長沙別墅(水映加州、郡原美村、橘郡)案例

長沙別墅項目案例分析水映加州郡園美村橘郡項目整體開發(fā)周期排布一期二期三期四期四期水映加州整體銷售周期安排2009年9月二期一期2010年8月三期四期推出時間竣工時間2009年2010年2011年2012年項目高端形象建立知名度品質(zhì)奠定美譽度品質(zhì)升級口碑樹立2009年９月一期一批推出，高調(diào)入市,配合前期的營銷炒作活動，奠定項目知名度根據(jù)二期累計情況，在2010年８月推出二期2011年5月2012年5月2011年5月開盤，后續(xù)根據(jù)市場情況對三期進行3-4批次的推售．2009年12月一期二批次推出2010年5月二期累客開始10月推出二期二批2011年3月三期累客2012年5月開盤，后續(xù)根據(jù)市場情況對四期進行3-4批次的推售．1.98億2.043.42億4.46億8.7億2013年2013年銷售目標(biāo)水映加州產(chǎn)品——獨棟采光地下室水映加州產(chǎn)品——獨棟一層平面泳池雙車庫水映加州產(chǎn)品——獨棟二層平面主臥大套間，極致奢華水景：地處星月湖畔，水景與公園園景，坐享絕佳景觀；車庫：雙車庫設(shè)計，雙車位設(shè)計，盡顯豪華空間，大氣與尊貴并享；空間：首層錯層空間設(shè)計，彰顯空曠通透感。大開間客廳，4.5米挑高設(shè)計，盡顯高貴優(yōu)雅氣質(zhì)；地下室：采光地下室，180多平方米；花園：680平米超大私家花園享受，營造趣味、多功能的空間形態(tài)；視野：大面積外墻玻璃窗，通風(fēng)采光良好，視墅開闊，良辰美景盡收眼底；情調(diào)：私家泳池，傳統(tǒng)美學(xué)與異域風(fēng)格相融合，立面豐富且具有質(zhì)感，充滿南加州異域風(fēng)情活動：一層南向老人房并帶獨立衛(wèi)生間設(shè)計，增加老少交流空間及老人戶外活動的便利性；氣質(zhì)：二層多露臺設(shè)計，全方位享受觀景空間與活動空間；高貴：主臥套間式設(shè)計，步入式衣帽間、衛(wèi)生間、書房，私密性、功能性、尊貴性三重享受。格局：空間豐富、功能齊全、尺度合理，使用率高，格局變化強；強調(diào)個性化、尊貴化及品格化，功能分區(qū)，干濕、動靜分離。獨棟產(chǎn)品價值點

——（400-460平米，贈送面積約180平米）極致奢華，個性化

水映加州產(chǎn)品——雙拼采光地下室水映加州產(chǎn)品——雙拼一層平面水映加州產(chǎn)品——雙拼二層平面三層平面觀景：三面采光的客廳設(shè)計；地下室：全采光地下室；空間：首層/二層錯層設(shè)計，客廳挑高3.9米或部分挑空設(shè)計，及部分餐廳的挑空設(shè)計，彰顯空間活力；活動：一層老人房的設(shè)計，給居住提供周到考慮；露臺：多露臺設(shè)計，享受不同觀景效果；高貴：主臥套間式設(shè)計——衣帽間、衛(wèi)生間、書房，功能性與私密性兼顧；車庫：一車庫一車位設(shè)計；休閑：地下為娛樂多功能室，方便實用；花園：超大私家花園，營造趣味的綠色空間；贈送：大面積贈送空間，更多生活享受；氛圍：居室空間舒適不浪費，雙拼別墅享受獨棟別墅的居住氛圍；高性價比：獨立別墅品質(zhì)雙拼別墅價格，高性價比；雙拼產(chǎn)品價值點

——（雙拼（240-320平米，贈送面積86-130平米）雙拼獨棟化設(shè)計

水映加州產(chǎn)品——聯(lián)排采光地下室水映加州產(chǎn)品——聯(lián)排一層平面水映加州產(chǎn)品——聯(lián)排二層平面舒適：3-4聯(lián)排設(shè)計，雙邊側(cè)面入戶，享受獨棟私密品質(zhì)，闊綽入戶花園；充分考慮了各戶居住空間的延展性和舒適型；錯層：二層錯層式設(shè)計，使得長進深空間不單調(diào)，盡顯舒適空間；內(nèi)庭：采光內(nèi)庭設(shè)計，既保證通風(fēng)采光，又成為室內(nèi)獨特景觀；活動：端戶型一層老人房設(shè)計，給老少交流提供周到考慮；主臥：主臥套型化設(shè)計——衣帽間、衛(wèi)生間、書房，功能性與私密性兼顧；景觀：前庭后院設(shè)計，內(nèi)庭院設(shè)計營造出多功能的空間形態(tài)；通透：客廳與私家花園相連，實現(xiàn)室內(nèi)充分采光通風(fēng)；露臺：多露臺、陽臺設(shè)計，享受更多觀景空間；采光：客廳向南、主臥向南、露臺向南，全方位享受陽光生活；動線：戶戶客廳面向花園，南向客廳，各功能空間動靜分離，動線合理；聯(lián)排產(chǎn)品價值點

——（雙拼（200-240平米，贈送面積77-86平米）聯(lián)排雙拼化設(shè)計

在產(chǎn)品定位之前，水映加州的動作利用發(fā)展商自身人脈，聯(lián)系省財政廳、市財政局、教委、三一集團等關(guān)鍵人物，進行團購。在產(chǎn)品規(guī)劃之前，針對已經(jīng)取得聯(lián)系的單位的團購大客戶進行點對點的進行戶型采訪溝通。根絕聯(lián)系的單位客戶意見，針對性的設(shè)計產(chǎn)品戶型。區(qū)域形象建立時間：2009年４月1日-５月30日傳播載體：網(wǎng)絡(luò)，短信，報紙軟文立足點：以“青竹湖”為核心點，淡化開福區(qū)、北城區(qū)域概念，淡化區(qū)域抗性將“青竹湖”塑造成城市新名片－一種新生活的代名詞５０％青竹湖從生態(tài)的角度６０億青竹湖從近期的發(fā)展角度２０分鐘青竹湖從區(qū)位屬性物理距離的角度１／５青竹湖城市資源角度數(shù)字化的描述，極富懸念的標(biāo)題，將青竹湖進行深層次的解讀。生態(tài)自然的快速發(fā)展的便捷通順的文化沉淀的湖南人的生態(tài)富人區(qū)品牌形象區(qū)域形象項目屬性項目形象項目形象建立時間：2009年４月1日開始傳播載體：網(wǎng)絡(luò)，短信，報紙軟文，宣傳物料、營銷活動、現(xiàn)場體驗等等立足點：結(jié)合項目客戶特性、迎合目標(biāo)客戶價值層面設(shè)想結(jié)合項目特性、倡導(dǎo)一種新生活方式屬性定位：青竹湖濱湖別墅樣板青竹湖：自然資源的占有和區(qū)域代名詞的烘托濱湖：對環(huán)境的一種描述，對建筑的一種新的詮釋是一種生活的狀態(tài)和意境，也是建筑體的風(fēng)度再現(xiàn)．別墅樣板：別墅新的標(biāo)桿的建立．別墅樣板生活品牌形象區(qū)域形象項目屬性項目形象項目名稱形象定位訴求點青竹園惟楚有墅，于斯為尊尊貴保利·閬峰云墅別墅中的世界名著品質(zhì)托斯卡納意大利手工別墅品質(zhì)橘郡山鎮(zhèn)慢生活生活理念湘江一號高處相逢尊貴美州故事一棟別墅等待一個家族生活理念品牌形象區(qū)域形象項目屬性項目形象區(qū)域項目形象概念定位比較本項目形象策略基礎(chǔ)：資源帶動+理念內(nèi)涵相集合的定位方式內(nèi)涵的精神理念本項目資源+內(nèi)涵的復(fù)合定位項目資源分析客戶心理述求資源突出特征形象定位載體生活方式的演繹品牌形象區(qū)域形象項目屬性項目形象形象定位

掌

控

資

本

后

生

活客戶共性：自我中心消費群，以享樂為生活的階段追求但同時有著愛現(xiàn)膨風(fēng)的習(xí)性不一定是最有錢，但是一定有點錢掌控資本后，就是一種圈層，讓你去掌控自己生活身份感十足，給你炫耀的資本，這是一個掌控了資本后的生活圈層學(xué)會掌控，掌控你的金錢，掌控你的欲望，還有學(xué)會掌控你的身體一種生活方式的改變“后生活”后生活的生活方式價值聯(lián)想切合以享樂人生為新的生活的追求一種新的生活方式品牌形象區(qū)域形象項目屬性項目形象掌控資本后生活掌控資本后生活是一種什么樣的生活？１、有責(zé)任的《家、親人、朋友》－－提供一個更舒適的生活空間２、有品位的、時尚的－－與奢侈時尚品牌的活動營銷３、有身份的、彰現(xiàn)生活氣度的－－掌控資本后才擁有的生活４、有益于下一代成長的－－幼兒園教育、周邊教育氛圍５、有圈層的－－擁有水映加州本身，就是一種圈層６、有資源的－－自然美麗的生態(tài)資源（三山兩湖一島）７、有藝術(shù)修養(yǎng)和氣質(zhì)的－－由轟動性的營銷活動所附加的品牌形象區(qū)域形象項目屬性項目形象掌控資本后生活著力點—有靜的生活線上－形象建立品牌形象區(qū)域形象項目屬性項目形象三山兩湖一島的周邊生活環(huán)境區(qū)域百分之五十的生態(tài)覆蓋率八萬平方米自然湖泊自然坡地公園的靜謐四十萬平米大社區(qū)園林空間的營造掌控資本后生活著力點—有身份的生活對客戶人群的界定－掌握資本后給到客戶的一種身份感青竹湖－水映加州身份的標(biāo)簽品牌形象區(qū)域形象項目屬性項目形象掌控資本后生活著力點—有品的生活這里不但會有風(fēng)景，有風(fēng)情，還會有流暢于生活間的流行風(fēng)尚，流行時裝發(fā)布會、奢侈品展覽、話劇、紅酒雪茄品鑒等等，這里不但是有建筑的生活，更加會是有品位的生活，這里讓你覺得跟紳士更近一步。品牌形象區(qū)域形象項目屬性項目形象掌控資本后生活支撐點—有趣的生活星月湖靜態(tài)的湖景資源水上高爾夫健康休閑的貴族運動釣魚俱樂部幽雅休閑的運動動態(tài)的運動休閑船有情調(diào)的休閑運動自助家庭餐會溫馨的家庭生活品牌形象區(qū)域形象項目屬性項目形象掌控資本后生活支撐點—有益于下一代成長的生活世界知名幼教品牌－天才寶貝（EarlyMBA）落戶長沙享譽國際的幼教機構(gòu)——深圳波托菲諾兒童中心國際兒童氣質(zhì)養(yǎng)成機構(gòu)－NOBLEE樂睿兒利用優(yōu)越的景觀優(yōu)勢以及高檔的別墅社區(qū)感，與知名幼兒園教育機構(gòu)合作打造長沙鉆石級全寄宿制貴族幼兒園。開展如兒童高爾夫＼貴族氣質(zhì)培訓(xùn)等品牌形象區(qū)域形象項目屬性項目形象掌控資本后生活優(yōu)雅水映加州帶來什么？掌控資本后生活自然掌控資本后生活享受掌控資本后生活寧靜掌控資本后生活身份水映加州郡園美村橘郡成熟別墅社區(qū)+自然山體資源+mini低總價產(chǎn)品郡原美村80萬建面以別墅為主的綜合社區(qū)，簡歐風(fēng)格，當(dāng)前，聯(lián)排均價10000元/平，獨棟13000-14000元/平，洋房均價9500元/平【基礎(chǔ)信息】物業(yè)類別:別墅+洋房+高層裝修狀況:毛坯物業(yè)地址:雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)時代陽光大道489號占地面積：54萬平方米建筑面積：80萬平方米容積率:1.3自身配套：城市濕地公園、山地公園、城市商業(yè)中心、社區(qū)風(fēng)情商業(yè)街、大型會所、九年制義務(wù)學(xué)校、國際幼兒園建筑風(fēng)格：望莊洋房為古典主義風(fēng)格，燕園獨棟為南加州風(fēng)格，麗園聯(lián)排為西班牙風(fēng)格產(chǎn)品狀況:150-190平米洋房，130-180平米聯(lián)排，270-330平米獨棟價格:洋房均價9500元/平，聯(lián)排均價10000元/平，獨棟13000-14000元/平二期聯(lián)排2012年主推二期在售山谷高層二期坡地合院推售時間未定一期獨棟尾貨一期洋房尾貨三期四期郡原美村植物園聯(lián)排產(chǎn)品：2012年還有158套供應(yīng)，面積為130-180平，贈送多個露臺+前后花園+地下室，贈送率100%,附加值高項目面積區(qū)間客廳開間及挑高房間數(shù)車位數(shù)量地下室面積前后花園面積中間庭院露臺個數(shù)及面積電梯主臥開間贈送面積本項目203-205開間5.1米，不調(diào)高4房2個算產(chǎn)權(quán)52平，不算產(chǎn)權(quán)90平前后花園55平12平4個/50平有電梯井預(yù)留開間4.2米帶產(chǎn)權(quán)260平，130%，不帶產(chǎn)權(quán)170平，85%郡原美村130-180開間7.2米不挑高4房1個算產(chǎn)權(quán)80平前后花園80平無5個/35平無電梯井預(yù)留開間3.9米不帶書房130-180平，100%√√√180平聯(lián)排負(fù)一層一層二層三層花園露臺√√園林：地中海風(fēng)情園林，貼近原生自然。展示：營銷中心+洋房、獨棟的現(xiàn)房社區(qū)展示+聯(lián)排樣板房展示聯(lián)排展示獨棟展示洋房展示營銷中心推廣形象：主要訴求為低總價、產(chǎn)品超大庭院設(shè)計以及自然景觀資源產(chǎn)品理念產(chǎn)品品牌+區(qū)域產(chǎn)品產(chǎn)品4月5月6月7月9月10月11月12月8月3月2月1月麗園新品上市懂生活的女人都有一套我在青山里大美村整體形象洋房、獨棟現(xiàn)房銷售商鋪發(fā)售推廣主題線上：瀟湘晨報——四聯(lián)版線下：短信——每周20—40萬、行銷——派單、外展、新渠道——快樂購、活動——周末暖場、風(fēng)尚PARTY線下營銷活動效果:1、行銷團隊派單、外展，帶客上門近120批2、與快樂購合作電視購房，快樂購直接成交4套營銷舉措：線上主要為報廣、戶外及電視樹形象，線下通過巡展派單、暖場活動進行拓客水映加州郡園美村橘郡項目名稱橘郡房屋類型別墅、洋房、公寓售樓電話82183666項目位置天心區(qū)芙蓉南路與萬家麗路交匯處東南角售樓地址芙蓉中路二段279號開發(fā)商湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)有限公司物業(yè)管理長沙龍騰物業(yè)物業(yè)費2.5元/㎡·月銷售代理長沙天音總戶數(shù)（套）一期295戶。二期265戶主力戶型四室二廳120-300㎡占地面積28.6萬㎡建筑面積38萬㎡容積率一期1.36二期0.36綠化率48.00%建筑密度/裝修狀況毛坯車位一期297價格聯(lián)排洋房均價8000，獨棟15000開盤時間一期2009.2

二期2010.8竣工時間一期2010.12二期2012樓盤訊息橘郡在售少量聯(lián)排別墅、洋房，洋房為130-180㎡，均價8000元/平，半山墅王僅12棟，獨棟總價450萬元起，認(rèn)籌中，均價15000元/㎡。經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)交通及配套橘郡位于長沙南城三城融城中心，周邊快速發(fā)展建設(shè)階段，占據(jù)城市“三縱”主干道、地鐵、城際快速鐵路雙口岸，周邊商業(yè)零散，無集中大型商業(yè)配套中心，教育、醫(yī)療系統(tǒng)正逐漸完善，自身提供部分高端生活配套交通“三縱”：芙蓉路、萬家麗路、G107國道地鐵3年后地鐵1號線和長株潭城際快速鐵路通車商業(yè)中信新城商業(yè)中心，距離紅星商圈也10分鐘車程學(xué)校長沙理工大學(xué)、怡海中學(xué)、市三十五中醫(yī)院湘雅附四醫(yī)院、附二醫(yī)療中心、公園長沙野生動物園內(nèi)部賓館、酒店、會所、沿湖商業(yè)步行街、幼兒園、網(wǎng)球場、山頂私家公園橘郡芙蓉路萬家麗路G107國道路繞城高速天際嶺公園時代陽光大道紅星商群汽車南站項目規(guī)劃橘郡依地型山勢，按山地落差，規(guī)劃別墅、洋房、高層住宅，打造高檔純正山地立體住宅區(qū)。項目分三期，一期M1區(qū)為純“西班牙風(fēng)格——米哈斯小鎮(zhèn)”，二期BLA區(qū)為純正“南加州OrangeCountry”頂峰別墅，三期M2區(qū)為高檔公寓區(qū)。一期M1區(qū)“米哈斯小鎮(zhèn)”，建筑面積82578㎡，洋房112戶、別墅183戶，規(guī)劃酒店、會所、商業(yè)中心等配套，洋房戶型130-180㎡，別墅戶型236-368㎡，秉承“沒有兩棟相同的住宅，沒有兩個相同的景觀面”的西班牙山地純粹小鎮(zhèn)風(fēng)情概念。二期BLA區(qū)純別墅約265戶,占地面積321畝，總建筑面積13萬㎡，規(guī)劃兩層小獨棟、聯(lián)排別墅、水岸疊拼，面積268-380㎡，規(guī)劃純正“南加州OrangeCountry”概念；三期小高層規(guī)劃待定。米哈斯漫坡香海禮頓山高層公寓產(chǎn)品戶型展示橘郡·禮頓山花溪香頌組團佛羅倫薩小獨棟F9戶型第三層第一層（私家會所）第二層四室二廳五衛(wèi)一廚，建筑面積363.35-368.53㎡，露臺、陽臺贈送面積66.98㎡，贈送雙花園，第一層私家會所接北面下層式庭院花園，南面地上花園入戶，總體實得面積約608-930㎡建筑風(fēng)格目前項目推出前二期，一期為西班牙風(fēng)格的“米哈斯小鎮(zhèn)”，二期加州風(fēng)格“禮頓山”，二期推出兩個組團“漫坡香海”和“花溪香頌”米哈斯小鎮(zhèn)漫坡香海花溪香頌采用純正西班牙米哈斯小鎮(zhèn)建筑風(fēng)格，純白手工抹灰外墻，鮮明的紅陶筒瓦，富有西班牙建筑元素的高穹、拱門、拱窗、柱廊等。采用加州風(fēng)格建筑，外墻是現(xiàn)代STUCCO手工涂抹工藝，外立面采用南加州風(fēng)情文化石，屋頂宜特質(zhì)陶土西班牙瓦，建筑材料采用壓呂斷橋隔熱、5+9+5高規(guī)格中空玻璃等。園林風(fēng)格

可親密的園林總體：園林營造依勢而為，打造落差園林體系，通過公共庭院、花園連廊、街巷小道、高低臺地，原樣復(fù)制西班牙小鎮(zhèn)原貌風(fēng)情；細(xì)節(jié)：大量使用壁掛植物盆景裝飾，外墻裝飾爬山虎等綠色植物。米哈斯小鎮(zhèn)

天然活水，軟堤岸，生態(tài)自然底總體：環(huán)湖獨棟別墅區(qū)，沿湖園林，搭配山坡天然地勢，打造高低相錯迷宮式立體園林；長沙首家“五重精裝園林”，湖、樹、花、草、院五大園林要素俱全；細(xì)節(jié)：園林小徑，搭配落地大小型陶制小品，涼亭、復(fù)古休閑桌椅等。漫坡香?；ㄏ沩灣笏郊彝ピ海划€一棟花溪香頌組團整體采用圍合式園林體系，“四季大道”和“一公園”園林主體，“水杉大道”、法桐大道“、”櫻花大道“、”香樟大道“圍合，山頂原生體山體公園；花園別墅私家花園面積比建筑面積比達(dá)到1：1，業(yè)主DIY私家庭院營造。依地勢造林是橘郡園林最大特征，根據(jù)各組團不同建筑風(fēng)格打造不通園林景致，“米哈斯”小鎮(zhèn)的西班牙小鎮(zhèn)園林風(fēng)情，“漫坡香?！钡奶荻入p湖水景園林，“花溪香頌”的四季景致大道和私家DIY花園米哈斯漫坡香海禮頓山項目位

從水晶階層到黃金階層

從西班牙風(fēng)格到南加州風(fēng)格

從山腰風(fēng)景到山頂風(fēng)景初次相見它含情脈脈癿站在山腰，向過往行人說著“HOLA”，它就像西班牙最迷人的王室公主Olivia

Enriqueta，靜靜的開放，只為等待懂得欣賞它的情郎。后來它已位居山頂，眾生膜拜，都在視線之外！項目定位定位分析橘郡ORANGECOUNTRYHilltownRomanticlife第一期米哈斯山鎮(zhèn)，慢生活，原裝空運南西班牙國寶小鎮(zhèn)第二期漫坡香海湖上有湖，墅上有墅花溪香頌城市中軸，意大利原山獨棟總體定位分期定位項目以精神層面訴求貫穿整個開發(fā)周期，宣傳“HilltownRomanticlife”的生活方式，樹立項目品牌形象，與項目目標(biāo)客戶群體產(chǎn)生共鳴，打開市場。后期項目不同的組團特征代表不同人群對同樣生活方式不同生活形式。形象定位產(chǎn)品定位客戶定位純粹西班牙山地小鎮(zhèn)最純粹山地別墅區(qū)年齡集中在35－45歲之間為主要訴求對象正在成功或?qū)⒁晒Φ膶嵏尚腿耸恳栽陂L沙發(fā)展