武漢商業(yè)調(diào)研報(bào)告

武漢商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

（2013年第一季度）

（初稿）2013年5月城市概況商業(yè)市場(chǎng)研究同城主要競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)資訊項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況城市概況第一部分南寧為中心的北部灣經(jīng)濟(jì)圈廣、深、港珠三角城市圈上海為中心的長(zhǎng)三角城市圈武漢，中國(guó)中部特大中心城市北京為中心的渤海城市圈武漢九省通衢，中國(guó)幾何中心城市全國(guó)商業(yè)最發(fā)達(dá)，商業(yè)消費(fèi)最尖端城市之一常住人口達(dá)1000萬(wàn)，流動(dòng)人口近400萬(wàn)人均GDP及GDP排名全國(guó)十強(qiáng)城市綜合實(shí)力強(qiáng)，二線城市的領(lǐng)頭羊城市居民投資力強(qiáng)，商用物業(yè)銷(xiāo)售單價(jià)屢創(chuàng)新高武漢市交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，有黃金軌道京廣線、內(nèi)陸第一長(zhǎng)江水運(yùn)航道及京珠、滬蓉高速等國(guó)內(nèi)一級(jí)運(yùn)輸通道。天河機(jī)場(chǎng)是華中地區(qū)最大的航空港，年吞吐量1200萬(wàn)/人次，僅次于北京、上海、廣州位居全國(guó)第四；新建成的武漢火車(chē)站開(kāi)通直達(dá)深圳的高鐵，4小時(shí)超快動(dòng)力拉近與珠三角的親密距離；建設(shè)中的陽(yáng)邏深水港、漢口北列車(chē)編組站將成為國(guó)內(nèi)最大的內(nèi)陸深水港和亞洲最大的列車(chē)編組站。市場(chǎng)概況市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)

案例全國(guó)消費(fèi)品零售總額排名第六省會(huì)城市排名第二，僅次于廣州2007年武漢人均消費(fèi)性支出破萬(wàn)，LV強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐武漢；2012年武漢人均消費(fèi)性支出已達(dá)到17141元，進(jìn)駐武漢的奢侈品牌有Gucci、LV、Chanel、Hermès、等近百家國(guó)際一線品牌和國(guó)內(nèi)一線品牌商家武漢市2012年奢侈品零售總額超過(guò)60億元，同比漲幅50%，位居全國(guó)第一，繼續(xù)保持全國(guó)第五的位置中部六省2010年人均GDP中部六省No:1連續(xù)三年穩(wěn)坐中部六省第一的排名住宅板塊政策未放松，武漢市商業(yè)板塊投資火熱；武漢市2011年商鋪去化面積達(dá)87.2萬(wàn)方，市內(nèi)核心區(qū)域商鋪均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/㎡。漢口三環(huán)線武昌文化植被豐厚高校云集有教育基地的美譽(yù)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地歷史商業(yè)老區(qū)現(xiàn)代金融港第三產(chǎn)業(yè)極為發(fā)達(dá)長(zhǎng)江江漢沙湖東湖二環(huán)線中心商業(yè)區(qū)江漢路漢正街武廣鐘家村王家灣中南徐東市級(jí)商業(yè)中心內(nèi)環(huán)線漢陽(yáng)司門(mén)口光谷唐家墩市級(jí)商業(yè)副中心街道口漢陽(yáng)歷史文化名鎮(zhèn)宗教、旅游東風(fēng)汽車(chē)城、工業(yè)基地城市發(fā)展戰(zhàn)略武漢城市圈中部崛起戰(zhàn)略空間布局由于國(guó)家實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略，加大對(duì)中部地區(qū)的建設(shè)力度，同時(shí)武漢面對(duì)東部沿海的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，積極調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引人才資源，加大對(duì)城市建設(shè)的力度；近年國(guó)家批復(fù)建設(shè)武漢“8+1”城市圈。城市圈的建設(shè)，涉及工業(yè)、交通、教育、金融、旅游等諸多領(lǐng)域，給武漢市的發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，必將促進(jìn)武漢城市格局的發(fā)展。武漢作為國(guó)家實(shí)施“中部崛起戰(zhàn)略”的重要支點(diǎn)城市，并構(gòu)建武漢城市圈，憑借交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)聯(lián)系經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，加強(qiáng)資源流動(dòng)，其發(fā)展將迎來(lái)前所未有的機(jī)遇市場(chǎng)概況市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)

案例武漢城市圈城際鐵路和城市軌道的建設(shè)進(jìn)一步提升了大武漢的核心地位，實(shí)現(xiàn)城市圈內(nèi)8城市一小時(shí)內(nèi)到達(dá)武漢市區(qū)的目標(biāo)，輻射人群擴(kuò)大，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了大量的潛在購(gòu)房需求得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)造就了武漢承東啟西、溝通南北、維系四方的交通優(yōu)勢(shì)，成為中部最大的水陸空交通樞紐，隨著武漢城市圈城際鐵路和城市軌道交通等網(wǎng)絡(luò)的完善，便捷交通將推動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展，大武漢的全新面貌逐步顯現(xiàn)，進(jìn)一步提升了區(qū)域核心地位，擴(kuò)大輻射范圍，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供大量的潛在購(gòu)房需求。武漢城市圈城際鐵路1+8城市群武漢城市軌道交通市場(chǎng)概況市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)

案例市場(chǎng)概況市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)

案例近年來(lái)，武漢常住人口密度呈現(xiàn)逐年增加的趨勢(shì)，到2012年武漢常住人口達(dá)1002萬(wàn)人，常住人口密度為1180人/平方公里，是中部六省人口規(guī)模最大的城市，屬于高密城市。常住人口密度的增加使得武漢城市經(jīng)濟(jì)活力日益增強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供需求動(dòng)力。2006-2012年武漢常住人口密度人口密度（人/平方公里）城市類別3000以上A類：稠密城市1000~3000B類：高密城市500~1000C類：集中城市500以下D類：低密城市數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)年鑒常住人口密度較高，屬于高密城市，為房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供需求動(dòng)力2005-2012年武漢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)年鑒武漢市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)民生產(chǎn)總值的比重不斷增加。2011年第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值198.7億元，同比增長(zhǎng)16.9%，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3254.02億元，增長(zhǎng)84.7%，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3303.48億元，增長(zhǎng)53.8%；一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為2.9：48.2：48.9。2011年武漢政府工作報(bào)告中提及“加快發(fā)展服務(wù)經(jīng)濟(jì)，建成全國(guó)重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心”，隨著武漢服務(wù)業(yè)整體水平提升，將會(huì)產(chǎn)生更多的商務(wù)商貿(mào)合作機(jī)會(huì)，吸引更多外來(lái)投資目光，也有利于促進(jìn)形成更多的商圈建設(shè)。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，服務(wù)經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展產(chǎn)生更多的商務(wù)商貿(mào)機(jī)會(huì)，有利于促進(jìn)更多的商圈開(kāi)發(fā)建設(shè)交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)批發(fā)和零售業(yè)住宿和餐飲業(yè)金融業(yè)房地產(chǎn)業(yè)武漢服務(wù)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r市場(chǎng)概況市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)

案例據(jù)武漢市統(tǒng)計(jì)局公布3月份消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）顯示，武漢市居民消費(fèi)價(jià)格總水平（CPI）環(huán)比下降0.9%，創(chuàng)16個(gè)月來(lái)最大跌幅；同比上漲2.1%。其中鮮菜價(jià)格比2月下跌10.1%，豬肉價(jià)格下跌9.7%。

整體來(lái)看，3月份武漢居民消費(fèi)指數(shù)有所減少。1.武漢3月CPI環(huán)比下降0.9%，創(chuàng)16個(gè)月來(lái)最大跌幅數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市統(tǒng)計(jì)局市政規(guī)劃市場(chǎng)概況市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)

案例武漢市商業(yè)市場(chǎng)上圖說(shuō)明：3月武漢商業(yè)市場(chǎng)成交78,633㎡，環(huán)比增加162%，同比增加18%；成交均價(jià)13,839元/㎡，環(huán)比下跌10%，同比上升10%。3月，全市15區(qū)均有商業(yè)備案，漢陽(yáng)區(qū)以15,972㎡蟬聯(lián)成交面積冠軍，隨后是江漢區(qū)14,466㎡、東西湖區(qū)11,186㎡。均價(jià)方面，江漢區(qū)均價(jià)最高，為38,279元/㎡，隨后是武昌區(qū)25,264元/㎡、江岸區(qū)24,355元/㎡。市場(chǎng)概況市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)

案例（二）武漢商圈概況：漢口、漢陽(yáng)、武昌三鎮(zhèn)被長(zhǎng)江漢水自然分割，呈“三足鼎立”之勢(shì)，從傳統(tǒng)意義上來(lái)說(shuō)，漢口為商業(yè)中心，漢陽(yáng)是工業(yè)中心，武昌則為科教文衛(wèi)和政治中心。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和營(yíng)造，武漢三鎮(zhèn)根據(jù)各區(qū)域特點(diǎn)的不潼，已經(jīng)基本形成初具規(guī)模的七大零售商圈（示意圖見(jiàn)下頁(yè)），其中：漢口2個(gè)：中山大道商圈、武廣商圈；武昌4個(gè)：徐東商圈、中南商圈、街道口商圈、魯巷商圈；漢陽(yáng)1個(gè)：鐘家村商圈（本調(diào)查報(bào)告重點(diǎn)分析漢口的中山大道商圈、武廣商圈以及漢口的徐東商圈、中南商圈以及街道口商圈。）市場(chǎng)概況市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)

案例光谷商圈街道口商圈武廣商圈江漢路商圈鐘家村商圈徐東商圈中南商圈武漢主要商圈位置示意圖市場(chǎng)概況市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)

案例漢正商圈菱角湖商圈市場(chǎng)概況市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)展趨勢(shì)

案例武廣商圈江漢路商圈漢正街商圈商業(yè)形態(tài)消費(fèi)群體商圈優(yōu)勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)以傳統(tǒng)百貨為主，輔以超市、餐飲省內(nèi)消費(fèi)人群及本地家庭型消費(fèi)為主武漢傳統(tǒng)商業(yè)聚集地，地段優(yōu)勢(shì)明顯。品牌優(yōu)勢(shì)突出，知名度較高隨著國(guó)際廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，將帶動(dòng)商圈的提檔升級(jí)，并呈多樣性、多元化發(fā)展，業(yè)態(tài)組合更加豐富及合理化以時(shí)尚百貨、商業(yè)步行街、品牌超市、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)賣(mài)場(chǎng)為主旅游人群和時(shí)尚年輕消費(fèi)人群商圈可達(dá)性較好，知名度較高。具有一定人文景觀優(yōu)勢(shì)，業(yè)態(tài)組合齊全，時(shí)尚性消費(fèi)吸引力較強(qiáng)伴隨著商圈內(nèi)新興項(xiàng)目的不斷建成與新品牌的引進(jìn)，商圈檔次不斷提升，商業(yè)進(jìn)一步的升級(jí)換代以專業(yè)批發(fā)賣(mài)場(chǎng)為主省內(nèi)及武漢城區(qū)消費(fèi)人群規(guī)模和體量?jī)?yōu)勢(shì)，知名度較高受城市規(guī)劃限制，逐漸向城市旅游發(fā)展，整體商業(yè)形象急需升級(jí)徐東商圈中南商圈以銷(xiāo)品茂、中檔百貨、大型超市、中檔餐飲娛樂(lè)為主周邊居民及武昌，青山區(qū)消費(fèi)人群為主內(nèi)環(huán)交通樞紐位置，周邊住宅開(kāi)發(fā)體量較大，給商業(yè)發(fā)展提供了較好基礎(chǔ)隨著商圈現(xiàn)有商業(yè)的調(diào)整與新興項(xiàng)目的加入，商圈內(nèi)現(xiàn)有檔次及形象不斷提升以傳統(tǒng)百貨，家居家電賣(mài)場(chǎng)為輔武昌區(qū)域日常消費(fèi)人群及政務(wù)及商務(wù)消費(fèi)人群傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)，規(guī)模體量較大，可達(dá)性較好，業(yè)態(tài)的組合較為完善武昌總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，使商圈范圍不斷延伸，未來(lái)將成為武昌區(qū)商務(wù)消費(fèi)中心鐘家村商圈以時(shí)尚百貨、品牌超市為主，輔以餐飲娛樂(lè)區(qū)域消費(fèi)人群以及旅游消費(fèi)群體區(qū)域傳統(tǒng)商圈，后期潛在消費(fèi)力巨大伴隨新型購(gòu)物中心的建成與投入，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)將進(jìn)一步完善及提升武漢地區(qū)主要大型購(gòu)物中心有：武漢國(guó)際廣場(chǎng)、菱角湖萬(wàn)達(dá)、銷(xiāo)品茂、金開(kāi)萬(wàn)達(dá)、摩爾城等；主要大型商場(chǎng)有：新世界中心百貨、王府井百貨、莊勝崇光百貨、群光百貨、大洋百貨光谷、漢商銀座等；主要購(gòu)物步行街有：江漢路步行街、武漢新天地、花園道、漢正街第一大道、光谷世界城、楚河漢街等；除此之外武漢還有一家?jiàn)W特萊斯：百聯(lián)；漢口武昌漢陽(yáng)司門(mén)口商圈街道口商圈光谷商圈王家灣商圈商業(yè)形態(tài)消費(fèi)群體商圈優(yōu)勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)以潮流商業(yè)街為主區(qū)域?qū)W生與旅游消費(fèi)人群武昌傳統(tǒng)區(qū)域商圈，具有一定人文旅游特征隨著市政規(guī)劃的不斷調(diào)整與新興項(xiàng)目的不斷加入，商業(yè)街的整體形象將得到有效提升以IT專業(yè)賣(mài)場(chǎng)，時(shí)尚百貨為主，輔以品牌超市及餐飲娛樂(lè)時(shí)尚白領(lǐng)及學(xué)生消費(fèi)群體位于武漢市大專院校聚集區(qū)，消費(fèi)人群集中，地段優(yōu)勢(shì)明顯隨道新興項(xiàng)目不斷投建，商圈將加大品牌餐飲娛樂(lè)的規(guī)模，商圈功能將更完善以時(shí)尚百貨、品牌超市、商業(yè)步行街為主區(qū)域內(nèi)高校師生，周邊居民，光谷產(chǎn)業(yè)園從業(yè)人員區(qū)域商業(yè)規(guī)劃起點(diǎn)較高，交通便利，周邊消費(fèi)力潛力巨大商圈將根據(jù)消費(fèi)力的不斷提升，商業(yè)組合不斷豐富，商圈區(qū)域輻射面放大以品牌超市、家居家電等賣(mài)場(chǎng)為主，輔以餐飯娛樂(lè)區(qū)域周邊消費(fèi)人群及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)人群較好的對(duì)接了硚口與沌口區(qū)域，并可有效開(kāi)發(fā)三個(gè)區(qū)域消費(fèi)人群隨著區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)的不斷升級(jí)以及新興項(xiàng)目的加入，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)形態(tài)將更新?lián)Q代唐家墩商圈以品牌超市、家電賣(mài)場(chǎng)為主，輔以餐飲區(qū)域家庭消費(fèi)人群處于新老城區(qū)結(jié)合區(qū)域，住宅開(kāi)發(fā)體量較大，消費(fèi)人群基數(shù)龐大，為商圈發(fā)展創(chuàng)造了良好基礎(chǔ)伴隨片區(qū)入住率的提高