物業(yè)管理之業(yè)主與業(yè)主大會(huì)

物業(yè)管理之業(yè)主與業(yè)主大會(huì)第一節(jié)

業(yè)主

一、業(yè)主的含義

業(yè)主是房屋的所有權(quán)人，具體來講是指：在城市房屋土地管理機(jī)構(gòu)登記注冊，且現(xiàn)有記錄表明其擁有某房屋建筑中一份不可分割的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的單位或個(gè)人，以及享有此份業(yè)權(quán)的注冊受抵押人。1/6/20242第一節(jié)

業(yè)主

業(yè)主是物業(yè)真正的主人。業(yè)主分“獨(dú)立所有權(quán)人”和“區(qū)分所有權(quán)人”

區(qū)分所有權(quán)人是指：數(shù)人區(qū)分擁有一幅土地上的同一建筑物而各專有一部分，就專有部分享有單獨(dú)所有權(quán)，并就該建筑物及其附屬物的共同部分，按其專有部分的比例共有的建筑物所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人多見于居住物業(yè)，一幢樓宇或一個(gè)小區(qū)有數(shù)十名甚至數(shù)千名業(yè)主；獨(dú)立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。獨(dú)立所有權(quán)人多見于非居住物業(yè)，一般是一個(gè)團(tuán)體或組織。1/6/20243第一節(jié)

業(yè)主業(yè)主對財(cái)產(chǎn)享有完全的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主所擁有的物業(yè)權(quán)利有兩種形態(tài)：業(yè)主獨(dú)自擁有的物業(yè)業(yè)主與同幢或同區(qū)域的其他業(yè)主共同使用的物業(yè)，即公共部位公共部位在產(chǎn)權(quán)上屬該樓宇或該區(qū)域全體業(yè)主共有，決策權(quán)主體應(yīng)該是全體業(yè)主。1/6/20244第一節(jié)

業(yè)主二、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

（一）業(yè)主的權(quán)利1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議3、提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)

1/6/20245第一節(jié)

業(yè)主5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)

6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作

7、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

8、對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)

9、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用

10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利1/6/20246第一節(jié)

業(yè)主（二）業(yè)主的義務(wù)1、遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定

4、按照國家有關(guān)規(guī)定交納物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金

5、按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)1/6/20247第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度

一、業(yè)主大會(huì)及會(huì)議召開流程

（一）業(yè)主大會(huì)及職責(zé)業(yè)主大會(huì)是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)50%以上，或者首套房屋出售并交付使用之日起已滿兩年的，應(yīng)成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開發(fā)的，先行開發(fā)區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)1/6/20248第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度業(yè)主大會(huì)的職責(zé)（1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（2）選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作（3）選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)（4）決定物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施（5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度（6）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)1/6/20249第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度（二）召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序l、會(huì)議籌備工作業(yè)主委員會(huì)做好開會(huì)前的準(zhǔn)備工作。根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實(shí)業(yè)主情況2、發(fā)布公告業(yè)主大會(huì)召開會(huì)議前15日，由業(yè)主委員會(huì)將會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容以書面形式向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告1/6/202410第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度3、征詢意見或投票表決采用書面征求意見形式的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決4、回收統(tǒng)計(jì)意見業(yè)主委員會(huì)通過設(shè)投票箱或者專人送達(dá)等方式回收業(yè)主意見，進(jìn)行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計(jì)1/6/202411第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度5、通報(bào)大會(huì)議事決定業(yè)主委員會(huì)在公告欄通報(bào)征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果形成業(yè)主大會(huì)的議事決定，應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面記錄并存檔1/6/202412第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度二、業(yè)主大會(huì)會(huì)議

（一）首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱“籌備組”）由業(yè)主代表組成，一般為5至15人。尚未銷售的物業(yè)，建設(shè)單位可作為業(yè)主代表參加籌備組1/6/202413第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議議程(1)由籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況(2)由籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況(3)業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員(4)審議通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》(5)審議決定其他物業(yè)管理事項(xiàng)1/6/202414第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度（二）定期會(huì)議

業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，一般每年度召開一次

定期會(huì)議的主要內(nèi)容

(1)聽取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告(2)《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》、《業(yè)主委員會(huì)章程》等文件的審議與修訂(3)決定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘與改聘(4)專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定(5)業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉與委員的增減(6)決定有關(guān)業(yè)主共同利益的其他事項(xiàng)

1/6/202415第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度（三）臨時(shí)會(huì)議有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議20％以上業(yè)主提議的發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況1/6/202416第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度三、業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開

（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主，并事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知相關(guān)單位，并聽取相關(guān)單位的意見和建議業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式

業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的3日前，就大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見

1/6/202417第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度（二）業(yè)主投票權(quán)規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定（三）業(yè)主大會(huì)的決定業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加方能有效業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過1/6/202418第二節(jié)

業(yè)主大會(huì)制度業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力（四）業(yè)主大會(huì)的備案業(yè)主大會(huì)應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起的30日內(nèi)向區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門備案1/6/202419第三節(jié)

業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)履行下列職責(zé)

（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況

（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

（3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施

（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并接受業(yè)主的質(zhì)詢

1/6/202420第三節(jié)

業(yè)主委員會(huì)二、業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生及其變更

（一）業(yè)主委員會(huì)候選人的產(chǎn)生

業(yè)主委員會(huì)委員候選人可以采用下列辦法之一予以產(chǎn)生

籌備組直接聽取業(yè)主意見，經(jīng)匯總后提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單

籌備組向業(yè)主發(fā)放推薦表，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人

籌備組書面公告業(yè)主到指定地點(diǎn)領(lǐng)取推薦表推薦，根據(jù)得票多少，產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人

業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單產(chǎn)生后，籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告1/6/202421第三節(jié)

業(yè)主委員會(huì)（二）業(yè)主委員會(huì)選舉籌備組在業(yè)主委員會(huì)選舉前應(yīng)當(dāng)做好下列選舉準(zhǔn)備工作

（1）公布選舉的時(shí)間、地點(diǎn)，在投票日期七日前，采取直接送達(dá)或者郵寄送達(dá)的方式將選票送達(dá)業(yè)主，并保存送達(dá)憑證

（2）確定監(jiān)票、計(jì)票、唱票及其他選舉工作人員

（3）準(zhǔn)備票箱和選票

1/6/202422第三節(jié)

業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)的選舉應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會(huì)委員的當(dāng)選應(yīng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過

業(yè)主委員會(huì)選舉時(shí)，經(jīng)與會(huì)業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的人數(shù)超過應(yīng)選名額時(shí)，以得票多的當(dāng)選；若票數(shù)相等。不能確定當(dāng)選人時(shí)，應(yīng)當(dāng)對得票數(shù)相等的被選舉人再次投票，以得票多的當(dāng)選

投票結(jié)束后，采取公開驗(yàn)票方式，當(dāng)場公布投票結(jié)果

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任和副主任1/6/202423第三節(jié)

業(yè)主委員會(huì)（三）業(yè)主委員會(huì)委員的變更

經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告

業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過，其業(yè)主委員會(huì)委員資格終止

（1）已不是本區(qū)域業(yè)主的

（2）連續(xù)三次以上無故缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的

1/6/202424第三節(jié)

業(yè)主委員會(huì)（四）業(yè)主委員會(huì)換屆換屆改選小組，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)，并按規(guī)定辦理備案手續(xù)

原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)1/6/202425第三節(jié)

業(yè)主委員會(huì)三、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意1/6/202426第三節(jié)

業(yè)主委員會(huì)四、業(yè)主委員會(huì)與其他單位的關(guān)系

1、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系在