房地產開發(fā)流程和經濟測算

開發(fā)流程及經濟評價參謀課程講義：版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產參謀〔中國〕所有，未經世聯地產參謀〔中國〕書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發(fā)布報告中的局部或全部內容。2007.01.08本門課程的目的了解房地產工程開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)掌握經濟評價及其在決策中的作用課程分兩節(jié)，預計時間3個小時；課程將會結合實際的案例和現象作剖析，與大家展開研討。2我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經濟評價，有什么實際應用關于開發(fā)流程：什么時間干什么事？什么事情誰來辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問題？流程對開發(fā)商的影響是什么？關于經濟評價：評價哪些指標？評價用在什么地方？如何進行評價？3課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)4房地產工程的整體開發(fā)流程——一個房地產工程的整體開發(fā)經營行為如何？土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉移。所以房地產的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！5土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？市場未來預期；工程或區(qū)域開展預期；規(guī)劃條件的市場實現及經濟實現；開發(fā)商企業(yè)開展戰(zhàn)略和時機本錢；競爭對手的情況分析。政府出讓土地的方式拍賣、招標、協議；〔掛牌屬于拍賣方式的一種〕什么情況之下用什么方式？招標將會增多目前的現象：北京雙限、深圳背負15%返還指標等6土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理現有的土地政策的問題單一的供給主體導致的信息不對稱；政府供給方案的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；價高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬——對工程開展預期的不同導致戰(zhàn)略型高價——建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；〔不在土地本身〕轉型企業(yè)高價——產業(yè)企業(yè)進入房地產；〔利潤期望低〕資金密集型無地企業(yè)——金地龍華地塊；〔惡狼撲食型〕非理性企業(yè)拿地——眾多非成熟企業(yè)?！惨唤槊Х颉?地塊分析市場態(tài)勢售價預測開發(fā)模式利潤預期初步地價地價變量變量分析變量分析最高競拍價最可能地價最樂觀地價競爭對手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競價格過程加價策略加價場外公關傳統(tǒng)價格模型合理價格模型土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？設定競拍門坎：資金門坎、資質門坎；改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；帶方案拍賣：設定方案或者要求短期給出方案；人為因素：搞定拍賣師〔敲錘〕、搞定政府〔返利〕、搞定對手〔給錢〕。8土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理主要決策問題〔錢、地、人〕：決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策工程：開展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門9土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理工程決策案例——資金如何運作？城市背景：山東省某地級城市，2004.1地塊情況：1036畝，r=1.3，30%高層掛牌：起掛1.36億，原地安置〔約2.4億〕開發(fā)商賬面資金：4000萬銀行信用額度20000萬，通過另一正在建設工程抵押，先拿12000萬投入土地款〔類違規(guī)〕土地獲取價格：1.46億；抵押給上述銀行再貸款8000萬提前低價賣圖紙：1690元/平，開盤800套，近兩個億；銀行：快速放按揭，作為條件；施工付款：3個1/3，1/3房屋、1/3主材〔開發(fā)商賒銷〕、1/3現金，±0開始付款；本錢：1400元/平方米；啟動資金：商品房建設+回遷建設資金平衡：快速的現金流滿足平衡vs10土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：關于資金：以山東某開發(fā)商為例，工程建設中的資金抽出作為它用，導致工程資金流出現問題；關于工程方向，幾種死法？想賺想死的〔老想多賺，違背市場規(guī)律〕，表達在做了市場滯銷的產品，比方商業(yè)問題、容積率問題、產品形態(tài)問題；逞能能死的，不要和地價、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比方教派、比方文化、比方面子工程；省錢省死的，省錢省出事了，競爭問題、質量問題、本錢壓力問題；關于人力，是否具備了足夠的工程運作、工程管理、財務管理、對外公關人力，是否理順了內部的管理體系；人力問題其實更是管理問題。11土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理包含的主要設計階段：地塊勘查測繪：提供設計依據，3—10天規(guī)劃建筑設計：落實決策思路，3—6個月施工圖設計：施工標準和結構形式，1—3個月景觀設計：景觀環(huán)境設計，2—3個月樣板房及會所設計：營銷環(huán)境設計，1個月討論：常見的問題有哪些？進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接質量問題：評價體系和評價經驗的缺失12土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理最優(yōu)化的設計階段流程參考：各專業(yè)公司的合作與分工如何？規(guī)劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控規(guī)劃單位與景觀：完善、技術交底施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計最優(yōu)秀的設計成果是最能表達開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。13土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)辦開發(fā)經營許可證工程手冊計委固定資產投資方案工程立項規(guī)劃局建設用地規(guī)劃許可土地測量、評估國土資源局國有土地使用權證土地確認、報批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊環(huán)保局根底設施牌套費開發(fā)管理費人防異地建設費墻改基金消防設施費環(huán)境評估及排污費規(guī)劃局建設工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標通知書質檢站散水辦勞保辦定額站安檢站平安許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質檢委托城管大隊執(zhí)法大隊規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科開工許可證預售許可證放線管理14土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理工程建設的相關知識：工程建設組成局部：土建、水電、安裝及設備整體工程建設：單體局部、環(huán)境局部、室外管線建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等工程施工周期〔平均進度、不考慮冰凍期〕：多層及低密度：9—12個月小高層：1年半高層建筑：2年到兩年半施工組織次序：根底局部→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗收15土地獲取定位決策產品設計工程報建施工建設推廣銷售物業(yè)管理工程建設的相關知識2：影響工程造價的主要因素：建筑結構形式及建筑形態(tài)：鋼結構＞框剪＞〔小〕框架＞磚混外立面材質及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準施工取費等級：在施工定額的根底上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了根底的施工本錢場地條件：是否平整、是否山地抗震等級：6級、7級、8級節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能標準景觀環(huán)境造價關于施工的相關問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？16工程推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時間耽誤在工程開工前期：決策上的時間反復；規(guī)劃設計上的時間耽誤；各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；規(guī)劃報建的時間耽誤；亦可能遇到不常見的因素如：地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢資金短缺導致的工程施工進度緩慢天氣原因〔雨季做根底、冬天施工等導致〕工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改17如何加快工程進度〔以某多層工程為例〕土地獲取定位決策1—2個月產品設計6—8個月工程報建+1個月施工建設8—10個月推廣銷售物業(yè)管理多層工程從獲取土地至開始銷售需要的時間在1年左右；高層工程需要的時間在1年半至兩年；〔順馳最快半年開始銷售〕18課題二：經濟評價的應用19我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經濟評價，有什么實際應用關于開發(fā)流程：什么時間干什么事？什么事情誰來辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問題？流程對開發(fā)商的影響是什么？關于經濟評價：評價哪些指標？評價用在什么地方？如何進行評價？20工程經濟評價的指標體系——對工程盈利能力和風險的模擬和分析盈利評價指標：利潤〔凈利潤和稅后利潤〕利潤率〔本錢利潤率、自有資金回報率〕財務凈現值投入評價指標：投資峰值資金缺口評價體系：現金流分析負債〔資金來源〕分析不確定性分析工程前期經濟測算不同于工程概預算和房地產開發(fā)財務。工程經濟評價的使命是模擬一條現金流，幫助工程開發(fā)者決策。21工程經濟評價的根本結構——以房地產開發(fā)工程為例指標和物業(yè)配比的模擬本錢和投入節(jié)奏估算租、售方案模擬現金流分析不確定性分析模擬開發(fā)進程財務評價22物業(yè)配比模擬的兩種方法經驗值法確定容積率，根據經驗安排物業(yè)配比缺點：配比的落地性不強，很難反映社區(qū)形態(tài)配比反算法通過容積率和產品配比反算優(yōu)點：較準確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較有把握；缺點：過程比較復雜，對經驗要求比較高23房地產開發(fā)本錢構成開發(fā)本錢土地出讓費用土地拆遷和安置前期工程費建安工程費室外工程費公共配套設施費不可預見費用開發(fā)期間稅費〔包含稅收和規(guī)費〕開發(fā)費用管理費用銷售費用財務費用24現金流量分析財務凈現值〔FNPV)：反映計算期內的獲利能力內部收益率(FIRR)：反映工程本錢和效益相抵后的報酬率動態(tài)投資回收期(Pt)：投資返本年限，反映抗風險能力25不確定性分析盈虧平衡分析又稱保本點分析，分為：價格保本點分析銷售率〔租售率保本點分析〕保本點分析敏感性分析又稱靈敏度分析反映單種不確定因素對工程效益的影響一般考慮土地價格、建安本錢和售價的不確定性26我們將結合具體案例來講解經濟評價在決策中的運用——案例1協助決策物業(yè)形態(tài)——案例2協助決策資金方案——案例3協助決策容積率——27經濟評價的根本原那么客觀合理價值對等對于容積率、本錢、價格等根本假設的取值要做到客觀和合理品質不對等的商品，不在同一價值體系下比較28經濟評價的常見誤區(qū)追求精確地說明問題：實際上，就是在施工圖設計階段后的工程概預算，都存在10%左右的誤差，而工程前期的經濟評價誤差范圍更大。提交“大而全〞的單方案經濟評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考意義。取值隨意，缺乏說服力：