工程經(jīng)濟學課程設(shè)計

第1章項目概況1.1項目名稱與內(nèi)容1.1.1項目名稱住宅開發(fā)項目經(jīng)濟評價1.1.2項目內(nèi)容某房地產(chǎn)開發(fā)項目，計算期共五年，前三年生產(chǎn)，從第二年開始一邊生產(chǎn)一邊銷售。1.2項目背景資料（一）項目概況某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得一開發(fā)項目，該項目征地面積為10.5畝，土地費用為710萬元，用地性質(zhì)為建造商品住宅（其中包括代征地1.97畝）擬建項目容積率為2.61，面積為15050平方米。該土地上有拆遷戶數(shù)105戶，共計面積為4462平方米。返遷面積是原面積的1.65倍。該項目擬從土地再開發(fā)，前期準備工作開始需要3年才能竣工。（二）投資估算及資金籌措1．該公司有資本金1500萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費用850萬元，勘察設(shè)計50萬元，進行前期準備工作540萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費用60萬元。2．工程款按預算為950萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位硬墊至項目預售前，共需100萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費用由房地產(chǎn)開發(fā)公司還款時支付。同時這部分費用第一年用于工程的為40萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設(shè)。3．把每年預售房屋的款項用于工程建設(shè)及其他一些費用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還。第二年工程建設(shè)款還需500萬元，第三年還需投資470萬元。（三）銷售計劃、進度安排1．返遷部分：拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當?shù)卣?guī)定的價格，房地產(chǎn)開發(fā)公司可收取1200元／平方米，而超過部分按成本價格2200元／m2收取。2．銷售部分：擬在第二年對項目投資超過25%，并且工程基礎(chǔ)部分完工后開始銷售，在第五年年末將房屋銷售完畢，房屋售價為8500元／m2(均價)。每年銷售任務(wù)按總面積扣除返遷面積計算，第二年的任務(wù)為18%，以后各年任務(wù)分別依次為27%，35%，20%。并且對第二年購房者優(yōu)惠10%，對第三年購房者優(yōu)惠5%，第四年，第五年按現(xiàn)房價格銷售。（四）稅費根據(jù)規(guī)定該項目需要繳納以下稅費：營業(yè)稅5%，城市維護建設(shè)稅7%，教育費附加3%。房地產(chǎn)稅按銷售收入的12%計。本項目的基準內(nèi)部收益率為12%。第2章費用和效益估算2.1投資估算該公司有資本金1500萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費用850萬元，勘察設(shè)計50萬元，進行前期準備工作540萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費用60萬元。工程款按預算為950萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位硬墊至項目預售前，共需100萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費用由房地產(chǎn)開發(fā)公司還款時支付。同時這部分費用第一年用于工程的為40萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設(shè)。把每年預售房屋的款項用于工程建設(shè)及其他一些費用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還。第二年工程建設(shè)款還需500萬元，第三年還需投資470萬元。投資估算情況見表1表1投資估算表單位：萬元序號項目年份計算期12345總投資154062053060601固定資產(chǎn)投資890560470001.1土地費用8501.2建設(shè)費用借款40601.3建設(shè)費用5004702流動資產(chǎn)投資650606060602.1勘察設(shè)計費用502.2前期準備5402.3管理費用60606060602.2總成本費用估算該公司有資本金1500萬元，公司將全部用來啟動該項目。第一年公司將其全部用完，主要包括土地費用850萬元，勘察設(shè)計50萬元，進行前期準備工作540萬元和開發(fā)公司每年都有的管理費用60萬元。工程款按預算為950萬元。甲方與施工單位簽訂合同，工程款由施工單位硬墊至項目預售前，共需100萬元，施工單位擬借款，利息率為6.14%，這部分費用由房地產(chǎn)開發(fā)公司還款時支付。同時這部分費用第一年用于工程的為40萬元，其他60萬元用于第二年的工程建設(shè)。把每年預售房屋的款項用于工程建設(shè)及其他一些費用，余下的部分則用于施工單位工程借款的償還。第二年工程建設(shè)款還需500萬元，第三年還需投資470萬元。建設(shè)期利息計算每年應計利息=（年初借款本息累計+本年借款額/2）×年利率第1年應計利息40×1/2×6.14%=1.23（萬元）第2年應計利息（40+1.23+60×1/2）×6.14%=4.37（萬元）總成本費用估算表見表2表2總成本費用估算表單位：萬元序號項目計算期合計123451土地費用8508502勘察設(shè)計費用50503前期準備費用5405404管理費用60606060603005房屋開發(fā)費用4056047010706財務(wù)費用1.234.375.60總計1541.23624.3753060602815.62.3銷售收入和稅金估算2.3.1返遷部分拆遷戶返遷在第4年，償還面積部分按當?shù)卣?guī)定的價格，房地產(chǎn)開發(fā)公司可收取1200元/平方米，而超過部分按價格2200元/m2（均價）。返遷面積總共為4462×1.65=7362（平方米），其余面積為15050-7362=7688（平方米）。返遷部分銷售收入計算表見表3表3返遷部分銷售收入計算表項目面積㎡售價元/㎡銷售收入（萬元）償還部分44621200535.44超出部分2900.302200638.07合計7362.301173.512.3.2銷售部分第二年銷售任務(wù)為7688×18%=1383.84第三年銷售任務(wù)為7688×27%=2075.76第四年銷售任務(wù)為7688×35%=2690.8第五年銷售任務(wù)為7688×20%=1537.6銷售總收入分期按比例預測表見表4表4銷售總收入分期按比例預測銷售計劃建設(shè)經(jīng)營期年度收入（萬元）年份銷售面積㎡銷售比例（%）銷售價格（元/㎡）第一年第二年第三年第四年第五年第一年第二年1383.791876501058.60第三年2075.682780751676.11第四年2690.703585003460.61第五年1537.542085001306.91合計7687.701007502.232.3.2營業(yè)稅金估算營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加見表5表5營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加單位：萬元序號項目名稱年份2345合計1營業(yè)收入1.1售房1.1.1售房面積1383.842075.762690.81537.6076881.1.2售房單價（元/m2）76508075850085001.1.3銷售總計（萬元）1058.641676.182287.181306.967502.41.2返遷1.2.1返遷面積44622900.37362.31.2.2返遷單價（元/m2）120022001.2.3返遷總計535.446381173.442營業(yè)稅金及附加58.2292.19190.3371.89412.632.1營業(yè)稅（5%）52.9383.81173.0365.35375.122.2城市維護建設(shè)（7%）3.715.8712.114.5726.262.3教育附加稅（3%）1.592.515.191.9611.252.4稅后收入1000.421583.993270.291235.087089.77 第3章資金籌措表6項目總投資使用計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目名稱項目年份12345合計1總投資2815.61.1土地費用8508501.2勘探設(shè)計費用50501.3前期準備工程費用5405401.4房屋開發(fā)費用4056047010701.5管理費用60606060603001.6開發(fā)期稅費1.7利息支出1.234.375.62資金籌措2815.62.1自有資金150015002.2施工方墊資40601002.3銷售收入1058.641676.183460.621306.967502.42.4利息支出1.234.375.6表7資金來源與運用表單位：萬元序號項目名稱年份計算期123451資金來源1540936.051523.993210.291175.071.1利潤總額376.051053.993210.291175.071.2長期借款405604701.3流動資金借款000001.4其他短期借款000001.5項目資本金投入15001.6其他00002資金運用1541.23564.37562.19190.3371.892.1固定資產(chǎn)投資8905604702.2建設(shè)期利息1.234.372.3流動資金投資6502.4經(jīng)營稅費058.2292.19190.3371.89第4章財務(wù)分析4.1盈利能力分析根據(jù)項目投資現(xiàn)金流量表可知:稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1496.09萬元，大于零，財務(wù)內(nèi)部收益率為61%大于基準收益率12%，靜態(tài)投資回收期為3.19年，動態(tài)投資回收期為3.38年小于基準投資回收期5年，從全部投資角度來看該項目可行。項目全投資現(xiàn)金流量表見表8表8項目全投資現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目項目年份12345合計1現(xiàn)金流入1058.641676.183460.621306.967502.41.1營業(yè)收入1058.641676.183460.621306.967502.42現(xiàn)金流出1540772.23885.691052.9425.662.1建設(shè)投資1480.00560.00470.002.2管理費用60.0060.0060.0060.0060.00300.002.3營業(yè)稅金及附加58.2292.19190.3371.89412.632.4所得稅94.01263.5802.57293.773凈現(xiàn)金流量-1540.00286.41790.492407.72881.3累計凈現(xiàn)金流量-1540.00-1253.59-463.11944.622825.92NPV1446.09IRR0.61靜態(tài)投資回收期（年）3.19動態(tài)投資回收期3.38根據(jù)項目投資現(xiàn)金流量表可知:稅后全部投資的財務(wù)凈現(xiàn)值NPV為1453.87萬元，大于零，財務(wù)內(nèi)部收益率為60.7%大于基準收益率12%，靜態(tài)投資回收期為3.19年，動態(tài)投資回收期為3.38年小于基準投資回收期5年，從自有資金投資角度來看該項目可行。項目自有資金現(xiàn)金流量表見表9表9項目自有資金現(xiàn)金流量表單位：萬元序號項目名稱項目項目年份12345合計1現(xiàn)金流入1058.641676.183460.621306.967502.41.1營業(yè)收入1058.641676.183460.621306.967502.42現(xiàn)金流出1501.23716.60985.691052.90425.664582.082.1建設(shè)投資1440.00500.00470.000.000.002410.002.2借款本金償還100.00100.002.3借款利息支付1.234.375.602.4管理費用60.0060.0060.0060.0060.00300.002.5營業(yè)稅金及附加58.2292.19190.3371.89412.632.6所得稅94.01263.50802.57293.771453.853凈現(xiàn)金流量-1501.23342.04690.492407.72881.3累計凈現(xiàn)金流量-1501.23-1159.19-468.71938.32819.6NPV1453.87IRR0.607靜態(tài)投資回收期（年）3.1947動態(tài)投資回收期3.3766從第二年開始還借款，采用第三年本金等額加利息償還方案。借款還本付息表見表10表10借款還本付息表單位：萬元序號項目名稱計算期1231期初貸款本息累計41.23105.61.1本金40601.2利息1.234.372償還貸款本息資金來源2.1銷售收入1058.641676.18由財務(wù)報表可以看出，項目籌措資金和項目凈收益可以支付項目的各項支出，不需要通過借款方式彌補資金不足。由借款還本付息表可知，項目可籌措足夠資金按約定方式償還銀行貸款。各年的資產(chǎn)負債率能較好的滿足項目要求。從整體上看出，該企業(yè)項目有較強的償債能力。資產(chǎn)負債表見表11表11資產(chǎn)負債表單位：萬元序號項目名稱年份計算期合計123451資產(chǎn)1540.002468.642996.183137.182156.9612298.961.1無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)650.00500.00470.001620.001.2在建工程40.0060.00100.001.3固定資產(chǎn)凈值850.00850.00850.00850.00850.004250.001.4收入1058.641676.182287.181306.966328.961.5流動資產(chǎn)凈值2負債及所有者權(quán)益1540.002468.642996.183137.182156.9612298.962.1應付賬款2.2長期借款40.0060.00100.002.2流動資金借款2.3負債小計40.0060.00100.002.4所有者權(quán)益1500.002408.642996.183137.182156.9612198.962.4.1資本金1500.002126.602753.482305.69801.199486.962.4.2累計盈余公積金28.20107.25348.02436.152.4.3累計未分配利潤253.84135.45483.47919.62資產(chǎn)負債率/%2.67%2.43%資產(chǎn)負債率=期末負債總額/期末資產(chǎn)總額投資利潤率=利潤總額/總投資=64.4%資本金利潤率=利潤總額/資本金=120.8%利潤與利潤分配見表12。表12利潤與利潤分配表單位：萬元序號項目名稱項目年份12345合計1營業(yè)收入1058.641676.183460.621306.967502.42營業(yè)稅金及附加58.2292.19190.3371.89412.633總成本費用1541.23624.3753060602815.604土地增值稅0.000.000.000.000.000.005利潤總額-1541.23376.051053.993210.291175.074274.176所得額-1541.23376.051053.993210.291175.074274.177所得稅94.01263.50802.57293.771453.858稅后利潤-1541.23282.04790.492407.72881.302820.329法定盈余公積金28.2079.05240.7788.13436.1510未分配利潤253.84711.442166.95793.173925.4011累計未分配利潤253.84965.283132.233925.40財務(wù)不確定性分析5.1盈虧平衡分析盈虧平衡分析法又稱保本分析法、損益臨界分析法，是指根據(jù)項目正常年份的產(chǎn)量、成本、產(chǎn)品售價和稅金的數(shù)據(jù)，計算使項目生產(chǎn)經(jīng)營活動的成本與收益平衡時的生產(chǎn)水平，以分析項目承受風險能力的一種方法。項目的盈利和虧損的轉(zhuǎn)折點，稱為盈虧平衡點，在這一點上銷售收入等于生產(chǎn)成本。盈虧平衡點越低，項目盈利的可能性就越大。1.盈虧平衡分析方法將銷售收入與銷售量關(guān)系曲線與總成本費用與產(chǎn)品產(chǎn)量關(guān)系曲線畫在同一坐標系內(nèi)，得出線性盈虧平衡分析圖，如圖1所示。圖1線性盈虧平衡分析圖由Tr=PQ和Tc=F+CvQ，可得：Q*=4984.87㎡。當銷售面積滿足0<Q<Q*時，直線Tc位于直線Tr之上，此時企業(yè)處于虧損狀態(tài)；而當銷售面積Q≥Q*時，直線Tc位于直線Tr之下，此時企業(yè)處于盈利狀態(tài)。因此，直線Tc與直線Tr的交點所對應的銷售面積Q*，就是盈虧平衡點產(chǎn)量。經(jīng)營安全率f=(Q-Q*)/Q=66.88%>30%，屬于安全范圍，抗風險能力強。5.2敏感性分析敏感性分析是通過研究建設(shè)項目主要不確定因素發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟效果指標發(fā)生的相應的變化，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達到臨界值時項目的承受能力。本項目的風險主要來源于總投資、銷售收入、貸款利率、開發(fā)周期的影響，其中主要取決于總投資和銷售收入的影響，另外自有資金占總投資的比例雖然對整個項目全部投資的經(jīng)濟效益沒有影響，但是由于貸款的杠桿作用會影響自有資金的經(jīng)濟評價指標，因此需要項目主辦方認真考慮。敏感性分析步驟（1）選取需要分析的不確定因素。本項目選取建設(shè)投資與銷售收入為不確定因素進行敏感性分析。（2)確定進行敏感性分析的經(jīng)濟評價指標。本項目選取的指標有內(nèi)部收益率，凈現(xiàn)值，靜態(tài)回收期。（3)計算因不確定因素變動引起的評價指標的變動值。設(shè)變動幅度為5%，10%，然后計算與每級變動相應的經(jīng)濟評價指標值，建立一一對應的數(shù)量關(guān)系，并用敏感分析圖表示。敏感性分析匯總見表13表13敏感性分析匯總表序號不確定性因素不確定性因素變化率凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動態(tài)投資回收期1建設(shè)投資變化10%1236.6255%3.835%1341.4058%3.580%1446.0961%3.38-5%1551.6662%3.30-10%1657.1564%3.282銷售收入變化10%1944.8065%3.135%1695.8463%3.150%1446.0961%3.38-5%1197.9356%3.48-10%948.9752%3.62通過財務(wù)凈現(xiàn)值