【“小產(chǎn)權房”法律問題調查2400字】

“小產(chǎn)權房”法律問題調查報告目錄TOC\o"1-2"\h\u26669“小產(chǎn)權房”法律問題調查報告 121395一、調查概況 120538（一）調查時間與地點 118156（二）調查對象、調查單位及調查內容 124916（三）調查方法 22390二、調查發(fā)現(xiàn)的問題 25011（一）合同效力 230270（二）權利屬性 229060（三）利益賠付 224462三、問題解決建議 322732（一）完善集體土地征收制度 314895（二）設立執(zhí)法機構，明確執(zhí)法主體 310529（三）確保買受人的合法利益 3小產(chǎn)權房的產(chǎn)生具有多種原因,它的存在和大量擴展揭示了制度創(chuàng)新的迫切需要,是合理調整城鄉(xiāng)利益分配、促使兩種土地所有制度向公平合理化方向改進的催化劑,同時在我國現(xiàn)有法律規(guī)范下小產(chǎn)權房的存在也深刻地影響著當前我國房地產(chǎn)市場體系和城市化發(fā)展,給購房人帶來利益風險。本文通過文獻研究發(fā)達方式對“小產(chǎn)權房”的法律問題進行調查，分析“小產(chǎn)權房”在我國發(fā)展中存在的問題，并針對這些問題思考解決對策。一、調查概況（一）調查時間與地點2022年5月17日，通過查閱相關的文獻資料，對我國“小產(chǎn)權房”法律問題進行了詳細的調查了解。筆者在學校通過學校圖書館與網(wǎng)絡圖書館收集文獻資料進行調查。（二）調查對象、調查單位及調查內容本次調查所選擇的調查對象為“小產(chǎn)權房”，通過收集相關法律爭議案例的方式來研究“小產(chǎn)權房”以及相關法律存在的問題。由于小產(chǎn)權房和普通商業(yè)房地產(chǎn)的主要區(qū)別在于土地占有是農村地區(qū)的土地，產(chǎn)權證書不是由國家頒發(fā)，也不受交易法律保護的。經(jīng)過幾十年的發(fā)展，小產(chǎn)權房的建設量、流通面積和市場需求都非常巨大。但是，我國目前的法律沒有明確規(guī)定小產(chǎn)權房，所以小產(chǎn)權房屬于我國法律的灰色地段，處境非常尷尬，應該從小產(chǎn)權住房找出出路。本文以現(xiàn)有的小產(chǎn)權房的相關概念為中心進行介紹，接著，研究小產(chǎn)權房的法律問題，分析問題點，最終提出解決問題的法律解決方案。希望提供一些關于我國小產(chǎn)權房法律問題的可行參考。（三）調查方法通過查閱相關的資料文獻，對整個“小產(chǎn)權房”法律問題進行詳細的關注了解，對“小產(chǎn)權房”進行全方位的考量。二、調查發(fā)現(xiàn)的問題（一）合同效力在現(xiàn)今審判中，全國法院對有小產(chǎn)權房的家庭出售合同的有效性持否定態(tài)度。例如，北京高等法院指出，小產(chǎn)權房屬于違法建筑，房屋買賣合同無效，海南省高等法院指出，城市居民購買的小產(chǎn)權房買賣合同無效，山東高等法院認定小產(chǎn)權房買賣合同無效。一方面，買賣合同的買方本體不合適，買方不是集體組織的成員，不能得到集體性的土地所有權。另一方面，買賣合同的內容是違法的。并違反了房屋開發(fā)商的建設和銷售、商業(yè)房屋建設和銷售所必需的規(guī)定，以及違反集體土地非循環(huán)所必需的規(guī)定。（二）權利屬性小產(chǎn)權房的建設、銷售沒有標準化。對于在未經(jīng)集體建設用地或土地所有權證書或建設許可的情況下在耕地建設的小產(chǎn)權房，建設者或購買者的權利在審判的執(zhí)行上是不同的。有些法院決定房屋所有者擁有可動資產(chǎn)的真正的權利，即房屋擁有可動資產(chǎn)的真正的權利。這一點，小產(chǎn)權房建設的違法性。小產(chǎn)權房的所有者，不能享受小產(chǎn)權房的不動產(chǎn)權，分離建筑材料的保全和小產(chǎn)權房不動產(chǎn)權。這個見解是同意小產(chǎn)權房具有一定的價值，但房地產(chǎn)的所有權屬于房子的非構成部分和拆卸的建筑材料。可是，作為對象的構成要素，建筑材料不具有獨立性，不滿足對象的獨立性要求。因此，享受可動資產(chǎn)的實質權被認為是不適當?shù)?。（三）利益賠付在小產(chǎn)權房交易結束后，銷售商多主張合同無效以高補償和其他經(jīng)濟利益。此時，買方失去在買賣合同的制作及簽名過程中產(chǎn)生的費用及由第三方簽署合同的機會。這種損失被稱為信賴利益損失，即合同成立、有效的當事人的信念造成的損失。但是，合同最終未建立、無效或取消。對于買方的信托行為是否賠償信賴，意見不同。有些法院認為，賣方無需賠償買方的信用利益，但買方只需要返還買家購買的金額和余額裝飾價值，而房子的附加價值利潤應屬于賣方。他們的意見基于以下三個理由。第一，在簽訂小產(chǎn)權房買賣合同時，買方知道銷售行為違反法令，仍然在合同上簽字。第二，國家和地方政策，以及法律法規(guī)，明確禁止小產(chǎn)權房的建設和銷售。如果買家因違法行為而獲利，那么最終將不屬于信用利益范疇的小資產(chǎn)管制，房屋附加值部分不屬于信用利益范疇。并且，屬于房屋的自然附加價值歸于賣方。三、問題解決建議（一）完善集體土地征收制度建立土地征用制度的目的是最大化公益和私利的平衡，維護全社會利益。但目前，集體取得土地的手續(xù)違背了這個本來的意圖。因此，要改善公益認識標準，改善補償標準，彌補被征收的農民損失，防止地方政府參與土地金融。參與有關政府部門的協(xié)商，可以確保公益決策權威、公益決策的實施。公益的決定應當根據(jù)聽取議事記錄，按照“案卷排他”的原則，使聽證會的作用有效發(fā)揮，使其不被形式主義所封鎖。（二）設立執(zhí)法機構，明確執(zhí)法主體經(jīng)過土地制度的整頓，為進行小產(chǎn)權房的特殊管理，包括小產(chǎn)權房的審計和評估、登記確認和權利的確認、交易的轉覽、征收等事項。設立專門機構，激活集體土地財產(chǎn)屬性，提高集體土地利用率，幫助群眾對小產(chǎn)權房合法化進行特殊監(jiān)督，確保合法化進程的開放性和透明性。多元管理模式將導致部門的不透明權利和責任，而且執(zhí)法部門的“寬容”態(tài)度將減少小產(chǎn)權房建設的違法成本。因此，我們應查明執(zhí)法主要因素，加強執(zhí)法，約束小產(chǎn)權房建設。（三）確保買受人的合法利益在簽訂房屋買賣合同后，賣方主張合同無效，主張房屋附加值利益。但是，必須有效地保護買方的信用利益的損失。一方面，由于兩方在簽訂低產(chǎn)權家庭買賣合同時過失，因此不能犧牲買家來保護賣方的利益。這一部分的附加價值完全由賣方歸還，如果買方只返還房產(chǎn)，那么兩方的利益就會嚴重失衡。買家經(jīng)?？棺h通過拒絕騰出房屋的附加價值利益