探究投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在企業(yè)中的應(yīng)用

新的時代背景下，投資方式以及手段有了更加廣闊的發(fā)展方向，但房地產(chǎn)對于企業(yè)等投資來說，依舊是經(jīng)濟發(fā)展目標的重要投標方向，房地產(chǎn)市場依舊在不斷擴大發(fā)展。在企業(yè)運營管理的工作中，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式領(lǐng)域的發(fā)展對于企業(yè)來說非常重要，直接影響著企業(yè)會計核算等方面的工作效率，與資源利用、經(jīng)濟發(fā)展有著直接關(guān)系。企業(yè)面向房地產(chǎn)領(lǐng)域參與投資時，普遍面臨很高的資金風(fēng)險，主要是因為房地產(chǎn)投資的周期長，企業(yè)缺少較強變現(xiàn)能力，面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險較大，并且企業(yè)采取傳統(tǒng)的成本計量方式，難以掌握房地產(chǎn)的實際價值，因此需要采取一種更合理的價值計量模式，進一步將房地產(chǎn)的價值反映出來，并實現(xiàn)對自身盈利的預(yù)估，因此公允價值計量模式成為國際會計在房地產(chǎn)投資方面通行的成熟方法[1]。企業(yè)在自身發(fā)展的過程中，要注重新會計形式下的公允價值計量應(yīng)用、財務(wù)管理、投資性房地產(chǎn)資源建設(shè)以及相關(guān)人員的專業(yè)水平發(fā)展，爭取利用各方面的優(yōu)勢促進企業(yè)快速發(fā)展，使其運營模式更加貼合時代要求。本文從投資性房地產(chǎn)公允價值計量在企業(yè)中的實際應(yīng)用現(xiàn)狀出發(fā)，對運用過程中存在的問題進行分析，并提出完善工作相關(guān)的建議以供參考。一、投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的理論綜述（一）投資性房地產(chǎn)公允價值的概念投資性房地產(chǎn)在市場上以一種較為時新的投資形式，主要將資產(chǎn)增值以及房產(chǎn)租賃作為盈利手段，投資性房地產(chǎn)涉及內(nèi)容比較廣泛，包括已出租的土地使用權(quán)、建筑物；持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。公允價值即公允價格，是近年來國際上一種新型會計計量模式，是指在買方與賣方均熟悉市場且自愿的條件下進行公平交易所設(shè)定的價格，或者在公平交易的情況下無關(guān)聯(lián)雙方的一項資產(chǎn)能夠買賣或某項負債能夠被清償?shù)某山粌r格。在國際領(lǐng)域，針對公允價值計量模式目前得到了廣泛推廣，通過對房地產(chǎn)的公允價值展開計量，資產(chǎn)、負債在公平交易的基礎(chǔ)上熟悉市場狀況的交易雙方在資源情況下實現(xiàn)債務(wù)清場或資產(chǎn)交換，針對被并企業(yè)的凈資產(chǎn)進行評估一般由專業(yè)的資產(chǎn)評估機構(gòu)負責(zé)[2]。（二）投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用條件根據(jù)當今市場發(fā)展形勢下的投資性房地產(chǎn)來說，公允價值計量模式在企業(yè)等領(lǐng)域應(yīng)用非常廣泛，并且針對投資性房地產(chǎn)，企業(yè)一旦對計量模式進行確定后，不可以隨意對其進行更改。公允價值計量模式的應(yīng)用，一般要滿足以下幾個條件：首先，投資學(xué)房地產(chǎn)所處地，要有一個比較活躍的交易市場；其次，企業(yè)或者相關(guān)機構(gòu)能夠根據(jù)當?shù)氐慕灰资袌黾捌渌嚓P(guān)信息，針對房地產(chǎn)的公允價值進行準確評估。該模式下不需要對投資性房地產(chǎn)進行計提折舊與攤銷，需要基于資產(chǎn)負債表日的公允價值及其他賬面信息，需要把公允價值和原本賬面價值存在的差額計入當期損益。在轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)的時候，自用房地產(chǎn)的賬面價值則為投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換當天的公允價值，其與原賬面價值存在的差額需要計入當期損益；而在自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的時候，則需要根據(jù)轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的部分計入當期損益[3]。二、我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在企業(yè)中應(yīng)用的現(xiàn)狀與問題隨著時代的發(fā)展，投資性房產(chǎn)公允價值計量模式在企業(yè)中的應(yīng)用越來越多，在其運營管理中占比越來越大，使得企業(yè)在投資性房地產(chǎn)工作中的管理價值不斷提升。但是就目前發(fā)展狀況而言，針對投資性房地產(chǎn)在公允價值計量模式在不斷發(fā)展的時候，存在一些會造成風(fēng)險的因素，例如會計制度準則不健全、多變的市場環(huán)境、公允價值計量模式和稅法存在制度上的差異等。在上述風(fēng)險得不到重視的情況下，會給企業(yè)帶來十分嚴重的損失，使得企業(yè)資產(chǎn)流失、發(fā)展速度減慢等。本段結(jié)合現(xiàn)階段投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用狀況，對風(fēng)險問題進行總結(jié)，希望能為相關(guān)機構(gòu)、人員的工作提供適當參考，盡快做出改革。（一）我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在企業(yè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀在采用公允價值計量模式的時候，其要求交易雙方在熟悉市場及公平自愿的交易環(huán)境中，運用計量換產(chǎn)、清償債務(wù)金額。投資性房地產(chǎn)利用公允價值計量模式主要目的包括賺取租金、資產(chǎn)增值等，但在目前我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用現(xiàn)狀中，盡管投資性房地產(chǎn)凈資產(chǎn)在公允價值模式下有所增加，不過該模式的應(yīng)用目前還未達到預(yù)期。從國內(nèi)目前采用該模式的上市公司情況來看，2007年有18家，占總數(shù)630的2.86%，2008年有20家，占總數(shù)690的2.90%。此后應(yīng)用該模式的企業(yè)數(shù)量上市趨勢不太顯著，不過總體來說這一趨勢目前仍在增長。所以，我國投資型房地產(chǎn)公允價值計量模式在企業(yè)中的應(yīng)用現(xiàn)狀應(yīng)及時引起管理層及相關(guān)機構(gòu)的重視，盡早做出方案進行戰(zhàn)略改革[4]。（二）我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在企業(yè)中應(yīng)用存在的問題我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在企業(yè)中應(yīng)用存在的問題主要可以分為以下幾個方面：會計制度準則不健全、多變的市場環(huán)境以及公允價值計量模式與稅法之間存在的制度差異，下面對其進行詳細論述。首先，我國對于投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式相關(guān)的會計準則體系不夠健全，對于公允價值計量模式在會計準則方面的相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)來說，其偏好度僅占整體會計準則的0.408，而國際標準的會計準則偏好度高出我國近50%。這表示了我國的公允價值計量模式發(fā)展尚且處于初步發(fā)展階段，不僅對于國內(nèi)企業(yè)等領(lǐng)域方面的應(yīng)用苛刻化，更在一定程度上阻礙了我國與國際市場的接軌。此外，會計準則中公允價值計量模式還在使用方面缺乏可操作性，沒有具體解釋其界限，即何時適用于存在活躍市場的計價、何時適用于雙方定價、何時適用于模型計算。其次，受國際形勢等不確定因素的影響，市場模式處于多變的狀態(tài)，在環(huán)境及利益等條件的驅(qū)使下，投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用存在一定不合理性，會出現(xiàn)為滿足二級市場增發(fā)、配股等非法謀取利益的不規(guī)范行為。最后，我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式在企業(yè)中應(yīng)用受會計準則與稅法之間差異的影響。在新會計準則等制度的要求下，公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)不計提折舊、不進行攤銷，公允價值與賬面價值之間的差額由“公允價值變動損益”賬戶記錄，以資產(chǎn)負債表日其公允價值為基礎(chǔ)來調(diào)整賬面價值。這雖然在一定程度上降低了資金費用的損耗，提高了經(jīng)濟效益，但是從根本上來說折舊、攤銷等制度帶來的抵稅效應(yīng)在公允價值計量模式中起到的作用微乎其微，甚至可能加重企業(yè)賦稅，很大程度上存在差異影響。三、我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式應(yīng)用的對策建議對于投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的應(yīng)用管理來說，會計制度準則不健全、多變的市場環(huán)境以及公允價值計量模式與稅法之間存在的制度差異是當今時代公允價值計量模式應(yīng)用的問題所在。只有充分認清應(yīng)用過程中的困難因素以及對自身發(fā)展有清晰的認知，才能夠保障最大限度地進行改革，提高投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關(guān)的工作質(zhì)量。本段主要根據(jù)房地產(chǎn)公允價值計量管理工作中的問題及困難提出針對性地改變策略，主要包括完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關(guān)準則體系、強化投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式披露、加強會計激勵、注重相關(guān)專業(yè)人員素質(zhì)培養(yǎng)工作等，希望從根本的層面進行改善，下面對其進行詳細闡述。（一）完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關(guān)準則體系投資性房地產(chǎn)公允價值計量相對于其他方面的核算體系來說有自己獨特的準則體系，好的準則制度能夠使工作效率更加提高，使其在眾多價值計量的環(huán)境中找到最合適的方向，給工作帶來更加方便的應(yīng)用指南。但根據(jù)現(xiàn)階段我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的準則來說，其苛刻性及稅法相關(guān)的計稅差異使其在實際應(yīng)用過程中呈現(xiàn)出不明確性，一定程度上阻礙相關(guān)工作的開展。另外，在國際發(fā)展的要求中，更多投資傾向于公允價值計量模式，而我國企業(yè)等相關(guān)機構(gòu)對于模式選擇來說相對較為局限謹慎。所以政府及相關(guān)機構(gòu)應(yīng)認識到這方面的問題所在，從政策等基本層面入手，將投資性房地產(chǎn)公允價值計量相關(guān)準則體系做到更好的完善，使公允價值計量的核算體系運用到更多部門。（二）強化投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式披露強化投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的披露能夠有效使我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式更好地應(yīng)用。在強化投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式披露工作中，要做到增加房地產(chǎn)公允價值計量信息相關(guān)的透明度，減少未知性因素的存在概率，杜絕暗箱操作等現(xiàn)象的發(fā)生。同時，還要規(guī)范企業(yè)公允價值計量信息的披露，保障信息公開，國家及相關(guān)機構(gòu)應(yīng)重視這方面的工作建設(shè)，確保企業(yè)信息披露內(nèi)容的全面性，實現(xiàn)對確定投資性房地產(chǎn)時所聘請評估機構(gòu)、采用的評估方法、數(shù)據(jù)來源、評估假設(shè)等內(nèi)容，同時還需要確定計量公允價值的方法，避免企業(yè)在信息披露的時候完全照搬會計準則中的一些固定條款，通過這種方式維護相關(guān)投資者的切身利益。在采取公允價值計量模式的時候，要建立相應(yīng)的監(jiān)督檢查小組，要求該小組成員具備較強的專業(yè)性及綜合素質(zhì)，有著比較完善的法律知識儲備，具備靈活應(yīng)對計量與核算過程中一系列問題的能力。此外，在監(jiān)督檢查時候需要監(jiān)督檢查小組嚴格遵循公正與公開性的原則，嚴格落實對計量過程的審核，確保能在實際工作中將相關(guān)制度內(nèi)容落到實處。（三）注重相關(guān)人員專業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)企業(yè)針對投資性房地產(chǎn)在采取公允價值計量模式的時候，提高相關(guān)人員專業(yè)素質(zhì)，加強人才團隊建設(shè)工作是重中之重。在開展此項工作時，通過適當培訓(xùn)提高專業(yè)人員的整體素質(zhì)，完善企業(yè)的人才儲備，尤其是針對評估機構(gòu)的工作人員，要有明確的工作要求，能夠從根本層面保障能有效將公允價值計量模式的作用發(fā)揮出來，這是目前企業(yè)在改革期間面臨的一項重要任務(wù)。首先，針對評估機構(gòu)要重視其管理人員專業(yè)性及綜合素質(zhì)的提升，加大力度提高投資性房地產(chǎn)公允價值計量人員的理論及實踐水平，增強其專業(yè)性、綜合性和理論素養(yǎng)，讓其在參與工作的時候能夠具備更強的應(yīng)對能力。其次，要通過嚴格落實監(jiān)督與考核，定期對機構(gòu)內(nèi)或從業(yè)相關(guān)人員進行培訓(xùn)、考核，打造高素質(zhì)的計量審計工作團隊，確保團隊成員都能明確自身職責(zé)，從根本層面優(yōu)化工作環(huán)境。最后，要注重不同崗位之間的密切配合，明確分工，充實專業(yè)知識，增強風(fēng)險意識，減少犯錯誤概率。在加強我國投資性房地產(chǎn)公允價值計量團隊人員專業(yè)素質(zhì)提高的建設(shè)工作中，必須由多人參與，做到相互監(jiān)督和制約，進而保障投資性房地產(chǎn)公允價值計量工作的順利開展。四、結(jié)束語綜上所述，企業(yè)針對投資性房地產(chǎn)在采取公允價值計量模式的時候，需要適當對管理方法進行革新，適當借鑒先進且豐富的經(jīng)驗，注重對實際應(yīng)用公允價值計量模式時存在的問題展開分析，在工作中做好精益求精，嚴格遵守相關(guān)法律法規(guī)與行業(yè)規(guī)范，在深入對原有問題展開分析的基礎(chǔ)上，適當對工作模式、工作內(nèi)容展開調(diào)整，確保能充分利用好內(nèi)部和周邊資源，更好地保障自身發(fā)展。企業(yè)在內(nèi)部管理中，需要結(jié)合會計準則對英語公允價值計量模式的相關(guān)制度內(nèi)容予以完善，打造完善的管理工作體系，并做好人才隊伍與人才梯隊建設(shè)，通過高效運用人力資源把握好計量模式革新的契機，推動自身飛躍發(fā)展。另外，企業(yè)還需要