第四章收益法

第四章

收益法第一節(jié)收益法的根本原理第二節(jié)收益法的估價步驟第三節(jié)收益法實例本章內(nèi)容一、概念收益法是將待估不動產(chǎn)未來每年的預(yù)期客觀凈收益〔純收益〕以一定的資本化率〔復(fù)原利率〕一致折算到估價時點現(xiàn)值的一種估價方法。采用收益法測算出的價錢，通常稱為收益價錢。第一節(jié)收益法的根本原理二、適用范圍有收益有潛在收益的房地產(chǎn)三、實際根據(jù)預(yù)期原理諸如寫字樓、住宅〔公寓〕、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院，停車場、加油站、規(guī)范廠房〔用于出租〕、倉庫〔用于出租〕、農(nóng)地等。它不限于估價對象本身如今能否收益，只需估價對象所屬的這類不動產(chǎn)有獲取收益的才干即可。收益復(fù)原法的計算公式一、普通公式01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an通常以年為單位V——價錢ai——凈收益n——收益期限r(nóng)——復(fù)原利率01234……t－1tt+1……n-1na1a2a3a4……at……an一、普通公式二、凈收益每年不變a1=a2=a3=……=an=an=∞r(nóng)=0有限年——有限年公式——無限年公式01234……t－1tt+1……n-1naaaa……a……a公式用途：①直接用于計算價錢；

②不同年限價錢的換算；

③比較不同年限價錢的高低；

④用于比較法中土地運用權(quán)年限修正。1、直接用于計算價錢例：某房地產(chǎn)于1999年4月1日以出讓方式獲得50年的土地運用權(quán)后經(jīng)建立并投入運用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益為10萬元，該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為7.5%。試評價該宗房地產(chǎn)于2005年4月1日的收益價錢。2、不同年限價錢的換算假設(shè)：那么有：假設(shè)：an=aN=a那么有：假設(shè)：R=r那么有：例：知某宗收益性房地產(chǎn)40年收益權(quán)益價錢為5000元/㎡，復(fù)原利率為8%，試求其30年收益權(quán)益的價錢。例：知某宗收益性房地產(chǎn)30年土地運用權(quán)的價錢為5000元/㎡，對應(yīng)的復(fù)原利率為8%，試求假設(shè)其土地運用權(quán)為50年、復(fù)原利率為10%下的價錢。3、比較不同年限價錢的高低例：有A、B兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價10000元/㎡，B房地產(chǎn)的收益年限為30年，單價9000元/㎡。假設(shè)復(fù)原利率均為7%，試比較該兩宗房地產(chǎn)價錢的高低。計算A房地產(chǎn)30年的收益價錢:A房地產(chǎn)無限年價錢:B房地產(chǎn)無限年價錢:★A<B3、比較不同年限價錢的高低4、用于市場比較法中土地運用權(quán)年限修正VA=VA’×K情×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……例：某宗工業(yè)用地運用權(quán)剩余年限為48年，所處地段的基準(zhǔn)地價為1500元/平方米，制定基準(zhǔn)地價時設(shè)定的土地運用權(quán)年限為50年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價設(shè)定的情況除年限不同外，其他均類似，現(xiàn)行土地復(fù)原利率為6％，求該宗工業(yè)用地的價錢。宗地價錢=基準(zhǔn)地價×K日×K區(qū)×K個×K容×K年×……三、純收益按一定比率遞增〔減〕——有限年公式n=∞——無限年公式r=g有限年0123……naa(1+g)a(1+g)2……a(1+g)n-1ai=a(1+g)i-1某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地運用年限70年，于估價時點已運用了5年；估計該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8萬元，以后每年凈收益會在上一年的根底上增長2%；該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價錢。01234……192021……na1a2a3a……aaa(1+g)……四、純收益按一定數(shù)額遞增〔減〕——有限年——無限年0123……naa+ba+2b……a+(n-1)bai=a+(i-1)b某宗房地產(chǎn)估計未來第一年的凈收益為8萬元，以后每年的凈收益會在上一年的根底上添加1萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為9%。試求該宗房地產(chǎn)的價錢。遞減沒有無限年五、預(yù)知假設(shè)干年以前的凈收益和假設(shè)干年后的房地產(chǎn)價錢Vta1a2a3……at0123……t假設(shè)t年前的純收益每年相等假設(shè)t年前的純收益每年按一定比率g遞增假設(shè)t年前的純收益每年按一定數(shù)額b遞增某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價錢為3000元/㎡，年凈收益為200元/㎡，復(fù)原利率為8.5%?，F(xiàn)獲知該地域?qū)⑴d建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6年后建成投入運用，到那時該地域?qū)⒌竭_(dá)該城市現(xiàn)有火車站地域的昌盛程度。在該城市現(xiàn)有火車站地域，同類房地產(chǎn)的價錢為5000元/㎡。據(jù)此估計新火車站建成投入運用后，新火車站地域該類房地產(chǎn)的價錢將到達(dá)5000元/㎡。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價錢。估計某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為55萬元和60.5萬元，兩年后的價錢比如今上漲10%。該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為10%。求該宗房地產(chǎn)如今的價錢。六、凈收益在前t年有變化，運用年期為n年a1a2a3……ata……a0123……tt＋1……n例題例5-17：某寫字樓于2001年5月30日獲得50年的土地運用權(quán)，于2004年11月30日建立完成，即將投入運用，如今因抵押貸款需求評價該寫字樓于2004年12月1日的市場價錢。市場分析顯示，其未來前4年的凈收益分別為200萬元、220萬元、250萬元、280萬元；第5年開場運營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將堅持在300萬元左右，該類房地產(chǎn)的復(fù)原利率為8%。試評價該寫字樓的價錢。01234546.5〔50-3.5〕200220250280300.…..300七、凈收益在前t年有變化，運用年期為無限年a1a2a3……ata……0123……tt＋1……第二節(jié)收益法的估價步驟一、搜集整理資料〔一〕資料搜集的途徑不動產(chǎn)估價所需的資料，主要經(jīng)過走訪有關(guān)部門及個人搜集現(xiàn)有資料、實地調(diào)查獲取，資料調(diào)查的途徑參與下表：〔二〕純收益、復(fù)原利率及收益年限確實定房地產(chǎn)價錢的高低取決于3個要素：1、可獲凈收益的大小，即ai的大?。?、獲得該凈收益的可靠性，即r的大小；3、可獲得凈收益期限的長短，即n的大小。一、純收益〔凈收益〕〔一〕凈收益的計算公式凈收益=潛在毛收入-空置等呵斥的損失-運營費用=有效毛收入-運營費用潛在毛收入——假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置情況下可獲得的收入有效毛收入——由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等緣由呵斥的收入損失所得到的收入運營費用——維持房地產(chǎn)正常運用必需支出的費用，及歸屬于其他資本或運營的收益運營費用＝有效毛收入×運營費用率凈收益＝有效毛收入-運營費用＝有效毛收入×〔1－運營費用率〕〔一〕凈收益的計算公式例題：某宗房地產(chǎn)的土地運用年限為50年，至今已運用8年，估計該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運營費用率為40％，平安利率假定為6％，風(fēng)險補償率為平安利率的40％，該房地產(chǎn)的收益價錢為〔〕萬元。A、368B、552C、561D、920【答案解析】房地產(chǎn)的收益價錢為：〔二〕不同類型房地產(chǎn)的凈收益求取1、出租型房地產(chǎn)凈收益的求取凈收益=租賃收入－維修費－管理費－保險費－稅金－中介費－房屋折舊費2、直接運營型房地產(chǎn)凈收益的求取〔1〕商業(yè)運營型不動產(chǎn)凈收益＝商品銷售收入－商品銷售本錢－運營費用－商品銷售稅金及附加－管理費用－財務(wù)費用－商業(yè)利潤〔2〕消費型不動產(chǎn)凈收益＝銷售收入－消費本錢－產(chǎn)品銷售費用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－財務(wù)費用－管理費用－廠商利潤第五章收益法1、管理費2、維修費3、保險費4、稅金5、中介費6、計算房屋折舊費不動產(chǎn)出租中總費用的計算：不動產(chǎn)出租中租賃收入的計算：租賃收入〔2項〕：租金收入、租賃保證金或押金的利息1、管理費指出租不動產(chǎn)要進展的必要管理所需的費用。有管理人員的工資和出租過程中所耗費的公共設(shè)備的耗費的費用。管理費的計算方法在我國有兩種，一種按照可出租面積平均計算；另一種根據(jù)租金的一定比例計算，通常為年租金的2%-5%。2、維修費指為保證房屋正常運用每年所支付的房屋的維修費用〔修繕費用〕。此費用計算起來非常復(fù)雜，維護并不一定每年一樣，為了計算方便，我國通常按建筑物重置價錢的一定比例計算1.5%-2%。3、保險費指不動產(chǎn)一切者為使所擁有的房產(chǎn)免遭不測〔火災(zāi)等〕而向保險公司支付的費用。我國普通按房屋重置價錢或現(xiàn)值的0.15%-0.2%計。4、稅金指不動產(chǎn)一切者由于不動產(chǎn)出租而應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機關(guān)交納的房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等。關(guān)于納稅規(guī)范，國家和各省市縣均有詳細(xì)規(guī)定。營業(yè)稅、城市建立附加稅和教育附加費國家均為一致規(guī)范，他們分別為不動產(chǎn)租金的5%、0.35%、0.05%。5、中介費指經(jīng)過各中介機構(gòu)發(fā)生租賃的，該當(dāng)由不動產(chǎn)一切者支付給中介構(gòu)造的費用。普通為一個月的租金額。6、計算房屋折舊費折舊費是指房屋在運用過程中，因損耗而在租金中補償?shù)哪遣糠謨r值。其公式為：年折舊費=〔房屋重置價-殘值〕/耐用年限=〔房屋重置價×〔1-殘值率〕〕/耐用年限P72例題第四步〔三〕有形收益和無形收益有形收益——是由不動產(chǎn)帶來的直接貨幣收益是指不動產(chǎn)帶來的間接納益，如平安感、驕傲感、個人聲譽和企業(yè)信譽等。在求取凈收益時既要包括有形收益，又要思索各種無形收益?！菜摹硨嵺`收益和客觀收益實踐收益——在現(xiàn)狀下實踐獲得的收益客觀收益——普通正常收益強調(diào)運用客觀收益作為估價的根據(jù)有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價根據(jù)重點1：有租約限制情況下的收益租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租約商定的租金〔簡稱租約租金，又可稱為實踐租金〕租賃期限外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金?！纠?-21】某商店的土地運用期限為40年，自2007年8月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2021年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2021年8月1日帶租約出賣時的正常價錢。出租到期日估價時點土地到期日〔1〕商店一層價錢的測算：

〔2〕商店二層價錢的測算：年凈收益=200×120×〔1-25%〕×12=21.60〔萬元〕=229.21〔萬元〕

該商店的正常價錢=商店一層的價錢+商店二層的價錢=375.69+229.21=604.90〔萬元〕

承租人權(quán)益價值評價等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和

合同租金低于市場租金，承租人就有價值

合同租金高于市場租金，承租人權(quán)益價值為負(fù)

有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權(quán)益價值

重點2：承租人權(quán)益價值評價【例】某公司3年前與一寫字樓一切權(quán)人簽署了租賃合同，租用其中500㎡的面積，商定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?5元/㎡?，F(xiàn)市場上類似寫字樓的月租金為100元/㎡。假設(shè)折現(xiàn)率為10%，請計算目前承租人權(quán)益的價值?！窘狻窟x用以下公式計算目前承租人權(quán)益的價值：根據(jù)題意知：【2021真題】某公司2年前租賃某寫字樓中的500平米用于辦公，商定租期為20年，凈租金為每天3元/平方米，知該寫字樓為鋼筋混凝土構(gòu)造，于5年前建成，土地剩余運用年限為30年，目前市場上類似的寫字樓租金為每天3.5元/平方米，報酬率為6%，那么如今的承租人權(quán)益價值為〔〕。

【答案解析】年租金優(yōu)惠〔3.5-3〕×360×500=90000元

還有18年租期，報酬率為6%承租人權(quán)益價值==98.8萬元

【例題·2021年真題】某公司5年前與一辦公樓一切權(quán)人簽署了租賃合同，租用其中1000m2的面積，商定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的根底上添加1萬元，從第8年開場，租金堅持固定不變?，F(xiàn)市場上類似辦公樓的月租金為30元/m2，假設(shè)折現(xiàn)率為10%。請計算目前該承租人權(quán)益價值?！参濉硟羰找媪髁康念愋?、每年根本上固定不變；2、每年根本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；3、每年根本上按某個固定的比率遞增或遞減；4、其他有規(guī)那么的變動情況?！擦硟羰找媪髁康那笕?、調(diào)查求取估價對象過去3－5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a；2、調(diào)查預(yù)測估價對象未來3－5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a；3、調(diào)查預(yù)測估價對象未來3－5年的凈收益，然后采用以下等式求出a：例題某宗房地產(chǎn)收益年限40年，斷定其未來凈收益每年不變，經(jīng)過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為25萬元、26萬元、24萬元、25萬元，復(fù)原利率為10％。試求該宗房地產(chǎn)的收益價錢。二、復(fù)原利率〔一〕復(fù)原利率的重要性凈收益〔萬元〕復(fù)原利率〔％〕評價價值〔萬元〕54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67二、復(fù)原利率復(fù)原利率本質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險正相關(guān)不同用途、不同性質(zhì)、不同地域、不同時間的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險不同，復(fù)原利率也不同〔三〕復(fù)原利率求取的根本方法1、市場提取法2、平安利率加風(fēng)險調(diào)整值法3、復(fù)合投資收益率法4、投資收益率排序插入法

〔二〕復(fù)原利率的本質(zhì)〔三〕復(fù)原利率求取的根本方法可比實例凈收益a〔萬元/年〕價錢〔萬元〕V復(fù)原利率〔%〕11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.81、市場提取法〔三〕復(fù)原利率求取的根本方法復(fù)原利率=平安利率+風(fēng)險調(diào)整值2、平安利率加風(fēng)險調(diào)整值法平安利率可選同一時期一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年期定期存款利率；風(fēng)險調(diào)整值那么根據(jù)估價對象所在地的經(jīng)濟現(xiàn)狀及對未來的預(yù)測、估價對象的用途及新舊程度等來確定。【單項選擇題】某寫字樓持有5年后出賣，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，估計5年后出賣時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風(fēng)險報酬率為6%，風(fēng)險報酬率為無風(fēng)險報酬率的25%。該寫字樓目前的價錢為〔〕萬元?！?021年真題〕

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85將購買不動產(chǎn)的抵押貸款收益率與自在資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按以下公式計算：R=M×Rm+(1－M)RE式中R——資本化率；M——貸款比例(%)，抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率；Rm——抵押貸款收益率，通常為第一年還本付息額與抵押貸款額的比率；RE——自有資金要求的正常收益率3、復(fù)合投資收益率法不動產(chǎn)的純收益=抵押貸款帶來的收益+自在資金帶來的收益不動產(chǎn)的價錢=抵押貸款+自有資金抵押貸款額×抵押貸款利息率+自有資金額×自有資金收益率=不動產(chǎn)價錢×不動產(chǎn)資本化率例：某類不動產(chǎn)，在其購買中通常抵押貸款占七成，抵押貸款的年利率為5%，自在資金要求的年收益率為8%，那么該類房地產(chǎn)的資本化率？解析：不動產(chǎn)資本化率=抵押貸款比率×抵押貸款利息率+自有資金比率×自有資金收益率=70%×5%+30%×8%=5.9%購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款年利率為9%，假設(shè)該類房地產(chǎn)的資本化率為10.8%，那么自有資本要求的年收益率為()%。

A．15.0

B．15.7

C．12.6

D．11.6解析：不動產(chǎn)資本化率=抵押貸款比率×抵押貸款利息率+自有資金比率×自有資金收益率70×9%+30%×X=10.8%，X=15.04、投資收益率排序插入法復(fù)原利率確實定同整個房地產(chǎn)估價活動一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險程度，按風(fēng)險大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險程度進展比較，判別、確定資本化率。收益期是指估計在正常市場和運營情況下估價對象未來可獲取凈收益的時間。土地運用權(quán)剩余期限是自價值時點起至土地運用期限終了時止的時間。建筑物耐用年限是指自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命終了時止的時間。建筑物經(jīng)濟壽命是指建筑物對房地產(chǎn)價值有奉獻(xiàn)的時間，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的繼續(xù)時間。三、收益年限確實定三、收益年限確實定〔一〕土地估價根據(jù)土地運用權(quán)年限來確定〔二〕建筑物估價根據(jù)建筑物經(jīng)濟壽命來確定〔三〕房地估價土地的運用年限與建筑物的經(jīng)濟壽命終了的時間不一致1、建筑物的經(jīng)濟壽命晚于或與土地運用權(quán)年限一同終了根據(jù)土地運用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限n＝40－〔3＋5〕＝32年0估價時點n土地40年建3年建筑物50年已用5年2、建筑物的經(jīng)濟壽命早于土地運用權(quán)年限而終了以t＝50－5＝45計算價錢V0求取t年后剩余土地價值VL土地70年建2年用5年建筑物50年VOVL0估價時點t可先根據(jù)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命確定收益年限，選用相應(yīng)的受害年限為有