第09章 地價評估

第九章地價評估

第一節(jié)路線價法

一、路線價法的根本原理

1.路線價法的概念

路線價法是對臨接道路且可及性相當?shù)耐恋卦O(shè)定標準深度，選取假設(shè)干標準宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出臨接該道路的其他土地價格的一種估價方法。

編輯課件2.路線價法的理論依據(jù)

路線價法實質(zhì)上是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。

3.路線價法適用的對象和條件

⑴路線價法適用對象

城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。

⑵路線價法估價的前提條件

是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。編輯課件4.路線價法的操作步驟

①劃分路線價區(qū)段；

②設(shè)定標準深度；

③選取標準宗地；

④調(diào)查評估路線價；

⑤制作價格修正率表；

⑥計算臨街各宗土地的價格。編輯課件二、路線價法的操作步驟

1.劃分路線價區(qū)段

將可及性相當、地塊相連的土地劃為同

一個路線價區(qū)段。

2.設(shè)定標準深度

以臨街各宗土地的臨街深度的眾數(shù)作為

標準深度。編輯課件3.選取標準宗地

⑴標準宗地的含義

標準宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的宗地。

⑵選取標準宗地的具體要求

①一面臨街；②土地形狀為矩形；

③臨街深度為標準深度；④臨街寬度為標準寬度；

⑤臨街寬度與臨街深度比例適當；

⑥代表性的用途；⑦代表性的容積率；

⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程

度等也應具有代表性編輯課件4.調(diào)查路線價

⑴路線價的實質(zhì)

路線價是附設(shè)在街道上的假設(shè)干標準宗地的平均價格。

⑵路線價的表現(xiàn)形式

路線價通常為土地單價，也可為樓面地價。

⑶路線價的求取方法

在同一路線價區(qū)段內(nèi)選擇多宗標準宗地，運用比較法、收益法等，分別求出各宗標準宗地單位價格或樓面地價；然后求出各宗標準宗地單位價格或樓面地價的平均數(shù)，此平均數(shù)即為該路線價區(qū)段的路線價。編輯課件5.制作深度價格修正率

⑴制作深度價格修正率的依據(jù)

----深度價格遞減規(guī)律

深度

n米an

n-1米an-1

n米……

2米a2

1米a1

街道單位地價編輯課件⑵深度價格修正率表的制作形式有:

①單獨深度價格修正率(深度價格遞減率)

a1﹥a2﹥a3﹥…﹥an-1﹥an

②累計深度價格修正率

a1﹤(a1+a2)﹤(a1+a2+a3)﹤…

﹤(a1+a2+a3+…+an-1+an)

③平均深度價格修正率

a1﹥(a1+a2)/2﹥(a1+a2+a3)/3﹥…

﹥(a1+a2+a3+…+an-1+an)/n

編輯課件表9-1深度價格修正率的形式

臨街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法則（%）403020109876單獨深度價格修正率（%）403020109876累計深度價格修正率（%）407090100109117124130平均深度價格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0編輯課件6.計算臨街各宗土地的價格

⑴以單位寬度標準宗地(1英尺寬、100英尺深)

的總價作為路線價的計算公式：

V(總價)=路線價×累計深度價格修正率×臨街寬度

V(單價)=V(總價)/估價對象土地面積

=路線價×累計深度價格修正率/臨街深度

⑵標準宗地的單價作為路線價的計算公式：

V(單價)=路線價×平均深度價格修正率

V(總價)=路線價×平均深度價格修正率×臨街寬度

×臨街深度編輯課件[例]

以下圖中是一幅街深度

15.24m(即50英尺)、

臨街寬度20m的矩形

土地，其所在區(qū)段的

路線價(土地單價)為

2000元/m2。該宗地

的深度價格修正率為

140%，計算該宗土地

的單價和總價。

20m15.24m街道路線價2000元/m2圖：一面臨街矩形土地編輯課件[解]

由于路線價是土地單價，應采用平均深度

價格修正率計算宗地價格。故：

宗地單價=路線價×平均深度價格修正率

=2000×140%=2800(元/m2)

宗地總價=土地單價×土地面積

=2800×20×15.24=85.34(萬元)

編輯課件[例]右圖中是一

塊前后兩面臨街、

總深度為30m的矩

形土地，其前街路

線價(土地單價)為

2000元/m2，后街路

線價(土地單價)為

1000元/m2。試按重

疊價值估價法計算

其前街影響深度。

后街路線價1000元/m230m前街路線價2000元/m2圖：前后兩面臨街矩形土地編輯課件[解]

前后面臨街矩形土地的前街影響深度計算：

前街影響深度=

=

=20(m)編輯課件[例]

右圖中是一塊矩形街

角地，其正街路線價

(單價,下同)為2000

元/m2，旁街路線價為

1000元/m2，臨正街深

度為22.86m(75英尺)，

旁街深度為12.54m

(50英尺)。根據(jù)深度

價格修正率，另設(shè)旁

街影響加價率為20%，

求該土地單價和總價。22.86m路線價1000元/m215.24m

路線價2000元/m2編輯課件[解]

該宗土地的單價和總價分別計算如下：

該宗土地單價=

=2000×120%+1000×140%×20%

=2680(元/m2)

該宗土地的總價=土地單價×土地面積

=2680×15.24×22.86

=93.37(萬元)

編輯課件[例]如下圖，有三

角形ABC的一宗土地，

如果臨街深度80英尺

的一面臨街矩形土地

的平均深度價格修正

率為路線價的116%，

臨街深度80英尺三角

形土地價格修正率為

矩形土地價格的63%，

試求該宗三角形ABC

土地的價格。路線價1000元/平方英尺DCB50英尺20英尺

80英尺AFE編輯課件[解]

在圖上作補充線AD，AE，BE及CF，那么有：

△ABD總價=1000×116%×63%×70×80÷2

=2046240(元)

△ACD總價=1000×116%×63%×20×80÷2

=584640〔元〕

△ABC總價=△ABD總價-△ACD總價

=2046240-584640

=1461600〔元〕編輯課件第二節(jié)城市基準地價評估

一、城市基準地價的概念

城市基準地價是以一個城市為對象，在該城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價相近的原那么劃分地價區(qū)段，調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格。編輯課件二、城市基準地價的評估步驟

〔1〕確定基準地價評估的區(qū)域范圍。

〔2〕明確基準地價的內(nèi)涵、構(gòu)成、表達方式、

基準日期等。

〔3〕劃分地價區(qū)段。

〔4〕抽查評估標準宗地的價格。

〔5〕計算區(qū)段地價。

〔6〕確定基準地價。

〔7〕提出基準地價應用的建議和技術(shù)。編輯課件第三節(jié)宗地價格評估

一、宗地價格的含義

宗地價格是一宗土地的一定權(quán)益在某一

時點的價格。

二、宗地價格的評估方法

宗地價格可以采用兩種技術(shù)途徑來評估：

⑴直接運用市場法、本錢法、收益法、假設(shè)

開發(fā)法等來評估。編輯課件⑵在有了基準地價的地區(qū)，可通過基準地價

的修正來評估。

三、基準地價修正法估價的步驟

①搜集有關(guān)基準地價的資料；

②查出估價對象所處地段的基準地價；

③進行交易日期調(diào)整；

④進行土地狀況調(diào)整；

⑤求出估價對象宗地的價格。編輯課件第四節(jié)高層建筑地價分攤

一、高層建筑地價分攤的意義

高層建筑地價分攤解決：

1.各局部占有的土地份額；

2.各局部享有的土地面積；

3.各局部享有的地價數(shù)額等。編輯課件二、高層建筑地價分攤的方法

1.按建筑面積進行分攤

某局部享有的地價金額=

×該局部的建筑面積

某局部占有的土地份額=

=

編輯課件[例]

某幢樓房的土地總面積500m2，總建筑面積1000m2，某人擁有其中80m2的建筑面積。試按建筑面積分攤方法計算該人占有的土地份額及擁有的土地數(shù)量。

[解]

該人占有的土地份額為：80÷1000=8%

該人擁有的土地數(shù)量為：500×8%=40m2

或者500÷1000=0.5，即1m2的建筑面積附帶0.5m2的土地面積。編輯課件2.按房地價值進行分攤

某局部享有的地價數(shù)額=

×該局部的房地價值

某局部占有的土地份額=

=

編輯課件[例]

某幢大廈的房地總價值為5000萬元，甲公司擁有其中的商業(yè)局部，此局部的房地價值為1000萬元；乙公司擁有其中的寫字樓局部，此局部的房地價值為500萬元。試按房地價值分攤方法計算甲、乙公司占有的土地份額。

[解]

甲公司占有的土份額為：1000÷5000=20%

乙公司占有的土地份額為：500÷5000=10%