房地產(chǎn)市場調(diào)研報告及產(chǎn)品定位建議書

北京金鵬房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司PAGEPAGE22宋莊房地產(chǎn)市場調(diào)研報告及產(chǎn)品定位建議銷售的主要對像以中高層次客戶群為主，因住房面積或居住區(qū)域產(chǎn)生購置需要的客戶；以宋莊鎮(zhèn)畫家村為中心，中產(chǎn)階層〔與藝術產(chǎn)業(yè)相關聯(lián)的中小企業(yè)家，宋莊輻射區(qū)域【通州、CBD等】成功人士〕，區(qū)域畫家，需要藝術創(chuàng)意空間、藝術展示平臺的全國藝術家。周邊郊縣的私營業(yè)主，因自身工作生活或子女學習生活產(chǎn)生購置需要的客戶;年輕時尚一簇，要求戶型小，表達個性空間。產(chǎn)品定位需要對客戶數(shù)量和客戶對工程關注度的變化趨勢推廣在范圍和方式上做必要動態(tài)跟進和調(diào)整。通州宋莊房地產(chǎn)市場情況根據(jù)我們實地考察走訪的情況，宋莊區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)有物業(yè)形態(tài)分為大產(chǎn)權屬性的別墅產(chǎn)品和小產(chǎn)權屬性的多層住宅產(chǎn)品。普通住宅樓盤產(chǎn)品類型主要以多層小高層為主；居民購房偏好中等戶型〔90-120〕，對戶型功能實用性要求較高；本地客群置業(yè)消費力集中在70-100萬左右，購房用途以辦公和改善居住為主；區(qū)域房屋使用者，擁有產(chǎn)權比例較少，擁有使用權比例最高，說明當?shù)胤课菔褂谜撸J可此類使用權房屋屬性。〔一〕、調(diào)研工程根據(jù)本案所屬區(qū)域及工程品質(zhì)，我們選取了11個重點工程進行重點調(diào)研，并對這些工程進行重點分析，從中得出具有參考價值的分析結果和產(chǎn)品定位。本次調(diào)研工程以本案所在區(qū)域較為典型的工程為主，翠福園(翠福星城)、富河園、格瑞雅居、京洲世家(中澤馨園)、世紀星城、武夷花園〔城市左岸〕、新華經(jīng)典麗園(鼎盛國際)、繡江南、園景花園〔園景閣〕、月亮河休閑寓所〔月亮河美家園〕、運河明珠均為區(qū)域內(nèi)較為典型工程，其中武夷花園為下半年即將開盤工程，目錄如下：工程位置開發(fā)商建筑類型開盤時間戶型面積均價物業(yè)費占地面積建筑面積綠化率容積率總戶數(shù)銷售狀況翠福園(翠福星城)通州安順北里同馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板樓多層三期2024.1.3066-113新房129000.5元/平米·月25.8萬28.34萬35%1.6四期共300戶一期二期根本售完，三期在售富河園通州北關順通路305號北京市開原房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司板樓,板塔結合2024.10.160-20952001.79元/平米·月10萬16萬40%1.638棟售完格瑞雅居通州區(qū)內(nèi)環(huán)路9號北京宏泰旸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板樓2024.7.149-15044001.45元/平方米·月4.77萬9.07萬35%1.7780戶售完京洲世家(中澤馨園)通州京洲南街與怡樂中路交匯處北京中澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板樓二期2024.4.24主力戶型90二居130三居160001.9元/月/平米6.96萬11.47萬38%2.0878戶94套可售，已售10套世紀星城通州通朝大街323號北京順華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板樓高層三期期房轉現(xiàn)房開盤待定63-14322000一期三期1.85、二期長城國際2.52089畝二、三期50萬30%1.49(1期3期),2.57(2期)總共5602戶一期售完武夷花園〔城市左岸〕通州通湖大街1號北京武夷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板樓塔樓小高層2024下半年55-143待定

1.88元/平方米·月1500畝100萬40%2.2總共10000戶、當期700戶待售新華經(jīng)典麗園(鼎盛國際)通州北苑環(huán)島新華大街南側北京實地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板樓、塔樓2024-07-2155-15038001.60元/平方米/月15萬30萬45%6.0一期600戶售完繡江南通州區(qū)梨園城鐵南1200米北京市欣達園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板樓2024.8.1160-12560000.98元/月/平米17萬21.7萬30%1.53--售完園景花園〔園景閣〕通州區(qū)云景東路(城鐵梨園站景東路北京住總房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司普通住宅,板樓,塔樓,多層四期2024.8.849-15819800無電梯0.89,帶電梯1.7211.70公頃40.00萬36%2.33共7537戶尾盤月亮河休閑寓所〔月亮河美家園〕北京市通州區(qū)月亮河河濱路1號北京凱瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板樓板塔結合小高層2024.5.3058-120139946.50元/平米·月2萬11萬50%1.20總共877戶可售717套已售160運河明珠通州區(qū)玉帶河東大街2號北京豪光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司板樓2024-07-2375-118130001.90元/平米·月5.6萬12萬30%2.70566戶現(xiàn)房〔二〕、調(diào)研工程成交分析工程名稱推廣名期/現(xiàn)成交數(shù)量面積(萬㎡)成交均價成交金額1翠福園(翠福星城)翠福園(翠福星城),翠福園小區(qū)期房/現(xiàn)房410.36130474689萬元2富河園富河園,富河園4號樓,富河園·碧水明珠現(xiàn)房10.0414800663萬元3格瑞雅居格瑞雅居,翠屏里現(xiàn)房10.0212407236萬元4京洲世家(中澤馨園)京洲世家(中澤馨園)現(xiàn)房110.11145121572萬元5世紀星城世紀星城,世紀星城興業(yè)園綜合樓a段現(xiàn)房10.01606432萬元6武夷花園〔城市左岸〕武夷花園〔城市左岸〕現(xiàn)房30.036230204萬元7新華經(jīng)典麗園(鼎盛國際)新華經(jīng)典麗園(鼎盛國際)現(xiàn)房10.01600040萬元8繡江南繡江南,欣達園,桃花島現(xiàn)房10.059896530萬元9園景花園〔園景閣〕園景花園〔園景閣〕,時尚街區(qū)現(xiàn)房60.0518292897萬元10月亮河休閑寓所〔月亮河美家園〕月亮河休閑寓所〔月亮河美家園〕,月亮城堡現(xiàn)房210元11運河明珠運河明珠,運河明珠家園現(xiàn)房20.0320681531萬元1、從2024/1/1至2024/6/25成交結構特征(實際用途)實際用途數(shù)量面積(萬㎡)比例普通住宅\公寓860.7487.63%商業(yè)10.010.79%其它20.111.58%合計890.85100.00%2、從2024/1/1至2024/6/25成交結構特征(套型)套型數(shù)量面積(萬㎡)比例一室270.1719.76%兩室470.4249.56%三室110.1416.07%四室10.022.24%其它30.1112.37%合計890.85100.00%注：全部商品房不含車位、車庫、其它用途3、從2024/1/1至2024/6/25成交結構特征(面積)面積數(shù)量面積(萬㎡)比例50~90㎡550.447.57%90~120㎡260.2630.43%120~150㎡40.056.37%150~200㎡20.034.05%200㎡以上20.111.58%合計890.85100.00%4、從2024/1/1至2024/6/25成交結構特征(價格段)價格段數(shù)量面積(萬㎡)比例6千以下10.011.13%6千~8千40.044.13%8千~1.2萬80.1315.07%1.2萬~1.6萬470.4653.82%1.6萬~2萬60.055.77%2萬-3萬230.1720.07%合計890.85100.00%注：全部商品房不含車位、車庫、其它用途另附：北京房地產(chǎn)市場小產(chǎn)權工程個案調(diào)研分析：1、地址：昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)均價：6500元/平米建筑類型：設計為6層板樓、12層高板樓裝修情況：毛坯45.5平米155.38平米89平米2、案名伊舍小鎮(zhèn)地址：馬池口鎮(zhèn)奤夿屯村〔昌平科技園西3公里〕價格詳情：6500元/平米戶型面積：59平米；97平米；120平米建筑類型：板樓、塔樓、板塔結合裝修情況：毛坯開發(fā)商：北京奤夿屯投資有限公司59.38平米97.51平米111.58平米3、案名太玉園地址：通州區(qū)八通線輕軌總站土橋均價：今年6、7月份有可能推出70年產(chǎn)權工程，均價預計在12000元/平方米以上戶型面積：主力戶型95平米建筑類型：普通住宅,別墅3、案名大東公社地址：大興區(qū)青云店鎮(zhèn)(亦莊鎮(zhèn)南4.5公里)均價：4400元/㎡戶型面積：戶型面積50平米一居-85平米兩居，建筑類型：3棟11層板樓4、案名環(huán)湖小鎮(zhèn)地址：通州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)云杉路…均價：5770元/平米戶型面積：67一室一廳、65-89兩室一廳建筑類型：6層板樓67平米一室一廳3〕、綜合分析根據(jù)上述分析，本案假設要在市場與這些工程競爭，一定要在工程品質(zhì)、性價比、工程特色、工程形象塑造、市場推廣策略、等方面下足功夫，提升工程品質(zhì)、追求產(chǎn)品的差異性、塑造工程品牌形象，從而在劇烈的市場競爭中脫穎而出。三、本案工程定位：〔一〕、產(chǎn)品定位景致生活，目前購房需求關注的角度逐漸從關注宣傳理念和開發(fā)理念落到現(xiàn)房實景這些實處，眼見為實，結合現(xiàn)在銷售的房地產(chǎn)工程的客戶分析得到結論：客戶群體范圍雖然在逐漸擴大，購房的需求也在不僅限于單一的居住層次，但是他們都在產(chǎn)品需求上具有一致的比例分配，在這個大市場內(nèi)部沒有明顯的差異性需求群體區(qū)域，80―120平米的兩室和小三室多層住宅是群眾熱捧產(chǎn)品，對居住環(huán)境的需求也列在必要需求之內(nèi)；同時小產(chǎn)權工程戶型配比不是很豐富，一般都在3-4個戶型左右。因此，從市場地位的穩(wěn)固和目標客群的需求出發(fā)，建議在戶型設計上種類不易過多，要保持順暢的開發(fā)、推廣、銷售進度，快速地占據(jù)市場?！捕硲粜头治黾皯粜团浔冉ㄗh1、規(guī)劃設計原那么――以本區(qū)域性的市場需求為根底采取“穩(wěn)中求新〞的策略。建筑形態(tài)、立面表現(xiàn)綜合風格，強化細化環(huán)境和配套，是提升品質(zhì)的關鍵。2、產(chǎn)品細節(jié)設計：1〕產(chǎn)品形式：■產(chǎn)品主體主力做6層+1〔待定〕2〕建筑設計■建筑風格與立面現(xiàn)代風格■戶型設計A：面積與配比結合前期對本區(qū)域針對性的樓盤調(diào)研，市場對一室一廳戶型的需求已經(jīng)不僅僅是年輕客群，其他客群的需求也逐漸攀升，在迎合市場需求的同時也是考慮到推廣過程概念賣點的運用，建議產(chǎn)品考慮一室一廳或者大開間。產(chǎn)品戶型配比上做如下建議：戶型配比建議一梯兩戶一室一廳、或者大開間設計面積：40-50平米配比建議：20％一梯兩戶兩室一廳一衛(wèi)面積：65-75平米配比建議：20%兩室兩廳二衛(wèi)面積：80-90平米配比建議：25%一梯兩戶三室兩廳二衛(wèi)面積：120-130平米配比建議：20%一梯兩戶藝術家工作室大開間、層高3.2米面積：150平米以上配比建議：15%B：設計要點一室設計要點：◆明衛(wèi)、明臥、明廳◆主臥、主廳朝南◆臥室均設大飄窗◆客廳開間不能小于3.6米兩室設計要點：◆四明設計：明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳◆雙陽臺(含工作陽臺〕◆主廳、主臥均南向朝陽◆入戶處設玄關及衣帽柜◆所有臥室均設大飄窗◆客廳開間不能小于3.6米◆主臥開間不能小于3.3米◆次臥開間不能小于3.15米三室設計要點：◆四明設計：明廚、明衛(wèi)、明臥、明廳◆雙陽臺(含工作陽臺〕◆主廳、主臥均南向朝陽◆入戶處應設玄關及衣帽柜◆所有臥室均設大飄窗C：戶型建議房間內(nèi)不做儲藏室；所有樓棟均采用外墻保溫處理；戶型設計入口玄關；防止長走道式的室內(nèi)空間減少室內(nèi)交通面積；戶型功能動靜、干濕、潔污分區(qū)明確，私密性強；D：車庫：適量配置外場車位，解決地面車位缺乏。E:景觀綠化系統(tǒng)●建議產(chǎn)品景觀用自然風格，做到建筑與自然景觀的結合，同時提高環(huán)境的細致要求，提升工程品質(zhì)的同時也做到銜接性差異化?！踩碃I銷推廣建議一個工程的前期開發(fā)及營銷準備工作對于該工程的進度重要性是不言而喻的，根據(jù)最近一段時間的工作進度及甲乙方對工程的準備情況，我們提出以2024年8月作為本案的假想銷售時間，以此安排工作時間和開盤前的工作方案。㈠、開盤需具備條件：1、工程進度：基于工程的特性，我們建議利用現(xiàn)有施工現(xiàn)場，同時在工程地周邊設立銷售處，購置者可以直接了解施工進度，房屋情況。前提是施工隊容許進入、注意平安。2、銷售道具：交房標準面積計算〔以實測面積為準〕建筑示意圖周邊景觀及規(guī)劃效果圖必備的廣告宣傳品到位3、2024年月7月左右，售樓處裝飾布置完成〔建議〕將產(chǎn)品內(nèi)涵融入建筑風格為主旨建設售樓處；盡量將本案建筑特色通過售樓處表達出來，如戶型特點、規(guī)劃，以利于銷售中介紹，方便客戶親身、直觀感受。4、售樓處內(nèi)部布置：整個售樓處區(qū)隔為：/銷售大廳〔銷售現(xiàn)場〕/辦公室〔銷售人員辦公使用〕/洽談室〔與重要客戶重點洽談、售樓處會議〕/工程立面效果圖和工程LOGO〔懸掛城區(qū)風景圖，文化底蘊的工程感官延伸圖片，凸現(xiàn)工程大環(huán)境優(yōu)勢〕/洗手間等；燈箱制作：/建筑立面效果圖燈箱/景觀效果圖燈箱/園林局部效果圖燈箱/工程主入口效果圖室內(nèi)看板：/施工許可、預售許可等相關證件小看板〔0.4m×0.3m〕；〔條件具備情況下〕/表達產(chǎn)品風格的小看板以室內(nèi)吊旗等營造、襯托現(xiàn)場熱銷氣氛：5、售樓處外部布置售樓處入口處設置道旗；售樓處設置廣告看板。工程必經(jīng)處處設置指示路標；；花草種植；施工現(xiàn)場清理；以上各廣告品詳見設計稿件。㈡、開盤期間總體行銷思路由于該工程的本身特性，我們建議根據(jù)具體情況決定該工程以口碑銷售、短信銷售、dm單直投銷售為主，適當結合網(wǎng)絡銷售—網(wǎng)絡以博客、電子郵件方式進行宣傳推廣。將是在這個工程主要的工作內(nèi)容，我們將通過各宣傳媒介的有效組合運用和豐富的營銷方案，營造出銷售態(tài)勢，促使客戶成交；通過多樣的營銷手段將本案與工程定位緊緊聯(lián)系起來，樹立起本案獨特的形象，優(yōu)化該工程以文化娛樂、藝術工作室、辦公為主體的產(chǎn)品特性，進而以內(nèi)秀吸引理智類型客戶。㈢、開盤期間行銷階段分期結合本案工程進度，劃分本案各行銷階段，并分別圍繞不同主題展開各行銷階段之推廣策略。銷售進度6.307.158.1510.2212.31排期表㈣、準備期〔2024年6月30日—7月中旬〕行銷目的：完成根本銷售資料，做好銷售的準備工作準備工作：1.根本銷售資料7月15號前，所有效果圖繪制完畢〔總平圖、鳥瞰圖、建筑立面、園林、園林重點局部等〕；〔前期未完成，限期跟進〕7月31日前確定價格表面積測算付款方式建材標準合同范本效勞管理公約海報：設計完成、確認；〔前期未完成，限期跟進〕制作完成；平面圖集：完成制作；〔前期未完成，限期跟進〕工程圍板：工地圍板制作完成；〔前期未完成，限期跟進〕2.業(yè)務根本工作：人員確定以及個案培訓工作〔7月25日前保證具備接待能力的銷售隊伍，有十名以上符合要求的上崗人員〕㈤、公開期〔2024年7月15日-8月15日〕推廣重點工程周邊地區(qū)及郊區(qū)行業(yè)性聚集地依據(jù)來訪、來電情況確定銷售企業(yè)名錄、內(nèi)部通訊等行銷目標：短信投放分類目標分類目標可宣傳客戶：2000組/周預約客戶：50組/周潛在客戶：20組/周下定客戶：意向客戶：10組/周簽約客戶：宣傳單投放分類目標分類目標可宣傳客戶：1000頁/周預約客戶：50組/周潛在客戶：20組/周下定客戶：意向客戶：10組簽約客戶：注：如有下定客戶及簽約客戶，我們將成交。行銷目的：該階段為是試推廣期，主要了解市場，了解政策、了解客戶需求廣告投放及短信投放量不宜過多廣告執(zhí)行：戶外廣告：戶外工程周邊制作指示牌接待中心現(xiàn)場廣告廣告目標：處于工程公開面市前的告知階段，主要以戶外廣告和人員行銷為主要的宣傳形式，引起目標客戶的注意㈥、公開期〔2024年7月15日-8月15日〕行銷目的：1.在建立關注知名度的根底上全面通過人員和活動使目標客戶產(chǎn)生