房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策70p

房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策70pPAGEPAGE59目錄第一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)分析及2011年風(fēng)險(xiǎn)政策建議（草案） 4一、行業(yè)概況 4（一）行業(yè)范疇 4（二）房地產(chǎn)行業(yè)特征 41．中國(guó)商品房的三重屬性 42．房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)高度關(guān)聯(lián) 5二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 6（一）宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系 61．需求方面 62．供給方面 7（二）當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)尚好 71．經(jīng)濟(jì)向好但GDP增速回落，投資拉動(dòng)增長(zhǎng)難以持續(xù) 72．消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了較為穩(wěn)定的作用，房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)增長(zhǎng)較快 83．出口加快、進(jìn)口減緩，但外圍環(huán)境不確定 94．貨幣供應(yīng)量增速高位回落 95．物價(jià)上漲壓力趨緩 10三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì) 11（一）房地產(chǎn)供給、需求及資金來(lái)源情況 111．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅創(chuàng)新高 112．房地產(chǎn)施工、竣工面積保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，新開(kāi)工面積增幅創(chuàng)新高 123．土地購(gòu)置面積恢復(fù)至近年平均水平，購(gòu)置費(fèi)用及同比增幅均創(chuàng)新高 134．商品房銷售保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅較去年同期有所回落 135．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源較為充裕，但仍高度集中于銀行 13（二）房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)同比上漲但環(huán)比回落 141．全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)同比繼續(xù)上漲，但環(huán)比連續(xù)3個(gè)月回落 142．70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比繼續(xù)上漲，但環(huán)比漲幅開(kāi)始回落 14（三）行業(yè)財(cái)務(wù)狀況 151．整體財(cái)務(wù)情況喜憂參半 152．主要上市龍頭公司分化較為明顯，現(xiàn)金流情況取決于銷售回款 17（四）地產(chǎn)新政評(píng)述：成交量下降立竿見(jiàn)影，房?jī)r(jià)爭(zhēng)議在于降幅 181．“新國(guó)十條”強(qiáng)力打壓需求，對(duì)房地產(chǎn)交易量的影響立竿見(jiàn)影 182．“新國(guó)十條”帶來(lái)了房?jī)r(jià)日益松動(dòng)，二手房尤其明顯 193．土地市場(chǎng)降溫，地王減少 20四、房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期趨勢(shì)預(yù)測(cè) 20（一）人口結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期需求 201．人口結(jié)構(gòu)及跨代收入轉(zhuǎn)移 202．城市化進(jìn)程 213．經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段渴望持續(xù) 21（二）2005年以來(lái)供不應(yīng)求長(zhǎng)期存在，潛在需求并未得到滿足 22（三）因宜居土地有限，房地產(chǎn)供給從長(zhǎng)遠(yuǎn)看依然稀缺 23（四）投資增速于2010年新政后超過(guò)銷售增速，出現(xiàn)數(shù)學(xué)意義上的“拐點(diǎn)” 23（五）房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象至少在部分城市已經(jīng)較為嚴(yán)重 231．房?jī)r(jià)收入比 232．租金收益率 243．購(gòu)房杠桿倍數(shù) 24（六）高收入階層支撐大城市高房?jī)r(jià)，但貧富分化現(xiàn)象危害較大 25（七）擴(kuò)大保障房建設(shè)，不會(huì)對(duì)商品房需求造成實(shí)質(zhì)影響 25（八）開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)打壓投機(jī)、擴(kuò)大供給短期有效、長(zhǎng)期無(wú)效 25（九）貨幣超額發(fā)行會(huì)持續(xù)存在，投資者資產(chǎn)選擇行為也會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定 26五、調(diào)控方向與市場(chǎng)短期走勢(shì)研判 26（一）業(yè)界關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的主要觀點(diǎn)及政策傾向 261．應(yīng)大力改革或調(diào)控以防止泡沫經(jīng)濟(jì) 262．房地產(chǎn)購(gòu)銷兩旺，應(yīng)大力發(fā)展 273．局部存在泡沫 27（二）本報(bào)告對(duì)調(diào)控方向的分析思路 271．出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn) 272．核心概念 273．假設(shè)前提：近期市場(chǎng)成為“政策市” 284．房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)群體 285．房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈模型 28（三）分析結(jié)論 291．對(duì)本次調(diào)控的底線猜測(cè) 292．對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)與調(diào)控方向的預(yù)判 31六、行業(yè)內(nèi)企業(yè)成敗原因 32（一）典型案例：孫宏斌與順馳模式VS李嘉誠(chéng)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)模式 32（二）現(xiàn)階段地產(chǎn)企業(yè)成功的必備要素 331．實(shí)際控制人保持理性，做好規(guī)劃，把握節(jié)奏，保持穩(wěn)健現(xiàn)金流 332．保持較高的周轉(zhuǎn)率 333．商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對(duì)周期的有效途徑 334．從區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展到全國(guó)市場(chǎng)的公司應(yīng)著力突破管理瓶頸 34七、我行房地產(chǎn)信貸運(yùn)行情況及風(fēng)險(xiǎn)概況 34（一）基本情況 341．信貸規(guī)模及限額執(zhí)行情況 342．資產(chǎn)質(zhì)量情況 343．信用等級(jí)分布 344．貸款期限結(jié)構(gòu) 355．貸款擔(dān)保結(jié)構(gòu) 366．資本占用率情況 367．資產(chǎn)收益率及風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益率分布 37（二）行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn) 37（三）存量資產(chǎn)主要風(fēng)險(xiǎn) 381．客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)偏低 382．商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目貸款比重偏大 38八、政策建議 38（一）行業(yè)總體策略為適度介入，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)提高 38（二）實(shí)行名單制管理，基于客戶分類實(shí)行差異化政策 391．實(shí)行名單制管理 392．實(shí)行差異化政策 393．動(dòng)態(tài)調(diào)整 40第二部分2011年房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策（草案） 41一、政策范圍 41二、總體目標(biāo)和原則 41（一）總體目標(biāo) 41（二）總體原則 42三、基本準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 42（一）客戶基本準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 42（二）項(xiàng)目基本準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 43四、名單制管理 44（一）客戶分類基本依據(jù) 44（二）客戶分類調(diào)整因素 46（三）客戶分類管理要求 47（四）動(dòng)態(tài)調(diào)整 48五、相關(guān)封閉管理要求 49附件1 51附件2 52附件3 64附件4 64

第一部分房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)分析及2011年風(fēng)險(xiǎn)政策建議（草案）一、行業(yè)概況（一）行業(yè)范疇廣義的房地產(chǎn)行業(yè)是指《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GB/T4754-2002)中的房地產(chǎn)行業(yè)，行業(yè)代碼為72。按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)等4個(gè)子行業(yè)，本報(bào)告所稱房地產(chǎn)行業(yè)僅指狹義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)，行業(yè)代碼為7210，具體是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。（二）房地產(chǎn)行業(yè)特征1．中國(guó)商品房的三重屬性消費(fèi)品屬性，源自于“衣食住行”之“住”的需求，體現(xiàn)為自住需求、剛性需求。在溫飽問(wèn)題解決后，社會(huì)需求進(jìn)入以住房、汽車(chē)需求為主導(dǎo)的時(shí)代。作為長(zhǎng)期耐用消費(fèi)品，房地產(chǎn)具有典型的區(qū)域性特點(diǎn)，不同城市、不同地段、不同類別、不同朝向的房地產(chǎn)各不相同，沒(méi)有完全一致的兩宗房地產(chǎn)，因此房地產(chǎn)具有非完全競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)；同時(shí)也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)高度分散，目前全國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率不足2%。投資品屬性，源自于土地升值（級(jí)差地租），體現(xiàn)為投資需求（長(zhǎng)期持有）與投機(jī)需求（短期持有并拋售）。該類需求受資產(chǎn)選擇行為所左右，主要決定因素為資產(chǎn)的安全性、收益性、流動(dòng)性，與貨幣政策緊密相關(guān)。需要指出，由于預(yù)售制度、按揭制度的存在，房地產(chǎn)還是國(guó)內(nèi)少數(shù)具有杠桿效應(yīng)的投資渠道之一。民生品屬性，源自于兩個(gè)方面：一是“不患寡而患不均”的容忍底線，體現(xiàn)為中產(chǎn)階級(jí)經(jīng)過(guò)個(gè)人努力應(yīng)該具備購(gòu)買(mǎi)商品房、改善居住條件的能力，如果房?jī)r(jià)過(guò)高，則會(huì)導(dǎo)致社會(huì)不穩(wěn)定因素；二是部分低收入群體的住房問(wèn)題，源于政府職能的缺位，即：按照我國(guó)1998年住房市場(chǎng)化改革的精神，低收入人群住房問(wèn)題應(yīng)由政府的經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房來(lái)解決，但是，由于前期政府在這方面投入較少，供應(yīng)嚴(yán)重不足，因此目前商品房市場(chǎng)實(shí)際也承擔(dān)了較低收入人群住房問(wèn)題的責(zé)任。在公房分配時(shí)代，大眾普遍的住房匱乏未必引起社會(huì)不安定因素，但在住房貨幣化時(shí)代，貧富兩極分化及商品房房?jī)r(jià)高企導(dǎo)致較低收入人群、部分中產(chǎn)階級(jí)無(wú)力買(mǎi)房，而先富階層通過(guò)購(gòu)置房產(chǎn)等渠道獲得了大量財(cái)產(chǎn)性收入，因房?jī)r(jià)高企、暴力拆遷等社會(huì)不公平現(xiàn)象導(dǎo)致社會(huì)潛在不安定因素日趨嚴(yán)重。2010年，我國(guó)內(nèi)部保安預(yù)算5140億，占全國(guó)財(cái)政支出6%，略低于國(guó)防軍費(fèi)，但增幅高于國(guó)防軍費(fèi)，再加上地方政府維穩(wěn)支出，全國(guó)維穩(wěn)指出估計(jì)近2萬(wàn)億（陳功，安邦《戰(zhàn)略觀察》199期）。目前，房?jī)r(jià)高企問(wèn)題已經(jīng)成為社會(huì)矛盾的聚焦點(diǎn)之一，所以，從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的角度出發(fā)，商品住房具有一定的民生品屬性（非商品屬性），一旦房?jī)r(jià)過(guò)高，就會(huì)受到政府調(diào)控。需要指出，這里所說(shuō)的民生品屬性不包涵“最低端收入人群”的基本居住問(wèn)題，因?yàn)樵撊后w的住房問(wèn)題無(wú)論如何難以通過(guò)宏觀調(diào)控、壓低房?jī)r(jià)來(lái)解決，只能通過(guò)政府的廉租房政策解決。2．房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)高度關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)高度關(guān)聯(lián)，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個(gè)左右，房地產(chǎn)業(yè)具備成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的潛在條件：能有效地吸收新技術(shù)；本身具有較高的增長(zhǎng)率；能夠帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)，即具有擴(kuò)散性，擴(kuò)散性是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵。1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消了住房計(jì)劃政策和保障政策，啟動(dòng)了住房市場(chǎng)化改革，2003年出臺(tái)的國(guó)務(wù)院18號(hào)文件，明確了房地產(chǎn)作為中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位。從此，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，至2009年，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重逐漸上升到6.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占社會(huì)總投資的約四分之一，房地產(chǎn)業(yè)加建筑業(yè)占GDP的比重超過(guò)10%，房地產(chǎn)行業(yè)事實(shí)上已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)是極易引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)域。近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，部分城市房地產(chǎn)投資過(guò)熱，政府多次出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策（見(jiàn)附表），旨在控制乃至打壓房?jī)r(jià)，控制房地產(chǎn)投資過(guò)熱，防止房地產(chǎn)泡沫在中國(guó)出現(xiàn)，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大危害。綜上所述，我國(guó)的商品房同時(shí)具有消費(fèi)品、投資品、民生品三重屬性，幾乎不存在其他商品能夠同時(shí)具有相似的三重屬性，同時(shí)，房地產(chǎn)又是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，因此房地產(chǎn)業(yè)不可避免成為經(jīng)濟(jì)起飛階段的熱點(diǎn)領(lǐng)域、政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)領(lǐng)域，這與發(fā)達(dá)國(guó)家、新興國(guó)家的情況十分相似。二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響（一）宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系是交互式的，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以通過(guò)儲(chǔ)蓄效應(yīng)、財(cái)富效應(yīng)、預(yù)算效應(yīng)和成本效應(yīng)對(duì)居民、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)三個(gè)部門(mén)產(chǎn)生直接影響，從而影響影響宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展；但宏觀經(jīng)濟(jì)說(shuō)到底是房地產(chǎn)行業(yè)的根本基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用主要通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求這兩個(gè)渠道。1．需求方面宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的變化會(huì)引起人們對(duì)于未來(lái)期望的變化，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)供給和需求力量對(duì)比失衡，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格的上升或者下降。從長(zhǎng)周期看，宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段將根本決定房地產(chǎn)的發(fā)展。中國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的基礎(chǔ)原因是中國(guó)進(jìn)入了人均1000-4000美元的發(fā)展階段，城市化因此規(guī)模效益成為不可阻擋的潮流，這個(gè)階段正是房地產(chǎn)發(fā)展的黃金階段，在一定收入支撐下的房地產(chǎn)自住需求成為房地產(chǎn)發(fā)展恒久的“經(jīng)濟(jì)加速器”。只要經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持現(xiàn)有的發(fā)展勢(shì)頭，則房地產(chǎn)還有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間。從短周期看，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退，居民由于失業(yè)、高利率以及收入下降，對(duì)增量住房市場(chǎng)的需求也會(huì)大幅減少，存量住房供給則會(huì)上升。供給和需求的不匹配會(huì)導(dǎo)致價(jià)格下降。相反，在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，人們對(duì)未來(lái)有良好的預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般會(huì)出現(xiàn)供銷兩旺、價(jià)格穩(wěn)步上升的現(xiàn)象。宏觀政策尤其是貨幣政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)需求尤其是投資性需求起到舉足輕重的影響。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)承認(rèn)的需求從來(lái)都是附加貨幣價(jià)格的有效需求，而且房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集型行業(yè)，銀行貸款包括開(kāi)發(fā)貸、按揭貸是房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源的最主要部分，一旦中央銀行收縮銀根或采取加息政策，則意味著開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者要增加成本乃至資金斷流。另外，匯率的高低導(dǎo)致熱錢(qián)流動(dòng)及相應(yīng)基礎(chǔ)貨幣的變動(dòng)，也會(huì)帶來(lái)重大影響。2．供給方面房地產(chǎn)長(zhǎng)期內(nèi)供給量取決于土地限制，但短期供給量主要由政府部門(mén)的土地供應(yīng)所影響，這是由中國(guó)的土地二元結(jié)構(gòu)、城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度（不允許自建房）、中國(guó)獨(dú)有的增長(zhǎng)模式所決定的。中國(guó)只允許城市土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，且不允許自建房，政府成為城市土地唯一供應(yīng)者，而在現(xiàn)有的政治經(jīng)濟(jì)體制下，各個(gè)地方政府無(wú)不懷有強(qiáng)烈的政績(jī)沖動(dòng)，在房地產(chǎn)的發(fā)展上，地方政府與開(kāi)發(fā)商實(shí)際上形成了相互依賴的增長(zhǎng)模式。土地財(cái)政的依賴程度、財(cái)政收支平衡程度等因素成為決定房地產(chǎn)供給的最重要因素。（二）當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)尚好1．經(jīng)濟(jì)向好但GDP增速回落，投資拉動(dòng)增長(zhǎng)難以持續(xù)上半年GDP為172840億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)11.1%，比上年同期加快3.7個(gè)百分點(diǎn)。二季度GDP同比增長(zhǎng)10.3%，比一季度回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。季度經(jīng)濟(jì)增速的回落在預(yù)期之中，因?yàn)槿ツ暌患径忍幵贕DP“V字形曲線”的最底端，今年一季度的高增長(zhǎng)與基數(shù)低有關(guān)。GDP增長(zhǎng)主要是依靠去年以來(lái)的巨額投資拉動(dòng)的，內(nèi)需和外需的拉動(dòng)力還較弱，因此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍是恢復(fù)性的，今年有可能出現(xiàn)“前高后低”的走勢(shì)。經(jīng)濟(jì)先行指標(biāo)PMI指數(shù)環(huán)比已連續(xù)回落3個(gè)月。2．消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了較為穩(wěn)定的作用，房地產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)增長(zhǎng)較快上半年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額共計(jì)72669億元，同比增長(zhǎng)18.2%，顯著高于09年全年增速。熱點(diǎn)消費(fèi)快速增長(zhǎng)，除汽車(chē)類增長(zhǎng)37.1%外，房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)家具類增長(zhǎng)38.5%，家用電器和音像器材類增長(zhǎng)28.8%。3．出口加快、進(jìn)口減緩，但外圍環(huán)境不確定2010年，在經(jīng)歷了3月份的大幅逆差，4月份的小幅順差之后，5、6月份再次回到景氣較高時(shí)期的順差額水平，6月貿(mào)易順差為200億美元。上半年，中國(guó)進(jìn)出口總值13548.8億美元，比去年同期增長(zhǎng)43.1%；貿(mào)易順差為553億美元，下降42.5%。4．貨幣供應(yīng)量增速高位回落2009年新增人民幣貸款9.59萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)31.74%，增量及增速創(chuàng)新高。2010年計(jì)劃新增人民幣貸款7.5萬(wàn)億元左右，增速為18%，原則上四個(gè)季度投放節(jié)奏為3:3:2:2。1-6月人民幣貸款實(shí)際新增4.6萬(wàn)億，同比少增2.7萬(wàn)億元，但比計(jì)劃進(jìn)度仍多增了1000億元有余。6月末，廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額67.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.5%，已經(jīng)越來(lái)越接近17%的調(diào)控目標(biāo)。預(yù)計(jì)下半年信貸總量控制及節(jié)奏控制將持續(xù)，但經(jīng)過(guò)上半年的努力，全年達(dá)標(biāo)的可能性很大。5．物價(jià)上漲壓力趨緩上半年CPI同比上漲2.6%，漲幅溫和且6月環(huán)比下降，一般認(rèn)為實(shí)現(xiàn)全年3%左右的調(diào)控目標(biāo)，問(wèn)題應(yīng)該不大。上半年P(guān)PI同比上漲6.0%，從環(huán)比看，6月份下降0.3%，未來(lái)漲速可控：一是六大高載能行業(yè)增速回落比較快；二是翹尾因素的影響將逐步削弱。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行態(tài)勢(shì)（一）房地產(chǎn)供給、需求及資金來(lái)源情況1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅創(chuàng)新高上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，同比多增22.0個(gè)百分點(diǎn)，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長(zhǎng)46.3%。2．房地產(chǎn)施工、竣工面積保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，新開(kāi)工面積增幅創(chuàng)新高上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長(zhǎng)28.7%；房屋新開(kāi)工面積8.05億平方米，同比大幅增長(zhǎng)67.9%，創(chuàng)歷史新高，這一方面是因?yàn)槿ツ晟习肽晷麻_(kāi)工面積較少，另一方面反映了今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較為火爆；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長(zhǎng)18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長(zhǎng)15.5%。3．土地購(gòu)置面積恢復(fù)至近年平均水平，購(gòu)置費(fèi)用及同比增幅均創(chuàng)新高從上半年總體情況看，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積18501萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，恢復(fù)至前些年每年3.6億平米的水平；土地購(gòu)置費(fèi)4221億元，同比增長(zhǎng)84.0%，顯示土地價(jià)格同比漲幅很大。但自“國(guó)十條”發(fā)布以來(lái)，土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫，土地流拍現(xiàn)象開(kāi)始出現(xiàn)并逐漸增多，土地出讓面積大幅下滑，北京6月份土地出讓面積比5月大幅下降80%以上。4．商品房銷售保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但增幅較去年同期有所回落上半年，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4%，增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%，辦公樓增長(zhǎng)53.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1%。5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源較為充裕，但仍高度集中于銀行上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33719億元，同比增長(zhǎng)45.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6573億元，增長(zhǎng)34.5%；利用外資250億元，增長(zhǎng)2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長(zhǎng)50.9%；其他資金14487億元，增長(zhǎng)47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長(zhǎng)40.1%；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長(zhǎng)60.4%。（二）房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù)同比上漲但環(huán)比回落1．全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)同比繼續(xù)上漲，但環(huán)比連續(xù)3個(gè)月回落國(guó)房景氣指數(shù)在2010年3月達(dá)到階段性頂點(diǎn)，4-6月指數(shù)持續(xù)回落，6月國(guó)房景氣指數(shù)為105.06，比5月份回落0.01點(diǎn)，比去年同期提高8.51點(diǎn)。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比5月份回落0.02點(diǎn)，比去年同期提高11.94點(diǎn);本年資金來(lái)源分類指數(shù)為113.63，比5月份回落3.06點(diǎn)，比去年同期提高14.90點(diǎn);土地開(kāi)發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點(diǎn)，比去年同期提高0.83點(diǎn);商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點(diǎn)，比去年同期提高16.06點(diǎn);房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點(diǎn)，比去年同期提高15.50點(diǎn)。2．70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)同比繼續(xù)上漲，但環(huán)比漲幅開(kāi)始回落2010年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。6月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比價(jià)格與上月持平，而5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲18.0%。與上月相比，經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格持平；商品住宅銷售價(jià)格下降0.1%，其中普通住宅銷售價(jià)格與上月持平，高檔住宅銷售價(jià)格下降0.2%。6月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)。（三）行業(yè)財(cái)務(wù)狀況1．整體財(cái)務(wù)情況喜憂參半行業(yè)總體收入規(guī)模逐年攀升，總體負(fù)債率保持穩(wěn)定，但上市公司負(fù)債率逐年上升；行業(yè)利潤(rùn)規(guī)模逐年攀升，盈利能力、流動(dòng)比率逐步改善；估測(cè)行業(yè)凈現(xiàn)金流已出現(xiàn)較大幅度下滑，因?yàn)閺腤IND60家上市公司2010年凈現(xiàn)金流同比出現(xiàn)較大下降，由500億左右降至-400億左右。2．主要上市龍頭公司分化較為明顯，現(xiàn)金流情況取決于銷售回款根據(jù)主要上市龍頭公司年報(bào)數(shù)據(jù)及歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，假設(shè)企業(yè)自2010年5月1日之后不再獲取新的土地、當(dāng)年不進(jìn)行再融資，對(duì)企業(yè)2010年靜態(tài)現(xiàn)金流進(jìn)行測(cè)算，我們認(rèn)為該些企業(yè)未來(lái)的靜態(tài)現(xiàn)金流緊張程度將取決于2010年的銷售狀況，若以2010年一季度末各樣本企業(yè)的銷售均價(jià)為基準(zhǔn)，誘發(fā)點(diǎn)將集中在房?jī)r(jià)下跌20%和銷售面積下降15%，具體見(jiàn)下表。企業(yè)結(jié)論萬(wàn)科企業(yè)銷售價(jià)格下降20%以內(nèi)、銷售面積下降15%以內(nèi)，無(wú)影響；企業(yè)銷售價(jià)格下降30%以內(nèi)、無(wú)論銷售面積下降與否，現(xiàn)金流均出現(xiàn)緊張。金地集團(tuán)銷售價(jià)格與一季度末持平、銷售面積下降達(dá)15%，現(xiàn)金流開(kāi)始緊張；銷售價(jià)格下降10%以內(nèi)、銷售面積下降5%，現(xiàn)金流開(kāi)始緊張；銷售價(jià)格下降達(dá)20%以上、無(wú)論銷售面積是否有縮減，現(xiàn)金流出現(xiàn)緊張。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)無(wú)論是否降價(jià)，遠(yuǎn)洋2010年預(yù)計(jì)銷售流入現(xiàn)金流均可覆蓋企業(yè)本年度資金缺口。依2009年年報(bào)披露，公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃中確保每年留出60億左右資金用來(lái)完成收購(gòu)。則本年度企業(yè)的銷售計(jì)劃需有所調(diào)整：（1）企業(yè)銷售價(jià)格不變、銷售面積下降15%，現(xiàn)金流開(kāi)始緊張；（2）企業(yè)銷售價(jià)格下降10%以上、銷售面積下降5%，現(xiàn)金流開(kāi)始緊張；（3）企業(yè)銷售價(jià)格下降20%以上，即使實(shí)現(xiàn)100%銷售，現(xiàn)金流仍然緊張。如果2010年銷售情況不夠樂(lè)觀，亦會(huì)隨時(shí)調(diào)整預(yù)留用來(lái)收購(gòu)的資金額。總體來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流仍然較為穩(wěn)健。龍湖地產(chǎn)銷售價(jià)格下降幅度控制在30%以內(nèi)（回歸到2009年末的銷售價(jià)格），無(wú)論銷售面積是否有縮減，無(wú)影響；銷售價(jià)格下降30%、銷售面積下降15%，現(xiàn)金流緊張。保利地產(chǎn)即使全年保持2010年一季度的銷售單價(jià)、延續(xù)2009年的可售面積，2010年銷售回款仍然不能覆蓋資金缺口。主要原因在于2009年-2010年拿地較多，為此需支付大量土地款；保利地產(chǎn)擁有其他民企所不可比擬的強(qiáng)大國(guó)資背景，這一點(diǎn)將會(huì)給2010年的企業(yè)緩解資金鏈帶來(lái)更為突出的表現(xiàn)。（四）地產(chǎn)新政評(píng)述：成交量下降立竿見(jiàn)影，房?jī)r(jià)爭(zhēng)議在于降幅1．“新國(guó)十條”強(qiáng)力打壓需求，對(duì)房地產(chǎn)交易量的影響立竿見(jiàn)影一季度是商品住宅傳統(tǒng)的銷售淡季，通常從4月份開(kāi)始成交量會(huì)顯著上升，而5月份、特別是6月份是傳統(tǒng)的銷售旺季。但4月17日“新國(guó)十條”成為交易量的清晰分水嶺，從周度數(shù)據(jù)看，4月17日后各地的住宅成交面積大都呈逐周縮減之勢(shì)，如：北京：3月29日-4月4日的住宅成交面積還有31.8萬(wàn)平方米，到5月最后一周成交面積只有6.86萬(wàn)平方米，到6月最后一周成交面積也僅7.34萬(wàn)平方米。上海：3月29日-4月4日的住宅成交面積尚有51.01萬(wàn)平方米，到6月最后一周成交面積已經(jīng)萎縮了一半有余。4月的一手房成交面積環(huán)比還在增長(zhǎng)、雖趕不上09年同期但還是明顯高于2008年同期。然而，5月、6月形勢(shì)進(jìn)一步惡化，多地一手房成交量甚至低于08年同期。同時(shí)，二手房出現(xiàn)恐慌性拋售，成交低迷。2．“新國(guó)十條”帶來(lái)了房?jī)r(jià)日益松動(dòng)，二手房尤其明顯二手房市場(chǎng)降價(jià)要早于一手房市場(chǎng)，“鏈家地產(chǎn)”于“2010年年中二手樓盤(pán)排行十大榜單”中發(fā)布的信息：月均房源掛牌量超過(guò)10套的樓盤(pán)中，350余個(gè)樓盤(pán)在“新國(guó)十條”頒布后的成交量為零；新政后，129個(gè)樓盤(pán)價(jià)格回歸至2009年底水平，2500個(gè)樓盤(pán)價(jià)格低于3月份，降價(jià)樓盤(pán)比例超過(guò)65%。一手房降價(jià)嘗試收效明顯，最先降價(jià)的恒大地產(chǎn)，其5月份實(shí)現(xiàn)合約銷售額40.5億元，創(chuàng)下2010年度1-5月的單月最高銷售紀(jì)錄。3．土地市場(chǎng)降溫，地王減少自4月國(guó)土資源部公布今年各?。▍^(qū)、市）住房供地計(jì)劃之后，住宅用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，住宅用地的大量供應(yīng)并沒(méi)有帶來(lái)成交量的大規(guī)模增加，全國(guó)103個(gè)城市住宅用地成交面積和推出面積的比值由3月的0.9下降至6月的0.4，6月住宅用地成交面積環(huán)比下降28%，同比下降37%。同時(shí)，住宅用地平均溢價(jià)率也顯著降低。土地流拍現(xiàn)象有所增多。土地市場(chǎng)的降溫，源于政府管控的加強(qiáng)，也源于企業(yè)對(duì)后市的謹(jǐn)慎預(yù)期。在房?jī)r(jià)回調(diào)的背景下曾經(jīng)一些“地王”的樓面價(jià)都已經(jīng)被周邊新房的售價(jià)持平甚至跌破。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期趨勢(shì)預(yù)測(cè)（一）人口結(jié)構(gòu)、城市化進(jìn)程經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)階段決定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)周期需求1．人口結(jié)構(gòu)及跨代收入轉(zhuǎn)移根據(jù)目前我國(guó)人口年齡分布，我們預(yù)計(jì)：未來(lái)10年，20-30歲人群預(yù)計(jì)穩(wěn)中有升，20-40歲人群預(yù)計(jì)下降不大；未來(lái)20年，20-30歲人群預(yù)計(jì)下降較大，但20-40歲人群仍能基本保持穩(wěn)定；未來(lái)30年，如無(wú)重大政策變更，則20-40歲人群會(huì)出現(xiàn)較大下降，人口老齡化凸顯。這種人口結(jié)構(gòu)推升未來(lái)20年的購(gòu)房需求，而且在我國(guó)傳統(tǒng)文化影響下，未來(lái)20年這些年輕人的購(gòu)房需求得到跨代收入轉(zhuǎn)移的支撐，可能是6個(gè)人買(mǎi)一套房。2．城市化進(jìn)程目前我國(guó)城市化率為46%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家70%左右的城市化還有較大空間，房地產(chǎn)潛在需求比較大。3．經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)階段渴望持續(xù)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)已經(jīng)持續(xù)30年，但城鎮(zhèn)人均收入僅18858元，而發(fā)達(dá)國(guó)家一般在人均4000-5000美元才進(jìn)入緩慢增長(zhǎng)階段；而且，由于多年來(lái)GDP增長(zhǎng)率幾乎年年高于人均收入增長(zhǎng)率，收入分配體制改革可望大力推動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新一輪活力。（二）2005年以來(lái)供不應(yīng)求長(zhǎng)期存在，潛在需求并未得到滿足自1998年實(shí)行住房分配制度改革以來(lái)，房屋銷售面積增幅均高于房屋竣工面積增幅，這導(dǎo)致了房屋竣工-銷售面積對(duì)比在2005年發(fā)生逆轉(zhuǎn)：1999-2004年，房屋竣工面積均高于房屋銷售面積，自2005年開(kāi)始，除2008年因強(qiáng)力宏觀調(diào)控帶來(lái)的竣工大于銷售面積外，其余年份均為銷售大于竣工面積，因此相當(dāng)一部分住房需求并未得到滿足，累積效應(yīng)不可忽視。（三）因宜居土地有限，房地產(chǎn)供給從長(zhǎng)遠(yuǎn)看依然稀缺我國(guó)國(guó)土面積雖然遼闊，但一類宜居土地僅占19%（建設(shè)部，2006），人均宜居土地面積僅為美國(guó)10%左右，而且，為保證糧食安全，18億畝耕地紅線不得不死守，導(dǎo)致可用于建設(shè)的土地必然稀缺。（四）投資增速于2010年新政后超過(guò)銷售增速，出現(xiàn)數(shù)學(xué)意義上的“拐點(diǎn)”上半年，全國(guó)商品房銷售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1.97萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.1%。投資增速自09年以來(lái)首次超過(guò)銷售增速，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持較快增速，但商品房銷售增速持續(xù)放慢。投資額已非常接近銷售額。（五）房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象至少在部分城市已經(jīng)較為嚴(yán)重1．房?jī)r(jià)收入比北京、上海、深圳、重慶四城市2009年度分別快速上升到21.7、18.5、16.6、8.1，北京、上海、深圳偏高。實(shí)際上，當(dāng)月供收入比超過(guò)一定限度時(shí)，所謂的剛性需求就必然變成無(wú)效需求。注：房?jī)r(jià)收入比=（當(dāng)?shù)刈≌山痪鶅r(jià)*套均面積）/（當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均年可支配收入*平均家庭戶規(guī)模），套均面積均取社科院調(diào)研結(jié)果，為113平方米，人均年可支配收入及戶均人數(shù)來(lái)自統(tǒng)計(jì)局。2．租金收益率根據(jù)我行對(duì)北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、重慶、武漢等9個(gè)重點(diǎn)城市30個(gè)項(xiàng)目樣本的調(diào)查，2009年租金收益率最高3.90%，最低1.52%，算術(shù)平均值為2.55%，中值為2.44%，其中租金收益率低于一年期定期存款利率（2.25%）的樓盤(pán)12個(gè)（占40%），主要集中在北京、上海、杭州，租金收益率超過(guò)3%的主要有重慶。3．購(gòu)房杠桿倍數(shù)今年一季度個(gè)人購(gòu)房貸款新增5227億元，占當(dāng)期商品房銷售額的65%，購(gòu)房杠桿倍數(shù)1.8；即使在銷售火爆的2007年和2009年，按揭所占比例也僅為25.7%和31.8%，這可能意味著負(fù)債型投機(jī)客大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但4月份樓市新政后，按揭貸款占比下降而全款占比上升。注：購(gòu)房杠桿倍數(shù)=（當(dāng)期商品房銷售額）/（當(dāng)期商品房銷售額-新增按揭金額）（六）高收入階層支撐大城市高房?jī)r(jià)，但貧富分化現(xiàn)象危害較大一線城市所謂的房地產(chǎn)泡沫的根源是我國(guó)城鎮(zhèn)居民懸殊的收入差距，以及規(guī)模較大的隱形收入。對(duì)于高收入人群來(lái)講，高端住宅的價(jià)格相對(duì)于他們的收入仍處于合理范圍。相較于其它主要國(guó)際城市而言，北京、上海的房?jī)r(jià)收入比并沒(méi)有明顯高于紐約、倫敦、東京、香港等大都市。大城市高端房未來(lái)上漲空間取決于國(guó)際化程度及金融和高端服務(wù)業(yè)的發(fā)展。然而廣大中低收入人群卻難以負(fù)擔(dān)最廉價(jià)的商品房。（七）擴(kuò)大保障房建設(shè)，不會(huì)對(duì)商品房需求造成實(shí)質(zhì)影響商品房的潛在市場(chǎng)是富有階層和中產(chǎn)階級(jí)，低收入人群占比較小，保障房的需求者很難對(duì)商品房需求造成影響。（八）開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)打壓投機(jī)、擴(kuò)大供給短期有效、長(zhǎng)期無(wú)效拋開(kāi)物業(yè)稅的技術(shù)難度（如各類性質(zhì)不同的住宅等原因），一般認(rèn)為，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅在短期內(nèi)能夠增加持有成本，從而減少需求、擴(kuò)大市場(chǎng)供給，從而促使房?jī)r(jià)下降，但從長(zhǎng)期看，稅費(fèi)必然會(huì)內(nèi)化為購(gòu)房成本，在其他因素不改變的情況下，則物業(yè)稅很難成為降低房?jī)r(jià)的法寶。只有在擴(kuò)大有效投資渠道、降低貨幣對(duì)內(nèi)貶值的預(yù)期，才可能改變房產(chǎn)投資者的資產(chǎn)選擇行為。（九）貨幣超額發(fā)行會(huì)持續(xù)存在，投資者資產(chǎn)選擇行為也會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定30年來(lái)，貨幣的超額發(fā)行已經(jīng)成為常態(tài)，M2增速近年來(lái)均保持在18%以上，遠(yuǎn)高于GDP增速，超額貨幣的累積導(dǎo)致流動(dòng)性過(guò)剩，而投資渠道的匱乏使得大部分風(fēng)險(xiǎn)偏好較低的投資者仍將房地產(chǎn)視為第一投資選擇，并長(zhǎng)期看好。五、調(diào)控方向與市場(chǎng)短期走勢(shì)研判（一）業(yè)界關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)的主要觀點(diǎn)及政策傾向1．應(yīng)大力改革或調(diào)控以防止泡沫經(jīng)濟(jì)代表人物謝國(guó)忠、張曙光、王小廣、謝百三、曹建海等。核心觀點(diǎn)為經(jīng)濟(jì)不可能以房地產(chǎn)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，不能靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)，香港模式為反面教材；或開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)業(yè)鏈中并不創(chuàng)造價(jià)值、應(yīng)允許自建房、小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)合法化等，論據(jù)主要房?jī)r(jià)收入比、租售比、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率等，以及日本、香港地產(chǎn)泡沫等。2．房地產(chǎn)購(gòu)銷兩旺，應(yīng)大力發(fā)展代表人物國(guó)家統(tǒng)計(jì)總會(huì)計(jì)師姚景源、建設(shè)部陳淮、包宗華、任志強(qiáng)等。核心觀點(diǎn)為房地產(chǎn)現(xiàn)階段應(yīng)該且已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，論據(jù)主要是房?jī)r(jià)收入比等指標(biāo)因?yàn)閿?shù)據(jù)的不可得、不可靠、不可信等原因，以及傳統(tǒng)文化、隱形收入等原因，無(wú)法得出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的結(jié)論，應(yīng)該是購(gòu)銷兩旺的局面。3．局部存在泡沫代表人物馬建堂、汪光燾、劉志峰、顧云昌等，主要集中于政府官員。此外，徐滇慶通過(guò)較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臄?shù)據(jù)分析，得出結(jié)論：截至2005年，雖然各方面關(guān)于泡沫的呼聲較多，政府也采取了宏觀調(diào)控措施，但各城市房?jī)r(jià)收入比并不高，基本不存在泡沫。（二）本報(bào)告對(duì)調(diào)控方向的分析思路1．出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)不涉及房地產(chǎn)行業(yè)體制問(wèn)題的分析，僅是立足于現(xiàn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本體制，圍繞商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)思路，提出相關(guān)分析建議。2．核心概念將價(jià)格、交易量作為房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的核心概念。供求關(guān)系仍是決定價(jià)格、交易量的兩個(gè)基本方面，但是，除了自主需求因素外，由于商品房的投資品屬性，供給、需求受貨幣因素影響很大，由于商品房的民生品屬性，供給、需求受調(diào)控政策影響也很大。3．假設(shè)前提：近期市場(chǎng)成為“政策市”政府既是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的唯一供應(yīng)者，又能通過(guò)財(cái)稅、信貸及行政手段強(qiáng)力干預(yù)房地產(chǎn)的需求，因此短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量受中央政府調(diào)控方向及地方政府執(zhí)行力度的影響極大，房地產(chǎn)價(jià)格的博弈結(jié)果在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)也由此而決定。從此次新政的效果來(lái)看，擔(dān)負(fù)多重功能的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為“政策市”。從現(xiàn)金流情況看，目前開(kāi)發(fā)商整體上現(xiàn)金流尚未達(dá)到緊張狀態(tài)，短期內(nèi)大規(guī)模降價(jià)的可能不大；同時(shí)，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭尚好，無(wú)需以房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。基于此，宏觀調(diào)控短期內(nèi)放松的可能性不大，而執(zhí)行力度很大程度上取決于地方政府，具有較大的地區(qū)差異性。4．房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)群體房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及如下利益群體：（1）高房?jī)r(jià)既得利益者，包括地方政府、開(kāi)發(fā)商、投資投機(jī)客；（2）高房?jī)r(jià)受損者，即：待購(gòu)房的中產(chǎn)階級(jí)；（3）最低端收入者，長(zhǎng)期看是高房?jī)r(jià)的受害者，但短期內(nèi)因就業(yè)問(wèn)題而成為房地產(chǎn)不景氣的受害者；（4）最終協(xié)調(diào)者，即中央政府，在“社會(huì)維穩(wěn)”與“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、高就業(yè)”之間進(jìn)行權(quán)衡。5．房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈模型情景一：當(dāng)經(jīng)濟(jì)良好、就業(yè)率高時(shí)，高房?jī)r(jià)受害者（待購(gòu)房的中產(chǎn)階級(jí)）成為矛盾的主要方面，中央政府為創(chuàng)建社會(huì)和諧、保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行負(fù)向調(diào)控，打壓房?jī)r(jià)。情景二：當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑、失業(yè)率高時(shí)，最低端收入者成為矛盾的主要方面，中央政府為保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)底線、守住就業(yè)率底線，將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行正向調(diào)控，或放松打壓力度。（三）分析結(jié)論1．對(duì)本次調(diào)控的底線猜測(cè)如果僅僅從“遏止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的調(diào)控初衷來(lái)看，中央調(diào)控的目標(biāo)已接近實(shí)現(xiàn)，假如調(diào)控仍不放松，那么可以假設(shè)兩種調(diào)控的底線：一是讓大多數(shù)中產(chǎn)階級(jí)有能力購(gòu)房；二是雖然很多中產(chǎn)階級(jí)難以購(gòu)房，但至少房?jī)r(jià)得到打壓且打壓程度得到較為普遍的認(rèn)可。以北京為例分析第一種假設(shè)：2010年5月，北京的月供收入比為143%，上海為135%，如果利率恢復(fù)到過(guò)去5年的平均水平，則北京的月供收入比將進(jìn)一步上升到153%，上海上升到145%。2010年5月北京的商品房銷售均價(jià)為25732元/平米，1套100平住宅、首付30%、30年期貸款、并享受85折優(yōu)惠利率情況下，月供額將達(dá)到9723元，考慮其他必須支出后，它要求家庭的稅后可支配收入（剔除社保及其他繳納費(fèi)用）達(dá)到每月15000元以上，即，稅前收入達(dá)到20000元/月，夫妻雙方的平均月收入要達(dá)到10000元，遠(yuǎn)高于北京地區(qū)平均收入。為做好社會(huì)公平，中央政府可能進(jìn)入“情景一”，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行打壓。如果以中產(chǎn)具備購(gòu)房能力為政策目標(biāo)，則北京地區(qū)的商品房銷售均價(jià)至少要降至15300元/平米才能重啟剛性需求和改善性住房需求，此時(shí)北京地區(qū)的月供收入比為85%，與2009年二季度市場(chǎng)復(fù)蘇時(shí)的月供收入比相當(dāng)；但如果考慮升息前景，即，基準(zhǔn)利率從當(dāng)前的5.940%恢復(fù)到過(guò)去5年的平均水平6.678%時(shí)，購(gòu)房人價(jià)格承受能力下降至14265元/平米，較當(dāng)前房?jī)r(jià)低45%。然而，房?jī)r(jià)回調(diào)如果是30-40%以上的暴跌，以目前房地產(chǎn)占GDP6.6%的比例，再加上上下游60個(gè)左右的聯(lián)動(dòng)產(chǎn)業(yè)，則GDP下降的壓力會(huì)極大，“保就業(yè)”的壓力會(huì)使得中央政府的政策會(huì)進(jìn)入“情景二”，放松打壓。由此，我們預(yù)計(jì)，作為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)博弈中的強(qiáng)勢(shì)力量——政府和開(kāi)發(fā)商，更希望采取的方式可能是“以時(shí)間換空間，將泡沫做實(shí)”，即：在保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與就業(yè)率的基礎(chǔ)上，犧牲一定的成交量，允許價(jià)格適度回調(diào)，等待時(shí)間來(lái)改善民眾的購(gòu)買(mǎi)力，以跟上房?jī)r(jià)上漲的步伐。2．對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)與調(diào)控方向的預(yù)判房地產(chǎn)負(fù)向調(diào)控房地產(chǎn)房地產(chǎn)負(fù)向調(diào)控房地產(chǎn)負(fù)向調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)周期宏觀經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)負(fù)向調(diào)控房地產(chǎn)房地產(chǎn)負(fù)向調(diào)控房地產(chǎn)正向調(diào)控中央政府需要在“社會(huì)維穩(wěn)”與“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與就業(yè)”之間進(jìn)行權(quán)衡，實(shí)際上，中產(chǎn)待購(gòu)房者固然是社會(huì)維穩(wěn)的潛在問(wèn)題，但短期內(nèi)購(gòu)房無(wú)望的農(nóng)民工的就業(yè)問(wèn)題，同樣是社會(huì)維穩(wěn)的潛在問(wèn)題，“保八”的真正原因是保就業(yè)。因此，在宏觀經(jīng)濟(jì)良好時(shí)期，包括經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、繁榮、下行階段，中央政府房地產(chǎn)調(diào)控的方向均可能選擇負(fù)向調(diào)控，只有在宏觀經(jīng)濟(jì)衰退階段，才可能通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。由此，我們預(yù)計(jì)，在房地產(chǎn)泡沫日趨嚴(yán)重的情況下，為防止嚴(yán)重泡沫破裂的巨大危害、保持經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展、社會(huì)和諧穩(wěn)定，中央政府將采取長(zhǎng)期打壓、適時(shí)放松的調(diào)控策略，房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)進(jìn)入打壓周期長(zhǎng)、放松周期短的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)表現(xiàn)為上漲時(shí)間短、停滯或下跌時(shí)間長(zhǎng)，房地產(chǎn)交易量表現(xiàn)為“熱銷時(shí)間短、清淡時(shí)間長(zhǎng)”的“非對(duì)稱周期”時(shí)代。此種態(tài)勢(shì)的最大影響在于，開(kāi)發(fā)商可能只有在短暫爆發(fā)期能實(shí)現(xiàn)大額正現(xiàn)金流，而在更長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)處于緊張甚至凈現(xiàn)金流負(fù)值狀態(tài)，因此，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、保持適度現(xiàn)金流成為關(guān)鍵。六、行業(yè)內(nèi)企業(yè)成敗原因（一）典型案例：孫宏斌與順馳模式VS李嘉誠(chéng)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)模式1990年，孫宏斌曾為聯(lián)想發(fā)展部主管，柳傳志認(rèn)為孫宏斌獨(dú)立傾向明顯，幾次給他機(jī)會(huì)主動(dòng)退出，但年輕氣盛的孫宏斌拒絕了。1992年8月，孫宏斌以“挪用公款13萬(wàn)元”的罪名被判處有期徒刑五年。1994年3月，孫宏斌出獄，向柳傳志主動(dòng)道歉，在柳傳志幫助下，以50萬(wàn)投資開(kāi)始做房地產(chǎn)代理，一年后做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，1999年9月組建順馳中國(guó)投資集團(tuán)。順馳開(kāi)發(fā)的“香榭里”、“世紀(jì)城”等小區(qū)逐漸使順馳從小有名氣上升到聲名顯赫。在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)一片火熱的時(shí)候，順馳急劇擴(kuò)張。2002年7月，國(guó)土資源部規(guī)定各類經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式進(jìn)行公開(kāi)交易。當(dāng)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商對(duì)此政策持觀望態(tài)度時(shí)，順馳認(rèn)為這是向全國(guó)擴(kuò)張的絕好機(jī)會(huì)。從2003年開(kāi)始，順馳以令人震驚的速度和價(jià)格在華北、華東、華中等地區(qū)“高價(jià)”獲得大量土地，完成全國(guó)性布局；當(dāng)年銷售額45億元。當(dāng)年7月，順馳宣布：要“趕超萬(wàn)科、成為全國(guó)第一，明年做100億，三年后做到300億甚至500億，十年做到1000億”的發(fā)展目標(biāo)。之后，順馳到處攻城掠地，成為中國(guó)爭(zhēng)搶土地的佼佼者。2004年順馳已先后進(jìn)入北京、上海、南京等城市，獲得土地5000畝，購(gòu)地資金70億元，擁有800萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。順馳“孤注一擲”的圈地方法，在地產(chǎn)商中是罕見(jiàn)的。由于發(fā)展過(guò)快、戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，出現(xiàn)巨大資金缺口，順馳想通過(guò)在香港上市融資解決。由于宏觀調(diào)控等因素影響，順馳上市失敗，財(cái)務(wù)狀況迅速惡化，資金鏈斷裂了。2006年9月5日，孫宏斌不得已把順馳中國(guó)55%的股權(quán)以12.8億元賤賣(mài)給了香港路勁基建公司。孫宏斌隨后淡出順馳。順馳敗在孫宏斌的心態(tài)，敗在運(yùn)營(yíng)管理模式：第一，經(jīng)營(yíng)理念不健康，實(shí)際控制人好大喜功，而非以客戶為中心，做負(fù)責(zé)任的企業(yè)，同時(shí)，法人治理結(jié)構(gòu)又不能提供一定的制衡作用，因此決策風(fēng)險(xiǎn)很大。第二，不注重戰(zhàn)略規(guī)劃。順馳對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有判斷錯(cuò)誤，且項(xiàng)目布局存在隨意性，現(xiàn)金流規(guī)劃極為薄弱，而對(duì)于地產(chǎn)而言，現(xiàn)金流就是生命鏈。第三，管理滯后，這是快速發(fā)展企業(yè)的瓶頸。順馳采用的是四級(jí)管理架構(gòu)，組織機(jī)構(gòu)很不扁平，必然要高度授權(quán)，在人員素質(zhì)不過(guò)硬的情況下，項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)利過(guò)大，滋生腐敗不可避免，成本高企，利潤(rùn)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均利潤(rùn)率。與之相反，李嘉誠(chéng)始終踐行“合作共贏”理念，并通過(guò)多元化產(chǎn)業(yè)投資實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流互補(bǔ)，因此能夠在危機(jī)時(shí)期保持充沛現(xiàn)金流，抓住低成本擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。（二）現(xiàn)階段地產(chǎn)企業(yè)成功的必備要素1．實(shí)際控制人保持理性，做好規(guī)劃，把握節(jié)奏，保持穩(wěn)健現(xiàn)金流“政策市”與“非對(duì)稱周期”使地產(chǎn)行業(yè)的下行周期更長(zhǎng)，而繁榮期短暫：當(dāng)政府鼓勵(lì)買(mǎi)房的時(shí)候，投資性需求就會(huì)大舉涌入，推高房?jī)r(jià)、地價(jià)；但很快當(dāng)限制性政策出臺(tái)的時(shí)候，投資性需求競(jìng)相撤退，而剛性需求（包括改善性需求）也因?yàn)楦邇r(jià)高企難以入市，從而導(dǎo)致交易量大跌，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流大幅減少。作為資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)金流充沛、財(cái)務(wù)穩(wěn)健成為企業(yè)長(zhǎng)期生存與成功的關(guān)鍵所在，負(fù)債率較高的公司更難以抵御行業(yè)周期的沖擊，即使對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在看漲的二三線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)也是最重要的，其財(cái)務(wù)安全底線是使企業(yè)在低谷中銷售回款仍能覆蓋銀行貸款、承諾資本支出和其他必須支出的負(fù)債上限。2．保持較高的周轉(zhuǎn)率周轉(zhuǎn)率與利潤(rùn)率之間存在顯著的負(fù)相關(guān)關(guān)系。高端地產(chǎn)企業(yè)，利潤(rùn)率高，但周轉(zhuǎn)率低，國(guó)內(nèi)最優(yōu)秀的高端地產(chǎn)企業(yè)，繁榮期的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.5-0.6倍，低谷期為0.2-0.3倍，與之相對(duì)，規(guī)模化開(kāi)發(fā)商，繁榮期存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在0.7-0.9倍之間,低谷在0.4-0.5倍之間；而以二三線城市為主、定位中低端的地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn)速度更快，繁榮期可以達(dá)到0.9倍以上。低周轉(zhuǎn)意味著公司在低谷中現(xiàn)金回流速度更慢，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更弱。3．商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)對(duì)周期的有效途徑對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，土地成本控制、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)接受程度是應(yīng)對(duì)周期的最有效途徑。4．從區(qū)域市場(chǎng)擴(kuò)展到全國(guó)市場(chǎng)的公司應(yīng)著力突破管理瓶頸七、我行房地產(chǎn)信貸運(yùn)行情況及風(fēng)險(xiǎn)概況（一）基本情況1．信貸規(guī)模及限額執(zhí)行情況截止2010年6月30日，全行房地產(chǎn)貸款余額1286億元，共393戶，戶均3.27億元。其中，房地產(chǎn)事業(yè)部貸款余額969.46億元（包括接收的投行資產(chǎn)109.8億元），與年初相比增加122.76億元。存量資產(chǎn)客戶共282戶，單戶平均貸款規(guī)模3.44億元。產(chǎn)品（品種）以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為主，開(kāi)發(fā)貸余額727.9億元，占比56.7%；其他貸款除并購(gòu)貸款15億元外，主要是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款。我行設(shè)定的2010年房地產(chǎn)行業(yè)貸款限額為1301.8億元，房地產(chǎn)事業(yè)部機(jī)構(gòu)限額為1047億元（含投行），房地產(chǎn)行業(yè)做為國(guó)務(wù)院重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制行業(yè)，2010年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款限額管控目標(biāo)為880億元，目前各項(xiàng)貸款余額尚未超出限額要求，但新增空間已經(jīng)不大。2．資產(chǎn)質(zhì)量情況全行房地產(chǎn)信貸不良貸款15.27億元，占比1.18%，其中地產(chǎn)事業(yè)部不良貸款8戶共11.93億元，主要為總行剝離資產(chǎn)。3．信用等級(jí)分布房地產(chǎn)客戶平均信用等級(jí)為B1級(jí)，低于全行客戶平均信用等級(jí)。4．貸款期限結(jié)構(gòu)全行中長(zhǎng)期貸款1171億元，占比91%。其中，地產(chǎn)部貸款以中長(zhǎng)期為主（占比97%），其中1-3年（含3年）貸款657.4億元，占比67.8%；3年期以上貸款287.4億元，占比29.6%。從到期結(jié)構(gòu)看，2012年到期貸款較多，2013年到期貸款較少，2013年以后到期貸款占比也較大，反映出期限較長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款較多。5．貸款擔(dān)保結(jié)構(gòu)以抵押擔(dān)保方式為主，抵押擔(dān)保方式（含抵押+其他共同擔(dān)保）1154億元，占比89.7%；其他為非抵押方式，我行擔(dān)保方式基本同他行，其中信用類貸款均為原條件續(xù)作，未新增。6．資本占用率情況地產(chǎn)行業(yè)客戶加總RWA（風(fēng)險(xiǎn)加權(quán)資產(chǎn)）為1137億元，占用資本90.96億元，資本占用率為7.07%，高于全行6.6%的平均水平。7．資產(chǎn)收益率及風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益率分布剔除中間業(yè)務(wù)還原因素，合同加權(quán)利率水平5.96%，假設(shè)按貸款平均期限3年計(jì)算，約相當(dāng)于基準(zhǔn)利率上浮11%。與全行收益水平相比，RAROC達(dá)標(biāo)率超過(guò)90%，顯示房地產(chǎn)貸款收益水平較好；但是，從授信品種來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款由于授信期限較長(zhǎng)，導(dǎo)致資本占用率較高、RAROC平均較低。（二）行業(yè)主要風(fēng)險(xiǎn)1.政策方向不定導(dǎo)致市場(chǎng)觀望，需求減弱的風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)持續(xù)不跌，有可能導(dǎo)致政府出臺(tái)更多調(diào)控手段，產(chǎn)生的政策累計(jì)效應(yīng)有可能會(huì)改變購(gòu)房人的心理預(yù)期，加重觀望情緒，影響購(gòu)買(mǎi)信心，導(dǎo)致市場(chǎng)需求明顯減弱。2.房地產(chǎn)企業(yè)的迅速擴(kuò)張導(dǎo)致負(fù)債水平快速上升，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加。行業(yè)內(nèi)企業(yè)通常采取高財(cái)務(wù)杠桿的激進(jìn)擴(kuò)張方式，由此帶來(lái)融資大幅增加，負(fù)債水平上升，后期開(kāi)發(fā)資金壓力巨大等問(wèn)題，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目的管理能力難以同步提升，削弱企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。3.成本上升帶來(lái)的項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。房?jī)r(jià)上漲直接拉動(dòng)了土地價(jià)格迅速上升，土地儲(chǔ)備的成本大幅提高，造成新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本過(guò)高，增加了今后項(xiàng)目運(yùn)作、銷售的難度。4．經(jīng)濟(jì)回升的脆弱影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)固復(fù)蘇。經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)仍然顯得脆弱，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)回復(fù)繁榮缺乏充分的支持，在此背景下，目前房地產(chǎn)的高價(jià)格與購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力仍然存在較大矛盾，影響了房地產(chǎn)需求的有效持續(xù)增長(zhǎng)。（三）存量資產(chǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)1．客戶準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)偏低部分中小型開(kāi)發(fā)商缺乏開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)資質(zhì)較低，資金實(shí)力較弱，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較低，依賴于“全封閉管理”控制風(fēng)險(xiǎn)。2.商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目貸款比重偏大由于分行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款較多，我行房地產(chǎn)存量資產(chǎn)投向商業(yè)用房開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款比重較大。貸款期限較長(zhǎng)、金額大，區(qū)域分布廣，商業(yè)物業(yè)品種多，各地區(qū)商業(yè)發(fā)展不平衡；抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)高，變現(xiàn)難度大，部分項(xiàng)目存在向銀行抵押貸款實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)的嫌疑；某些項(xiàng)目存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，也有部分經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收入無(wú)法覆蓋貸款本息，貸后監(jiān)管難度較大。八、政策建議（一）行業(yè)總體策略為適度介入，準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)提高宏觀調(diào)控已成為房地產(chǎn)行業(yè)常態(tài)，應(yīng)時(shí)刻關(guān)注、實(shí)時(shí)跟蹤，把握政策調(diào)整脈絡(luò)，并以此建立穩(wěn)定的中長(zhǎng)期策略，從而在周期波動(dòng)中把握結(jié)構(gòu)性商業(yè)機(jī)會(huì)。在現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)體制（包括宏觀經(jīng)濟(jì)體制、經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑）不出現(xiàn)較大變動(dòng)的情況下，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位較難動(dòng)搖，但從2009年下半年以來(lái)出現(xiàn)的泡沫現(xiàn)象決不可忽視。經(jīng)過(guò)本次調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)有所降低，然而政治因素（包括政府換屆）、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及就業(yè)的壓力、社會(huì)維穩(wěn)等多種因素交織在一起，仍使得房地產(chǎn)行業(yè)潛在不確定因素較多。我行房地產(chǎn)行業(yè)貸款額與風(fēng)險(xiǎn)限額相比新增空間不大，房地產(chǎn)客戶平均信用等級(jí)低于全行客戶平均信用等級(jí)，房地產(chǎn)貸款期限普遍較長(zhǎng)，行業(yè)資本占用率達(dá)7.07%，高于全行平均資本占用率0.5個(gè)百分點(diǎn)；但同時(shí)，房地產(chǎn)客戶貸款定價(jià)普遍為基準(zhǔn)上浮10%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益率達(dá)標(biāo)率(即RAROC超過(guò)15%)超過(guò)90%。綜上，建議我行房地產(chǎn)行業(yè)總體策略為適度介入，授信額度的增長(zhǎng)與我行總體信貸資產(chǎn)增長(zhǎng)幅度持平；應(yīng)適當(dāng)提高客戶基本準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)RAROC要求保持在目前水平，對(duì)授信期限較長(zhǎng)、資本占用率較高的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，應(yīng)提高授信門(mén)檻，調(diào)高收益率要求，應(yīng)重點(diǎn)支持位于中心城市、具備良好的地段和配套優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目，應(yīng)審慎合理測(cè)算項(xiàng)目租金回報(bào)，嚴(yán)格審核租戶的經(jīng)營(yíng)情況，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的監(jiān)控，做好抵押物在貸款期間價(jià)值波動(dòng)的監(jiān)管。（二）實(shí)行名單制管理，基于客戶分類實(shí)行差異化政策1．實(shí)行名單制管理根據(jù)監(jiān)管部門(mén)要求，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)試行名單制管理，根據(jù)該行業(yè)總體風(fēng)險(xiǎn)策略及我行存量房地產(chǎn)信貸情況，制定擬授信客戶準(zhǔn)入名單，只能對(duì)準(zhǔn)入名單內(nèi)客戶審批和發(fā)放貸款，不得對(duì)準(zhǔn)入名單之外的客戶審批和發(fā)放貸款。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征明顯，且大型客戶的業(yè)務(wù)分布區(qū)域一般較為廣泛，因此，對(duì)房地產(chǎn)貸款準(zhǔn)入城市同時(shí)實(shí)行名單制管理，即：制定城市準(zhǔn)入名單，只能對(duì)準(zhǔn)入名單內(nèi)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目審批和發(fā)放貸款，不得對(duì)準(zhǔn)入名單之外城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目審批和發(fā)放貸款。同時(shí)，鑒于名單制管理的局限性，為保證工作效率和服務(wù)質(zhì)量，應(yīng)做好動(dòng)態(tài)調(diào)整工作，部分優(yōu)質(zhì)客戶只要滿足事先設(shè)定的條件，可直接進(jìn)入準(zhǔn)入客戶名單進(jìn)行客戶分類，其他客戶的準(zhǔn)入申請(qǐng)應(yīng)在1-2個(gè)工作日內(nèi)予以批復(fù)。2．實(shí)行差異化政策為提高審批效率，優(yōu)化服務(wù)水平，加強(qiáng)組合管理，應(yīng)根據(jù)客戶信用等級(jí)及開(kāi)發(fā)資質(zhì)、股東背景、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品業(yè)態(tài)、封閉管理?xiàng)l件等因素對(duì)準(zhǔn)入客戶進(jìn)行分類，具體分為積極支持類、適度介入類、維持類、限制類、退出類等五類，對(duì)于每類客戶分別制定差異化的授信政策，包括但不限于擔(dān)保方式、適用授信產(chǎn)品、定價(jià)水平及同業(yè)占比等，加大對(duì)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、負(fù)債合理的全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)和區(qū)域骨干型房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度，加強(qiáng)對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理、貸后管理。3．動(dòng)態(tài)調(diào)整準(zhǔn)入名單應(yīng)根據(jù)國(guó)家政策變化、我行風(fēng)險(xiǎn)偏好調(diào)整、我行房地產(chǎn)行業(yè)總體策略以及市場(chǎng)變化、客戶變化進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)入或調(diào)出。動(dòng)態(tài)調(diào)整應(yīng)遵循“先評(píng)級(jí)、后授信”原則，既可由總行風(fēng)險(xiǎn)管理部門(mén)主動(dòng)發(fā)起，也可由經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)起申請(qǐng)，并經(jīng)總行風(fēng)險(xiǎn)管理部評(píng)定信用等級(jí)、批準(zhǔn)客戶準(zhǔn)入、確定客戶分類。

第二部分2011年房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策（草案）一、政策范圍本政策所稱房地產(chǎn)行業(yè)是指國(guó)家統(tǒng)計(jì)局《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》（GB/T4754－2002）標(biāo)準(zhǔn)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)（行業(yè)代碼K7210）。本政策主要指導(dǎo)住房開(kāi)發(fā)貸款、商用房開(kāi)發(fā)貸款、法人商用房按揭貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款等房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)。二、總體目標(biāo)和原則（一）總體目標(biāo)2011年，房地產(chǎn)行業(yè)為我行適度支持類行業(yè)，全行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增限額為億元，2011年末我行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額不得超過(guò)億元?？蛻艚Y(jié)構(gòu)目標(biāo)：新發(fā)放客戶主要投向客戶準(zhǔn)入名單中信用等級(jí)高、風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益率高、且與我行保持長(zhǎng)期合作關(guān)系的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及其控股項(xiàng)目公司，以及地理位置和開(kāi)發(fā)品質(zhì)良好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。區(qū)域結(jié)構(gòu)目標(biāo)：根據(jù)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)程度、分部管理水平、國(guó)家宏觀調(diào)控力度、當(dāng)?shù)氐盅侯A(yù)售制度下的監(jiān)管難易度，實(shí)行梯度發(fā)展戰(zhàn)略，鞏固在強(qiáng)勢(shì)區(qū)域的市場(chǎng)占比，推動(dòng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的弱勢(shì)分部快速發(fā)展、提升當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)影響力，逐步壓縮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大、我行控制能力較弱的區(qū)域市場(chǎng)占比。加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)異地授信項(xiàng)目的管理，實(shí)行異地市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。同一區(qū)域和城市內(nèi)，謹(jǐn)慎介入樓面地價(jià)過(guò)高或地理位置較偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)目標(biāo)：2011年新發(fā)放的住房開(kāi)發(fā)貸款（包括經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款和廉租住房建設(shè)貸款）不低于60%，住宅選擇優(yōu)先滿足以剛性需求為主（指地理位置較好、單位總價(jià)較低）的項(xiàng)目，適當(dāng)支持改善型需求項(xiàng)目，從嚴(yán)控制地理位置較遠(yuǎn)、配套設(shè)施短期內(nèi)難以完善的項(xiàng)目；適度介入經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款；從嚴(yán)控制商用房開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)，要求貸款項(xiàng)目位于一線城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州）核心商務(wù)區(qū)和次中心區(qū)，以及二線城市（其他分部所在城市）核心商務(wù)區(qū)，開(kāi)發(fā)商具備較豐富的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，或是已有明確買(mǎi)家和意向；嚴(yán)格限制法人商用房按揭貸款。風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)目標(biāo)：根據(jù)董事會(huì)確定的風(fēng)險(xiǎn)偏好及總體風(fēng)險(xiǎn)政策，2011年新發(fā)放的房地產(chǎn)貸款RAROC（風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益率）原則上不低于15%。風(fēng)險(xiǎn)防范目標(biāo)：高度關(guān)注房地產(chǎn)政策變化及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，密切跟蹤貸款企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況和項(xiàng)目建設(shè)銷售情況，積極防范和控制到期貸款無(wú)法收回的風(fēng)險(xiǎn)，著力化解存量貸款的信貸風(fēng)險(xiǎn)。（二）總體原則總的信貸原則是：限額控制、名單管理、動(dòng)態(tài)優(yōu)化、封閉運(yùn)作。在限額控制的原則下，實(shí)行嚴(yán)格的名單制管理，不得向名單外企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。關(guān)注宏觀調(diào)控政策及地方實(shí)施細(xì)則的變化情況，根據(jù)我行風(fēng)險(xiǎn)政策的調(diào)整情況，適時(shí)調(diào)整準(zhǔn)入客戶名單，合理配置信貸資源。監(jiān)控房?jī)r(jià)走勢(shì)和房屋建設(shè)銷售情況，嚴(yán)格按封閉運(yùn)作要求，加強(qiáng)貸款資金的使用管理和銷售資金回籠管理。三、基本準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)（一）客戶基本準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)1、內(nèi)部評(píng)級(jí)要求借款人或借款人控股股東（實(shí)際控制人）內(nèi)部評(píng)級(jí)為B4級(jí)（含）以上（重組貸款除外）；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款要求借款人或借款人控股股東（實(shí)際控制人）內(nèi)部評(píng)級(jí)為B3級(jí)（含）以上；商用房開(kāi)發(fā)貸款（對(duì)非住宅部分投資占總投資比例較高、且還貸來(lái)源超過(guò)30%的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目）要求借款人或借款人控股股東（實(shí)際控制人）內(nèi)部評(píng)級(jí)為B2級(jí)（含）以上；法人按揭貸款要求借款人或借款人控股股東（實(shí)際控制人）客戶內(nèi)部評(píng)級(jí)原則上要求在B1級(jí)（含）以上。2、開(kāi)發(fā)資質(zhì)要求借款人、借款人控股股東（實(shí)際控制人）或控股股東（實(shí)際控制人）的所屬企業(yè)具有三級(jí)（含）以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)，歷史開(kāi)發(fā)面積合計(jì)不低于10萬(wàn)平米；商用房開(kāi)發(fā)貸款要求借款人或借款人控股股東（實(shí)際控制人）具有相關(guān)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，或具有明確銷售意向。3、歷史信譽(yù)要求借款人、借款人控股股東（實(shí)際控制人）過(guò)往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)歷史遺留問(wèn)題，近三年無(wú)不良信用記錄等（重組貸款除外）。4．其他要求對(duì)國(guó)資委公布的非房地產(chǎn)主業(yè)的央企及其控股子公司，不得發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款；外資企業(yè)注冊(cè)資金要求全部到位。QUOTE調(diào)整后資產(chǎn)負(fù)債率=合并報(bào)表總負(fù)債-預(yù)收賬款調(diào)整項(xiàng)合并報(bào)表總資產(chǎn)-存貨調(diào)整項(xiàng)=合并報(bào)表總負(fù)債1、“四證”等相關(guān)文件要求新建項(xiàng)目要求四證齊全，地價(jià)款全部交付，拆遷全部完成；改建型廉租住房已取得有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的許可文件；法人按揭項(xiàng)目要求五證齊全、所購(gòu)商用房已經(jīng)竣工驗(yàn)收。2、資本金比例要求項(xiàng)目資本金比例滿足監(jiān)管底線要求，其中，普通商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最低比例為20%，其他商品住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最低比例為30%，經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目最低比例為20%，新建、改建廉租住房項(xiàng)目最低比例分別為20%、30%。3、償債保證比要求預(yù)計(jì)銷售價(jià)格下降30%情況下，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的償債保證比在1.1以上（償債保證比=借款期償債資金全部來(lái)源/借款期內(nèi)應(yīng)償還的全部負(fù)債本金，其中拆債資金來(lái)源應(yīng)扣除各類稅費(fèi)支出、用于開(kāi)發(fā)的滾動(dòng)支出）。4、RAROC（風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益率）要求RAROC原則上要求不低于15%。5、其他要求經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要求已列入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房年度建設(shè)投資計(jì)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃，能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)建設(shè)，原則上要求建成后須由政府收購(gòu)；廉租住房項(xiàng)目已納入政府年度廉租住房建設(shè)計(jì)劃，并按規(guī)定取得地市級(jí)（含）以上政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件，借款人已與政府簽訂廉租住房回購(gòu)協(xié)議，貸款金額不得高于回購(gòu)協(xié)議確定的回購(gòu)價(jià)款；不介入地王項(xiàng)目，不介入經(jīng)國(guó)土資源等部門(mén)認(rèn)定為土地閑置超一年以上的項(xiàng)目。四、名單制管理實(shí)行名單制管理，不得向名單外企業(yè)審批發(fā)放貸款，同時(shí)進(jìn)行客戶分類，實(shí)行差異化信貸政策。（一）客戶分類基本依據(jù)以客戶信用等級(jí)為基礎(chǔ)（對(duì)于尚未有過(guò)結(jié)項(xiàng)的新建項(xiàng)目公司，主要以股東背景為基礎(chǔ)），根據(jù)股東背景、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、實(shí)際控制人情況、歷史開(kāi)發(fā)面積、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、管理水平、經(jīng)營(yíng)模式及其他因素，進(jìn)行客戶分類，對(duì)于新建項(xiàng)目公司，由高到低依次分為積極支持類、適度介入類、維持類、限制類、退出類等五個(gè)級(jí)別：1．積極支持類客戶信用等級(jí)在A4級(jí)（含）以上；客戶、客戶控股股東（實(shí)際控制人）或客戶控股股東的所屬企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)在二級(jí)（含）以上；客戶、客戶控股股東（實(shí)際控制人）歷史開(kāi)發(fā)面積在50萬(wàn)平方米以上；客戶實(shí)際控制人個(gè)人因素對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作及貸款償還無(wú)重大不良影響；法人按揭貸款客戶的資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下，貸款后資產(chǎn)負(fù)債率在70%以下；客戶管理水平很高，具有很高的項(xiàng)目運(yùn)作、開(kāi)發(fā)及銷售能力。2．適度介入類客戶信用等級(jí)在B2級(jí)（含）以上；客戶、客戶控股股東（實(shí)際控制人）或客戶控股股東的所屬企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)在三級(jí)（含）以上；客戶、客戶控股股東（實(shí)際控制人）歷史開(kāi)發(fā)面積在20萬(wàn)平方米以上；客戶實(shí)際控制人個(gè)人因素對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作及貸款償還無(wú)重大不良影響；法人按揭貸款客戶的資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下，貸款后資產(chǎn)負(fù)債率在70%以下；客戶管理水平較高，具有較高的項(xiàng)目運(yùn)作、開(kāi)發(fā)及銷售能力。3．維持類客戶信用等級(jí)在B4級(jí)（含）以上；客戶、客戶控股股東（實(shí)際控制人）或客戶控股股東的所屬企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)在三級(jí)（含）以上；客戶、客戶控股股東（實(shí)際控制人）歷史開(kāi)發(fā)面積在10萬(wàn)平方米以上；客戶實(shí)際控制人個(gè)人因素對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作及貸款償還無(wú)重大不良影響；客戶管理水平中上，具有中等偏上的項(xiàng)目運(yùn)作、開(kāi)發(fā)及銷售能力。4．限制類客戶信用等級(jí)在B4級(jí)（含）以上；客戶、客戶控股股東（實(shí)際控制人）或客戶控股股東的所屬企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)在三級(jí)（含）以上；客戶、客戶控股股東（實(shí)際控制人）歷史開(kāi)發(fā)面積在10萬(wàn)平方米以上；客戶實(shí)際控制人個(gè)人因素對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作及貸款償還無(wú)重大不良影響；客戶管理水平一般，項(xiàng)目運(yùn)作、開(kāi)發(fā)及銷售能力一般。5．退出類客戶信用等級(jí)在B4級(jí)（不含）以下；或客戶、客戶控股股東（實(shí)際控制人）或客戶控股股東的所屬企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)在三級(jí)（不含）以下；或客戶實(shí)際控制人個(gè)人因素對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作及貸款償還存在重大不良影響；客戶管理水平較差，項(xiàng)目運(yùn)作、開(kāi)發(fā)及銷售能力較差。（二）客戶分類調(diào)整因素在上述客戶分類的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)信貸的特點(diǎn)，根據(jù)下列因素進(jìn)行調(diào)整，同一客戶具備多個(gè)調(diào)整因素的，可疊加相乘得到綜合調(diào)整系數(shù)，綜合調(diào)整系數(shù)超過(guò)1.2的，可將客戶分類向上調(diào)整一級(jí)，超過(guò)1.4的，可將客戶分類向上調(diào)整兩級(jí)。1．股東背景調(diào)整系數(shù)控股股東或?qū)嶋H控制人若為國(guó)資委允許從事房地產(chǎn)行業(yè)的16家央企，調(diào)整系數(shù)1.3，直接進(jìn)入積極支持類；控股股東或?qū)嶋H控制人若為國(guó)有控股公司、或2010年百?gòu)?qiáng)企業(yè)前30名，調(diào)整系數(shù)1.2，原則上進(jìn)入積極支持類；其他當(dāng)年百?gòu)?qiáng)企業(yè)，調(diào)整系數(shù)1.1，原則上至少進(jìn)入適度介入類。2．經(jīng)營(yíng)規(guī)模調(diào)整系數(shù)借款人或其控股股東若為全國(guó)性客戶，調(diào)整系數(shù)1.2；若為區(qū)域龍頭客戶，調(diào)整系數(shù)1.1；其他類型公司調(diào)整系數(shù)1。3．融資能力調(diào)整系數(shù)位于中西部省份的大型房地產(chǎn)企業(yè)，且該省大型房地產(chǎn)企業(yè)不超過(guò)3家的，再融資能力調(diào)整系數(shù)為1.1；上市公司調(diào)整系數(shù)為1.1。4．經(jīng)營(yíng)模式調(diào)整系數(shù)因特殊資源而具有壟斷性質(zhì)特色經(jīng)營(yíng)模式的，調(diào)整系數(shù)1.1，如北京金融街控股有限公司、經(jīng)營(yíng)成熟的旅游地產(chǎn)、溫泉地產(chǎn)公司等。5．分類等級(jí)上調(diào)或下調(diào)情況因宏觀或區(qū)域政策出臺(tái)、重要外部事件發(fā)生，導(dǎo)致重大利好或重大利空的，分類等級(jí)分別上調(diào)或下調(diào)一級(jí)；因客戶自身原因出現(xiàn)重大負(fù)面事件的，客戶分類下調(diào)一級(jí)?？蛻魷?zhǔn)入名單見(jiàn)附件（百?gòu)?qiáng)企業(yè)前30強(qiáng)原則上進(jìn)入積極支持類，其余原則上進(jìn)入適度支持類）。（三）客戶分類管理要求1．積極支持類客戶可發(fā)放各類房地產(chǎn)貸款；定價(jià)水平不做限制。2．適度介入類客戶除非當(dāng)?shù)氐盅赫卟恢С?，否則一律要求在建工程抵押；不可發(fā)放法人按揭貸款，但抵押率低于30%的除外；定價(jià)水平原則上要求不低于基準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款若授信期限高于10年（含），授信額高于預(yù)計(jì)年毛收入7倍的，利率水平須基準(zhǔn)上浮10%以上，抵押率不得高于60%；原則上要求按照銷售進(jìn)度及時(shí)還款。3．維持類客戶除非當(dāng)?shù)氐盅赫卟恢С?，否則一律要求在建工程抵押；只允許發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款期限原則上不得超過(guò)10年，利率水平須基準(zhǔn)上浮10%以上，抵押率不得高于50%；原則上不得發(fā)放商用房開(kāi)發(fā)貸款，但對(duì)于商用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)銷售價(jià)格下降30%情況下，所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的償債保證比在1.5以上的，可發(fā)放貸款；不得發(fā)放商用房開(kāi)發(fā)貸款及法人按揭貸款等品種；定價(jià)水平原則上要求基準(zhǔn)上浮10%（含）；要求按照銷售進(jìn)度及時(shí)還款。4．限制類客戶除非當(dāng)?shù)氐盅赫卟恢С?，否則一律要求在建工程抵押；只允許發(fā)放住房開(kāi)發(fā)貸款，不得發(fā)放商用房開(kāi)發(fā)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款及法人按揭貸款等品種；定價(jià)水平原則上要求基準(zhǔn)上浮30%（含）；要求按照銷售進(jìn)度及時(shí)還款。5．退出類客戶除存量重組客戶外，不得發(fā)放任何貸款，已發(fā)放貸款的，按照“只收不貸”的原則進(jìn)行封閉管理，并采取風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，并提前制定清收處置預(yù)案。6．其他要求經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年，由政府負(fù)責(zé)收購(gòu)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目?jī)?yōu)先介入。廉租住房建設(shè)貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)5年；貸款利率可按照人民銀行公布的貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。（四）動(dòng)態(tài)調(diào)整1．調(diào)整原則根據(jù)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，在年初制定準(zhǔn)入名單的基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)務(wù)開(kāi)展情況實(shí)行定期調(diào)整與臨時(shí)調(diào)整，分為名單調(diào)入和名單調(diào)出。名單調(diào)整遵循“先評(píng)級(jí)、后分類、再調(diào)整”的原則，同時(shí)按照風(fēng)險(xiǎn)程度高低，對(duì)不同客戶實(shí)行不同的調(diào)整流程。2．管理機(jī)構(gòu)由總行風(fēng)險(xiǎn)管理部、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)對(duì)客戶名單進(jìn)行名單調(diào)整管理。3．調(diào)整方式定期調(diào)整：每季度前十個(gè)工作日進(jìn)行季度調(diào)整；臨時(shí)調(diào)整：如因業(yè)務(wù)需要臨時(shí)調(diào)整的，對(duì)符合條件的開(kāi)發(fā)企業(yè)，由經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)發(fā)起，并填制“客戶評(píng)級(jí)打分卡”、“客戶分類打分卡”等資料，明確客戶的建議等級(jí)、建議分類，最后由風(fēng)險(xiǎn)管理部就客戶評(píng)級(jí)、客戶分類進(jìn)行審批后，進(jìn)行名單調(diào)整。4．調(diào)整流程由經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)報(bào)送擬調(diào)整名單，并填制“客戶評(píng)級(jí)打分卡”、“客戶分類打分卡”等資料，明確客戶的建議等級(jí)、建議分類，最后由風(fēng)險(xiǎn)管理部就客戶評(píng)級(jí)、客戶分類進(jìn)行審批后，進(jìn)行名單調(diào)整。對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶實(shí)行簡(jiǎn)化流程，即：控股股東或?qū)嶋H控制人為國(guó)資委確定的16家房地產(chǎn)央企的客戶，經(jīng)評(píng)級(jí)后，若不違背基本準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，則可直接調(diào)入積極支持類名單；控股股東或?qū)嶋H控制人為國(guó)有控股公司、百?gòu)?qiáng)企業(yè)前30名的客戶，經(jīng)評(píng)級(jí)后，若不違背基本準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，原則上可直接調(diào)入積極支持類名單。對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的名單準(zhǔn)入審批，原則上在1個(gè)工作日內(nèi)完成。對(duì)一般客戶，經(jīng)評(píng)級(jí)后，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)要素打分情況、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)等，進(jìn)行客戶分類，確定與風(fēng)險(xiǎn)程度相適應(yīng)的管理要求，原則上在2-3個(gè)工作日內(nèi)完成。五、相關(guān)封閉管理要求（一）嚴(yán)格審查項(xiàng)目“四證”、資本金來(lái)源情況、到位情況，加強(qiáng)信托、理財(cái)產(chǎn)品管理，嚴(yán)禁對(duì)“四證”不齊、資本金不足的項(xiàng)目提供信托融資。（二）規(guī)范項(xiàng)目資金使用管理，定期測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度和資金需求，按照“受托支付”、“實(shí)貸實(shí)付”原則，控制放款節(jié)奏，防范挪用風(fēng)險(xiǎn)。（三）嚴(yán)格銷售資金回籠，加強(qiáng)回流款控制。（四）嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款押品管理。（五）積極防控存量貸款風(fēng)險(xiǎn)。（六）嚴(yán)格控制集團(tuán)客戶風(fēng)險(xiǎn)。本政策所指房地產(chǎn)集團(tuán)客戶是指相互之間具有控制、被控制、同受第三方控制關(guān)系，或者一方對(duì)另一方的財(cái)務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策具有重大影響的獨(dú)立法人（含具有獨(dú)立融資權(quán)的法人機(jī)構(gòu)）組成的、能夠提供合并財(cái)務(wù)報(bào)表的房地產(chǎn)客戶。原則上，房地產(chǎn)集團(tuán)客戶需滿足資產(chǎn)負(fù)債率≤75%，其資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算方法根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特征進(jìn)行如下調(diào)整：調(diào)整后資產(chǎn)負(fù)債率附件：1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入城市名單（待定）2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入企業(yè)名單（待定）3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款禁入企業(yè)名單（含閑置土地開(kāi)發(fā)商名單，待定）4．房地產(chǎn)宏觀調(diào)控相關(guān)政策回顧附件1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款準(zhǔn)入企業(yè)名單（待定）存量客戶名稱客戶分類北京城建投資發(fā)展股份有限公司積極支持類北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司積極支持類中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司積極支持類北京市華遠(yuǎn)置業(yè)有限公司積極支持類重慶華宇物業(yè)（集團(tuán)）有限公司積極支持類深圳東部華僑城有限公司積極支持類杭州通原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類西安中鐵長(zhǎng)豐置業(yè)有限公司積極支持類長(zhǎng)興大家置業(yè)有限公司積極支持類深業(yè)南方地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司積極支持類深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司積極支持類深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司積極支持類南京棲霞建設(shè)股份有限公司積極支持類上海中星（集團(tuán)）有限公司積極支持類廣州珠江僑都房地產(chǎn)有限公司積極支持類北京香江興利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類寧波維科置業(yè)有限公司積極支持類廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類上海城開(kāi)（集團(tuán)）有限公司積極支持類上海國(guó)際汽車(chē)城置業(yè)有限公司積極支持類重慶世紀(jì)金源時(shí)代大飯店有限公司積極支持類上海新黃浦置業(yè)股份有限公司積極支持類重慶嘉發(fā)實(shí)業(yè)有限公司積極支持類杭州吳山酩樓餐飲管理有限公司積極支持類北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類重慶隆鑫花漾湖地產(chǎn)有限公司積極支持類北京紫玉山莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類廣州市正佳企業(yè)有限公司積極支持類北京達(dá)義興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類武漢三金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類北京首都開(kāi)發(fā)股份有限公司積極支持類上海老鳳祥有限公司積極支持類廣州新翊房地產(chǎn)發(fā)展有限公司積極支持類北京龍熙順景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司積極支持類江蘇德基集團(tuán)有限公司積極支持類杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司積極支持類武漢華盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類杭州余杭金騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類寧波浙報(bào)綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類云南金馬源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(集團(tuán))有限公司積極支持類天津普利達(dá)房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類鶴山市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司積極支持類漳州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司積極支持類聯(lián)發(fā)集團(tuán)有限公司積極支持類中冶置業(yè)南京有限責(zé)任公司積極支持類中華企業(yè)股份有限公司積極支持類佛山市高明區(qū)碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類杭州啟德置業(yè)有限公司積極支持類江門(mén)市五邑碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司積極支持類廣州市花都碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司積極支持類杭州中北花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司適度介入類杭州富越房地產(chǎn)有限公司適度介入類昆明百貨大樓（集團(tuán)）股份有限公司適度介入類江蘇億城地產(chǎn)有限公司適度介入類上海軍華置業(yè)有限公司適度介入類上海磐潤(rùn)置業(yè)有限公司適度介入類農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司適度介入類南昌中溢置業(yè)有限公司適度介入類杭州東海春房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司適度介入類寧波銀億建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司適度介入類杭州工信風(fēng)雅置業(yè)有限公司適度介入類慈溪綠城投資置業(yè)有限公司適度介入類青島康大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司適度介入類浙江嘉和實(shí)業(yè)有限公司適度介入類廣州中海地產(chǎn)有限公司適度介入類上海瑞虹新城有限公司適度介入類蘇州圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司適度介入類紹興金綠泉置業(yè)有限公司適度介入類廣州建南房產(chǎn)發(fā)展有限公司適度介入類陜西檀香園置業(yè)有限公司適度介入類浙江綠色陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司適度介入類紹興金昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司適度介入類佛山市南海新中建房地產(chǎn)發(fā)展有限公司適度介入類金融街長(zhǎng)安（北京）置業(yè)有限公司適度介入類昆明萬(wàn)輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司適度介入類寧波世茂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司適度介入類江西省投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司適度介入類廣州恒大材料設(shè)備有限公司適度介入類廣州市嘉裕房地產(chǎn)發(fā)展有限公司適度介入類浙江金昌房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司適度介入類南昌銘雅歐洲城實(shí)業(yè)有限公司適度介入類寧波榮耀置業(yè)有限公司適度介入類杭州萬(wàn)家星城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司適度介入類云南官房土地房屋開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)股份有限公司適度介入類浙江報(bào)業(yè)綠城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司適度介入類宜賓市永競(jìng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司適度介入類奉化銀泰置業(yè)有限公司適度介入類北京凱晨置業(yè)有限公司適度介入類山西華嘉盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司適度介入類浙江大家置業(yè)有限公司適度介入類利嘉實(shí)業(yè)(福建)集團(tuán)有限公司維持類福建新華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類深圳中航地產(chǎn)股份有限公司維持類深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道投資管理公司維持類深圳市廣銀海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類上海金外灘（集團(tuán)）發(fā)展有限公司維持類上海閔行房地（集團(tuán)）有限公司維持類北京富華金寶中心有限公司維持類理想四維地產(chǎn)集團(tuán)有限公司維持類上海豪森房地產(chǎn)有限公司維持類湖北建工置業(yè)有限責(zé)任公司維持類北京兆泰置地（集團(tuán)）股份有限公司維持類西安亞建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類百榮投資控股集團(tuán)有限公司維持類北京雙全房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類融僑集團(tuán)股份有限公司維持類北京中坤長(zhǎng)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類上海中房置業(yè)股份有限公司維持類北京ＡＢＢ電氣傳動(dòng)系統(tǒng)有限公司維持類武漢錦湖置業(yè)有限公司維持類廣州華鴻房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類湖北長(zhǎng)城建設(shè)實(shí)業(yè)有限公司維持類重慶武夷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類北京英藍(lán)置業(yè)有限公司維持類江蘇新瑞華房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司維持類上海家化富欣房地產(chǎn)有限公司維持類南京建鄴城鎮(zhèn)建設(shè)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司維持類金大元集團(tuán)（上海）有限公司維持類耀江神馬實(shí)業(yè)（武漢）有限公司維持類湖北福星惠譽(yù)置業(yè)有限公司維持類上海新浦市政開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司維持類西安榮華集團(tuán)有限公司維持類北京東方康泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司維持類重慶正升置業(yè)有限公司維持類北京利山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類重慶大川集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類湖北新凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類上海博錦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中心有限公司維持類南京金基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司維持類重慶潤(rùn)江置業(yè)有限公司維持類重慶市金科實(shí)業(yè)集團(tuán)弘景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類上海世茂股份有限公司維持類上海家飾佳控股(集團(tuán))有限公司維持類南京鋒尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類廣州集賢莊新世界城市花園發(fā)展有限公司維持類北京三五零一服裝廠維持類北京麗苑公寓有限公司維持類深圳市世博海濱實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司維持類重慶瑞安天地房地產(chǎn)發(fā)展有限公司維持類上海新弘大置業(yè)有限公司維持類上海寶瑞置業(yè)有限公司維持類昆明世紀(jì)城房地產(chǎn)有限責(zé)任公司維持類昆明金源房地產(chǎn)有限責(zé)任公司維持類上海中鷹置業(yè)有限公司維持類昆明萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)有限公司維持類南京宋都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司維持類成都武城實(shí)業(yè)(集團(tuán))股份有限公司維持類西安合能房地產(chǎn)有限公司維持類上海