合肥政務(wù)區(qū)寫字樓市場調(diào)查報告61p課件

合肥政務(wù)區(qū)寫字樓市場調(diào)查合肥寫字樓整體市場分析政務(wù)區(qū)寫字樓市場分析重點商務(wù)區(qū)寫字樓市場分析重點寫字樓分析起步晚、起點低，市場細分遲產(chǎn)品萌芽期（1995—2000）形象轉(zhuǎn)變期（2001—2005）快速發(fā)展期（2006至今）代表樓盤:財富廣場1期、天徽大廈、中環(huán)國際廣場、萬通大廈代表樓盤:置地投資廣場、藍鯨國際綠地贏海、匯金大廈、新城國際、蔚藍商務(wù)港、IFC安徽國際金融中心代表樓盤:郵電大廈、潤安大廈合肥寫字樓的發(fā)展始于20世紀90年代，剛剛起步，作為代表的盛安大廈、新鴻安大廈起點低、品質(zhì)差、功能欠缺，繼而不能為市場所用，繼而出現(xiàn)的郵電大廈、潤安大廈的興起象征著合肥寫字樓市場的正式萌芽。合肥較大規(guī)模的的寫字樓開發(fā)是從2003年前后，

合肥市出現(xiàn)了一批寫字樓，如天徽大廈、萬通大廈等。寫字樓的開發(fā)開始規(guī)?；?，而且逐漸向多功能、現(xiàn)代化、智能化發(fā)展，寫字樓的辦公理念、設(shè)計理念、服務(wù)理念等都得到較好的詮釋。如財富廣場、中環(huán)國際廣場等。

進入07年以來，合肥寫字樓市場正逐步步入細分，如以政務(wù)區(qū)新城國際、蔚藍商務(wù)港、長江西路置地投資廣場、馬鞍山路深藍國際、綠地贏海的代表高端寫字樓逐步面試。而以格林硅谷為代表的獨棟寫字樓也已面世。

目前已形成六個寫字樓集中分布、開發(fā)的區(qū)域市中心商務(wù)區(qū)濉溪路商務(wù)區(qū)新站商務(wù)區(qū)包河商務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)高新區(qū)商務(wù)區(qū)分布：勝利廣場周邊；代表項目：寶文商務(wù)大廈；平均售價：9000元/㎡；分布：環(huán)城路以內(nèi)；代表項目：華僑廣場；平均售價：14000元/㎡；分布：馬鞍山路及徽州大道沿線；代表項目：綠地贏海；平均租金：35-55元/㎡.月；平均售價：8500元/㎡；分布：濉溪路沿線；代表項目：國光.萬豪廣場；平均售價：7000-8000元/㎡；分布：軟件園周邊；代表項目：浙商大廈·瑞雅領(lǐng)館；平均售價：9000元/㎡；分布：政務(wù)區(qū)；代表項目：新城國際；平均租金：40-70元/㎡.月；平均售價：10000-11000元/㎡；五里墩商務(wù)區(qū)分布：五里墩周邊；代表項目：IFC安徽國際金融中心平均售價：15000元/㎡；政務(wù)區(qū)行政氛圍濃厚、環(huán)境宜人，價格位于中游商務(wù)氛圍雛形已現(xiàn)、并逐步增強。近六年寫字樓土地成交價格不斷攀升，每年漲幅均超過50％合肥寫字樓近六年成交面積，占當年國有土地成交比例，已超過全國寫字樓土地成交15％平均線?！跋拶彙闭叩膱?zhí)行，商業(yè)地產(chǎn)將獲得更好的發(fā)展，價格上漲趨勢明顯。歷年寫字樓市場供應(yīng)量不斷增加，09年呈現(xiàn)激增其中純寫字樓占82%，以商住兩用為概念的類辦公產(chǎn)品比重明顯下降。綜合體項目增多，商業(yè)辦公、公寓、商業(yè)等一體化配套加強。寫字樓現(xiàn)有貨量處于尾聲，刺激價格上漲

09年至今，合肥寫字樓價格有較大上漲，多數(shù)高品質(zhì)樓盤銷售價格已達到8000元/平方米以上，超過10000元/平方米的寫字樓數(shù)量也在不斷地增加。

整層銷售或部分整層銷售打造企業(yè)總部基地項目，目前在市場中占有一定比例，尤其政務(wù)區(qū)比較集中，如新城國際、財智中心、振興大廈等，并逐步成為一種趨勢。當前市場在售量已基本達到尾聲，銷售率達到80%以上的占比重很大，市場需求有待進一步供應(yīng)。企業(yè)性質(zhì)占比民營企業(yè)87.4%政府機構(gòu)2.8%國有企業(yè)3.2%事業(yè)單位2.6%外資企業(yè)4.0%盡管在各重點商務(wù)區(qū)行業(yè)分布情況有所差異，但合肥市寫字樓租賃企業(yè)中從事建筑裝飾行業(yè)的最多，占總比重的12.1%，與其在合肥市迅速發(fā)展密切相關(guān)；其次教育培訓、金融保險、外貿(mào)批發(fā)零售業(yè)也是入住較多的行業(yè)。而在各重點商務(wù)區(qū)中，高新區(qū)商務(wù)區(qū)主要為科研樓項目，打造高新產(chǎn)業(yè)孵化器；政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)入住的寫字樓有新城國際、總商會大廈、安德大廈，蔚藍商務(wù)港，蔚藍商務(wù)港入住率達到65%以上，新城國際入住率達到90%以上；而省級政務(wù)區(qū)—濱湖區(qū)的寫字樓現(xiàn)在還未正式入駐。由于政府鼓勵民營企業(yè)發(fā)展以及國有、事業(yè)單位的陸續(xù)改制，入住寫字樓的企業(yè)87.4%為民營企業(yè)；而隨著對外開放的實行，外資企業(yè)在合肥市寫字樓入住企業(yè)中占據(jù)4.0%的比例。入駐企業(yè)以建筑、裝飾、科教、金融保險和外貿(mào)企業(yè)居多

入駐企業(yè)租賃面積多在100㎡以上企業(yè)類型金融保險制造業(yè)政府機構(gòu)農(nóng)業(yè)能源業(yè)咨詢業(yè)房地產(chǎn)業(yè)需求面積區(qū)間（單位：㎡）100-700100-3001000-2000200-2200200-2200100-200100-1000企業(yè)類型交通運輸飯店旅游業(yè)傳媒業(yè)網(wǎng)絡(luò)信息業(yè)建筑裝飾業(yè)法律會計業(yè)多元化需求面積區(qū)間（單位：㎡）100-1000100-200100-200100-700100-300100-800400-500企業(yè)類型電子通信美容保健科教文外貿(mào)、批發(fā)、零售營銷售后需求面積區(qū)間（單位：㎡）100-1800100-200100-400100-400100-400客戶群體特征

：形象、價格、地段是考慮需求的主要方向金融類客戶實業(yè)類客戶外向型經(jīng)濟體對形象要求很高；需求面積大，多選擇高層區(qū)，價格承受能力很強；企業(yè)決策層風格比較務(wù)實和理性追求性價比；多采用一次性付款。對形象要求一般，需求面積較大，比較喜歡高層區(qū)寫字樓，價格承受能力較強；企業(yè)決策層風格比較務(wù)實和理性，追求性價比；一次性付款與按揭付款比例相當。對形象要求較高，需求面積一般不大，比較喜歡中層區(qū)，價格承受能力一般；企業(yè)決策層風格較為開放和沖動，多采用按揭付款。中介服務(wù)類客戶科技類客戶投資類客戶對形象要求較高，需求面積一般較小，比較喜歡中低層區(qū)，價格承受能力一般；企業(yè)決策層風格較為開放和沖動，絕大部分采用按揭付款。對形象要求不高，需求面積一般較大，比較喜歡中低層區(qū)，價格承受能力較弱；企業(yè)決策層風格較為開放和沖動，絕大部分采用按揭付款。不太關(guān)心寫字樓的形象，對價格、地段和租金回報非常關(guān)注，需求面積一般較小，比較喜歡低層區(qū)，價格敏感度非常高；該類客戶非常理性；絕大部分采用按揭付款。寫字樓關(guān)注點：市場專業(yè)化細分明顯，需求要素考慮的較多要素關(guān)注點要素關(guān)注點環(huán)境宜人并整潔幽靜安全要求保安措施嚴密配套滿足現(xiàn)代自動化辦公需求景觀要求景觀好功能齊全、布局合理休閑盡量充足的休閑空間和設(shè)施裝修公共面積裝修上檔次人氣要求旺盛而又不喧鬧物業(yè)管理注重安全、服務(wù)內(nèi)容和品牌建筑質(zhì)量要求高質(zhì)量公共交通依賴程度高、快速到達工作地點業(yè)主心態(tài)優(yōu)越感、成就感、表現(xiàn)欲公共裝修具有品味、高尚、實用的特點工程進度要求工程進度快、怕爛尾市中心可開發(fā)土地的供應(yīng)量有限，未來供應(yīng)將集中在政務(wù)新區(qū)及濱湖新區(qū),市中心零星小地塊供應(yīng)。未來1-2年已明確規(guī)劃的辦公項目供應(yīng)量應(yīng)該在210萬方左右，其中以綜合體項目為多，政務(wù)區(qū)、包河區(qū)最為集中寫字樓未來發(fā)展趨勢發(fā)展方向供應(yīng)體量寫字樓整體市場小結(jié)供應(yīng)成交：現(xiàn)有貨量進入尾聲，成交量趨緩，后續(xù)供應(yīng)激增，市場競爭壓力加大；價格現(xiàn)狀：當前市場供應(yīng)進入尾聲，刺激價格上漲，后續(xù)放量比較集中，價格將趨于穩(wěn)定；面積分割：入駐企業(yè)面積需求多在100平米以上；整層銷售或半層銷售需求逐漸上升；發(fā)展趨勢：市中心土地供應(yīng)有限，未來政務(wù)區(qū)和濱湖新區(qū)將成為供應(yīng)熱點。合肥寫字樓整體市場分析政務(wù)區(qū)寫字樓市場分析重點寫字樓分析重點商務(wù)區(qū)寫字樓市場分析寫字樓呈現(xiàn)區(qū)域性發(fā)展，裂變出多個重點商務(wù)區(qū)2005年以來，合肥寫字樓開始出現(xiàn)全面發(fā)展局面，寫字樓產(chǎn)品發(fā)展在很大程度上依靠政府干預(yù)，很難由市場自發(fā)形成，政府也在有意識的從長遠商務(wù)發(fā)展的角度進行規(guī)劃，合肥寫字樓開始出現(xiàn)區(qū)域性的發(fā)展。中央商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)政務(wù)新區(qū)商務(wù)區(qū)省級政務(wù)區(qū)（規(guī)劃中）濉溪路：寫字樓第一街包河區(qū)商務(wù)區(qū)高新商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)布局：項目位于政務(wù)區(qū)商務(wù)核心板塊，屬于城市重點發(fā)展的新商務(wù)核心區(qū)。新站區(qū)商務(wù)區(qū)勝利路寫字樓一條街五里墩商務(wù)區(qū)區(qū)域成熟樓盤匯總中心商務(wù)區(qū)--見證合肥辦公物業(yè)發(fā)展歷程，是合肥商務(wù)氛圍最成熟區(qū)域代表項目安糧東怡金融廣場建筑體量20多萬方建筑類型超高層甲級寫字樓平均價格13000元/㎡物業(yè)費用5.5元/㎡.月后續(xù)供應(yīng)超過10萬方入駐企業(yè)招商銀行整個A座停車位1147個驅(qū)動因素合肥市核心地段推出時間2010年10月推向市場

區(qū)域內(nèi)交通便利、配套豐富且完善、環(huán)境成熟、人氣旺盛，是中高端企業(yè)最理想的辦公區(qū)域。越來越傾向與住宅、商業(yè)形成配套成熟的綜合體建筑，品質(zhì)越來越高。租賃類寫字樓依然占據(jù)主流市場本區(qū)域?qū)懽謽谴蠖嘤?005年前后推向市場，大部分已經(jīng)投入使用，作為傳統(tǒng)老城區(qū)，該區(qū)域整體辦公環(huán)境在合肥市處于最佳水平。新建項目價格都在11000以上，是合肥市場高價格核心區(qū)。金城大廈華僑廣場天徽大廈香港廣場新華大廈仁和大廈CBD中央廣場安糧東怡金融廣場徽商國際大廈招商大廈郵電大廈潤安大廈在售公開在用代表項目新華國際廣場建筑體量5.6萬方左右平均價格暫時未定開盤時間5月底物業(yè)費用暫時未定銷售率即將上市推出體量3萬多方停車位1856個驅(qū)動因素便利交通、成熟配套推出時間即將上市

三里庵黃金商圈、五里墩立交橋，金寨路高架橋，完善配套和便捷交通是本區(qū)域辦公物業(yè)發(fā)展的保障。區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓不斷涌現(xiàn)，標準也越來越高，如匯金大廈、置地投資廣場、之心城、超高層IFC等。本區(qū)域部分寫字樓已投入使用，外立面及內(nèi)部裝修科學、精細，用材檔次高，是繼中心商務(wù)區(qū)之外辦公的最佳選擇。而該區(qū)后續(xù)供應(yīng)充足，超高層、高品質(zhì)的寫字樓將不斷出現(xiàn)。旺城國際IFC安徽國際金融中心立基大廈匯金大廈置地投資大廈鑫鵬大廈之心城鼎新BOSS中心安高城市天地新華國際廣場環(huán)球金融廣場西環(huán)中心廣場在售公開在用五里墩商務(wù)區(qū)--便捷交通和成熟配套驅(qū)動本區(qū)域?qū)懽謽桥畈l(fā)展濉溪路商務(wù)區(qū)--政府強勢打造的省城“寫字樓一條街”，是目前合肥辦公物業(yè)最集中的區(qū)域2007年底廬陽區(qū)出臺的濉溪路“寫字樓一條街”規(guī)劃，政府有意打造成省城寫字樓一條街。以2005年啟動的財富廣場為中心，目前從西到東已經(jīng)遍及整條濉溪路，是合肥目前辦公物業(yè)最集中區(qū)域。目前部分寫字樓已經(jīng)投入使用，入住情況可觀，其中不乏諾基亞、中移動、中石油之類的世界500強企業(yè)。而且后續(xù)交付、銷售情況樂觀，區(qū)域規(guī)?；瘍?yōu)勢初步顯現(xiàn)。代表項目國光萬豪廣場建筑體量約12萬方推出時間6月份左右平均價格7000-8000元/㎡銷售率暫未開盤推出體量約4萬方建筑類型商業(yè)綜合體停車位1404個驅(qū)動因素區(qū)域配套及政府規(guī)劃推出時間暫未開盤財富廣場求實君安國際錢塘國金大廈新天地國際廣場置地匯豐廣場金鼎國際廣場祥源廣場藍鉆尚界星海遠航大廈在售公開在用國光萬豪廣場代表項目萬達廣場區(qū)域體量約70.4萬方建筑類型5A級寫字樓平均價格13000元/㎡物業(yè)費用3.5-5.5元/㎡.月推出貨量10萬方停車位2300個驅(qū)動因素自發(fā)形成，商業(yè)交通驅(qū)動推出時間2010年6月世紀陽光大廈恒興廣場東方廣場綠地贏海富廣大廈萬達廣場新都會環(huán)球廣場信旺九華國際金萬通大廈和地藍灣創(chuàng)智廣場該區(qū)域是合肥市近幾年寫字樓開發(fā)較集中的區(qū)域之一，主要集中在交通主干道馬鞍山路和徽州大道兩側(cè)。伴隨萬達、東方廣場的使用以及南一環(huán)路、南北高架和交通1號線的貫通，將進一步提升區(qū)域辦公環(huán)境。隨著萬達廣場的交付，綠地贏海的投入使用及后期項目的推出，將大大提升了區(qū)域內(nèi)整體檔次和形象，萬達廣場投入運營將改變區(qū)域辦公格局。在售公開在用包河商務(wù)區(qū)--近幾年發(fā)展勢頭迅猛，萬達廣場的運營改變區(qū)域辦公格局代表項目新城國際建筑體量19萬方租金水平40-70元/㎡.月平均價格10000-12000元/㎡物業(yè)費用3.0-3.8元/㎡.月入住率整體在90%左右后續(xù)供應(yīng)12多萬方入駐企業(yè)貿(mào)易、實業(yè)、資訊類為主停車位較為充足驅(qū)動因素政府指導(dǎo)推出時間2005年至今新城國際蔚藍商務(wù)港總商會大廈綠地藍海華邦世貿(mào)城財智中心科瑞國際中心置地廣場安德大廈政府政策導(dǎo)向為將其建成市級商務(wù)辦公中心，目前政務(wù)新區(qū)寫字樓主要沿市政府東西兩側(cè)分布，周邊政務(wù)辦公氛圍日益濃厚；政策導(dǎo)向?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展起到很大引導(dǎo)和促進作用，帶有較濃厚的政治色彩；政務(wù)區(qū)寫字樓市場雖起步較晚但發(fā)展迅速，隨著區(qū)域配套的不斷完善、人氣日益聚集，未來將會發(fā)展為城市商務(wù)辦公次密集區(qū)。在售公開在用新地中心信政白天鵝國際商務(wù)中心政務(wù)商務(wù)區(qū)--政府主導(dǎo)型商務(wù)區(qū)，高端辦公物業(yè)的聚集地萬達廣場代表項目浙商大廈瑞雅領(lǐng)館建筑體量3萬多方平均價格8900元/㎡物業(yè)費用4元/㎡.月銷售率50%左右推出體量1,5萬左右建筑類型高層現(xiàn)代化商務(wù)中心停車位300個驅(qū)動因素政府規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)集聚推出時間2010年12月該區(qū)域是高新產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)者的“天堂”，但群居現(xiàn)象明顯，寫字樓配套不全，且商住倒掛現(xiàn)象較嚴重。該區(qū)域市場不活躍、使用率低，區(qū)域內(nèi)專業(yè)寫字樓數(shù)量不多，區(qū)域擴散現(xiàn)象嚴重。該區(qū)域?qū)懽謽鞘艿囟斡绊懽饨鹞飿I(yè)費用差距較大，富鄰廣場租金為15-20元/㎡.月、物業(yè)費1.6元/㎡.月；而2007年出現(xiàn)的金座、浙商創(chuàng)業(yè)大廈等上檔次的寫字樓產(chǎn)品，租金在23-30元/㎡.月、物業(yè)費基本上在3.0元/㎡.月。浙商創(chuàng)業(yè)大廈TOP創(chuàng)展中心華億科學園光彩廣場金座（拓基城市廣場）國軒白宮TOP創(chuàng)展企業(yè)大道富鄰廣場浙商大廈瑞雅領(lǐng)館在售公開在用高新商務(wù)區(qū)--合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，入駐企業(yè)特點明顯六大重點商務(wù)區(qū)辦公成本對比對比項市中心商務(wù)區(qū)五里墩商務(wù)區(qū)濉溪路商務(wù)區(qū)高新區(qū)商務(wù)區(qū)包河區(qū)商務(wù)區(qū)新站區(qū)商務(wù)區(qū)政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)市內(nèi)交通便利便利便利一般便利便利一般對外交通便利便利便利一般便利便利一般商務(wù)酒店齊全齊全齊全一般齊全齊全齊全商務(wù)會所等齊全齊全齊全一般一般一般一般居住氛圍濃厚濃厚濃厚一般濃厚濃厚一般與城市功能區(qū)距離近近近較遠近較遠較遠目前六大商務(wù)區(qū)，僅有市中心商務(wù)區(qū)、五里墩商務(wù)區(qū)、濉溪路商務(wù)區(qū)發(fā)展比較成熟，辦公成本較低；政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)，起步比較晚，但建筑標準很高，屬于高檔辦公集群區(qū)，產(chǎn)品競爭力很強，但目前從辦公成本因素考慮，本區(qū)域處于弱勢地位。項目名稱層高電梯大堂停車位外立面空調(diào)面積分割物業(yè)公司IFC安徽國際金融中心3.8-3.9米18部，國際一線品牌電梯15米挑高，800平米近1700個金屬、石材和中空斷橋Low-E玻璃幕墻

中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計量100-2000多㎡安興華安物業(yè)萬達廣場3.8米單棟10部，進口三菱---共2300多個玻璃幕墻，低輻射中空玻璃中央空調(diào)90-270㎡，單層1600㎡萬達物業(yè)置地投資廣場3.5米7部，蒂森克虜伯10米挑高400個左右幕墻VRV分戶200-1700㎡安徽信聯(lián)物業(yè)匯金大廈3.4米7部，進口三菱300㎡，9.6米挑高400個左右Low-e鍍膜中空玻璃VRV分戶計量80-1500㎡第一太平戴維斯

新城國際3.8米單棟8部，進口三菱15米挑高，300平米1400個干掛石材、LOW-E中空玻璃深藍水冷分體式雙型管中央空調(diào)110-170㎡，單層1800㎡合肥政文外灘物業(yè)財智中心4米10部電梯，上海三菱20米挑高，精裝---干掛石材、玻璃幕墻中央空調(diào)600，1500㎡，整層、半層銷售合肥瑞潔物業(yè)六大重點商務(wù)區(qū)代表樓盤對比重點商務(wù)區(qū)寫字樓市場小結(jié)發(fā)展格局：合肥寫字樓從分布狀況來看，逐漸由傳統(tǒng)中心區(qū)向周邊區(qū)域擴散發(fā)展，寫字樓布局開始出現(xiàn)一中心多核心局面，項目所處政務(wù)區(qū)位于未來商務(wù)寫字樓密集區(qū)，符合商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)律；競爭環(huán)境：濱湖區(qū)、政務(wù)區(qū)是未來商務(wù)發(fā)展的重點區(qū)域，政務(wù)的寫字樓價格也在不斷攀升，但周邊配套有待進一步完善，作為政府辦公規(guī)劃區(qū)，未來競爭優(yōu)勢明顯；未來熱點：政府的強勢推動，城市發(fā)展方向調(diào)整，未來政務(wù)區(qū)、濱湖新區(qū)將成為市場熱點區(qū)域，而從現(xiàn)有的區(qū)域成熟度來說，政務(wù)區(qū)從各個方面都將優(yōu)于濱湖成為熱點中的熱點。合肥寫字樓整體市場分析政務(wù)區(qū)寫字樓市場分析重點商務(wù)區(qū)寫字樓市場分析重點寫字樓分析總體規(guī)劃打造屬于合肥特色的政務(wù)文化新區(qū)政務(wù)文化新區(qū)規(guī)劃的主要特色是打造具有地域特色和可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展的城市新城區(qū)政務(wù)文化新區(qū)是合肥城市發(fā)展的重要區(qū)域，是主城重要的綜合性新區(qū)。即也是都市發(fā)展區(qū)的次區(qū)域中心，政務(wù)文化新區(qū)與主城中片之間空間和心理距離最短，且沒有難以跨越的障礙，因此政務(wù)文化新區(qū)對主城的疏解作用最直接，成為今后都市新核心的定位最準確——都市新核心用地布局—沿潛山路、祁門路延伸，是用地的重點規(guī)劃區(qū)政務(wù)文化新區(qū)用地布局，將以貫穿南北的200米寬綠軸為主線，以東北――西南向城市商業(yè)帶作為拓展軸，與西北――東南向水系河流作為水景景觀軸，交織組織新區(qū)用地骨架。

祁門路潛山路城市結(jié)構(gòu)為：以商務(wù)區(qū)為核心，采用簇團式城市發(fā)展格局，使行政中心、生活居住區(qū)、商業(yè)、金融、旅游等城市要素合理布局的網(wǎng)絡(luò)型城市結(jié)構(gòu)。布局結(jié)構(gòu)：中心商務(wù)區(qū)位于區(qū)域核心，位于“十字路口”中心因省和市兩級政府辦公所在地的確定。行政辦公建筑面積約25～35萬平方米。參照國內(nèi)外城市的辦公設(shè)施規(guī)劃，以及對合肥市辦公建筑量的預(yù)測，規(guī)劃建議政務(wù)文化新區(qū)辦公建筑量占全市的1/4～1/3。建筑體量：商務(wù)辦公建筑將是政務(wù)區(qū)的主流人口規(guī)模及用地規(guī)模：市場供應(yīng)和需求的潛力區(qū)比較國內(nèi)外大城市城市中心、副中心的用地規(guī)模，考慮到市政、交通的支撐能力、開發(fā)能力和模式等條件，政務(wù)文化新區(qū)規(guī)劃總?cè)丝?5萬，用地規(guī)模約為12.67萬平方公里。政務(wù)區(qū)寫字樓主要沿市政府東西兩側(cè)分布，其中潛山路、懷寧路、南二環(huán)沿線交叉分布新城國際蔚藍商務(wù)港總商會大廈綠地藍海華邦世貿(mào)城財智中心科瑞國際中心置地廣場安德大廈振業(yè)大廈信政白天鵝國際商務(wù)中心新地中心天徽商業(yè)廣場在售公開在用市政府天鵝湖萬達廣場政務(wù)區(qū)寫字樓體量超過100萬方，已投入使用較少，后續(xù)入市貨量達60萬方項目名稱規(guī)模（萬㎡）寫字樓規(guī)模（萬㎡）其他推出時間已投入使用總商會大廈4.33.026層2008年7月科瑞國際中心4.73.526層，2010年底交付2009年底安德大廈2.31.5兩棟14層2006年9月部分已使用新城國際1915A、B座為23層，已交付使用；C座超高層五月份開盤2007年5月綠地藍海97A棟、C棟各26層，B棟19層2007年8月蔚藍商務(wù)港3328有部分房源在售，基本售罄、二期9月份上市2008年12月目前在售財智中心7.54.529層，高139米，預(yù)計2011年5月31日交付2009年6月振業(yè)大廈6.24.5A座27層，B座16層2010年4月已經(jīng)公開天徽商業(yè)廣場15約5-----時間未定天鵝湖萬達廣場34約5.82棟150米高雙子塔樓下半年開盤新地中心55約171棟230米甲級寫字樓，2棟121米寫字樓即將上市置地廣場90約6超高層建筑下半年開盤華邦世貿(mào)城40約7規(guī)劃40層，高209米下半年開盤信政白天鵝國際商務(wù)中心10約6規(guī)劃25層下半年開盤合計-------350.7113.8--------------政務(wù)區(qū)寫字樓售價相對較高，均價整體超8000元/㎡,10000元以上是主導(dǎo)價格區(qū)域目前在售寫字樓較少，產(chǎn)品品質(zhì)普遍高于合肥其他區(qū)域?qū)懽謽?，銷售價格整體較高，價格范圍8000-12000元/㎡。新城國際項目名稱項目位置規(guī)模（萬㎡）寫字樓規(guī)模（萬㎡）價格（元/㎡）推出時間新城國際東流路與潛山路交匯處1915110002007年5月蔚藍商務(wù)港潛山路與湖東路交口東北332812000（挑高）2008年12月財智中心北接東流路，南靠天鵝湖7.54.5105002009年6月振業(yè)大廈圣泉路與祁門路交匯處6.24.581002010年4月后續(xù)樓盤供應(yīng)眾多，預(yù)測價格過萬項目名稱項目位置規(guī)模（萬㎡）寫字樓規(guī)模（萬㎡）價格（元/㎡）推出時間新地中心潛山路與祁門路交口

5517未定即將上市天鵝湖萬達廣場政務(wù)區(qū)懷寧路與南二環(huán)路交口東北角

345.8未定下半年開盤華邦世貿(mào)城潛山路和東流路交匯處

407未定下半年開盤白天鵝商務(wù)中心東流路與懷寧路交匯處西南角

1069000-12000下半年開盤置地廣場習友路與懷寧路交匯處

90610000下半年開盤新地中心新地中心是近期將上市的大體量樓盤之一，也將作為政務(wù)區(qū)地標性建筑。超高層建筑是后續(xù)供應(yīng)樓盤的一個共性特征。項目名稱層高電梯大堂停車位外立面空調(diào)面積分割物業(yè)公司知名企業(yè)總商會大廈3.5米5部，西子OTIS電梯

10米挑高近300個LOW-E中空玻璃中央空調(diào)103-260㎡合肥聯(lián)發(fā)物業(yè)圣奧集團、柏莊、富光安德大廈3.7米單棟2部，OTIS電梯

4米左右，普通裝修近300個石材海爾商務(wù)空調(diào)分戶計量

120-700㎡合肥康順物業(yè)無新城國際3.8米單棟8部，進口三菱電梯15米挑高，精裝1400個干掛石材、LOW-E中空玻璃深藍水冷分體式雙型管中央空調(diào)110-170㎡，單層1800㎡合肥政文外灘物業(yè)中國移動、華電國際蔚藍商務(wù)港5.6米單棟5部電梯9米挑高，精裝2400多個面磚、花崗巖、鋁板

三星VRV中央空調(diào)

70-80㎡，整層1700㎡深圳長城物業(yè)未交付綠地藍海3.4米，3.9米2棟樓共17部電梯8-10挑高雙大堂，精裝2000多個玻璃幕墻中央空調(diào)60-260㎡，單層1800㎡安徽綠安物業(yè)未交付財智中心4米10部電梯，上海三菱20米挑高，精裝521個干掛石材、玻璃幕墻中央空調(diào)600-1500㎡，整層、半層銷售合肥瑞潔物業(yè)

在售，未交付振業(yè)大廈3.6米4部品牌電梯精裝修438個花崗巖干掛，LOW-e玻璃幕墻

中央空調(diào)600-1200㎡，整層、半層銷售深圳振業(yè)物業(yè)在售，未交付政務(wù)區(qū)寫字樓自身硬件配套較好政務(wù)區(qū)寫字樓租金比較一般，企業(yè)入駐率較高項目名稱租金（元/平米.月）物業(yè)費（元/平米.月）入駐率總商會大廈30-352..950%安德大廈353.550%新城國際453.8A、B兩棟90%蔚藍商務(wù)港40（包租三年）360%-70%

政務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)其起步較晚，多數(shù)寫字樓硬件設(shè)施相對先進。已投入使用寫字樓租金水平相對市中心商務(wù)區(qū)不高，一般在40元/平米.月。蔚藍商務(wù)港項目采用包租的形式進行銷售吸引企業(yè)入駐，入駐率相對較高。入駐率普遍較為滿意，除總商會大廈和安德大廈自身原因外，其他兩個項目招租進展順利，尤其是新城國際入住率達90%以上。政務(wù)區(qū)物業(yè)費處于合肥市平均水平，主要在2.9-3.8之間。新城國際入駐企業(yè)調(diào)研（A座、B座）企業(yè)類別企業(yè)名稱知名企業(yè)金融保險類平安保險、工商銀行、徽商銀行、都邦保險工商銀行、平安保險國際貿(mào)易類伊馬國際、香港源泉貿(mào)易、遠鵬貿(mào)易、精銳達貿(mào)易、萬源物資、吉美紡織、合肥市輕工藝品進出口公司、徽寧集團、阿波羅集團阿波羅集團國際實業(yè)類美國科勒、德國MTR、合肥市煙草專賣局、香港冠美集團、金大地集團、新華地產(chǎn)、新錦鋒集團、意園建設(shè)集團、魯班建設(shè)集團、宏源建設(shè)投資集團、精嘉閥門集團、香溢集團、深圳拓越集團、華中藥業(yè)有限公司、灝洋船務(wù)有限公司

、溪石集團美國科勒、武漢三江、華中藥業(yè)IT、電子、電力類華電國際電力股份有限公司、中國移動、武漢市三江自控成套工程公司、瑞龍電力、江蘇浪花、先河消防、容知光纖、新安房產(chǎn)網(wǎng)中國移動、華電國際咨詢、服務(wù)類世聯(lián)地產(chǎn)、中機十院國際工程公司、宏源設(shè)計院、上海金橋信息工程公司、睿正律師事務(wù)所、見諦律師事務(wù)所、道誠律師事務(wù)所、明越電力設(shè)計、華德交通工程咨詢、德匯工程管理、新原地潤投資管理、科源工程咨詢

整層客源：華電國際（整三層）、華中藥業(yè)、都邦保險、武漢三江半層客源：市煙草局、徽商銀行、美國科勒、溪石集團、睿正律師事務(wù)所、灝洋船務(wù)

新城國際是目前政務(wù)區(qū)檔次最高的一個項目，同時在合肥也是高檔次寫字樓。自身的品質(zhì)，是吸引眾多大客戶、大企業(yè)的原因之一。綠地藍海入駐企業(yè)調(diào)研（B座）企業(yè)類別企業(yè)名稱金融保險類新加坡顏氏投資國際貿(mào)易類安徽吳銘貿(mào)易、大通匯、合肥迪俊商貿(mào)、安徽海貝進出口、國際實業(yè)類陜西第十一建筑工程公司、五糧液、蘇州工業(yè)設(shè)備、創(chuàng)宇地產(chǎn)機構(gòu)、合肥洋化涂料、金溪照明機電、大名集團、龍飛集團IT、電子、電力類合肥翔翼互聯(lián)網(wǎng)、合肥春旭節(jié)能、安徽學堂信息科技、起步科技、上海井聯(lián)軟件、咨詢、服務(wù)類永輝裝飾、青銅騎士、盛裝裝飾、金蘋果裝飾、上海蘇氏物流、樂白居、群策裝飾、安徽型多文化傳媒、安徽安天行律師事務(wù)所、嘉誠建筑裝飾、合肥安全生產(chǎn)協(xié)會、霖動廣告、藍天傳媒、新紀元物流藍海B座高19層，層高3.4米，4部客梯1部貨梯，自身定義為乙級寫字樓。入駐企業(yè)以本地企業(yè)為主、占比超過60%；目前無全國或者本地知名企業(yè)入駐?？偵虝髲B入駐企業(yè)調(diào)研企業(yè)類別企業(yè)名稱知名企業(yè)金融保險類柏莊投資集團、安徽建業(yè)投資擔保有限公司、柏莊國際實業(yè)類安徽廣城建設(shè)集團有限公司、中國圣奧集團、安徽宏橋建設(shè)有限公司、安徽國材圣奧辦公系統(tǒng)有限公司、安徽富光實業(yè)股份有限公司、中建工程公司、柏莊置業(yè)圣奧集團、富光實業(yè)IT、電子、電力類數(shù)源測繪-----咨詢、服務(wù)類合肥協(xié)和城市規(guī)劃咨詢有限公司、安徽華源不動產(chǎn)咨詢評估有限公司、安徽建英房地產(chǎn)評估經(jīng)紀有限公司、安徽建英會計師事務(wù)所、安徽皇瑞建筑裝飾、安徽皇瑞廣告有限公司、徽商創(chuàng)元五公司、徽商創(chuàng)元

整層客源：柏莊投資集團、柏莊置業(yè)（整2層）、中國圣奧集團、安徽建業(yè)投資擔保、數(shù)源測繪、安徽省廣城建設(shè)集團和徽商創(chuàng)元五公司、安徽皇瑞建筑裝飾和安徽皇瑞廣告半層客源：合肥協(xié)和城市規(guī)劃咨詢、安徽富光實業(yè)

政務(wù)區(qū)啟動較早的項目之一，但從目前入駐企業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量來看，并不是十分理想。安德大廈入駐企業(yè)調(diào)研企業(yè)類別企業(yè)名稱金融保險類香港鼎太投資有限公司國際實業(yè)類安徽省恒基消防技術(shù)有限公司、深圳新科特種裝飾工程公司、天津奧的斯電梯、浙江永安消防合肥分公司、紅陽建設(shè)集團安徽分公司、合肥萬申企業(yè)集團、合肥萬申經(jīng)濟技術(shù)發(fā)展有限公司、安徽亦明電氣設(shè)備工程、安徽安德置業(yè)、安徽禾源置業(yè)、合肥市天同地產(chǎn)有限公司IT、電子類晟嘉智能科技、合肥博康科技有限公司、合肥萬申科技技術(shù)發(fā)展有限責任公司、咨詢、服務(wù)類合肥市現(xiàn)代城市規(guī)劃咨詢有限公司、合肥市規(guī)劃學會、合肥市規(guī)劃協(xié)會、慧擇網(wǎng)、漢嘉物業(yè)、合肥新站綜合開發(fā)試驗區(qū)規(guī)劃建筑設(shè)計研究院有限公司、合肥萬申園林工程有限責任公司安德大廈2006年推向市場，是政務(wù)區(qū)最早啟動的寫字樓項目；其分為南北兩棟樓，各14層和2部電梯。目前入駐的企業(yè)多為國際實業(yè)類和資訊類，比較單調(diào)。政務(wù)區(qū)寫字樓市場小結(jié)區(qū)域潛力：政務(wù)區(qū)作為政府規(guī)劃的重點區(qū)域，商務(wù)辦公體量是該區(qū)域主要規(guī)劃方向；市場供應(yīng)：區(qū)域?qū)懽謽求w量超過100萬方，未來2年內(nèi)供應(yīng)量大，后續(xù)貨量超過60萬方；市場價格：區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰞r格處于高位運行，高于合肥寫字樓市場價格的平均水平；租賃情況：區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚教幱诤戏适兄虚g水準，企業(yè)入駐情況比較樂觀；產(chǎn)品情況：區(qū)域?qū)懽謽怯布涮自O(shè)施較好，未來將出現(xiàn)超高層辦公物業(yè)。合肥寫字樓整體市場分析政務(wù)區(qū)寫字樓市場分析重點商務(wù)區(qū)寫字樓市場分析重點寫字樓分析案例一:郵電大廈已投入使用的寫字樓統(tǒng)計分析:案例二:百大CBD項目名稱郵電大廈項目位置合肥市淮河路303號總建筑面積4.1萬方使用時間1999租金價格60-70(元/平方米/月)物業(yè)公司安徽郵電大廈物業(yè)電梯配置6部西子奧的斯電梯停車位170外立面干掛石材入住率97%智能化設(shè)施通訊設(shè)備：綜合布線系統(tǒng)，智能化設(shè)備：樓宇自動化管理系統(tǒng)安保設(shè)施：視頻顯示系統(tǒng)，非接觸巡更系統(tǒng)，安全監(jiān)控系統(tǒng)消防設(shè)施：煙感及消防報警系統(tǒng)，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)交通城市中心，鬧中取靜，交通方便產(chǎn)品形象中端郵電大廈標準層面積1000平方米公攤32%實際使用率為68%六部電梯百大CBD項目名稱百大CBD廣場項目位置合肥市長江中路

總建筑面積3.5萬方使用時間2006租金價格40-70(元/平方米/月)物業(yè)公司華安物業(yè)管理公司電梯配置5部西子奧的斯電梯停車位300入住率85%智能化設(shè)施無盲點電視音響監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、消防自動噴淋系統(tǒng)

非接觸式IC卡管理系統(tǒng)交通中心商務(wù)區(qū)，交通、商業(yè)配套齊全產(chǎn)品形象高中端民營企業(yè)仍是入駐主導(dǎo)，地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)比重性對較大政務(wù)區(qū)重點在售寫字樓個案資料:案例二:新城國際案例一:財智中心項目名稱財智中心總面積75000㎡銷售時間2009年6月當前價格10500元/㎡物業(yè)公司合肥瑞潔物業(yè)有限公司電梯配置上海三菱，10部停車場配置有直達電梯銷售特征整層銷售智能化設(shè)施中央空調(diào)

備注：采用大型空調(diào)機組，VRV多聯(lián)空調(diào)機組中央空調(diào)系統(tǒng)，配有新風系統(tǒng)，具有單個末端的自控功能室溫可自行設(shè)定。

通訊設(shè)備：可視對講系統(tǒng)

智能化設(shè)施：電視，電話，寬帶

安保設(shè)施：周界防范管理系統(tǒng)，CCTV監(jiān)控系統(tǒng)，安全防范報警系統(tǒng)，離線式智能巡更管理系統(tǒng)

消防設(shè)施：火災(zāi)自動報警及噴淋系統(tǒng)

供電設(shè)施：雙路供電產(chǎn)品形象高檔財智中心項目名稱新城國際總建面積19萬㎡銷售時間2007年5月當前價格10000-110