物業(yè)管理制度與法律實(shí)務(wù)

物業(yè)管理

法律制度與實(shí)務(wù)河南城建學(xué)院河南金年華律師事務(wù)所2024年3月20日王建立引例：北京26層高樓房頂蓋別墅

樓頂蓋別墅，有山還有樹！位于北京某小區(qū)26樓頂層的建筑乍看還以為是個(gè)景點(diǎn)，但其實(shí)這座大興土木6年的工程卻是不折不扣的違建。該棟樓頂平臺(tái)上建造兩層的小樓，墻體外表還用巖石質(zhì)感外殼包裹上，并在外殼上種上花草。建造者是頂層張姓住戶，在建造過程中將平臺(tái)上的管道口破壞導(dǎo)致雨水流入，多名居民家中漏水。主要內(nèi)容一、物業(yè)與物業(yè)管理二、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)三、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)四、物業(yè)管理實(shí)務(wù)中的常見問題一、物業(yè)與物業(yè)管理1、物業(yè)概念

是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)的特征固定性耐久性地域性保值性

物業(yè)的分類

工業(yè)物業(yè)

居住物業(yè)

辦公物業(yè)

其他物業(yè)

商業(yè)物業(yè)2、物業(yè)管理〔propertymanagement〕概念是指業(yè)主通過選聘物業(yè)效勞企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人管理。-------?物權(quán)法?物業(yè)管理的源起從國(guó)外物業(yè)管理的起源來看，近代意義的物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。1908年，由美國(guó)芝加哥大樓的所有者和管理者喬治·A·霍爾特組織的芝加哥建筑物管理人員組織〔CBMO——ChicagoBuildingManagersOrganization〕召開了第一次全國(guó)性會(huì)議，宣告了全世界第一個(gè)專門的物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。我國(guó)大陸物業(yè)管理是一新興行業(yè)，在我國(guó)僅有20年左右的開展歷史。20世紀(jì)80年代初，社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理由香港引入。深圳是公認(rèn)的我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)源地，時(shí)至今日，深圳的物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)仍然是高水準(zhǔn)的，其管理概念和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)仍然值得效仿和推廣。產(chǎn)生的背景我國(guó)住房制度的改革，由方案經(jīng)濟(jì)條件下的實(shí)物分房、福利分房逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》糠峙湄泿呕?、商品化、市?chǎng)化，房改后，政府不再提供物管，產(chǎn)生迫切的物業(yè)管理需求，專業(yè)化物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生。3、物業(yè)管理的特點(diǎn)即時(shí)性公共性綜合性無形性持續(xù)性4、物業(yè)管理主要法律法規(guī)物權(quán)法物業(yè)管理?xiàng)l例業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)那么住宅專項(xiàng)維修資金管理方法關(guān)于審理物業(yè)效勞糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋河南省物業(yè)管理?xiàng)l例5、物業(yè)效勞合同的訂立合同主體：物業(yè)所有人、建設(shè)單位、物業(yè)公司訂立方式：協(xié)商訂立招標(biāo)訂立合同形式：書面6、物業(yè)管理的主要內(nèi)容設(shè)備維護(hù)清潔綠化消防管理秩序維護(hù)裝修管理7、國(guó)企職工住宅物業(yè)管理改革的必要性房屋設(shè)施嚴(yán)重老化，小區(qū)環(huán)境差。管理水平低，生活秩序亂。物業(yè)費(fèi)用低廉，虧差很大。補(bǔ)貼于法無據(jù)，造成國(guó)有資產(chǎn)流失。?中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法?第十條國(guó)有資產(chǎn)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵害。第十八條第二款國(guó)家出資企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)以及企業(yè)章程的規(guī)定，向出資人分配利潤(rùn)。二、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)1、業(yè)主房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。---?物權(quán)法?基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有局部，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。---?關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?2、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)指的是權(quán)利人即業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有局部的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有局部的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。建筑物區(qū)分所有權(quán)專有權(quán)共有權(quán)成員權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)示意圖第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有局部享有所有權(quán)，對(duì)專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。第七十一條業(yè)主對(duì)其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。建筑物區(qū)分所有權(quán)法律依據(jù)第七十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房，其對(duì)共有局部享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。3、業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利〔一〕按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)效勞企業(yè)提供的效勞；〔二〕提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；〔三〕提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么的建議；〔四〕參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；〔五〕選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；〔六〕監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；〔七〕監(jiān)督物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；〔八〕對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；〔九〕監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用；〔十〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。4、業(yè)主在物業(yè)管理中的義務(wù)〔一〕遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；〔二〕遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；〔三〕執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；〔四〕按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；〔五〕按時(shí)交納物業(yè)效勞費(fèi)用；〔六〕法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。三、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)1、業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)義務(wù)的團(tuán)體。2、首次業(yè)主大會(huì)籌建

符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。

3、業(yè)主大會(huì)的職責(zé)以下事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：〔一〕制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)那么；〔二〕制定和修改管理規(guī)約；〔三〕選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；〔四〕制定物業(yè)效勞內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)效勞收費(fèi)方案；〔五〕選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)；

〔六〕籌集和使用專項(xiàng)維修資金；〔七〕改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；〔八〕改變共有局部的用途；〔九〕利用共有局部進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；〔十〕法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。例：樓頂廣告100萬元收入業(yè)主你受益了嗎?在廣州某處附近的七層住宅樓，其頂上的戶外廣告報(bào)價(jià)近１００萬元。按照一梯四戶計(jì)算，一共有２８戶人家，即使物業(yè)管理公司只收取其中５０萬元的廣告年租，那么每戶人家年收益也接近２萬元。面對(duì)這樣巨大的收益，小區(qū)業(yè)主的答復(fù)是：不知道。記者在該物業(yè)樓下采訪了一個(gè)據(jù)稱是該樓業(yè)主的女士，她表示，自己連廣告牌是什么時(shí)候立起來的都記不得了，更不用說了解它收了多少錢。4、業(yè)主大會(huì)表決程序業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第〔五〕項(xiàng)和第〔六〕項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有局部占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。5、業(yè)主委員會(huì)是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，反映業(yè)主意愿和要求，監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間性組織。業(yè)主委員會(huì)職責(zé)〔一〕召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；〔二〕代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)效勞合同；〔三〕及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)效勞企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；〔四〕監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；〔五〕業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。四、物業(yè)管理中的常見問題1、房屋空置業(yè)主應(yīng)否交納物業(yè)費(fèi)？【來源】新聞晨報(bào)2024年11月，李先生購(gòu)置了某大廈的一間房屋用作辦公，房屋建筑面積為112.49平方米。他與物業(yè)公司約定：物業(yè)管理效勞費(fèi)為每月每平方米21元，物業(yè)公司周一至周五提供中央空調(diào)，周六、日空調(diào)關(guān)閉。此外，如果房產(chǎn)空置時(shí)，仍需定期交納各項(xiàng)費(fèi)用。自2024年6月起，李先生的房屋開始空置，他就開始欠付物業(yè)管理費(fèi)。一審法院認(rèn)為，物業(yè)公司提供了效勞，所以李先生理應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)。但李先生的房屋確實(shí)處于空置狀態(tài)，客觀上導(dǎo)致物業(yè)公司管理費(fèi)降低，所以法院酌情適當(dāng)扣減物業(yè)管理費(fèi)，判決李先生支付所欠物業(yè)費(fèi)3.6萬元。2、業(yè)主家中被盜，物業(yè)公司是否該賠？盜賊光天化日光臨，物業(yè)居然未采取任何安保措施，常德某小區(qū)業(yè)主吳某夫婦將物業(yè)公司告上法庭。近日，湖南省常德市武陵區(qū)人民法院對(duì)該起財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案作出一審判決，被告物業(yè)公司被判賠償原告吳某夫婦財(cái)產(chǎn)損失52000元。今年3月19日，吳某夫婦回到常德某小區(qū)發(fā)現(xiàn)家中失竊，隨即通知物業(yè)工作人員并報(bào)案。經(jīng)勘察，公安機(jī)關(guān)確認(rèn)吳家當(dāng)日發(fā)生盜竊案，作案人采取套鎖手段入室盜走財(cái)物，總價(jià)值52000元。經(jīng)調(diào)查，案發(fā)當(dāng)日13時(shí)57分，一輛外地牌照的白色轎車〔套牌〕進(jìn)入該小區(qū)，隨后從車上下來4人采取套鎖手段進(jìn)入?yún)羌宜诜课莸膯卧T。該小車上4名男子具有重大作案嫌疑。遺憾的是，對(duì)于該小車及4名可疑人員進(jìn)入和離開，小區(qū)物業(yè)工作人員既沒有要求車輛進(jìn)行登記，也沒有詢問該車人員因何事到訪何人，更沒有因?yàn)?人的異常舉動(dòng)采取任何安保措施，而是直接放行，監(jiān)控室也無人值班和及時(shí)發(fā)現(xiàn)。該盜竊案至今未破。法院認(rèn)為：吳某夫婦與物業(yè)公司之間存在物業(yè)管理合同關(guān)系。在本案中，物業(yè)公司沒有盡到合同約定和法律規(guī)定的值班、巡查、警衛(wèi)等義務(wù)，未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止罪犯的盜竊行為，導(dǎo)致吳某夫婦直接財(cái)物損失52000元，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。3、汽車在小區(qū)被偷，物業(yè)負(fù)責(zé)嗎？在合肥工作的黃某夫婦為出行方便，于2024年購(gòu)置了一輛價(jià)值20萬元的高級(jí)轎車。2024年4月6日晚，一名偷車賊盯上了黃某夫婦的轎車，潛入小區(qū)并將車子盜走。第二天，黃某夫婦向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。2024年11月，偷車賊被公安機(jī)關(guān)抓獲，但車輛未追回。于是，黃某夫婦以物業(yè)公司沒有認(rèn)真履行雙方所簽訂的物業(yè)管理協(xié)議為由，將物業(yè)公司告上法庭，并要求其賠償車輛損失15萬元。物業(yè)公司在庭審中辯稱，黃某夫婦不僅沒有繳納物業(yè)管理費(fèi)，也沒有將自己的車輛向物業(yè)公司進(jìn)行登記，且其從未向物業(yè)公司租賃過任何地上或地下車位。而且雙方對(duì)于小區(qū)停車只是形成租賃關(guān)系，而不是保管關(guān)系，因此，物業(yè)公司沒有義務(wù)對(duì)該車進(jìn)行保管，不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司在小區(qū)車輛管理、平安防范和保衛(wèi)上存在疏漏和瑕疵，未盡到平安保障的合理注意和保護(hù)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)基于其過錯(cuò)承擔(dān)賠償責(zé)任。法院一審判決物業(yè)公司賠償黃某夫婦4.5萬元的車輛損失。4、小區(qū)公共用地能否種菜？楊女士系北京市順義區(qū)某別墅區(qū)業(yè)主，其別墅北側(cè)有一塊綠地。其入住不久，將該塊綠地圈進(jìn)自己的花園當(dāng)中，并種植了玉米、辣椒等農(nóng)作物。該別墅區(qū)物業(yè)公司訴至北京市順義區(qū)人民法院，要求楊女士將該塊綠地恢復(fù)原狀。該物業(yè)公司訴稱，楊女士于2024年3月購(gòu)置了本小區(qū)別墅，入住后不久，就強(qiáng)行擴(kuò)建花園，將局部公共綠地囊括進(jìn)其自家花園，侵占的總公共面積大約250平方米。請(qǐng)求判令楊女士將其侵占的公共區(qū)域恢復(fù)原狀。楊女士辯稱，我確實(shí)超占了一局部綠地，當(dāng)時(shí)這塊綠地荒廢，我就種植了玉米，我沒有什么過錯(cuò)，故我同意今年年底退還該塊綠地。5、物業(yè)是否有權(quán)撤除違章設(shè)施？違反業(yè)主臨時(shí)公約在樓頂安裝太陽能，卻被物業(yè)公司擅自撤除，武先生將物業(yè)公司告上法院，要求賠償損失。房山法院依法判決物業(yè)公司賠償武先生5000元。武先生訴稱，2024年，其花6500元購(gòu)置了一套太陽能設(shè)施，安裝在住宅房頂空閑平臺(tái)上。安裝后的不到5個(gè)月期間內(nèi)，物業(yè)公司從未提出過異議，但10月的一天中午，突然擅自派人將其撤除，導(dǎo)致設(shè)施報(bào)廢，要求賠償損失6500元。法院認(rèn)為，物業(yè)公司認(rèn)為武先生違規(guī)安裝太陽能，在要求其撤除未果的情況下，理應(yīng)通過正當(dāng)途徑解決，擅自派員工將太陽能撤除，屬侵權(quán)行為，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。6、樓房漏水到底該找誰負(fù)責(zé)自從樓上開始裝修后我家〔我家是1樓〕開始漏水，可2樓業(yè)主卻總是見不著人，好幾次明明看見他上樓了，而且聽見他家有聲音，去敲門他就是不開，要么就是趕我們和物業(yè)的人走，不理我們。最近劉女士遇上了這樣的麻煩，那么她該怎么辦？到底該找物業(yè)公司還是找樓上理論？?民法通那么?規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成阻礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除阻礙，賠償損失。〞7、物業(yè)效勞不周業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)是否可行？很多小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，拒交物業(yè)費(fèi)是一種催促物業(yè)公司提高效勞質(zhì)量的手段。家住城南某小區(qū)的周先生稱，去年家里有小偷“光臨〞，盜走他大量的現(xiàn)金及貴重首飾。案發(fā)后，他認(rèn)為是物業(yè)公司未盡物業(yè)管理義務(wù)，遂與物業(yè)公司協(xié)商賠償事宜，但遭物業(yè)公司拒絕。從那之后，他就拒交物業(yè)費(fèi)了。業(yè)主張小姐稱，小區(qū)院子里的路燈一直不怎么亮，晚上根本起不到照明的效果，屢次投訴無果。像這樣一些小問題不可能去法院起訴，只好不交物業(yè)費(fèi)，以示不滿意?！白〉膯卧袔讘舨唤晃飿I(yè)費(fèi)，物業(yè)效勞照常，這對(duì)我們正常交費(fèi)的不是很不公平。〞某小區(qū)的楊先生不滿地說。由于物業(yè)效勞合同的存在，這樣的糾紛鬧到法庭上往往還是業(yè)主吃虧。在起訴到法院的案例中，業(yè)主敗訴的居多。這是因?yàn)?，根?jù)雙方的物業(yè)效勞合同，交納物業(yè)效勞費(fèi)用是房屋業(yè)主的根本合同義務(wù)。不按期支付物業(yè)費(fèi)不僅會(huì)侵害物業(yè)效勞企業(yè)的合法權(quán)益，還會(huì)影響整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理效勞質(zhì)量，損害全體業(yè)主的共同利益。因此，只要在物業(yè)公司提供了根本物業(yè)效勞的前提下，業(yè)主都應(yīng)該交納費(fèi)用。如果對(duì)物業(yè)效勞不滿，應(yīng)該與物業(yè)公司友好協(xié)商，或向有關(guān)主管部門反映。也可由業(yè)主委員會(huì)重新選聘物業(yè)管理公司，但采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式對(duì)抗是不可行的。北京業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)被拘留

8、一樓住戶要不要交電梯費(fèi)？北京的徐女士拒絕給物業(yè)公司交電梯費(fèi)，物業(yè)費(fèi)那么一分不欠。2024年，她所在小區(qū)物業(yè)公司北京鴻鵠物業(yè)管理有限公司將其起訴到北京市豐臺(tái)區(qū)法院，要求她交納2024年7月至2024年6月以及2024年7月至2024年6月的電梯費(fèi)，共計(jì)7300余元，及逾期滯納金500元，承擔(dān)訴訟費(fèi)。物業(yè)公司要求交費(fèi)的理由是，徐女士入住時(shí)，與公司簽訂了?前期物業(yè)管理委托合同?，合同約定物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.78元/建筑平方米/月，其中電梯費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.8元/建筑平方米/月，未按期交納物業(yè)費(fèi)的按日加收滯納金3‰?！半娞輰?duì)一樓業(yè)主純屬無用設(shè)施，憑什么要交電梯費(fèi)?〞徐女士在法庭上反駁。她認(rèn)為，作為一層業(yè)主，進(jìn)出家門用不著電梯，自己不是電梯受益人。當(dāng)初和物業(yè)公司簽?前期物業(yè)管理委托合同?，規(guī)定每年要交包含電梯費(fèi)在內(nèi)的物業(yè)費(fèi)，但合同本身不具有合理性。豐臺(tái)區(qū)法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司為業(yè)主的房屋提供了物業(yè)效勞，業(yè)主作為房屋產(chǎn)權(quán)人，在享受物業(yè)效勞之后，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)。樓道電梯屬于公共設(shè)施，其設(shè)立的目的在于效勞全體業(yè)主，其費(fèi)用理應(yīng)由全體業(yè)主共同負(fù)擔(dān)，且雙方已經(jīng)就電梯費(fèi)的負(fù)擔(dān)在物業(yè)管理合同