商鋪策劃方案范文

商鋪策劃方案范文一、項目基本概況（）市場分析二、項目的SWOT（一）優(yōu)勢點（二）局限性（三）威脅點（四）機(jī)會點三、商業(yè)模式分析：(一)綜合性商業(yè)模式（二）主題性商業(yè)模式（三）專業(yè)性商業(yè)模式四、項目整體定位（一）項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位（二）價格定位（三）客戶定位五、營銷推廣（一）推廣主題(二)項目形象包（三）總體宣傳策略（四）銷售策略城龍花園裙樓商鋪市場定位與推廣策略一、項目基本概況城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積11351944.35目前基本上空置。二、項目的SWOT雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形過程中制勝的關(guān)鍵所在。（一）優(yōu)勢點（S）：1、項目當(dāng)前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；2、項目地處龍崗中心城一級黃金旺地，發(fā)展前景看好；3、本項目目前為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風(fēng)險；45.4體；5、項目開發(fā)商母公司城建集團(tuán)在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢；◆發(fā)揮優(yōu)勢：A、在項目裙樓的運(yùn)作過程中，充分渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利；B的商機(jī)；C、在項目的推廣時，利用城建集團(tuán)的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心；（二）局限性（W）1、項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件；2、本項目周邊是長著茅草的待開發(fā)地塊，因而顯得較為荒涼，對發(fā)展商業(yè)略為不足；3、該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負(fù)面影響；4、項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；5、項目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；◆解決方法：重新對裙樓商鋪進(jìn)行市場定位，明確目標(biāo)客戶；加大推廣力度，擴(kuò)大商鋪的暴光率與市場知名度；吸引其入市；（三）機(jī)會點（O）1、區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區(qū)；2從而帶動裙樓商鋪的銷售；3、中國的入世，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好；（四）威脅點（T）1較多，形成很大的競爭力與市場壓力；2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；三、商業(yè)模式分析：就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。（一）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場內(nèi)行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費(fèi)動，拉動場內(nèi)群體消費(fèi)。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò)住所有的消費(fèi)者，而且聚人氣、提消費(fèi)，應(yīng)該是理想的商場驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機(jī)就越大。究其因，在于品牌市場的進(jìn)一步細(xì)分，消費(fèi)者的需求不斷的向個僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，度，采取了圈地擴(kuò)張、活動造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實內(nèi)力，再謀求變革性的發(fā)展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機(jī)在即，但由于實力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應(yīng)變之法。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設(shè)計上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場。（二）主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、標(biāo)客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一們的異質(zhì)化需求和個性化心理訴求，針對性強(qiáng)。但由于這種商業(yè)模式針對性強(qiáng)的負(fù)面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預(yù)料，市場風(fēng)險相對較高。并且這種商業(yè)模式要求：⑴規(guī)?；?，主題經(jīng)營獨(dú)占面積龐大，與本項目規(guī)模不匹配；的情況，于本項目銷售也不利。所以，這種商業(yè)模式也不適合本項目的群樓商鋪。（三）專業(yè)性商業(yè)模式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細(xì)分，的心理訴求。如深圳有名的息時代廣場，就是借電子科技、通訊不會轉(zhuǎn)投其他商場的懷抱。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強(qiáng)，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。所以，展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對于城龍花園的商鋪，發(fā)展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。四、項目整體定位（一）項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式基于上面對本項目的SWOT司對該片區(qū)的調(diào)查分析，同時綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤經(jīng)驗，鋪的經(jīng)營方向，從而帶動商鋪的銷售。本項目位于龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規(guī)模不夠大，飾材料一條街。A一面旗幟。B、這樣定位的優(yōu)勢為客戶規(guī)避市場風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費(fèi)者的日常生活需求為突破口，將增加市場的壓力，加劇市場競爭。在這方面，本項目明顯處于不利地位；較多，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大；目前在該區(qū)域?qū)I(yè)的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發(fā)展空間；道空間較大，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要；調(diào)查和商戰(zhàn)實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內(nèi)涵，并準(zhǔn)備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準(zhǔn)備活動。（二）價格定位房地產(chǎn)租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關(guān)格。根據(jù)調(diào)查區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金水25-90/M260/M2。a、確定年收益：60/M21M2×12=720b8%c、使用年限：70d、收益價格確定運(yùn)用公式：</P<p>V＝a/r×[1-1/(1+r)n]式中V：房地產(chǎn)的價格a：房地產(chǎn)年純收益r：還原利率n：未來可取得收益的年限8000/M2從上面的價格分析，并結(jié)合目前的市場狀況，我司建議城龍花園8000—8200/M2。（三）客戶定位購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類：本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營者；看好本區(qū)域裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營者；經(jīng)營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；一些為設(shè)立辦事處的裝飾公司；1五、營銷推廣策略（一）推廣主題基于以上的分析及本項目的定位，并結(jié)合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進(jìn)行：1、宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場的發(fā)展前景及投資價值；2、宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力；3、交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件力；4、由于本商鋪層較高，并設(shè)有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，所以，在宣傳時可突出“賣一層送一層”的優(yōu)勢。(二)項目形象包裝1、主題廣告主導(dǎo)語：項目目前無主題廣告主導(dǎo)語，廣告訴求不明顯，我司建議以“城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街”為主題，進(jìn)行廣告訴求；2、項目導(dǎo)視系統(tǒng)目前項目的導(dǎo)視系統(tǒng)表現(xiàn)手法不理想，未能將本項目的形象及主條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設(shè)導(dǎo)視牌；3條幅：目前項目現(xiàn)場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關(guān)注。實際惠招租”及租售熱線等內(nèi)容的條幅，道旗：為營造現(xiàn)場氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，我司建議樓商的潛力股”“城龍花園商鋪，低風(fēng)險高回報”等等。（三）</P<p>根據(jù)本項目所在區(qū)域的現(xiàn)狀及項目自身的特點，我司在控制廣告宣傳費(fèi)用的同時，將采用有針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個宣傳策略與銷售策略緊密配合，從而達(dá)到熱銷的效果，具體計劃如下：1）“造勢”策略針對本項目目前的銷售狀況，為渲染市場氣氛，我司建議有針對該物業(yè)，加強(qiáng)客戶的投資信心。2)常規(guī)宣傳策略廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規(guī)宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于電視廣告的成本較高，而本項目裙樓商鋪的規(guī)模不大，又傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費(fèi)的投入量。廣告宣傳安排如下：報紙廣告：主要以當(dāng)?shù)氐凝垗張鬄橹鳎曛芏蛑芪遘浻矎V告結(jié)合，主要為10×1515×20（這樣費(fèi)用不大，可集中在一個階段連續(xù)進(jìn)行），訴求項目地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而效果。軟性文章：報紙軟性文章目標(biāo)性較強(qiáng)，所以我司在接手城龍花園裙樓商鋪的同樣訴求城龍花園的地理位置及專業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景。宣傳單張：（1）由于宣傳單張的制作成本只需幾毛錢，適合廣范的大量派發(fā)，并且，本項目目前的單張在內(nèi)容、色彩上不具有較強(qiáng)的視覺沖擊力，因此，我司建議重新制作本項目商鋪的銷售宣傳單張，制作要求商鋪為例售價：8000/M229.75M2總價：8000×29.75=2380005238000×50%=11900貸款：238000×50%=119001011900×0.010892311(月供系數(shù))=1296.2/月60/M2收益為：29.75×60=1785/月結(jié)論:月租金>月供款8K16K1000四）銷售策略“以租金代首期”銷售策略這是針對一些對未來商鋪價格走勢把握不定的商家所采取的銷售理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷方案為降低置業(yè)門檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并（或一年）內(nèi)免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門檻，引起大量消費(fèi)者的關(guān)注，從而達(dá)到促銷壹號府邸臨街商鋪銷售推廣策劃一.本案背景1劇2、項目已經(jīng)開盤，目前正在銷售推進(jìn)，銷售進(jìn)展緩慢3、住宅產(chǎn)品建設(shè)進(jìn)展停滯，急需資金支持周轉(zhuǎn)；如果將商鋪及時投放市場，將會獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。4是暫時還沒有投放市場，商鋪價格高，首付高，房款數(shù)額巨大，購買門檻極高，潛在的實力客戶極為有限，因此，目前是對我們而言，是搶奪商鋪客戶的難得的有利時機(jī)SWOT優(yōu)勢12、項目周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，距離武陟三陽商業(yè)中心距離近，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?、產(chǎn)品已完工，具備交房條件，已達(dá)到成熟的銷售時機(jī)。劣勢12、項目周邊的商業(yè)沒有形成規(guī)模，商業(yè)氛圍較淡，不利于項目的推廣。3會1、目前周邊無其他商業(yè)項目正式對外公開，市場面臨商鋪供應(yīng)不足的情況。2、武陟由于處于商業(yè)地產(chǎn)起步階段，人們能明顯看到商鋪投資的巨大收益，因此，對于商鋪投資興趣大，購買意向和購買潛力大。風(fēng)險1、目前城西區(qū)域商業(yè)發(fā)展緩慢，商業(yè)氛圍較淡。2、武陟新投放項目商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，如果我們太過遲延，將對我項目會造成一定的沖擊。二、目標(biāo)客群分析（一）消費(fèi)者人群1、武陟三陽商業(yè)區(qū)目前整個武陟西片現(xiàn)況商業(yè)比較混亂，急需一個能引領(lǐng)西片區(qū)商業(yè)態(tài)都具備了這個條件。因此我們的消費(fèi)人群可以輻射到整個西區(qū)，而不局限于周邊。2、住宅項目新住戶這是年輕人和中年人兩種年齡段為主3、項目周邊村鎮(zhèn)的住戶項目輻射周邊十幾個村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒有固定購物環(huán)境，村鎮(zhèn)內(nèi)求。(二)購買者人群1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客考慮商鋪的保值增值，和未來詹泗路及新農(nóng)村社區(qū)發(fā)展?jié)摿?。對來看，需要比較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實力才行。2、自營客戶符合項目定位的中小型餐飲，休閑娛樂，日常服務(wù)，購物業(yè)態(tài)的自營客戶。3、壹號府邸住戶這主要出于對該區(qū)域發(fā)展信心的考慮，兼顧投資的需求，特別是對于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結(jié)深重的中年人。（三）購買