季房交會房交會強銷【關(guān)鍵活動】奢侈品展示主題：享受生活時間：2021年11月初地點：會所嘉賓：媒體/意向客戶形式：以奢侈及昂貴物品為主，如鐘表、皮包、珠寶等其他：報媒提前一周宣傳炒作，活動后續(xù)軟文報道/DM直郵啟動下一階段認籌工作?！娟P(guān)鍵活動】第三階段〔第二次公開認籌及兌現(xiàn)〕階段時間:10年11月-11年2月〔認籌在第二階段啟動〕銷售目標:2500萬階段均價:7500元/平米階段目標:穩(wěn)固工程形象原那么一：總統(tǒng)級裝修別墅投放市場，拔高工程形象。原那么二：調(diào)高價格，一戶一策，主打投資概念。第二次開盤新推出貨包100套，少量精裝修房、本階段推出房源為一期剩余房源加新房源〔開發(fā)商保存單位，銷控處理〕?！矩洶呗浴磕康模和ㄟ^讓利優(yōu)惠的方式給到客戶實惠，最大程度積蓄誠意客戶；形成現(xiàn)場熱銷的局面，促進工程宣傳和后期銷售優(yōu)惠方式：“日進百金〞意向客戶繳納誠意金，可獲得一張別墅意向金卡〔注明認籌日期〕。開盤選房日，客戶假設(shè)持該意向金卡，可獲得認籌日至開盤日每天減三百元的優(yōu)惠。如：某客戶于11月15日認籌，12月15日開盤當天可持其意向金卡獲得總房款減免300*60=18000元的優(yōu)惠認籌時間：2021年11月至2021年12月認籌目標：300張卡認籌卡金：10000元〔2000美元〕日進百金活動直接與客戶繳納誠意金的時間相關(guān)，相比目前的單價直接打折形式，更有利于銷售人員進行銷售逼定。認籌優(yōu)惠政策——提前認籌的客戶能夠享受更多的優(yōu)惠【銷售策略】沿用第二階段所有銷售策略【銷售策略】老業(yè)主及球會會員介紹新業(yè)主入伙——每介紹一家新業(yè)主入伙送一年物業(yè)管理費或工程酒店一個月免費住宿權(quán)，介紹三家以上者購置工程工程可以優(yōu)先選房與享受9.8折上折優(yōu)惠。目的：發(fā)揮圈層營銷的力量，刺激老客戶拉人入伙的積極性，形成全民營銷態(tài)勢。圈層推廣——會員老帶新優(yōu)惠強化【關(guān)鍵策略】第四階段〔持銷期〕階段時間:2021年2月以后銷售目標:剩余房源銷售，工程后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)階段均價:10000元/平米工程提價至10000元/平米，打9折出售，增加工程賣點〔真情回饋新老客戶〕。強調(diào)老帶新政策本階段推廣主要以活動為主，每次活動推出小數(shù)量特價房〔5-10套〕。后續(xù)進行大盤整體推廣，主打客戶將由本地轉(zhuǎn)移至，長沙，廣州等地?！句N售策略】媒體組合策略及推廣費用預(yù)估廣告主線及媒體傳播原那么二次開盤期一次開盤期形象建立期宣傳2021年6-8月8-11月11-12月調(diào)性產(chǎn)品價值宣傳強度概念宣傳價值賣點宣傳宣傳訴求點形象統(tǒng)一投資概念投資價值賣點釋放工程簽約管理公司工程規(guī)模炒作-中國第一工程園林炒作-坡地、高爾夫球場工程產(chǎn)品炒作-頂級奢華總統(tǒng)級度假別墅工程使用材料炒作-樣板房裝修標準精裝樣板房開放新聞炒作-邀請東南亞某國國王入住本工程。工程進度炒作球場價值投資價值城市價值公開賽【廣告?zhèn)鞑ァ慷伍_盤期一次開盤期形象建立期6月7月形象建立熱點宣傳產(chǎn)品核心賣點宣傳圍板項目周邊導(dǎo)示系統(tǒng)軟文報廣路牌雜志電視電臺短信（如果可以）分眾傳媒路牌報廣軟文網(wǎng)絡(luò)電視電臺短信（如果可以）路牌報廣網(wǎng)絡(luò)新聞報道分眾傳媒軟文投資價值與升值價值宣傳8月9月10月11月12月1月2月-9月【廣告主線】按時間段的方案：銷售階段銷售比例時間劃分所占比例推廣費用形象期10%2010.6——2010.830%60萬一次開盤期40%2010.9——2010.1040%80萬二次開盤期75%2010.11——2010.1220%40萬尾盤銷售期85%2010.12以后10%20萬按媒體類型的方案：媒體類型所占比例媒體推廣費用（萬元）報紙36%72活動20%40戶外20%40小眾9%18展會\網(wǎng)絡(luò)8%16其它7%14總計100%200根據(jù)房地產(chǎn)市場目前行業(yè)特性和媒介本錢，工程推廣費用一般占總銷金額的5-6％之間；考慮到本工程的回款目標1個億營銷費用。建議設(shè)定在200萬，主要有以下兩點原因：本工程需要建立工程自身的品牌形象，要通過高端的銷售包裝實現(xiàn)；本工程作為高端工程，工程的附加值是建立價值體系中的重要環(huán)節(jié)，而價值體系的各環(huán)節(jié)的表達需要包裝和推廣來累積；銷售本錢預(yù)算：200萬元【推廣費用及預(yù)算】裝修原那么對于售樓部環(huán)境的整體設(shè)計和細化，從有利于銷售的角度出發(fā)，主要有如下原那么：創(chuàng)新——個性化環(huán)境的細化效勞質(zhì)量的高素質(zhì)隨時隨處可見豐富售樓部內(nèi)部空間，延長客戶停留時間【營銷中心裝修建議】本工程屬于郴州頂端高尚別墅工程，我司建議本工程的營銷中心的裝修風格能表達工程尊貴感，采用簡化歐式風格，以內(nèi)部細節(jié)表達〔裝飾材料、裝飾品等〕，在簡歐風情根底上滲透著時尚、現(xiàn)代、簡潔、明快。風格詮釋【營銷中心裝修建議】效果展示細節(jié)的精致處理，讓客戶感受工程的品質(zhì)一流；從裝修風格中體驗工程的異國情調(diào)，使其通過感官觸動心靈。天花、墻壁、沙發(fā)，均表達歐陸風格，可使用歐式圓柱、方柱、裝飾壁爐等，減少雕花，從而到達簡化。在立面選色上力求明亮、典雅，以淡米灰為主色調(diào)；【營銷中心裝修建議】建議在營銷中心的家具選擇上在表達檔次和品位的根底上盡量表達舒適時尚的感覺，做到“l(fā)essismore〞(越簡越美)，忌諱繁瑣；在現(xiàn)代家私上通過復(fù)古裝飾品〔如燈具、掛件等〕來展現(xiàn)裝修的高雅與品位；家私細節(jié)【營銷中心裝修建議】營銷中心功能分區(qū)建議根據(jù)營銷流程及營銷中心的空間特征，現(xiàn)將營銷中心的區(qū)域劃分為：接待區(qū)洽談區(qū)產(chǎn)品展示區(qū)VIP區(qū)辦公區(qū)洗手間【營銷中心裝修建議】THEEnd!附件：案例四個市場成功的高爾夫工程案例北京碧海方舟成都麓山國際深圳觀瀾高爾夫云南春城高爾夫【案例借鑒】北京碧海方舟高爾夫別墅工程位于北京北四環(huán)河北五環(huán)之間，坐落于姜莊湖高爾夫球場內(nèi)，周邊環(huán)繞三個高爾夫球場，擁有極佳的自然景觀資源別墅社區(qū)建筑以北美亞當風格為基調(diào)，并融入多種建筑元素，呈現(xiàn)出的是經(jīng)典北美折衷主義建筑風格。其中C1、C2、C3戶型為北美喬治風格，E1、E2、F1為北美亞當風格。碧海方舟二期公寓的設(shè)計概念源于法國普羅旺斯的小鎮(zhèn)—阿爾勒。公寓區(qū)占地158135.3平方米，建筑面積13410.1平方米(不含地下面積)。建筑內(nèi)容為地上4層帶閣樓、地下一層的單棟公寓，內(nèi)含G1、G2、G3三種戶型，總計10棟?！颈毯７街邸勘毯７街圩⒅匚飿I(yè)布局與景觀的結(jié)合，產(chǎn)品主要為獨棟別墅和公寓，均具有絕佳的景觀資源產(chǎn)品類型：一期獨棟別墅、二期公寓。面積：別墅面積419-615㎡(計價面積：地上1F+2F)、公寓面積215-380㎡價格：一期別墅均價到達3萬/平米，二期公寓均價2萬5/平米。高爾夫球場中國湖高爾夫球場公寓獨棟別墅碧海方舟物業(yè)布局圖獨棟與公寓面臨高爾夫，保證了高爾夫景觀資源的最大化【碧海方舟】麓山國際不具備強勢自然資源，而是依靠自建高爾夫?qū)崿F(xiàn)工程成功啟動高爾夫位置：工程位于成都市中心向南，約半小時車程資源：啟動設(shè)施〔18洞高爾夫球場〕，核心設(shè)施〔麓鎮(zhèn)，包括酒店、電影院、商業(yè)街等〕規(guī)模：總占地4000畝，開發(fā)初期屬于城市陌生區(qū)大盤，雖然地塊資源條件良好，但沒有強勢自然資源核心配套【麓山國際】別墅和公寓是工程的現(xiàn)金流回流主要產(chǎn)品住宅開發(fā)現(xiàn)狀：500余套別墅目前已經(jīng)根本售磬目前在售的公寓產(chǎn)品持續(xù)熱銷，五期推出的700多套產(chǎn)品銷售率已經(jīng)超過80％主流客戶主要以成都高端客戶為主，隨著配套的不斷完善，客戶群經(jīng)歷了從開盤初期第二居所型客戶到現(xiàn)在的第一居所型客戶的轉(zhuǎn)變【麓山國際】住宅物業(yè)與經(jīng)營性配套物業(yè)混合入市，承擔不同的功能，高爾夫作為啟動價值點，與住宅同期進行物業(yè)類型2004年2005年2006年說明別墅及公寓一期別墅于2004年，目前在售的為五期公寓，前期別墅已基本售磬。酒店2006年8月開始運營。小鎮(zhèn)中心預(yù)計2006年10月開始運營。18洞高爾夫與住宅同時入市，為項目聚集人氣中小學配套中學、小學于200年9月正式開學。啟動期推出高爾夫，為工程吸引大量人氣且不斷提升工程知名度；【麓山國際】麓山國際作為距離程度市區(qū)較遠的陌生區(qū)域，通過高爾夫到達工程的成功啟動，高爾夫作為物業(yè)的設(shè)施資源提升了工程價值，彌補了由于距離產(chǎn)生的價值下降項目名稱三利宅院麓山國際維也納森林牧馬山易城產(chǎn)品二期聯(lián)排戶型以300多平米為主，戶型面積區(qū)間為230-581平米；獨棟戶型偏大一組主力戶型190-272二組團戶型面積區(qū)間300-577

三期136棟四期100棟，戶型面積區(qū)間272-313在售為公寓，共304套，戶型區(qū)間130-202，獨棟別墅，戶型面積區(qū)間260-542獨棟：265-340，花園面積：300-900價格聯(lián)排均價6200，獨棟單價9000多獨棟12000左右，公寓5000-5900聯(lián)排均價6200，獨棟單價9000多單價5000-6000，總價120-260萬【麓山國際】觀瀾湖高爾夫球會1992年成立至今，已開展成為國際一流水準、亞洲最大的高爾夫社區(qū)地理位置優(yōu)勢：位于梅觀高速、莞深高速和機荷高速交匯處；1小時車程范圍覆蓋著珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、東莞、廣州世界杯球場維杰球場費度球場【觀瀾高爾夫】觀瀾湖高爾夫在球場建成八年之后才規(guī)?；_發(fā)房地產(chǎn)，細分市場并逐步實現(xiàn)客戶多元化：投資客——度假/自住人士時間1994年1995年1997年1998年1999年2001年2003年2006.32006.11（未開盤）高爾夫世界杯球場啟用駿豪酒店開業(yè)翠谷球場啟用鄉(xiāng)村俱樂部開幕翠谷球場燈光球場啟用俊嶺球場啟用俊嶺球場后九洞燈光球場啟用龍島球場啟用好望角球場啟用高爾夫球會專賣店開張新翠谷球場完成改造并正式啟用已建成十個球場正在興建兩個新球場房地產(chǎn)曉峰居56幢獨立別墅觀瀾豪園4幢6-9層花園洋房賽維納2幢16-17層小高層高爾夫大宅約86幢獨立別墅翡翠灣一期156棟別墅長堤222棟別墅戶型197~260平方米93~232平方米65平方米438~868平方米，樓王1500平方米198-288平方米188-222平方米售價均價11000/平米13000/平方米（帶租約公寓，附送豪華裝修）30000/平方米；樓王總價1.1億總價600-1000萬預(yù)計總價600~800萬會籍不贈送會員卡獲贈鉆石卡，價值80萬，不超過房屋價值的5%獲贈個人金卡，價值65萬，不超過房屋價值的10%獲贈個人金卡，價值65萬，不超過房屋價值的10%客戶投資客由于總價高，均上千萬元，大多為企業(yè)集團購買，主要來自北京、上海、港澳珠三角企業(yè)主，年輕富豪【觀瀾高爾夫】曉峰居第一期曉峰居，由56幢西班牙式獨立別墅組成，位于世界杯球場上；「曉峰居」共提供兩種建筑面積選擇，包括2,802平方呎的“夏斯達〞型及2,118平方呎的“卡斯達〞型?！居^瀾高爾夫】觀瀾豪園2000年入伙的觀瀾豪園，由4幢6-9層花園洋房單向弧型排列，位于世界杯球場3號球道內(nèi)；「觀瀾豪園」設(shè)計匠心獨運，三種標準設(shè)計能演變出五種變化組合，面積由1,000至2,500平方呎?！居^瀾高爾夫】賽維納賽維納座落于設(shè)有夜間燈光場的新翠谷球場上；賽維納由9棟8層，2棟13層高的住宅組成，468個單位；

單位面積由1,000至1,400平方呎，相連單位打通后，面積增加至2,100至2,500平方呎，頂層更設(shè)復(fù)式單位?！居^瀾高爾夫】觀瀾湖高爾夫大宅觀瀾湖高爾夫大宅露詩達、納斯比及蔓菲亞三個地段處于世界杯高爾夫球場之上；第一期共推出81幢獨立式別墅，面積由438平方米至868平方米?！居^瀾高爾夫】物業(yè)主要排部在球道周邊，擁有良好的高爾夫景觀，會員卡的贈送價值不超過別墅總價的5%目前觀瀾在售工程為長堤，以400平米的獨棟別墅為例，只送鉆石卡〔可打10個洞〕，價值88萬，總體別墅價格2000萬，所占比例為4.4%。公寓工程不贈送高爾夫會員卡，但為精裝修，單價1萬/平米。【觀瀾高爾夫】云南春城湖畔高爾夫位置：宜良縣陽宗海，距長沙38公里，從長沙國際機場有高等級公路貫穿，車程約50分鐘；資源：陽宗海、海拔2100米高地、坡地地勢；規(guī)模：500公頃(7,496畝)，兩個18洞錦標賽高爾夫球場；總體規(guī)劃1500套別墅；一期二期會所三期遵照國際標準，嚴格進行環(huán)境保護：開展商在1992年接洽工程時，聘請新加坡、香港的環(huán)保專家做環(huán)境評估。投資興建環(huán)湖截污工程，把污水和雨水收集統(tǒng)一處理【春城高爾夫】球場定位為亞洲前五位，并投入大量資金維持其高品質(zhì)；當球場充分展示環(huán)境和奠定客戶信心后，才開始推售物業(yè)“把球場定位很高，因為球場跟高爾夫物業(yè)密切相關(guān)，沒有一個很好的球場，別人也不會來買物業(yè)，特別是長沙這個地方。先把環(huán)境建設(shè)出來，才開始銷售別墅，所以當時我們把俱樂部建好了，球場做好了，才來做別墅，讓人感覺開展商有這種信心和環(huán)境去做好球場，才能銷售別墅。一些開展商先賣房子然后將回收的局部錢用來建球場，這種做法和我們方式不一樣。我們先投錢把環(huán)境做好，才賣別墅。〞——春城高爾夫市場銷售總監(jiān)山地球場湖畔球場春城會所陽宗海2個球場由世界著名高球手設(shè)計：山場Jac