【零售業(yè)地產(chǎn)選址與商圈分析8200字（論文）】

零售業(yè)地產(chǎn)選址與商圈分析目錄TOC\o"1-2"\h\u29189零售業(yè)地產(chǎn)選址與商圈分析 178281.引言 185582.零售業(yè)選址和商圈理論理論 3146552.1雷利法則 389292.2哈夫模型 3236002.3相關(guān)理論總結(jié) 4290103.商圈分析 4173243.1商圈的特征 4226733.2商圈理論與零售經(jīng)營(yíng)管理 5293004.零售業(yè)選址外部環(huán)境分析 6260514.1人口統(tǒng)計(jì)分析 6104664.2區(qū)域居民購(gòu)買(mǎi)力分析 7103894.3吸引力分析 7117054.4競(jìng)爭(zhēng)狀況和市場(chǎng)飽和度分析 8131254.5周邊環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 8160354.6外部環(huán)境綜合分析 8306445.零售業(yè)選址內(nèi)部環(huán)境分析 9280205.1商店功能多樣性 9210055.2信譽(yù)和服務(wù)水平 963116.結(jié)論 9摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)全球化浪潮的影響下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)一直保持著高增速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，居民的收入水平也不斷提高，收入的增加使得消費(fèi)水平顯著上升，中國(guó)的零售業(yè)也因此獲得迅速發(fā)展，逐漸形成了繁榮發(fā)展的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)和激烈競(jìng)爭(zhēng)的發(fā)展局面。因此對(duì)于零售業(yè)的管理也日益得到重視，如此一來(lái)，零售業(yè)選址和商圈分析的重要性就不言而喻了。本文在基于對(duì)零售業(yè)選址和商圈分析的基礎(chǔ)上對(duì)大型的零售企業(yè)在選址上所需遵循的客觀要求、選址的基本方法進(jìn)行系統(tǒng)的研究探討。關(guān)鍵詞：雷利法則；哈夫模型；商圈；地址1.引言近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的加快發(fā)展，我國(guó)零售業(yè)的發(fā)展日新月異，國(guó)內(nèi)的零售企業(yè)取得了前所未有的成績(jī)。伴隨著改革開(kāi)放的進(jìn)行，許多大型的國(guó)際零售集團(tuán)紛紛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，導(dǎo)致我國(guó)本土零售企業(yè)面臨著巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力和嚴(yán)峻的生存挑戰(zhàn)，因此在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中要慎之又慎，才能從激烈的競(jìng)爭(zhēng)中存活下來(lái)，繼續(xù)發(fā)展。在零售業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，選址的合理與否直接決定了零售企業(yè)今后的生死和發(fā)展前景，因此零售業(yè)又被稱為“選址的行業(yè)”。對(duì)于任何一家零售業(yè)投資企業(yè)來(lái)言，選址前的可行性分析稱為不可或缺的一部分。對(duì)零售商而言，商店位置的重要性不可低估。選址的決策過(guò)程復(fù)雜，成本高，一旦選定不易變動(dòng)，同時(shí)位置特點(diǎn)對(duì)企業(yè)整體戰(zhàn)略影響較大。一般來(lái)說(shuō)，如果商店位置好，即使戰(zhàn)略組合一般，也容易獲得成功。旅游景點(diǎn)的商品種類不多，價(jià)格高，質(zhì)量未必好也不一定主動(dòng)宣傳，但生意往往都興隆，原因就在于此。然后商圈分析又是零售業(yè)選址可行性分析的關(guān)鍵步驟，它在我們的分析中占據(jù)著不可或缺的地位。商圈，是指零售商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。成功的商圈分析，不僅可以幫助零售業(yè)投資方確定最佳店址，而且還能夠幫助零售業(yè)經(jīng)營(yíng)者和管理者采取合適的經(jīng)營(yíng)策略，更好地統(tǒng)籌消費(fèi)者、商品、物流等資源，優(yōu)化資源的合理配置，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)和提高獲利能力。然而我國(guó)零售企業(yè)選址與商圈建設(shè)的現(xiàn)狀堪憂，還存在諸多問(wèn)題：（一）企業(yè)規(guī)模小。從零售整體結(jié)構(gòu)來(lái)看，中國(guó)零售結(jié)構(gòu)以小規(guī)模居多，特別是個(gè)體商店的比重高達(dá)92%，每個(gè)個(gè)體商店平均從業(yè)人員只有1.75人。即使是大型零售企業(yè)，其組織規(guī)模任然偏小。中國(guó)的零售企業(yè)上海華聯(lián)與沃爾瑪相比，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模、盈利能力等方面都與之有相當(dāng)?shù)牟罹唷＿@種小規(guī)模經(jīng)營(yíng)，嚴(yán)重阻礙了零售業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。形成商圈，打造規(guī)模效應(yīng)道阻且長(zhǎng)。（二）出現(xiàn)快速膨脹式擴(kuò)張。主要表現(xiàn)為在擴(kuò)張布點(diǎn)的同時(shí)，輕視了單個(gè)店鋪和單位面積經(jīng)營(yíng)的效益增長(zhǎng)。例如聯(lián)華，在1995年至2000年期間，銷售收入增長(zhǎng)盡管高達(dá)年均69%，但其開(kāi)店的平均速度卻高達(dá)89%，這表明單店收入潛在的同步增長(zhǎng)效應(yīng)已經(jīng)完全被新開(kāi)店潛在的平均收入下降抵消了。應(yīng)該合理擴(kuò)張，在充分考慮區(qū)域的零售商店飽和程度和各種其他因素的情況下，再做決策，進(jìn)行有質(zhì)量地?cái)U(kuò)大規(guī)模，而不是盲目擴(kuò)張。（三）零售企業(yè)選址戰(zhàn)略不科學(xué)，隨意性大目前我國(guó)許多零售企業(yè)選址在區(qū)域的選擇上較為隨意，不根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需要或從企業(yè)選址的戰(zhàn)略角度進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃，不切合實(shí)際布點(diǎn)，看重發(fā)展速度而忽視市場(chǎng)調(diào)研和分析，導(dǎo)致擴(kuò)張質(zhì)量不夠理想。2.零售業(yè)選址和商圈理論理論2.1雷利法則美國(guó)學(xué)者威廉·J·雷利（W.J.Reilly）利用三年時(shí)間調(diào)查了美國(guó)150個(gè)城市在1931年根據(jù)牛頓力學(xué)的萬(wàn)有引力的理論，提出了“零售引力規(guī)律”，總結(jié)出都市人口與零售引力的相互關(guān)系，被稱為雷利法則或雷利零售引力法則。他認(rèn)為一個(gè)城市對(duì)周圍地區(qū)的吸引力，與它的規(guī)模成正比，與它們之間的距離成反比。用以解釋根據(jù)城市規(guī)模建立的商品零售區(qū)。式中：Ba=a城市從中間地c城市吸引來(lái)的零售額Bb=b城市從中間地c城市吸引來(lái)的零售額Pa=a城市人口Pb=b城市人口Da=a城市與中間地c城市之間的距離Db=b城市與中間地c城市之間的距離N=1n=2（1.5~2.5）2.2哈夫模型哈夫概率模型基本法則依然是引用萬(wàn)有引力原理。它提出了購(gòu)物場(chǎng)所各種條件對(duì)消費(fèi)者的引力和消費(fèi)者去購(gòu)物場(chǎng)所感覺(jué)到的各種阻力決定了商圈規(guī)模大小的規(guī)律。哈夫模型區(qū)別于其他模型的不同在于模型中考慮到了各種條件產(chǎn)生的概率情況。哈夫認(rèn)為：從事購(gòu)物行為的消費(fèi)者對(duì)商店的心理認(rèn)同是影響商店商圈大小的根本原因，商店商圈的大小規(guī)模與消費(fèi)者是否選擇該商店進(jìn)行購(gòu)物有關(guān)，通常而言，消費(fèi)者更愿意去具有消費(fèi)吸引力的商店購(gòu)物，這些有吸引力的商場(chǎng)通常賣場(chǎng)面積大，商品可選擇性強(qiáng)，商品品牌知名度高，促銷活動(dòng)具有更大的吸引力；而相反，如果前往該店的距離較遠(yuǎn)，交通系統(tǒng)不夠通暢，消費(fèi)者就會(huì)比較猶豫，根據(jù)這一認(rèn)識(shí)，哈夫提出其關(guān)于商店商圈規(guī)模大小的論點(diǎn)：商店商圈規(guī)模大小與購(gòu)物場(chǎng)所對(duì)消費(fèi)者的吸引力成正比，與消費(fèi)者去消費(fèi)場(chǎng)所感覺(jué)的時(shí)間距離阻力成反比。商店購(gòu)物場(chǎng)所各種因素的吸引力越大，則該商店的商圈規(guī)模也就大；消費(fèi)者從出發(fā)地到該商業(yè)場(chǎng)所的時(shí)間越長(zhǎng)，則該商店商圈的規(guī)模也就越小。2.3相關(guān)理論總結(jié)在雷利法則中，只考慮距離,未考慮其他交通狀況(如不同交通工具、交通障礙等),若以顧客前往商店所花費(fèi)的交通時(shí)間來(lái)衡量會(huì)更適合。顧客的“認(rèn)知距離”會(huì)受購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)的影響,如品牌、服務(wù)態(tài)度、設(shè)施等,通常會(huì)使顧客愿意走更遠(yuǎn)的路。因消費(fèi)水準(zhǔn)的不同,人口數(shù)有時(shí)并不具代表性,改以銷售額來(lái)判斷更能反映其吸引力。在哈夫模型中，通常用到賣場(chǎng)的時(shí)間距離作為阻力因素，而用賣場(chǎng)的面積來(lái)代替賣場(chǎng)的吸引力，但如果僅用賣場(chǎng)的面積來(lái)代替賣場(chǎng)引力，那相同面積的百貨店、超市、商業(yè)街就具有相同的魅力，這顯然過(guò)于武斷。哈夫模型通常將商業(yè)面積的修正值在運(yùn)用上不僅必須使用計(jì)算機(jī)，而且還必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查計(jì)算出λ值，這得花費(fèi)相當(dāng)多的時(shí)間和費(fèi)用。同時(shí)哈夫的各個(gè)修正參數(shù)和具體情況不相適應(yīng)，不同地區(qū)的商業(yè)情況和消費(fèi)文化各有不同，這就使得各地區(qū)的參數(shù)差異較大，難以正確反映實(shí)際情況。另外，對(duì)于各值的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)也將直接影響該模型的計(jì)算精度。因此在日新月異的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，雷利法則和哈夫模型都因其局限性而不能全盤(pán)照搬，應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況，從各個(gè)角度全方位事實(shí)就是地進(jìn)行零售業(yè)選址和商圈分析。3.商圈分析3.1商圈的特征(一)零售商圈具有比較明顯的層次性特征，位于同一零售店(商業(yè)中心)商圈內(nèi)的顧客到店購(gòu)物的可能性并不相同，這種可能性隨著顧客到零售店(商業(yè)中心)購(gòu)物所受到的阻礙因素的增加而減少，因此商圈表現(xiàn)出明顯的層次性。一般由三個(gè)層次構(gòu)成：即主要商圈是指最接近商店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，通常本區(qū)域50%的消費(fèi)者來(lái)本店購(gòu)物；次有商圈，位于主要商圈的外圍，顧客光顧率較低，一般這一區(qū)域的15~20%的消費(fèi)者到本店來(lái)購(gòu)物；邊際商圈位于次要商圈之外圍，屬于本企業(yè)的輻射商圈，一般本區(qū)域的10%的消費(fèi)者來(lái)此店購(gòu)物。(二)重疊性。零售店(商業(yè)中心)之間的商圈沒(méi)有清晰的界限，往往在兩個(gè)商圈的第二和第三層處發(fā)生重疊，重疊區(qū)域內(nèi)的顧客存在著到任何一家零售店購(gòu)物的可能性，但這種購(gòu)物可能性的大小取決于零售店(商業(yè)中心)之間的相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力，或者說(shuō)，取決于零售店(商業(yè)中心)的吸引因素與阻礙因素之間的比值。(三)不規(guī)則性。由于諸多因素的影響，零售店(商業(yè)中心)商圈的實(shí)際形狀并非如其概念所暗含的圓形，而呈現(xiàn)出不規(guī)則形狀。促使商圈不規(guī)則的原因一方面是由于那些阻礙顧客來(lái)店購(gòu)物的客觀因素的存在，使那些在某個(gè)方位上距零售店(商業(yè)中心)垂直距離很近的實(shí)際到店的距離很遠(yuǎn)，甚至不能為其商圈所覆蓋。這些阻礙因素具體包括:交通不便、道路隔離欄、寬闊或車速較高的道路、競(jìng)爭(zhēng)店等。另一方面則由于某些客觀吸引力因素的存在，使位于商圈某一方位的顧客來(lái)店購(gòu)物甚為便利。(四)動(dòng)態(tài)性。商圈的大小或者說(shuō)規(guī)模并非隨著零售店(商業(yè)中心)在選址上的確定而保持一成不變的態(tài)勢(shì)。商圈具有動(dòng)態(tài)性。首先，商圈的大小與零售店的業(yè)態(tài)有關(guān)。一般來(lái)說(shuō)，那些規(guī)模大、商品品種齊全、商品選擇性強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)相對(duì)較大，因此不難理解，“麥德龍”的商圈可以覆蓋幾十公里甚至上百公里，而便利店的商圈只有二三百米;其次，對(duì)于特定業(yè)態(tài)的零售店來(lái)說(shuō)，如果能加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理，增加“集客力”因素，其商圈一方面會(huì)在覆蓋范圍上有所擴(kuò)大，另一方面則表現(xiàn)為商圈內(nèi)顧客來(lái)店購(gòu)物的可能性將有所提高;再次，商圈的動(dòng)態(tài)性與競(jìng)爭(zhēng)因素有關(guān)。零售店之間的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使彼此的商圈相應(yīng)縮小。對(duì)商業(yè)中心來(lái)說(shuō)，若其業(yè)態(tài)互補(bǔ)能夠滿足顧客多層次、多角度的購(gòu)物需要，則會(huì)使商圈規(guī)模擴(kuò)大，若其業(yè)態(tài)單一、競(jìng)爭(zhēng)激烈，則會(huì)使商圈規(guī)?？s小。3.2商圈理論與零售經(jīng)營(yíng)管理商圈理論對(duì)零售經(jīng)營(yíng)管理具有重要的理論意義和實(shí)踐意義，具體表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:(一)商圈理論與零售店的選址。選址被認(rèn)為是零售店經(jīng)營(yíng)成敗的最為關(guān)鍵的因素，其原因就在于良好的店址能夠使零售店獲得較為持久的、不能為竟?fàn)帉?duì)手所輕易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。商圈理論即為零售店選址的理論基礎(chǔ)。根據(jù)這一理論，零售店進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征，那些單體規(guī)模小、滿足顧客便利顧客需要，以經(jīng)營(yíng)選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，例如超市、便利店原則上應(yīng)在距離上靠近顧客，而那些單體規(guī)模大、商品品種齊全，以經(jīng)營(yíng)選擇性較強(qiáng)的商品為主的零售業(yè)態(tài)，例如，百貨店或倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心能夠從遠(yuǎn)處吸引顧客，原則上應(yīng)選址于商業(yè)中心或四通八達(dá)的地方。實(shí)際選址工作中，總有諸如超市選址于城市的商業(yè)中心，專賣店選址于居民區(qū)而慘淡經(jīng)營(yíng)的案例，其原因之一就在于違背了商圈理論的指導(dǎo)原則。而且，在考察具體店址時(shí)，應(yīng)充分考慮那些使商圈縮小的阻礙因素以及使商圈擴(kuò)大的吸引力因素，在此基礎(chǔ)上，綜合評(píng)估商圈及選址的可行性。(二)商圈理論與零售店日常經(jīng)營(yíng)管理。商圈理論尤其是布萊克所提出的多因素作用模型表明，吸引與阻礙顧客來(lái)店購(gòu)物的因素除規(guī)模、距離等客觀因素外，還包括那些與零售店日常經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)的主觀因素，例如形象、商譽(yù)、購(gòu)物氣氛、服務(wù)、商品定位等等。因此，零售店應(yīng)努力樹(shù)立良好的企業(yè)形象與商業(yè)信譽(yù)，提供讓顧客滿意的購(gòu)物氣氛、服務(wù)項(xiàng)目及明確的商品定位，這些措施的采用會(huì)擴(kuò)大零售業(yè)發(fā)展思路與對(duì)策。例如:一些大賣場(chǎng)提供班車定時(shí)接送顧客，一些百貨店提出“你貸款，我付息”的營(yíng)銷策略都是減少顧客購(gòu)買(mǎi)成本、增加顧客來(lái)店購(gòu)物可能性的有效措施，其實(shí)質(zhì)正是商圈理論在零售店經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的應(yīng)用。(三)商圈理論與商業(yè)中心建設(shè)。商業(yè)中心往往是各種零售業(yè)態(tài)匯集而又交通便利之地，它的商圈由所有位于其中的零售店共同作用而形成，覆蓋的地理區(qū)域與一般單體店相比較更為廣泛。商業(yè)中心的商圈具有明顯的動(dòng)態(tài)性，這一動(dòng)態(tài)性與商圈的自身建設(shè)密切相關(guān)。如果一個(gè)商業(yè)中心內(nèi)諸如百貨、特色賣場(chǎng)、餐飲、休閑娛樂(lè)等諸多商業(yè)業(yè)態(tài)并存，而且同類業(yè)態(tài)之間又能夠?qū)嵭杏行У腻e(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，那么，這個(gè)商業(yè)中心就能夠?yàn)轭櫩吞峁┒鄬哟蔚?、多品種的商品和服務(wù)，能夠刺激顧客的購(gòu)物欲望，滿足顧客一站式購(gòu)物的需要，從而對(duì)顧客產(chǎn)生較為強(qiáng)烈的凝聚吸引效應(yīng)，商業(yè)中心的商圈隨之?dāng)U大，商圈的擴(kuò)大一方面表現(xiàn)為商圈覆蓋范圍的增加，也就是顧客人數(shù)及其來(lái)店購(gòu)物的可能性增加，另一方面則表現(xiàn)為顧客消費(fèi)額度的上升。毫無(wú)疑問(wèn)，這都將有益于商業(yè)中心的每一個(gè)零售店。而如果商業(yè)中心內(nèi)零售業(yè)態(tài)單調(diào)，且同一類型零售業(yè)態(tài)定位相同，格局相似，造成“千店一面”的現(xiàn)象，勢(shì)必導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈，給顧客提供的商品及服務(wù)的選擇余地很小，就不會(huì)對(duì)顧客產(chǎn)生強(qiáng)烈的“凝聚吸引”效應(yīng)，甚至在不同商業(yè)中心的競(jìng)爭(zhēng)中，會(huì)推動(dòng)原本屬于自身商圈的顧客向其它商業(yè)中心流動(dòng)。這也是我國(guó)許多大中城市“百貨一條街”衰敗的主要原因之一。4.零售業(yè)選址外部環(huán)境分析4.1人口統(tǒng)計(jì)分析人口統(tǒng)計(jì)分析主要是對(duì)商圈區(qū)域內(nèi)人口總量、年齡結(jié)構(gòu)、教育水平、可支配收入、職業(yè)分布、變化趨勢(shì)等指標(biāo)進(jìn)行分析。（一）人口總規(guī)模。人口總規(guī)模是指一個(gè)區(qū)域內(nèi)的常住居民和流動(dòng)人口量。人口總規(guī)模是基本生活資料需求的一個(gè)決定性因素。人口規(guī)模越大，企業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)越大。（二）人口密度。人口密度是指人口的地理分布。人口密度越大，零售企業(yè)容易獲得顧客；人口密度越低，零售企業(yè)獲得顧客難度越大。到商業(yè)設(shè)施的距離近，可增加購(gòu)物頻率。（三）年齡狀況。年齡不同，消費(fèi)不同。老年人群體對(duì)保健品、營(yíng)養(yǎng)食品、藥品市場(chǎng)需求量大；青年人群體對(duì)精神方面需求大。零售企業(yè)的目標(biāo)群體要盡量與所選區(qū)域內(nèi)主要消費(fèi)者群體相吻合。4.2區(qū)域居民購(gòu)買(mǎi)力分析一個(gè)區(qū)域居民的購(gòu)買(mǎi)能力很大程度上會(huì)影響該區(qū)域零售業(yè)的銷售額，一般情況下，購(gòu)買(mǎi)力與銷售額成正相關(guān)，購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)，銷售額就越高。購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)被用來(lái)測(cè)量市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)能力，在一定程度上能夠反映出某區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)合理性和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性。各區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)(即各區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力占本地區(qū)總購(gòu)買(mǎi)力的百分比)=各區(qū)域人均可支配收入占本地區(qū)的百分比×0.5+各區(qū)域零售額占本地區(qū)的百分比×0.3+各區(qū)域人口占本地區(qū)的百分比×0.2。因此在選址的過(guò)程中，可以先計(jì)算出本地區(qū)各區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)，然后再對(duì)它們進(jìn)行排序，在決策的時(shí)候，優(yōu)先考慮在購(gòu)買(mǎi)力最高的區(qū)域設(shè)立零售商店。4.3吸引力分析商圈理論是零售業(yè)在選址過(guò)程中必須遵循的重要理論，根據(jù)雷利法則：一個(gè)區(qū)域?qū)χ車貐^(qū)的吸引力，與它的規(guī)模（主要是指人口規(guī)模）成正比，與它們之間的距離成反比。本區(qū)域的人口規(guī)模越大，人口數(shù)量越多，那么它對(duì)周圍地區(qū)的吸引力也就越大；同時(shí)本區(qū)域的周邊地區(qū)，通過(guò)特定的交通方式到達(dá)本區(qū)域所花費(fèi)的時(shí)間越短，本區(qū)域?qū)χ苓厖^(qū)域的消費(fèi)者的吸引力就越大。如果到達(dá)本區(qū)域所花費(fèi)的交通費(fèi)用較高，或者交通便利程度比較低，那就意味著周邊地區(qū)的消費(fèi)者來(lái)本區(qū)域消費(fèi)就要支付額外的成本，這樣一來(lái)本區(qū)域?qū)@些消費(fèi)者的吸引力就降低。關(guān)于引力法則公式：=式中：Dab為a區(qū)域的商圈邊界，即a貿(mào)易區(qū)向b區(qū)的銷售范圍，以公里計(jì)算；Pa為a區(qū)域的人口數(shù)；Pb為b區(qū)域的人口數(shù)；d為兩區(qū)域的距離。在選址時(shí)，可以將本地區(qū)所有的區(qū)域兩兩之間，求出它們相互之間的引力指數(shù)。例如：假設(shè)某一地區(qū)有a,b,c,d,e五個(gè)區(qū)域，那么我們就先按照收集到的數(shù)據(jù)，分別計(jì)算出Dab,Dac,Dad,Dae,然后把得出的四個(gè)指數(shù)相加，即得到a區(qū)域?qū)ζ渌膫€(gè)區(qū)域的吸引力指數(shù)之和Da。再依次類推，計(jì)算出剩下的b,c,d,e四個(gè)區(qū)域各自對(duì)其他四個(gè)區(qū)域的吸引力指數(shù)之和，分別用Db,Dc,Dd,De表示出來(lái)。最后把Da,Db,Dc,Dd,De這五個(gè)指數(shù)從高到低進(jìn)行排序，排名最高的通常就是最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。得出的結(jié)果可以為零售業(yè)選址的決策提供有力的數(shù)據(jù)支撐，幫助決策者作出正確的判斷。4.4競(jìng)爭(zhēng)狀況和市場(chǎng)飽和度分析零售業(yè)商圈的形成深受同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能力和本地區(qū)市場(chǎng)飽和度的影響。目前區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)有零售企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模、新增店面的可能性以及各個(gè)零售業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、銷售情況、特色項(xiàng)目等成為零售業(yè)選址時(shí)不可或缺的影響因素。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)狀況，我們要辯證地看待，一般而言，競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的零售企業(yè)的聚集，一方面會(huì)使競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng)愈演愈烈，譬如肯德基和麥當(dāng)勞，兩者每家分店的店址在空間距離上都較為接近，在肯德基店址附近一般都會(huì)伴隨有麥當(dāng)勞。另一方面則會(huì)產(chǎn)生放大效應(yīng)，擴(kuò)大零售業(yè)的影響力，以此吸引更多的潛在消費(fèi)者前來(lái)消費(fèi)，例如商業(yè)街的形成，多種品牌和產(chǎn)品的聚集，能夠增加企業(yè)的宣傳效果和知名度。關(guān)于市場(chǎng)飽和度我們可以采取以下公式進(jìn)行測(cè)度：市場(chǎng)飽和度=某區(qū)域零售商品銷售總額/市場(chǎng)潛量其中市場(chǎng)潛量是指零售商品的最大需求額度。在這里我們通過(guò)計(jì)算該區(qū)域的人口總數(shù)乘以人均零售商品需求額得到相應(yīng)的市場(chǎng)潛量。區(qū)域的市場(chǎng)飽和度越低，在該區(qū)域所設(shè)零售商店的未來(lái)前景就越好。4.5周邊環(huán)境和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析零售業(yè)周邊環(huán)境及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)零售業(yè)商圈的形成具有重要影響。一個(gè)企業(yè)的外部環(huán)境是以工業(yè)制造業(yè)為主，還是以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主，其零售業(yè)商圈的形成在規(guī)模和性能等方面存在差異。譬如，零售業(yè)位于學(xué)校周邊地區(qū)的商圈與醫(yī)療機(jī)構(gòu)周邊的商圈的規(guī)模和發(fā)展方向必然會(huì)各有特色。換言之，在零售業(yè)商圈選址和形成時(shí)，要全面考察周邊產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和分布情況，從而企業(yè)能夠合理調(diào)整戰(zhàn)略方針政策，能夠有針對(duì)性地采取營(yíng)銷戰(zhàn)略。同時(shí)，良好的交通狀況和便捷的可選交通工具，如公交、地鐵等，有利于零售業(yè)商圈的發(fā)展。4.6外部環(huán)境綜合分析前面我們通過(guò)計(jì)算一個(gè)區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)和該區(qū)域?qū)ζ渌麉^(qū)域的吸引力指數(shù)，從兩個(gè)不同的維度對(duì)在某一特定區(qū)域設(shè)立零售店的條件進(jìn)行評(píng)價(jià)。從分析的過(guò)程來(lái)看，綜合這兩個(gè)指數(shù)，可以較為客觀地在一個(gè)大的地區(qū)挑選出具有明顯選址優(yōu)勢(shì)的區(qū)域出來(lái)。并且所采取的數(shù)據(jù)比較易得，計(jì)算的方法簡(jiǎn)潔明了且標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一，適用于不同規(guī)模的地區(qū)進(jìn)行零售業(yè)選址測(cè)算。當(dāng)然，這兩種指標(biāo)簡(jiǎn)單地結(jié)合在一起，也有一定的局限性：在吸引力指數(shù)的測(cè)算中，我們沒(méi)有考慮到同一區(qū)域，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)存在差異的周邊其他區(qū)域，其吸引力帶來(lái)的邊際效益是存在差別的。例如：前面我們提到Da=Dab+Dac+Dad+Dae,要是b區(qū)域和c區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)即Nb,Nc存在差異，假設(shè)Nb＞Nc，那么在相同的吸引力指數(shù)下，即：Dab=Dac時(shí)，b區(qū)域給a區(qū)域?qū)嶋H所帶來(lái)的消費(fèi)力就要大于c區(qū)域給a區(qū)域所帶來(lái)的消費(fèi)力。因此，就必須對(duì)Da=Dab+Dac+Dad+Dae等式右邊變量的系數(shù)進(jìn)行加權(quán)調(diào)整，調(diào)整后就變成了Da=Nb/（Nb+Nc+Nd+Ne）Dab+Nc/（Nb+Nc+Nd+Ne）Dac+Nd/（Nb+Nc+Nd+Ne）Dad+Ne/（Nb+Nc+Nd+Ne）Dae.加權(quán)以后，計(jì)算出來(lái)的吸引力指數(shù)就更為準(zhǔn)確可信。因此，在特定的地區(qū)里，那些購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)高且對(duì)周邊其他區(qū)域吸引力指數(shù)大的區(qū)域，是決策者應(yīng)該優(yōu)先考慮的選址地區(qū)。決策者應(yīng)該綜合考慮購(gòu)買(mǎi)力指數(shù)和吸引力指數(shù)，然后再分析其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況市場(chǎng)飽和度等各方面的因素，在統(tǒng)籌全局的前提下作出正確的決策。5.零售業(yè)選址內(nèi)部環(huán)境分析5.1商店功能多樣性零售業(yè)商店的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)范圍以及產(chǎn)品種類的豐富度，作為零售業(yè)商店功能性的主要組成部分，在商圈的分析研究中的影響是不容小覷的。企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍的多樣性和豐富性，能夠增加零售業(yè)的吸引力和經(jīng)濟(jì)效益，從而能夠有利于零售業(yè)商圈的形成和發(fā)展。一般而言，以生活必需品和日常生活用品為主的零售點(diǎn)，其商圈的影響力和輻射范圍較小，像小型超市等；以價(jià)值較為貴重產(chǎn)品為銷售產(chǎn)品的零售企業(yè)，如周大福等珠寶店鋪、宜家等大型家具中心其商圈具有較大的影響力。但這并不意味著規(guī)?？梢匀我鈹U(kuò)大，而應(yīng)該保持在與零售業(yè)商圈的消費(fèi)能力和購(gòu)買(mǎi)力相符的規(guī)模內(nèi)。5.2信譽(yù)和服務(wù)水平信譽(yù)和服務(wù)