蔡家F分區(qū)407畝立項(xiàng)可研報(bào)告V3-2021.04

重慶市北碚區(qū)蔡家板塊F分區(qū)407畝地塊可行性研究報(bào)告2021年4月1.1項(xiàng)目區(qū)位：重慶市北碚區(qū)蔡家板塊—新興熱點(diǎn)板塊，是“北上戰(zhàn)略”的主要拓展區(qū)，距離“西進(jìn)”高新區(qū)僅半小時(shí)車程。

重慶市：直轄市、國家中心城市、超大城市，國務(wù)院批復(fù)確定的中國重要的中心城市之一、長江上游地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心、國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地、西南地區(qū)綜合交通樞紐

，2020年GDP達(dá)25002.79億元，

同比增長3.9%，與廣州持平，常住人口3124.32萬人，北碚兩江新區(qū)（北擴(kuò)）北碚地塊位置龍興禮大

照母山人和雙碑井口港城工業(yè)園魚復(fù)工業(yè)園高新區(qū)竹林江北嘴彈子石新牌坊觀音橋（西進(jìn)）老沙區(qū)渝中半島南坪茶園南山二郎雙

大大楊石

新南湖山

渡口華巖李家沱主城九區(qū)鹿角龍洲灣跳蹬陶家魚洞高職城界石西彭1.2項(xiàng)目區(qū)位：板塊距江北國際機(jī)場14公里，距重慶北站14公里，距離市中心解放碑20公里；項(xiàng)目距離軌道6號線蔡家站2公里。江北機(jī)場13.6KM禮嘉商圈8.5KM2公里重慶北站13.9KM觀音橋商圈17.1KM解放碑商圈20.2KM重慶西站25.8KM蔡家崗立交項(xiàng)目地理位置分析本項(xiàng)目距離軌道6號線蔡家站禮嘉商圈直線距離（KM）車程（min）28.513.613.920.2415403050江北機(jī)場重慶北站解放碑商圈項(xiàng)目名稱重慶市北碚區(qū)蔡家F分區(qū)地塊項(xiàng)目項(xiàng)目負(fù)責(zé)人胡婷娟掛牌時(shí)間2021年4月8日凈現(xiàn)金流土地面積容積率計(jì)容建筑面積建筑密度建筑限高起始地價(jià)銷售貨值

銷售周期凈利潤率總地價(jià)起始樓面地價(jià)畝單價(jià)萬㎡m（億元）

（年）（億元）（億元）（元/㎡）（萬元/畝）407畝1.66（住宅住宅≤35%商業(yè)≤50%27.15萬㎡

1.5，商業(yè)商務(wù)2）44.9430/4018.534123商業(yè)45562.77商墅7.258.63%-2.82小計(jì)精裝T

洋房

精裝T

洋房LOF

公寓（㎡）酒店（地上）

地下室商業(yè)占比38%（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）可售2576063440016800704009000252001100038071.5199195入市均價(jià)（萬元

㎡）15800/16500(精裝報(bào)價(jià)2000）自持10萬/個(gè)2020年3月底獲取該項(xiàng)目信息，經(jīng)過實(shí)地勘察后認(rèn)為可持續(xù)跟進(jìn)；該宗土地已于2021年4月7日掛牌。??項(xiàng)目進(jìn)展存在問題//需要集團(tuán)解決問題3掛牌及出讓條件詳細(xì)分析重慶市北碚區(qū)蔡家F分區(qū)地塊要求自持不低于38000㎡的五星級酒店10年，起拍樓面價(jià)為4,123元/㎡，起拍加價(jià)幅度為1000萬/手（折合樓面價(jià)22.25元/手）。序號出讓條件（一）（二）掛牌、競買時(shí)間：掛牌時(shí)間：2021年4月7日；保證金到賬截止時(shí)間：2021年4月27日12:00前；競買時(shí)間：2021年4月28日9:30按報(bào)名情況另行通知；報(bào)名及競拍流程：報(bào)名期限內(nèi)，只有

1家申請人取得競買資格的，將采用掛牌方式出讓；有

2家以上（含

2家）申請人取得競買資格的，將采用拍賣方式出讓，拍賣時(shí)間另行通知。1、付款比例：5:52、付款時(shí)間：（1）合同簽訂后30日內(nèi)繳納出讓價(jià)款50%的首付款，競買保證金自動轉(zhuǎn)為競得宗地的定金，由重慶市公共資源交易中心支付至財(cái)政非稅收入專戶抵作土地出讓價(jià)款。（2）土地出讓金自合同簽訂之日起90日內(nèi)付清。（三）3、出讓合同簽訂時(shí)間：競得人應(yīng)在拍賣結(jié)束后當(dāng)場與重慶市公共資源交易中心簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》，應(yīng)同時(shí)簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同并加蓋公章，合同簽訂日期以重慶市規(guī)劃和自然資源局簽訂時(shí)間為準(zhǔn)。（四）（五）土地交付條件及時(shí)間：簽訂合同并支付至出讓價(jià)款的

50%之日起

5個(gè)工作日內(nèi)交付首期土地，剩余土地于交清全部土地價(jià)款之

5個(gè)工作日內(nèi)交付。開工期限：交地之日起9個(gè)月內(nèi)動工?？⒐て谙蓿航坏刂掌?6個(gè)月內(nèi)竣工。3掛牌及出讓條件詳細(xì)分析序號出讓條件（六）（七）履約保證金：無建設(shè)及精裝要求：按照渝府辦發(fā)〔2020〕107號文件執(zhí)行裝配式建筑相關(guān)要求，裝配率按照《重慶市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)〈重慶市裝配式建筑裝配率計(jì)算細(xì)則（試行）〉的通知》（渝建〔2017〕743號）的規(guī)定執(zhí)行。配建：（1）不低于2700㎡的9班幼兒園（2）240㎡郵政所（3）社區(qū)綜合服務(wù)中心室內(nèi)建筑面積不少于2700㎡，室外場地面積不少于1500㎡（4）開閉所200㎡（5）F19-2-1和F19-2-2及F19-1-2和F19-1-3之間修建寬不低于8米的人行步道（八）（九）綠色建筑要求：海綿城市4土地競買資金需求假設(shè)以底價(jià)獲得總地價(jià)185299萬元備注競買保證金土地競買2021年4月27日12:00前37,060萬元集中供地，建議至少提前1日因地塊較多具體時(shí)間待通知2021年4月28日09:302021年4月28日2021年5月6日成交確認(rèn)簽訂出讓合同第一筆土地款第二筆土地款萬元萬元萬元國土合同簽訂后30日內(nèi)支付至土地款的50%國土合同簽訂后90日內(nèi)付清2021年6月5日55,589.592649.52021年8月5日1.1城市與經(jīng)濟(jì)概況成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈，國家戰(zhàn)略發(fā)展“第四極”。

重慶市：直轄市、國家中心城市、超大城市、西南地區(qū)綜合交通樞紐

，2020年GDP達(dá)25002.79億元，

同比增長3.9%，常住人口3124.32萬人，成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈成為及京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)后國家戰(zhàn)略發(fā)展“第四極”。

中心城區(qū)定位：圍繞“強(qiáng)核提能級”，加快集聚國際交往、科技創(chuàng)新、先進(jìn)制造、現(xiàn)代服務(wù)等高端功能，提升城市發(fā)展能級。特別是推進(jìn)“兩江四岸”核心區(qū)整體提升，打造國際化山水獨(dú)都市風(fēng)貌展示區(qū)。數(shù)據(jù)來源：2019年重慶市北碚區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)1.2城市交通分析國際鐵路樞紐場站、國際航空（貨運(yùn)）樞紐，未來1小時(shí)通成都、貴陽，3小時(shí)通周邊省會

城市定位：2021年《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》明確將成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)成為面向世界的四大國際性綜合交通樞紐集群之一；將重慶定位為20個(gè)國際性綜合交通樞紐城市之一；重慶將重點(diǎn)打造成為國際鐵路樞紐場站、國際航空（貨運(yùn)）樞紐。規(guī)劃構(gòu)建6條主軸、7條走廊、8條通道。共有8條高鐵途經(jīng)重慶。預(yù)估到2030年，重慶將形成“米”字型高速鐵路網(wǎng)絡(luò)：10條線路、約2030公里。屆時(shí)坐高鐵，重慶到成都、貴陽將實(shí)現(xiàn)1小時(shí)到達(dá)，到周邊省會城市有望實(shí)現(xiàn)3小時(shí)到達(dá)。

2020年，重慶江北國際機(jī)場累計(jì)完成旅客吞吐量3493.8萬人次，躋身全國第四，首次邁入全國前五行列。重慶第二國際機(jī)場（重慶正興國際機(jī)場）計(jì)劃2022年左右開工，大約2029年建成“米”字型高速鐵路網(wǎng)絡(luò)1.3城市布局蔡家、悅來、禮嘉板塊共同打造嘉陵江創(chuàng)新灣區(qū)，展示智能創(chuàng)新。

發(fā)展方向：2020年12月4日，市規(guī)資局開展了《“兩江四岸”城市發(fā)展主軸規(guī)劃研究》中提出重點(diǎn)打造解放碑-江北嘴-彈子石、九龍半島-釣魚嘴半島、廣陽島、禮嘉-悅來-蔡家四大重要功能空間節(jié)點(diǎn)，并整合兩江交匯歷史人文灣區(qū)、長江文化藝術(shù)灣區(qū)、長江生態(tài)文明灣區(qū)、嘉陵江智能創(chuàng)新灣區(qū)“四大灣區(qū)，，嘉陵江智能創(chuàng)新灣區(qū)以禮嘉-悅來-蔡家為重要功能空間節(jié)點(diǎn)，集中展示智能創(chuàng)新。板塊概況定位都市功能拓展區(qū)，城市北拓支點(diǎn)，先進(jìn)制造業(yè)基地，兩江半島宜居新城；主要承擔(dān)居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，依托產(chǎn)業(yè)衍生居住需求，板塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能級較高，已進(jìn)入提質(zhì)增速階段；蔡家嘉臨江智能創(chuàng)蔡家新灣區(qū)蔡家悅來板塊定位國際商務(wù)旅游區(qū)、城市級商圈、高端居住區(qū)，規(guī)劃大型濱水商業(yè)、歡樂谷等休閑、娛樂配套。板塊發(fā)展成熟，高端改善產(chǎn)品聚集；江禮嘉悅來嘉陵禮嘉板塊定位以“會展、智能、生態(tài)”為核心的生態(tài)城市新中心，以國際博覽經(jīng)濟(jì)為中心，發(fā)展中高端住宅和商務(wù)、商業(yè)配套，同時(shí)也是政府寄予厚望的國家級生態(tài)居住試點(diǎn)工程1.4區(qū)域規(guī)劃蔡家圍繞先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代化智慧新城，常住人口20萬。

2017年4月，蔡家自貿(mào)區(qū)正式掛牌成立。定位為先進(jìn)制造業(yè)基地。2018年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1601億元，增長26%。

2019年北碚區(qū)政府工作報(bào)告中提出，要以蔡家組團(tuán)為主體，圍繞先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩大主題，大力發(fā)展智能制造、信息技術(shù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)宜居的現(xiàn)代化智慧新城。圍繞著大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)，蔡家智慧新城已經(jīng)落地了航天云網(wǎng)、國信優(yōu)易、啟迪協(xié)信科技城等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。

目前，蔡家常住人口超過20萬，產(chǎn)城融合已初見成效，園區(qū)已入駐企業(yè)600余家，其中簽約引進(jìn)世界500強(qiáng)企業(yè)19家、中國500強(qiáng)企業(yè)10家。1.4區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)是區(qū)域發(fā)展引擎，二產(chǎn)主導(dǎo)，三產(chǎn)提速，生態(tài)旅游及宜居新城二產(chǎn)主導(dǎo)，工業(yè)基礎(chǔ)氛圍濃厚，以同興工業(yè)園為基礎(chǔ)，結(jié)合兩江新區(qū)及自貿(mào)區(qū)利好，打造千億園區(qū)+三大自貿(mào)區(qū)試驗(yàn)區(qū)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級和貿(mào)易升級，未來產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)高地。神馳機(jī)電集團(tuán)重慶康華瑞明科技股份蔡家發(fā)展戰(zhàn)略及產(chǎn)業(yè)定位——高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)——重點(diǎn)打造電子信息產(chǎn)業(yè)、新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、高端裝備制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，目前已引入雷科電氣有限公司、橫河川儀、北大方正醫(yī)藥集團(tuán)、力帆集團(tuán)等知名企業(yè)；現(xiàn)代服務(wù)業(yè)——大力發(fā)展商貿(mào)業(yè)以及休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，打造市級核心商圈以及兩江半島宜居新城；生態(tài)智慧城——集跨境電子商務(wù)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)，中新合作國際智慧產(chǎn)業(yè)試重慶三華工業(yè)有限公司重慶聚寶教學(xué)設(shè)備有限公司驗(yàn)區(qū)，總部經(jīng)濟(jì)及總部貿(mào)易發(fā)展試驗(yàn)區(qū)為一體的自貿(mào)示范區(qū)；典型入駐企業(yè)：神馳機(jī)電、三華工業(yè)、力帆汽車、大唐科技、四聯(lián)光電等；產(chǎn)業(yè)人口：集中于制造及加工產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)總?cè)丝?萬+；1.5項(xiàng)目區(qū)位1.5.1項(xiàng)目位置

地塊位于北碚區(qū)新興熱點(diǎn)蔡家板塊，是“北上戰(zhàn)略”的主要拓展區(qū)，一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)的重要增長極。

臨近蔡家自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，享受發(fā)展紅利，區(qū)域?qū)⒊蔀槲鞑繃H文化服務(wù)貿(mào)易先導(dǎo)區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)、內(nèi)陸開放體制機(jī)制創(chuàng)新區(qū)；

目前板塊內(nèi)已有10余家品牌房企進(jìn)入，后市可期。1.5.2項(xiàng)目周邊交通情況區(qū)域道路規(guī)劃完善，“三軌、四縱、六橋”，可快速通達(dá)全城。

道路：目前已有中環(huán)快速干道、蘭海高速、渝南路等構(gòu)成的骨干路網(wǎng)，規(guī)劃寶山大橋、悅來北大橋、水土嘉陵江大橋建成后將大幅提升出行便捷度；

軌道：區(qū)域當(dāng)前單軌運(yùn)行，與軌道6號線蔡家站直線距離約2.3公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃軌道13號線及16號線。水土交通類型交通名稱中環(huán)快速干道嘉瑞大道距離通車情況通車3.2KM1.3KM1.5KM0.6KM1.7KM2.7KM2.4KM6.7KM6.1KM5.7KM2.9KM3.4KM4.9KM2.3KM——通車嘉德大道通車嘉運(yùn)大道通車同源路通車本案蘭海高速通車道路渝南路通車向家崗馬鞍石大橋蔡家嘉陵江大橋嘉悅大橋通車蔡家站曹家灣在建新區(qū)悅來/中央公園通車水土嘉陵江大橋悅來北大橋?qū)毶酱髽蛟诮ㄔ诮ú碳壹瘟杲髽蛟诮ㄜ壍?號線軌道13號線軌道16號線通車軌道遠(yuǎn)期規(guī)劃遠(yuǎn)期規(guī)劃——禮嘉軌道干道交通樞紐站機(jī)場高鐵橋梁1.5.3項(xiàng)目配套情況

區(qū)域處于嘉陵江畔，生態(tài)宜居，且各項(xiàng)配套完善，優(yōu)質(zhì)教育資源陸續(xù)開建，生活便捷度高。配套類型配套項(xiàng)目北碚區(qū)兩江名居小學(xué)北碚區(qū)燈塔小學(xué)人民路小學(xué)距離狀態(tài)已開學(xué)已開學(xué)已開學(xué)已開學(xué)已開學(xué)已開學(xué)已開學(xué)已開學(xué)已開學(xué)在建等級——1.2KM2.8KM2.6KM2.7KM3.2KM1.4KM6.2KM4.6KM4.6KM2.2KM3.1KM0.7KM1.5KM3.0KM2.8KM2.3KM3.5KM4.9KM6.2KM————蔡家小學(xué)——教育北碚區(qū)鳳林小學(xué)兼善中學(xué)蔡家校區(qū)西大兩江實(shí)驗(yàn)校區(qū)朝陽小學(xué)金興校區(qū)朝陽小學(xué)兩江校區(qū)蔡家中央大街佳程廣場——本案市級重點(diǎn)市級重點(diǎn)——紅星美凱龍北碚區(qū)兩江名居小學(xué)兼善中學(xué)蔡家校區(qū)和瑞醫(yī)院嘉瑞醫(yī)院蔡家中央大街——北碚區(qū)鳳林小學(xué)——蔡家小學(xué)蔡家醫(yī)院佳程廣場蔡家櫻花公園北碚區(qū)燈塔小學(xué)蔡家中央森林公園商業(yè)醫(yī)療停工——人民路小學(xué)紅星美凱龍未建——4.0km嘉瑞醫(yī)院已投入使用已投入使用已投入使用已開放已開放已開放已開放——朝陽小學(xué)金興校區(qū)蔡家醫(yī)院——花溪公園和瑞醫(yī)院——朝陽小學(xué)兩江校區(qū)政府醫(yī)療蔡家中央森林公園蔡家櫻花公園花溪公園——五彩濱江公園——西大兩江實(shí)驗(yàn)校區(qū)景觀景觀——商業(yè)教育五彩濱江公園——1.5.4項(xiàng)目四至及內(nèi)部情況

地塊周邊多以未開發(fā)空地為主，目前西側(cè)在建道路為城市主干道——嘉瑞大道。

地勢整體北低南高，最大高差約49米。

項(xiàng)目南側(cè)地塊上有高壓線經(jīng)過，需考慮退距。12213434蔡家崗立交2.1地塊配建及設(shè)計(jì)要求土地總面積27.15萬㎡（折合407畝），規(guī)劃用途為居住用地（R2）、商業(yè)商務(wù)用地（B1B2）、旅館用地（B14））地塊屬

占地面

占地面積

容積

計(jì)容面

建筑密地塊編號綠地率

建筑限高配套要求性積（畝）率積度規(guī)劃9班幼兒園，不小于2700㎡，每班游戲場地面積不小于60㎡，不計(jì)容；配建通信局，不小于245㎡，預(yù)留面積不小于100㎡的建筑物頂部或凸出平臺安裝基站設(shè)備，按1.5㎡/戶配置體育活動場地1F16-1-2/06R231637471.5

47455.5

≤35%

≥30%30郵政所240㎡，臨街對外在平街層，按1.5㎡/戶配置體育活動場地社區(qū)綜合服務(wù)中心，室內(nèi)建筑面積不少于2700㎡，室外場地面積不少于1500㎡（不包含本地塊作為居住用地配置的每戶1.5㎡用地面積的多功能運(yùn)動場）按1.5㎡/戶配置體育活動場地23F17-1/05F17-2/05R2R2302503882045581.5

45375

≤35%

≥30%1.5

58230

≤35%

≥30%303023415645F18-1/05R2R2375272507056381.5

56290.5

≤35%

≥30%1.5

37605

≤35%

≥30%3030按1.5㎡/戶配置體育活動場地與F19-2-2間修建寬度不小于8米步道，24小時(shí)對外開放78F19-2-1/0596F19-2-2/05R22373436281581.5

35601

≤35%

≥30%30按1.5㎡/戶配置體育活動場地62%小計(jì)1870381.5

280557789F19-1-1/06

B1B2

38512277024

≤50%

≥20%404040獨(dú)立母嬰室10㎡開閉所200，與F19-1-3修建寬度不小于8米步道F19-1-2/06

B1B2

267924029253584

≤50%

≥20%F19-1-3/06B14

19119238238

≤50%

≥20%獨(dú)立母嬰室10㎡小計(jì)合計(jì)84423271461127407216884638%1.7

4494033.1房地產(chǎn)政策無強(qiáng)限售限購政策、房產(chǎn)政策相對寬松。預(yù)售條件(1)八層及其以下(含地上、地下)的主體建筑封頂；(2)九層及其以上(含地上、地下)的已建房屋建筑面積達(dá)到規(guī)劃批準(zhǔn)的擬建房屋面積的二分之一以上。裝配式建筑商品房預(yù)售：（1）擬預(yù)售房屋為八層及以下的，已建房屋建筑面積達(dá)到擬建房屋面積的二分之一以上，且預(yù)制部品部件采購生產(chǎn)投資額達(dá)到主體結(jié)構(gòu)總投資15%以上，可視為完成主體建筑封頂；（2）擬預(yù)售房屋為九層及以上的，已建房屋建筑面積達(dá)到擬建房屋面積的四分之一以上，且預(yù)制部品部件采購生產(chǎn)投資額達(dá)到主體結(jié)構(gòu)總投資20%以上，可視為完成擬建房屋面積的二分之一；預(yù)售條件主要政策限購限價(jià)限售”三無”人員限制新購的首套及以上的普通住房、征收房產(chǎn)稅，停貸；窗口指導(dǎo)，較寬松，主要受市場情況影響。無正式文件，各區(qū)、各項(xiàng)目根據(jù)實(shí)際情況確定售價(jià)信貸政策首次購房已有一套房首付不低于30%（以銀行實(shí)際執(zhí)行比例為準(zhǔn)）首付不低于40%（以銀行實(shí)際執(zhí)行比例為準(zhǔn)）停貸已有兩套及以上住房3.2區(qū)域土地市場情況重慶市土地市場：2020年土地市場政府加大放量，刺激市場；成交2095.32畝，同比大幅上漲，中小規(guī)模地塊成交主力；成交樓面價(jià)5769元/㎡。板塊土地市場：蔡家板塊土地市場受限于供應(yīng)收窄導(dǎo)致量跌價(jià)漲，2020年板塊涉住地塊平均樓面價(jià)6925元/㎡，同比增加4.8%，達(dá)到歷史峰值。近3年來板塊成交涉住用地建筑體量共計(jì)279萬㎡，年均供應(yīng)93萬方。2015年-2020年主城區(qū)商住用地供求價(jià)走勢蔡家板塊土地成交數(shù)據(jù)2500020000150001000050000700060005000400030002000100001800000160000014000001200000100000080000060000040000020000008000700060005000400030002000100002015年29736739657856849527652016年10363861036386158887721592017年46202246202295136848072018年11420411420430136153092019年11386591043748149804466102020年8977727212229901416925201520162017201820192020供地面積(㎡)年年年年年年成交面積(㎡)供應(yīng)面積(畝)成交面積(畝)18382.39

19097.03

21013.18

13582.47

15501.98

21755.9817579.98

15405.72

18706.03

12704.85

13224.43

19476.14成交建筑面積(㎡)成交樓板價(jià)(元/m2)成交樓面地價(jià)(元/㎡)

225731484628517763695769供地面積(㎡)成交面積(㎡)成交建筑面積(㎡)成交樓板價(jià)(元/m2)3.3近兩年土地成交情況

蔡家近兩年土地出讓有向東北擴(kuò)張趨勢，六號線沿線土地多處于出讓狀態(tài)；

2020年12月，板塊建發(fā)地塊成交樓面地價(jià)8343元/㎡，溢價(jià)率35.84%

周邊品牌房企搶入，本案臨近協(xié)信（融創(chuàng)映湖十里）2019年6月拿地價(jià)5045元/㎡；隨著板塊成熟度提升，項(xiàng)目潛力看漲。9序號項(xiàng)目名競得企業(yè)

規(guī)劃用途

成交樓面價(jià)

溢價(jià)率

總用地

容積率

建筑面積

成交日期13(元/㎡)(畝)（萬㎡）2020/12/281建發(fā)建發(fā)R2834335.841171.410906823兩江酈灣

龍湖+海成

R2B1B27117634538%1%2511111.51.224.452020/6/29——頤天康養(yǎng)R28.892020/6/286345合能楓丹宸悅金科博翠未來合能金科R2R27005673125%22%1132041.51.511.352020/3/3120.432020/3/302020/1/20856789——渝開發(fā)R264055904723641970%0%289252571.21.51.51.422.9925.225.6914122020/1/212019/11/2916中南+天府集團(tuán)+大唐天府集團(tuán)+融創(chuàng)玖著天宸R2B1B2R2融創(chuàng)溪山春曉協(xié)信科技城26%0%2019/8/22471協(xié)信R2B1B220218.742019/6/1816.812019/5/31151110雅居樂星瀚雅府龍湖三千庭101112雅居樂龍湖R2B1B2R277948570743534%32%11%1681052541.51.51.110.518.822019/5/319.912019/4/1114.142019/3/292019/5/31——頤天康養(yǎng)

R2B1B2213141516融創(chuàng)映湖十里融創(chuàng)溪山春曉融創(chuàng)融創(chuàng)R2B2R25045753273786588666160%37%48%45%21%87141831.71.51.51.51.4金科博翠山麓

金科+坤基R28.3421.632019/3/212019/2/1——保億御景玖園保億——R2——2162534合計(jì)237.913.5本案的先發(fā)戰(zhàn)略意義1.從周邊地塊成交情況，可以看到從2020年，蔡家板塊地價(jià)一路上揚(yáng)，市場較為火爆。本批次與項(xiàng)目同期出讓住宅地塊評估價(jià)格為6849元/㎡，本宗地綜合評估地價(jià)4123元/㎡（其中住宅約5000元/㎡，商業(yè)地塊約1800元/㎡），該價(jià)格是按照2020年6月評估標(biāo)準(zhǔn)，有價(jià)格優(yōu)勢。案名：融創(chuàng)映湖十里占地面積：87畝容積率1.7用地性質(zhì)：R2待出讓地塊成交樓面價(jià)：5045元/㎡成交時(shí)間：2019.4占地面積：407畝容積率1.66用地性質(zhì)：R2B1B2B14起始樓面價(jià)：4123元/㎡本宗地待出讓地塊占地面積：93畝容積率1.5案名：融創(chuàng)溪山春曉占地面積：57畝容積率1.52.地塊體量407畝，計(jì)容建筑面積45萬方，體量大，用地性質(zhì)：R2起始樓面價(jià)：6849元/㎡用地性質(zhì)：R2適合作為儲備型糧倉項(xiàng)目，團(tuán)隊(duì)現(xiàn)成，可以快速啟動。成交樓面價(jià)：7236元/㎡成交時(shí)間：2019.8案名：建發(fā)地塊占地面積：117畝容積率1.43.蔡家板塊發(fā)展從17年自貿(mào)區(qū)掛牌后勢迅猛，得到北用地性質(zhì)：R2案名：玖著天宸占地面積：252畝容積率1.5成交樓面價(jià)：8343元/㎡成交時(shí)間：2020.12碚區(qū)和兩江新區(qū)的雙重支持，未來發(fā)展可期。用地性質(zhì)：R2B1B2成交樓面價(jià)：5904元/㎡成交時(shí)間：2019.11案名：兩江麗灣占地面積：251畝容積率1.5用地性質(zhì)：R2B1B2成交樓面價(jià)：7117元/㎡成交時(shí)間：2020..63.6房地產(chǎn)市場情況18年起板塊進(jìn)入快速發(fā)展期，2020年板塊成交在全市各版塊中排名第4，目前板塊均價(jià)13397元/㎡，廣義庫存8.3個(gè)月，市場熱度高。

重慶市商品住宅市場：2020年重慶主城商品住宅供應(yīng)1928萬方，成交1902萬方，供銷下滑，市場需求減量，均價(jià)為12843元/㎡

板塊商品住宅市場：蔡家板塊廣義存量為81.86萬方，目前狹義存量25萬方，潛在供應(yīng)56.16萬方（待入市地塊）；以克而瑞數(shù)據(jù)蔡家板塊近五年年均去化118萬方計(jì)算，項(xiàng)目所在蔡家板塊預(yù)計(jì)僅可銷售8.3個(gè)月。板塊在售均價(jià)自2020年10月份后不斷上漲，目前板塊當(dāng)月成交均價(jià)為13397元/平，月均去化10.4萬方，月均成交957套。板塊內(nèi)近3年洋房售價(jià)年均增幅為7.66%。2015-2020年重慶主城區(qū)商品住宅供求價(jià)存走勢圖蔡家板塊商品住宅成交3500.01400012000100008000600040002000025000002000000150000010000005000000140001200010000800060004000200003000.02500.02000.01500.01000.0500.00.02015年1793.61540.368782016年1613.92020.270092017年1711.62421.693732018年3065.42800.3113402019年2534.72369.8120122020年1927.61902.0128432016年35966855799548112017年56992982071976722018年20565721696856102692019年14486421470835114302020年1017645118144711728新增面積(萬㎡)銷售面積(萬㎡)成交均價(jià)(元/㎡)供應(yīng)面積(㎡)成交面積(㎡)成交均價(jià)(元/㎡)3.7住宅市場競品

項(xiàng)目所在的蔡家板塊，目前小高層建面單價(jià)為10600-12600元/平，洋房建面單價(jià)為13000-14500元/平，疊墅建面單價(jià)為14000-15500元/平（恒大由于開盤較早產(chǎn)品價(jià)格較低）；目前周邊二手在售高層為10000-12000元/平。建面區(qū)間（㎡）99-123建面單價(jià)月均去化（套）狀態(tài)項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)小高層（2000）洋房（元/㎡）在售1250068平層11700躍層14500140001060012500130001550012600融創(chuàng)映湖十里陽光城悅江山111-13638疊拼小高層疊加別墅121-13698-127124-15195-126128-14067-92175744221215新天澤樾麓臺恒大翡翠灣高層（3000）疊加別墅小高層（2000）朗詩樂府保億御景玖園洋房疊加別墅99-117124-159135001480078渝開發(fā)項(xiàng)目金科博翠山麓融創(chuàng)溪山春曉洋房洋房87-9994-14113800135002460融創(chuàng)溪山春曉保億御景玖園金科博翠未來融創(chuàng)映湖十里洋房洋房洋房98-12699-140111-14313000926541建發(fā)項(xiàng)目楓丹宸悅金科博翠山麓平層14300躍層15500平層14000躍層1600014400龍湖三千庭雅居樂星瀚雅府龍湖三千庭新天澤樾麓臺雅居樂星瀚雅府玖宸天著玖宸天著洋樓洋房洋房洋樓洋房洋房79-89115143-16489-11684-9982-143117149663014400陽光城悅江山朗詩樂府甘肅新廈百酈灣恒大翡翠灣14500金科博翠未來14300合能楓丹宸悅兩江酈灣1340015540兩江酈灣60潛甘肅新廈百酈灣洋房、疊拼、雙拼————————————渝開發(fā)項(xiàng)目——在售潛在建發(fā)項(xiàng)目洋房別墅——14000——3.7住宅競品項(xiàng)目項(xiàng)目所在蔡家板塊內(nèi)的樓盤洋房清水均價(jià)在1.3W-1.4W的范圍區(qū)間，以小面積段洋房居多，戶型面積以99-120平為主，整體區(qū)域供求量都在百萬方以上，上游板塊剛改客群較多，同時(shí)上游客群受價(jià)格擠壓大量進(jìn)入該板塊的剛需（由于區(qū)域地塊限高，形成大量剛需類洋房及疊墅）。區(qū)域5公里住宅目前有13個(gè)盤，另有3個(gè)地塊未開，單盤月均去化在6000㎡以上。項(xiàng)目名稱物業(yè)類型交付標(biāo)準(zhǔn)梯戶容積率均價(jià)面積月均去化清水小高層/洋房早期10000-11000元/平，目前尾盤成交12500-13000元/平融創(chuàng)映湖十里小高層、洋房

清水2梯4戶1.579-126㎡7500㎡（順銷）普通洋房1梯4戶大平層洋房1梯2戶清水洋房1.4W/平金科博翠未來洋房清水清水1.589-164㎡80-142㎡6000㎡（順銷）大平層洋房1.6W/平融創(chuàng)溪山春曉中南玖宸天著洋房、疊拼1梯2戶1梯2戶1.51.5清水洋房1.36W/平6900㎡（順銷）12400㎡（順銷）清水洋房1.4W/平LOFT清水公寓8500-9000元/平79-89㎡115-125㎡洋房/公寓清水3.8競品案例分析重點(diǎn)對標(biāo)項(xiàng)目1（融創(chuàng)映湖十里）

位于本地塊西側(cè)約500米，為協(xié)信與融創(chuàng)合作開發(fā)的項(xiàng)目，其中融創(chuàng)負(fù)責(zé)住宅部分開發(fā)，其中住宅體量約20萬方。項(xiàng)目分三期開發(fā)，產(chǎn)品主要為小高層、洋房，面積段為90-121平，主力總價(jià)段控制在110-140萬，基本為區(qū)域剛需及剛改集中的總價(jià)區(qū)段。

2019年8月開售，順銷期月均流速7500方，清水洋房目前在售價(jià)格為1.25-1.3W，目前基本為尾盤。

客群構(gòu)成：禮嘉板塊、光電園、照母山、悅來板塊及部分本地剛改客群，占比約50-60%；上游板塊的外溢剛需客群約40%。物業(yè)類型銷售動態(tài)戶數(shù)小高層、洋房2019年8月開盤約2000戶主力戶型90-121㎡項(xiàng)目概況清水小高層/洋房早期10000-11000元/平，目前尾盤成交12500-13000元/平均價(jià)占地面積建筑面積容積率13萬方20萬方1.5綠化率30%車位數(shù)1：1.35，2700個(gè)融創(chuàng)開發(fā)商樓盤地址重慶市兩江新區(qū)?蔡家自貿(mào)區(qū)3.8競品案例分析重點(diǎn)對標(biāo)項(xiàng)目（融創(chuàng)映湖十里）3.8競品案例分析重點(diǎn)對標(biāo)項(xiàng)目2（金科博翠未來）

為本地房企金科開發(fā)。占地面積13.6萬平方米，總建筑面積29.1萬平方米，以洋房為主，主力產(chǎn)品面積段為89-164平。

2020年11月一期首開；從成交客群來看，剛需及剛改客群為主，80%以上為上游禮嘉、照母山、悅來等客群，以剛需占比較高，本地客群則以蔡家本地改善及下游的水土、北培等區(qū)域客群。

項(xiàng)目89-91平產(chǎn)品占比到64%，116-164平產(chǎn)品占比36%，月均流速6000方。物業(yè)類型銷售動態(tài)戶數(shù)洋房2020年10月1768戶主力戶型89-164㎡項(xiàng)目概況清水洋房1.44W大平層洋房1.6W均價(jià)占地面積建筑面積容積率13.6萬方29.1萬方1.5綠化率30%車位數(shù)2371個(gè)金科開發(fā)商樓盤地址重慶蔡家同熙路3.8競品案例分析重點(diǎn)對標(biāo)項(xiàng)目2（金科博翠未來）套總價(jià)（萬元）時(shí)點(diǎn)建面售價(jià)（元/m）業(yè)態(tài)梯戶比戶型建筑面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)(套)推出存量（套）去化率三房雙衛(wèi)四房雙衛(wèi)89-91116120-130180-190120-190180-24019628147184910595575%64%74%35%14000160001430016000洋樓1T4合計(jì)89-116125-1642248416529洋房1T2四房雙衛(wèi)

洋樓平層：89㎡

3房2衛(wèi)

橫廳+大陽臺

洋樓躍層：116㎡

四房2衛(wèi)

功能四房+老人房+大花園

洋房平層：164㎡

三房2衛(wèi)270度大陽臺+可變四房

3.8競品案例分析重點(diǎn)對標(biāo)項(xiàng)目3（融創(chuàng)溪山春曉）

項(xiàng)目位于地塊南側(cè)，距離項(xiàng)目地塊2.5公里，項(xiàng)目占地9.42萬方，建面14.14萬方；以洋房產(chǎn)品為主，目前主力產(chǎn)品面積段為80-142平；

項(xiàng)目共1562套，月均流速為6900平，目前項(xiàng)目為尾盤；

項(xiàng)目前期開盤定價(jià)較高，導(dǎo)致項(xiàng)目整體速度較慢，后期通過降價(jià)來控制產(chǎn)品總價(jià)，加快去化速度，目前項(xiàng)目清水洋房銷售均價(jià)為13600元/平。物業(yè)類型銷售動態(tài)戶數(shù)洋房2020年10月1562戶主力戶型均價(jià)80-142㎡清水洋房1.36W9.42萬方14.14萬方1.5項(xiàng)目概況占地面積建筑面積容積率綠化率車位數(shù)開發(fā)商30%1700個(gè)融創(chuàng)樓盤地址北碚區(qū)蔡家同源路3.9競品案例分析重點(diǎn)對標(biāo)項(xiàng)目3（融創(chuàng)溪山春曉）

洋房：92㎡

3房2衛(wèi)

洋房：124㎡

四房2衛(wèi)

洋房：90㎡

三房2衛(wèi)3.9競品案例分析商業(yè)對標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)地塊競品商業(yè)紅星大都會體量一層位置區(qū)位優(yōu)勢面積備注（萬方）

售價(jià)（元/㎡）紅星大都匯盒子商業(yè)（未招商）40-808.943.3240002000089%自持金科集美嘉悅中南玖宸金科集美嘉悅中南玖宸社區(qū)商業(yè)40-160————（項(xiàng)目與玖著天宸商業(yè)合并約5萬方集中商業(yè)）萬科金開悅府社區(qū)商業(yè)（集中商業(yè)為中南城）40-6025000項(xiàng)目商業(yè)臨中環(huán)快速，蔡家自貿(mào)區(qū)，昭示性強(qiáng)，建議商鋪定價(jià)1F：22000元/㎡3.10項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢（strength）劣勢（weakness）劣勢：酒店自持。優(yōu)勢：政策利好，人口匯聚，市場接受度高

政策優(yōu)勢：板塊從201

年自貿(mào)區(qū)掛牌后，進(jìn)入快速發(fā)展期，成交情況在重慶各板塊中排名前五，市場接受度極高。

人口匯聚：板塊為制造業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，人口基數(shù)良好；

酒店自持：地塊需自持3.8萬方五星級酒店，影響項(xiàng)目現(xiàn)金流。

糧倉項(xiàng)目：地塊體量大，比同期推出地塊有明顯價(jià)格優(yōu)勢，屬于可持續(xù)型糧倉項(xiàng)目機(jī)會（opportunity）機(jī)會：熱點(diǎn)組團(tuán)，房價(jià)優(yōu)勢威脅（threat）威脅：區(qū)域競爭，拿地不易

熱點(diǎn)組團(tuán)：市場關(guān)注度高，土地集中供應(yīng)區(qū)域，房企爭相入駐，區(qū)域關(guān)注度高；

區(qū)域競爭：板塊目前屬于全重慶市各大房企較為關(guān)注板塊，成交價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，有一定的競爭壓力

房價(jià)優(yōu)勢：區(qū)域與禮嘉、悅來一江之隔，房價(jià)相對較低，

隨著蔡家嘉陵江大橋的建成，將大大增加蔡家和禮嘉的連接性，可承接禮嘉外溢客群，并可享受禮嘉商圈便利。4.1項(xiàng)目定位——目標(biāo)客群40%上游板塊受價(jià)格擠壓的以及有改善60%禮嘉、照母山、悅來、光電廠及其他區(qū)域的剛需置業(yè)，多需求的自住客群。為首次置業(yè)。改善客群（40%）上游剛需客群（60%）自住自住受市區(qū)價(jià)格擠壓產(chǎn)生外溢，部分分巢及養(yǎng)老客群，以及老房子改善客群，重舒適度，居住品質(zhì)受市區(qū)價(jià)格擠壓產(chǎn)生外溢，剛需與部分分巢客群，看重性價(jià)比表現(xiàn)描?。菏状胃纳?、剛改表現(xiàn)描?。簞傂瑁状沃脴I(yè)

依托客戶分析模型，預(yù)判目標(biāo)客戶為：上游剛需客群（剛需），分巢改善客群（剛改），上游板塊及本地改善客群（改善）。4.2項(xiàng)目定位——住宅戶型配比

客群以剛需+剛改為主，改善客群為輔，按照項(xiàng)目快銷走量的總戰(zhàn)略，控制總價(jià)，同時(shí)貨值最大化。

整體面積約449403㎡

，可售住宅體量27.62萬方，月均去化0.75萬

㎡，預(yù)計(jì)去化周期約37個(gè)月，約3年；

車位定價(jià)建議10萬/個(gè)精裝洋房（T4）精裝洋房（T2）清水疊拼戶型面積段套數(shù)配比房型說明79㎡92㎡50%106㎡120㎡15%135㎡5%15%15%3（2+1）房2衛(wèi)三房2衛(wèi)四（3+1）房3衛(wèi)四房3衛(wèi)四房3衛(wèi)針對需求產(chǎn)品定價(jià)剛需剛改剛改改善再改建議清水定價(jià)：17000元/建議定價(jià)15800（其中精裝2200元/平）建議定價(jià)：16500元/平（其中精裝2200元/平）平4.2項(xiàng)目定位——商業(yè)定位

商業(yè)可售項(xiàng)目通過公寓、商墅產(chǎn)品的設(shè)置，減少純商業(yè)去化的面積，降低項(xiàng)目后期去化壓力；

公寓產(chǎn)品借鑒中南公寓控總價(jià)至30-40萬的區(qū)間段；商墅建議面積段設(shè)置為150平，總價(jià)控制在150-170萬，主要面向再改的客群，同時(shí)不與住宅總價(jià)段相沖突。兩層商業(yè)街區(qū)40-200（主力40-60）㎡3.44萬方商墅150㎡LOFT公寓（4.8米）40-45㎡酒店（自持）產(chǎn)品面積段體量2.52萬方65304方38238方清水均價(jià)9000元/平（參考中南項(xiàng)目成交價(jià)格）清水均價(jià)11000元/產(chǎn)品定價(jià)去化速度清水均價(jià)15000元/平2700方方平7500方4000方重慶區(qū)域施家梁鎮(zhèn)地塊方案綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表4.3項(xiàng)目定位及運(yùn)營方案項(xiàng)目單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡數(shù)值備注總用地面積總建筑面積計(jì)容面積2714616555224494034062361647209288618630344002520070400407畝1

規(guī)劃指標(biāo)：占地面積40

畝，綜合容積率1.6

，其中地上面積44.9

萬方萬方，地下19.

萬方，不計(jì)容幼兒園0.2

萬方，體育活動用地0.4

萬方，總建筑面積65.5

萬方。68.6%90.8%36.7%20.7%4.6%7.7%5.6%15.7%100.0%100.0%2.1%總建占比計(jì)容占比可售部分T4洋房T2洋房住宅商業(yè)其中疊拼面積商鋪商墅2

地上可售面積40.6

萬方：T

洋房16.4

萬方+T

洋房9.2

萬方

疊拼1.86萬方

商鋪3.4

萬方

商墅2.5

萬方+LOF

公寓7.0

萬方。LOFT公寓自持面積酒店（地上）不可售公共面積38071.538071.55096計(jì)容占比注明自持原因計(jì)容占比其中㎡㎡社區(qū)綜合服務(wù)27000.6%T2洋房T4洋房室物業(yè)管理開閉所㎡㎡16962000.4%0.0%T2洋房其中郵政所（含通信局）㎡5000.1%不計(jì)容面積2061191991952614830.8%98.7%13.0%總建占比不計(jì)容占比T4洋房地下室面積㎡㎡疊拼人防面積其中其中非人防面積車庫面積地下一層㎡17304785.7%地上不計(jì)容部分幼兒園體育活動用地㎡㎡㎡6924270042241.661.3%1.3%0.9%不計(jì)容占比容積率2.00建筑密度建筑占地面積綠地率居住總戶數(shù)居住總?cè)藬?shù)可售比％％％戶人28.1%7636230%28169011.262%未知商業(yè)未知不計(jì)公寓3.2酒店公寓商墅停車位輛輛輛5384地上停車地下停車0.0%100.0%商業(yè)車位2024個(gè)，人防車位743個(gè)其中53844.3項(xiàng)目定位及運(yùn)營方案產(chǎn)品規(guī)劃

開發(fā)節(jié)奏：一期開發(fā)，推盤節(jié)奏如下戶型產(chǎn)品洋房1洋房2洋房3洋房4疊墅戶型79棟數(shù)戶數(shù)464面積住宅：585836656128064435664932018630276236

2022年Q1首次開盤，至2022年年底，目標(biāo)住宅去921392411化12萬㎡；

至2024年Q3清盤，年均去化約10萬㎡。106120135小計(jì)49(6F)13(9F)49(6F)13(9F)23公寓：411

2022年Q3首次開盤，至2022年年底，目標(biāo)住宅去138化1.1萬㎡；2816

至2026年Q4清盤，年均去化約1.6萬㎡。商墅：戶型產(chǎn)品商業(yè)街區(qū)商墅LOFT公寓酒店面積3440025200

2023年Q1首次開盤，至2024年O1清盤，去化2.52萬㎡；商業(yè)：70400

2022年Q3首次開盤，至2022年年底，目標(biāo)住宅去化0.54萬㎡；38071.5168071.5小計(jì)

至2026年Q1清盤，年均去化約1.05萬㎡。4.4項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃

土地交付及時(shí)間約定（摘自土地出讓公告）：交地時(shí)間開、竣工時(shí)間要求配套基礎(chǔ)設(shè)施情況出讓價(jià)款交付時(shí)間簽訂合同并支付至出讓價(jià)款的

50%之

開工期限：交地之日起9個(gè)月內(nèi)動工?，F(xiàn)狀交地土地出讓金自成交之日起90日內(nèi)付清(合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款)。日起

5個(gè)工作日內(nèi)交付首期土地，剩余土地于交清全部土地價(jià)款之

5個(gè)工作日內(nèi)交付?？⒐て谙蓿航坏刂掌?6個(gè)月內(nèi)竣工。

項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃（假設(shè)以底價(jià)獲得）：開發(fā)節(jié)點(diǎn)支付第一筆土地

支付剩余土大市政配套費(fèi)掛牌保證金30%交地★開工預(yù)售許可證

★首開區(qū)開盤開發(fā)貸竣備款地款及契稅2021Q2時(shí)間2021/4/72021/4/272021/6/52021/8/52021Q42021Q32022Q1/2022Q1/2022Q12025Q1/2021Q3支付節(jié)點(diǎn)/3.706億5.56億9.86億1.9億//33.2億/4.5項(xiàng)目定價(jià)及依據(jù)住宅產(chǎn)品定價(jià)依據(jù)

客群定位：上游剛需客群（剛需），分巢改善客群（剛改），上游板塊及本地改善客群（改善）

戶型配比：客群以剛需+剛改為主，改善客群為輔，按照項(xiàng)目快銷走量的總戰(zhàn)略，控制總價(jià)，同時(shí)貨值最大化。

定價(jià)依據(jù)：項(xiàng)目位于重慶市北碚區(qū)蔡家板塊，隨著城市有機(jī)更新，價(jià)值將得到重塑。??上游板塊（禮嘉、中央公園、悅來）清水住宅均價(jià)1.6萬-1.7萬；本項(xiàng)目西側(cè)融創(chuàng)映湖十里萬元，清水報(bào)價(jià)1.25萬-1.3萬，本月