租門面與學(xué)校談判內(nèi)容

商鋪?zhàn)赓U談判技巧商鋪?zhàn)赓U談判商鋪在出租和轉(zhuǎn)讓的談判過程中，一定要力爭主動，這就需要我們在商鋪?zhàn)赓U談判中了解出租方想使商鋪?zhàn)獬鲆粋€(gè)好價(jià)錢所采取的方法：1、找到商鋪的賣點(diǎn)，位置，人流，靠近高檔樓盤，租金低，周圍的商鋪的集群效應(yīng)等等，總之，一定要找到1個(gè)核心賣點(diǎn)和2--3個(gè)后備核心賣點(diǎn)。2、根據(jù)承租方的具體情況，盡快摸清承租方最看重店鋪的什么賣點(diǎn)。比如人流量，就應(yīng)該在談判中反復(fù)強(qiáng)調(diào)人流量將對經(jīng)營帶來的“巨大”的幫助，并以此作為說服承租方投資的突破口。3、既是投資，以萬元為單位很正常，假如是成本、費(fèi)用，那以千元為單位，都是比較“恐怖”的數(shù)字，應(yīng)該壓縮的。店鋪?zhàn)饨鹩兄車赇伒膮⒄諛?biāo)準(zhǔn)，一般在談判中不太好爭取一個(gè)好價(jià)錢，但是建立在“投資”上的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，則是不好橫向比較的。4、轉(zhuǎn)讓費(fèi)的談判過程中，一定要力爭主動，主動做價(jià)格分解、分析，先入為主建立“合理”的概念，在一些設(shè)備費(fèi)中可以把價(jià)格做低一點(diǎn)，裝修費(fèi)可以調(diào)高（正規(guī)的裝修公司收費(fèi)的確高），要讓步時(shí)候，堅(jiān)決不談裝修費(fèi)，適當(dāng)提高設(shè)備的折舊費(fèi)用，慢慢讓步，最后”勉強(qiáng)“成交”。上面四種是出租方特別是轉(zhuǎn)讓方最為常用的宣傳手段，那我們就要在談判前找出這些問題的破綻，以壓低費(fèi)用從而簽訂合同。怎樣才能租到一間物美價(jià)廉的商鋪：1、在初步選定地點(diǎn)后，對相關(guān)的情況做一定的調(diào)查分析后，這樣才能決定是否最后把店面訂下來。2、特別注意在房租的價(jià)格、租金交付方式和房屋合同簽訂隱含的細(xì)節(jié)方面更是大有學(xué)問。3、附加條件不可忽略：在租店面之前，與房東除了談租金外，還要注意談妥有關(guān)的附加條件。這可以使你節(jié)省不少開支。首先，租房前應(yīng)對店面內(nèi)現(xiàn)有的情況（包括裝修狀況、設(shè)備狀況等）都了解清楚。然后通過談判，要求房東在出租前對門面房進(jìn)行基本的整修，拆除原有已報(bào)廢無法再利用的設(shè)備和裝修，對店面的房頂、地板、墻壁做基本的修繕，添置或維修水電設(shè)施等?；蛘咭蠓繓|承擔(dān)相應(yīng)的費(fèi)用，在租金中予以抵扣。其次，通過談判要求免付押金。一般黃金地段的門面房押金是比較高的，雖然這錢要還給你的，但如你一直經(jīng)營下去，這筆錢也就等于擱死在那兒了。如果談得好，完全是有可能卸掉的。再次，通過談判要求延期繳付房租。盡量壓低初期的租金，待生意走上正軌后，再按標(biāo)準(zhǔn)支付，并補(bǔ)足前期的差款。只要你能主動p艮定延期期限，有些房東是會答應(yīng)的。最后，繳付方式，交房租一般最常見的有按月結(jié)算、定期繳付和一次性付清等幾種。很多人都覺得房租最好一個(gè)月交一次，這樣能節(jié)約錢。但如果你有能力一次性交清，那就可以跟房東要求優(yōu)惠。也能省一筆開支。有的店面是長期定租的，如果你有足夠的資金，而且你看好選定的店面，也可以一次性將十年二十年的房租全部付清。這樣既可免除門面半途被別人高價(jià)挖走之虞，也能免受漲租的影響，節(jié)約不少租金。從長遠(yuǎn)看，門面的房租價(jià)格總體是呈上升趨勢的。有的門面房定下一年或兩年的租金后，其后再要續(xù)租的話，常常要按一定的比率逐年遞增，這種情況下最理想的租金繳付方式是每半年或一年集中繳付一次。這樣一旦你有了新的店面或有轉(zhuǎn)業(yè)的意向，就不會損失保證金了。有的房東除了收取固定的月租外，還要按一定比率分享經(jīng)營收益。經(jīng)營者最好及時(shí)結(jié)算。采用按月結(jié)算的方法，能使租金計(jì)算簡單明了。篇二：X學(xué)院超市談判方案X學(xué)院超市談判方案單位：電子商務(wù)（2）班組長：鄧君平組員：宋丹冰錢丹陳燕清曾淋淋2012年3月12日目錄一、雙方談判背景分析 3二、談判主題 5TOC\o"1-5"\h\z三、 準(zhǔn)備階段 5四、 談判目標(biāo) 6五、 談判程序 6六、 我方的基本原則 7七、 談判具體策略 7八、應(yīng)急預(yù)案 9一、雙方談判背景分析1、 甲方背景分析甲方是一所擁有百年歷史教學(xué)的省級高等教育學(xué)校，甲方是2001年4月經(jīng)國家批準(zhǔn)成立的公辦全日制?？茖哟纹胀ǜ叩葘W(xué)校，是福州省首批8所高職院校之一。面向全國17個(gè)省、市、自治區(qū)招生，有全日制在校學(xué)生10108人，是全省少有的幾所萬人高職學(xué)院之一。2008年7月被教育部、財(cái)政部列為全國100所國家示范性高等職業(yè)院校建設(shè)單位。學(xué)院占地面積728畝，建筑面積22.5萬余平方米，全日制在校學(xué)生10108人。2010年剛建成崇實(shí)樓和精業(yè)樓兩座教學(xué)樓2、 乙方背景分析1939年某大型連鎖超市誕生。該大型連鎖超市于1985年，在二十年的發(fā)展歷程中，該大型連鎖超市始終保持業(yè)務(wù)的高速增長。從2001年起，該連鎖超市連續(xù)五年榮獲中國最受尊敬企業(yè)稱號。是一個(gè)深受廣大消費(fèi)者追捧和喜愛的品牌，而它自身也在不斷創(chuàng)新和改革，產(chǎn)品質(zhì)量及信譽(yù)度高。2001年3月，該大型連鎖超市經(jīng)營面積為1500平方米，其中“生鮮區(qū)”的經(jīng)營面積就占到整個(gè)超市的50%?70%,以家庭主婦、上班族為主要客戶群，涵蓋了各種海鮮、農(nóng)副產(chǎn)品、餐桌食品等，他們還投入資金，營造干凈、有序、舒適的購物環(huán)境，配備果蔬農(nóng)藥殘留檢測設(shè)備，告別傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場的臟、亂、差。這種經(jīng)營業(yè)態(tài)剛一出現(xiàn)，就以其獨(dú)特的經(jīng)營模式，準(zhǔn)確的市場定位大獲成功，并迅速得到滾雪球式的快速發(fā)展，得到百姓的廣泛認(rèn)可，被譽(yù)為“民生超市“，其經(jīng)營模式被列入《中國零售十大創(chuàng)新案例，》被福建省經(jīng)貿(mào)委評為福建十佳超市。3、 優(yōu)劣勢分析甲方的核心利益：（1） 用最高的價(jià)格銷售，增加利潤。（2） 對學(xué)生起到宣傳作用，增加銷售。乙方的核心利益：（1） 以優(yōu)惠的價(jià)格購買學(xué)院超市的經(jīng)營權(quán)。（2） 保持雙方合作關(guān)系。4、 甲方優(yōu)勢：（1） 有多方的連鎖超市可供校方選擇。（2） 資金充足。5、 某校方劣勢：（1） 對方在該行業(yè)聲譽(yù)好，性價(jià)比高，失去這個(gè)合作伙伴，意味著方少了一個(gè)良好選擇。（2） 為迎接上一級的檢查，時(shí)間有點(diǎn)短。6、 乙方優(yōu)勢：（1） 超市的產(chǎn)品多樣化、價(jià)格低（2） 超市內(nèi)設(shè)施先進(jìn)（3） 員工服務(wù)態(tài)度好（4） 具有雄厚的資金后盾（5） 具有自己的采購基地（6）地理位置佳（7）某大型連鎖超市成立至今，一直秉承優(yōu)良的銷售和產(chǎn)品信譽(yù)，擁有較高的知名度。（8）有充足的時(shí)間。7、我方劣勢：（1）周圍環(huán)境差，給人的印象不佳（2）客流量太大，會經(jīng)常出現(xiàn)擁擠的狀況（3）當(dāng)顧客多的時(shí)候沒開設(shè)專門的為買少量物品的結(jié)賬臺（4）沒有隨時(shí)可以拿到購物籃的地方（5）存放物品的柜子不夠二、談判主題談判甲方：某學(xué)院（校方）談判乙方：某大型連鎖超市（我方）我方以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格承包某學(xué)院學(xué)生食堂三樓的1000平方米的超市。三、準(zhǔn)備階段1、乙方人員安排主談人：錢丹決策人：鄧君平副主談：陳燕清為主談提供意見，或見機(jī)而談秘書：宋丹冰負(fù)責(zé)記錄談判的主要事項(xiàng)財(cái)政顧問：曾淋淋2、談判準(zhǔn)備篇三：店鋪的選址與租金談判店鋪的選址與租金談判有經(jīng)驗(yàn)的生意人常說，開店需考慮三條件：“第一是地點(diǎn);第二是地點(diǎn);第三也是地點(diǎn)。”有關(guān)專家也曾經(jīng)指出：找到一個(gè)理想的店面，你的開店事業(yè)也就等于成功了一半?？梢姷攸c(diǎn)選擇的重要性。第一步：店鋪選址有些人認(rèn)為：要選擇在熱鬧繁華、人潮不斷地區(qū)開店生意就會好。但從以往的經(jīng)驗(yàn)證明，此種想法是一誤解，應(yīng)該是說尋找最適當(dāng)?shù)牡攸c(diǎn)才對。在找尋店面最適地點(diǎn)時(shí)，就應(yīng)將下列因素考慮進(jìn)去:一般來說，好的店址都有一些共同的特點(diǎn)，可以對下面幾個(gè)地區(qū)做重點(diǎn)考察和選擇：1、商業(yè)活動頻率高的地區(qū)這種地區(qū)一般也是商業(yè)中心、鬧市區(qū)，商業(yè)活動頻繁，則營業(yè)額必然較高。這樣的店址就是所謂“寸金之地”。在這類地區(qū)，物流快，對于服飾業(yè)來說，服飾的流行趨勢很快，如果商品流動慢，則有可能在服飾沒賣出去前就過時(shí)了，所以商業(yè)活動頻繁的地區(qū)對皮具專賣店店址的選擇來說是絕佳的地點(diǎn)。2、有效人流高的街道店鋪處在這類街道上，客流量大，光顧店鋪的顧客就相對多。但要考慮街道哪邊客流量大，還有一些地形或交通的影響，來選擇最優(yōu)地點(diǎn)。對于一些客流量多，但因?yàn)槭墙煌ㄒ?，客流都是上下班的地方，則不是皮具專賣店地址的很好選擇?？土鳡顩r：“客流”就是“錢流”，考察客流狀況，不僅能使你對今后的經(jīng)營狀況胸有成竹，而且還能為你決定今后的營銷重點(diǎn)提供科學(xué)的依據(jù)?？土鳡顩r主要考察這些內(nèi)容：①附近的單位和住家情況，包括有多少住宅樓群、機(jī)關(guān)單位、公司、學(xué)校甚至其他店家（這些店家極有可能會成為你的常客）；②過往人群的結(jié)構(gòu)特性，包括他們的年齡、性別、職業(yè)等的結(jié)構(gòu)特性和消費(fèi)習(xí)慣；③客流的淡旺季狀況。比如學(xué)校附近的店面要考慮寒暑假、機(jī)關(guān)和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上下班時(shí)間、車站附近的店面應(yīng)摸清旅客淡旺季的規(guī)律，這些都是你設(shè)定營業(yè)時(shí)間的重要依據(jù)。把握“客流”就是“錢流”原則在車水馬龍、人流熙攘的熱鬧地段開店，成功的幾率往往比普通地段高出許多，因?yàn)榇鞑幌⒌娜顺本褪菨撛诘目驮?，只要你所銷售的商品或者提供的服務(wù)能夠滿足消費(fèi)者的需求，就一定會有良好的業(yè)績。3、交通便利的地區(qū)要交通便利，顧客才愿意光顧，愿意坐車去。一般來說，附近有汽車站，或者顧客可以步行不到20分鐘的路程可到達(dá)的店鋪是最優(yōu)的。4、關(guān)聯(lián)店鋪聚集的街區(qū)對于時(shí)尚皮具這類選購性商品，若能和同類商品、服裝、鞋類專賣店集中在某一地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。一般來說，具有兩個(gè)以上條件的地區(qū)就是好的地點(diǎn)，如果能全部具有，則是最佳的店址。但是具有這些條件的地點(diǎn)一般租金都會相當(dāng)高。店主不要被較高的房租嚇倒，而要認(rèn)真分析投入這筆資金能帶來多大效益。一般只要開店構(gòu)想對了，都是高投入高回報(bào)，所以要舍得在店址上投資。注意：因人制宜營業(yè)地點(diǎn)的選擇與營業(yè)內(nèi)容及潛在客戶群息息相關(guān)，各行各業(yè)均有不同的特性和消費(fèi)對象，黃金地段并不就是唯一的選擇，有的店鋪開在鬧市區(qū)生意還不如開在一些的特定區(qū)域，現(xiàn)在很多特色品牌服裝店就開在高檔社區(qū)里，效果也不錯(cuò)。所以一定要根據(jù)不同的消費(fèi)人群來確定最佳的開店地點(diǎn)，要選擇合適的店面，并不是越熱鬧的地方越好，關(guān)鍵是要因人制宜。第二步:店鋪背景了解1、店鋪情況了解店面本身的情況開飾品店的小李不久前從別人手里盤了一個(gè)店面下來，這個(gè)面積達(dá)15平方米的店面位于次繁華地段，每天的人流量也十分的可觀，可是租金卻非常便宜，每月只要800元，小李以為撿到了便宜，偷偷直樂。沒想到，花了一萬多元裝修停當(dāng)，隆重開張還不到一個(gè)月，一紙《拆違通知書》把他打了滿頭暈。原來，上家通過內(nèi)部關(guān)系得知店面遲早要拆，便來了個(gè)金蟬脫殼，撈了一票便溜之大吉。所以，在租買店面之前，一定要對店面的大背景情況作一番仔細(xì)的調(diào)查了解，以免上當(dāng)受騙。2、房東背景了解有人滿大街尋找店面，后來還真找到幾家轉(zhuǎn)讓的，便迫不及待地與之談判、交付定金甚至租金。其實(shí)他的這種做法是極其草率的，很容易帶來一系列的后遺癥。為了開店成功，他們最好先從側(cè)面打聽到真正的房東（即產(chǎn)權(quán)所有者），對其背景情況基本了解，覺得可靠后再和他談判。一般最好直接與真正的房東談，如果房東表示已將承包權(quán)出租，不愿再插手時(shí)，那你再和現(xiàn)在的店主談判也不遲。還有一點(diǎn)很重要，你一旦談判成功，要注意讓房東把以前的租賃人姓名改成你的姓名。第三步：租金談判一旦找到理想的店面，就要當(dāng)機(jī)立斷，出手迅捷，盡快拿下看中的店面，否則夜長夢多，很有可能會因你的片刻遲疑而被別人捷足先登，導(dǎo)致錯(cuò)失良機(jī)。如何拿下店面？談判自然是至關(guān)重要的。1、房租談判對每一個(gè)開店的人來說，是最敏感而又最現(xiàn)實(shí)的內(nèi)容。說它敏感，是因?yàn)樗湾X掛鉤，租金太高會讓你負(fù)擔(dān)不起，一分錢一分貨，太低又找不到好店面。說它現(xiàn)實(shí)，是因?yàn)檫@是我們不得不面對的問題，除非你不開店，或者自己有店面。而大多數(shù)情況下，我們都得租用店面，那么和房東討價(jià)還價(jià)就不得不擺上開店的議事日程。在與房東侃價(jià)前，你自己心里首先要有一個(gè)譜，也就是先自定一個(gè)能夠接受的最高價(jià)，這個(gè)價(jià)位必須是：你覺得自己有實(shí)力負(fù)擔(dān)得起；在這個(gè)價(jià)位下，估計(jì)有錢可賺；向附近類似的門面打探一下，價(jià)位是否基本一致。在和房東談判時(shí)，根據(jù)你設(shè)定的最高房租，比較房東紿出的房租，權(quán)衡后進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，這樣才可以得到合理的價(jià)位。2、房租交納方式談判3、其他條件與房東談判，除了談租金外，還要注意附加條件，這可以使你節(jié)省不少開支。有很多店面出租，都要求支付押金，你在談判時(shí)應(yīng)盡量說服房東免付押金。一些黃金地段的店面押金通常很高，雖然這錢最終還是你的，但如果你一直經(jīng)營下去，這筆錢也就等于擱死在那兒，對于一個(gè)資金緊張的創(chuàng)業(yè)者來說，這也是一個(gè)不小的包袱，如果談得好，完全是有可能卸掉的。另外，你在租房前對店面現(xiàn)有情況應(yīng)該了解清楚，如裝修狀況、設(shè)備狀況等，然后通過談判，最好要求房東在出租前對門面進(jìn)行基本的整修，拆除原有已經(jīng)報(bào)廢無法使用的設(shè)備，對店面的房頂、地板、墻壁盡量作一些維修，添置水電設(shè)施。簽定商鋪?zhàn)赓U合同——注意事項(xiàng)一、房屋使用性質(zhì)承租之前一定要查證店鋪是否屬于商業(yè)用房性質(zhì)，否則，將面臨無法辦理營業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn)。二、店鋪產(chǎn)權(quán)人同意赴商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查確認(rèn)對方為該商鋪產(chǎn)權(quán)人，如對方不是權(quán)利人，需取得店鋪產(chǎn)權(quán)人書面同意。三、水、電、電話線等的注意事項(xiàng)因商鋪經(jīng)營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會受到各種因素影響，承租商鋪前，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴(kuò)容或增量，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合同中明確相關(guān)內(nèi)容，以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下，承租人免責(zé)解除合同的權(quán)利。四、裝修處置確認(rèn)商鋪整修期是否免租，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確免租裝修期起止時(shí)間，免除支付的具體費(fèi)用，一般情形下，只免除租金，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)等還需按合同承擔(dān)。1、明確出租人是否同意承租人對商鋪進(jìn)行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應(yīng)當(dāng)明確清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。2、解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分，因?yàn)檫`約金常常會約定等同押金，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外，還需要承擔(dān)承租人的裝修損失費(fèi)用。3、明確租賃期滿時(shí)，裝修等的處置方式。五、租金事項(xiàng)1、把每年租金調(diào)整的明確幅度事先約定于合同當(dāng)中，明確何種條件下可調(diào)整房租；2、確認(rèn)租賃期間租押金與收取日、租約終止轉(zhuǎn)租限制、租期中途解約應(yīng)如何處理，要提前多久告知；六、轉(zhuǎn)租問題1、轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重簽租賃合同，也需要征得出租人同意。2、原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的，亦會受到法律保護(hù)。七、優(yōu)先承租權(quán)的制定有些房子因周圍環(huán)境改善，房東不想再把房子租給創(chuàng)業(yè)者，或者提出加租。而這時(shí)創(chuàng)業(yè)者的生意已做得很好，如果經(jīng)營地點(diǎn)改變，原來辛苦味建立起來的客戶網(wǎng)絡(luò)就要受影響。在這種情況下，創(chuàng)業(yè)者可用優(yōu)先承租權(quán)來約束房東。八、商鋪的租售許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦，其實(shí)，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪τ诔凶馊速x予了兩重特殊保護(hù)：1、出租人在出售時(shí)，承租人享有同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。2、即使承租人不想購買承租商鋪的，業(yè)主出售后，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任。九、營業(yè)執(zhí)照的辦理1、原有租賃登記信息沒有注銷，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記，因此無法辦理營業(yè)執(zhí)照；2、商鋪原已注冊營業(yè)執(zhí)照，該營業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移，導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無法再次注冊新的營業(yè)執(zhí)照；3、房屋類型不是商業(yè)用房，無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營活動，導(dǎo)致無法注冊營業(yè)執(zhí)照；4、涉及特種經(jīng)營行業(yè)（娛樂、餐飲等）的，還需經(jīng)過公安、消防、衛(wèi)生、環(huán)境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后，方可取得營業(yè)執(zhí)照；5、因出租人材料缺失而無法注冊營業(yè)執(zhí)照。對于上述第1、2、3、5條的情形，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù)，并給予合理寬限期，超過一定期限還無法解決的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任；上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無責(zé)任解除合同。十、簽定合同后的租賃登記事項(xiàng)租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：1、登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效。2、經(jīng)登記的備案，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記，另一個(gè)沒有辦理租賃登記，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數(shù)工商部門在辦理營業(yè)執(zhí)照時(shí)，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。其它注意事項(xiàng)在承租商鋪前，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等，如果承租人將要經(jīng)營的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店，必將導(dǎo)致人力、財(cái)力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。商鋪?zhàn)赓U合同中的陷阱（案例）2007年我在一著名家居廣場簽約租一小店鋪?zhàn)鱾€(gè)小本生意，本以為就可以就此結(jié)束自己在深的打工歷程，開展自己感興趣而時(shí)間自由的工作。但往往世事十有八九不如人意，沒想到這一個(gè)簽約，自己掉進(jìn)了這合同中的許多無法察覺的陷阱，不但沒能讓自己如預(yù)計(jì)中賺到辛苦錢，反搞得自己受制于人，進(jìn)退兩難。真的很郁悶。所以將自己的經(jīng)歷寫出來，在此提醒大家引以為戒，將來租商鋪時(shí)簽訂合同千萬注意幾個(gè)問題，盡可能地保障自己的利益：一．相當(dāng)一部分租賃合同中只規(guī)定了甲方（租方）的權(quán)利和乙方（承租方）的義務(wù)，只要當(dāng)乙方?jīng)]有履行義務(wù)或在損害了甲方的利益時(shí)（無論何種原因），甲方都有權(quán)解除合同或作其他強(qiáng)制性處理或賠償?shù)鹊?，其?shí)這是一種對乙方相當(dāng)?shù)牟还健？赡艽蠖鄶?shù)人跟我的心理一樣，當(dāng)時(shí)對合同的條約不仔細(xì)推敲或者沒有經(jīng)驗(yàn)，以懶惰的心理像反正那么多商戶，到時(shí)候吃虧也不在乎我一人，導(dǎo)致受后來所簽訂的不公平合同所制，但有合同在先，再加上人家財(cái)大氣粗人多勢眾和諸多規(guī)章制度，后來只能任由人家擺布了。所以，在簽訂合同時(shí)，一定要慢慢思考，對合同進(jìn)行仔細(xì)推敲，或請教有經(jīng)驗(yàn)人士及專業(yè)人士，對不明白的條約和甲方的口頭承諾一定要與甲方商定清楚，并要求甲方在合同上書寫清楚。在此提醒大家，一定不要認(rèn)為程序繁瑣就不要去做，如果不清楚導(dǎo)致后來的麻煩會繁瑣百倍千倍，而且定會以自己的失敗告終。二．違約責(zé)任方面，大家以后盡量在合同中注明若甲方違約或變動，乙方的合理要求如何。畢竟，如今任何事都可以說是計(jì)劃不如變化快，甲方可能會根據(jù)市場的變化進(jìn)行大方面的調(diào)整無法顧及若干小小商家，乙方如果不計(jì)利益不計(jì)損失的無條件服從甲方的任何經(jīng)營安排和經(jīng)營規(guī)劃，小小商家的裝修費(fèi)用、客戶資源都是紅紅綠綠的鈔票啊，小本經(jīng)營的乙方如何能夠承受變動，該賴何以生存下去？所以，乙方應(yīng)預(yù)計(jì)合理要求向甲方提出并在合同上注明，畢竟，這合同是甲方起草的，他們早已請專業(yè)人士檢查并保證了他們的利益，而且有諸多的讓乙方無法察覺的保證甲方利益空子可以鉆，有本事你走??？可惜那高額的保證金和裝修費(fèi)用??！你“違約”你吃虧你就認(rèn)了忍了吧。三．有關(guān)費(fèi)用問題，約定好的租金及管理費(fèi)用相信任何一個(gè)人都沒有問題，諸如“市場內(nèi)部公用電、公用水費(fèi)用由乙方按租賃面積分?jǐn)偂?，咋一看來，似乎沒有問題，相信在大部分市場也沒有問題。但是，以我此次的經(jīng)驗(yàn)費(fèi)用問題一定不要小瞧，一定要在其規(guī)定的界限和價(jià)格上作好斟酌。我所遇到的是，一個(gè)月下來市場內(nèi)部僅分?jǐn)偟乃娰M(fèi)用比你所租的商鋪僅電費(fèi)還高，在一般人來，這是接受不了的。分?jǐn)偹娰M(fèi)用為何如此高？觀察后不難發(fā)現(xiàn)，市場周圍的餐館、住戶及市場下一期建設(shè)的建筑工人生活完全使用該市場內(nèi)部的自來水進(jìn)行經(jīng)營和生活，水龍頭壞了，自來水放開地流淌，無人管理；該市場有時(shí)通宵達(dá)旦開燈及下一期部分建設(shè)用電也使用該市場的電，究竟是無人管理還是受人授意也不得而知了，但我們畢竟替人家做了冤大頭！可胳膊擰得過大腿嗎？合同上有啊，不交就讓你斷電關(guān)門，幾個(gè)鐵將軍替你看門，看誰敢進(jìn)來！我們這些商戶也該吃虧罷！誰叫你不在合同上錙銖必較呢！失之毫厘，謬之千里?。∷模贤儎雍透暮瀱栴}，一般合同中會留有未盡事宜或雙方需要協(xié)商的事宜，那乙方也要盡快催促甲方做出該方面的回應(yīng)，并在改簽的合同上注明保障自己利益的條款，否則，吃虧的只是自己，一旦合同有效期失效或者時(shí)間過長，人家會有專業(yè)人士專項(xiàng)資金來對付或者不予理會或者請保安出面等等手段，但可能乙方個(gè)個(gè)均是蠅頭小利的商戶，誰也不愿意動則上訴仲裁的，僅高額費(fèi)用都沒幾個(gè)能折騰得起，最后還是以弱勢的乙方失敗而告終。所以，想不吃虧任何事，特別涉及利益事，面面俱到，先說斷后不亂罷！五．甲方的口頭承諾，絕對不要輕信，在進(jìn)行任何協(xié)商時(shí)，譬如市場外部環(huán)境整頓、商鋪內(nèi)的隔熱設(shè)施等等，定要要求甲方對其口頭承諾做出書面材料才能相信，否則對證時(shí)你無據(jù)可查，人家是給你面子才應(yīng)付你一下的，不給你面子請你滾出市場去！你就成了大傻瓜！六．在進(jìn)入商鋪經(jīng)營之前應(yīng)多方走訪和調(diào)查其市