【“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題調(diào)查2400字】

“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題調(diào)查報告目錄TOC\o"1-2"\h\u26669“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題調(diào)查報告 121395一、調(diào)查概況 120538（一）調(diào)查時間與地點(diǎn) 118156（二）調(diào)查對象、調(diào)查單位及調(diào)查內(nèi)容 124916（三）調(diào)查方法 22390二、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題 25011（一）合同效力 230270（二）權(quán)利屬性 229060（三）利益賠付 224462三、問題解決建議 322732（一）完善集體土地征收制度 314895（二）設(shè)立執(zhí)法機(jī)構(gòu)，明確執(zhí)法主體 310529（三）確保買受人的合法利益 3小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生具有多種原因,它的存在和大量擴(kuò)展揭示了制度創(chuàng)新的迫切需要,是合理調(diào)整城鄉(xiāng)利益分配、促使兩種土地所有制度向公平合理化方向改進(jìn)的催化劑,同時在我國現(xiàn)有法律規(guī)范下小產(chǎn)權(quán)房的存在也深刻地影響著當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場體系和城市化發(fā)展,給購房人帶來利益風(fēng)險。本文通過文獻(xiàn)研究發(fā)達(dá)方式對“小產(chǎn)權(quán)房”的法律問題進(jìn)行調(diào)查，分析“小產(chǎn)權(quán)房”在我國發(fā)展中存在的問題，并針對這些問題思考解決對策。一、調(diào)查概況（一）調(diào)查時間與地點(diǎn)2022年5月17日，通過查閱相關(guān)的文獻(xiàn)資料，對我國“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查了解。筆者在學(xué)校通過學(xué)校圖書館與網(wǎng)絡(luò)圖書館收集文獻(xiàn)資料進(jìn)行調(diào)查。（二）調(diào)查對象、調(diào)查單位及調(diào)查內(nèi)容本次調(diào)查所選擇的調(diào)查對象為“小產(chǎn)權(quán)房”，通過收集相關(guān)法律爭議案例的方式來研究“小產(chǎn)權(quán)房”以及相關(guān)法律存在的問題。由于小產(chǎn)權(quán)房和普通商業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)別在于土地占有是農(nóng)村地區(qū)的土地，產(chǎn)權(quán)證書不是由國家頒發(fā)，也不受交易法律保護(hù)的。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)量、流通面積和市場需求都非常巨大。但是，我國目前的法律沒有明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房，所以小產(chǎn)權(quán)房屬于我國法律的灰色地段，處境非常尷尬，應(yīng)該從小產(chǎn)權(quán)住房找出出路。本文以現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)概念為中心進(jìn)行介紹，接著，研究小產(chǎn)權(quán)房的法律問題，分析問題點(diǎn)，最終提出解決問題的法律解決方案。希望提供一些關(guān)于我國小產(chǎn)權(quán)房法律問題的可行參考。（三）調(diào)查方法通過查閱相關(guān)的資料文獻(xiàn)，對整個“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題進(jìn)行詳細(xì)的關(guān)注了解，對“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行全方位的考量。二、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題（一）合同效力在現(xiàn)今審判中，全國法院對有小產(chǎn)權(quán)房的家庭出售合同的有效性持否定態(tài)度。例如，北京高等法院指出，小產(chǎn)權(quán)房屬于違法建筑，房屋買賣合同無效，海南省高等法院指出，城市居民購買的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，山東高等法院認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效。一方面，買賣合同的買方本體不合適，買方不是集體組織的成員，不能得到集體性的土地所有權(quán)。另一方面，買賣合同的內(nèi)容是違法的。并違反了房屋開發(fā)商的建設(shè)和銷售、商業(yè)房屋建設(shè)和銷售所必需的規(guī)定，以及違反集體土地非循環(huán)所必需的規(guī)定。（二）權(quán)利屬性小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)、銷售沒有標(biāo)準(zhǔn)化。對于在未經(jīng)集體建設(shè)用地或土地所有權(quán)證書或建設(shè)許可的情況下在耕地建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)者或購買者的權(quán)利在審判的執(zhí)行上是不同的。有些法院決定房屋所有者擁有可動資產(chǎn)的真正的權(quán)利，即房屋擁有可動資產(chǎn)的真正的權(quán)利。這一點(diǎn)，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的違法性。小產(chǎn)權(quán)房的所有者，不能享受小產(chǎn)權(quán)房的不動產(chǎn)權(quán)，分離建筑材料的保全和小產(chǎn)權(quán)房不動產(chǎn)權(quán)。這個見解是同意小產(chǎn)權(quán)房具有一定的價值，但房地產(chǎn)的所有權(quán)屬于房子的非構(gòu)成部分和拆卸的建筑材料。可是，作為對象的構(gòu)成要素，建筑材料不具有獨(dú)立性，不滿足對象的獨(dú)立性要求。因此，享受可動資產(chǎn)的實(shí)質(zhì)權(quán)被認(rèn)為是不適當(dāng)?shù)?。（三）利益賠付在小產(chǎn)權(quán)房交易結(jié)束后，銷售商多主張合同無效以高補(bǔ)償和其他經(jīng)濟(jì)利益。此時，買方失去在買賣合同的制作及簽名過程中產(chǎn)生的費(fèi)用及由第三方簽署合同的機(jī)會。這種損失被稱為信賴?yán)鎿p失，即合同成立、有效的當(dāng)事人的信念造成的損失。但是，合同最終未建立、無效或取消。對于買方的信托行為是否賠償信賴，意見不同。有些法院認(rèn)為，賣方無需賠償買方的信用利益，但買方只需要返還買家購買的金額和余額裝飾價值，而房子的附加價值利潤應(yīng)屬于賣方。他們的意見基于以下三個理由。第一，在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時，買方知道銷售行為違反法令，仍然在合同上簽字。第二，國家和地方政策，以及法律法規(guī)，明確禁止小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)和銷售。如果買家因違法行為而獲利，那么最終將不屬于信用利益范疇的小資產(chǎn)管制，房屋附加值部分不屬于信用利益范疇。并且，屬于房屋的自然附加價值歸于賣方。三、問題解決建議（一）完善集體土地征收制度建立土地征用制度的目的是最大化公益和私利的平衡，維護(hù)全社會利益。但目前，集體取得土地的手續(xù)違背了這個本來的意圖。因此，要改善公益認(rèn)識標(biāo)準(zhǔn)，改善補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，彌補(bǔ)被征收的農(nóng)民損失，防止地方政府參與土地金融。參與有關(guān)政府部門的協(xié)商，可以確保公益決策權(quán)威、公益決策的實(shí)施。公益的決定應(yīng)當(dāng)根據(jù)聽取議事記錄，按照“案卷排他”的原則，使聽證會的作用有效發(fā)揮，使其不被形式主義所封鎖。（二）設(shè)立執(zhí)法機(jī)構(gòu)，明確執(zhí)法主體經(jīng)過土地制度的整頓，為進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的特殊管理，包括小產(chǎn)權(quán)房的審計和評估、登記確認(rèn)和權(quán)利的確認(rèn)、交易的轉(zhuǎn)覽、征收等事項(xiàng)。設(shè)立專門機(jī)構(gòu)，激活集體土地財產(chǎn)屬性，提高集體土地利用率，幫助群眾對小產(chǎn)權(quán)房合法化進(jìn)行特殊監(jiān)督，確保合法化進(jìn)程的開放性和透明性。多元管理模式將導(dǎo)致部門的不透明權(quán)利和責(zé)任，而且執(zhí)法部門的“寬容”態(tài)度將減少小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的違法成本。因此，我們應(yīng)查明執(zhí)法主要因素，加強(qiáng)執(zhí)法，約束小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)。（三）確保買受人的合法利益在簽訂房屋買賣合同后，賣方主張合同無效，主張房屋附加值利益。但是，必須有效地保護(hù)買方的信用利益的損失。一方面，由于兩方在簽訂低產(chǎn)權(quán)家庭買賣合同時過失，因此不能犧牲買家來保護(hù)賣方的利益。這一部分的附加價值完全由賣方歸還，如果買方只返還房產(chǎn)，那么兩方的利益就會嚴(yán)重失衡。買家經(jīng)常抗議通過拒絕騰出房屋的附加價值利益