淮海-徐州-銅山漢王地塊世茂集團土地拓展會報告-2021.20

淮海地區(qū)公司徐州市銅山區(qū)漢王地塊集團土地拓展會報告2021-02-032.7外部競合關系2.8保證金及合作模式說明2.9宗地四至和周邊情況2.10宗地交通分析2.11宗地配套分析2.12宗地未來周邊規(guī)劃2土地基本信息2.1宗地城市區(qū)位2.2項目基礎規(guī)劃指標2.3項目出讓條件說明2.4正負面清單總結2.5競價規(guī)則2.6競拍和交易時間表用研投資營銷財務工程運營開發(fā)本頁編寫職能，黃色為編寫職能設計成本2.1土地基本信息用研投資營銷財務工程運營開發(fā)本頁編寫職能，黃色為編寫職能設計成本

項目區(qū)位：項目位于徐州樂園及大學路板塊，所屬銅山區(qū)漢王鎮(zhèn)，臨近徐州樂園、云龍湖風景區(qū)，周邊生活配套欠缺，居住氛圍淡薄，隨著“漢王生態(tài)小鎮(zhèn)”的打造，地塊周邊的生活商業(yè)配套將會更加豐富。與云龍湖風景區(qū)距離：1.4公里（直線距離），車行約7分鐘；與市中心距離：6.7公里（直線距離），車行約25分鐘，與大學路距離：2.9公里（直線距離），車行約10分鐘?！窘紖^(qū)品質(zhì)】本案位于銅山區(qū)徐州樂園及大學路板塊土地屬性分類城區(qū)-UrbanU1（城區(qū)棲居）U2（城區(qū)品質(zhì)）U3（城區(qū)商務）新城-CityC1（新城棲居）C2（新城品質(zhì)）C3（新城商務）郊區(qū)-OutskirtsO1（郊區(qū)棲居）O2（郊區(qū)品質(zhì)）頂豪-TopTOP1（城市頂級）TOP2（城郊頂級）匯報頁板塊的土地屬性分類色塊圖云龍湖風景區(qū)泉山森林公園中心區(qū)商圈大學路商圈三環(huán)南路漢王生態(tài)小鎮(zhèn)中心區(qū)商圈——本案直線距離：6.7KM云龍湖風景區(qū)——本案直線距離：1.4KM泉山森林公園——本案直線距離：3.3KM大學路商圈——本案直線距離：2.9KM2.2土地基礎規(guī)劃指標填寫和溝通指引1、谷歌地球坐標查詢網(wǎng)址：/maps.htm出讓編號XT2020-1地塊名稱彭城歡樂世界南側地塊四至路名東至玉帶大道，西、南、北至規(guī)劃用地邊界谷歌地球坐標34.2221864200,117.1194306000土地用途居住用地占地面積（㎡）43971.8㎡容積率

1.1-1.5限高（米）≤27m限低（米）

/地上建筑面積（㎡）65957.7㎡可售建面（㎡）可售合計65957.7㎡住宅可售住宅可售小計（合計）

住宅自銷

住宅政府回購商業(yè)可售商業(yè)可售小計（合計）

商業(yè)自銷

商業(yè)政府回購

辦公可售辦公可售小計（合計）

商業(yè)自銷

商業(yè)政府回購

自持建面（㎡）自持合計

租賃住宅

自持酒店

自持商業(yè)

自持辦公

無償代建建面（屬于容積率）（㎡）25,949.16?地下贈送說明

紅線外代建說明

其他關于資產(chǎn)清單的說明（車位等都可以）

匯報頁2.3土地出讓條件說明自持的詳情/代建的詳情XT2020一1號宗地競得人須在本宗地外規(guī)劃條件指定的位置配建一所4軌24班的小學，小學用地面積為21624.3平方米，容積率0.8一1.2，建筑密度30％，綠地率35％，規(guī)劃建設方案須經(jīng)相關部門批準后方可實施；小學須與住宅一期同步規(guī)劃、同步設計、同步施工、同步驗收，建成經(jīng)驗收合格后無償移交給泉山區(qū)政府；小學可根據(jù)周邊生源入學情況建設，一期建筑面積不低于13000平方米方可驗收回購的詳情/地塊內(nèi)不利因素變化地塊內(nèi)大量土方、建筑垃圾、植被紅線外重要因素變化地塊東側退讓綠化帶有多個在用電線桿萬科未來城正在建設，南側規(guī)劃路還未開通，周邊大量待建設地塊規(guī)劃形態(tài)要求建筑造型、風格、體量、色彩等應與周邊整體風貌相協(xié)調(diào)。重點做好沿玉帶河、玉帶大道的景觀設計建筑限高≤27M建筑高度24米；沿南側規(guī)劃道路退讓5米；建筑高度>24米：沿南側規(guī)劃道路退讓8米后退玉帶大道綠化帶不小于12米，后退玉帶河兩側綠化帶不小于5米，后退玉帶河藍線不小于8米建造標準要求建筑外立面色彩應符合《徐州城市色彩規(guī)劃》要求；其他處理好地塊與周邊道路的銜接，規(guī)劃設計方案應委托具備資格的咨詢單位編制交通影響評價報告豎向設計滿足玉帶河的防洪要求。匯報頁2.4正負面清單關鍵點總結不利因素項對策可能造成的成本影響大量土方、建筑垃圾、植被政府承諾凈地交付/東側退讓綠化帶處有多個在用電線桿宗地周邊管線（水、電、路、通訊、氣、熱等）配套均由競得人自行負責/南側規(guī)劃路還未開通協(xié)調(diào)政府溝通開通時間/有利條件：距離云龍湖風景區(qū)僅1.4公里，緊鄰徐州樂園，周邊居住環(huán)境較好宗地處于徐州漢王鎮(zhèn)，目前漢王將打造生態(tài)小鎮(zhèn)，做好與云龍湖風景區(qū)的景觀銜接，宗地將享受漢王生態(tài)小鎮(zhèn)的后續(xù)發(fā)展紅利。匯報頁2.5競價規(guī)則競買資格凡符合本次交易條件的中華人民共和國境內(nèi)外的法人企業(yè)、其他組織（另有規(guī)定的除外），均可參加競買。本次網(wǎng)上掛牌出讓僅接受單獨競買，不接受聯(lián)合競買。欠本區(qū)土地出讓金、土地閑置的單位，以及其開辦人、投資人、入股人、出資人、控股人，其開辦、投資、入股的企業(yè)或其他組織均不得參加競買。競買人不在本區(qū)的，競得土地后15日內(nèi)必須在銅山區(qū)注冊全資子公司進行開發(fā)建設。競拍方式網(wǎng)上限時競價、價高者得

起拍總價（萬元）27480起拍樓面價（元/㎡）

4166.31

是否設置了保留底價？否政府公開的保留底價（萬元）

封頂后銷售-地價總價(萬元)

-若有

封頂后銷售-地價樓面價（元/㎡）

-若有

封頂后銷售-地價溢價率-若有

現(xiàn)房銷售-地價總價(萬元)

-若有

現(xiàn)房銷售-地價樓面價（元/㎡）

-若有

現(xiàn)房銷售-地價溢價率-若有

熔斷價格-地價總價（萬元）-若有

熔斷價格-地價樓板價（元/㎡）-若有

熔斷價格-地價溢價率-若有

地價加價幅度（萬元）

100

保證金（萬元）27480競拍是否設置最少參拍家數(shù)要求？否其他特殊情況說明匯報頁2.6競拍和交易時間表2020.2.212020.2.242020.3.022020.3.022020.3.162020.4.152020.6.16競買申請截止14:00保證金截止17:00掛牌截止，限時競價14:00簽訂成交確認書現(xiàn)場簽訂退還保證金√簽訂出讓合同√繳納土地款（100%）√政府交地√匯報頁用研投資營銷財務工程運營開發(fā)本頁編寫職能，黃色為編寫職能設計成本用研投資營銷財務工程運營開發(fā)本頁編寫職能，黃色為編寫職能設計成本填寫和溝通指引1、施工進場時間：項目總或者運營排布土地款提前支付說明：土地款無需提前支付2.7外部競合關系土地市場熱度近期徐州土拍市場出現(xiàn)分化，“東進”發(fā)展沿線地塊價值較高，而非核心區(qū)域地塊多以低溢價或底價成交是否有托底單位我單位是否勾地方意向參拍單位數(shù)1意向參拍單位名字萬科確定報名單位名字合作可能性

預估地價該地塊的成交樓面地價在5000元/㎡土拍市場出現(xiàn)分化，“東進”發(fā)展沿線地塊價值較高。匯報頁2.8保證金及合作模式說明用研投資營銷財務工程運營開發(fā)本頁編寫職能，黃色為編寫職能設計成本填寫和溝通指引1、合作方：包含意向合作方1.土地獲取方式：勾地后摘牌/招拍掛2.摘牌條件：是否涉及意向金及其他中介費項目金額支付方式退還方式備注意向金

中介費

其他

合計項目銷售回款集團調(diào)撥集團借款合作方墊資融資提款保證金

√

土地款

√

3.保證金/土地款資金來源4.合作模式及持股、分紅比例（合作項目適用）合作方（包含意向）**并表方世茂持股比例

合作方持股比例操盤方

世茂方操盤職能合作要點利潤分配約定:同股同權/傾斜分配為合作方墊資安排其他并表類型先不并表再并表方式首次并表時間并表/不并表/先不并表再并表股份轉(zhuǎn)讓/增資擴股/其他需要明確方式5.并表方式(若有)合作方繳納實收資本（億元）請?zhí)峁┯嬎氵^程總土地款【XX億】*合作方股比【XX%】*繳納比例【XX%】（繳納比例要求達到50%以上）《關于合作項目小股東股本投入的制度》190705集團財務發(fā)布6.合作項目股本投入要求(若有)法務2.9宗地四至和周邊情況用研投資營銷財務工程運營開發(fā)本頁編寫職能，黃色為編寫職能設計成本地塊內(nèi)部有大量土方，植被和建筑垃圾，未達到凈地交付標準，東側綠化帶有多個在用電線桿。徐州樂園玉帶河漢王鎮(zhèn)居民住宅漢王鎮(zhèn)居民住宅萬科未來城玉帶路在建萬科未來城地塊內(nèi)部萬科未來城售樓處地塊內(nèi)部漢王鎮(zhèn)居民住宅玉帶路徐州樂園萬科未來城地塊緊臨城市主干道玉帶路，可直通三環(huán)南路，快速通達全市各區(qū)域，但宗地所屬區(qū)域近、遠期均無地鐵規(guī)劃，無法享受地鐵紅利。2.10宗地交通分析1條高速路：京臺高速2條主干道路：玉帶路三環(huán)南路現(xiàn)有交通：規(guī)劃交通：南三環(huán)快速路玉帶路西三環(huán)快速路三環(huán)南路京臺高速地鐵一號線路窩站主城方向銅山新區(qū)方向漢王方向宗地現(xiàn)階段商業(yè)、醫(yī)療、教育資源都相對欠缺，主要依靠城南、大學路配套輻射；但宗地景觀資源稀缺性明顯，毗鄰徐州樂園和云龍湖風景區(qū)，適宜打造高端住宅產(chǎn)品。2.11宗地配套分析類型名稱距離簡介商業(yè)大豐壹方城2.9km已建，大學路板塊商業(yè)新名片，總建筑面積約8萬方南湖水街3.6km已建，高端酒店、餐飲聚集地教育中國礦業(yè)大學2.3km教育部直屬全國重點大學，211工程、985平臺、111計劃，世界一流學科建設高校銅山中等專業(yè)學校2.4km是江蘇省四星級中等專業(yè)學校，江蘇省高水平現(xiàn)代化學校醫(yī)療徐州市第一人民醫(yī)院3.8km始建于1935年，在徐州市乃至淮海經(jīng)濟區(qū)有較大影響的，集醫(yī)療、教學、科研、公益為一體的三級甲等綜合醫(yī)院景觀云龍湖風景區(qū)1.4km徐州城市名片，徐州唯一5A級風景區(qū)泉山森林公園3.4km徐州最大滑草滑雪場，AAA級風景區(qū)城市樂園徐州樂園0.5km占地面積1230畝，總投資25億,AAAA級風景區(qū)大豐壹方城南湖水街中國礦業(yè)大學南湖校區(qū)銅山中等專業(yè)學校銅山區(qū)漢王鎮(zhèn)北望小學銅山漢王小學徐州市第一人民醫(yī)院云龍湖風景區(qū)泉山森林公園徐州樂園2.12宗地周邊未來規(guī)劃板塊未來的規(guī)劃落地時間宗地依托云龍湖風景區(qū)大規(guī)劃，周邊環(huán)境極好，后續(xù)教育、商業(yè)配套將不斷完善，居住氛圍也將明顯提高。類型名稱直線距離落地時間商業(yè)新盛廣場6.0km2020年教育規(guī)劃小學10.1km待定景觀玉帶探幽景區(qū)0.2km改造中，作為云龍湖景區(qū)遠期規(guī)劃重點拉梨山景區(qū)0.4km改造中，作為云龍湖景區(qū)遠期規(guī)劃重點漢王風情景區(qū)1.0km正在建設住宅海玥南山1.3km正在建設交通南三環(huán)快速路1.3km已開始勘探，預計今年開工湖底隧道4.3km前期研究中湖底隧道本案南三環(huán)快速路海玥南山拉犁山景區(qū)玉帶探幽景區(qū)漢王風情景區(qū)新盛廣場規(guī)劃小學13城市（區(qū)）政策用研投資營銷財務工程運營開發(fā)本頁編寫職能，黃色為編寫職能設計成本填寫指引1、投資填寫，與開發(fā)部、用研、營銷、財務確認相關當?shù)卣邊R報頁類別政策規(guī)定限購不限限貸首套3成，二套4成，三套拒貸徐州17家銀行中已有10家銀行開始執(zhí)行“認房認貸”限售市區(qū)戶籍居民首套房登記滿2年或合同備案滿5年；市區(qū)戶籍居民二套住房及以上、非市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房及以上的，登記滿3年或合同備案滿6年。限價/限簽新開項目開發(fā)商申報，政府通過成本、地區(qū)等核算予以審核及報批，原則上申報價不得高于周邊地塊同類產(chǎn)品住房的價格，經(jīng)物價部門核算后進行價格備案。備案后3個月內(nèi)不得漲價，如調(diào)整房價需經(jīng)市物價部門重新備案，每次漲幅默認不超過3%。限精裝/車位車位不限，限價地塊精裝限價1500元/㎡預售政策商品住房項目建設規(guī)模在4萬平方米以上的，每次申請商品房預售許可和現(xiàn)房銷售備案的建筑面積原則上不低于4萬平方米（尾盤除外）。普通住宅的認定標準住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在144平米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍；符合其中一個條件即可認定為普通住宅。按揭放款條件客戶提供相關證明資料，銀行審核通過之后辦理抵押登記，抵押辦理成功之后銀行在一定周期內(nèi)放款。（目前徐州銀行放款周期為兩周左右）回購房政府付款條件視地塊具體出讓條件而定，一般項目基礎工程全部完成并驗收合格后30日內(nèi)支付一定比例回購價款，項目主體工程全部完成并驗收合格后30日內(nèi)支付一定比例回購價款，項目具備全部交付使用條件后30日內(nèi)，乙方憑《建筑工程竣工驗收備案表》獲得一定比例回購價款，定銷商品房支付使用6個月后，政府在30日內(nèi)將余款結清。其他特殊政策徐州公積金組合貸款管理辦法細則公布，6月1日起執(zhí)行淮海經(jīng)濟區(qū)住房公積金事業(yè)一體化4.1全市土地市場走勢4.2板塊土地市場走勢4.3周邊可參考地塊出讓情況4土地市場用研投資營銷財務工程運營開發(fā)本頁編寫職能，黃色為編寫職能設計成本4.1全市土地市場走勢2014-2019年全市商品住宅土地市場年度走勢2018年1月-2020年1月度全市商品住宅土地市場成交走勢2014-2018年徐州全市住宅土地市場樓板價持續(xù)推高，眾多大型優(yōu)秀房企進駐徐州市場，瓜分土地資源；2018年因土地價格暴漲，19年政府加強土地供應，土拍成交建面達894萬方，同比上漲46.56%，全年宅地價格3125元/㎡，同比下降3.76%，是自2015年之后樓面價首次出現(xiàn)同比負增長，預計后市土地價格將進入盤整期。注：數(shù)據(jù)來源徐州國土資源局4.2板塊土地市場走勢2015-2019年全市商品住宅土地市場年度走勢2017年7月-2019年月度全市商品住宅土地市場成交走勢2014-2019年徐州樂園及大學路板塊商品住宅土地市場年度走勢2018年1月-2020年1月徐州樂園及大學路板塊商品住宅土地市場成交走勢徐州樂園及大學路板塊是土地活躍度較低（尤其是本案所屬的樂園區(qū)域），2017年開始起步，直到2018年宅地供應開始爆發(fā)增長，土地資源供應充沛，19年供應成交均屬高位，價格上漲較緩；作為新興板塊樓面價自2014年起一直保持上漲態(tài)勢，2019年成交樓面價3189元/㎡，同比增長59.3%，樓面價站上3100+，優(yōu)質(zhì)地塊以達6667元/㎡，成為深受開發(fā)商追棒的銅山熱點板塊。注：數(shù)據(jù)來源徐州國土資源局4.3周邊可參考地塊出讓情況填寫和溝通指引1、若涉及相鄰板塊地圖示意相鄰關系，并在圖上標識地塊與本案的距離關系2、有地王項目進行標注，并詳細說明與本案的關系3、若本地塊處于兩個板塊之間，則描述兩個板塊的土地成交情況匯報頁本案雖處銅山區(qū)徐州樂園及大學路板塊，但接壤云龍湖板塊，屬泛湖區(qū)域，距離地王韓山C地塊僅3.6公里，距離云龍湖1.7公里內(nèi)的孟莊地價已站穩(wěn)8000+，本項目雖然距離湖岸僅1.4公里，容積率較低，但隸屬銅山區(qū)，且周邊配套匱乏，預計地價在5000元/㎡左右。編號地塊名稱容積率計容建面住宅可售建面其他業(yè)態(tài)說明名義樓板價實際樓板價成交總價中拍方成交日期12019-31號韓山C地塊1.8≤R≤2.214.1514.15無1218312183172400中梁2019.8.822019-38銅山區(qū)珠江路南，華山路西地塊1.82≤R≤2.3558.0944.75無21782600126520金地商置2019.12.2332019-81號孟莊C地塊2.0≤R≤2.410.2010.20無8472847286400美的2019.11.842019-83號孟莊E地塊1.5≤R≤2.015.6015.60無828782871293000保利2018.11.5本案：彭城歡樂世界南側地塊≤50005000-1000012345.1土地屬性和客戶來源5.2全市銷售市場走勢5.3板塊銷售市場走勢5.4板塊存量和去化周期5銷售市場及定位5.5板塊競爭對手銷售總覽5.6典型競品5.7產(chǎn)品和客戶定位5.8價格和流速定位用研投資營銷財務工程運營開發(fā)本頁編寫職能，黃色為編寫職能設計成本5.1土地屬性和目標客群土地屬性分類核心客群（地緣）核心客群（導入）城區(qū)-UrbanU1（城區(qū)棲居）分巢而居B安家落戶BU2（城區(qū)品質(zhì)）城區(qū)改善A、分巢而居B城區(qū)改善B、品學兼優(yōu)AU3（城區(qū)商務）投資客戶安家落戶B新城-CityC1（新城棲居）分巢而居B安家落戶A、分巢而居A、兒童成長、合家歡聚C2（新城品質(zhì)）城區(qū)改善A、分巢而居B兒童成長、品學兼優(yōu)B、取境通優(yōu)C3（新城商務）投資客戶安家落戶A郊區(qū)-OutskirtsO1（郊區(qū)棲居）分巢而居B安家落戶A、分巢而居A、合家歡聚O2（郊區(qū)品質(zhì)）城區(qū)改善A、分巢而居B取境通優(yōu)、投資度假、合家歡聚頂豪-TopTOP1（城市頂級）城區(qū)改善A品味生活、身份標簽、城區(qū)改善BTOP2（城郊頂級）城區(qū)改善A品味生活、身份標簽、取境通優(yōu)填寫和溝通指引1、摘自用研《土地評估表》土地屬性O2，郊區(qū)品質(zhì)土地屬性詳細解釋本案地處徐州樂園及大學路板塊,距離云龍湖1.4公里，宗地交通網(wǎng)良好，可快速通達市區(qū)及銅山區(qū)主要客戶地理來源地緣、主城改善客戶類型合家歡聚、品質(zhì)改善上游板塊宗地處于徐州樂園及大學路板塊，上游板塊北京路板塊及中心區(qū)板塊。北京路板塊價格為1.34萬/平米，中心區(qū)板塊為1.53萬/平米，本板塊為1.21萬/平米（中心區(qū)板塊核心地段已站穩(wěn)2萬+）競爭板塊范圍北京路板塊、食品城板塊目標客群的人口基數(shù)2018年統(tǒng)計徐州市區(qū)有328.67萬常住人口目標客群的人口變化2010-2018年，8年中年均徐州市區(qū)常住人口凈增長2.9萬人/年城北板塊13044元/㎡中心區(qū)板塊15342元/㎡城西板塊9606元/㎡嬌山湖板塊10288元/㎡高新區(qū)板塊8494元/㎡北京路板塊13401元/㎡新城區(qū)板塊12655元/㎡城東板塊15394元/㎡金山橋板塊10175元/㎡九里板塊10725元/㎡高鐵東區(qū)板塊11588元/㎡食品城板塊12144元/㎡（云龍湖板塊）徐州樂園及大學路板塊12116元/㎡5.2全市銷售市場走勢2014-2019年全市商品住宅銷售市場年度走勢2018年1月-2020年1月全市商品住宅銷售市場月度走勢2015-2019全市商品住宅年度庫存變化全市商品住宅整體市場“供不應求”徐州商品住宅市場于2015年起供需逆轉(zhuǎn)，2015-2017年持續(xù)供不應求，2018年6月出臺“4萬方政策”，緩解供需矛盾，下半年受政策調(diào)控，供應放量，整體市場“供需平衡”，市場向更合理、健康的方向發(fā)展，需求并未出現(xiàn)任何透支跡象，截止19年12月份，整體市場呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。整體價格“溫和上漲”2018年1月開始成交價格呈箱式波動上漲，上漲趨勢依然明確，調(diào)控政策以“穩(wěn)”為主價格上漲有所放緩，但隨著高價地項目不斷入市，新房成交均價將再次走高，2020年1月成交均價13325元/㎡，同比上漲31.71%。去庫存政策顯著，庫存量低位盤整2016年去庫存政策實施，截止16年底庫存量395萬方，較上年下降213萬方，之后庫存量持續(xù)下滑，截止2019年12月庫存量為223萬方，預計后市存量將繼續(xù)保持低位盤整，穩(wěn)中有漲是未來常態(tài)。5.3板塊銷售市場走勢2014-2019年徐州樂園及大學路板塊商品住宅銷售市場年度走勢2018年1月-2020年1月徐州樂園及大學路板塊商品住宅銷售市場月度走勢供需關系明顯改善，2018年供應爆發(fā)，需求旺盛2017年以前，板塊內(nèi)供需處于低位運轉(zhuǎn)，但已初現(xiàn)供不應求態(tài)勢，2017-2018年受徐州市場全面爆發(fā)及南擴發(fā)展影響刺激，板塊認可度提高，規(guī)劃及政策導入性明顯，造成2018年板塊大爆發(fā)；2019年房價大幅增長，供不應求趨勢明顯，市場活躍度較高。板塊成交價格持續(xù)高增長，板塊價值屬性凸顯板塊成交價格增長態(tài)勢明顯，作為新興板塊，隨著高價項目的入市，成交均價將持續(xù)推高但成交量依然有所保障，板塊價值屬性凸顯，2020年1月價格約13695元/㎡，相較2018年1月漲幅達69%。5.4板塊存量和去化周期匯報頁樂園及大學路板塊2019年成交2014-2019年年均成交板塊成交量取值成交量（萬㎡）82.350.7385（預計2020年成交）

樂園及大學路板塊預證存量預證+項目待推存量項目預證+項目待推+土地待推存量（萬㎡）5.7327.22106.86去化周期（月）0.813.8415.09填寫和溝通指引1、摘自用研《土地評估表》項目名稱產(chǎn)品類型住宅總建預售證量已售庫存未推庫存+未推預售精裝價格真實樓板價樓板價獲取的時間是否含動遷房單位：萬㎡在售項目海玥南山洋房、疊加6.064.581.962.621.484.1洋房：12652-21621

疊加15435-21145300130012014.12.30無上和園洋房、小高層8.847.566.441.121.282.411600//2009無云龍湖峰薈洋房21.093.692.750.9417.418.3413980///無龍腰山居洋房3.52.171.121.051.332.3812500248124812010.2.10無在售項目小計39.491812.275.7321.4927.22

待售銀城青云府高層、洋房11.66///11.6611.66/300030002019.1.15無韓山C地塊高層13.82///13.8213.82/12183121832019.8.8無土地銅2019-27地塊洋房14.51///14.5114.51/497249722019.11.3無銅2019-36&37地塊洋房/疊墅39.65///39.6539.65/2595/25512595/25512019.12.3/6無土地小計79.64////79.64/////在售+土地待推總計119.13

106.86

上和園海玥南山云龍湖·峰薈銅2019-36&37地塊韓山C地塊核心競品次核心競品5.5板塊內(nèi)競爭對手總覽匯報頁項目名稱產(chǎn)品類型主力戶型銷售均價是否精裝裝修成本最近1個月銷售套數(shù)最近半年銷售套數(shù)最近1次開盤日期最近1次開盤推盤,去化情況其他海玥南山洋房（4-7F）100-24012652-21621毛坯/2452018.9.22開盤253套，至今認購117套，去化率46%/疊加（6F）156-32015435-21145毛坯110上和園洋房（6-7F）127-14811192毛坯/0912019.11.25開盤288套，認購288套，去化率100%/

小高層（9-17F）152-17910505毛坯/5350云龍湖·峰薈洋房(4F)182-24413980毛坯/31372019.9.21開盤184套，當天認購150套，去化率82%/龍腰山居洋房（4-7F）125-16512500毛坯/10402019.12.7開盤156套，當天認購101套，去化率65%/銀城·青雲(yún)府高層/洋房//精裝//////韓山C地塊高層（19-25F）121-195/精裝//////銅2019-27地塊洋房/////////銅2019-36&37地塊洋房/疊墅/////////銅2019-27地塊銀城·青雲(yún)府龍腰山居5.6典型競品1海玥南山項目名稱海玥南山開發(fā)商上海建工土地獲取時間2014.12.30樓板價3001元/㎡總建面6.3萬㎡銷售型物業(yè)建面住宅6.06萬㎡、商業(yè)0.7萬㎡持有物業(yè)建面/規(guī)劃形態(tài)10棟洋房（4-7F）+9棟疊加（6F）+5棟聯(lián)排立面成本/分業(yè)態(tài)售價、裝修成本、裝修報價業(yè)態(tài)含裝修售價裝修成本裝修報價最近1個月銷售套數(shù)最近半年銷售套數(shù)已經(jīng)銷售面積庫存面積待推面積最早開盤時間最近1-2個月4-7F洋房12652-21621毛坯

/2451.361.51.48

2018.9.226F疊加15435-211451100.601.12其他特點

/2018年9月-至今海玥南山月度供求走勢圖已售待開5.6典型競品2上和園已售待開項目名稱上和園開發(fā)商新盛土地獲取時間

2009樓板價/總建面173000㎡銷售型物業(yè)建面住宅88403.1㎡、商業(yè)1.7萬㎡、幼兒園2800㎡持有物業(yè)建面/規(guī)劃形態(tài)9棟洋房（6-7F）+8棟小高層（9-17F）+1棟9F辦公樓和1棟醫(yī)療衛(wèi)生樓立面成本/分業(yè)態(tài)售價、裝修成本、裝修報價業(yè)態(tài)含裝修售價裝修成本裝修報價最近1個月銷售套數(shù)最近半年銷售套數(shù)已經(jīng)銷售面積庫存面積待推面積最早開盤時間最近1-2個月6-7F洋房11192毛坯/0912.030.761.282019.8.249-17F小高層1050553504.410.36其他特點

2019年8月至今上和園月度供求走勢圖5.6典型競品3云龍湖峰薈項目名稱云龍湖峰薈開發(fā)商徐鋼土地獲取時間/樓板價/總建面211655.5㎡銷售型物業(yè)建面住宅21.09萬方持有物業(yè)建面/規(guī)劃形態(tài)36棟洋房（4-8F）立面成本/分業(yè)態(tài)售價、裝修成本、裝修報價業(yè)態(tài)含裝修售價裝修成本裝修報價最近1個月銷售套數(shù)最近半年銷售套數(shù)已經(jīng)銷售面積庫存面積待推面積最早開盤時間最近1-2個月4-8F洋房13980毛坯/31372.750.9417.372019.9.21其他特點/已售待開2019年9月至今云龍湖峰薈月度供求走勢圖住宅價格定位

比較因素權重云龍湖峰薈海玥南山上和園擬合度擬合度擬合度區(qū)域條件地段1091010配套10101010環(huán)境109109交通10101010城市規(guī)劃1010109項目條件發(fā)展商品牌10999戶型設計10999建筑品質(zhì)10101010樓盤規(guī)模5665社區(qū)規(guī)劃5545交房標準5444物業(yè)管理5544綜合權重100969694項目云龍湖峰薈海玥南山上和園對標價格（毛坯）139801689711192參考價格（毛坯）145631760111906對應本案價格（元/㎡）2913105612381權重20%60%20%本案現(xiàn)時成交價格15854本案在徐州樂園板塊，選取目前在售競品項目海玥南山，云龍湖峰薈、上和園，成交均價做定價參考；本案周邊在售競品毛坯銷售居多，建議本案精裝成本800元/㎡+精裝溢價700元/㎡，本案現(xiàn)時毛坯價約15854元/㎡，精裝價格約17354元/㎡，按照年漲幅8%，預計2020年入市價格約18743元/㎡。5.5商業(yè)及車位價格定位項目商業(yè)類型當前售價（萬元/㎡）洋房住宅價格（元/㎡）單層商業(yè)價格系數(shù)萬悅城一層底商1.1-2.1萬112020.98-1.9綠地理想城一層底商2.5萬146991.7參考周邊綠地理想城與萬悅城單層商業(yè)與住宅價格系數(shù)0.98-1.9，本案商業(yè)價格取系數(shù)1.9，建議本案做單層商業(yè)，商業(yè)入市價格約30000元/㎡。項目產(chǎn)權價格（萬/個）雲(yún)瓏府無產(chǎn)權13萬/個上和園無產(chǎn)權10-14萬/個綠地理想城無產(chǎn)權15萬/個區(qū)域內(nèi)上和園和雲(yún)瓏府車位10-14萬/個，綠地理想城車位15萬/個，建議本案車位14萬/個。5.5綠地理想城雲(yún)瓏府上和園萬悅城