房地產(chǎn)物業(yè)常識知識點(diǎn)梳理匯總

目錄

一、地產(chǎn)常識............................................

二、項目簡介解.........................................

三、物業(yè)管理............................................

A物業(yè)收費(fèi)類........................................

B物業(yè)服務(wù)類........................................

C工程類............................................

D裝修類............................................

E安全保衛(wèi)類........................................

一、房地產(chǎn)常識

1、商品房的使用年限是多長？（住宅、商業(yè)）

我國商品房的使用年限主要是由土地所有權(quán)國有的制度決定，

我國國有土地使用年限規(guī)定為，

1）居住用地70年

2）工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地

50年；

3）商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年，

2、什么是商品房的五證？

五證為國有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃

許可證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)售證。

3、什么是土地所有權(quán)？

土地所有者是指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的

土地享有的權(quán)利。這種權(quán)利包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處

分權(quán)。

4、什么是土地使用權(quán)？

土地使用權(quán)指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)

利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

5、什么是土地使用權(quán)出讓？其形式？

土地使用權(quán)出讓指國家以土地所有者身份，按指定地塊的使用

年限、用途和城市規(guī)劃等條件，將城市土地使用權(quán)出讓給土地

使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。

6、土地使用權(quán)出讓年限？

1）居住用地70年

2）工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地

50年；

3）商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年，

7、什么是建筑面積？

指各建筑物每層外墻線（或墻外柱子外緣線）的水平投影面積

（包括按國家有關(guān)規(guī)定應(yīng)計算的陽臺、雨蓬、無柱挑廊的面積）

之和。層高在2.2米以下的技術(shù)層不計算建筑面積。

8、什么是房屋實用率？

實用率=整套房屋除墻體、公攤外真正能夠使用的面積/建筑面

積。

9、什么是容積率？其意義？

指建設(shè)用地內(nèi)的總建筑面積為建設(shè)用地面積的倍數(shù)。底下停車

庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。

建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和（平方米）/小區(qū)總占地面積

（平方米），容積率越高說明該物業(yè)較稠密；容積率越低說明該

物業(yè)居住檔次越高。

高層容積率一般為3-4;

多層容積率一般為1.5;

聯(lián)排別墅容積率一般為0.7左右；

獨(dú)立別墅容積率一般為0.5以下。

頂級豪宅容積率一般為0」左右。

10、什么是建筑密度？其意義？

居住建筑密度=小區(qū)總居住建筑基地面積（平方米）/小區(qū)居住總

用地（占地面積）（平方米）X100%,建筑密度代表了建筑物的通

風(fēng)性、采光性、建筑物分布等。建筑密度越低說明該物業(yè)居住

檔次越高。

11.什么是綠化率？

綠化率=綠化用地面積/小區(qū)總占地面積。

綠化用地面積：指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶、小公園、住宅之間集中

庭院種植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活

動場所等，為小區(qū)所有居住人共同使用權(quán)的綠化面積之總和。

12、什么是套內(nèi)建筑面積？

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積

13、什么是實用面積？

實用面積=建筑面積-公攤面積。即套內(nèi)建筑面積

14、什么是使用面積？

使用面積=建筑面積-公攤面積一套內(nèi)墻、柱面積。即凈面積

15、計算全部建筑面積有哪些？

1）使用面積和墻體所占面積，以及墻體所占的面積，以及其他

共用配套部分所占的面積。

2）單層建筑物無論其高度如何，均按建筑物勒腳以上外墻外圍

水平面積計算。單層建筑物內(nèi)如果帶有部分樓層者，亦應(yīng)計

算建筑面積。高低聯(lián)跨需分別計算建筑面積時，按高低跨相

鄰處高跨柱外線為分界線。

3）多層或高層建筑物按分層建筑面積總和計算，每層建筑面積

按建筑物勒腳以上外墻外圍的水平面積計算。

4）建筑物外墻為預(yù)制掛板的，按掛板外墻主墻面間的水平面積

計算。

5）地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、指揮中心等及

附屬建筑物外墻有出入口的（沉降縫為界）建筑物，按其上

口外墻外圍水平面積計算。人防通道端頭出口部分樓梯踏步

時，按樓梯上口外墻外圍水平面積計算。

6）用深基礎(chǔ)做地下架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍

水平面積計算建筑面積。

7）坡地建筑物利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)者，按其圍護(hù)結(jié)

構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。

8）建筑物內(nèi)的門廳、大廳，不論其高度如何，均按一層計算建

筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影計算建筑面積。

9）電梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墻煙囪等均按建筑物

自然層計算建筑面積。

10）建筑物內(nèi)的技術(shù)層層高超過2.2米的，按技術(shù)層外圍水平面

積計算建筑面積。技術(shù)層層高雖不超過2.2米，但從中分隔

出來作為辦公室、倉庫等，應(yīng)按分隔出來的使用部分外圍水

平面積計算建筑面積。

11）有柱雨罩，按柱外圍水平面積計算建筑面積；

12）有柱車棚、貨棚、站臺等，按柱外圍水平面積計算建筑面積;

13）突出墻面的門斗、眺望間，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建

筑面積。

14）封閉式陽臺、挑廊按其水平投影面積計算建筑面積。

15）建筑物外有頂蓋和柱的走廊、檐廊、按柱的外邊線水平面積

計算建筑面積；

16）兩個建筑物間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按通廊的投影面積計

算建筑面積；

17）建筑物內(nèi)無樓梯，設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投

影面積計算建筑面積；

18）各種變形逢、沉降縫，寬在30mm以內(nèi)的抗震縫，均分層

計算建筑面積，高低聯(lián)跨時，其建筑面積并入低跨建筑面積

內(nèi)。

16、計算一半的建筑面積有哪些？

1）獨(dú)立柱雨罩，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。

2）單排柱的獨(dú)立車棚、貨棚、站臺等，按頂蓋的水平投影面積

的一半計算建筑面積。

3）陽臺（包括凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺）均按

其均按其水平投影面積的一半計算。

4）無柱的走廊、檐廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。

5）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面

積。

6）室內(nèi)有樓梯并設(shè)室外樓梯的，其室外樓梯按每層水平投影面

積的一半計算建筑面積。

17、不計算建筑面積有哪些？

層高2.2M以下，公共綠化、柱廊等，作獨(dú)立使用空間銷售或

出租的，人防。主要包括：

1）突出墻面的構(gòu)件、藝術(shù)裝飾以及掛板突出的藝術(shù)裝飾線，如

柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨罩等。

2）檢修消防等用的室外爬梯、寬度在60cm以內(nèi)的鋼梯。

3）穿過建筑物的通道、住宅的首層平臺、層高在2.2米以內(nèi)的

設(shè)備層。

4）深基礎(chǔ)架空層僅預(yù)留門窗洞口，不做地面及裝飾的。

5）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱間、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的

天橋、挑臺。

6）單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、操作室、儀表間等單層房間。

7）地下人防、支線、人防通道、人防通道端頭為豎向爬梯設(shè)置

的安全出入口。

8）寬在30mm以上的抗震縫、有伸縮縫的靠墻煙囪，構(gòu)筑物

如獨(dú)立煙囪、煙道、水塔、儲水池、儲倉等。

9）建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料及利用建筑物的空間安置箱、

罐的平臺。

18、什么是公用建筑面積？

電梯井、樓梯間、垃圾道、普通電訊主、設(shè)備間、公共門廳、

過道、地下室、值班警衛(wèi)室、以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)

的公共用房和管理用房建筑面、套（單元）與公用建筑空間之間的

分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積的一半。

19、公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t？

按棟分?jǐn)?，原則上是誰用誰分?jǐn)?。如有面積分割的文件或協(xié)議，

應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆嬎?；如無分割文件或協(xié)議，按規(guī)定的

公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?/p>

20、公用分?jǐn)偯娣e包括什么？

共用建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、

變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，

以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投

影面積計算。

共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包

括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

注：用于營業(yè)性可售可租的公共設(shè)施則不能用于分?jǐn)偂?/p>

21、什么是住宅用地人均面積（M2/人）？

人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地面積/本小區(qū)規(guī)劃居住

總?cè)藬?shù)。

22、什么是合同約定面積？

商品房的建筑面積未經(jīng)具有房產(chǎn)測繪資格單位實施測繪，或雖

經(jīng)具有房產(chǎn)測繪資格單位實施測繪，但未經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部

門審核通過，而臨時由合同暫時約定的面積。

23、什么是產(chǎn)權(quán)登記面積？

商品房的建筑面積已經(jīng)由具有房產(chǎn)測繪資格單位實施測繪，測

繪結(jié)果已經(jīng)行政主管部門審核通過的，登記在房屋產(chǎn)權(quán)證上的

面積。

24、什么是面積誤差比？在什么范圍內(nèi)雙方不退不補(bǔ)？

根據(jù)《商品房銷售管理辦法規(guī)定》

面積誤差比=（產(chǎn)權(quán)登記面積一合同約定面積）/合同約定面積

X100%

當(dāng)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款。

如合同另有約定的，依據(jù)合同。

25、面積誤差在什么范圍內(nèi)雙方多退少補(bǔ)？

1）面積誤差比在0%~3%之間雙方多退少補(bǔ)

2）面積誤差比絕對值超過3%的，買受人有權(quán)選擇退房。買受

人選擇退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30天內(nèi)將

買受人已付款退還給買受人，并付給利息。買受人選擇不退

房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在

3%以內(nèi)（含3%）的部分房價款由買受人補(bǔ)足；超出3%部

分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小

于合同登記面積時，面積積差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）

部分的房價款由出賣人返還買受人，絕對值超出3%部分的

房價款由出賣人雙倍返還買受人。因設(shè)計變更造成面積差

異，雙方不解除合同，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

以上是《商品房銷售管理辦法規(guī)定》如合同另有約定的，

依據(jù)合同。

26、什么是層高？

房屋的下層地板面或樓板面到上層樓板面的高度。

27、什么是凈高？

房屋的層高減去房屋的樓板厚度就是房屋凈高。

28、什么是玄關(guān)？其意義？

指房屋進(jìn)門和客廳之間的緩沖地帶。玄關(guān)能夠起到避免一進(jìn)門

就將房間一覽無余的情況。

29、什么是隔斷？

指分割室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒘骸?/p>

30、什么是過道和走廊？

過道指住宅套內(nèi)使用的交通空間；走廊指住宅套外使用的交通

空間。

31、什么是陽臺？其分類？

供居住者進(jìn)行室外活動的有頂層空間。分為凹、凸陽臺。

32、陽臺面積的計算？

據(jù)中華人民共和國建設(shè)部于2005年4月15日發(fā)布的第326

號公告稱，從2005年7月1日起，所有建筑工程的面積計算

將以《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》為國家標(biāo)準(zhǔn)（編號為

GB/T50353—2005）,該規(guī)范3.0.18款指出：建筑物的陽臺，

不論是凹陽臺、挑陽臺、封閉陽臺、不封閉陽臺均按其水平投

影面積的一半計算。

33、什么是露臺？是否計算面積？

供居住者進(jìn)行室外活動的無頂層空間，不計算面積。

34、什么是地下室？

房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高1/2的空間。

分為全地下室和半地下室。

35、什么是混凝土？

主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石

子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細(xì)骨料。

水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，

作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和

易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅固整體。

36、什么是磚混結(jié)構(gòu)？

建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝

土制作，成為磚一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多

（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的

一種結(jié)構(gòu)形式。

37、什么是現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)？

建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。（將混

凝土澆注在鋼筋之上）梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框

架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)

用于高層或大跨度房屋建筑中。

38、什么是底框架結(jié)構(gòu)？

指建筑的底部一層或二層是框架結(jié)構(gòu)，上層是磚混結(jié)構(gòu)；吸取

了框架和磚混的優(yōu)點(diǎn)。

39、什么是框架剪力墻結(jié)構(gòu)？

剪力墻是承受垂直及水平力設(shè)計的墻體，起承重的主力，改間

隔時不能打墻及隨意開洞。以免破壞剪力墻的整體性。

40、什么是建筑朝向？

建筑物主要立面和主要功能房面對的的方向成為建筑朝向。良

好的朝向可以保證大量的陽光通過窗戶直射入室外，改善住宅

室內(nèi)環(huán)境，對居住者的身心非常有利。

傳統(tǒng)觀念上，以南北朝向為正，東西朝向為偏，朝南的房間為

正房，是位尊的表示。通常認(rèn)為，住宅朝向以的正南最佳，東

西次之，朝北最次。

41、什么是建筑間距？

兩棟建筑外墻之間的水平距離

42、什么是標(biāo)高？

指底層地面的標(biāo)準(zhǔn)高度。

43、建筑墻體的分類？

按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。凡位于房屋四周的墻

稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部

的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。

按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。直接承受上部傳來

荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。

44、建筑高度分類？

建筑物可根據(jù)其樓層數(shù)量分為以下幾類

1）低層：2層及2層以下

2）多層：2層以上，8層以下

3）中高層：8層以上，16層以下

4）高層：16層以上，24層以下

5）超高層：24層以上

45、取得商品房預(yù)售的條件？

房地產(chǎn)開發(fā)商首先要取得一定的開發(fā)資質(zhì)，對項目進(jìn)行立項后,

通過取得《建筑用地規(guī)劃許可證》后，交納土地出讓金，簽訂

《國有土地出讓合同》，取得《國有土地使用證》，根據(jù)項目

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，進(jìn)行項目的規(guī)劃設(shè)計，對項目設(shè)計進(jìn)行報建，并取

得《建筑工程規(guī)劃許可證》后，進(jìn)行施工報建，并取得《建筑

工程施工許可證》，在房屋建至規(guī)定的進(jìn)度（多層項目建至封

頂、高層項目要求為主體結(jié)構(gòu)的2/3,別墅項目建至封頂）時

便可辦理《商品房預(yù)售許可證》，取得商品房預(yù)售資格。

46、什么是三書一證？

交樓條件：1）交樓通知書2）商品房質(zhì)量保證書3）商

品房使用說明書4）竣工驗收備案表

47、什么是按褐？

消費(fèi)者在購買大宗商品（如房產(chǎn)等）時，通過與銀行簽訂《抵

押貸款合同》，消費(fèi)者提供抵押物，由銀行提供貸款，消費(fèi)者

按合同還款方式（一般為每月付款）償還銀行本金和利息的方

式。

48、銀行貸款，有幾種還款方式？其區(qū)別？目前常用還款方式？

有等額本金還款法和等額本息還款法。

其中等額本金還款法是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本

金計算利息，所以初期由于本金較多，將支付較多的利息，從

而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式

的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較

適合還款能力較強(qiáng)的家庭。

等額本息還款法是在還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款（包括

本金和利息），這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制

家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定

還貸能力。

常用還款方式是等額本息還款法。

49、等額本息還款法的計算方式？貸款總利息的計算？

根據(jù)等額本息還款法，向銀行貸款N萬元，就用N乘其貸款年

限對應(yīng)的月還款額，得出每月連本帶息還款額。

貸款總利息=每月連本帶息還款額x貸款年數(shù)+首付款-房屋

總價

50、什么是專項維修資金？收取標(biāo)準(zhǔn)？

根據(jù)財政部、建設(shè)部《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人

民共和國建設(shè)部和國財政部令第165號文）規(guī)定：業(yè)主須交納專

項維修資金；物業(yè)專項維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施

設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。維修

收取標(biāo)準(zhǔn)：詳見管理辦法第二章第七條：商品住宅的業(yè)主、非

住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資

金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)

地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。續(xù)籌，根據(jù)管

理辦法第二章第十七條業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額

不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)

交方案由業(yè)主大會決定。

項目維修資金的繳納方式：請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

51、安裝電話，接通寬帶網(wǎng)、光纖、管道煤氣的費(fèi)用是多少？電費(fèi)、

水費(fèi)各是多少？

以上所有費(fèi)用皆為政府定價。其價格的控制權(quán)在于政府物價部

門，其價格的確定及調(diào)整變動主要由政府有關(guān)部門規(guī)定。

對以上有關(guān)費(fèi)用的收取，物業(yè)公司僅按照政府規(guī)定，依照法規(guī)

按原價代收代繳。

52、有幾種付款方式？定金多少？一次性付款優(yōu)惠多少？

根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

53、車位或車庫是否可以辦理產(chǎn)權(quán)？花園否可以辦理產(chǎn)權(quán)？

根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

二、項目理解

1、項目概況

項目的總體技術(shù)指標(biāo)？包括（總占地面積、總建筑面積、建筑

占地面積、會所建筑面積、商業(yè)街建筑面積、容積率、建筑密

度、綠地率、機(jī)動車位數(shù)量等）項目綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下：

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

2、一期總套數(shù)是多少？幾種物業(yè)類型？其面積？各為多少套？其

分布情況？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

3、說明項目的產(chǎn)品設(shè)計理念及風(fēng)格定位？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

4、本項目的定位？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

5、項目的地理位置？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

6、項目周邊的交通狀況？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

7、詳細(xì)描述項目的總體規(guī)劃特色？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

8、學(xué)府城建筑物的最大正間距與最小間距分別是多少米？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

9、車位情況說明？車位面積說明？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

10、學(xué)府城各種戶型的面積是多少？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

11.學(xué)府城各種戶型的特色？（戶型特點(diǎn)參考戶型手冊上特點(diǎn)提煉）

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

12、每介房間的電話、寬帶插頭？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

13、各種戶型的層高、樓板厚度是多少？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

14、各戶型室內(nèi)樓梯的寬度是多少？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

15、建筑施工單位說明及資質(zhì)？

項目建設(shè)單位：請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

項目施工單位：請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

項目監(jiān)理單位：請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

16、項目周邊主要配套？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

17、項目內(nèi)部（小區(qū)）主要配套？其特點(diǎn)說明？

1）工程配套：請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

2）生活配套：請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

18、會所有哪些主要的功能？收費(fèi)如何？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

19、各產(chǎn)品類型的交樓標(biāo)準(zhǔn)是什么？

請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充

三、物業(yè)管理

（-）物業(yè)收費(fèi)類

1、為什么物業(yè)管理公司一次性收取三個月的物業(yè)管理費(fèi)？

由于本小區(qū)客戶群特點(diǎn)，大部分業(yè)主事務(wù)繁忙，因此可能出現(xiàn)

物業(yè)服務(wù)費(fèi)交費(fèi)不及時的現(xiàn)象；而物業(yè)管理公司也會將大部分

精力用于催繳費(fèi)用上（因為物業(yè)管理費(fèi)是保證物業(yè)公司正常運(yùn)

轉(zhuǎn)的先決條件），這勢必就會影響到物業(yè)管理公司對業(yè)主和其

他方面的服務(wù)質(zhì)量。如按年度收取物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司可將

全部精力投入到對客戶服務(wù)中，在資金運(yùn)轉(zhuǎn)上無后顧之憂。

2、從什么時間開始計收業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)？

按約定日期辦理收樓手續(xù)的，從辦理收樓手續(xù)之日起開始計算；

未按收樓手續(xù)約定日期拖延收樓手續(xù)的，以開發(fā)商發(fā)給業(yè)主的

"收樓通知書"上標(biāo)明的交房時間的次月開始計收物業(yè)管理費(fèi)，

另，從遺漏工程整改完成之日起計收管理費(fèi)，具體以各項目的

實際操作為準(zhǔn)（請根據(jù)項目實際情況補(bǔ)充）。

3、以什么面積收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)？

房產(chǎn)證未辦理以前，以商品房買賣合同上的銷售面積為準(zhǔn)；房產(chǎn)

證辦理以后，以實測后的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)。

4、業(yè)主應(yīng)該每月繳納的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？除此之外業(yè)主還

要交納什么費(fèi)用？

別墅物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：2.80元/平方米/月；

洋房物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：2.4元/平方米/月;

除此之外如果是各業(yè)主自己家里使用的水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線

電視和網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等費(fèi)用，以及業(yè)主的一些有償服務(wù)。

5、業(yè)主入住時應(yīng)該簽訂什么協(xié)議或文件？

入住時業(yè)主應(yīng)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》、《臨時管理規(guī)約》、

《房屋交接確認(rèn)書》、《防火協(xié)議書》、《水電表讀數(shù)、鑰匙

確認(rèn)書》、《業(yè)主承書》，并簽收《住戶手冊》、《裝修指南》、

《收樓文件/物品簽收表》《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保

證書》等資料。

6、業(yè)主如何知道物業(yè)管理費(fèi)都花在什么地方了？

物業(yè)管理費(fèi)主要用在小區(qū)內(nèi)各公共設(shè)施設(shè)備（電梯、消防監(jiān)控、

供水供電設(shè)備）的日常養(yǎng)護(hù)、維修及公共清潔衛(wèi)生和環(huán)境綠化的

維護(hù)等方面；物業(yè)管理公司將每半年向業(yè)主公布一次物業(yè)管理

公司對本小區(qū)收繳與支出的賬目，屆時您可以詳細(xì)了解物業(yè)管

理費(fèi)是如何花銷的。

7、業(yè)主有權(quán)審直物業(yè)管理企業(yè)的收支嗎？

沒有。只有業(yè)主委員會可以請有關(guān)審計部門進(jìn)行審計。因為一

般的業(yè)主不具備專業(yè)的財務(wù)知識，即使是專業(yè)財務(wù)人員也無法

以個人身份提供具有合法效力的審計證明。如果每個業(yè)主都可

以濫用自己的查賬權(quán)，這樣只能嚴(yán)重干擾管理公司的正常運(yùn)作。

8、裝修需交哪些費(fèi)用？

A、裝修保證金：元

B、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：每戶元；

C、裝修許可證工本費(fèi)一元/張

D、出入證工本費(fèi)：元/雙證、按金元/個

9、為什么要交維修資金？它的使用、續(xù)籌的程序怎樣的？

根據(jù)建設(shè)部和財務(wù)部第165號文《住宅專項維修資金管理辦法》

第二章第七條規(guī)定：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁

有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米按建筑面

積交存首期住宅專項維修資金，繳存的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ?/p>

裝工程每平方米造價的5%至8%。維修資金用于住宅共用部位、

共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。維修資金的使

用，由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財務(wù)預(yù)算，經(jīng)3/2的業(yè)主討論通

過后實施。業(yè)主各分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的

30%時，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)籌，由業(yè)主委員會決定續(xù)籌方式。

10、住宅專項維修資金的收取方式？是用于房屋哪方面的維修？專

項維修資金是由誰代為管理？

繳交方式請根據(jù)項目情況補(bǔ)充。用于住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)

備的保修期滿后的維修工程，即除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)以外的中

修、大修以及更新、改造工程。商品住宅專項維修資金由房管

局代為管理。

11、有線電視的繳費(fèi)方式？

業(yè)主如想開通有線電視需繳納初裝機(jī)工料費(fèi)：—元/戶，收視

費(fèi)元/年/戶的費(fèi)用；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最終以有線電視收費(fèi)部門公

布的最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

12、如果業(yè)主因為某種原因沒有及時繳納物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)是否有

權(quán)掐斷住戶的水電供應(yīng)？

物業(yè)管理公司沒有權(quán)限制業(yè)主的水電供應(yīng)；但如果是代收代繳

卡式收費(fèi)，則要及時充值，以免自動停水停電。

13、售樓時的承諾沒有兌現(xiàn)，業(yè)主交物業(yè)管理費(fèi)嗎？

不可以。因為物業(yè)管理公司與開發(fā)商是具獨(dú)立法人資格的公司，

物業(yè)管理費(fèi)是用于小區(qū)物業(yè)服務(wù)的，是物業(yè)公司用于保證和維

護(hù)小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行。物業(yè)公司可以幫助業(yè)主、物業(yè)使用

人按投訴程序向開發(fā)商/有關(guān)部門反映投訴，爭取盡早解決，但

物業(yè)管理費(fèi)仍需支付。

14、有的業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，這對其它業(yè)主有影響嗎？

有影響。因為物業(yè)服務(wù)的實施是需要業(yè)戶交納的物業(yè)管理費(fèi)來

支持，如果有業(yè)戶不交管理費(fèi)，勢必會給物業(yè)公司的管理運(yùn)營

經(jīng)費(fèi)造成影響，也將影響了已交費(fèi)業(yè)戶的利益，當(dāng)然也影響了

您的利益。

15、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)里面包括了哪些費(fèi)用？如果沒有包含電梯費(fèi)

用，低層住戶也要交電梯費(fèi)嗎？

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括：

1）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；

2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；

3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；

6）業(yè)公司辦公費(fèi)用；

7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

電梯費(fèi)用由樓內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按單元數(shù)或建筑面積比例分?jǐn)?，?/p>

低樓層住戶也要交納電梯費(fèi)用，業(yè)主大會另有決議以及業(yè)主大

會與物業(yè)管理企業(yè)另有約定的，從其約定。

16、小區(qū)的公共照明用電是否需要業(yè)主分?jǐn)?？?yīng)該按什么標(biāo)準(zhǔn)收

??？

管理費(fèi)已包含公共照明用電電費(fèi)，但多層、高層住宅電梯電費(fèi)

及二次供水電費(fèi)由業(yè)主共同分?jǐn)?。多層、高層住宅電梯電費(fèi)及

二次供水電費(fèi)按使用的戶數(shù)平均分?jǐn)偂?/p>

請根據(jù)項目實際操作情況調(diào)整

17、裝修時為什么要交裝修保證金？是按哪些相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)收??？

根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第一條規(guī)定，物業(yè)公司在

具體操作時通過與業(yè)主簽訂協(xié)議，以收取一定的保證金的方式

來約定裝修行為。以達(dá)到安全施工的目的。具體的收取標(biāo)準(zhǔn)以

物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的《裝修管理規(guī)定》約定的金額為準(zhǔn)。

18、業(yè)主辦理了入伙手續(xù)但沒有入住，也要繳納物業(yè)管理費(fèi)？

是的，要繳納物業(yè)管理費(fèi)。因為在法律意義上來講，該單元的

所有權(quán)已經(jīng)由開發(fā)商移交到了單個的業(yè)主手中，物業(yè)管理公司

已經(jīng)為該單元提供了公共性的物業(yè)管理服務(wù)（比如設(shè)施設(shè)備的

養(yǎng)護(hù)、清潔綠化等服務(wù)），所以，業(yè)主是要交物業(yè)管理費(fèi)的。

19、已經(jīng)購買了車庫或車位，為什么還要繳納停車費(fèi)？

嚴(yán)格來講是交納場地管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)公司要對車庫或車位進(jìn)

行清潔和維護(hù)。

20、物業(yè)管理費(fèi)如何收繳？

業(yè)主可以以現(xiàn)金形式或銀行劃帳等方式。

21、小區(qū)內(nèi)的水景、園林維護(hù)如何進(jìn)行？其保養(yǎng)運(yùn)行是否額外收

費(fèi)？

水景園林將由外包的專業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)。能夠保證如噴

泉之類的配套正常運(yùn)行，運(yùn)行時間由管理處具體擬定。其保養(yǎng)

運(yùn)行不額外收費(fèi)，包含在物業(yè)管理費(fèi)中。如遇大修則需動用維

修資金。

22、物業(yè)管理費(fèi)是怎樣計算出來的，測算標(biāo)準(zhǔn)是什么？

是依據(jù)國家《前期物業(yè)服務(wù)合同》、當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)物業(yè)管理服務(wù)收

費(fèi)辦法所約定之物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量要求而定出管理

費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其測算標(biāo)準(zhǔn)除依據(jù)以上內(nèi)容，亦參考當(dāng)?shù)匚飪r水

平及物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)水平，并根據(jù)與樓盤檔次相匹配之服務(wù)需

求和服務(wù)深度而作出測算并經(jīng)過政府部門最終批核確定。

23、為什么物業(yè)管理費(fèi)會這么高，是不是日后會隨時變動？

小區(qū)現(xiàn)時管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是由政府備案的，不會隨便調(diào)整。

24、這里的水、電、煤氣費(fèi)定價是多少？

物業(yè)管理公司將嚴(yán)格按照當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)水、電、煤氣費(fèi)定價標(biāo)

準(zhǔn)執(zhí)行。

25、業(yè)主家被盜,物業(yè)公司是否一定要賠償？

《物業(yè)管理條例》第47條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理

區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安服務(wù)內(nèi)容不包含對住戶室內(nèi)財產(chǎn)

的安全保衛(wèi)工作。物業(yè)公司收取的保安費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共

秩序和日常巡視，并非是對小區(qū)內(nèi)特定的人、財、物予以管理。

只要保安服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒有法律責(zé)任。

26、房屋未裝修，入住前是否要交納物業(yè)管理費(fèi)？

只要房屋已交付，無論業(yè)主是否入住，都要交納物業(yè)管理費(fèi)。

因為物業(yè)公司已經(jīng)開始提供服務(wù)。物業(yè)公司并不是為一個或幾

個業(yè)主服務(wù)，而是為整個小區(qū)提供服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主

的合同關(guān)系是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。物業(yè)管理費(fèi)是用于整

個小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常持續(xù)運(yùn)行所必須的費(fèi)用，并非

物業(yè)公司的經(jīng)營性收入。如果一個或幾個業(yè)主不交物業(yè)管理費(fèi)，

必然導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)入不敷出，物業(yè)公司因缺乏資金對小區(qū)的

維護(hù)管理將難以為繼，導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損。

27、我不付裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，由裝修公司清走可以嗎？

可以，但業(yè)主需要簽署承諾書及交納保證金，裝修完工后無違

規(guī)如在公共區(qū)域堆放垃圾、搬運(yùn)過程無撒漏等情況則予以退還。

請根據(jù)項目實際操作情況調(diào)整

（二）物業(yè)服務(wù)類：

1、物管服務(wù)包括哪些內(nèi)容？有無專門的物管手冊給客戶？

物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費(fèi)以后，需要按照有關(guān)政府法

規(guī)與協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)，主要包括：

1）房屋公共部位的維護(hù)和管理；

2）房屋公共設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理；

3）小區(qū)