成都房地產(chǎn)城市研究報告

成都房地產(chǎn)城市研究報告3/822013成都房地產(chǎn)城市研究報告（注：本報告中涉及數(shù)據(jù)以最新半年度市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)為準）目錄一、成都市經(jīng)濟政策發(fā)展分析 21、成都經(jīng)濟環(huán)境與政策 2二、城市規(guī)劃發(fā)展 31、天府新區(qū)發(fā)展情況 52、“北改”進展情況 6三、成都市房地產(chǎn)市場分析 6土地市場篇 6住宅篇 10廣告篇 17別墅篇 21商業(yè)篇 26寫字樓篇 38SOHO篇 49LOFT篇 55二手房篇 61四、成都地產(chǎn)版塊及新價值 62五、未來成都市房地產(chǎn)市場預(yù)測 81六、成都市場拿地策略示析 82一、成都市經(jīng)濟政策發(fā)展分析成都經(jīng)濟環(huán)境與政策1.1、成都經(jīng)濟環(huán)境據(jù)最新半年度統(tǒng)計，成都全社會固定投資資產(chǎn)總額達到2397.6億元，第一產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資總額31.5億元，同比增加20.1%，第二產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資總額598.6億元，同比下降2.1%，第三產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資總額為1767.5億元，同比增加22.5%。規(guī)模以上工業(yè)增加值1129.8億元，同比增加15%。外貿(mào)進出口總額達到205.5億美元，同比增加14.2%。成都社會消費品零售總額累計1509.3億元，同比增加12.2%。居民消費價格指數(shù)為102.9。全市居民儲蓄存款余額達到7737億元，同比增加21.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為775億元，同比增加17.4%。全市商品房施工面積為12495.8萬㎡，同比增加10.4%，商品房竣工面積為670.6萬㎡，同比增加15.2%。1.2、財富論壇召開2013年6月6日，財富論壇在成都召開。在財富論壇召開期間，成都市共簽約世界500強企業(yè)和知名跨國公司投資項目74個，投資總額1120.15億元。其中，境外500強和知名跨國企業(yè)投資項目48個，投資總額46.38億美元；境內(nèi)500強企業(yè)投資項目26個，投資總額823.31億元。工業(yè)項目23個，投資總額294.70億元；服務(wù)業(yè)項目47個，投資總額808.92億元；農(nóng)業(yè)項目4個，投資總額16.53億元。1.3、成都政策時間單位文件名稱內(nèi)容摘要2013-2-7省住建廳《2013年全省住房保障工作要點》全面推進住房保障工作提出了18點要求，其中明確開展“農(nóng)民工住房保障行動”和啟動住房保障立法相關(guān)準備工作。2013-2-24成都市政府辦公廳《關(guān)于進一步加強2013年住房保障工作的通知》成都還將新增建設(shè)各類保障性住房和改造棚戶區(qū)3萬套（戶）。其中，各類保障性住房2.2萬套，改造城市棚戶區(qū)8000戶。在新建的各類保障性住房中，廉租住房2000套、公共租賃住房12369套、經(jīng)濟適用住房5331套、限價商品住房2300套。2013-3-31成都市房管局成都國五條細則公布進一步加大住房保障力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，切實增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，努力滿足居民合理住房需求，確保新建商品住房價格漲幅低于本年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實際增長幅度。2013-4-12成都市房管局《成都市預(yù)售商品住房交付使用流程管理規(guī)定》開發(fā)商不得以繳納相關(guān)稅費等作為驗房的前提條件，更不能要求購房者先收房再驗房。2013-7-10成都市公積金管理中心公積金貸款調(diào)整第一，借款人房屋套數(shù)的認定，參考范圍將從以前的購房地（比如主城區(qū)、雙流、金堂等）擴展至成都全域；第二，還貸收入比將由50%調(diào)整為70%，成都經(jīng)濟環(huán)境與政策總結(jié)：上半年全市經(jīng)濟呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、社會消費品投資等各項數(shù)值同比增幅均高于全國平均水平。而財富論壇的召開，為成都實現(xiàn)領(lǐng)先發(fā)展提供了強效“催化劑”和強勁“助推器”。也將帶來新一輪人口轉(zhuǎn)移，為成都房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的契機。上半年成都市國五條細則頒布，寬松的調(diào)控政策使成都樓市延續(xù)去年下半年來的上行態(tài)勢。在經(jīng)濟企穩(wěn)回升、房地產(chǎn)調(diào)控政策寬松的背景下，成都房地產(chǎn)行業(yè)信心在逐步回升，房地產(chǎn)投資明顯加大。二、城市規(guī)劃發(fā)展1、天府新區(qū)發(fā)展情況2013截止到上半年度，天府新區(qū)項目投資總額為547.5億元，同比增加20.2%；天府新區(qū)“一城六區(qū)”最后一個控制性詳規(guī)——《四川省成都天府新區(qū)天府新城控制性詳細規(guī)劃及總體城市設(shè)計》（以下簡稱詳規(guī)）在2月21日舉行的天府新區(qū)規(guī)劃建設(shè)委員會專題會議上獲原則性通過。根據(jù)該詳規(guī)，天府新城總體定位為西部地區(qū)重要的總部商務(wù)中心、金融中心和會展博覽中心，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導的城市功能區(qū)，城市重要的商業(yè)中心、行政中心以及文化、教育、體育、醫(yī)療等公共服務(wù)中心，將按照城市業(yè)態(tài)、文態(tài)、生態(tài)、形態(tài)“四態(tài)合一”的理念，堅持現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代都市、現(xiàn)代生活“三位一體”為基本理念，構(gòu)建宜業(yè)宜商宜居的現(xiàn)代化新城，塑造新型城市形態(tài)。2、“北改”進展情況今年“北改”工程計劃實施市區(qū)項目472個，擬投資545億元，其中市級重點項目67個，擬投資178.8億元。據(jù)介紹，2013年1月至4月，市區(qū)啟動項目已完成投資183億元，占年度計劃33.6%；市級重點項目已全部啟動，完成投資60.3億元，占年度計劃的29.6%，實現(xiàn)了開門紅。今年舊城改造項目共13個，金牛曹家巷、中鐵二局片區(qū)、成華區(qū)鐵塔廠等已開展簽約工作，茶店、花照棚戶區(qū)改造以及土橋場鎮(zhèn)“城中村”2個項目拆遷處于收尾階段；新華印刷廠北片區(qū)項目、為民路光榮西路危舊房改造2個項目完成房屋拆除。2013年產(chǎn)業(yè)項目共19個，荷花池市場改造項目已完成簽約并關(guān)閉；金府鋼材物流中心、現(xiàn)代鋼鐵城、西部地理信息產(chǎn)業(yè)園3個項目正在進行拆遷工作；成都國際商貿(mào)城三期等8項目正在進行建設(shè)。三、成都市房地產(chǎn)市場分析土地市場篇上半年土地市場—新推土地經(jīng)過2~4月持續(xù)低迷后，5、6月集中放量。主城區(qū)土地供應(yīng)縮量明顯，競爭日趨激烈，競拍地塊頻掀溢價高潮；另外，郊區(qū)地塊表現(xiàn)也相當搶眼，多宗熱點土地出現(xiàn)高溢價成交情況。1、上半年土地推出情況根據(jù)成都市國土資源局網(wǎng)站公布的土地拍賣掛牌公告，2013年上半年全年全市商住土地供應(yīng)為119宗，總面積7420畝，供應(yīng)規(guī)模與去年同期相比有所增長。從土地供應(yīng)區(qū)域來看，受北改政策利好，新增土地供應(yīng)明顯向北郊板塊傾斜，其中位于北郊板塊的新都以1464畝的供應(yīng)量位居首位，其次是雙流、新津、郫縣，土地供應(yīng)主力仍集中在郊縣。注：圖表數(shù)據(jù)為商住用地，工業(yè)略2、上半年土地成交規(guī)模情況2013年上半年全市共出讓土地120宗，規(guī)模為7247畝，成交單價360萬/畝。較去年同期相比，成交規(guī)模同比下降4.9%，成交金額上升22.4%。注：圖表數(shù)據(jù)為商住用地，工業(yè)略3、上半年土地成交地價由于今年成交土地主要集中在郊縣，成交地價較去年有小幅下降，上半年全市平均成交地價為325萬/畝，上半年均價325萬/畝，同比上漲27.45%環(huán)比上漲6.5%。從各行政區(qū)域成交地價來看，主城區(qū)錦江區(qū)2013年上半年沒有土地成交，武侯區(qū)平均成交地價高達987萬/畝，其次是青羊區(qū)957萬/畝，金牛區(qū)成交地價最低，僅為416萬/畝。郊縣土地成交價大邑縣最高，為580萬/畝，其次是雙流465萬/畝。樓面地價而言，主城區(qū)樓面地價日趨高企，郊區(qū)板塊增長潛力大，截至到2013年6月，大成都樓面均價達到了3358元/平米。從溢價率情況分析，主城區(qū)中武侯區(qū)及成華區(qū)溢價率相對較高；受北改政策利好，位于北郊的板塊新都、金堂北改政策出臺后，開發(fā)商拿地熱情較高，溢價水平持續(xù)偏高，遠郊的崇州、大邑板塊也日趨活躍。4、土地市場總結(jié)：整體而言，主城區(qū)土地日趨稀缺，市場需求缺口較大，未來地價將進一步上漲，相對供應(yīng)量較緊縮的主城區(qū)土地而言，郊縣配套日漸成熟，主城區(qū)拿地需求將逐漸轉(zhuǎn)向郊縣釋放，未來都將是成都土地市場成交的主力區(qū)域，土地價格未來增長的潛力巨大。注：圖表數(shù)據(jù)為商住用地，工業(yè)略住宅篇1、新增供給、銷售情況1.1、新增供給走勢供應(yīng)激增，郊區(qū)成為主要供應(yīng)區(qū)域2013年上半年，成都市新增商品住宅145111套，1392.68萬㎡，套數(shù)及規(guī)模分別比同期增加45%，37.41%。由于12年下半年來樓市成交量一路走高，因此加大了開發(fā)商推貨信心，增大了供應(yīng)。今年上半年供應(yīng)高峰出現(xiàn)在4月，單月供應(yīng)量達到375.39萬方，比去年同期增加29%。受3月小陽春鼓舞和5月房交會雙重影響，4月份供應(yīng)量創(chuàng)下上半年最高紀錄。從供應(yīng)區(qū)域來看，郊縣已成為住宅主要供應(yīng)區(qū)域，供應(yīng)量遠大于主城區(qū)。1.2、新增供給行政區(qū)域比較從各行政區(qū)域住宅新增來看，2013上半年，雙流、高新區(qū)、新都區(qū)供應(yīng)量較大，分別有208.89萬㎡、158.89萬㎡、153.6萬㎡左右住宅供應(yīng)，近郊區(qū)市場供給較為充足。1.3、住宅成交走勢調(diào)控政策寬松，成交再創(chuàng)新高2013年上半年，未受國五條等政策調(diào)控影響，成都市商品住宅成交再創(chuàng)新高，全市住宅成交168530套，規(guī)模為1640.09萬㎡，套數(shù)及規(guī)模分別同比上升38%、35.7%。成交從2012年上半年一路走高。從成交量來看，郊縣住宅每月成交量均高于主城區(qū)。在3、4月份，受新國五條調(diào)控政策影響，引發(fā)市場恐慌性購買，因此3、4月份成交量達到上半年最高峰。5、6月份，由于前期購房客戶已被大量投資，因此成交量走低。1.4、供銷比情況供銷兩旺，市場供不應(yīng)求從供銷走勢來看，2013年上半年供銷兩旺，除了4月份供銷比達到1.22，其余月份均低于1.0。上半年住宅成交面積大于供應(yīng)面積，市場供不應(yīng)求。上半年銷量連續(xù)4個月超過去年同期水平，使得主城區(qū)住宅供求比下降，銷售壓力減小。從數(shù)據(jù)上可以看出，上半年整體市場供求關(guān)系較2012年下半年大幅度的緩和。1.5、各面積段供銷情況上半年70-90㎡、90-110㎡產(chǎn)品是市場供應(yīng)和成交的主流，分別占比整體成交量的37%，21%。首置70-130平占比74%，剛需依然是市場的主力軍。2、價格情況價格小幅上揚，上漲400元/㎡。2013成都上半年主城區(qū)商品房銷售均價達9968元/平方米，大成都1—3月份在6600元/㎡左右，4月份由于銷售回暖，價格上揚，4-6月住宅銷售均價7000元/㎡，大成都二季度環(huán)比一季度上漲400元/平方米。主城區(qū)錦江區(qū)以10936元/㎡的銷售單價位居第一，金牛區(qū)以9511元/㎡的銷售單價位居第二。由于兩個區(qū)域銷售的住宅多位于三環(huán)內(nèi)，價格最高。在郊縣區(qū)域中，雙流以6957元/㎡的銷售價格居首。3、存量情況郊區(qū)庫存量大，未來需要較長時間去化。截至2013年6月底，成都市住宅存量為176694套，存量面積1973.36萬㎡。存量面積同比下降36.6%。其中主城區(qū)存量47982套、523.24萬㎡；郊縣存量128712套、1450.12萬㎡。從各區(qū)縣存量來看，雙流、郫縣、新都存量面積均超180萬㎡，雙流達到265.30萬㎡。按照今年上半年去化速度，存量還需要8個月左右時間才能消化完畢，市場潛在競爭較大。4、半年度住宅銷售排行銷售排行—--近郊剛需項目成交良好，改需項目受到抑制。從單個樓盤銷售排行來看，排行前十項目上半年成交量均在11-15萬㎡左右，單個樓盤上半年成交均在1100套以上，排名前兩位項目月均去化高達280套。5、新開樓盤情況新開盤—上半年新開盤項目增加，下半年新開盤項目將集中爆發(fā)，競爭激烈2013年上半年累計新開樓盤267個，較去年同期增加39個。受政策影響，上半年開發(fā)商加速了推盤節(jié)奏，隨著6月市場的逐步好轉(zhuǎn)，預(yù)計下半年開盤項目將會集中爆發(fā)，競爭更加激烈。廣告篇監(jiān)測媒體：成都商報、華西都市報監(jiān)測內(nèi)容：以上媒體中發(fā)布的房地產(chǎn)資訊，包括平面廣告、專版；監(jiān)測指標為廣告投放總量、發(fā)布規(guī)格、發(fā)布時間、樓盤廣告強度、廣告訴求點、版面及區(qū)域廣告監(jiān)測分析。監(jiān)測范圍：以上報紙媒體所有地產(chǎn)廣告。監(jiān)測時間：2013.1.1-2013.6.302013年上半年全市報媒廣告投放的樓盤總數(shù)：325個，平面廣告總發(fā)布頻次：2233次，平面廣告投放金額：約16714萬元。投放媒體仍然以成都商報為主，其中成都商報投放1217次，廣告費用9100萬元，華西都市報投放1016次，廣告費用為7614萬元。6、區(qū)域投放區(qū)域投放—主城區(qū)項目投放遠超郊區(qū)項目，高新區(qū)投放量及費用位居首位從各行政區(qū)域廣告投放來看，2013年上半年高新區(qū)投放量最大，投放489次，投放金額為3450萬元，主城區(qū)項目廣告投入力度較大，近郊及遠郊區(qū)項目推廣力度較小。7、方位投放主城區(qū)方位投放—城南占據(jù)領(lǐng)先地位，其余方位廣告投入力度稍小從報媒投放方位來看，城南項目較多，投放力度較大，以550次排在首位，其次是城東、城西。8、項目廣告投放排行2013年上半年廣告投放排名前十項目來看，龍湖金楠天街無論是投放量還是投放費用均耀居第一，其次是成都新世紀環(huán)球中心，投放費用均在390萬以上。從投放樓盤個案來看，品牌開發(fā)商及大盤廣告推廣力度較大，主要訴求為項目性價比及升值空間。9、住宅市場總結(jié)上半年受新“國五條”細則影響，由于擔心二手房征收個稅，引發(fā)市場恐慌性購房，住宅市場成交量明顯回暖，供應(yīng)激增，郊區(qū)成為主要供應(yīng)、成交區(qū)域。上半年，成都市新增商品住宅145111套，1392.68萬㎡，套數(shù)及規(guī)模分別比同期增加45%，37.41%；全市住宅成交168530套，規(guī)模為1640.09萬㎡，套數(shù)及規(guī)模分別同比上升38%、35.7%。從存量來看，郊區(qū)存量壓力較大，未來需要較長時間去化。住宅上半年共去化存量247.41萬㎡。截至2013年6月底，成都市住宅存量為176694套，存量面積1973.36萬㎡。存量面積同比下降36.6%。按照2012年去化速度，未來大約需要9個月時間去化。從價格來看，上半年由于成交大幅回暖，帶動成交價格小幅回升，上漲400元/㎡左右。從各面積段產(chǎn)品成交來看，首置70-130㎡占比74%，剛需依然是市場的主力軍。別墅篇1、新增供給、銷售情況1.1、新增供給走勢在剛需市場主導下，受成交不景氣影響，別墅供應(yīng)量大幅下跌2013年上半年，成都市別墅新增2453套，新增面積57.13萬㎡，同比分別下降32%、30%。主城區(qū)新增別墅6.29萬㎡，郊縣新增別墅50.84萬㎡。從上半年月度成交走勢來看，新增在4月出現(xiàn)高位增長，別墅供給主力仍集中在郊縣，主城區(qū)因土地稀缺，別墅產(chǎn)品供給較少。從歷年新增供應(yīng)來看，上半年別墅供應(yīng)量達到2009年來的最低位。1.2、新增供給行政區(qū)域比較別墅主力供給區(qū)域集中在近郊和遠郊，遠郊占比53%。主城區(qū)僅有金牛區(qū)、高新區(qū)有少量別墅供給。行政區(qū)域新增雙流、蒲江、新津、都江堰是目前別墅主力供給區(qū)域，放量較大。主城區(qū)新增主要來自華僑城東岸，雙流主要新增來自于建發(fā).淺水灣、牧山逸家、藍山國際.爵悅半島；新津別墅新增主要來自置信牧山麗景、龍湖悠山郡、花樣年.君山。1.3、新增供給之物業(yè)類型比較物業(yè)類型新增—聯(lián)排、獨棟別墅物業(yè)占主導，雙拼別墅逐漸淡出市場2012年上半年別墅新增主要以聯(lián)排、獨棟別墅為主，分別新增18.25萬㎡,均占總供應(yīng)的32%，其次是疊拼別墅。雙拼別墅新增占比較少。1.4、別墅銷售走勢成交—剛需搶戲，別墅遇冷，成交量與去年同期大幅下降，成交量創(chuàng)下09年以來最低位。2012年上半年全市別墅成交2326套，成交面積為62.38萬㎡，同比下降27%、18%。從月度成交走勢來看，2-3月市場稍顯低迷，進入4月后，成交迎來爆發(fā)性增長，并超過了去年同期水平。1.5、銷售之物業(yè)類型比較從物業(yè)形態(tài)來看，銷量最好的為聯(lián)排別墅，共銷售27.56萬㎡，成交占比達到44%。其次為獨棟別墅，銷售16.88萬㎡，占比27%。1.6、供銷比情況供銷比—推盤節(jié)奏放緩，上半年銷售大于供應(yīng)，基本消化市場存量。就供銷比走勢而言，除2、4月外，其余月度供銷比均低于1.0，可以看出，開發(fā)商放緩了推盤節(jié)奏。1-3月份主要以消化市場存量為主，4月份由于新增供應(yīng)大幅增加，供銷比上升。上半年，新增供應(yīng)面積小于成交面積，從12年下半年以來，市場持續(xù)以消化存量為主。2、價格情況受成交低迷影響，別墅價格持續(xù)走低。上半年大成都別墅銷售均價波動較大。3月份達到最高值，月均銷售均價12925.7元/㎡，4月份銷售回暖價格開始持續(xù)走低，到6月份均價為10943.44元/㎡。3、存量情況3.1、存量之行政區(qū)域比較雙流別墅市場仍是成都核心別墅市場，開發(fā)體量巨大。整體別墅市場存量巨大，未來去化需18個月時間。目前存量面積約有217.72萬㎡，存量套數(shù)約有8260套。存量面積同比下降12%，存量套數(shù)同比下降27%。按照2012年全年5533套的銷售速度，未來去化時間大致需要18個月時間。未來競爭壓力大。存量區(qū)域上雙流、都江堰別墅存量最大，存量面積分別為39.19萬㎡、29.99萬㎡，分別占總存量18%、13.8%，從大區(qū)域來看，存量面積以郊區(qū)為主，郊區(qū)存量203.81萬㎡，占全市別墅總存量的93.6%。3.2、存量之物業(yè)形態(tài)比較別墅存量物業(yè)形態(tài)以聯(lián)排和獨棟別墅為主，聯(lián)排別墅存量91.49萬㎡，占比42%，獨棟別墅存量75.47萬㎡，占比35%。但這兩種物業(yè)也是目前去化最快的物業(yè)。由于雙拼別墅去化慢，未來雙拼的去化是整個別墅市場的難點。4、半年度別墅銷售排行金科廊橋水鄉(xiāng)以銷售面積74334.27㎡、銷售套數(shù)326套排名第一位。5、別墅市場總結(jié)在剛需主導的市場下，別墅市場日漸低迷。上半年別墅供應(yīng)量和成交量創(chuàng)下2009年以來的最低值。上半年別墅新增2453套，新增面積57.13萬㎡，同比分別下降32%、30%。別墅成交2326套，成交面積為62.38萬㎡，同比下降27%、18%。供應(yīng)面積、成交面積同比雙雙下跌。在目前別墅市場低迷的情況下，預(yù)計下半年成交量會小幅下跌。從暢銷的物業(yè)形態(tài)來看，聯(lián)排和獨棟別墅是上半年市場的供應(yīng)和成交主力。從價格上看，上半年別墅價格波動起伏，4月份達到高位，但是5、6月份成交走低，價格開始持續(xù)下跌，預(yù)計未來下半年別墅價格會有小幅下跌。從存量上看，別墅存量主要集中在郊區(qū)，主要集中在雙流和都江堰。但是雙流區(qū)域別墅成交良好，未來都江堰別墅去化壓力巨大。商業(yè)篇新增供應(yīng)情況1.1、新增供應(yīng)走勢2012年商業(yè)市場競爭加劇，2013年上半年供應(yīng)減緩，供應(yīng)量小幅下跌2013年上半年，成都市商業(yè)物業(yè)新增18428套，規(guī)模為189.97萬㎡，分別同比上升8.62%，下降11.97%。今年1月份迎來了一個供應(yīng)小高峰，成為今年上半年的峰值，單月供應(yīng)量達到了55.16萬㎡，同比增加了192.14%，之后經(jīng)過2月份的急速下落后，3-6月份又進入相對平緩期。從供應(yīng)區(qū)域來看，郊縣已成為商業(yè)物業(yè)供應(yīng)的主要區(qū)域，供應(yīng)量已遠高于主城區(qū)。1.2、新增供給行政區(qū)域比較高新區(qū)由于有大體量的綜合體供應(yīng)，供應(yīng)量排在第一位，未來去化壓力大。從各行政區(qū)域商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)來看，2013年上半年，高新、雙流、新津、新都供應(yīng)量較大，分別達到30.95萬㎡、20.56萬㎡、18.23萬㎡、17.66萬㎡，近郊供給量比較充足。1.3、新增環(huán)域比較從各環(huán)域商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)來看，2013年上半年，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)新增主要集中在二~三環(huán)，占據(jù)新增供應(yīng)高達43%；三環(huán)~繞城及繞城外占比相當，合計占據(jù)新增供應(yīng)的50%。目前商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)二環(huán)~三環(huán)仍占比居多，但總的城市商業(yè)格局還是處于向外擴張階段，各大新商圈的不斷落成，促進著各區(qū)域的不斷發(fā)展成熟。1.4、新增方位比較城南商業(yè)新增供應(yīng)量排第一，未來競爭白熱化。從各方位商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)來看，2013年上半年，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)新增以城南為主，占總新增供應(yīng)達55%，其次城西，城中占比最少，僅占總的3%。受天府新城規(guī)劃影響，城南有大體量的城市綜合體供應(yīng)，使得該區(qū)域商業(yè)體量供應(yīng)加大，未來這一區(qū)域商業(yè)開發(fā)需謹慎。成交情況2.1、成交走勢受住宅投資客被擠壓影響，上半年成交小幅上升2013年上半年，成都市商業(yè)物業(yè)成交11116套，規(guī)模為113.66萬㎡，同比分別上升5.99%，10.35%。經(jīng)過去年12月份成交量達到高位峰值，今年1-2月份急速下落后，3-6月份有所回升，在4月份達到峰值26.40萬㎡，5月有所波動。從成交區(qū)域來看，郊縣成交量一直高于主城區(qū)。2.2、成交行政區(qū)域比較從各行政區(qū)域商業(yè)物業(yè)成交量來看，2013年上半年，高新、雙流、新都成交面積較大，分別達到21.11萬㎡、14.20萬㎡、13.21萬㎡；商業(yè)物業(yè)成交還是主要集中在主城區(qū)及近郊。2.3、成交環(huán)域比較從各環(huán)域商業(yè)物業(yè)成交量來看，2013年上半年，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)成交二環(huán)~三環(huán)居于首位，占總成交的33%，其次三環(huán)~繞城，占比30%，一環(huán)內(nèi)占比最少，僅占6%。2.4、成交方位比較從各方位商業(yè)物業(yè)成交量來看，2013年上半年，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)成交以城南為主，占總成交面積高達51%，城西次之，城中最少，僅占6%。2.5、供銷比情況上半年整體供應(yīng)減緩，但是供應(yīng)量仍遠大于銷量，未來去化難度大從供銷走勢來看，2013年上半年除2月份供銷比為0.74，小于1外，其它幾月均大于1，上半年商業(yè)物業(yè)市場整體呈供大于求局面。上半年銷量均超過去年同期水平，且供應(yīng)量整體小于去年同期，使得供銷比下降；但由于去年供銷比除12月份其它均大于1，且最高值8月份達到了16.38，使得市場存量處于高位，銷售壓力仍然較大。2.6、半年度成交排行榜比較從商業(yè)物業(yè)排行榜來看，專業(yè)市場及大型商場成上半年商業(yè)銷售主力，目前成都開發(fā)銷售中的大規(guī)模商場較多，集中商業(yè)消費模式正在不斷發(fā)展。3、存量情況3.1存量行政區(qū)域比較從各行政區(qū)域商業(yè)物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，大成都商業(yè)物業(yè)累計存量為733.05萬㎡，其中主城區(qū)271萬㎡，郊區(qū)462.05萬㎡。排在前三位的是高新、新都及雙流，分別為94.48萬㎡，90.86萬㎡，71.07萬㎡。3.2、存量環(huán)域比較從各環(huán)域商業(yè)物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)存量以二環(huán)~三環(huán)居首，存量面積為108.08萬㎡，占總存量達40%，其次是三環(huán)~繞城，最少的是一環(huán)~二環(huán)，占比7%。3.3、存量方位比較從各方位商業(yè)物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)存量以城南為主，存量面積為131.27萬㎡，占總存量的48%，其次是城西，城中最少，占比10%。4、半年度商業(yè)物業(yè)報媒檢測分析從商業(yè)報媒投放排行榜來看，龍湖金楠天街報媒投放力度最強，共投放69次，費用高達476.28萬元，居于榜首。5、商業(yè)市場總結(jié)上半年，成都市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)減緩，供應(yīng)量小幅下跌，新增18428套，規(guī)模為189.97萬㎡，同比分別上升8.62%，下降11.97%。上半年，商業(yè)物業(yè)成交小幅上升，共成交11116套，規(guī)模為113.66萬㎡，同比分別上升5.99%，10.35%。商業(yè)供應(yīng)井噴，泡沫隱現(xiàn)，警惕危機爆發(fā)由于商業(yè)不限購，使得開發(fā)商盲目開發(fā)商業(yè)項目。雖然上半年新增供應(yīng)同比小幅下滑，成交同比小幅上升，但新增面積超過銷售面積76.31萬㎡，使得存量進一步增大，整體供銷比為1.67。目前市場累計存量已達733.05萬㎡，未來銷售壓力將會隨之增大，去化會成為未來一段時間的難題。就主城區(qū)環(huán)域而言，目前商業(yè)市場主要集中在二環(huán)~三環(huán)，但整的商業(yè)市場格局正處于不斷向外擴張。受“北改”、天府新區(qū)規(guī)劃等影響，總部基地、專業(yè)市場不斷外遷，使郊區(qū)商業(yè)銷售整體比主城區(qū)銷售良好。就主城區(qū)方位而言，目前商業(yè)市場主要集中在城南，城南新增、銷量占據(jù)了主城區(qū)半壁江山，但其存量也是最多，接近總量的一半，城南的商業(yè)主要以綜合體的商場為主。由于去年已開業(yè)的奧克斯廣場、九方等經(jīng)營不太理想，未來城南商業(yè)的銷售和招商經(jīng)營壓力將會相當大。寫字樓篇新增供給、銷售情況1.1、新增供給1.1.1、新增供給走勢2013年上半年供應(yīng)減緩，供應(yīng)量大幅下跌2013年上半年，成都市新增寫字樓15949套，118.07萬㎡，套數(shù)同比減少38.59%，面積同比下降48%。今年上半年供應(yīng)高峰出現(xiàn)在4月，單月供應(yīng)量達到24.52萬㎡，但是比去年同期減少70.38%。從供應(yīng)區(qū)域來看，寫字樓供應(yīng)主要集中在主城區(qū)，從歷年供應(yīng)來看，2011年下半年和2012年供應(yīng)井噴，但今年上半年，寫字樓供應(yīng)面積大幅度放緩。新增量主要來自新世紀環(huán)球中心、東方希望天祥廣場、希頓國際廣場等。1.1.2、新增供給行政區(qū)域比較從各行政區(qū)域?qū)懽謽切略鰜砜矗?013上半年，高新區(qū)新增26.57萬㎡居首位，成華區(qū)居其次，新增供應(yīng)19.24萬㎡，寫字樓供應(yīng)主要集中在主城區(qū)。1.1.3、新增供給之環(huán)域情況2013年上半年寫字樓新增主要集中在三環(huán)~繞城，以及二~三環(huán)和繞城外，新增供給量分別為23.10萬㎡、17.18萬㎡、16.91萬㎡，分別占總量的35%、26%、26%；一環(huán)內(nèi)新增供應(yīng)較小，而一~二環(huán)無新增供應(yīng)。1.1.4、新增供給之方位情況城南寫字樓新增供應(yīng)量排第一，未來競爭白熱化。從方位來看，2013年上半年寫字樓新增集中城南，新增67.24萬㎡，占總量的55%。城西、城北供應(yīng)量相當，均在17萬㎡左右；城東和城中供應(yīng)量較小，僅10余萬㎡。1.2、成交情況1.2.1、成交走勢受住宅投資客被擠壓影響，上半年寫字樓成交大幅上升2013年上半年，成都市寫字樓成交再創(chuàng)新高，全市寫字樓成交19369套，規(guī)模為162.54萬㎡，套數(shù)及規(guī)模分別同比上升55.89%、52.62%。從上半年月度成交走勢來看，4月成交達到今年成交最高值，從09年下半年至13年上半年，期間雖然成交量有增有減，但從總體趨勢上看，是一路上升。1.2.2、成交之環(huán)域情況從成交環(huán)域來看，2013上半年，成都市主城區(qū)寫字樓成交主要集中在三環(huán)和繞城外，分別占到新增總量的31%、29%。1.2.3、成交之方位情況就成交方位而言，城南成交量占了總量的近55%,其次是城中、城北，城西為傳統(tǒng)居住區(qū)，商務(wù)辦公產(chǎn)品開發(fā)較少，由此可見，城南是成都寫字樓市場的主戰(zhàn)場。1.3、供銷比情況從供銷走勢來看，2013年上半年供銷兩旺，除了1月份達到1.05，其余月份均低于1.0。上半年寫字樓成交面積大于供應(yīng)面積，市場供不應(yīng)求。上半年銷量連續(xù)5個月超過去年同期水平，使得主城區(qū)寫字樓供求比下降，銷售壓力減小。從數(shù)據(jù)上可以看出，上半年寫字樓市場供求關(guān)系較2012年下半年有大幅度的緩和。2、存量情況2.1、寫字樓存量行政區(qū)域比較高新區(qū)存量超成都總存量1/3，前景堪憂截止2013年6月底，成都市寫字樓存量為46953套，存量面積高達419.87萬㎡，存量面積同比下降3.13%。其中主城區(qū)存量達293.99萬㎡，占總存量面積的70.02%；郊縣存量125.88萬㎡，占總存量面積的29.98%。根據(jù)2012年寫字樓去化速度，預(yù)計未來存量去化時間需要19個月。從行政區(qū)域來看，存量最多的是高新區(qū)，存量高達155.73，占總存量面積的37.09%，比郊縣總存量面積多23.71%；縱觀成都寫字樓存量，從11年上半年到12年下半年一路走高，直到13年上半年存量才有所下降。2.2、寫字樓存量環(huán)域比較成都市主城區(qū)寫字樓存量就環(huán)域來說，主要集中在二環(huán)以外，占總存量的80%，其中繞城外存量最大，超主城區(qū)總存量的1/3。2.3、寫字樓存量方位比較主城區(qū)寫字樓存量主要集中在城南，存量面積為156.87萬m2，超主城區(qū)總存量的一半；城東存量最少，存量19.56萬m2，僅占總存量的7%。3、半年度寫字樓銷售排行新世紀環(huán)球中心摘13年上半年寫字樓面積銷冠，月均成交近2萬㎡從總體上看，排行前十的項目成交在2-12萬㎡之間，成交套數(shù)均在400套以上，成交套數(shù)排名前兩位的項目月均成交均在160套以上。4、寫字樓報媒監(jiān)測分析新世紀環(huán)球中心奪13年上半年報媒廣告王新世紀環(huán)球中心上半年投放共67次，廣告費用390.57萬元，居首位，投放量和廣告費用均是第二位東方希望天祥廣場的3倍多，但新世紀環(huán)球中心廣告投放量和廣告費用同比下降28%和33%。5、寫字樓市場總結(jié)上半年新增寫字樓15949套，118.07萬㎡，套數(shù)同比減少38.59%，面積同比下降48%。供應(yīng)量同比減緩，供應(yīng)量大幅下跌。上半年寫字樓成交19369套，規(guī)模為162.54萬㎡，套數(shù)及規(guī)模分別同比上升55.89%、52.62%成交量創(chuàng)下新高，大幅上升。雖然上半年成交量大于銷售，市場供不應(yīng)求，但是目前市場仍有存量面積高達419.87萬㎡。根據(jù)2012年寫字樓去化速度，預(yù)計未來存量去化時間需要19個月。存量主要集中在主城區(qū)，其中城南寫字樓存量面積為156.87萬㎡，占比達到53%，主要集中在高新區(qū)，高新區(qū)超成都總存量1/3，前景堪憂。去年至今年，全國二線城市寫字樓供大于求，二線城市寫字樓平均空置率由17%上升到20.7%。據(jù)中成房業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，成都城南寫字樓空置率已達到20%-45%，遠高于全國寫字樓平均空置率。新世紀環(huán)球中心摘13年上半年寫字樓面積銷冠，月均成交近2萬㎡。SOHO篇1、整體新增及成交情況1.1、新增及成交走勢上半年市場供應(yīng)明顯減少但銷量處于上升趨勢2013年上半年，成都市LOFT物業(yè)新增供應(yīng)53.51萬㎡，成交59.42萬㎡，同比分別下降24.13%、上升71.75%。其中主城區(qū)新增供應(yīng)22.64萬㎡，成交37.36萬㎡，同比分別下降51.51%，上升44.87%；郊縣新增供應(yīng)30.88萬㎡，成交22.06萬㎡,同比分別上升29.44%、150.41%。上半年新增供應(yīng)主要集中在1、4、6月份，4月份達到供應(yīng)峰值16.40萬㎡；成交也是4月份達到成交峰值18.62萬㎡。從上半年走勢來看，雖然主城區(qū)供應(yīng)、成交仍然占據(jù)大頭，但郊縣相比去年上升幅度較大，且主城區(qū)供應(yīng)量已出現(xiàn)大幅下滑。1.2、整體供銷比情況上半年供銷比相比去年整體處于下滑趨勢為0.90上半年SOHO市場供銷比又漲又跌，6月份為最大值1.56,2月份僅0.15，整體供銷比為0.90，相比去年，整體呈下滑趨勢。但由于去年供銷比值過大，上半年高達2.04，加上前幾年的累計，雖然今年有所去化，未來去化問題還是比較艱巨。2、新增及成交區(qū)域情況2.1、新增及成交行政區(qū)域比較成華區(qū)新增最多高新區(qū)成交最好從各行政區(qū)域SOHO物業(yè)新增供應(yīng)來看，2013年上半年，新增區(qū)域成華區(qū)居首，為9.82萬㎡、2116套，分別占比18.34%、19.59%，龍泉驛次之；成交區(qū)域高新區(qū)居首，為14.97萬㎡、2827套，分別占比25.20%、25.06%，雙流次之。2.2、新增及成交環(huán)域比較從各環(huán)域SOHO物業(yè)新增及成交來看，2013年上半年，主城區(qū)SOHO物業(yè)新增二~三環(huán)居首，為9.82萬㎡，占比43%，三環(huán)~繞城次之；成交繞城外居首，為13.35萬㎡，占比36%，二環(huán)~三環(huán)次之。2.3、新增及成交方位比較從各方位SOHO物業(yè)新增及成交來看，2013年上半年，主城區(qū)SOHO物業(yè)新增以城西居首，為9.54萬㎡，占比42%，城北次之；成交以城南居首，為14.66萬㎡，占比39%，城西次之。3、月度成交排行榜比較從SOHO物業(yè)排行榜來看，兩江國際以銷售46927.87㎡、成交958套，居排行榜首位，城南之星（麥迪遜廣場）銷售36933.4萬㎡，成交605套，居排行榜銷售面積第二位，成交套數(shù)第三位。4、存量情況4.1、存量行政區(qū)域比較從各行政區(qū)域SOHO物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，大成都SOHO物業(yè)累計存量為156.24萬㎡，同比去年增加16.59%。其中高新區(qū)以36.35萬㎡存量居于首位，占總存量23.26%。4.2、存量環(huán)域比較從各環(huán)域SOHO物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，主城區(qū)SOHO物業(yè)存量以繞城外居首，為33.15萬㎡，占比36%；其次是二環(huán)~三環(huán)，一環(huán)~二環(huán)最少，占比3%。4.3、存量方位比較從各方位SOHO物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，主城區(qū)SOHO物業(yè)存量以城居首，為33.73萬㎡，占比37%；其次是城西，城中最少，占比7%。5、SOHO市場總結(jié)上半年新增供應(yīng)同比大幅下滑，成交同比大幅增長，但整體供銷比為0.90，對市場存量有所去化。但目前市場仍累計存量高達156.24萬㎡，未來去化問題嚴峻。就主城區(qū)環(huán)域而言，目前市場二環(huán)~繞城兩區(qū)域供銷相對均衡，繞城外存量最大，銷售相對較好，供應(yīng)也在減少，處于去化階段。就主城區(qū)五方位而言，目前市場新增主要在城西與成北，成交主要在城南與城西，城南與城西存量最多。LOFT篇1、整體新增及成交情況1.1、新增及成交走勢上半年整體走勢較好郊縣相比去年發(fā)力更強2013年上半年，大成都LOFT物業(yè)新增供應(yīng)21.28萬㎡，成交17.77萬㎡，同比分別上升14.12%、450.71%。其中主城區(qū)新增供應(yīng)14.47萬㎡，成交12.44萬㎡，同比分別下降4.20%，上升310.63%；郊縣新增供應(yīng)6.81萬㎡，成交5.33萬㎡,同比分別上升92.97%、2595.46%。上半年新增供應(yīng)主要集中在3月份及5月份，3月份達到供應(yīng)峰值11.99萬㎡，2、4、6偶數(shù)月無新增；成交2-4月份相對平穩(wěn)，總體有所波動，6月份達到成交峰值4.58萬㎡。從上半年走勢來看，雖然主城區(qū)供應(yīng)、成交仍然占據(jù)大頭，但郊縣相比去年發(fā)力更強，且主城區(qū)供應(yīng)量已出現(xiàn)下滑。1.2、整體供銷比情況上半年供銷比波動較大整體處于下滑趨勢由于上半年偶數(shù)月市場沒有新增供應(yīng)，集中在3、5月供應(yīng)，所以供銷比波動幅度較大。整體供銷比成下滑趨勢，但一直處于供大于求勢態(tài)，所以累積了一定的存量，未來去化壓力將會比較大。2、新增及成交區(qū)域情況2.1、新增及成交行政區(qū)域比較高新區(qū)為LOFT物業(yè)市場最熱區(qū)域從各行政區(qū)域LOFT物業(yè)新增供應(yīng)來看，2013年上半年，新增來自成華、高新、雙流、溫江、龍泉驛5個區(qū)域，其中高新區(qū)以新增9.65萬㎡、1703套，居于首位；成交來自主城區(qū)及近郊除錦江區(qū)的所有區(qū)域，其中高新區(qū)以成交7.63萬㎡、1483套，居于首位。2.2、新增及成交環(huán)域比較從各環(huán)域LOFT物業(yè)新增供應(yīng)來看，2013年上半年，主城區(qū)LOFT物業(yè)新增及成交主要集中在繞城外，占據(jù)新增及成交分別高達47%、41%；其次是三環(huán)~繞城，占據(jù)新增及成交分別為34%、31%。2.3、新增及成交方位比較從各方位LOFT物業(yè)新增及成交來看，2013年上半年，主城區(qū)LOFT物業(yè)新增以城南為主，占據(jù)新增供應(yīng)高達55%，其次城東；成交以城南為主，約占總成交的41%。3、月度成交排行榜比較從LOFT物業(yè)排行榜來看，藍光空港總部基地以銷售29103.61㎡、成交595套，居排行榜首位，其次保利香檳國際，銷售21773.79㎡、成交471套。4、存量情況4.1存量行政區(qū)域比較高新區(qū)存量占比高達60.81%從各行政區(qū)域LOFT物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，大成都LOFT物業(yè)累計存量為47.04萬㎡，存量全部來自主城區(qū)及近郊，遠郊無LOFT物業(yè)。其中主城區(qū)37.92萬㎡，近郊9.12萬㎡。高新區(qū)以28.60萬㎡存量居于首位，占總存量高達60.81%。4.2、存量環(huán)域比較從各環(huán)域LOFT物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，主城區(qū)LOFT物業(yè)存量以繞城外居首，存量面積為19.29萬㎡，占總存量高達51%，其次是三環(huán)~繞城，一環(huán)~二環(huán)最少，占比2%。4.3、存量方位比較從各方位LOFT物業(yè)存量來看，截止2013年6月底，主城區(qū)LOFT物業(yè)存量以城西及城南為主，存量面積分別為15.00萬㎡、14.72萬㎡，占比都約為39%。5、LOFT市場總結(jié)上半年新增供應(yīng)同比小幅上升，成交同比成倍增長，但整體供銷比為1.20，使得存量進一步增大。目前市場累計存量已達47.04萬㎡，未來銷售壓力較大，去化難度不小。就主城區(qū)環(huán)域而言，目前市場主要集中在繞城外，市場格局正處于不斷向外擴張。就主城區(qū)五方位而言，目前市場新增及銷售主要集中在城南，城西存量與城南相當，合計占比78%。二手房篇1、二手房成交、價格情況2013年上半年，成都二手房共成交37759套，同比2012年同期增長83%，環(huán)比增加11%。價格上平均銷售單價達到8500元/㎡左右。受新國五條征收20%個稅預(yù)期影響，上半年二手房成交創(chuàng)下2011年以來的新高，尤其在3月份，成交達到最高值，單月銷售11996套，同比增加264%。從成交區(qū)域看，金牛區(qū)成交7410套，排在第一位；其次是武侯區(qū)成交6997套，排在第二位。四、成都地產(chǎn)版塊及新價值1、板塊一：大源板塊城南發(fā)展的動力之芯◆板塊現(xiàn)狀：城南城市新中心大源組團是指外環(huán)路以南，錦江以西，成昆鐵路以東，高新區(qū)界以北區(qū)域，大源組團由會展片區(qū)、大源商務(wù)科技片區(qū)和大源生活片區(qū)組成。面積12.2平方公里。2008年3月30日，“總用地面積37平方公里，規(guī)劃總建筑面積6000萬平方米，擁有60萬居住人口的“天府新城”建設(shè)全面啟動?！倍旄鲁堑牡乩砦恢冒苏灸辖M團和大源組團。大源組團由一個商務(wù)組團躍身成為了城市新中心。所以在成都南進的道路上，大源組團已經(jīng)完成了由后備軍到主力軍的轉(zhuǎn)變。早在幾年以前國際城南規(guī)劃的調(diào)整下，大源組團就率先在城南具有了自己明確的定位——商務(wù)組團。伴隨著城南規(guī)劃的改變，定位升級，地鐵一號線的貫通，大源組團也不斷地完善著自己的華麗轉(zhuǎn)身?！舭鍓K規(guī)劃：打造城市新商務(wù)如今的大源組團在商務(wù)建設(shè)上已經(jīng)有中國水電大廈、川大科技園等商務(wù)辦公(論壇新聞)物業(yè)的開發(fā)商，部分公司的總部基地也正在緊鑼密鼓的建設(shè)中。而在省政府近日公布的《西部金融中心建設(shè)規(guī)劃（2010-2012年）》上大源組團的商務(wù)地位再次確立，并具有了金融產(chǎn)業(yè)的支持。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，與以往金融內(nèi)規(guī)劃集中舊城中心不同，此次的規(guī)劃將金融總部商務(wù)區(qū)范圍在城南首次劃定，規(guī)劃在北起高新區(qū)繁雄大道，南至民豐大道，東至新成仁路，西至站華路，用地面積約5平方公里。而我們不難從地圖上發(fā)現(xiàn)，這個區(qū)域與大源組團出現(xiàn)了高度的重疊。這就意味著大源商務(wù)板塊未來將主要以吸引金融法人機構(gòu)、省級金融機構(gòu)、監(jiān)管部門及其全國性或區(qū)域性總部入駐。在產(chǎn)業(yè)上有了金融的保駕護航，也從城南激烈競爭的商務(wù)中脫穎而出。◆地產(chǎn)力量：國內(nèi)巨頭的角逐場“天府新城”新中心+金融總部商務(wù)區(qū)+地鐵一號線價值，大源組團具有了足夠叫板成都任何一個區(qū)域的資本。在這個背景下，中海、華潤等開發(fā)商早在2007年就高歌猛進地拿下了大源組團的居住配套用地，后續(xù)跟進的建發(fā)、嘉里、復(fù)地等開發(fā)商不僅在品牌和產(chǎn)品上都具有了足夠的話語權(quán)。大源可以說是在成都的各個板塊中，品牌開發(fā)商進入數(shù)量最多的之一，更重要的是他們的開發(fā)時間周期較為統(tǒng)一，避免了其他板塊，尤其是舊有板塊經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)商產(chǎn)品時間跨度大，品質(zhì)參差的弊端。如今的大源組團，中海、華潤、西南設(shè)計院等開發(fā)商已然奠定了非常堅實的開發(fā)基礎(chǔ)，而隨著伊藤、復(fù)地商業(yè)項目等大批商業(yè)配套的開建，我們將看到成熟的商業(yè)運營者們在片區(qū)開發(fā)上領(lǐng)先介入的優(yōu)勢。過去的伊藤有著非成熟口岸不去的選址原則，而現(xiàn)在這個原則在大源組團被打破。不僅如此，據(jù)記者了解此次伊藤的進入也不同與以往的方式，他們將打破過去僅僅做超市的模式，以購物中心的形式打造伊藤西南地區(qū)的旗艦店。◆未來展望：國際城南商動力大源組團解決的不僅僅是大源商業(yè)配套的問題，它巨大的“商動力”下，過去一直困擾著城南商業(yè)配套的問題也將得到根治。這些商業(yè)項目的建設(shè)一方面覆蓋了大源組團，為片區(qū)居民提供了最為便捷的服務(wù)配套，另一方面也會輻射整個城南，使它匯集城南人氣成為城南當之無愧的中心。2、板塊二：光華新城未來的大城西繁華之地◆板塊現(xiàn)狀：生態(tài)人居獨缺商業(yè)曾經(jīng)，光華大道的通車為區(qū)域房地產(chǎn)以及城市的發(fā)展注入了強大的生機，是溫江房地產(chǎn)并入城西城市版圖的決定性因素。幾年來，光華大道作為交通經(jīng)濟發(fā)展軸，將溫江、青羊、主城緊密聯(lián)系在了一起，而該片區(qū)一直以優(yōu)美的自然資源，生態(tài)的人居環(huán)境形象示人?！舭鍓K規(guī)劃：八大功能區(qū)光華先行09年底，斥資600億的溫江八大功能片區(qū)的規(guī)劃出籠，同月，投資額達120億的“西部新城光華涉外經(jīng)濟區(qū)”重大商業(yè)項目簽約溫江，這一系列前所未有的高密度舉措，一個“商”、“住”并駕齊驅(qū)的新光華片區(qū)將登上成都建設(shè)田園人居的制高點。溫江提出“八大功能片區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略包括科技園片區(qū)、光華城市綜合經(jīng)濟體功能片區(qū)、四川文化產(chǎn)業(yè)園功能片區(qū)、成都國際體育功能片區(qū)、成都國際醫(yī)學功能片區(qū)、國際鄉(xiāng)村度假休閑產(chǎn)業(yè)功能片區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)功能片區(qū)、和盛職教功能片區(qū)。隨著去年年底珠江新城國際、伊藤洋華堂、家樂福、臺灣新光三越百貨、大潤發(fā)超市以及譚魚頭旗艦店、肯德基汽車餐廳、新東方培訓學院、成都置信(論壇新聞)光華國際社區(qū)等項目簽約“西部新城光華涉外經(jīng)濟區(qū)”現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重大項目，一個總投資額達到120億元，以高檔住宅區(qū)，大型高端商業(yè)為主的成都西部新城核心商業(yè)商務(wù)片區(qū)輪廓逐漸清晰。光華涉外經(jīng)濟區(qū)，這座未來的新興之城除完善的商業(yè)配套同時兼具生態(tài)、低碳的特色。從溫江對光華片區(qū)的規(guī)劃來看，無論產(chǎn)業(yè)調(diào)整、節(jié)能減排，還是生態(tài)之城、“低碳”生活都是主要內(nèi)容。2009年底，溫江區(qū)委、區(qū)政府提出，以“低碳經(jīng)濟”為核心，全力打造“世界現(xiàn)代田園城市”示范區(qū)。保持生態(tài)景觀走廊和片區(qū)良好的自然生態(tài)資源，加上區(qū)域內(nèi)擁有成都生態(tài)自然條件最好的河流，整個光華涉外經(jīng)濟區(qū)也將是未來成都生態(tài)環(huán)境最好，自然景觀優(yōu)越，負氧離子含量高，最生態(tài)、最環(huán)保的居住區(qū)，因此在城市運營中引入“低碳城市”的理念，以低碳標準規(guī)劃城市生態(tài)環(huán)境和交通體系，建立一個可持續(xù)發(fā)展、低碳、低耗能的低碳生態(tài)城市?！舻禺a(chǎn)力量：合力打造最大城市綜合體目前，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)齊聚了國內(nèi)多家知名開發(fā)商，和記黃埔彩蝶園，仁和春天大道，金河谷、佳兆業(yè)麗晶港、中新公園大道、金陽易誠國際等，更值得一提的是，珠江投資打造的珠江新城國際，是目前成都最大的城市綜合體項目，250萬平米，它的問世，將一改區(qū)域商業(yè)配套缺失格局，對推動區(qū)域的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用?！舭鍓K前景：未來城西副中心作為溫江八大功能片區(qū)之一，光華新城依光華大道而建，是該地區(qū)唯一一個集行政、經(jīng)濟、文化等綜合功能和公共功能于一體的重要城市功能區(qū)，具備城市綜合經(jīng)濟體的完備特征，也是整個西部新城的“心臟”。從這里出發(fā)，向東能承接中心城區(qū)散發(fā)出的能量，向西北可與都江堰、郫縣對接，向西南則足以輻射崇州和邛崍。而配合成都市中心城區(qū)的核心地位，光華新城所蘊涵的巨大商業(yè)潛能，將在大成都區(qū)域發(fā)揮更鮮明的作用。預(yù)計到2020年，光華涉外經(jīng)濟區(qū)自身將擁有25萬到27萬的較大城市人口規(guī)模，30分鐘經(jīng)濟圈內(nèi)常住人口規(guī)模則至少達到203萬。在這一過程中，光華新城將以涉外經(jīng)濟服務(wù)為引擎，以周邊聯(lián)動產(chǎn)業(yè)為動力，全面形成成都涉外產(chǎn)業(yè)集群平臺。3、板塊三：麓山板塊這里將是成功者的首席生活坐標不論是之前的十年，還是再過十年，能夠代言成都高端別墅區(qū)域的毫無疑問的是——麓山板塊。這個位于成都城南的神奇區(qū)域在過去十年給成都，乃至西南創(chuàng)造了一個又一個經(jīng)典之作，堪稱傳奇。◆板塊現(xiàn)狀：國際城南第一居所麓山板塊即麓山大道沿線區(qū)域，是城南副中心的重要組成部分，麓山板塊發(fā)展初期主要由占地4000余畝的麓山國際社區(qū)構(gòu)成，該項目是集運動、居住、休閑、娛樂、教育等功能為核心的超大型開放式國際社區(qū)，是與城南副中心配套的重要功能區(qū)。但隨著整個成都市經(jīng)濟的快速發(fā)展，城南國際化步伐的加快以及房地產(chǎn)市場開發(fā)的持續(xù)推進，麓山大道被賦予了更有詩意的名字——麓山走廊。作為城市未來發(fā)展的居住中心之一，整個麓山走廊的規(guī)劃十分科學，結(jié)合原生態(tài)環(huán)境，以低密度住宅開發(fā)為主，建設(shè)以高尚居住和娛樂休閑產(chǎn)業(yè)為主的“國際城南第一居所”?！舻禺a(chǎn)力量：名盤云集輝耀城南這條約20公里的道路，距離不長，卻藏龍臥虎，都市稀缺的丘陵地貌注定了它的開發(fā)價值將是獨一無二的。隨著整個成都市經(jīng)濟的快速發(fā)展，城南國際化步伐的加快，以及房地產(chǎn)市場開發(fā)的持續(xù)推進，如今已經(jīng)集中了一批大規(guī)模、高品質(zhì)的大型綜合型項目：4000多畝的麓山國際社區(qū)、2008畝的雅居樂花園、1600多畝的河畔新世界……未來成都的品質(zhì)典范區(qū)域必將由麓山走廊代言?！舭鍓K規(guī)劃：未來成都時尚生活區(qū)麓山走廊擁有成都絕無僅有的城市淺丘坡地，森林覆蓋率極高，自然環(huán)境資源豐富。同時，麓山走廊周邊的極地海洋世界公園、市政廣場、府河十里港等配套豐富了這個高品質(zhì)區(qū)域的生活氣息。隨著各大項目的建成和商業(yè)投入使用，麓山走廊將形成集商業(yè)居住、旅游休閑、文化娛樂為一體的高品質(zhì)國際化住區(qū)，高品質(zhì)的樓盤必定吸引品牌商家的進入，未來十年，麓山板塊預(yù)計將成為最時尚、最繁華的生活片區(qū)。目前該區(qū)域內(nèi)集中了眾多知名別墅住宅樓盤，其建筑品質(zhì)代表著成都最頂級水平，整個區(qū)域也發(fā)展成為成都距市中心最近、檔次最高、開發(fā)商手筆最大、最能代表成都別墅豪宅的區(qū)域。在過去的十年，麓山走廊沿線的樓盤升值乃成都之最，大家耳熟能詳?shù)膫髌娉晒ν顿Y大多來自這個走廊，2003年進入成都的麓山國際社區(qū)的價格已數(shù)十倍上升，財富翻倍攀升在這里不是傳奇?！舭鍓K未來：未來十年再續(xù)傳奇未來的麓山板塊將擁有2萬㎡藝術(shù)館、高爾夫體育公園、500米寬原生態(tài)城市景觀公園帶、極地海洋公園、1200畝濕地公園地等；地鐵1號線延長線已經(jīng)確定將抵達麓山大道，具體的線路走向和站點正在調(diào)整。市政廣場、高標準的國際醫(yī)院將在此投入建設(shè)。在成都眾多的“大道”中，“麓山大道走廊”的出現(xiàn)，是成都真正意義上的第一條橫向核心道路，與天府大道縱橫相連，將幾個片區(qū)的功能順應(yīng)延展開來。整個板塊與華陽互為補充，形成國際城南的高端核心居住區(qū)，麓山走廊的出現(xiàn)，已經(jīng)顛覆成都富人的傳統(tǒng)生活。走過十年，麓山已成為成都國際城南新區(qū)商務(wù)核心區(qū)；走過十年，麓山走廊已經(jīng)成為整座城市發(fā)展不可缺少的有力支撐，走過十年，麓山走廊對成都樓市的提升起到了絕對的核心力量，它對整個西部乃至全國都有巨大的影響力。如今的麓山走廊，成為成都人民居住的殿堂，是追求高品質(zhì)生活人群的終極置業(yè)目標，十載春華，麓山書寫了傳奇，未來十年，傳奇繼續(xù)。4、板塊四：三圣板塊主城區(qū)公園地產(chǎn)集群帶的核心◆板塊現(xiàn)狀：最休閑地成樓市熱土經(jīng)過幾年的持續(xù)發(fā)展，“三圣花鄉(xiāng)”已經(jīng)成為一個以觀光休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游為主題，集休閑度假、觀光旅游、餐飲娛樂、商務(wù)會議等于一體的城市近郊生態(tài)休閑旅游勝地。其中以“五朵金花”為主體的整個三圣花鄉(xiāng)景區(qū)錯位發(fā)展、競相綻放。三圣花鄉(xiāng)作為城東新區(qū)的核心區(qū)域，早已成為炙手可熱的樓市熱土，但區(qū)域現(xiàn)狀主要以（純）住宅為主。沿著成龍路一直向東過幸福梅林到荷塘月色，道路兩側(cè)密布著各色樓盤，有電梯高層、花園洋房乃至空中別墅，景觀打造和園林設(shè)計也各有特色。從區(qū)位、環(huán)境、交通、配套、人文及目前房價等因素看，因暫時性的區(qū)域商業(yè)缺位，致使三圣板塊無論是區(qū)位價值、居住價值還是投資價值都被市場嚴重低估。◆板塊規(guī)劃：文化為媒道路先行以文化為內(nèi)核并作為其鮮明特點的三圣花鄉(xiāng)，其未來的發(fā)展也蘊含在“文化”兩字之中，錦江區(qū)委、區(qū)政府制訂了打造三圣花鄉(xiāng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目的計劃，提出了“完善、提升、超越”的六字方針。未來的三圣花鄉(xiāng)的文化底蘊將更加深厚，特色將更加鮮明，產(chǎn)業(yè)也將更加興旺發(fā)達。即將啟動的機場路東延線將令完整版2.5環(huán)貫通，連接驛都大道、新成仁路后，這條橫向道路將讓城東交通提速。此外，地鐵2號線、成南高速、成渝高速、成龍路、驛都大道5條出城道路，以平行之勢呈放射狀讓主城區(qū)與東城的聯(lián)系緊密而有序，未來東城與中心城區(qū)的空間感還將大大縮小。三環(huán)路、石勝大道、繞城高速等橫向道路又與之編織起完美的交通路網(wǎng)，三圣花鄉(xiāng)板塊的城東將成為交通條件最完善的區(qū)域，與南、西、北三座新城形成強有力的競爭力，區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商也為購房者積極打造著特有的“園在城中”的生態(tài)都市生活狀態(tài)?！舻禺a(chǎn)力量：大開發(fā)提升居住品質(zhì)當成都奏響了城市向東發(fā)展戰(zhàn)略的“東進序曲”，城東成了房產(chǎn)巨頭競相角逐的熱土。2003年來自新加坡的盛吉立地產(chǎn)率先拉開三圣花鄉(xiāng)的地產(chǎn)開發(fā)大幕，以千畝土地建設(shè)充滿異國情調(diào)的花園新城——卓錦城。隨后又陸續(xù)出現(xiàn)了華都·美林灣、錦江城市花園·公園天下、鑫苑名家、四海逸家、恒大綠洲等一批以生態(tài)、宜居為賣點的高品質(zhì)華宅。且隨著千畝卓錦城的日益成熟，其完善的教育配套和商業(yè)配套，更將提升三圣花鄉(xiāng)板塊的宜居性。目前該區(qū)域樓市五六千元左右(論壇新聞)的房價，比起僅有6分鐘左右車程的國際城南及東大街金融中心八九千元的樓價而言，更具極大提升空間。5、板塊五：空港新城連接世界財富的空港新城“未來5至8年，雙流老縣城變身成都配套設(shè)施最完善、交通最發(fā)達、最宜居住的高尚生活片區(qū)?！弊蛉丈衔?，雙流縣規(guī)劃局副局長紀昌發(fā)站在雙流老城一片忙碌的工地上，心潮起伏。在老成都人印象中，雙流老縣城由于城市功能、基礎(chǔ)配套設(shè)施不完善，一直制約著雙流的發(fā)展。如今，隨著“國際新城”規(guī)劃的出爐，已吸引了大量投資商，一幅幅嶄新的建設(shè)畫卷正逐漸展開?！舭鍓K現(xiàn)狀：西南第一門戶區(qū)那些認真考察過雙流的投資者發(fā)現(xiàn)，雙流老縣城將成為成都未來發(fā)展的財富新城，以“一座連接世界財富的空港新城”聞名于世的雙流國際新城正在迅速騰飛，以國際化的城市形象、開闊的全球視野、優(yōu)越的人居環(huán)境和商務(wù)資源，強化著其“成都門戶”和“西南第一門戶”的地位，從而對以“臨空經(jīng)濟”和“總部經(jīng)濟”為核心的雙流國際新城地塊的升值充滿了信心?！舭鍓K規(guī)劃：建設(shè)雙流國際新城雙流國際新城是成都南城的重要組成部分，距中心城區(qū)的天府廣場僅10公里，距西南地區(qū)最大的航空港———雙流國際機場僅2公里，其西面是跨繞城高速與成都雙楠小區(qū)對接的嶄新大道———雙楠大道，還有草金路、機場路高速、大件路、繞城高速、老川藏路等多條道路與成都中心城區(qū)相接，交通十分方便快捷。除此之外，成都市中期交通規(guī)劃中的輕軌3號線、6號線，將延伸至雙流新城，與各條城區(qū)主干道一起形成新城優(yōu)良的立體交通網(wǎng)絡(luò)?！坝捎诔鞘泄δ堋⒒A(chǔ)配套設(shè)施不完善，一直制約雙流的發(fā)展?！碧峒半p流老縣城歷史面貌，以及未來規(guī)劃，紀昌發(fā)如數(shù)家珍。據(jù)他介紹，為了讓雙流舊貌換新顏，政府早在5年前，就大膽提出了建設(shè)雙流國際新城的構(gòu)思，并面向全球招標設(shè)計。經(jīng)過嚴格篩選，確立了打造成都HRD（健康宜居城）的城市定位，雙流國際新城在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃上將大力發(fā)展以體育娛樂產(chǎn)業(yè)、數(shù)字化創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、健康駐齡產(chǎn)業(yè)為主的新型城市經(jīng)濟，用健康宜居來打造國際新區(qū)。當耗資數(shù)百萬元、由澳大利亞PDI設(shè)計咨詢公司完成的《雙流新區(qū)城市設(shè)計》擺在公眾面前時，這個以28平方公里的胸懷和高起點的城市級規(guī)劃，立即吸引了國內(nèi)外大量投資商的目光?！舻禺a(chǎn)力量：大開發(fā)商蜂擁而至“臨空經(jīng)濟”讓雙流國際新城迅速與世接軌，雙流國際新城吸引了大量投資商。3年前，隨著國奧、人居、武漢東立(論壇新聞)國際、九龍倉等知名品牌開發(fā)商強強入駐，古老的雙流現(xiàn)場，已煥發(fā)出了蓬勃生機。其中，一座占地200余畝的五星級酒店、占地數(shù)百畝的中高端住宅區(qū)正在修建。國際新城市政建設(shè)的加速進行和大量投資的涌入，使得雙流國際新城的造城運動進行得轟轟烈烈。又如，遠大地產(chǎn)1號別墅項目林語城，也將成為新的區(qū)域地標?！舭鍓K未來：8大主題公園將在5年后落成“未來，我們將按照世界現(xiàn)代田園城市建設(shè)要求，打造出生態(tài)、運動、航都、宜居為特點的現(xiàn)代高尚住宅區(qū)?！痹谶@位規(guī)劃專家眼中，紀昌發(fā)仿佛看到了5至8年后的雙流新城：隨著運動、中央、科技、藝術(shù)、森林、鄉(xiāng)土、空港等8大主題公園的落成，雙流縣城將變成一個集商務(wù)、金融、居住為一體的新城。為打造出嶄新的雙流新城，雙流縣目前已完成了水、電、交通網(wǎng)絡(luò)等基礎(chǔ)設(shè)施。讓紀昌發(fā)最感興趣的，還是由中南集團正在打造，占地1200余畝，正在修建的動漫城。據(jù)了解，位于雙楠大道中段的遠大地產(chǎn)2010傾力打造的高端別墅項目——林語城，秉承賴特草原風格，地上兩層，水平元素運用豐富而特別，功能上為每一位家庭成員進行了更多的人性化設(shè)計，規(guī)劃上實現(xiàn)了徹底的人車分流，園區(qū)綠樹環(huán)繞，超高“綠視率”。作為遠大地產(chǎn)1號別墅項目林語城，必將成為嶄新的區(qū)域地標。6、板塊六：北湖板塊成都最美的湖居生活區(qū)◆板塊現(xiàn)狀：北郊明珠閃耀成都如果說城北未來的居住環(huán)境將會越來越好，其最主要的原因就是因為規(guī)劃面積12平方公里的永久性綠地北郊風景區(qū)坐落在城北，而在北郊風景區(qū)核心區(qū)域的北湖板塊，則猶如一片蒼翠欲滴的綠葉上面滾動的晶瑩水珠，是整個大城北最宜居的板塊之一，在本報上周舉行的城北區(qū)域新發(fā)展圓桌會上，四川大學教授、四川省營銷學會會長李蔚就曾建議，城北可以依托北湖板塊建設(shè)“世界現(xiàn)代田園城市”的示范區(qū)。從自然風景來看，北湖位于北郊風景區(qū)核心區(qū)域，集鳥文化、水文化、竹文化、客家文化于一體，是成都中心城區(qū)目前最大的人工湖泊和最美的生態(tài)湖區(qū)。湖區(qū)周圍根據(jù)一年四季栽種了不同主題的植物，以北湖水面為中心，形成內(nèi)、中、外3個層次，使該處成為了鳥類棲息的圣地，北湖2007年被成都觀鳥協(xié)會評為市區(qū)最佳觀鳥點之一?！舭鍓K規(guī)劃：實現(xiàn)公園居家夢想從板塊規(guī)劃來看，北湖區(qū)域還具有強大的城市功能。板塊將以水域、景觀通道等為紐帶，將占地2.86平方公里、水域面積為541畝的北湖核心景區(qū)與大熊貓基地、龍?zhí)缎鲁堑冉M團聯(lián)片打通。成都游樂園與東郊體育場也將按規(guī)劃搬進北湖片區(qū)，另外北湖片區(qū)將配套健身中心、SPA中心、網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫景觀游泳池、濱水碼頭等各種高端服務(wù)設(shè)施，構(gòu)建出以水、樹林、大熊貓為主題的城市水域休閑商務(wù)區(qū)和文化產(chǎn)業(yè)特色經(jīng)濟區(qū)，為區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商搭建出“公園+地產(chǎn)”的完美開發(fā)模式，助推區(qū)域成為一個集“居家、生態(tài)、旅游、觀光”為一體的高品質(zhì)城市片區(qū)，實現(xiàn)市民“在公園旁居家”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸诠珗@內(nèi)居家”的全新生活夢想。◆地產(chǎn)力量：北郊明珠吸引眾多開發(fā)商除了保利·公園198在城北的開發(fā)得到市場高度認可外，目前這里還吸引了眾多品牌開發(fā)商關(guān)注的目光，坊間消息稱，目前九龍倉、萬科、文旅集團、港中旅等各大巨頭都有意進駐城北。◆未來展望：價值洼地無限潛力未來的北湖片區(qū)將成為以生態(tài)綠地、公共服務(wù)和居住功能為主的品質(zhì)片區(qū)，目前儲備土地約4838.3105畝。“不需要像東調(diào)一樣進行整體置換，而是原有的商貿(mào)屬性和居住屬性交融，有產(chǎn)業(yè)支撐，有人口聚集，未來城北會更有活力。”業(yè)內(nèi)人士告訴記者，但就現(xiàn)在該區(qū)域房屋的銷售均價來評判，仍然屬于地產(chǎn)開發(fā)、投資的價值洼地，因此可以預(yù)見，在不可復(fù)制的自然優(yōu)勢基礎(chǔ)上，城北的未來已疊加出巨大的發(fā)展?jié)摿Γ磥沓啥际袇^(qū)樓市的開發(fā)熱點將鎖定城北的北湖區(qū)域，這里必將成為開發(fā)商和購房者關(guān)注的焦點區(qū)域。7、板塊七：鳳凰新城近郊宜居衛(wèi)星小城11.5萬畝，可容納5萬人，這是官方規(guī)劃中對城北鳳凰新城的描述。該片區(qū)位于成都市城市南北發(fā)展軸線的北端，北臨東風渠、南臨三環(huán)路、西臨寶成鐵路、東臨川陜路，可謂占盡地利之便，但由于開發(fā)滯后，一直未能進入樓市一線區(qū)域的行列。本月中旬，隨著鳳凰新城的第一個地標性城市綜合體——綠地世紀城的正式開建，這只睡獅終于睜開了迷蒙的雙眼?！舭鍓K現(xiàn)狀：打破交通瓶頸迎來開發(fā)高峰鳳凰新城所在的城北自古商賈云集，貿(mào)易繁華。隨著北新大道的通車和新蓉北商貿(mào)大道、新成彭路、川陜路、蜀龍大道等城市干線的相繼建設(shè)、完工，困擾城北多年的交通瓶頸被徹底打破。而預(yù)計將于2010年通車的地鐵1號線則與這些快速通道一起，為城北架構(gòu)起了立體的路網(wǎng)交通，使得這一片區(qū)實現(xiàn)了與中心城區(qū)的無縫對接，加速了城北和其他發(fā)達區(qū)域的融合。目前，鳳凰山一帶的村民都已集體搬遷完畢，北部新城內(nèi)最大的城市核心公園——鳳凰山公園現(xiàn)已全面啟動一期建設(shè)工程。整個公園投資將達8.3億元，面積為144萬平方米，預(yù)計將在2011年年底竣工。◆板塊規(guī)劃：未來10年建成宜居衛(wèi)星小城作為鳳凰新城最龐大的單位——鳳凰公園將以市區(qū)內(nèi)最大的生態(tài)濕地公園等“8大最”冠絕蓉城。根據(jù)政府規(guī)劃，圍繞鳳凰山公園，鳳凰新城將建成大片商業(yè)地產(chǎn)和住宅業(yè)開發(fā)。未來10年內(nèi)，這里將建成中央公園核心區(qū)、花園住宅區(qū)、鳳凰商業(yè)中心(論壇新聞)區(qū)、東嶼住宅區(qū)、西嶼住宅區(qū)、濱湖住宅區(qū)、康體運動區(qū)、高層塔樓區(qū)、東風渠區(qū)9大區(qū)域，同時具備水上活動中心、鐵路設(shè)施、道路交通系統(tǒng)3大塊，包括住宅、商業(yè)零售業(yè)、科研教育、文化娛樂、公共活動空間等在內(nèi)的總占地面積達15000多畝，容納5萬戶居民以上的近郊宜居住宅衛(wèi)星小城。為方便居民出行，鳳凰山片區(qū)還將建成連接川陜路和北新大道的25米寬東西走向的鳳凰大道，25米寬南北走向跨越三環(huán)路的中央大道，20米寬的小區(qū)連接道路等路網(wǎng)體系，有效地將三環(huán)路、川陜路、北新大道、新成彭路等城市主干道連接起來，形成便利的交通路網(wǎng)?！舻禺a(chǎn)力量：土地儲備充分逐鹿城北正當時目前，鳳凰新城的首個地標性城市綜合體毫無疑問當屬上海綠地集團旗下的綠地世紀城。它的開建在為該區(qū)域打下堅實基礎(chǔ)的同時也翻開了鳳凰新城新的一頁。較之城南、城西等區(qū)域無地可供的情況相比，鳳凰新城的土地貯備則顯得十分充分。加之土地山勢明顯，植被豐富，非常適宜做高端住宅項目。據(jù)了解，鳳凰山新城西片區(qū)一期就擬推出約600畝住宅、商業(yè)用地，這勢必將成為各大具有戰(zhàn)略眼光的品牌開發(fā)商的逐鹿之地。這從鳳凰山公園招商、出讓的項目則包括星級酒店、高檔會所、餐飲物業(yè)、體育公園、臨公園低密度高檔住宅用地等中就不難窺一斑而知全貌。◆板塊前景：點睛之筆將形成新的價值增長帶除了規(guī)模宏大的建筑開發(fā)體量，與之對應(yīng)的交通配套同樣是鳳凰新城建設(shè)的重點。除已有的道路交通線外，還將建成連接川陜路和北新大道、25米寬、東西走向的鳳凰大道，25米寬、南北走向跨越三環(huán)路的中央大道，20米寬的小區(qū)連接道路等路網(wǎng)體系，有效將三環(huán)路、川陜路、北新大道、新成彭路等城市主干道相連接，形成出行便利的交通路網(wǎng)。鳳凰新城的打造是城北地產(chǎn)建設(shè)的點睛之筆，今后，城北的發(fā)展將依托鳳凰山，帶動大豐、新都與主城區(qū)以及周邊的沙河、五塊石等連接成片，形成新的價值增長帶。15年的發(fā)展讓城市越來越現(xiàn)代和時尚，而這座城市其實就是由一個個板塊組合而成。從最早的玉林、桐梓林，到后來的神仙樹、內(nèi)外雙楠，再到東湖、建設(shè)路……過去的單一中心春熙路、鹽市口逐漸被這些板塊的力量所分解。對于生活在這個城市的人們來說，他們的日常生活和工作已經(jīng)被一個個的城市板塊所分化，被這些板塊越來越強大的城市功能的提供和包容，使得他們不再圍繞著舊有的天府廣場中心轉(zhuǎn)動，而是在各自的生活圈子或者不同的生活圈子中游走。每一個板塊都是一個小王國，每一個人都尋找著適合自己的板塊。對15個新板塊，我們充滿了美好的想象。8、板塊八：牧馬山板塊成都純別墅居住帶的極致范本◆板塊現(xiàn)狀：成都最大的別墅集群從2003年到如今，牧馬山已經(jīng)經(jīng)過7年的發(fā)展史。從板塊內(nèi)最初開發(fā)的項目森宇·維也納森林別墅(論壇新聞)，其3000元/平方米左右的價格，到去年牧馬山的龍湖·長橋郡樓王價格突破5000萬，如今的牧馬山已經(jīng)一躍成為在成都能夠與北京溫榆河、上海余山、深圳香蜜湖抗衡的高端別墅區(qū)。從區(qū)域位置來看，牧馬山位于成都市雙流縣境內(nèi)，白河沿山環(huán)繞而過，多種常綠灌喬木覆蓋其中，尤以自然分布的美國松樹林更具魅力，整個區(qū)域幽雅靜謐，環(huán)境優(yōu)美，屬成都周邊罕見的坡地與臺地高差地區(qū)，區(qū)域內(nèi)還水系密布，有規(guī)劃中的千畝人工湖及5000畝公園等等。而應(yīng)天寺的佛教文化和張飛牧馬的三國文化，又給牧馬山印上了深厚的文化底蘊。同時，牧馬山還擁有四川最好的高爾夫球場，先期開發(fā)的別墅群已經(jīng)為牧馬山打造出了良好的區(qū)域環(huán)境和較高的區(qū)域價值?！舭鍓K規(guī)劃：成牧大道帶動牧馬山騰飛對于牧馬山的規(guī)劃，著名戰(zhàn)略咨詢專家王志綱就曾指出，從整個牧馬山的城市結(jié)構(gòu)和關(guān)系來看，牧馬山處于“承上啟下，左右逢源”的位置，從城市產(chǎn)業(yè)分布來看，牧馬山處于“高新西區(qū)——武侯科技園——西航港開發(fā)區(qū)——高新區(qū)（南區(qū)）”的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，牧馬山處于“兩城兩帶”，即南部新城和航空城，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶和雙黃路文化休閑帶上，特殊的區(qū)位條件造就了牧馬山不同尋常的歷史使命。而在前幾年的發(fā)展中，牧馬山的發(fā)展一直受制于交通的瓶頸，連接市區(qū)與牧馬山片區(qū)的交通不暢一直制約了牧馬山的快速發(fā)展。而在去年年底，連接成都市區(qū)和牧馬山的成牧大道全面開通，瓶頸被打破后，大大拉近了牧馬山到市區(qū)的距離，目前從南二環(huán)到牧馬山別墅區(qū)只需20分鐘車程。同時，由于牧馬山作為中國西部航空城的重要組成部分，良好的區(qū)位條件造就了牧馬山特有的屬性。目前牧馬山還有大量的土地可供開發(fā)，開發(fā)潛力巨大，整個區(qū)域具有可塑性強，生態(tài)環(huán)境資源優(yōu)異等多重優(yōu)勢?！舻禺a(chǎn)力量：別墅云集身出名門目前，牧馬山已經(jīng)聚集早期進入的牧馬山·易城、森宇·維也納森林別墅、半山衛(wèi)城、薩爾茨堡等開發(fā)商，隨著頂級別墅龍湖·長橋郡在去年的大獲熱賣，區(qū)域再次上升到了一個新的臺階。而在去年底，中渝、金科也相繼落子牧馬山準備打造高端別墅項目。除此之外，區(qū)域內(nèi)目前還有三盛、隆鑫地產(chǎn)等開發(fā)商準備攜其高端項目上市。從大量品牌開發(fā)商的進駐來看，目前也正值牧馬山區(qū)域發(fā)展的黃金時期?！粑磥碚雇撼蔀槲鞑扛呱芯幼“鍓K由于擁有天然的自然淺丘坡嶺地貌和山水資源，牧馬山具備了打造高端別墅最為關(guān)鍵的先天優(yōu)勢。而就項目打造的水準來看，整個牧馬山別墅區(qū)的品質(zhì)和檔次已經(jīng)得到最大化的提升。而牧馬山別墅區(qū)目前還有大片未開發(fā)的土地，在眾多開發(fā)商的相繼合力打造下，今后的區(qū)域內(nèi)還具備非常大的潛力。隨著交通、配套等問題的更進一步解決，牧馬山必將成為成都乃至整個西部的高尚居住板塊，今后的牧馬山，更是成都和全球化接軌的一張閃亮名片。9、板塊九：蜀都新城板塊一座城西宜居之城◆板塊現(xiàn)狀：無縫對接科技城西在城市發(fā)展和變遷過程中，成都涌現(xiàn)了不少地產(chǎn)開發(fā)的熱門區(qū)域，蜀都新城區(qū)域就是其中之一。蜀都新城，位于郫縣東南部，距成都市中心10公里，地處大都市直接輻射圈。距雙流國際機場只有25分鐘車程；距成都火車站僅15分鐘車程；317國道、羊西線高新大道、成灌高速、沙西線交通網(wǎng)絡(luò)的全面開通；再加上修建中的IT大道直通項目，規(guī)劃中的未來地鐵2號線和輕軌近在咫尺……事實上，“三橫六縱一圈”的城市交通網(wǎng)絡(luò)體系已經(jīng)形成，而這里已從整體上被納入大成都范圍，與主城區(qū)實現(xiàn)“無縫對接”已經(jīng)成為現(xiàn)實?！舭鍓K規(guī)劃：51平方公里田園小鎮(zhèn)根據(jù)規(guī)劃，至2020年郫縣城區(qū)城市建設(shè)規(guī)模為51平方公里，人口45萬人，城區(qū)由郫筒、紅光和高新西區(qū)三個組團構(gòu)成，而蜀都新城板塊就地處這個核心區(qū)域。蜀都新城規(guī)劃的思路定位是將田園牧歌城市融入網(wǎng)絡(luò)城市的實踐，“網(wǎng)絡(luò)城市”和“田園牧歌城市”，方案中非常鮮明地表現(xiàn)出理性主義與經(jīng)驗主義的城市設(shè)計理論特征。在這個碩大的新城區(qū)，中信蜀都是其中的重點項目，該項目總體規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“兩軸三園三帶”，即文化軸＋景觀軸；創(chuàng)造公園＋知識公園＋文化公園；摸底河濱河綠帶＋南側(cè)綠帶＋北側(cè)綠帶，同時將網(wǎng)格城市（結(jié)構(gòu)嚴謹、層次清晰，明確的BLOCK街區(qū)，很強的操作性）和有機城市（景觀特質(zhì)清晰、空間開放而充滿活力，規(guī)劃區(qū)域風景如畫，豐富宜人）有序地交織在一起。交通規(guī)劃采用先進的“TOD模式”，利用通往外部的公共運輸系統(tǒng)作為進出的交通方式，而住宅區(qū)內(nèi)部則以步行為中心方式。使用這種方法控制了車輛，從而使住宅區(qū)內(nèi)能夠有更多的公共空間，更多綠地。在總體上采取“五縱四橫”的主要道路構(gòu)架，形成整個區(qū)域?qū)ν饴?lián)系通道及內(nèi)部交通骨干。以行人步行3——5分鐘的距離為基本尺度的道路系統(tǒng)構(gòu)成社區(qū)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，也帶動整個蜀都新城區(qū)域的總體規(guī)劃建設(shè)，簡捷順暢的交通網(wǎng)絡(luò)，舒適宜人的街區(qū)規(guī)模，使蜀都新城區(qū)域呈現(xiàn)綠色十足的發(fā)展模式。◆地產(chǎn)力量：中信蜀都領(lǐng)跑新城目前，蜀都新城區(qū)域已經(jīng)成為成都地產(chǎn)開發(fā)的熱點。據(jù)初步統(tǒng)計，目前已經(jīng)有中信地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、中海地產(chǎn)，綠地、廣東海俊達、華潤地產(chǎn)、正成地產(chǎn)等一系列知名開發(fā)企業(yè)進駐這片熱土，并已經(jīng)成功推出如中信·未來城、龍湖弗萊明戈等一大批高品質(zhì)住宅精品項目，它們與已經(jīng)進駐高新西區(qū)的世界500強企業(yè)、成外附小等中小學名校自然地融為一體，形成了一個以中信蜀都為核心的國際城西居住區(qū)。不僅如此，中信蜀都還在逐步地推出土地，我們相信還將有更多的有實力企業(yè)將陸續(xù)進駐蜀都新城區(qū)域。◆未來展望：成為高品質(zhì)宜居新城當然，根據(jù)蜀都新城區(qū)域的規(guī)劃，正在逐步建設(shè)的多個公園、大型商業(yè)項目、城市綜合配套項目等的逐漸建設(shè)呈現(xiàn)，以及越來越多具有超強實力的開發(fā)商的進駐開發(fā)，蜀都新城區(qū)域的城市化進程也將得以大大提速。更值得注意的是，蜀都新城所在的這個區(qū)域，空氣質(zhì)量達到“國家空氣質(zhì)量一級標準”的區(qū)域。而本身這個項目，也通過了ISO14001環(huán)境質(zhì)量體系和ISO19001質(zhì)量認證，這與國內(nèi)某些目的單純?yōu)槿Φ靥兹↓嫶筚Y產(chǎn)，在資本上意圖獲取大量現(xiàn)金的土地項目形成了鮮明對比。因此，未來的蜀都新城區(qū)域，必將成為又一個完善配套與高品質(zhì)居住真正融為一體的宜居新城。10、板塊十：龍泉湖山板塊高端別墅的美麗新版圖在未來的成都別墅居住區(qū)版圖上，乘共用“028”帶來的成資眉一體化大勢東風，有湖有山的龍泉湖山板塊將注定會成為一個新興的高端別墅住區(qū)?！舭鍓K現(xiàn)狀：依山傍水麗質(zhì)天成龍泉具有龍泉山和眾多湖泊、水庫等稀缺自然資源；是離成都市區(qū)最近真正意義上有山的地方；目前龍泉到成都有四條主干道，是成都周邊區(qū)域交通條件最好的區(qū)域；龍泉有6家星級賓館，有規(guī)?；w育設(shè)施；人文上，龍泉有桃花節(jié)、洛帶古鎮(zhèn)……湖山板塊，擁有如此眾多優(yōu)勢資源，是眾所周知的，雖然一直以來經(jīng)歷不少起落，龍泉一直被成都人認為不具備高端物業(yè)開發(fā)基礎(chǔ)，但在今天的人們看來，這其實是一種誤解，因為每個區(qū)域的城市化進程速度和發(fā)展情況不一樣，以前的湖山板塊之所以在高端市場失語，主要是因為缺少品牌開發(fā)商的系統(tǒng)規(guī)劃和開發(fā)，但在今