淺析經(jīng)濟危機背景下杭州房地產(chǎn)行業(yè)營銷策略的調整

PAGE14淺析經(jīng)濟危機背景下杭州房地產(chǎn)行業(yè)營銷策略的調整摘要：經(jīng)濟危機的爆發(fā)，杭州房地產(chǎn)行業(yè)也出現(xiàn)很多突發(fā)性的問題，營銷上也出現(xiàn)了瓶頸。本文分析了杭州房地產(chǎn)的現(xiàn)狀及經(jīng)濟危機背景下杭州房地產(chǎn)行業(yè)營銷策略的調整。在杭州房地產(chǎn)開發(fā)商營銷策略已有的調整的基礎上，也提出了一些自己的觀點，主要包括注意80后購房者的購房風格、重視文化營銷、銷售現(xiàn)房、利用名人效應等觀點。關鍵詞：經(jīng)濟危機；杭州房地產(chǎn)營銷；策略；調整UnderBriefAnalysisEconomicCrisisBackgroundHangzhouRealEstateProfessionMarketingSAbstract:Economiccrisis'seruption,theHangzhourealestateprofessionalsohadmanyburstcharacteristicsproblems,inthemarketingalsopresentedthebottleneck.ThisarticlehasanalyzedundertheHangzhourealestatepresentsituationandtheeconomiccrisisbackgroundtheHangzhourealestateprofessionmarketingstrategyadjustment.InHangzhoupropertydevelopermarketingstrategyexistingadjustmentfoundation,alsoproposedsomeownviewpoint,aftermainlyincludepaysattentionto80,home-buyer'sbuyinghomesstyles,totaketheculturalmarketing,tosellthecashsalesroom,touseviewpointsandsooncelebrityeffect.Keyword:Economiccrisis;Hangzhourealestatemarketing;Strategy;Adjustment;一、序言最近幾年杭州房地產(chǎn)行業(yè)異常崛起，杭州房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)“杭州現(xiàn)象”，杭州市房價瘋漲，出現(xiàn)“房難買，買不起”現(xiàn)象。正當杭州樓市風頭正勁的時候，全球經(jīng)濟危機的爆發(fā)，使得杭州地產(chǎn)行業(yè)一度陷入低迷，引發(fā)了房屋堆積﹑開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)斷裂等一系列問題。此次經(jīng)濟危機席卷全球，給許多行業(yè)都帶來了不小的影響。對各國的房地產(chǎn)公司得沖擊無疑是最大的，杭州房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。應對眼前的經(jīng)濟危機，杭州各個房地產(chǎn)商也相應采取了急救措施，對于救市有沒有起到作用還不知道，但是在一定程度上還是緩解了杭州樓市的緊張。危機也是危險中的機會，杭州房地產(chǎn)公司該怎樣調整營銷策略在危機中突出重圍，如何把危機轉為機會？是值得我們關注的問題，也是本文的重中之重。本文中也相應舉例一些樓盤應對此次經(jīng)濟危機所做出的調整，來說明此次調整得到了一定的效應。二、杭州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程（一）杭州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概況1999年—2001年是一個很重要的時期。在1999年之前，杭州房價還比較穩(wěn)定，1999年到2001年，房價一路猛漲，令人咋舌。到2001年下半年，房價進入一個相對穩(wěn)定的時期,不再像此前那樣猛漲，而是緩慢地上漲。在2002年年初有史以來規(guī)模最大的一屆浙江省房交會，房價再次猛漲。2006年杭州市商品房銷售面積762.5萬平方米，其中住宅銷售面積為679.3萬平方米。杭州市商品房銷售額為474.4億元，商品住宅銷售金額405.6億元。2007年1-8月，杭州市商品銷售面積為601.24平方米，同比增長59.5%，實現(xiàn)商品銷售額441.07億元，同比增長79.0%。其中值得一提的是2007年7﹑8月，杭州商品房增長速度之快令人驚嘆，在這段時間內，買房者為了買一套稱心如意的房子，往往都會早早來熬夜排隊。杭州樓市也出現(xiàn)了特有的“杭州現(xiàn)象"：不斷上漲的地價、房價,待價而沽的新盤,入市追漲的購房者,整個市場持續(xù)上升的景氣全國罕見。2007年下半年到現(xiàn)在，由于全球經(jīng)濟危機的影響，杭州樓市也一度陷入低迷。2008年的杭州樓市總得體現(xiàn)出動蕩不安，變化莫測。2009年開始，杭州樓市出現(xiàn)回暖，三月更是出現(xiàn)了“陽春三月”現(xiàn)象，杭州樓市的存量房已經(jīng)迅速從3萬多套下降到28200多套，這是自2009年11月以來的最低值。對于未來杭州樓市的發(fā)展，大家的看法都不太一樣。（二）杭州房地產(chǎn)為何如此火爆？1.杭州市得天獨厚的自然環(huán)境和人文環(huán)境“上有天堂，下游蘇杭”，西湖的美景的盛傳全國，而且杭州曾經(jīng)獲得過聯(lián)合國最佳人居獎，選擇在杭州買房的人數(shù)劇增。杭州地域小，土地資源就更為稀缺，從而形成房價的一路飆高。所謂“物以稀為貴”就是這個道理。2.江浙一帶經(jīng)濟的高速發(fā)展杭州近年來經(jīng)濟總量持續(xù)走高，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增高。這為杭州房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了很好的經(jīng)濟基礎。3.政府的支持=1\*GB3①國家把房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，加大了對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的支持力度。國家一系列政策得出臺也有利于全國各地房地產(chǎn)行業(yè)得發(fā)展。=2\*GB3②在這一有利的大背景下，杭州政府在這幾年推出了“取消實物分房﹑實行住房分配貨幣”政策的基礎上，又出臺了“放開外地人購房﹑取消房改房上市審批”等一系列政策措施，極大激活了潛在的樓盤消費者。朱孟觀：“杭州房地產(chǎn)為何如此火爆朱孟觀：“杭州房地產(chǎn)為何如此火爆”，《特別關注》，2005年8月。（三）杭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快引發(fā)的問題炒房者過多打亂了杭州房地產(chǎn)整個市場的正常運營，引起房價過高，顯現(xiàn)“房地產(chǎn)泡沫”。供需不平衡,炒房者眾多，出現(xiàn)真的想要買房的人買不到房，買不起房。土地供求矛盾突出，由于這幾年的土地的大力開發(fā)，現(xiàn)在的建設用地已經(jīng)非常稀缺。樓市發(fā)展過快，出現(xiàn)矛盾，經(jīng)濟發(fā)展不平衡，也預示了經(jīng)濟危機的存在。不管什么行業(yè)都不可能無視經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律的存在。房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)本身就存在很多的牽連，房地產(chǎn)存在的一些問題也使得金融危機對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊變得更大。三、全球經(jīng)濟危機對杭州房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊（一）什么是經(jīng)濟危機？經(jīng)濟危機（EconomicCrisis）指的是一個或多個國民經(jīng)濟或整個世界經(jīng)濟在一段比較長的時間內不斷收縮（負的經(jīng)濟增長率）。是資本主義經(jīng)濟發(fā)展過程中周期爆發(fā)的生產(chǎn)過剩的危機。是經(jīng)濟周期中的決定性階段。自1825年英國第一次爆發(fā)普遍的經(jīng)濟危機以來，資本主義經(jīng)濟從未擺脫過經(jīng)濟危機的沖擊。經(jīng)濟危機是資本主義體制的必然結果。由于資本主義的特性，其爆發(fā)也是存在一定的規(guī)律。經(jīng)濟危機是指經(jīng)濟系統(tǒng)沒有產(chǎn)生足夠的消費價值。也就是生產(chǎn)能力過剩的危機。有的學者把經(jīng)濟危機分為被動型危機與主動型危機兩種類型。所謂被動型經(jīng)濟危機是指該國宏觀經(jīng)濟管理當局在沒有準備的情況下出現(xiàn)經(jīng)濟的嚴重衰退或大幅度的貨幣貶值從而引發(fā)金融危機進而演化為經(jīng)濟危機的情況。如果危機的性質屬于這種被動型的，很難認為這種貨幣在危機之后還會回升，危機過程實際上是對該國貨幣價值重新尋求和確認的過程。主動型危機是指宏觀經(jīng)濟管理當局為了達到某種目的采取的政策行為的結果。危機的產(chǎn)生完全在管理當局的預料之中，危機或經(jīng)濟衰退可以視作為改革的機會成本。在此次全球經(jīng)濟危機帶來的經(jīng)濟下滑趨勢中,中國整個房地產(chǎn)行業(yè)陷入低迷。未來房產(chǎn)業(yè)的成交量持續(xù)下滑、購房者信心減弱和持幣觀望、空房率持續(xù)增加與毛利率下降,將導致開發(fā)商遭遇現(xiàn)金流的困擾,銀行業(yè)中的房地產(chǎn)不良貸款風險將大為提高。從2008年10月樓市調整以來,開發(fā)商現(xiàn)金流不足現(xiàn)象,就已逐漸暴露出來;但開發(fā)商仍以較高的利率,從國內外的私人投資者吸引了資金。為了籌集現(xiàn)金,國內大牌明星房地產(chǎn)開發(fā)商萬科、恒大等都在競相降價銷售。目前,中國各地房價下跌現(xiàn)象越來越普遍,房地產(chǎn)投資進一步萎縮。金融對正處于巔峰狀態(tài)的杭州房地產(chǎn)來說，沖擊無疑是最大的?！敖鹑谖C風暴撼動全球，聯(lián)手抗擊經(jīng)濟危機”，/zhuanti/jr/，2008年8月。（二）經(jīng)濟危機對杭州房地產(chǎn)行業(yè)的影響從2008年開始，杭州房地產(chǎn)行業(yè)就顯露出了弊端。1.整個杭州樓市陷入低迷杭州樓市自步入2008年以來，走勢就越來越不明朗。2月正好趕上春節(jié)傳統(tǒng)淡季，成交量創(chuàng)月度新低；5月的“人居展”給樓市吹來一陣暖風，但也只是一閃而過?？梢哉f，2008年樓市出現(xiàn)明顯變化有兩個階段，第一個階段以5月房交會為節(jié)點，第二階段是9月的打折風暴。金金筱：“二季度杭城二手房成交可能放緩”，《樓市雜志》，2009年9—10期總第120期，2009年5月10日。2.房屋銷售不出，出現(xiàn)房屋堆積情況嚴重問題，從而引發(fā)開發(fā)商資金不充足從去年開始就曾發(fā)生類似事件，某些房產(chǎn)公司在開發(fā)樓盤之前廣泛向民眾收集資金，在房地產(chǎn)行情好的時候，可以有很多的利潤，以至于更多的民眾麻木跟風，把自己的血汗錢交給房產(chǎn)公司。但是經(jīng)濟危機的突然來襲，房產(chǎn)公司所開發(fā)的樓盤銷售不出去，導致資金鏈斷裂，房產(chǎn)公司的老板只能選擇逃跑、不認帳。開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，將導致房地產(chǎn)開發(fā)商貸款出現(xiàn)償付危機以及“爛尾樓”的出現(xiàn)，進而拖欠工程款和拖欠農(nóng)民工工資的“兩欠”問題可能爆發(fā)。3.斷供者越來越多斷供者主要是一些炒房客，因為房產(chǎn)已變成“負資產(chǎn)”了，賣掉還抵還不了銀行貸款，不如斷供。很多人更是把自己還未真正到手的房產(chǎn)想方設法賣掉來還所剩的貸款，這樣的情況出現(xiàn)對房地產(chǎn)公司貸款銀行來說都是一個不小沖擊。經(jīng)濟危機給杭州房地產(chǎn)的影響主要是以上三方面，也是最致命的因素。但是經(jīng)濟危機在某種程度上也給一些購房者提供了更好的購房環(huán)境：供需矛盾有所緩解，房價的下降也可以讓更多的購房者買得起房子，現(xiàn)在買房也不用熬夜排隊購房。大家可以多參觀幾個樓盤，挑選自己中意的。值得一提的是，中小戶型成為各樓盤的新寵，地理位置優(yōu)越﹑社區(qū)配套完善的二手房也受到大家的關注。而各個房地產(chǎn)開發(fā)商應對此次經(jīng)濟危機，都采取了各種各樣的營銷措施來消化堆積房，其中值得一提的就是降價風潮，這對于真正想要買房的人來說，還算是一個好消息。整個房地產(chǎn)市場慢慢趨向于理性化，這樣的一個購買環(huán)境，才真正有利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。四、經(jīng)濟危機背景下購房者心態(tài)的轉變對杭州普通民眾來說，美國次貸危機的影響更多還是體現(xiàn)在心理上，大家對投資的態(tài)度將更為謹慎，房價的下跌，股票的縮水使得大多數(shù)的民眾資產(chǎn)大大縮水。出于對房價下跌使資產(chǎn)縮水的擔心，不少沒有迫切剛性需求的人會選擇繼續(xù)觀望。巴曙松：“次貸危機對中國影響更多在心理層面”，金融界，巴曙松：“次貸危機對中國影響更多在心理層面”，金融界，/news/2007-08-24/000002590556.html，2007年8月24日。我身邊的一個朋友的買房經(jīng)歷，也恰恰說明了此事。從她進入大學以來就想在杭州買房，但是一直沒有真正落實，止到2007年7月，杭州整個樓市正是最火爆的時候，處于害怕房價會持續(xù)走高，她們決定趁這個時候買套房子。經(jīng)過再三考慮，決定買下沙的海天城樓盤，因為市區(qū)及一些地段好的樓盤的價格已經(jīng)是高得離譜。記得當時她跟她爸爸提前兩天就來下沙海天城售樓處連夜排隊，最后以單價7800元的價格買了一套130㎡的房子。但是好景不長，2007年年末開始，杭州整個樓市陷入了低谷，現(xiàn)在要買海天城的房子也根本不用當初的價格，除此之外還有個重要原因，下沙離市區(qū)實在太遠，將來自己會不會住還是個問題。那當初這么匆忙決定買這套房也就完全失去了意義。她現(xiàn)在時常說，當初的買房決定是她最失敗的一個決定。其實購房者心態(tài)轉變也能從房交會上看出端倪，2006年秋季跟2007年春季房交會，房交會上的人非常多，各個開發(fā)商為了吸引更多人注意，現(xiàn)場布置也會花更多心思。但是到了2007年秋季及接下來的幾屆房交會，整個現(xiàn)場非常冷清，現(xiàn)場布置都比較簡單，開發(fā)商的樓盤介紹資料及現(xiàn)場布置也相對比較簡陋。從以上的實例也可以看出，在杭州樓市風頭正勁的時候，買房者往往比較沖動跟麻木，沒有再多考慮自己的實際需求，也沒有更多時間去好好對各個樓盤做個比較。現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，更多的購房者選擇觀望態(tài)度，購房者對樓盤的選擇也發(fā)生了改變：=1\*GB3①購房者更注重樓盤的品質及樓盤性價比。②現(xiàn)在購房者對于戶型的選擇也更偏向中小戶型，對于90平方米左右的房子需求最大。③還有一部分對于一些周邊設施齊全、交通便利的二手盤也情有獨鐘。五、經(jīng)濟危機背景下杭州房地產(chǎn)行業(yè)營銷策略已有的調整經(jīng)濟危機爆發(fā)后，杭州房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛對此次危機做出回應，其實危機也危險中機會，以下我們就杭州幾個樓盤應對此次經(jīng)濟危機所作出的營銷策略的調整來分析杭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀。（一）價格優(yōu)勢杭州樓市自從2009年3月以來，房地產(chǎn)銷售量有所提升，出現(xiàn)了“陽春三月”現(xiàn)象，整個樓市可謂高潮迭起。位于丁橋的華元·新城廣場推出新房源僅三天，就預訂了300多套房；保利·東灣一天的預訂量就達到235套，成為下沙樓盤的關注焦點，下沙樓盤野風·海天城因其5900元∕平方米的促銷價，以153套的成交榮登上周樓市成交冠軍。和野風·海天城同在下沙的伊薩卡國際城也祭出了降價風潮，以5200元∕平方米的均價一周之內賣出40套。張露：“低價催促需求放量”，《青年時報》，2009年4月2日第8122期C7版。在過去一個月內掀起的高潮，不難發(fā)現(xiàn)它們在價格上有個共同點：單價低，總價也低。淡市之下，價格無疑成為購房者下單與否的決定性因素。近期的成交主力多為促銷樓盤。除了直接打價格戰(zhàn)的樓盤，更多樓盤更是變相減價，現(xiàn)在提及頻率最高的詞匯“贈送面積”。建筑面積只有八九十平方米的經(jīng)濟戶型，紛紛冠上“寬景”﹑“墅式”﹑“張露：“低價催促需求放量”，《青年時報》，2009年4月2日第8122期C7版。（二）買房送工作以社會熱點引起公眾關注也是企業(yè)宣傳的好方法。3月20日，金地集團召開了“大學生促進就業(yè)平臺啟動”新聞發(fā)布會，宣布今年同時在杭州、上海等地招聘30名應屆本科生，同時提供300個以上勤工儉學及社會實踐的崗位給在校大學生。這樣的營銷既吸引了眼球，也樹立了企業(yè)良好的社會形象，比起單純地營銷手段更有深度。（三）品牌效應金都·城市芯宇自2008年初正式推出銷售，一年多時間，完成銷售額18億元，在房地產(chǎn)市場總體低迷的時候，交出了一份滿意的銷售答卷。葉蕾：“一份滿意的銷售答卷”，《錢江晚報》，2009年3月19日第8108期A8版。現(xiàn)代豪宅，三萬多的單價，并不是誰都買的起，這樣的樓盤更需要是注重品牌，注重品質的客戶。在杭州還有個品牌樓盤在清冷的樓市中頂住了壓力，那就是綠城葉蕾：“一份滿意的銷售答卷”，《錢江晚報》，2009年3月19日第8108期A8版。（四）注重品質優(yōu)秀的品質是大家購買房時需要考慮的一大因素，質量不過關，買了也是花錢打水漂?，F(xiàn)在樓市已趨于理性化消費，保證品質，是緩解樓市壓力的一大法寶。欣盛·東方郡09年首次開盤勁銷100%，它已經(jīng)成為一種“現(xiàn)象”，值得我們去觀察和解析。今年開春以來樓市出現(xiàn)了回暖，有些樓盤都參與到打折風潮中，很多消費者仍持觀望狀態(tài)，在這種市場情況下，欣盛·東方郡既未做任何開盤前的宣傳，也沒有任何優(yōu)惠或其他變相降價行為，卻還賣得那么好，只能說明它具有別的樓盤難以替代的優(yōu)勢，更說明了客戶對它的信任。陳棟：“‘當欣盛．東方郡’成為一種‘現(xiàn)象’”，《都市快報》，2009年3月27日第3731期41版。’作為唯一緊鄰錢江新城核心區(qū)的江景大宅，欣盛·東方潤園自問世以來便始終受到極高的關注，而它在最后的“交房大考”中仍然表現(xiàn)出色，無論是工程質量﹑景觀﹑會所，還有管家式物業(yè)管理，都贏得了眾多高端客戶的一致好評。欣盛房產(chǎn)在東方潤園表現(xiàn)出來的對產(chǎn)品品質的精雕細琢以及對客戶的體貼關懷，充分體現(xiàn)了其“筑上品，家天下”陳棟：“‘當欣盛．東方郡’成為一種‘現(xiàn)象’”，《都市快報》，2009年3月27日第3731期41版?！愡M紅：“因為品質，所以熱銷”，《錢江晚報》，2009年4月16日第8136期B5版。（五）獨特定位市場經(jīng)濟的發(fā)展，我們要想自己的產(chǎn)品在這個市場站住腳，就必須要有獨特的定位，這樣才能吸引更多的消費者，在這個市場經(jīng)濟，對一個產(chǎn)品的定位是非常重要的。房產(chǎn)也不例外，特別是在整個樓市這么蕭條的情況下，更是要樹立自己的個性，才能脫穎而出。杭州各個房地產(chǎn)商為了應對這次危機，也是想方設想讓自己的樓盤區(qū)別于普通樓盤，這樣就能引起更多人的關注，最終達到成交量提高的目的。位于杭州之江國家旅游度假區(qū)內的公元.沐橋被譽為“美國豪華公寓”，是為向浙江的企業(yè)家提供高品質的生活而設計的美式精裝修高級公寓。在杭州，高端住宅很多，但如果將公元·母牛橋公寓與這些高端住宅在相同標準下進行比較的話，似乎總有一些獨特的地方。以至于半年內累計參觀訪問達上千人。朗詩·國際街區(qū)的“恒溫恒濕恒陽在杭州”，天鴻·君邑“360°社區(qū)”，朗郡“朗郡踞此，高爾夫全景住區(qū)，近鄰中國美院”中興·和園“一棵樹每年釋放1000公斤鮮陽”等等樓盤都在獨特定位上下足功夫。除此之外，更多的樓盤因為其地理位置區(qū)別于別的樓盤，定位也是與很多樓盤區(qū)別很大的：像學區(qū)房，很多家長為了讓自己的孩子不輸在起跑線上了，就決定買套學區(qū)房。還有江景房，杭州從西湖時代向錢塘江時代的邁進，錢塘江景更是一個稀缺資源這樣更顯得珍貴難得，讓江景房一度成為大家關注的焦點，這些樓盤的熱銷也是毋庸置疑的。（六）體驗式營銷，重視客戶光靠推廣宣傳還不能完全勝出，在信息泛濫的時代，普通的營銷很容易被海量信息淹沒，要想脫穎而出，必須得用亮點吸引住購房者的注意力。如今房產(chǎn)銷售除了改變銷售方式，在策劃上也越來越有創(chuàng)意，更加重視互動性﹑參與性。今年3月25日大華．海派風景組織了15分鐘到達“歐洲”的活動，該活動征集了十幾輛自駕車從杭州游泳館開往樓盤現(xiàn)場，用時最短的可以抽獎。參加這個活動的市民可以切身體會到該樓盤環(huán)境與地段的優(yōu)勢，并且在輕松愉悅的心情中了解和記住樓盤。與大華·海派風景有異曲同工之妙的還有金隅·觀瀾時代。只要去該樓盤現(xiàn)場銷售樓處辦理觀瀾卡。簽約時不僅可以享受“預交兩萬抵6萬～12萬”的價格的優(yōu)惠，還可以參加抽獎，贏取美國9日豪華游，該活動引得不少人上門實地觀看項目，讓樓盤知名度大增。（七）坐等上門，改為主動出擊搜客群在銷售方式上，如今的房產(chǎn)營銷與以往相比，形式更為多樣。單純在售樓部等客戶上門的做法在現(xiàn)今市場下顯然有些被動，為贏得商機，不少房產(chǎn)商主動把房產(chǎn)信息推到市民眼皮底下。如今在各種場合都能見到樓盤的宣傳，不管是在酒店還是茶館，隨時都能接觸到相關信息。程潔：“趁著樓市回暖，開發(fā)商出奇招促銷售”，《錢江晚報》，2009年4月2日第8122期C7版。贊成美樹從4月1日期將設置移動展廳，把售樓處“空降”到市民的眼前。從4月1日到30日，贊成美樹將在歐尚超市﹑運河廣場﹑武林廣場等地設置風格現(xiàn)代而藝術的樓盤流動展示區(qū)，向市民介紹項目的基本情況。這種流動展示的形式讓潛在消費群能更健康更便捷地接受項目信息，比常規(guī)宣傳方式更主動更有活力。在終端下功夫的房產(chǎn)商也不在少數(shù)。華榮程潔：“趁著樓市回暖，開發(fā)商出奇招促銷售”，《錢江晚報》，2009年4月2日第8122期C7版。經(jīng)濟危機之后，整個樓市都陷入了低迷，杭州樓市也逃不過此劫，而危機爆發(fā)的時候恰恰是杭州樓市勢頭正猛的時候，經(jīng)濟危機的爆發(fā)對杭州樓市的沖擊是最大的。各個房地產(chǎn)商并沒有坐以待斃，紛紛采取措施救市，以上這些營銷策略上的轉變也在一定程度上緩解了房地產(chǎn)商面臨的困境，說明這些轉變還是起到了作用。但是也并不是每個樓盤采取措施都得到了相應的效益：像萬科降價激起千層浪，萬科的降價似乎并沒有得到事前預想的效果，而是引來了很多已購買房者的不滿，紛紛到公司討說法。目前樓市成交量說明市場已趨向好轉，但還沒有真正復蘇。對2009下半年的走勢誰也心里沒底，開發(fā)商只有做好產(chǎn)品，主動出擊創(chuàng)新營銷，才能在回暖的市場中分到一杯羹。六、對杭州房地產(chǎn)開發(fā)營銷策略的建議（一）重視80后購房者的購房風格從最近的樓盤成交來看，一群80后的年輕購房者的購房能力讓人驚訝，而且越來越多的80后購房者躋身別墅排屋購買群。據(jù)各類樓盤營銷部提供的資料，80后購房者主要集中在兩類人群：一種是“富二代”型，另一種是“自主創(chuàng)業(yè)”型。這些既年輕又有經(jīng)濟實力的消費群已經(jīng)慢慢轉變成杭州樓市消費市場的主力軍。各個開發(fā)商了解80后的購買習慣及風格也非常重要。（二）重視文化營銷言之無文，行而不遠；企之無文，行而不久。意即在企業(yè)發(fā)展過程中，缺少文化營銷是難以取得長足發(fā)展的。文化營銷強調企業(yè)的理念、宗旨、目標、價值觀、職員行為規(guī)范、經(jīng)營管理制度、企業(yè)環(huán)境、組織力量、品牌個性等文化元素，其核心是理解人、尊重人、以人為本，調動人的積極性與創(chuàng)造性，關注人的社會性。在文化營銷觀念下，企業(yè)的營銷活動一般為奉行以下幾項原則：給予產(chǎn)品、企業(yè)、品牌以豐富的個性化的文化內涵。，在實施文化營銷過程中應該注意什么呢？·人性化。即符合、滿足人的精神需求?！€性化。即要有企業(yè)自己的聲音?！ど鐣浴＜闯浞滞诰蛏鐣幕Y源并回歸社會?！ど鷦有浴＜礌I銷技術要靈活、創(chuàng)新、形象、易傳播?！す嫘?。即營銷活動必須對社會公眾有益。將文化有機融進營銷，就像將鉆石鑲進白金戒指，形成1+1>2的社會價值。杭州樓市現(xiàn)在的尷尬現(xiàn)狀，房地產(chǎn)商應該更注重自己的內涵，品質，這樣才能走到最后。房地產(chǎn)可以根據(jù)自己樓盤的特色及些優(yōu)勢，為其注入特有的文化韻味，這樣才能引起更多人的關注。黃海平：黃海平：“什么是文化營銷”，“什么網(wǎng)”，/cw/10005/6D56742F9F3B9289D52C7056F18E0D5B.shtml，2007年7月。（三）有條件的樓盤可以銷售現(xiàn)房對于購房者來說，銷售現(xiàn)房是一個好消息—房子質量如何，小區(qū)環(huán)境怎么樣，我們可以實地考察，而不是單憑樓書﹑沙盤和想象力。買現(xiàn)房對購房者來說有以下幾點的好處：1.質量問題藏不住，準現(xiàn)房的樓盤的主體部分已經(jīng)完成，最起碼工程質量如何可以看個清楚﹑明明白白。2.細節(jié)之處見品質，到了現(xiàn)房﹑準現(xiàn)房階段，小區(qū)環(huán)境以及配套設施的大致輪廓已經(jīng)確定，綠化﹑樓間距﹑設施設備等一些重要指標已經(jīng)可以一目了然。3.配套不到位早知道。4.買了就能用，合算。對自己樓盤品質有信心的房地產(chǎn)可以利用現(xiàn)房來吸引購房者的關注，這