房地產(chǎn)行業(yè)2023年11月月報(bào)：新房二手房成交同比均改善；供需支持力度明顯加大

房地產(chǎn)行業(yè)|證券研究報(bào)告—行業(yè)月報(bào) 2023年12月27日強(qiáng)于大市相關(guān)研究報(bào)告2023（2023/12/18）202370個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)：70（2023/12/18）（2023/12/15）（2321）中銀國(guó)際證券股份有限公司具備證券投資咨詢業(yè)務(wù)資格房地產(chǎn)行業(yè)證券分析師：夏亦豐(8621)20328348yifeng.xia@證券投資咨詢業(yè)務(wù)證書(shū)編號(hào)：S1300521070005證券分析師：許佳璐(8621)20328710jialu.xu@證券投資咨詢業(yè)務(wù)證書(shū)編號(hào)：S1300521110002

核心觀點(diǎn)從各城市能級(jí)來(lái)看，11月一線城市新房成交面積同環(huán)比均由負(fù)轉(zhuǎn)正，二線、三四線城市成交環(huán)比回落。1）11309萬(wàn)平，環(huán)比+15.8%，同比+3.1%14.6pct；1-11月累計(jì)同比+0.3%。四個(gè)一線城市成交表現(xiàn)分化，京滬成交平淡，廣深出現(xiàn)復(fù)蘇。北京成交同環(huán)比齊跌，環(huán)比下降15%，同比下降16%；上海本月恰逢十批次供應(yīng)尾聲、十一批次集中入市，供應(yīng)量提升，成交本月環(huán)比提升15%，但同比降幅仍達(dá)近四成，市場(chǎng)熱度仍然低迷。廣州、深圳成交同環(huán)比均出現(xiàn)復(fù)蘇。2）11房成交面積672萬(wàn)平，環(huán)比-6.4%，同比-16.8%7.4pct，1-11月累計(jì)同比-11.1%。我們跟蹤的二線城市中，56%的城市成交環(huán)比增長(zhǎng)，22%的城市同比增長(zhǎng)。杭州、南京受到新政持續(xù)作用下，成10月的集中放量后，本月成交回調(diào)，環(huán)比均出現(xiàn)下降。濟(jì)南、青島等城市政策效果不佳，市場(chǎng)信心仍然不足。3）11304萬(wàn)平，環(huán)比-6.4%，同比-26.8%，同比降幅較上月收窄了9.1pct，1-11月累計(jì)同比-9.0%。三四線城市分化明顯，除焦作、溫州、金華同比正增長(zhǎng)以外，其余城市同比均出現(xiàn)不同幅度的下跌。城月1）11月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷292432.1%（前值：-28.8%）；3.88萬(wàn)億元，同比-15.2%（前-13.5%）。TOP20房企中累計(jì)銷售額同比增長(zhǎng)較快的有：越秀（+29%）、華發(fā)（+18%）、華潤(rùn)。2）拿地：11月房企拿地整體呈現(xiàn)量升價(jià)跌態(tài)勢(shì)，拿地強(qiáng)度環(huán)比明顯下降，整體土地市場(chǎng)仍處于筑底階段，房企謹(jǐn)慎投資情緒尚未好轉(zhuǎn)。11932億元，同比-5.8%（前值:+41.0%）；918萬(wàn)平，同比+10.0%（前值：+37.6%）；10150元/平，同比-14.3%（前值:+2.5%）；1041%下1122%6pct。單月拿地較多的有：保利（11436%）（90億元，49%）、萬(wàn)科（56億元，18%）1-111.30萬(wàn)億元，同比-13.3%，拿地強(qiáng)度24%，同比提升1pct。1-11月拿地金額排名靠前的有：中海、保利、華潤(rùn)、建發(fā)、萬(wàn)科、綠城、招蛇、濱江，均為央國(guó)企或區(qū)域深耕型的優(yōu)質(zhì)民企，其余房企拿地總金額均在500億元以下。雖然土地端有土拍限價(jià)松綁的利好政策，但溢價(jià)拿地的房企依舊以央國(guó)企為主，民企拿地仍然較弱，投資整體格局未發(fā)生改變。房企目前仍然受到銷售與融資持續(xù)低迷的雙重壓力，投資回暖仍需要較長(zhǎng)的時(shí)間，預(yù)計(jì)年2024年上半年房企投資大概率將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。未來(lái)投資分化或?qū)⒓觿?，一方面在于取消限價(jià)后城市間、地塊間的熱度分化，另一方面在于銷售率先企穩(wěn)、獲得更多融資支持、現(xiàn)金流更加穩(wěn)健的房企將是更多土地資源的獲得方。11月房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券、海外債、信托、ABS發(fā)行規(guī)模416億元，同比-17%，環(huán)比+47%3.51%，同比-0.44pct，環(huán)比-0.05pct。1-116381億元，同比-20%。20241、3、4897、1026、911億元。1月2641投資建議近期行業(yè)需求及融資端政策均明顯發(fā)力，一方面，針對(duì)非國(guó)有企業(yè)的融資表態(tài)頻繁，給市場(chǎng)注入了一定的信心，緩解了部分對(duì)于民營(yíng)房企和出險(xiǎn)房企的連環(huán)信用恐慌；另一方面，京滬購(gòu)房政策同步大力度調(diào)整，將對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的重塑和預(yù)期回升具有積極作用。不過(guò)，各項(xiàng)支持政策落地效果以及效果持續(xù)性仍需要一段時(shí)間的驗(yàn)證與觀察。我們認(rèn)為，短期關(guān)注近期各項(xiàng)支持政策落地實(shí)際效果以及效果持續(xù)性，中長(zhǎng)期關(guān)注城中村改造、保障性住房建設(shè)推進(jìn)帶來(lái)的行業(yè)機(jī)會(huì)。當(dāng)前大背景下，流動(dòng)性安全、重倉(cāng)高能級(jí)城市、產(chǎn)品力突出的房企或更具備α屬性。穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的優(yōu)質(zhì)民企和混合所有制房企或?qū)⑹芤嬗诤罄m(xù)更有針對(duì)性的融資支持政策，若能在本輪周期中生存下來(lái)，或具備更大的估值修復(fù)彈性?，F(xiàn)階段我們建議關(guān)注四條主線：1）無(wú)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)且拿地銷售基本面較好的央國(guó)企：保利發(fā)展、招商蛇口、華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、綠城中國(guó)。2）安全系數(shù)相對(duì)較高的民企：濱江集團(tuán)、美的置業(yè)。3）底部回升、彈性較大的公司：金地集團(tuán)、龍湖集團(tuán)。4）有城中村改造和保障房建設(shè)、或相關(guān)主題機(jī)會(huì)的：中交地產(chǎn)、城建發(fā)展、中華企業(yè)、南山控股。風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)；銷售超預(yù)期下行；融資收緊。目錄月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比增幅擴(kuò)大 6新房：11月新房成交同比降幅收窄，一線城市新房成交面積同環(huán)比均由負(fù)轉(zhuǎn)正 6二手房：11月二手房成交同比增幅擴(kuò)大，一線城市同比增速提升 7庫(kù)存：庫(kù)存與去化周期環(huán)比均提升；重點(diǎn)城市開(kāi)盤去化率環(huán)比持續(xù)回落 8月全國(guó)土地成交規(guī)模同環(huán)比均下降，受土拍限價(jià)取消的影響溢價(jià)率小幅回升 房企：百?gòu)?qiáng)房企銷售單月同比降幅收窄；拿地規(guī)模與強(qiáng)度同比提升 14銷售：百?gòu)?qiáng)房企單月銷售同比降幅小幅收窄，但累計(jì)降幅仍在擴(kuò)大 14集中度：1-10月行業(yè)集中度有所下降 15拿地：11月百?gòu)?qiáng)房企拿地量與強(qiáng)度同比均提升，但整體投資態(tài)度仍然謹(jǐn)慎 15房企融資與債務(wù)到期：融資規(guī)模環(huán)比明顯增長(zhǎng)，2024年上半年債務(wù)到期壓力大于下半年17政策：一線城市購(gòu)房政策大力度放松，房企融資支持力度明顯加大 20于3位 22投資建議 23風(fēng)險(xiǎn)提示 248附錄 25圖表目錄圖表1.11月40城新房成交面積1286.1萬(wàn)平，環(huán)比下降1.8%，同比下降14.0%.6圖表2.11月一、二、三四線新房成交面積環(huán)比增速分別為15.8%、-6.4%、-6.4%...................................................................................................................................6圖表3.11月一、二、三四線新房成交面積同比增速分別為3.1%、-16.8%、-26.8%.................................................................................................................................6圖表4.月二線城市中，56%的城市成交環(huán)比增長(zhǎng)，22%的城市同比增長(zhǎng) 7圖表5.11月18城二手房成交面積789.8萬(wàn)平，環(huán)比上漲15.0%，同比上漲22.0%.................................................................................................................................7圖表6.11月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為18.9%、14.4%、13.4%.................................................................................................................................7圖表7.月一、二、三四線城市同比增速22.0%、22.8%、19.8% 8圖表8.月重點(diǎn)城市二手房成交8成同環(huán)比正增長(zhǎng) 8圖表9.截至月末，12個(gè)城市新房庫(kù)存面積為1.24億平，環(huán)比上漲1.8%，同比下降2.6% 圖表10.截至月末，一、二、三四線城市庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為2.0%、1.6%、0.2% 圖表截至月末，一、二、三四線城市庫(kù)存面積同比增速分別為-1.7%、-4.2%、0.2% 圖表12.截至月末，12個(gè)城市整體新房庫(kù)存面積去化周期為16.7個(gè)月，環(huán)比上升1.0個(gè)月，同比上漲4.6個(gè)月 圖表13.截至月末，一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期分別為16.6、15.5、47.3個(gè)月 圖表14.截至月末，一、二、三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期環(huán)比增速分別為4.1%、9.2%、20.1% 15.月末，一、二、三線城市新房庫(kù)存面積去化周期同比增速分別為18.7%、62.4%、106.1% 9圖表16.截至月底，近八成城市去化周期環(huán)比拉長(zhǎng) 10圖表17.重點(diǎn)城市月平均開(kāi)盤去化率為40%，較上月下降2個(gè)百分點(diǎn) 10圖表18.11月全國(guó)成交土地規(guī)劃總建筑面積為2.4億平，環(huán)比下降21.3%，同比下降42.7% 圖表月一、二、三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比增速分別為-46.3%、-30.0%、-22.8% 圖表月一、二、三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積同比增速分別為15.9%、-44.4%、-40.5% 圖表21.11月全國(guó)住宅類成交土地建面8380.2萬(wàn)平，環(huán)比下降3.2%，同比下降41.2%...............................................................................................................................圖表月一、二、三線城市住宅類土地成交建面環(huán)比增速分別為-96.3%、-18.3%、-17.0% 圖表23.11月一、二、三線城市住宅類土地成交建面同比增速分別為-74.2%、-37.4%、-42.524.1327.0元/13.0%，同比上漲1.5%.................................................................................................................................12圖表25.11月全國(guó)成交土地平均土地溢價(jià)率為3.82%，較上月提升0.44個(gè)百分點(diǎn)，較2022年同期減少了0.04個(gè)百分點(diǎn) 12圖表26.月一、二、三線城市成交土地樓面價(jià)環(huán)比增速分別為-83.1%、-6.7%、10.6%...............................................................................................................................13圖表27.月一、二、三線城市成交土地樓面價(jià)同比增速分別為-68.4%、15.3%、-1.6%................................................................................................................................13圖表28.11月一、二、三線城市成交土地平均溢價(jià)率分別為0.00%、4.18%、3.02%...............................................................................................................................13圖表29.11月全國(guó)住宅類用地成交土地平均樓面價(jià)為2693.0元/平，環(huán)比下降35.2%，同比下降1.9% 13圖表30.11月全國(guó)住宅類用地平均溢價(jià)率為4.25%，環(huán)比上漲0.72個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上漲0.76個(gè)百分點(diǎn) 13圖表31.11月一、二、三線城市住宅類用地成交土地平均樓面價(jià)環(huán)比增速為-7.3%、-16.0%、0.6%.................................................................................................................13圖表32.11月一、二、三線城市住宅類用地成交土地平均樓面價(jià)同比增速分別-28.2%、10.6%、-2.9%..................................................................................................13圖表33.11月一、二、三線城市住宅類用地平均土地溢價(jià)率分別為0.00%、4.75%、2.55%13圖表34.百?gòu)?qiáng)房企月單月權(quán)益口徑銷售額為2924億元，同比下降32.1% 14圖表35.11月CR5、CR10、CR20、CR50單月權(quán)益口徑銷售額增速分別為-21.0%、-24.9%、-31.2%、-32.2%..............................................................................14圖表36.月CR5、CR10單月全口徑銷售同比降幅收窄 14圖表37.O20房企中，1月單月僅華潤(rùn)置地（+9.1%、招商蛇口（+3.2%萬(wàn)科（+2.7%）增長(zhǎng) 15圖表38.2023年1-10月行業(yè)集中度有所下降 15圖表39.百?gòu)?qiáng)房企月單月全口徑拿地金額932億元，同比下降5.8% 16圖表40.月CR5、CR10、CR20、CR50拿地強(qiáng)度分別為32%、28%、28%、25% 圖表41.11月單月土地投資較多的房企有：保利（拿地金額114億元，拿地強(qiáng)度36%、建發(fā)（90億元，49%、萬(wàn)科（56億元，18%） 16圖表42.2023年1-11月拿地金額排名靠前的有：中海、保利、華潤(rùn)、建發(fā)、萬(wàn)科、綠城、招蛇、濱江 17圖表43.2023年11月房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券、海外債、信托、ABS發(fā)行規(guī)模合計(jì)416億元，同比下降17%，環(huán)比增長(zhǎng)47% 17圖表44.2023年11月房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券、海外債、信托、ABS平均發(fā)行利率3.51%，同比下降了0.44個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.05個(gè)百分點(diǎn) 17圖表45.主流房企中月招蛇、中海、華潤(rùn)發(fā)行國(guó)內(nèi)債券規(guī)模較大，分別發(fā)行3830、30億元，平均發(fā)行利率分別3.20%、3.02%、3.27% 18圖表46.2023年、12月國(guó)內(nèi)外債券到期規(guī)模分別為589、576億元 18圖表47.2023年12月以下主流房企面臨債務(wù)到期壓力：珠江實(shí)業(yè)（58億元、信達(dá)地產(chǎn)（40億元、碧桂園（37億元、融信中國(guó)（29億元、金融街（25億元保利發(fā)展（25億元） 19圖表48.北京與上海2023年12月14日新政對(duì)比 20圖表49.根據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，已有多家銀行密集與房企召開(kāi)座談會(huì)（截至2023年12月14日） 21圖表50.房地產(chǎn)行業(yè)月絕對(duì)收益為-1.5% 22圖表51.房地產(chǎn)行業(yè)月相對(duì)收益為0.7% 2252.2023PE11.57X100.2X.22圖表53.報(bào)告中提及上市公司估值表 23圖表54.城市數(shù)據(jù)選取清單 2511月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比增幅擴(kuò)大新房：11月新房成交同比降幅收窄，一線城市新房成交面積同環(huán)比均由負(fù)轉(zhuǎn)正11月新房成交環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅小幅收窄，延續(xù)筑底行情。11401286.11.8%14.0%2.1個(gè)百分點(diǎn)。1-1140城新房1.677.9%0.5個(gè)百分點(diǎn)。12月恰逢房企年末銷售沖刺期，供應(yīng)有望回升，部分房企或采用降價(jià)促銷的方式?jīng)_刺全年銷售，預(yù)計(jì)整體新房成從各城市能級(jí)來(lái)看，11月一線城市新房成交面積同環(huán)比均由負(fù)轉(zhuǎn)正，二線、三四線城市成交環(huán)比回落。1）11309.415.8%3.1%，同比增速較14.6個(gè)百分點(diǎn)；1-110.3%。四個(gè)一線城市成交表現(xiàn)分化，京滬成交平15%16%；上海本月恰逢十批次供15%，但同比降幅仍達(dá)近四成，市場(chǎng)熱度仍然低迷。廣州、深圳成交同環(huán)比均出現(xiàn)復(fù)蘇。2）11672.3萬(wàn)平，環(huán)比下降6.4%，同比下降16.8%，同比降幅較上月擴(kuò)大了7.4個(gè)百分點(diǎn)，1-11月累計(jì)同比下降11.1%。我們跟蹤的二線城市中，56%的城市成交環(huán)比增長(zhǎng)，22%的城市同比增長(zhǎng)。杭州、南京受到新政持續(xù)作用下，成交持續(xù)回升；武漢、福州經(jīng)歷了10月的集中放量后，本月成交回調(diào)，環(huán)比均出現(xiàn)下降。濟(jì)南、青島等城市政策效果不佳，市場(chǎng)信心仍然不足。3）11月新房成交304.46.4%26.8%9.1個(gè)百分點(diǎn)，1-11月累計(jì)同比下降9.0%。三四線城市分化明顯，除焦作、溫州、金華同比正增長(zhǎng)以外，其余城市同比均出現(xiàn)不同幅度的下跌。111401286.1萬(wàn)平，環(huán)比下降1.8%，同比下降14.0%

15010050-50-100圖表2.1115010050-50-1003,0002,5002,0001,5001,0000

40城新房成交面積及增速

100704010-202022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月

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各能級(jí)城市新房成交面積環(huán)比增速二線城市新房成交面積同比二線城市新房成交面積同比 一線城市新房成交面積同比三四線城市新房成交面積同比40個(gè)城市新房成交面積（萬(wàn)平方米） 環(huán)比 同比 二線城市新房成交面積環(huán)比40個(gè)城市新房成交面積（萬(wàn)平方米） 環(huán)比 同比二線城市新房成交面積環(huán)比 一線城市新房成交面積環(huán)比三四線城市新房成交面積環(huán)比資料來(lái)源：同花順， 資料來(lái)源：同花順，200各能級(jí)城市新房成交面積同比增速1500-1002022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月200各能級(jí)城市新房成交面積同比增速1500-1002022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月資料來(lái)源：同花順，圖表4.11月二線城市中，56%的城市成交環(huán)比增長(zhǎng)，22%的城市同比增長(zhǎng)2023年11月全國(guó)重點(diǎn)城市新房成交面積（單位：萬(wàn)平）能級(jí)城市成交面積環(huán)比同比能級(jí)城市成交面積環(huán)比同比一線北京50-15-16三線金華213294上海10415-38臺(tái)州22-18-52廣州11942211常德0-100深圳3680.4婁底0-100-100合計(jì)309163江門7-13-19二線南寧622611韶關(guān)4-13-34杭州8918-25佛山40-3-28南京385-24莆田2-25-77武漢64-56-7泰安1144-15青島116-5-12焦作412蘇州422-22荊門3-16-38福州9-1337溫州30513濟(jì)南46-23-22揚(yáng)州1049-48寧波3414-40惠州4853-26合計(jì)499-6-17合計(jì)202-6-27總計(jì)1010-2-14資料來(lái)源：同花順，二手房：11月二手房成交同比增幅擴(kuò)大，一線城市同比增速提升11月二手房成交同比增幅擴(kuò)大，一線城市同比增速提升，二、三四線城市同比增速有所放緩。11月18城二手房成交面積789.8萬(wàn)平，環(huán)比上漲15.0%，同比上漲22.0%，同比增速較上月提升了3.1個(gè)百分點(diǎn)，我們認(rèn)為，核心城市持續(xù)推出利好政策釋放了一波購(gòu)房需求。1-11月18城二手房成交面積8434.2萬(wàn)平，累計(jì)同比增速為22.0%，增幅與上個(gè)月持平。11月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為18.9%、14.4%、13.4%，同比增速分別為22.0%、22.8%、19.8%，一線城市同比增速較上月提升了19.0個(gè)百分點(diǎn)，二、三四線城市同比增幅較上月縮小了0.8、21.0個(gè)百分點(diǎn)；累計(jì)同比增速分別為12.1%、27.0%、27.8%。環(huán)比來(lái)看，我們跟蹤的所有城市二手房成交環(huán)比均回升，特別是杭州二手房成交環(huán)比增長(zhǎng)46%，連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增速超過(guò)四成，領(lǐng)漲各重點(diǎn)城市。深圳、北京穩(wěn)步增長(zhǎng)，環(huán)比增幅均超10%，同比也分別增長(zhǎng)51%、16%，深圳本月二手房成交增長(zhǎng)顯著，或是因?yàn)楸驹孪抡{(diào)二套房首付比例、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，降低了二套置業(yè)門檻和二手房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，有利于促進(jìn)二手房成交。南京、蘇州環(huán)比增幅也均超過(guò)兩成，同比也出現(xiàn)正增長(zhǎng)。51118789.815.0%，同比上漲22.0%

200150100500-50-100圖表6.11月一、二、三四線城市二手房成交面積環(huán)比增速分別為200150100500-50-10012009002022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第1月2022年第2月2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月

18城二手房成交面積及增速

200150100500-502023年第10月2023年第11月-1002023年第10月2023年第11月

各能級(jí)城市二手房成交面積環(huán)比增速18個(gè)城市二手房成交面積（萬(wàn)平方米） 環(huán)比 同比18個(gè)城市二手房成交面積（萬(wàn)平方米） 環(huán)比 同比資料來(lái)源：同花順， 資料來(lái)源：同花順，圖表7.11月一、二、三四線城市同比增速22.0%、22.8%、19.8%200150100500-1002022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月200150100500-1002022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月資料來(lái)源：同花順，圖表8.11月重點(diǎn)城市二手房成交8成同環(huán)比正增長(zhǎng)2023年11月全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交面積（單位：萬(wàn)平）2023年11月全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交面積（單位：萬(wàn)平）能級(jí)城市 成交面積 環(huán)比北京 114 深圳 31 合計(jì) 145 杭州 67 南京 78 蘇州 59 廈門 17 南寧 22 合計(jì) 243 同比22823能級(jí)城市金華韶關(guān)佛山總計(jì)成交面積10126285473環(huán)比31315同比2022二線資料來(lái)源：同花順，庫(kù)存：庫(kù)存與去化周期環(huán)比均提升；重點(diǎn)城市開(kāi)盤去化率環(huán)比持續(xù)回落庫(kù)存規(guī)模與去化周期環(huán)比均提升。截至11月底，我們跟蹤的12城新房庫(kù)存面積為1.24億平，環(huán)比1.8%2.6%16.71.04.6個(gè)月。一、二、三四線城市庫(kù)存面積環(huán)比增速分別為2.0%、1.6%、0.2%，同比增速分別為-1.7%、-4.2%、0.2%。一、二、三四線城市去化周期分別為16.6、15.5、47.3個(gè)月，環(huán)比增速分別為4.1%、9.2%、20.1%，同比增速分別為18.7%、62.4%、106.1%。具體來(lái)看，11月我們跟蹤的城市中近八成的城市去化周期環(huán)比拉長(zhǎng)，僅上海、杭州去化周期在12個(gè)月內(nèi)。9.11月末，121.24億1.8%2.6%

0050005005010.112.0%0050005005013000110009000700050002022年第1月2022年第2月2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月

12個(gè)城市新房庫(kù)存面積及增速

300 2250200 11501100500-502023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第4月2023年第5月2023年第6月年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月-

各能級(jí)城市新房庫(kù)存面積環(huán)比增速二線城市二手房成交面積同比二線城市二手房成交面積同比 一線城市二手房成交面積同比12個(gè)城市新房庫(kù)存面積（萬(wàn)平方米） 環(huán)比 同比12個(gè)城市新房庫(kù)存面積（萬(wàn)平方米） 環(huán)比 同比二線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比 一線城市新房庫(kù)存面積環(huán)比資料來(lái)源：同花順， 資料來(lái)源：同花順，5000505011.11比增速分別為-1.7%、50005050

12.11月末，12個(gè)城市整體新房庫(kù)存面積去化16.71.04.6200

各能級(jí)城市新房庫(kù)存面積同比增速

12個(gè)城市新房庫(kù)存面積去化周期及增速300250200300250200150100500-5011511052022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月-二線城市新房庫(kù)存面積同比二線城市新房庫(kù)存面積同比 三四線城市新房庫(kù)存面積同比系列1 系列2 系列3資料來(lái)源：同花順， 資料來(lái)源：同花順，131116.6、15.5、47.3個(gè)月

14114.1%、9.2%、20.1%各能級(jí)城市新房庫(kù)存面積去化周期50 200各能級(jí)城市新房庫(kù)存面積去化周期40 150301002050102022年第1月2022年第2月2022年第1月2022年第2月0-50

各能級(jí)城市新房庫(kù)存面積去化周期環(huán)比增速二線城市新房庫(kù)存面積去化周期（月） 二線城市新房庫(kù)存面積去化周期（月） 一線城市新房庫(kù)存面積去化周期（月）三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期（月二線城市新房庫(kù)存面積去化周期環(huán)比 三四線城市新房庫(kù)存面積去化周期環(huán)比資料來(lái)源：同花順， 資料來(lái)源：同花順，圖表15.截至11月末，一、二、三線城市新房庫(kù)存面積去化周期同比增速分別為18.7%、62.4%、106.1%300 250200150100502022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月年第7月年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月-50一線城市新房庫(kù)存面積去化周期同比一線城市新房庫(kù)存面積去化周期同比二線城市新房庫(kù)存面積去化周期同比資料來(lái)源：同花順，圖表16.截至11月底，近八成城市去化周期環(huán)比拉長(zhǎng)2023年11月全國(guó)重點(diǎn)城市新房庫(kù)存面積及去化周期（單位：萬(wàn)平、月）能級(jí)城市庫(kù)存面積環(huán)比同比去化周期環(huán)比同比一線上海71515216.01853北京24550.4-826.213深圳9480.1327.6-130二線杭州671618.5940蘇州7014-516.513102寧波83430.221.71192福州444-2-1740.1823三線韶關(guān)2231.2550.01574莆田144-1-743.627143資料來(lái)源：同花順，數(shù)據(jù)說(shuō)明：商品房：北京，深圳；商品住宅：上海，杭州，蘇州，寧波，福州，韶關(guān)，莆田。1140%2個(gè)百分點(diǎn)。雖然本月仍是寬松政策持續(xù)釋放利好期，新房成交同比降幅小幅收窄，但項(xiàng)目微觀數(shù)據(jù)來(lái)看，政策對(duì)市場(chǎng)提振作用邊際效應(yīng)遞減。目前來(lái)看，11月各城市去化率環(huán)比跌多漲少，下跌城市主要有：1）前期熱點(diǎn)恒熱的上海、杭州、長(zhǎng)沙等，政策利好邊際效應(yīng)遞減，去化率轉(zhuǎn)降。2）蘇州、寧波、廈門等供給主導(dǎo)型城市，短期內(nèi)因改善盤供應(yīng)稀缺，整體成交動(dòng)能略顯不足。而少數(shù)去化率上漲城市，如成都、北京等，主要是剛需剛改自住需求支撐項(xiàng)目去化高位持穩(wěn)。圖表17.重點(diǎn)城市11月平均開(kāi)盤去化率為40%，較上月下降2個(gè)百分點(diǎn)90807060503010

重點(diǎn)城市開(kāi)盤平均去化率10089524810089524836181714312023年11月去化率 2023年10月去化率2023年11月去化率 2023年10月去化率資料來(lái)源：克而瑞，2土地市場(chǎng)：11月全國(guó)土地成交規(guī)模同環(huán)比均下降，受土拍限價(jià)取消的影響溢價(jià)率小幅回升11月土地成交量同環(huán)比均下跌。11月全國(guó)（300城）2.4億平，環(huán)比下21.3%42.7%1038.0個(gè)百分點(diǎn)；百城土地規(guī)劃總建筑面積為11155.826.2%40.5%1033.8個(gè)百分點(diǎn)；一、二、三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比增速分別為-46.3%、-30.0%、-22.8%，同比增速分別為15.9%、-44.4%、-40.5%。單看住宅用地，全國(guó)住宅類成交土地建面8380.2萬(wàn)平，環(huán)比下降3.2%，同比下41.2%1026.73582.9萬(wàn)平，環(huán)比下24.3%41.4%1022.8個(gè)百分點(diǎn)；一、二、三線城市住宅類土地成交建面環(huán)比增速分別為-96.3%、-18.3%、-17.0%，同比增速分別為-74.2%、-37.4%、-42.5%。18112.4億平，環(huán)比下降21.3%，同比下降42.7%

圖表19.11月一、二、三線城市成交土地規(guī)劃建筑面積環(huán)比增速分別為-46.3%、-30.0%、-22.8%80000700006000050000400003000020000100000

全國(guó)成交土地建筑面積及增速

200150100500-502022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月

200150200150100500-50-100資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，20.1115.9%、-44.4%、-40.5%

圖表21.11月全國(guó)住宅類成交土地建面8380.2萬(wàn)平，環(huán)比下降3.2%，同比下降41.2%各線城市成交土地建筑面積同比增速

200150200150100500-50-1002500020000150001000050002023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月

全國(guó)成交土地：住宅用地建筑面積及增速

200150100500-502022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月二線城市成交建面同比 二線城市成交建面同比 全國(guó)成交土地規(guī)劃建筑面積：住宅（萬(wàn)平方米） 系列2 系列3資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，22.11比增速分別為-96.3%、-18.3%、-17.0%

圖表23.11月一、二、三線城市住宅類土地成交建面同比增速分別為-74.2%、-37.4%、-42.5%3002001000-1003002001000-1003002001000-1003002001000-100年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2022年第1月2022年第2月2022年第3月年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月二線城市成交建面環(huán)比二線城市成交建面環(huán)比 二線城市成交建面同比 三線城市成交建面同比資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，從市場(chǎng)熱度來(lái)看，月內(nèi)成都、合肥、濟(jì)南等城市取消了土拍限價(jià)，11月土拍溢價(jià)率環(huán)比小幅上升，但整體溢價(jià)率仍處于低位。從全類型土地來(lái)看，11月全國(guó)（300城）1327元/13.0%1.5%3.82%0.44個(gè)百分點(diǎn)，較20220.041867元/22.2%，同比下1.7%3.24%0.1020220.18個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三線城市成交土地樓面均價(jià)分別為2144、2192、1724元/平，環(huán)比增速分別為-83.1%、-6.7%、10.6%，同比增速分別為-68.4%、15.3%、-1.6%；平均溢價(jià)率分別為0.00%、4.18%、3.02%，一線城市環(huán)比下降5.05個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市分別上升1.49、0.40個(gè)百分點(diǎn)。從住宅類用地來(lái)看，全國(guó)（300城）2693元35.2%1.9%。4.25%0.720.76個(gè)百分點(diǎn)。4267元/31.7%2.3%。本月百城住3.29%0.040.94個(gè)百分點(diǎn)。一、二、三線城市住宅類用地平均樓面價(jià)為22839、5514、3656元/平，環(huán)比增速分別為-7.3%、-16.0%、0.6%，同比增速分別為-28.2%、10.6%、-2.9%；一、二、三線城市住宅類用地平均土地溢價(jià)率分別為0.00%、4.75%、2.55%，一線城市環(huán)比下降了5.27個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市環(huán)比分別上漲了1.78、0.69個(gè)百分點(diǎn)。全類型土地累計(jì)成交情況來(lái)看，20231-1127.4%，溢價(jià)率同比上升。20231-11月全國(guó)（300城）23.323.4%3.027.4%4.5%0.71-11月累6846萬(wàn)平、3.5億平、7.9億平，同比增速分別為-6.7%、-28.4%、-16.5；1-11月累計(jì)成交總價(jià)分別為5124.5、8601.0、9435.9億元，同比增速分別為-29.5%、-30.7%、-21.0%5.3%、4.4%、3.5%1.1、1.2、0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅土地累計(jì)成交情況來(lái)看，20231-1129.9%20231-11月全國(guó)（300城）5.534.3%2.229.9%5.3%1.51-11月累計(jì)住宅類用地土地成交建面分別為1767萬(wàn)平、9006萬(wàn)平、1.7億平，同比增速分別為-81.5%、-30.7%、-44.1%4356、7287、6440億元，同比增速分別為-31.6%、-30.4%、-24.4%6.6%、5.2%、3.9%，一、二、三線城市分別提升1.6、2.1、1.3個(gè)百分點(diǎn)。展望后市，限價(jià)放松下核心地塊的競(jìng)拍熱度或?qū)⑿》仙?。?0月土地市場(chǎng)政策迎來(lái)調(diào)整后，本月我們也看到了溢價(jià)率小幅回升，但整體仍處于低位。從政策本身來(lái)看，我們認(rèn)為不會(huì)大幅刺激市場(chǎng)熱度提升，投資回暖仍更多需要參考市場(chǎng)表現(xiàn)和企業(yè)的銷售回款情況而定，因此預(yù)計(jì)接下來(lái)土地市場(chǎng)仍會(huì)維持當(dāng)前的整體水平和熱度。但土地限價(jià)的放開(kāi)，或?qū)⒓觿⊥恋厥袌?chǎng)冷熱分化，在市場(chǎng)筑底企穩(wěn)過(guò)程中，企業(yè)投資或更加聚焦，優(yōu)質(zhì)地塊投資競(jìng)爭(zhēng)度或?qū)⒓哟a。24111327.0元比下降13.0%，同比上漲1.5%

圖表25.11月全國(guó)成交土地平均土地溢價(jià)率為3.82%，較0.4420220.04個(gè)百分點(diǎn)25002000150010005000

全國(guó)成交土地樓面均價(jià)及增速

(%)全國(guó)成交土地溢價(jià)率200 (%)全國(guó)成交土地溢價(jià)率150 81006500 4-50 22022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月2022年第1月2022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月全國(guó)成交土地樓面均價(jià)（元/平方米） 系列2 系列3 全國(guó)成交土地樓面均價(jià)（元/平方米） 系列2 系列3 全國(guó)成交土地溢價(jià)率（）資料來(lái)源：， 資料來(lái)源：，一線城市成交土地溢價(jià)率（三線城市成交土地溢價(jià)率（2001000-00一線城市成交土地溢價(jià)率（三線城市成交土地溢價(jià)率（2001000-00資料來(lái)源：Wind，中銀證券20231227日2022年第2月2022年第3月年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月20232023月月報(bào)2023年第7月年第8月2023年第9月2023年第10月三線城市成交樓面均價(jià)同比資料來(lái)源：Wind三線城市成交樓面均價(jià)同比資料來(lái)源：Wind，中銀證券（%）15105（%）151050各線城市成交土地住宅用地溢價(jià)率（）各線城市成交土地住宅用地溢價(jià)率（）1313

2022年第1月全國(guó)成交土地溢價(jià)率：住宅（）30114.25%，環(huán)全國(guó)成交土地溢價(jià)率：住宅（）30114.25%，環(huán)比上漲0.72個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期上漲0.76個(gè)百分點(diǎn)資料來(lái)源：Wind，中銀證券3211均樓面價(jià)同比增速分別-28.2%、10.6%、-2.9%各線城市成交土地住宅用地樓面均價(jià)同比增速3002022年第3月2022年第4月全國(guó)成交土地：住宅用地溢價(jià)率()2022年第5月全國(guó)成交土地：住宅用地溢價(jià)率()2022年第6月2022年第7月二線城市成交土地溢價(jià)率（二線城市成交土地溢價(jià)率（）2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月二線城市成交樓面均價(jià)同比3111樓面價(jià)環(huán)比增速為-7.3%、-16.0%、0.6%二線城市成交樓面均價(jià)同比3111樓面價(jià)環(huán)比增速為-7.3%、-16.0%、0.6%3002001000-100資料來(lái)源：Wind，中銀證券33110.00%、4.75%、2.55%2022年第2月各線城市成交土地住宅用地樓面均價(jià)環(huán)比增速3月各線城市成交土地住宅用地樓面均價(jià)環(huán)比增速2022年第4月2022年第5月2022年第6月2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月

1081086420-2資料來(lái)源：Wind，中銀證券資料來(lái)源：Wind，中銀證券資料來(lái)源：Wind資料來(lái)源：Wind，中銀證券二線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比二線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比二線城市成交土地溢價(jià)率（）一線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比三線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比全國(guó)成交土地樓面均價(jià)：住宅（元/平方米） 系列2 系列360004000200002022年第1月二線城市成交土地溢價(jià)率（）一線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比三線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比全國(guó)成交土地樓面均價(jià)：住宅（元/平方米） 系列2 系列360004000200002022年第2月2022年第3月2022年第4月2022年第5月2022年第6月年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月一線城市成交土地溢價(jià)率（）三線城市成交土地溢價(jià)率（）2023年第8月一線城市成交土地溢價(jià)率（）三線城市成交土地溢價(jià)率（）2023年第9月2023年第10月200150100500-50200150100500-50-100

5004003002001000-100(%)108645004003002001000-100(%)10864202611速分別為-83.1%、-6.7%、2611速分別為-83.1%、-6.7%、10.6%資料來(lái)源：Wind，中銀證券28110.00%、4.18%、3.02%（%）2022年第3月2022年第4月2022年第5月各線城市樓面均價(jià)環(huán)比增速各線城市成交土地溢價(jià)率（各線城市樓面均價(jià)環(huán)比增速各線城市成交土地溢價(jià)率（）2022年第7月2022年第8月2022年第9月10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月2023年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月27112711分別為-68.4%、15.3%、-1.6%資料來(lái)源：Wind，中銀證券2911月全國(guó)住宅類用地成交土地平均樓面價(jià)為2693.0元/平，環(huán)比下降35.2%，同比下降1.9%500400300200100-1500400300200100-1002022年第2月年第3月全國(guó)成交土地：住宅用地樓面均價(jià)及增速2022年第4月全國(guó)成交土地：住宅用地樓面均價(jià)及增速2022年第5月各線城市樓面均價(jià)同比增速2022年第6月各線城市樓面均價(jià)同比增速2022年第7月2022年第8月2022年第9月2022年第10月2022年第11月2022年第12月2023年第1月2023年第2月2023年第3月2023年第4月2023年第5月2023年第6月年第7月2023年第8月2023年第9月2023年第10月2023年第11月二線城市成交樓面均價(jià)同比三線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比二線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比一線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比二線城市成交樓面均價(jià)同比三線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比二線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比一線城市成交樓面均價(jià)環(huán)比房企：百?gòu)?qiáng)房企銷售單月同比降幅收窄；拿地規(guī)模與強(qiáng)度同比提升銷售：百?gòu)?qiáng)房企單月銷售同比降幅小幅收窄，但累計(jì)降幅仍在擴(kuò)大11月單月全口徑銷售同比降幅小幅收窄，但累計(jì)銷售同比降幅持續(xù)擴(kuò)大11月425529.5%（前值：-30.4%）2924億元，同比下降32.1%（前值：-28.8%）。百?gòu)?qiáng)房企1-11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額5.53萬(wàn)億元，同比下降15.5%（前值：-14.0%）;權(quán)益口徑3.88萬(wàn)億元，同比下降15.2%（前值：-13.5%）。CR5、CR10單月全口徑銷售同比降幅收窄，且累計(jì)降幅相對(duì)較小。CR5、CR10單月全口徑銷售額增速分別為-13.7%、-19.9%，同比降幅分別收窄7.2、6.1個(gè)百分點(diǎn)，CR20、CR50增速分別為-26.2%、-30.6%，同比降幅分別擴(kuò)大0.4、1.6個(gè)百分點(diǎn)。CR5、CR10、CR20、CR501-11月累計(jì)全口徑銷售額增速分別為-8.2%、-10.0%、-11.0%、-13.8%。TOP20房企中，11月單月僅華潤(rùn)置地（+9.1%）、招商蛇口（+3.2%）、萬(wàn)科（+2.7%）銷售額同比正增長(zhǎng)，中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、綠地控股僅個(gè)位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)。1-11月累計(jì)銷售額同比仍能保持正增長(zhǎng)的有：越秀地產(chǎn)（+29%）、華發(fā)股份（+18%）、華潤(rùn)置地（+14%）、建發(fā)國(guó)際（+13%）、中海地產(chǎn)（+11%）、招商蛇口（+9%）、中交地產(chǎn)（+8%）、濱江集團(tuán)（+7%）。34.112924億元，同比下降32.1%（億元） 權(quán)益金額及增速

3511CR5、CR10、CR20、CR50單月權(quán)益口徑銷售額增速分別為-21.0%、-24.9%、-31.2%、-32.2%單月權(quán)益金額增速14,00012,0000

200%150%100%50%0%-50%201701201705201701201705201709201801201805201809201901201905201909202001202005202009202101202105202109202201202205202209202301202305202309

150%100%0%-50%201801201804201801201804201807201810201901201904201907201910202001202004202007202010202101202104202107202110202201202204202207202210202301202304202307202310資料來(lái)源：克而瑞， 資料來(lái)源：克而瑞，圖表36.11月CR5、CR10單月全口徑銷售同比降幅收窄房企梯隊(duì)單月全口徑銷售（億元）單月全口徑銷售增速2022年11月2023年10月2023年11月2022年11月2023年10月2023年11月CR5154614021335-26.9%-20.9%-13.7%CR10264820882121-17.3%-26.0%-19.9%CR20395228902916-17.7%-25.8%-26.2%CR50540138583747-26.8%-29.0%-30.6%CR100603643434255-28.4%-30.4%-29.5%房企梯隊(duì)單月權(quán)益口徑銷售（億元）單月權(quán)益口徑銷售增速2022年11月2023年10月2023年11月2022年11月2023年10月2023年11月CR51176996929-17.2%-23.6%-21.0%CR10195014911465-8.8%-24.4%-24.9%CR20286820331974-11.9%-25.0%-31.2%CR50383227452597-23.2%-27.4%-32.2%CR100430330942924-24.5%-28.8%-32.1%資料來(lái)源：克而瑞，圖表37.TOP20房企中，11月單月僅華潤(rùn)置地（+9.1%）、招商蛇口（+3.2%）、萬(wàn)科（+2.7%）銷售額同比正增長(zhǎng)，中海地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、綠地控股僅個(gè)位數(shù)負(fù)增長(zhǎng)銷售排名公司1-11月全口徑金額同比11月全口徑金額同比10月全口徑金額同比11月權(quán)益金額同比10月權(quán)益金額同比11月全口徑面積同比10月全口徑面積同比1保利發(fā)展3995—-0.2%313↓-15.4%361-16.0%215—-15.7%237-17.7%168↓-25.3%218387.9%2萬(wàn)科3430—-9.0%314↑2.7%310-6.7%204—2.7%202-6.6%197↑3.7%186-15.4%3中海地產(chǎn)2870—10.9%230↓-7.0%251-20.4%207—-10.4%226-23.3%99—-14.5%84-49.6%4華潤(rùn)置地2860—13.6%242—9.1%2750.4%152—-15.2%19813.0%104↓-10.5%11617.7%5招商蛇口2709—8.5%236↑3.2%205-18.6%147—5.8%127-18.6%105↑34.6%8260.8%6碧桂園2125—-51.3%78↓-76.4%81-80.8%63↓-75.7%65-80.4%97↓-75.3%100-80.8%7綠城中國(guó)1687↑-9.1%205—-12.2%176-6.8%151—3.5%1349.5%83↑-2.5%56-24.0%8建發(fā)國(guó)際1639↑13.1%183↑-24.9%130-36.3%107↓-29.5%98-34.6%61↓-31.0%72-24.8%9龍湖集團(tuán)1627↓-11.2%105↓-39.8%146-28.0%67↓-38.6%97-9.2%64↓-56.5%100-17.6%10金地集團(tuán)1431—-28.9%102↓-43.4%110-46.3%63↓-43.4%68-46.3%71—-28.4%57-44.9%11濱江集團(tuán)1431—7.2%108↑-29.2%101-23.1%41↑-41.6%45-42.7%30↑-6.8%25-19.0%12越秀地產(chǎn)1328↑28.8%118↑-1.2%91-18.5%71↑-40.7%55-50.9%43↑7.5%3521.3%13中國(guó)金茂1320↓-4.0%100↓-30.0%125-5.3%69↓-30.0%86-5.3%92↑78.8%648.2%14華發(fā)股份1212—18.3%91↓-50.4%85-23.8%61↑-34.5%50-13.8%25↓-40.0%27-23.1%15綠地控股1025—-13.1%101↑-2.3%798.6%91↑-2.3%718.5%90↑-5.3%702.0%16中國(guó)鐵建1010—-4.5%172↑-26.7%105-21.6%121↑-37.9%86-5.0%104↑-45.7%--17融創(chuàng)中國(guó)792—-50.9%36↓-56.5%47-51.9%20↑-55.5%13-75.8%24↑-60.3%13-81.6%18新城控股713—-35.2%51—-23.9%60-31.2%38↑-19.3%44-27.2%72↓8.3%80-19.2%19旭輝控股647—-45.0%37—-11.9%44-51.0%19↓-23.0%23-57.1%28↓43.8%35-51.5%20中交地產(chǎn)624—8.0%39↑-36.4%43-38.4%25↑-21.6%27-39.8%19↓-36.7%20-17.0%CR515864-8.2%1335-13.7%1402-20.9%929-21.0%996-23.6%679-43.7%719-36.3%CR1024373-10.0%2121-19.9%2088-26.0%1465-24.8%1491-24.4%1139-33.8%1107-29.6%CR2034474-11.0%2916-26.2%2890-25.8%1974-31.2%2033-25.0%1615-30.8%1517-30.6%CR5046693-13.8%3747-30.6%3858-29.0%2597-32.2%2745-27.4%2121-31.5%1985-36.3%CR10055288-15.5%4255-29.5%4343-30.4%2924-32.1%3094-28.8%2408-30.1%2137-39.5%資料來(lái)源：克而瑞，備注：金額單位：億元；面積單位：萬(wàn)平。集中度：1-10月行業(yè)集中度有所下降2023年以來(lái)行業(yè)集中度有所下降。20231-10CR5、CR10、CR20、CR50、CR100權(quán)益銷售金10.7%、16.4%、22.8%、30.8%、36.9%0.6、0.2、0.9、2.6、3.7個(gè)百分點(diǎn)，CR10的下降幅度相對(duì)較小。圖表38.2023年1-10月行業(yè)集中度有所下降權(quán)益口徑銷售金額集中度2021年1-10月2022年1-10月2023年1-10月CR512.8%11.3%10.7%CR1019.7%16.6%16.4%CR2028.5%23.7%22.8%CR5042.7%33.4%30.8%CR10051.2%40.6%36.9%資料來(lái)源：克而瑞，備注：由于行業(yè)集中度數(shù)據(jù)依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)商品房銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，11月統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)未公布，因此目前討論1-10月的集中度情況。拿地：11月百?gòu)?qiáng)房企拿地量與強(qiáng)度同比均提升，但整體投資態(tài)度仍然謹(jǐn)慎11月房企拿地整體呈現(xiàn)量升價(jià)跌態(tài)勢(shì)，拿地強(qiáng)度環(huán)比明顯下降，整體土地市場(chǎng)仍處于筑底階段，房企謹(jǐn)慎投資情緒尚未好轉(zhuǎn)。百?gòu)?qiáng)房企11月單月全口徑拿地金額932億元，同比下降5.8%（前值:+41.0%）；91810.0%（前值：+37.6%）；10150元/平，14.3%（前值:+2.5%）；百?gòu)?qiáng)房企拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）1041%下降至1122%6個(gè)百分點(diǎn)。頭部房企拿地強(qiáng)度相對(duì)較大，CR5、CR10、CR20、CR5032%、28%、28%、25%。具體來(lái)看，單月土地投資較多的房企有：保利發(fā)展（拿地金額114億元，拿地強(qiáng)度36%）、建發(fā)國(guó)際（90億元，49%）、萬(wàn)科（56億元，18%）。從累計(jì)來(lái)看，20231-111.3013.3%的下降，降幅0.624%1個(gè)百分點(diǎn)。頭部房企的拿地強(qiáng)度仍然相對(duì)較高，CR5、CR10、CR2029%、30%、27%。具體來(lái)看，20231-11月拿地金額排名靠前的有：中海地產(chǎn)（109038%）、保利發(fā)展（971億元，24%）、華潤(rùn)置地（899億元，31%）、建發(fā)國(guó)際（863億元，53%）、萬(wàn)科（849億元，25%）、綠城中國(guó)（680億元，40%）、招商蛇口（575億元，21%）、濱江集團(tuán)（546億元，38%），均為央國(guó)企或500億元以下。雖然土地端有土拍限價(jià)松綁的利好政策，但溢價(jià)拿地的房企依舊以央國(guó)企為主，民企拿地仍然較弱，投資整體格局未發(fā)生改變。房2024年上半年房企投資大概率將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。未來(lái)投資分化或?qū)⒓觿?，一方面在于取消限價(jià)后城市間、地塊間的熱度分化，另一方面在于銷售率先企穩(wěn)、獲得更多融資支持、現(xiàn)金流更加穩(wěn)健的房企將是更多土地資源的獲得方。3911932同比下降5.8%各梯隊(duì)拿地金額同比增速80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0% CR5同比增速 CR10同比增速 CR20同比增速 CR50同比增速 CR100同比增速

4011CR5、CR10、CR20、CR50拿地強(qiáng)度分別32%、28%、28%、25%各梯隊(duì)拿地強(qiáng)度（拿地金額/銷售金額）72%50%72%50%51%50%59%45%64%55%55%54%60%41%46%44%35%32%33%28%32%28%43%36%30%46%41%35%25%37%32% 31%26%22%70%60%50%40%30%20%10%CR5CR10CR5CR10CR20CR50CR100202304202305202306202307202308202309202310202311資料來(lái)源：克而瑞， 資料來(lái)源：克而瑞，圖表41.11月單月土地投資較多的房企有：保利（拿地金額114億元，拿地強(qiáng)度36%）、建發(fā)（90億元，49%）、萬(wàn)科（56億元，18%）2023年11月TOP20房企拿地金額與拿地強(qiáng)度011月拿地金額（億元） 拿地強(qiáng)度11月拿地金額（億元） 拿地強(qiáng)度資料來(lái)源：克而瑞，

1401208060402004220231-11月拿地金額排名靠前的有：中海、保利、華潤(rùn)、建發(fā)、萬(wàn)科、綠城、招蛇、濱江2023年1-11月TOP20房企拿地金額與拿地強(qiáng)度1200 601000 50800 40600 30400 20200 102023年1-11月拿地金額（億元） 拿地強(qiáng)度0 02023年1-11月拿地金額（億元） 拿地強(qiáng)度資料來(lái)源：克而瑞，房企融資與債務(wù)到期：融資規(guī)模環(huán)比明顯增長(zhǎng)，2024于下半年11月以來(lái)房企融資政策支持力度明顯加大，單月融資規(guī)模環(huán)比明顯增長(zhǎng)，尤其是國(guó)內(nèi)債券增長(zhǎng)顯著。11月房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)債券、海外債、信托、ABS41617%，環(huán)47%3.51%0.440.05個(gè)百分點(diǎn)。1-11638120%。其中，11311億38%108%3.50%0.17百分點(diǎn)，環(huán)比提升了0.17585%4.00%395%46%6.79%0.53個(gè)百分0.14個(gè)百分點(diǎn)；ABS9651%4%，平均發(fā)行利3.40%0.030.2511月招蛇、中海、華潤(rùn)38、30、303.20%、3.02%、3.27%。43202311托、ABS41617%，環(huán)比47%國(guó)內(nèi)債券、海外債、信托、ABS單月發(fā)行規(guī)模

44202311托、ABS3.51%0.44個(gè)百分0.05個(gè)百分點(diǎn)國(guó)內(nèi)債券、海外債、信托、ABS單月發(fā)行平均利率14001200117311421000800600

532

708

771

1096

861

700

881

743

465

656

509

448

933

728

530

716771

416

40%6.5%6.04%6.5%6.04%6.0%5.77%5.5%5.0%4.5%4.0%3.5%3.0%5.005.14%%4.62%.%..%4.46%4.32%3.864.03%%..%%.%3.93% 3.93%3.3.48%3.79%3.64%.3.77%3.35%..%3.00%0%-20%2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2021年9月2021年10月2021年11月2021年12月2022年1月2022年2月2022年3月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月月月2023年7月2023年8月2023年9月2023年10月2023年11月400349283200-60%0-80%發(fā)行規(guī)模（億元） 同比增速發(fā)行規(guī)模（億元） 同比增速平均發(fā)行利率資料來(lái)源：中指院， 資料來(lái)源：中指院，典型企業(yè)融資企業(yè)名稱國(guó)內(nèi)債券(億元)海外債券(億元)合計(jì)(億元)平均利率(%)招商蛇口38.438.43.20中海3030.03.02華潤(rùn)3030.03.27信達(dá)投資29.9830.04.04蘇州高新24.624.63.19住總2020.03.55建發(fā)1818.04.08蘇高新1414.02.54中海宏洋1313.03.65美的置業(yè)1010.05.05聯(lián)發(fā)集團(tuán)1010.03.85華發(fā)1010.03.80中鐵0綠城8.08.04.50金融街8.08.03.54卓越商管55.04.50光明房地產(chǎn)55.04.30越秀地產(chǎn)0資料來(lái)源：中指院，明年1、3、4月為國(guó)內(nèi)外債券到期小高峰。2024年1、3、4月是未來(lái)的集中到期小高峰，到期規(guī)模分別為897、1026、911億元。具體來(lái)看,12月以下主流房企面臨債務(wù)到期壓力：珠江實(shí)業(yè)（58億元）、信達(dá)地產(chǎn)（40億元）、碧桂園（37億元）、融信中國(guó)（29億元）、金融街（25億元）、保利發(fā)展（25億元）。圖表46.2023年11、12月國(guó)內(nèi)外債券到期規(guī)模分別為589、576億元國(guó)內(nèi)債券、海外債到期規(guī)模1,2002242954683465023965282242954683465023965281525993127442824361534361530

118418418

277176507149622277176507149622285

129256256 國(guó)內(nèi)債券（億元） 海外債券（億元）國(guó)內(nèi)債券（億元） 海外債券（億元）資料來(lái)源：中指院，47202312月以下主流房企面臨債務(wù)到期壓力：珠江實(shí)業(yè)（58億元）、信達(dá)地產(chǎn)（40億元）、碧桂園（37億元）、融信中國(guó)（29億元）、金融街（25億元）、保利發(fā)展（25億元）企業(yè)名稱12月國(guó)內(nèi)外債券到期規(guī)模（億元）海外債（按最新匯率換算，人民幣，億元）信用債（億元）總債券余額2023年到期2024年及以后債券余額2023年到期2024年及以后債券余額12月年內(nèi)202420252026及以后12月年內(nèi)202420252026及以后珠江實(shí)業(yè)5858581066021245245信達(dá)地產(chǎn)400404013415846379379碧桂園3727271151954357721010884100203975融信29292913210630000107107170金融街250252510248329504504保利253600362525142224230621657蘇高新2502525122113109368368世茂2471362073142424210189234548遠(yuǎn)洋16505117827816161186533231510招商蛇口1601616119184330648648卓越商管150140141515196226377中海15