物業(yè)辦公室管理制度

PAGEPAGE87辦公室管理制度1、公司所有員工隨時聽取業(yè)主的意見和建議，全方位做好物業(yè)服務(wù)工作，時時處處為業(yè)主排憂解難，有問必答，有求必應(yīng)，不驚不擾。對待問題不拖拉、不推諉，件件有回音，事事能落實。2、公司所有工作人員進出辦公室要精神飽滿，舉止文明，禮貌待人，嚴格遵守員工守則。3、公司所有工作人員要按照著裝要求穿戴好工作服，在左胸前佩戴好工號牌后方能開始工作。4、工作時間內(nèi)不得高聲喧嘩、呼喚、吵鬧及吃零食、做私活，不得哼唱歌曲，吹口哨。5、公司所有工作人員必須注意言行舉止，不得當(dāng)眾整理個人衣物。6、愛護辦公室內(nèi)一切公有財物，室內(nèi)所有用品不得亂扔亂放，各類物品放置有序，嚴格落實辦公室各類物資物品存放標(biāo)準。7、保持辦公室整潔、有序、無雜物。8、不得將公司文件亂擺放、做好業(yè)主檔案及電話號碼的保密工作，不經(jīng)批準不得隨便告訴他人，嚴格保密制度的落實。9、下班切記關(guān)閉電器開關(guān)，關(guān)燈、關(guān)門窗，注意安全防范措施落實。印章管理制度 印章是公司或部門權(quán)力的象征，應(yīng)當(dāng)嚴格管理：1、加蓋公司印章須經(jīng)過總經(jīng)理同意；2、加蓋部門及管理處印章，須經(jīng)過部門及管理處主要負責(zé)人同意；3、加蓋公司財務(wù)專門章或管理處財務(wù)專用章須經(jīng)公司財務(wù)總監(jiān)簽字同意；4、印章的刻制，更換一律由公司辦公室統(tǒng)一辦理，報有關(guān)部門批準后方可刻制；5、廢棄的印章由辦公室統(tǒng)一收回保存；6、由申報單位對外簽訂合同及用文加蓋公司印章，需登記好內(nèi)容。例會制度為增強工作的計劃性，協(xié)調(diào)公司各部門的關(guān)系，使公司日常工作有條理、有計劃，特制訂本制度如下：1、時間每月8日上午8：30—12：00（節(jié)假日順延）2、組織2.1例會由公司經(jīng)理召集并主持或由經(jīng)理指定專人召集主持。2.2參加人員：公司各部門負責(zé)人各管理處主任及臨時指定人員。2.3公司辦公室負責(zé)會議記錄和編寫會議紀要，交公司經(jīng)理審核之后，印發(fā)給各部門，各管理處，辦公室負責(zé)把每月例會紀要造冊存檔。3、內(nèi)容及目的3.1各部門、各管理處匯報上月工作情況及存在問題和下月計劃。3.2對有代表性的問題應(yīng)進行講座并得出結(jié)論或制定處理方案。3.3經(jīng)理監(jiān)督檢查各部門、各管理處的上月工作計劃執(zhí)行情況。3.4經(jīng)理安排各項工作及工作總結(jié)。3.5對上級通報會議情況，便于上級及時了解并指導(dǎo)工作。4、附則4.1參加會議人員必須按會議規(guī)定時間、地點準時參加，不得無故缺席，遲到或中途退席，如有特殊情況應(yīng)事先征得經(jīng)理同意。4.2會議應(yīng)切實做到“議題明確，實事示是，內(nèi)容扼要，語言簡練，討論集中”。4.3會議決定的事項，不得隨意變動，會后按照會議要求及精神傳達貫徹，不得擴大傳達范圍或任意外傳，對違反公司保密規(guī)定的，予以嚴肅處理，嚴重者予以辭退。公文處理制度1、公司公文由公司辦公室統(tǒng)一收發(fā)、分辦、傳閱、用印、立卷和歸檔，處理公文必須做到準確、及時、安全、保密。2、公司自制公文的處理。2.1自制公文的種類包括：決定、決議、通知、報告、請示、通報、批復(fù)、函、會議紀要等，在擬制時應(yīng)根據(jù)公文內(nèi)容的情況選用。2.2公文的格式：自制公文一般由標(biāo)題、發(fā)文字號、簽發(fā)人、秘密等級緊急程度，主送單位、正文、附件、印章、發(fā)文時間、抄報抄送部位等部門組成。2.3自制公文的草擬2.3.1公司性的公文由辦公室擬稿，各部門的業(yè)務(wù)公文各自起草。2.3.2要符合黨和國家的方針、政策，符合國家的法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定。2.3.3要準確書寫人名、地名、數(shù)字和具體的年、月、日引用公文時，應(yīng)注明發(fā)文時間，單位標(biāo)題和文號。2.3.4草擬公文要使用數(shù)字時，除發(fā)文字號、統(tǒng)計表、計劃表、序號、百分比、專用術(shù)語和其它需要阿拉伯?dāng)?shù)字外，一般用漢字書寫。2.4自制公文的審核和簽發(fā)2.4.1擬稿人按規(guī)定寫出文稿后，送本部門負責(zé)人審核，經(jīng)過認真審核人簽字后，再送辦公室核稿。2.4.2辦公室核稿人員首先根據(jù)文稿內(nèi)容，考慮題要送有關(guān)部門會簽，如需會簽選送會簽部門審核，然后再核稿。2.4.3辦公室應(yīng)在盡快的時間內(nèi)，將符合要求的文稿送公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)過認真審定后，簽署自己的意見、姓名和日期。2.5自制公文的批印和蓋章2.5.1簽發(fā)后的公文由辦公室簽字編號后按緩急程度安排打印，打字員不得直接接受各部門的打印任務(wù)。2.5.2由擬稿部門負責(zé)核對清樣。2.5.3打字員改正后按規(guī)定份數(shù)復(fù)印，并送辦公室蓋章，簽印人要按有關(guān)規(guī)定蓋印，不符合要求的公文拒絕蓋章。歸檔制度1、凡是反映公司企業(yè)開發(fā)，生產(chǎn)經(jīng)營，企業(yè)管理及工程建設(shè)等活動，具有查考利用價值的文件資料均屬歸檔范圍。2、凡屬歸檔范圍的文件資料，均由公司集中統(tǒng)一管理，任何個人不得擅自留存。3、歸案的文件資料，原則上必須是原件，原件用于報批不能歸檔或下屬企業(yè)須保留的，保存人必須到辦公室登記，辦公室保存復(fù)印件。4、凡公司業(yè)務(wù)活動中收到的文件，函件承辦后均要及時歸檔，以公司名義發(fā)出的文件、函件要留底稿及正文備查。5、業(yè)務(wù)活動中的有關(guān)請示報告及公司領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)，屬付款性質(zhì)的，由財務(wù)部保存原件；其他重要報告，在企業(yè)資料范圍或工程資料歸檔范圍內(nèi)的，連同有關(guān)資料由經(jīng)辦人整理后移交辦公室，歸檔范圍外的請示報告由各部門自行保管。6、由公司對外簽訂經(jīng)濟合同，均保留兩份原件，辦公室、財務(wù)部各存一份、特殊情況只有一份原件時，財務(wù)部保存原件，辦公室保存復(fù)印件并注明原件存放處。7、公司的收文、發(fā)文等文書資料在辦公室歸檔。檔案借閱制度1、檔案屬于公司機密，未經(jīng)許可不得外借、外傳，外單位人員未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準不得借閱。2、借閱部門保管的檔案、材料，須經(jīng)檔案所屬部門負責(zé)人批準，借閱檔案材料，屬借閱部門經(jīng)辦的，由部門負責(zé)人批準；借閱非本部門經(jīng)辦的檔案材料須經(jīng)辦公室主任批準。閱檔必須在辦公室指定的地方，不得攜帶外出，需要借出檔案的，須經(jīng)辦公室主任批準。3、借閱檔案履行登記，簽收手續(xù)。4、借出檔案材料的時間不得超過一周，必要時可以借，過期由管理員催還，需要長期借出的，須經(jīng)辦公室主任并報主管副經(jīng)理批準。5、借出檔案時應(yīng)在借出的檔案位置放一代替卡，標(biāo)明卷號，借閱時間，借閱單位或借閱人，以便查閱和催還。6、調(diào)閱和借閱檔案者必須妥善保管檔案，不得任意轉(zhuǎn)借或復(fù)印，不得拆卸，損污文件，歸還時保證檔案材料完整無損，否則，追究當(dāng)事人責(zé)任。7、借出檔案資料，因保管不慎丟失時，要及時追查并報告主管部門及時處理。保密制度1、凡公司成立以來在各項工作和活動中已形成系統(tǒng)化、規(guī)范化及有保存價值的檔案材料，一律由公司集中統(tǒng)一管理，任何人不得據(jù)為己有。2、嚴格執(zhí)行國家工作人員10條保密守則，防止泄密事件的發(fā)生。2.1不該說的機密，絕對不說；2.2不該看的機密，絕對不看；2.3不該問的機密，絕對不問；2.4不該記錄的機密，絕對不記錄；2.5不在非保密本上記錄機密；2.6不在私人通信中涉及機密；2.7不在公共場所和家屬、子女、親友面前談?wù)摍C密；2.8不在無利于保密的地方存放機密事項；2.9不在普通電話、普通郵局傳達機密事項；2.10不攜帶機密材料游覽、參觀、探親訪友和出入公共場所。3、凡屬保密的文件、資料不得私自留存，保密文件，資料的傳閱要嚴格按照規(guī)定辦清手續(xù)，按時歸還。4、銷毀機密公文，資料要有專人監(jiān)督，保證不丟失，不漏銷。5、不準用機密文件作廢紙包物品帶出公司。6、機密文件應(yīng)經(jīng)經(jīng)理或辦公室的允許，方可復(fù)印并做登記。7、檔案管理員要忠于職守，遵守紀律，保守秘密，不得私自給他人復(fù)印或借閱秘密文件、資料。檔案保管制度1、公司辦公室應(yīng)有存放檔案的專門庫房，各下屬管理處應(yīng)根據(jù)保存檔案數(shù)量，設(shè)置存放檔案的庫房、箱柜，并具備防火、防潮、防蟲等安全條件。2、歸檔資料要進行登記，編制全行目錄。3、科學(xué)地編制分類法，根據(jù)分類法，編制分類目錄，根據(jù)需要編制專題目錄，完善檢索工具，以便提供利用。4、檔案要分類，分卷裝訂成冊，保管要有條理，主次分明，存放科學(xué)合理。5、庫存檔案必須圖物相符，賬物相符。6、檔案管理人員要熟悉所負責(zé)的檔案資料，了解利用者的需求，掌握利用規(guī)律。7、根據(jù)有關(guān)規(guī)定及公司實際情況，確定檔案保管期限，每年年終據(jù)此進行整理、刪除。8、經(jīng)鑒定需銷毀的檔案，由檔案室編造銷毀清冊，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員會審批準后銷毀。銷毀的檔案清單由檔案員長久保存。9、嚴格遵守檔案安全制度做好檔案流失的防護工作。10、凡公司工作人員調(diào)離崗位前必須做好資料移交工作，方可辦理調(diào)動手續(xù)。計算機管理制度為了加強對電腦使用的管理，防止電腦病毒的侵入，以保障我公司電腦系統(tǒng)的正常運作，特制定本制度。1、不得使用外來軟盤（這是病毒的傳入主要途徑）如必須使用，申報公司辦公室，由辦公室檢測后使用。2、各部門各管理處電腦要有專人管理，指定人員必須經(jīng)過公司組織的專業(yè)培訓(xùn)學(xué)習(xí)或由專業(yè)人員考核合格，并發(fā)上崗證方可進行工作。3、每次上機要按正常步驟操作使用機器，下機前要先保護好各類信息然后按順序退出關(guān)機。4、未經(jīng)許可不得讓外人使用機器，否則造成電腦損壞，當(dāng)事人照價賠償損失。5、各部門各管理處電腦只能用于各項企業(yè)管理，禁止用電腦玩游戲，處理私人文件等。6、電腦及其配套設(shè)備發(fā)生故障、損壞，必須立即向公司辦公室報告，由辦公室聯(lián)系專業(yè)維修單位分析故障及原因后確定解決辦法，絕不允許自行拆卸有關(guān)電腦設(shè)備，否則后果由當(dāng)事人自負。7、電腦設(shè)備確定位置安裝后，任何人未經(jīng)允許不得隨意搬移、拆除或更換器件。8、當(dāng)天輸入電腦的資料、數(shù)據(jù)應(yīng)及時存儲、備份，防止資料遺失，電腦存儲的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)及有關(guān)企業(yè)機密，使用的系統(tǒng)軟件均屬公司獨有資產(chǎn)，未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準任何人無權(quán)向公司外部人員提供，各部門各管理處的電腦員要做好保密工作。對講機使用管理規(guī)定1、對講機及其配套的電池、充電器等，統(tǒng)一由公司指定專人購置、造冊，并做好發(fā)放記錄和運行狀態(tài)記錄。2、對講機是使用人執(zhí)行任務(wù)的工具，使用人必須保管好，不得遺失和損壞，發(fā)生丟失或損壞，責(zé)任人照價賠償。3、對講機只供使用人執(zhí)勤時使用，嚴禁轉(zhuǎn)借他人，嚴禁個人攜帶外出。4、對講機的使用應(yīng)嚴格按照產(chǎn)品使用說明書的使用方法進行使用，使用中要防潮濕，防與其他物品碰撞，不可私自亂拆亂裝對講機。5、對講機要嚴格的按規(guī)定頻率正確操作，嚴禁使用者私自亂調(diào)其他頻道。6、做好對講機的清潔保養(yǎng)工作，平時做到隨臟隨擦。7、秩序維護員交接班時，必須做好對講機的交接驗收工作，并做好記錄，以便追蹤對講機的運行狀態(tài)并及時發(fā)現(xiàn)問題追究責(zé)任，如某班交接驗收工作不負責(zé)任，而對講機發(fā)生遺失或損壞，則直接追究該班交接人的責(zé)任。8、對講機發(fā)生故障，應(yīng)及時報告管理部門，由物業(yè)處負責(zé)修理，任何人員不得自行修理，如有違者，追究因此所造成的所有責(zé)任。執(zhí)勤過程中，在特殊情況下造成的對講機的損壞要及時報告管理處，管理處調(diào)查做出處理，逾期三天者，責(zé)任自負。軍訓(xùn)、消防訓(xùn)練制度1、所有秩序維護員必須全部參加軍訓(xùn)，消防訓(xùn)練，不合格者予以辭退。2、全體隊員工必須熟練掌握：（1）立正、稍息、敬禮；（2）停止間轉(zhuǎn)法；（3）隊形、隊列；（4）三種步法：齊步、正步、跑步；（5）滅火器及消防水帶等防火器具的使用。3、訓(xùn)練時間按公司年度計劃安排時間執(zhí)行。4、如有特殊原因不參加者，須經(jīng)主任或隊長批準，無故不參加者或遲到十分鐘者按曠工處理。5、填寫《秩序維護員培訓(xùn)記錄》按規(guī)定簽到，如整個隊伍不參加，在培訓(xùn)記錄表中“培訓(xùn)內(nèi)容”處寫明原因，物業(yè)部負責(zé)監(jiān)督檢查。6、新入隊的秩序維護員必須在試用期間完成軍訓(xùn)，消防訓(xùn)練項目，二項不合格者予以辭退，一項不合格者延長一個月的轉(zhuǎn)正期，如有不合格者辭退。7、訓(xùn)練由各管理處秩序維護隊長（班長）負責(zé)實施及申報，物業(yè)部負責(zé)考核。秩序維護巡邏的監(jiān)控規(guī)定一、為加強對秩序維護巡邏的監(jiān)控工作確保秩序維護工作檢查制度的落實，秩序維護隊長每日應(yīng)對巡邏值班情況進行抽查，每周對夜間巡邏情況抽查不少于三次；管理處主任每月檢查不少于三次，對夜間值班情況抽查不少于一次；公司物業(yè)部每季度進行一次定期檢查。二、檢查當(dāng)班秩序維護人員是否儀容整潔，佩證上崗，文明執(zhí)勤，是否按時交班，認真履行崗位職責(zé)；檢查巡更記錄（物業(yè)處）及巡更登記表（物業(yè)處）看其是否嚴格按規(guī)定的時間和巡邏路線巡視；工作中遇到問題能否妥善處理，各種記錄清楚完整。三、檢查人員在檢查過程中要嚴肅認真，善于發(fā)現(xiàn)和糾正問題，確保服務(wù)質(zhì)量優(yōu)良。四、每次檢查應(yīng)做好記錄。填寫《秩序維護員服務(wù)質(zhì)量檢查表》。秩序維護員培訓(xùn)制度1、崗前培訓(xùn)（1）秩序維護員被錄用后，應(yīng)首先進行“應(yīng)知應(yīng)會”的培訓(xùn)。（2）培訓(xùn)內(nèi)容為《秩序維護員工作手冊》。（3）合格上崗，試用三個月。2、崗位培訓(xùn)（1）培訓(xùn)內(nèi)容A、學(xué)習(xí)相關(guān)的法律、法規(guī)和公司的有關(guān)規(guī)定。B、《秩序維護工作手冊》。C、軍訓(xùn)、消防訓(xùn)練。D、繼續(xù)學(xué)習(xí)《秩序維護工作手冊》。（2）培訓(xùn)規(guī)定A、按計劃，有步驟、有重點的進行培訓(xùn)。B、秩序維護員必須在試用期內(nèi)學(xué)完培訓(xùn)內(nèi)容，能夠熟記各自崗位的職責(zé)及規(guī)程，能夠熟悉公司與其相關(guān)的有關(guān)規(guī)定，考核合格后方可轉(zhuǎn)正。C、要求全體秩序維護員認真的參加培訓(xùn)，填寫《培訓(xùn)記錄》，不參加或培訓(xùn)不認真的按有關(guān)規(guī)定處理。D、培訓(xùn)考核不合格的按降級或辭退處理。3、培訓(xùn)時間按定期不定期兩種由公司年度培訓(xùn)計劃統(tǒng)一安排。秩序維護工作檢查制度為有效監(jiān)督秩序維護人員工作情況、確保小區(qū)安全環(huán)境，特建立秩序維護工作檢查制度和標(biāo)準。1、公司各管理處都要分別定期不定期的對秩序維護工作質(zhì)量進行檢查。2、公司應(yīng)每半年進行一次定期檢查，檢查范圍包括秩序維護工作主管部門（物業(yè)處），各物業(yè)管理處秩序維護隊，檢查人員應(yīng)由公司主要領(lǐng)導(dǎo)，分管領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門負責(zé)人參加。檢查結(jié)果作為對物業(yè)部的考核依據(jù)之一。3、物業(yè)部每季度進行一次定期檢查，檢查范圍為各物業(yè)管理處秩序維護隊，檢查人員由物業(yè)部負責(zé)人率物業(yè)部工作人員參加。檢查結(jié)果作為對物業(yè)處主任的考核依據(jù)之一。4、各物業(yè)處主任每月對本處秩序維護隊服務(wù)質(zhì)量進行三次檢查，對夜間值勤情況每月不定期抽查不少于一次，檢查結(jié)果作為對秩序維護隊長的考核依據(jù)之一。5、秩序維護隊長每日對秩序維護員的服務(wù)質(zhì)量進行抽查，但每周夜間值勤情況抽查不少于三次。檢查結(jié)果作為對秩序維護員的考核依據(jù)之一。6、各級檢查時，應(yīng)將檢查結(jié)果認真記錄在《秩序維護服務(wù)質(zhì)量檢查表》中，對存在問題責(zé)令其制定整改措施，限期予以整改，必要時組織復(fù)查。7、各級對秩序維護工作的檢查按《秩序維護服務(wù)質(zhì)量檢查標(biāo)準和扣分標(biāo)準》進行。秩序維護巡邏檢查制度一、巡邏檢查內(nèi)容應(yīng)以防盜、防破壞和防災(zāi)害事故為主，秩序維護人員必須提高警惕、集中精力，防止不法分子盜竊破壞，確保住戶安全。二、對小區(qū)進行巡邏檢查時，秩序維護員必須佩帶工作證，巡邏秩序維護員每小時按規(guī)定的巡更路線巡邏一次。三、應(yīng)按照《秩序維護巡邏檢查記錄表》中所規(guī)定的內(nèi)容進行巡邏檢查，如發(fā)現(xiàn)險情，應(yīng)采取果斷的措施應(yīng)急處理，并及時報值班中心，在有關(guān)人員及領(lǐng)導(dǎo)沒到場之前，不能離開現(xiàn)場。四、巡邏秩序維護人員必須熟悉巡邏區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品放置位置，如發(fā)現(xiàn)移動設(shè)備、物品的可疑情況，要立即查明，針對檢查發(fā)現(xiàn)的不安全隱患，應(yīng)通知并協(xié)助住戶，落實各項防范措施。五、檢查消防器材有無損壞，如發(fā)現(xiàn)有損壞時，必須立即報告領(lǐng)導(dǎo)進行維修或更換。六、注意觀察外來人員情況，及其攜帶的物品，如發(fā)現(xiàn)可疑的人員和物品，要選擇適當(dāng)?shù)牡攸c加以監(jiān)視，并及時報告，必要時要對其所帶物品進行檢查并做好登記。七、檢查轄區(qū)內(nèi)業(yè)主的裝修情況，發(fā)現(xiàn)有違章施工情況及時制止，并及時報值班中心。八、夜間巡回檢查時，應(yīng)檢查清理閑散人員，防止不法分子盜竊、破壞，檢查火險隱患。九、在巡邏中，隨時接收值班中心的指令，處理當(dāng)班發(fā)生的問題。十、在巡視過程中，負責(zé)區(qū)內(nèi)各項管理規(guī)定的落實，如發(fā)現(xiàn)亂搭亂建、亂堆亂放、損壞綠化等違章行為時，及時采取措施進行制止和處理。秩序維護員交接班制度一、秩序維護員應(yīng)著裝提前10分鐘上崗接班，在值班記錄上記錄接班時間。二、交接時間，交班的秩序維護員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題，以及警械器具等裝備器材向接班秩序維護員移交清楚，并在值班記錄中做好交接班記錄。三、交班秩序維護員同接班秩序維護員共同對管轄區(qū)巡邏一遍，進行現(xiàn)場驗收移交后，交班秩序維護員才能下班。四、接班秩序維護員驗收時發(fā)現(xiàn)的問題，由交班秩序維護員承擔(dān)責(zé)任；驗收完畢，交班秩序維護員離開崗位后發(fā)生的問題由當(dāng)班秩序維護員承擔(dān)責(zé)任。五、所有事項交接清楚后，交班秩序維護員在離開崗位前在值班記錄上記錄下班時間并簽名。六、接班人員未來，交班人員不得下班。若接班人員未來，交班人員下班，這期間發(fā)生問題，兩人共同負責(zé)。秩序維護員值班制度一、秩序維護員值班實行24小時輪值制，做好門前和小區(qū)秩序維護工作。二、各崗位秩序維護人員應(yīng)相互配合，密切協(xié)作，共同做好整個小區(qū)的治安保衛(wèi)工作。三、崗?fù)ぶ刃蚓S護員必須嚴格對小區(qū)人員和車輛進行管理，嚴格執(zhí)行車輛出入登記手續(xù)；維護大門進出口秩序和清潔衛(wèi)生；發(fā)現(xiàn)可疑情況按《異常事件處理辦法》執(zhí)行。四、巡視人員按《秩序維護巡邏檢查制度》對小區(qū)進行巡回檢查負責(zé)檢查小區(qū)的各項安全設(shè)施和公共照明的狀況；維護小區(qū)內(nèi)的正常生活秩序；禁止賭博、賣淫、嫖娼、打架斗毆等事件在小區(qū)內(nèi)發(fā)生；及時處理突發(fā)事件，發(fā)現(xiàn)可疑情形應(yīng)立即向有關(guān)部門報告；做好巡邏記錄配合公安機關(guān)檢查住戶情況。五、當(dāng)班秩序維護必須嚴格履行職責(zé)，認真完成各項任務(wù)，規(guī)范填寫各種記錄，做好交接班記錄，向接班人員交接本班次工作情況；必要時向領(lǐng)導(dǎo)反映工作中遇到的問題，并提出處理意見。六、秩序維護員必須服從物業(yè)處和秩序維護隊的安排，非特殊情況不得擅離職守。綠化服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準和檢查制度一、綠化服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準1、花園護欄無破損、警示牌無破損、無污染。2、花池沿邊無破損、無污染、花盆無破損。3、無枯枝、無雜草、無垃圾雜物。4、無蟲害、無鼠害、無死株、無死草，無樹木傾斜。5、草坪平整美觀。6、修剪造型美觀。7、各種花木長勢茂盛。二、綠化服務(wù)質(zhì)量檢查制度1、管理處綠化管理員每周對綠化服務(wù)質(zhì)量進行一次檢查，檢查結(jié)果填寫在《綠化服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準及檢查表》中。檢查結(jié)果作為對綠化分包方的考評依據(jù)。2、管理處主任每月對綠化服務(wù)質(zhì)量進行一次檢查，檢查結(jié)果填寫在《綠化服務(wù)質(zhì)量檢查表》中，檢查結(jié)果作為對綠化管理員和綠化分包方的考評依據(jù)。3、公司物業(yè)部每季度對綠化服務(wù)質(zhì)量進行一次檢查，檢查結(jié)果填寫在《綠化服務(wù)質(zhì)量檢查表》中，檢查結(jié)果作為對物業(yè)處主任和綠化分包方的考評依據(jù)。消防防火檢查制度消防防火安全檢查分三級制度1、一級檢查：由巡邏秩序維護員實施。1．1每班巡邏秩序維護隊員應(yīng)對本轄區(qū)進行火情安全檢查，排除本身能夠排除的一般不安全因素。1.2發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時報告及時處理。1.3接班人員對上一班人員發(fā)現(xiàn)的不安全因素應(yīng)加強檢查，并作好記錄。2、二級檢查由物業(yè)處主任組織實施2.1物業(yè)處主任（或副主任）每周應(yīng)組織秩序維護隊對小區(qū)內(nèi)的消防情況進行一次檢查。檢查各消防設(shè)施是否處于良好的備用狀態(tài)。2.2組織處理轄區(qū)內(nèi)的火險隱患及整改，對員工進行教育表揚或批評。3、三級檢查由公司領(lǐng)導(dǎo)實施3.1每年年末由公司領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)部、工程部等相關(guān)部門在公司范圍內(nèi)進行全面檢查。3.2檢查各管理處貫徹防火安全執(zhí)行情況，檢查要害部位防火安全管理及制度的執(zhí)行情況。3.3檢查結(jié)果做為管理處評比依據(jù)之一。消防管理制度一、為了保障小區(qū)內(nèi)住戶生命財產(chǎn)的安全，保證小區(qū)內(nèi)各住戶生活、工作的正常進行，根據(jù)市消防管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合小區(qū)的實際情況，特制訂本制度。二、小區(qū)內(nèi)所有消防設(shè)備和消防器材任何人不得擅自改動、挪動和挪用。三、樓梯、走道和出口必須保持暢通無阻，任何單位或個人不得占用或封堵。四、嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路；嚴禁在小區(qū)內(nèi)存放任何易燃、易爆物品，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時整改。五、動用明火必須經(jīng)過嚴格的審批手續(xù)。申請動用明火的施工單位，必須事先向物業(yè)處提出書面申請，填寫“臨時動用明火申請單”，詳細說明動火事由、動火部位、起止時間、防范措施等，待物業(yè)處防火負責(zé)人審批后方可動火。六、秩序維護隊員每天巡邏時，須巡視小區(qū)內(nèi)每個角落，及時發(fā)現(xiàn)并盡量消除火災(zāi)隱患。通知有關(guān)部門或個人限期整改。七、每月一次對轄區(qū)內(nèi)消防設(shè)施進行檢查，確保消防設(shè)施處于良好備用狀態(tài)。八、確定轄區(qū)內(nèi)重點防火部位，確定防火措施。根據(jù)重點部位的火災(zāi)特點，制定火災(zāi)撲救措施，確定人員疏散路線。財務(wù)收費管理規(guī)定1、目的本程序明確了公司定期或不定期對業(yè)主（客戶）進行物業(yè)管理各項費用收取的工作過程，以確保公司能夠及時、有效的收取各項費用，并對收費過程中的服務(wù)質(zhì)量進行控制。2、適用范圍本程序適用于公司財務(wù)部、物業(yè)部和各管理處關(guān)于收取各項費用的業(yè)務(wù)。3、職責(zé)3.1各管理處負責(zé)物業(yè)管理費、房租、代收的水電費及各項押金、臨時攤位費的收取。3.2負責(zé)由公司直接簽訂并管理的的房屋出租、勞務(wù)費用等費用的收取。3.3財務(wù)部負責(zé)收取掛靠的施工企業(yè)管理費用并及時結(jié)算。4、實施程序4.1新用戶（業(yè)主）預(yù)交費用4.1.1管理處根據(jù)有關(guān)政策、法規(guī)及物價部門核定的標(biāo)準及小區(qū)業(yè)主規(guī)約的規(guī)定，預(yù)收各項費用。4.1.2管理處在收取各項費用的同時，應(yīng)建立明細臺帳表，在向財務(wù)部交納款項時，一并上報。4.2對簽訂租賃合同的客戶收取費用4.2.1客戶在管理處及相關(guān)部門簽訂為期一年以上的租賃合同，首次付款交費，不得少于6個月的費用（即3個月的保證金，3個月的房租）。4.2.2對外租賃的所開據(jù)的發(fā)票（租賃專用發(fā)票等）均由財務(wù)部統(tǒng)一管理，按款到開票的原則并由管理處及相關(guān)部門交給客戶。5、物業(yè)費的收取5.1各管理處按照物價部門制定的收費標(biāo)準向業(yè)戶（客戶）收取物業(yè)費。5.2各管理處在收取費用前必須按照所管轄區(qū)的住戶設(shè)立物業(yè)費收取明細臺帳，以便及時按時收取。6、水、電費的收取6.1各管理處在進行代收、代交水電費的收取前必須設(shè)立收費明細臺帳（水、電表的業(yè)務(wù)號）6.1.2各管理處收取水、電費必須嚴格按照公司統(tǒng)一制定的水、電費收費表進行收費。6.1.3收費員收取的水、電費必須依據(jù)水、電維修人員所抄錄的度數(shù)進行收費。6.1.4維修人員按公司統(tǒng)一印制的收費表進行抄表。1、交收費員一份；2、自留一份；3、交管理處領(lǐng)導(dǎo)一份；4、報財務(wù)部一份。7、收費票證7.1領(lǐng)用票證7.1.1各管理處必須按公司的有關(guān)規(guī)定，指定一專人負責(zé)到財務(wù)部領(lǐng)用收費的各種票據(jù)。7.1.2各管理處領(lǐng)用的發(fā)票（自制憑證）按交領(lǐng)的原則，在交領(lǐng)時必須由財務(wù)部審核后方可領(lǐng)用。7.1.3各管理處所領(lǐng)用的發(fā)票（自制憑證）均按發(fā)票管理制度進行填寫、開據(jù)。8、收費員的質(zhì)量反饋8.1收費員在進行收費過程中一并請業(yè)主填寫《業(yè)主意見登記表》，并反饋到相關(guān)部門。8.2對于拖欠各項費用不交的業(yè)主（客戶）應(yīng)在一定期間內(nèi)下達交款通知書，并反應(yīng)給相關(guān)部門。9、相關(guān)文件《租賃合同的簽訂》收費管理規(guī)定一、收費工作實行專人負責(zé)，任務(wù)到人，管理處設(shè)專職收費員，有財務(wù)主辦具體負責(zé)，公司財務(wù)部進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)和管理。二、嚴格按標(biāo)準收費，收費人員不得擅自做主亂收費。1、管理費收費標(biāo)準執(zhí)行物價部門批準的標(biāo)準，其修改亦需經(jīng)過業(yè)主管理委員會和物價部門的批準。2、水電費的標(biāo)準執(zhí)行政府批準的標(biāo)準。3、各項押金（保證金）的收費按政府有關(guān)部門批準的標(biāo)準執(zhí)行。4、各項維修費的收費標(biāo)準執(zhí)行政府批準的標(biāo)準，政府沒有定價的按協(xié)議價收取。5、房屋租賃費、農(nóng)貿(mào)市場攤位費按合同規(guī)定收繳。6、特約服務(wù)費一律按協(xié)議價收費。7、收費標(biāo)準由管理處以書面形式通知用戶，并將管理費收費標(biāo)準，維修費收費標(biāo)準在管理處掛牌。三、收費運作程序管理處主任負責(zé)處理客戶異議并對收費工作進行監(jiān)督。1、物業(yè)管理費由財務(wù)主辦根據(jù)管理處提供的業(yè)主資料，按標(biāo)準計算出每戶每月應(yīng)收繳的費用，填入《年管理費繳交卡》報管理處主任審查后，交收費員按卡收費。2、水電費由水電工定期抄錄水電表度數(shù)，并填入《年電表記錄卡》和《年水表記錄卡》中。爾后由收費員計算收費金額，填入《年電費記錄卡》和《年水費記錄卡》中，并匯制收費表交財務(wù)主辦審核，報管理處主任審批后有財務(wù)主辦下收費通知單，收費員將“收費通知單”及時下發(fā)業(yè)主并進行收費。物業(yè)處對轄區(qū)內(nèi)需收費的水電表進行統(tǒng)計，且每半年核對一次。3、房屋租賃費，農(nóng)貿(mào)市場攤位費每月有財務(wù)主辦按合同規(guī)定交費日期編制每月應(yīng)收房屋租賃費，市場攤位費表單，報管理處主任審批后交收費員按表收繳。4、維修費由收款人將費用交財務(wù)主辦。5、其他費用由分管管理員提供，經(jīng)管理處主任審批后，財務(wù)主辦負責(zé)落實。6、財務(wù)主辦每月應(yīng)將收費情況編制《費用收取情況總表》、《費用拖欠匯總表》報管理處主任審閱簽字后提交公司財務(wù)部經(jīng)理審查，并報公司總經(jīng)理審閱。7、客戶異議及客戶費用減免客戶對收費通知單所列金額有異議，由管理處主任處理，異議成立的，交納金額及期限由主任確定并在原交費通知單上注明，同時書面告知財務(wù)主辦。異議期間不計滯納金，異議不成立的按交費通知單執(zhí)行?？蛻糍M用減免，先由客戶提出書面申請，財務(wù)主辦簽署意見后，由物業(yè)處主任審批。數(shù)額較大時報總經(jīng)理批準。批準的《客戶費用減免/變更表》由財務(wù)主辦執(zhí)行并據(jù)以更改相應(yīng)表單數(shù)據(jù)，同時報公司財務(wù)部經(jīng)理。四、收費方法通常采取上門收繳，或發(fā)放“繳費通知單”由業(yè)主自行到管理處交費的收費方式；方法有兩種：1、即時收費交現(xiàn)金，收費員應(yīng)開具收據(jù)或發(fā)票，當(dāng)面點清錢數(shù)，注意識別假幣，嚴禁收錢不開票或打白條，所收款項最遲在次日上午繳財務(wù)，不得挪用。2、轉(zhuǎn)帳收費，對于單位和個人有帳號愿以轉(zhuǎn)帳方法交費的，應(yīng)提供繳費數(shù)額，公司帳號，明確交費時間，督促其按時轉(zhuǎn)帳。收費人員上門收費應(yīng)佩證上崗，做到嘴勤、腿勤，不厭其煩，設(shè)法提高收費率。對不按時交費的業(yè)主要多次上門，了解情況反復(fù)耐心的做好解釋工作；并及時向管理處反饋業(yè)主意見，不斷改進工作，提高服務(wù)質(zhì)量，以利于加快收費進度；對反復(fù)做工作后仍不交的，應(yīng)報管理處主任批準發(fā)放催繳通知書并采取必要的措施。對催交無效又無正當(dāng)理由的業(yè)主，各管理處統(tǒng)計上報公司財務(wù)部，公司由物業(yè)部、財務(wù)部聯(lián)合去人協(xié)助管理處催收，公司催交無效的將考慮采取法律手段解決。物業(yè)處檔案資料的管理規(guī)定一、樓宇資料的管理1、接管新物業(yè)時，管理處應(yīng)向相關(guān)部門索要樓宇、房屋的各種資料：如竣工圖、總平面圖、單體建筑結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備竣工圖、地下管線竣工圖以及其它技術(shù)資料等。2、資料由專人負責(zé)分類歸檔保管，建立檔案臺帳其它人員閱時，須填借閱登記并經(jīng)管理處主任同意后方可借閱。3、樓宇、房屋因故改建時，管理處應(yīng)及時將更改或補充的技術(shù)資料歸檔保存。二、住戶檔案資料的管理1、業(yè)主辦理入住手續(xù)時，填寫《住戶家庭登記卡》，其上詳細登記了常住人口及暫住人口的姓名、性別、工作單位、身份證號碼、聯(lián)系電話等。2、客戶建檔，即以每戶建立一個檔案，檔案內(nèi)容有：房屋兌現(xiàn)單《住戶家庭登記卡》、《業(yè)主（住戶）驗收交接表》、簽訂的《業(yè)主規(guī)約》、《共建文明小區(qū)協(xié)議書》、《裝潢協(xié)議書》、《住戶二次裝潢申請協(xié)議許可證》、《租賃合同》等。商業(yè)用房還需簽訂并歸檔《文明經(jīng)商協(xié)議書》等。3、住戶檔案依樓盤、樓層歸檔，按順序編號并排列，以便檢查。同時歸檔的資料還有：《業(yè)主入住登記表》、《鑰匙發(fā)放登記表》、《入住收費一覽表》等。4、建立業(yè)主檔案臺帳。收集住戶資料，注意及時更新、完善。5、住戶檔案由專人負責(zé)管理，未經(jīng)物業(yè)處主任許可，任何人不得借閱、查閱。停車及車輛交通管理規(guī)定為維護住宅區(qū)交通秩序，加強機動車輛停放管理，確保小區(qū)內(nèi)環(huán)境井然有序，預(yù)防交通事故及其它事件發(fā)生，特制定本規(guī)定：一、車輛停放：1、禁止車輛在住宅區(qū)內(nèi)亂停亂放，必須停放在車位上，或臨時規(guī)定停車的地方。車輛必須停放整齊，通道必須暢通，不得堵塞消防通道，進出車路口，不得在人行道、草坪上停放。2、小區(qū)業(yè)主要求長期停放車輛的，應(yīng)通知其到管理處申辦固定車位，領(lǐng)取車輛進出/停放卡，并按號定位，其它車輛不得占用（特殊情況除外），有固定車位的車輛必須在固定車位停放。3、其它臨時進入小區(qū)并要求停放的車輛，秩序維護員應(yīng)指揮其停放于指定位置，并按規(guī)定收取停車費，收費標(biāo)準按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。4、車輛停放后應(yīng)注意通告車主關(guān)好門窗，注意車輛和車位清潔。二、車輛進出： 1、業(yè)主車輛進出時，秩序維護員驗明車輛進出/停放證后放行。2、外來車輛進入小區(qū)時，秩序維護員及時在《值班記錄》上做好登記，并記錄進入時間，外來車輛出小區(qū)時，秩序維護員登記出小區(qū)時間。3、車輛帶貨駛離小區(qū)，必須有相應(yīng)證明，屬貴重、大件物品或搬家物品，必須由住戶到管理處辦理有關(guān)物資放行手續(xù)，方可放行。4、大貨車、集裝箱車、拖拉機、工程車等未經(jīng)物業(yè)許可不得進入小區(qū)。5、出租車接送小區(qū)住戶，上下客后須馬上駛離，不得在小區(qū)內(nèi)招攬客人。6、車輛不得在人行道、綠化帶上行駛。在小區(qū)內(nèi)車輛限速5公里/小時。三、道路管理：1、在小區(qū)道路的適宜位置設(shè)置“減速”、“禁鳴”、“行車注意安全”等標(biāo)識，使進入小區(qū)的車輛能適時減速緩行，禁鳴喇叭，注意來往車輛及行人安全。2、不可在路上試剎車，學(xué)倒車或當(dāng)路停車。3、不可在小區(qū)內(nèi)私自修筑車輛進出通道。4、小區(qū)干道基限栽3噸，超重車不準進入。損壞路面責(zé)任者照價賠償。5、臨時占用及開挖公共道路，有關(guān)部門需向物業(yè)公司申報，經(jīng)批準后方可施工，且應(yīng)在施工處設(shè)置明顯標(biāo)識，污泥雜物按規(guī)定堆放，并按規(guī)定時間清理場地，分層回填整實。房屋及公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理規(guī)定一、住宅區(qū)房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分1、室內(nèi)部分由業(yè)主負責(zé)維修；2、房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設(shè)備、消防設(shè)備和房屋公用設(shè)施等，由管理處組織定期養(yǎng)護和維修。3、住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、公共活動場所、停車場、走廊、自行車房（棚）等住宅區(qū)公用設(shè)施由管理處統(tǒng)一管理，維修養(yǎng)護。人為造成公用設(shè)施損壞的，費用由責(zé)任人承擔(dān)。4、住宅區(qū)的水、電、氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護，由有關(guān)供水、供電、供氣及通信單位負責(zé)。5、凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或可能危害毗鄰房屋安全的，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主修繕的，業(yè)主應(yīng)及時進行修繕，拒不進行修繕的，由管理處進行修繕，費用由業(yè)主承擔(dān)。二、管理處適時安排對小區(qū)主要的公共設(shè)施和房屋共用部分的維修養(yǎng)護，規(guī)定如下：1、內(nèi)墻面適時修補、粉刷。2、暗溝、污水井、雨水井、檢查井每年清理2次，化糞池發(fā)現(xiàn)溢出及時清理。3、其它項目檢查發(fā)現(xiàn)問題時及時維修保養(yǎng)。三、工程部每年對轄區(qū)內(nèi)樓宇的防雷接地系統(tǒng)進行一次檢測，以確保防雷系統(tǒng)的安全。維修人員交接班管理規(guī)定1、維修人員按照值班表按時上崗，未經(jīng)上級或負責(zé)人同意，不得擅自離崗或替班。2、交接班時間在接班人員未到崗或交接班手續(xù)不齊全時，交班人員應(yīng)繼續(xù)值班并及時向上級反映情況，直至辦完手續(xù)才能離崗。3、嚴禁在事故處理過程中或倒閘操作中交接班，交接班時如遇到突發(fā)性事件，應(yīng)立即停止交接班，由交班人員負責(zé)處理，接班人員協(xié)助處理，待系統(tǒng)和設(shè)備完全正常后交班人員方可離崗。4、交接班時必須嚴肅認真，做到交的清楚，接的明白，做好交接工作的記錄和簽字手續(xù)。5、每班交班前負責(zé)打掃衛(wèi)生。6、做好每天日檢工作、表格的填寫，及時完成每項維修資料歸檔工作。7、當(dāng)班工作、當(dāng)班清理，不留任何收尾工作。8、協(xié)助其它工種及時處理突發(fā)事件。9、交清注意事項及未完成的工作。娛樂設(shè)施管理規(guī)定一、娛樂設(shè)施是為業(yè)主（住戶）提供社區(qū)文化活動服務(wù)的場所、設(shè)施，由物業(yè)管理處派專人負責(zé)管理及日常維護保養(yǎng)。二、娛樂設(shè)施應(yīng)保持整潔、舒適，場所內(nèi)不得大聲喧嘩、爭吵。禁止從事賭博等違法活動。三、開展有組織集體活動時，應(yīng)合理安排場地并維持好活動秩序?；顒咏Y(jié)束時，應(yīng)及時清理場地。四、愛護活動用品及設(shè)施，若有損壞，照價賠償。五、娛樂設(shè)施、用品及場地，禁止任何人占為私用或挪為它用。六、建立娛樂設(shè)施臺帳和借用記錄，每日下班前對娛樂用品、設(shè)施、場地進行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。七、各種設(shè)施的管理1、文化書籍、報刊的管理。（1）設(shè)專人保管，不能亂擺亂放，書架放在通風(fēng)處保管。（2）對書籍、刊物進行分類、編號并加蓋管理處圖書章。（3）借閱時要按照規(guī)定辦理借閱手續(xù)，并按時歸還。（4）愛惜圖書，不能在書上亂涂亂劃或作任何標(biāo)記，損壞照價賠償。2、棋牌的管理（1）愛惜活動用品（象棋、麻將、撲克等）。（2）專人管理，不準進行賭博活動。（3）愛護環(huán)境，保持整潔。（4）愛護公物，損壞賠償。3、乒乓球臺的管理。（1）經(jīng)常擦洗，保持干凈。（2）未經(jīng)批準，不能擅自在規(guī)定外時間使用。（3）愛護公物，嚴禁敲打桌面及坐、睡在桌面上，禁止帶有污蝕等性質(zhì)的物品放在桌面，若有損壞照價賠償。行政文件管理規(guī)定1、凡上級和外單位發(fā)來的文件、信函、電報、內(nèi)刊等由公司辦公室簽收、拆封、蓋上日戳、分類編號、登記收文簿，填寫公文處理單，送辦公室主任審閱后，再送公司領(lǐng)導(dǎo)批閱。2、經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批閱的文件，辦公室及時收回，按批示迅速準確地送閱和傳遞。3、各部門、管理處接文件后，要當(dāng)日閱辦，并根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)批示及文件要求，主動辦理，屬于各部門，管理處聯(lián)合承辦的，主辦部門要主動做好協(xié)同工作，協(xié)辦各部門，管理處要積極配合。4、辦公室對發(fā)送的文件、信函、電報者要隨時查詢誰辦，防止辦文拖期。5、各部門、管理處在文件承辦后，要將辦理結(jié)果寫在文件處理欄內(nèi)，簽署承辦結(jié)果、承辦人姓名、時間或字號，將文件退交公司辦公室立卷、歸檔。6、上級下達的業(yè)務(wù)性文件，承辦單位辦完后，需要留存的，公司辦公室主任簽批后可復(fù)印留用。7、各部門、管理處收到上級主管部門直接下達的文件或外出參加有關(guān)會議收到會議文件，均需交公司辦公室統(tǒng)一登記、歸檔。公司行文規(guī)定 1、以公司名義發(fā)文時，由主辦部門起草，填寫發(fā)文稿，由公司辦公室核稿，呈公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，公司辦公室負責(zé)登記編號，組織打印外發(fā)，以部門管理處名義發(fā)文時，公司辦公室負責(zé)打印工作。2、公文必須一文一事，主送單位只能一個，不得越級行文，行文簡明扼要，文字清晰。3、一切以公司名義上報收發(fā)的文件、信函、電文，公司辦公室都要存?zhèn)涞赘鍌洳?，上報和外發(fā)文件有上級來文的要將上級來文一并附后，裝訂歸檔。4、各部門、管理處之間文件往來，資料供給等由部門、管理處互相遞送。復(fù)印機使用的規(guī)定為了更好地提高工作效率，節(jié)約開支，維護和保養(yǎng)好復(fù)印機，對復(fù)印機的使用特作如下規(guī)定：1、各管理處及各部門復(fù)印資料，須先登記再復(fù)印，一次復(fù)印50份以上的文字資料，須由辦公室批準。2、需要復(fù)印的文件資料，須由辦公室專人復(fù)印，任何人不得擅自復(fù)印。3、本公司復(fù)印機概不對外，不得復(fù)印與工作無關(guān)的私人資料。4、本公司復(fù)印機更好地發(fā)揮作用，延長使用壽命，每次復(fù)印達100張時，須過10分鐘再繼續(xù)工作。5、保密級資料經(jīng)過辦公室，經(jīng)理室批準后方可復(fù)印，復(fù)印報廢文件應(yīng)立即銷毀不得外傳。6、如未按以上條款執(zhí)行造成文件流失，機械損失由當(dāng)事人承擔(dān)一切責(zé)任。開展社區(qū)文化活動管理規(guī)定一、社區(qū)文化活動分類：1、文化活動：社區(qū)文學(xué)、藝術(shù)、體育、科技、法律等社區(qū)活動。2、宣傳活動：社區(qū)對內(nèi)、對外的宣傳報道工作。3、便民活動：便民家政服務(wù)等。二、社區(qū)文化活動的策劃：1、公司物業(yè)部負責(zé)制定社區(qū)文化工作的方向和目標(biāo)。2、各物業(yè)處依據(jù)社區(qū)文化工作的方向和目標(biāo)，結(jié)合本物業(yè)處居民特點和要求及社區(qū)文化活動設(shè)施情況，制定社區(qū)文化活動實施方案，并組織開展各項社區(qū)文化活動。3、社區(qū)文化活動實施方案的內(nèi)容包括活動主題、實施時間、地點、相關(guān)部門和人員任務(wù)分工，參加活動人員、宣傳報道的安排、活動所需設(shè)備、道具、活動經(jīng)費的落實等項目。4、所有《社區(qū)文化活動實施方案》須經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批后正式生效實施。三、社區(qū)文化活動的實施1、為加強活動的宣傳力度，物業(yè)處應(yīng)負責(zé)布置宣傳欄內(nèi)容。2、應(yīng)在活動前一周內(nèi)通知業(yè)主（住戶）。需業(yè)主（住戶）參與的要注明參加活動的條件、時間，并請業(yè)主（住戶）參加。3、做好活動前的準備工作：購買所需物品，準備道具及場地、活動標(biāo)識等，安排人員拍照，記錄活動中發(fā)生的事情。4、在活動中，維持好秩序，若發(fā)生爭執(zhí)或其它事情，應(yīng)及時向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報妥善處理，對業(yè)主（住戶）提出建議性意見應(yīng)做好記錄。5、活動結(jié)束后，應(yīng)全面清理活動場地，檢查道具、設(shè)備是否完好。6、管理處每次活動結(jié)束后，應(yīng)認真填寫《社區(qū)文化活動總結(jié)》，反映活動基本情況，總結(jié)活動效果。7、活動全部完成后，物業(yè)處資料員負責(zé)收集本次活動的所有資料。包括活動實施方案、活動會議紀要、活動檢查和處理記錄、嘉賓名片、圖片、節(jié)目單、照片、錄象（音）帶、活動總結(jié)等。整理歸檔保存，標(biāo)識清楚。宣傳廣告欄及各種標(biāo)識管理規(guī)定一、小區(qū)宣傳欄由管理處指定專人負責(zé)，每年制定宣傳計劃，定期出版（也可適時有針對性的做調(diào)整）。二、宣傳廣告欄是宣傳物業(yè)管理法規(guī)政策，溝通與業(yè)主關(guān)系、發(fā)布有關(guān)信息、宣傳物業(yè)管理措施的重要窗口。管理處轄區(qū)內(nèi)的各種公共事項的公告和發(fā)布，必須經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)或管理處主任批準后方可實施，外部人員及本單位其他人員不得擅自發(fā)布和公告任何未經(jīng)批準的公共事項。三、宣傳廣告欄和各種標(biāo)識必須統(tǒng)一合理配置，并定期檢查養(yǎng)護，保證美觀完好，清潔明亮。四、宣傳欄版面要生動活潑，并將每期的宣傳內(nèi)容，版式材料匯編好，歸檔保存。自行車庫及固定機動車位申辦管理規(guī)定一、自行車庫的管理規(guī)定：1、持有摩托車、助動車及自行車的住戶憑有效證件到物業(yè)處辦理車輛立戶登記手續(xù)，然后到車庫領(lǐng)取存車牌。2、車輛進入車庫車主應(yīng)向庫管員領(lǐng)取存車牌，定位存放。當(dāng)車輛離開時交回存車牌。3、庫管員對存放1年以上不使用的車輛，應(yīng)公告業(yè)主，令其適時對車輛維護保養(yǎng)。4、庫管員的工作受業(yè)主的監(jiān)督，其失職行為可向物業(yè)處反映。二、機動車位的租賃：住戶需長期在轄區(qū)內(nèi)停放車輛的，應(yīng)通知其到物業(yè)處辦理入戶定位手續(xù)，簽訂車輛停泊位租賃合同，按月繳費，領(lǐng)取出入、停放證，按定位停放?？罩梅课莸墓芾硪?guī)定1、認真做好空置房的維修、養(yǎng)護、看管工作，定期檢查房屋的消防設(shè)施、電力設(shè)備、防盜設(shè)施和機電設(shè)備，確保房屋的安全性。2、空置房內(nèi)的水、電、煤氣設(shè)備要定期檢查，若發(fā)現(xiàn)故障要及時派人負責(zé)維修。3、空置房屋應(yīng)檢查房門、窗戶是否關(guān)好，煤氣閥門、電路開關(guān)和水路閘門是否關(guān)好，做好安全防火和保安工作。4、保持空置房屋外部衛(wèi)生清潔，維護房屋外部結(jié)構(gòu)的完整、美觀，房屋周圍及綠化帶不得堆放雜物，不準將私人物品放入屋內(nèi)。5、空置房屋要有人負責(zé)看管，閑雜人等不得入內(nèi)。臨時用電管理規(guī)定為加強小區(qū)臨時用電管理，確保電氣線路和電氣設(shè)備安全運行，特制定本規(guī)定，條例如下：1、臨時用電向管理處書面申請，并說明使用電動設(shè)備的名稱、功率、電流量及數(shù)量等。2、申請人或單位必須提供操作人員的上崗證，管理人員有權(quán)對施工及機械電氣設(shè)備進行監(jiān)督和檢查。3、在接線前，必須在物業(yè)處專業(yè)人員監(jiān)督下在規(guī)定地點接線，并安裝漏電保護開關(guān)、電度表等。4、移動照明，潮濕環(huán)境，地下通道必須使用安全電壓，對不聽勸阻的違章施工行為，可采取立即停止供電措施，以防止事故發(fā)生。5、線路不得隨地拖動，移動線路必須使用多股橡膠軟電纜，不準使用金屬導(dǎo)線代替保險絲。6、燒電焊前后須檢查周圍是否有可燃物。7、不得改動煤氣管道，不得用電焊燒煤氣管道，電源線路須有可靠接地，用電范圍內(nèi)至少須配置一個滅火器?；卦L制度 為了加強物業(yè)公司與業(yè)主之間的聯(lián)系溝通，了解業(yè)主對管理工作的意見，以便改進工作，更好的做好管理服務(wù)工作，管理處全體人員均應(yīng)有回訪意識，適時的向業(yè)主征求意見。為使該工作經(jīng)常化、制度化，特制定以下規(guī)定：1、管理處管理員經(jīng)常征求業(yè)主對管理處工作的意見，做好記錄或請業(yè)主填寫《業(yè)主滿意度調(diào)查表》。2、回訪工作可采取與業(yè)主交談（業(yè)主座談會），現(xiàn)場察看、檢查、發(fā)放業(yè)主滿意度調(diào)查表等形式綜合進行。3、管理處主任也應(yīng)經(jīng)?；卦L，了解管理及上門服務(wù)情況，做好記錄或請業(yè)主填寫《業(yè)主滿意度調(diào)查表》。4、維修人員每次上門服務(wù)后，由管理員進行電話或?qū)嵉鼗卦L，回訪的主要內(nèi)容包括維修人員的服務(wù)態(tài)度、工作效率、維修效果及收費情況等?；卦L記錄填寫在《維修登記和回訪記錄表》中。5、維修回訪率為90以上。6、當(dāng)班人員接到業(yè)主投拆時應(yīng)按《不合格品/服務(wù)控制程序》處理，同時跟蹤回訪。7、業(yè)主（住戶）投拆的回訪處理率為100%。8、每半年物業(yè)處組織一次業(yè)主滿意度調(diào)查，請業(yè)主填寫《業(yè)主滿意度調(diào)查表》。發(fā)放數(shù)量占轄區(qū)業(yè)主20%，回收率不得少于50%。9、物業(yè)處主任定期組織對《維修登記和回訪記錄表》、《業(yè)主滿意度調(diào)查表》及其他統(tǒng)計表中存在的問題進行統(tǒng)計，針對出現(xiàn)頻次較高的問題應(yīng)制定糾正和預(yù)防措施。10、所有回訪記錄應(yīng)由專人保管，按月歸檔。樓宇管理規(guī)定執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容為保持樓宇的完好美觀，特制定本規(guī)定。一、住戶對其租、購的樓宇擁有居住權(quán)和使用權(quán)。管理權(quán)對轄區(qū)內(nèi)樓宇的所有主要結(jié)構(gòu)、公共場所及設(shè)施，行使管理權(quán)。二、住宅單位及陽臺僅作居住使用，不得作寫字樓、倉庫、工廠或其他商業(yè)用途。嚴禁改變陽臺、衛(wèi)生間、廚房等，嚴禁將陽臺雨水管改為排污管；嚴禁私自更換水、電、氣計數(shù)表，若造成嚴重后果，一切由住戶負責(zé)。三、住戶對室內(nèi)進行裝修，應(yīng)嚴格遵守本轄區(qū)關(guān)于裝修的一切規(guī)定，不違章占地和違章搭建。四、住戶房屋的外墻及窗戶禁止豎立任何廣告或標(biāo)志。并不得改變房屋原設(shè)計外墻裝飾，不得亂放、亂貼、亂搭、亂畫。五、樓宇內(nèi)公共地方不得擺放家私、貨物或其他用品。不得利用房屋從事危害公共利益的活動及堆放危險物品以及排放有毒、有害物質(zhì)等。六、本區(qū)內(nèi)之任何公共地方，均不得涂畫或張貼廣告，違者應(yīng)負擔(dān)清洗、粉刷費用，如屬小孩所為，應(yīng)由家長負責(zé)。七、嚴禁高空拋垃圾、雜物，傾倒污水，不要將垃圾、布屑、雜物等投入廁所或下水道。如使用不當(dāng)導(dǎo)致堵塞或損壞，住戶應(yīng)負責(zé)全部修理費用。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期大樓入住規(guī)約執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容為了加強大樓的管理，維護建筑的完好，創(chuàng)造優(yōu)美整潔的居住環(huán)境，保障住戶的居住安全，根據(jù)國家房管政策和有關(guān)規(guī)定，特制定本規(guī)約。一、樓管單位的責(zé)任和工作要求1、嚴格遵守市有關(guān)房屋管理條例，為住戶提供文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)、便民小修養(yǎng)護。堅決制止在大樓內(nèi)外亂放、亂拆、亂搭、亂建。2、負責(zé)大樓各層的門廳、電梯轎廂、屋頂?shù)谋嵐ぷ?，負?zé)周圍明溝下水道、污水管、垃圾管道的疏通工作。3、為保證居民飲水衛(wèi)生，屋頂水箱每年清潔一次，水箱必須加蓋上鎖，并做好冬季的防凍保暖工作。4、嚴格執(zhí)行《電梯管理規(guī)定》，加強電梯管理服務(wù)。二、住戶的責(zé)任和使用要求1、提倡文明居住大樓，保持公共環(huán)境整潔。嚴禁在公用走道、樓梯通道堆放、吊掛雜物。嚴禁擅自在公用部位裝門占為私用，自行車應(yīng)停放在指定位置，以保證走道暢通。2、住戶對房屋及附屬設(shè)施有保護的責(zé)任，不得擅自拆動、改裝房屋內(nèi)附屬設(shè)備；陽臺不得封閉，嚴禁安裝球門衣架，大樓內(nèi)外墻面禁止任意鑿洞。3、講究文明衛(wèi)生，不得飼養(yǎng)禽畜（包括養(yǎng)鴿）。為保證下水道、污水管管道暢通，不得將垃圾、硬物倒入馬桶及下水道。4、保護大樓內(nèi)的一切設(shè)施、設(shè)備，不得擅自開啟屋頂水箱、消防龍頭，嚴禁擅自啟動電梯，配合做好電梯安全運行。5、按時繳納有關(guān)管理費用，以保證大樓的正常管理工作。6、嚴守戶籍和治安法規(guī)，禮貌待人，團結(jié)鄰里，積極參加創(chuàng)建文明樓活動。7、住戶因使用不當(dāng)或違反規(guī)定，致使住宅結(jié)構(gòu)、公用設(shè)備遭到人為損壞，必須負責(zé)修復(fù)或賠償。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期高層樓宇安全管理規(guī)定執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容為加強高層樓宇安全管理，建立良好的生活秩序，保護業(yè)主的合法權(quán)益，制訂本規(guī)定。一、高層樓宇安全管理由管理處負責(zé)，住宅區(qū)管理處設(shè)立安全管理小組，護衛(wèi)員配合派出所管理日常工作。二、本規(guī)定適用于高層樓宇內(nèi)任何業(yè)主、使用人和進入住宅區(qū)的外來人員。三、業(yè)主、使用人、進入住宅區(qū)的外來人員有義務(wù)協(xié)助護衛(wèi)人員搞好高層安全管理工作。四、高層樓宇住宅區(qū)內(nèi)嚴禁下列行為：1、在住宅區(qū)內(nèi)開設(shè)個體攤檔（包括流動商販）。2、在公共場所亂曬晾衣物，在樓間、通道、天臺、平臺堆放雜物。3、飼養(yǎng)家禽和不按有關(guān)規(guī)定養(yǎng)狗。4、使用音量過大和發(fā)出強烈噪音的器材，影響他人正常工作休息。5、亂扔雜物、亂倒垃圾、亂涂亂畫。6、未經(jīng)批準擅自安裝、使用電網(wǎng)或改裝、破壞正常的供電電網(wǎng)。五、在住宅區(qū)內(nèi)嚴禁下列妨礙交通的行為：1、在車輛、行人通行的地方施工、對溝、井、坎、穴不設(shè)覆蓋物、標(biāo)志或故意損毀、移動覆蓋物、標(biāo)志、防圍的。2、不按指定位置停放車輛或不服從停車場管理人員指揮的。3、在住宅區(qū)內(nèi)鳴喇叭的。4、在住宅區(qū)學(xué)習(xí)駕駛或在限制車輛行駛線路上行駛的。5、汽車駛?cè)刖G化帶或停在消防通道人行道的。六、高層住宅區(qū)內(nèi)嚴禁下列妨害公共安全和社會管理秩序的行為：1、擅自撬開別人信箱，隱匿、毀棄或私自拆開他人郵件、電信函等。2、非法攜帶、存放彈藥，非法制作、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具。3、使用氣槍等民用槍支在住宅區(qū)內(nèi)進行各種射擊活動。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期高層樓宇消防管理規(guī)定執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容為了高層樓宇業(yè)主的財產(chǎn)和生命安全，根據(jù)《中華人民共和國消防條例》和市有關(guān)消防規(guī)定，制定如下消防管理規(guī)定。一、貫徹“以防為主，以消為輔，防消結(jié)合”的方針，管理處主任是大樓的防火責(zé)任人。二、護衛(wèi)員是義務(wù)消防員，負責(zé)大樓的防火和滅火工作。三、貫徹執(zhí)行消防法制，認真開展大樓的防火宣傳工作，廣泛普及防火知識。四、定期檢查每棟樓梯口的消防栓箱內(nèi)的設(shè)備，并在辦公室、護衛(wèi)員室配備滅火專用工具和滅火器。五、高層樓宇各條通道應(yīng)24小時保持暢通。六、根據(jù)高層樓宇的特點，要求住戶：1、正確使用液化石油氣。2、不準亂拉亂接電線。3、不準在陽臺上堆放雜物或易燃易爆物品。4、不準在居室內(nèi)存放煙花、炸藥、雷管、汽油等物品，不準在住宅區(qū)內(nèi)燃放煙花炮竹。七、大廈所有員工均屬義務(wù)消防員。八、大樓業(yè)主必須服從管理處人員對消防方面的管理，刁難、辱罵、威脅或以暴力手段阻礙消防監(jiān)督人員依法執(zhí)行職責(zé)的，按中華人民共和國消防管理處罰條例交有關(guān)部門處理。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期監(jiān)控工作制度執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容一、電視安全監(jiān)控和消防報警系統(tǒng)晝夜開通運行，設(shè)立24小時監(jiān)控值班崗，全面了解和嚴密監(jiān)視大樓的安全狀況。二、督導(dǎo)、檢查各保安崗位上的保安人員盡心盡責(zé)，做好保安工作。三、當(dāng)班工作人員要密切注意屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑人員，要及時采取跟蹤監(jiān)視和定點錄像措施，并通知有關(guān)崗位的保安人員加以注意和詢查盤問，同時向保安管理員報告。錄像和換帶要按組別、順序進行，并做好記錄。四、如發(fā)現(xiàn)火災(zāi)自動報警裝置報警，應(yīng)立即通知事發(fā)部門和保安巡邏員，迅速趕赴現(xiàn)場，查明情況，如系失誤，應(yīng)在設(shè)備上清除報警信號；如確實發(fā)生火情，應(yīng)即按火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案規(guī)定的程序?qū)嵤?。五、愛護使用監(jiān)控機器和自動報警設(shè)備，定期進行測試和檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備出現(xiàn)異常和故障，應(yīng)立即報告保安負責(zé)人，通知檢修并作好記錄。六、與工作無關(guān)人員不得擅入監(jiān)控室，如需入室參觀，應(yīng)嚴格控制人數(shù)，并須經(jīng)大樓管理處領(lǐng)導(dǎo)批準和辦理登記手續(xù)。七、保持監(jiān)控室的整潔和寧靜，工作環(huán)境均符合規(guī)定要求。八、每班要作好工作記錄，下班前向接班人交待清楚，并搞好控制臺面的清潔整理工作。九、根據(jù)上下班交接情況，仔細檢查監(jiān)視設(shè)備是否完好，移交用品是否齊全，交接班未了事項如何進行。十、正確操作監(jiān)控設(shè)備，認真監(jiān)視各部位畫面，若發(fā)現(xiàn)電梯內(nèi)有人抽煙，應(yīng)禮貌提醒：“對不起，先生，電梯內(nèi)不準抽煙，請立即熄滅煙頭?！笔?、監(jiān)控人員必須堅守崗位，不得擅離操作臺，有事必須有人頂崗方能離去。十二、監(jiān)控人員必須精神飽滿，精力集中，認真履行職責(zé)。應(yīng)當(dāng)保持正常的坐姿，即平坐在工作椅上，不得東倒西歪，不得面靠椅或趴臺面，不得打瞌睡、看書報、吃零食。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期水泵房管理制度 水泵房是提供?。ㄓ茫羯钣盟拖烙盟囊?，必須加強管理，嚴格遵守規(guī)章制度。一、水泵房及水池，消防系統(tǒng)全部機電設(shè)備由機電專業(yè)人負責(zé)定期檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真做好記錄，不能解決的問題要書面上報主管部門。二、水泵房內(nèi)機電設(shè)備的操作由專業(yè)人員進行，其他人員不得操作，無關(guān)人員不準進入水泵房。三、水泵在正常情況下，選擇開關(guān)位置及自動位置，所有操作標(biāo)志等均應(yīng)簡單明確。四、生活水泵應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)轉(zhuǎn)換使用，主接處應(yīng)定期檢查擦洗。五、消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定，每半年進行一次自動和手動操作檢查，每年進行一次全面檢查。六、水泵房應(yīng)保持衛(wèi)生清潔，泵及管道每月清潔一次。電梯使用管理規(guī)定執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容一、客梯1、進入電梯內(nèi)禁止吸煙、吐痰、涂污和亂扔雜物。2、禁止兒童在電梯附近嬉戲玩耍。兒童乘電梯應(yīng)由成人陪同。3、不允許用客梯搬運貨物、垃圾等，如特別需要應(yīng)報管理處同意并派專人監(jiān)督使用。4、不允許裝運易燃易爆危險品，如遇特殊情況，需經(jīng)管理處批準，并采取安全保護措施，有專人護送才可以裝運。5、不允許開啟轎箱頂部的安全窗和安全門來裝運物品。6、轎箱內(nèi)禁止動作粗野，只按適用之按鈕，不可擊打按鈕、撞擊門板。7、乘電梯時，不可將身體倚靠轎門，進出門時不許長時間站在門中間，以免擋住電眼。8、電梯出現(xiàn)下列情況，應(yīng)及時報告管理處（1）門的開和關(guān)失去控制；（2）運行時有明顯的速度異常；（3）運行時有異常的振動和響聲；（4）有漏電現(xiàn)象。二、貨梯1、電梯內(nèi)禁止吸煙、吐痰涂污、丟棄雜物。2、使用電梯禁止動作粗野，只按適用之按鈕，不得擊打按鈕、撞擊門板。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期電梯使用管理規(guī)定（續(xù)）執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容3、搬運貨物，不得超過額定載重量。4、不得開啟轎頂安全窗裝運較長物件。5、不得擅自裝運易燃易爆物品，如特別需要，應(yīng)報經(jīng)管理處批準且派專人護運方可。6、搬運物品時使用不當(dāng)或蓄意損壞電梯，由其貨主承擔(dān)責(zé)任并負責(zé)賠償。三、扶梯1、禁止穿拖鞋、光腳搭乘扶梯，以免發(fā)生危險。2、小孩須由成人陪同搭乘扶梯。3、禁止用扶梯搬運貨物。 4、乘梯時不準嬉鬧，不得倚靠在扶手上，以免發(fā)生危險。5、嚴禁對扶梯任意刻畫、涂污、吐痰或丟棄雜物。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期電梯工安全教育培訓(xùn)制度執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容一、凡進入管理處從事電梯作業(yè)的人員為國家規(guī)定特種行業(yè)人員必須經(jīng)過勞動部門指定單位的專業(yè)培訓(xùn)，并持有《特種作業(yè)操作證》（電梯方面）。二、電梯作業(yè)人員進入管理處從事工作前，必須經(jīng)過規(guī)定的三級培訓(xùn)（入廠培訓(xùn)、班組培訓(xùn)、崗位培訓(xùn)），了解掌握工作職責(zé)，方能上崗。三、新調(diào)入的電梯工，采用以老帶新的學(xué)習(xí)原則，通過一定時間的實踐，培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，經(jīng)考核評審?fù)ㄟ^，方可進行獨立操作。四、三級培訓(xùn)主要內(nèi)容入廠培訓(xùn)：管理處概況、管理方法、工種崗位職責(zé)、安全教育要求；班組培訓(xùn)：班組崗位職責(zé)、工作內(nèi)容；崗位培訓(xùn)：電梯安全操作規(guī)程、安全檢測規(guī)程、安全作業(yè)守則。五、電梯工培訓(xùn)三個環(huán)節(jié)1、理論學(xué)習(xí)：《電梯結(jié)構(gòu)》、《電梯電路》、《電梯運行工崗位責(zé)任管理制度》、《電梯維修工責(zé)任管理制度》、《電梯安全操作規(guī)程》等。2、跟班學(xué)習(xí)：新進員工應(yīng)根據(jù)部門安排，隨同該班老師傅實踐。參加電梯的維修保養(yǎng)及運行管理學(xué)習(xí)，增強對管理電梯性能認識，以便獨立作業(yè)。3、考核：按管理處管理規(guī)定，對電梯工每年進行一次在職崗位培訓(xùn)及應(yīng)知應(yīng)會考核，作為員工普及標(biāo)準。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期電梯困人事故處理辦法執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容受困于電梯內(nèi)的乘客實質(zhì)上并無危險之處，僅為乘客自身過度驚慌或非專業(yè)人員從事解救的情況下，方會發(fā)生危險。一、盤動電梯放人僅在緊急情況之下，因而操作者必須是受過專業(yè)訓(xùn)練的專門從事電梯工作人員，其他人等欲從事該項工作均屬危險。二、在盤動電梯轎廂前，必須預(yù)先警告被困乘客靜候解救，切勿嘗試自行設(shè)法離開電梯轎廂，操作者如未作上述警告被困乘客則屬工作上的疏忽。三、在進行盤動電梯之前必須切斷電源總開關(guān)。四、當(dāng)盤動電梯下行時，遇到不能盤動時可能電梯轎廂處的安全設(shè)備（保險夾）已經(jīng)發(fā)生了作用，則進一步的工作，須由技術(shù)過硬的技工指導(dǎo)進行。五、通常最好盤動電梯下行至最接近的層樓面，亦因為需要盤動電梯距離太長節(jié)省時間起見或電梯轎廂的總重量（包括乘客）少于平衡重量，節(jié)省人力起見，則可盤動電梯上行至最近的樓層面。六、對于變速齒箱的高速電梯進行盤動電梯應(yīng)加倍小心，防止因電梯轎廂的總重量所產(chǎn)生重力加速過大而失去控制。七、當(dāng)盤動電梯至接近平層樓后，制動裝置要復(fù)原，然后應(yīng)用電梯外門專用鑰匙在該層打開電梯外門放出被困乘客。八、盤動電梯放入時制動裝置人為的松開要十分小心和緩慢以防止電梯車廂的總重量所產(chǎn)生重力加速過大而失去控制的危險（特別是無變速齒箱的電梯）。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期火災(zāi)時電梯管理規(guī)定執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)立即中止電梯的運行，并采取如下措施：一、及時與消防部門取得聯(lián)系并報告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。二、發(fā)生火災(zāi)時，對于有消防運行功能的電梯，應(yīng)立即按動“消防按鈕”使電梯進入消防運行狀態(tài)，供消防人員使用。對于無此功能的電梯，應(yīng)立即將電梯直接駛到首層并切斷電源或?qū)㈦娞萃Ｓ诨馂?zāi)尚未蔓延的樓層。三、使乘客保持鎮(zhèn)靜，組織疏導(dǎo)乘客離開轎廂，從樓梯撤走。將電梯置于“停止運行”狀態(tài)，用手關(guān)閉廳門并切斷總電源。四、井道內(nèi)或轎廂發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)立即停梯疏導(dǎo)乘客撤離，切斷電源、用二氧化碳、干粉等滅火器滅火。五、共用井道中有電梯發(fā)生火災(zāi)時，其余電梯應(yīng)立即停于遠離火災(zāi)蔓延或交消防人員用以滅火使用。六、相鄰建筑物發(fā)生火災(zāi)時也應(yīng)停梯，以免因火災(zāi)而停電造成困人事故。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期電梯浸水事故應(yīng)急措施執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容一、當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進水或滲水時，應(yīng)將電梯停放在二層以上，中止運行，斷開總電源。二、當(dāng)樓層發(fā)生水淹而使井道或底坑進水時，應(yīng)將轎廂停于進水層站的上二層，停梯斷電，以防止轎廂進水。三、當(dāng)?shù)卓泳阑驒C房進水很多，應(yīng)立即停梯，斷開總電源開關(guān)，防止發(fā)生短路、觸電等事故。四、發(fā)生浸水時，應(yīng)迅速切斷漏水源，設(shè)法使電氣設(shè)備吵進水或少進水。五、對浸水電梯應(yīng)進行除濕處理，如采取擦試、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換管線等方法。確認浸水消除，絕緣電阻符合要求并經(jīng)試梯無異常后，方可投入運行。對微機控制電梯，更需仔細檢查以免燒毀線路板。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期高層樓宇清掃保潔作業(yè)計劃清潔范圍清潔內(nèi)容清潔要求（一）入口大堂1、清潔及洗刷大堂入口地臺及梯級2、大堂地坪、臺階推塵3、清潔大堂玻璃門、窗及裝備4、墻腳線、大理石、墻面拋光5、大理石地坪清潔每天4次每天數(shù)次每天1次每月1次每天1次（二）公共區(qū)域和茶分間1、走廊、過道塵推2、清潔門、窗、框、欄桿、扶手3、門、框、欄桿、扶手拋光4、清潔空調(diào)風(fēng)口、照明燈罩5、清潔垃圾箱、煙灰缸及花槽內(nèi)外表面6、收集、清理所有垃圾箱、煙灰缸及花槽內(nèi)的垃圾每天數(shù)次每天2次每月1次每月1次每天2次每天2次（三）衛(wèi)生間1、用全能清潔劑清洗馬桶2、清潔門、窗、框3、沖洗及擦凈馬桶4、擦凈衛(wèi)生間內(nèi)鏡面、面池及地面拖干5、天花板及燈罩面除塵6、清理手紙簍每周1次每天1次每天數(shù)次每天2次每月1次每天1次（四）電梯1、清潔電梯門表面及內(nèi)壁2、電梯天花板表面除塵3、電梯吸塵4、清潔電梯通風(fēng)口及照明罩5、電梯門表面涂上保護膜每天2次每天1次每天1次每天1次每周1次高層樓宇清掃保潔作業(yè)計劃（續(xù)）清潔范圍清潔內(nèi)容清潔要求（五）樓梯1、清潔各樓層樓梯2、擦洗欄桿和扶手3、扶手和欄桿拋光每天2次每天1次每月1次（六）天臺1、清理積聚于天臺的垃圾，避免渠道堵塞2、擦洗天臺大門表面每周1次每天1次（七）其他1、大理石清洗、打蠟2、地板清洗、打蠟每周1次每月1次因各大樓情況不同及大樓保潔位置、范圍不同，清潔的次數(shù)與程度應(yīng)根據(jù)實際需要確定；在安排保潔人員時，應(yīng)根據(jù)各區(qū)域的空間、步行線等特點，突出重點；員工除按條件分工定崗?fù)?，?yīng)有一定的機動量。公共通道清潔保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容大樓內(nèi)走廊、人行樓梯、電梯、手扶電梯是大樓客戶進出的公共通道。由于人員來往頻繁，經(jīng)常處于不間斷使用狀態(tài)，容易被臟污，因此，必須注意公共通道的清潔保養(yǎng)。一、日常保潔項目1、清潔走廊和人行樓梯地面的垃圾、塵土。2、抹凈走廊墻壁、墻壁飾物和指示牌。3、抹凈走廊垃圾桶、花盒、消防栓等設(shè)施。4、抹凈樓梯扶手及欄桿、擋板。5、清掃抹凈電梯門、電梯廂及電梯溝槽。二、保潔注意事項1、清掃樓梯一般是從上到下倒退著工作，要注意安全，避免跌落事故。2、掃樓梯為主體作業(yè)，不能讓垃圾、塵土等從樓梯邊落下去。拖擦?xí)r，地拖不能太濕，不能讓樓梯邊側(cè)面留下污水跡。3、事先了解、確認電梯門、電梯廂、樓梯扶手所用的材質(zhì)，選用相應(yīng)的清潔劑。一般應(yīng)先做試驗后再正式使用，以確保安全。4、清掃扶手電梯時，應(yīng)在停止運動時進行，以確保安全。5、清潔樓梯時，應(yīng)在樓梯使用量最少時進行，并豎立“正在清潔”的指示牌，用攔護繩攔護，以防行人滑倒跌落。三、保潔基本程序簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期洗手間清潔保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容一、日常保潔項目1、及時沖洗便池，不得留有臟物。2、及時清倒紙簍、垃圾桶。3、不斷拖抹地面，做到潔凈、干爽。4、定期擦洗天臺、面盆、大小便池等衛(wèi)生潔具。5、抹凈門窗、天花、墻壁、窗臺。6、定期消毒，噴灑除臭劑，室內(nèi)清新劑。7、及時補充洗手液、香球、手紙。二、保潔注意事項1、清潔洗手間時應(yīng)在現(xiàn)場豎立“正在清潔”指示牌，以便客戶注意并予以配合。2、清潔洗手間所用的器具應(yīng)專用，使用后應(yīng)定期消毒，并與其他清潔工具分開保管。3、保潔人員應(yīng)注意自我保護，保潔時戴保護手套和口罩，預(yù)防細菌感染，防止清潔劑損害皮膚。保潔完畢，應(yīng)使用藥用肥皂洗手。4、注意洗手間的通風(fēng)，按規(guī)定開關(guān)通風(fēng)扇或窗扇。三、保潔基本程序1、準備：工作前，應(yīng)備好保潔洗手間的基本清潔工具和清潔物料。2、沖洗：進入洗手間，首先放水將衛(wèi)生潔具沖洗干凈。3、清倒：掃除地面垃圾，清倒紙簍、垃圾桶。4、清洗：按照先云臺、面盆、后尿池、便桶的順序，逐項逐個刷洗衛(wèi)生潔具。衛(wèi)生潔具要用專用刷子、抹布、百潔布、海綿塊等工具配合專用清潔劑刷洗。5、抹凈：用抹布抹凈門窗、窗臺、隔板、墻面、鏡面、烘干機。6、拖干：用地拖抹凈地面，使地面保持干爽，不留水跡。7、補充：及時補充手紙、洗手液、香球、垃圾袋等。8、噴灑：按規(guī)定噴灑除臭劑、空氣清新劑。9、撤離：收拾所有清潔工具、清潔物料，撤去“正在清潔”批示牌，把門窗關(guān)好。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期高層樓宇綠化清潔操作程序執(zhí)行單位文件編號文件頁碼1內(nèi)容一、綠化布置的操作程序1、對大堂、樓面、餐廳等公共場所的綠化花草布置安排和擺放位置作出規(guī)劃。2、根據(jù)限定的調(diào)換時間，定期撤換各種花卉盆景。3、重大任務(wù)前，根據(jù)有關(guān)部門的通知進行重點綠化布置。二、養(yǎng)護、清潔的操作程序1、每天從底層開始按順序檢查、養(yǎng)護、清潔全部花卉盆景。2、揀去花盆內(nèi)的煙蒂雜物，擦凈葉面枝桿上的浮灰，保持葉色翠綠，花卉鮮艷。3、發(fā)現(xiàn)花草有枯萎、凋謝現(xiàn)象，應(yīng)及時剪除調(diào)換。4、定時給花卉盆景澆水。操作時濺出的水滴及弄臟的地面要隨手揩干、擦凈。5、養(yǎng)護和清潔花草時，要小心操作，不影響其他人的正?；顒?。6、對庭院或花園內(nèi)的樹木花草，進行定期修剪整理和噴藥殺蟲?；ɑ芘杈耙ㄆ跐菜?、施肥養(yǎng)護及調(diào)換。簽發(fā)人及簽發(fā)日期簽收人及簽收日期保潔工作的標(biāo)準1、環(huán)境的清潔標(biāo)準。1.1地面（包括綠地）、車場無雜物、無積沙、無積水、無明顯污染、無口膠斑點。1.2路燈、警示牌、指示牌、廣告欄、垃圾桶離地面2米高無積灰、無污染、無亂張貼。1.3明溝內(nèi)無雜物、無積沙堵塞。1.4噴水池內(nèi)外臺面無水銹、池內(nèi)無泥沙、雜物、池水清澈見底，無污染。1.5無衛(wèi)生死角，無亂堆亂放。2、樓層的清潔標(biāo)準2.1樓層水活垃圾日產(chǎn)日清2.2樓層所有的公共通道、樓道、無積灰、無積水、干凈整潔；天臺無雜物、無積水。2.3樓層所有的公共墻面、門、窗、玻璃、扶手、消防栓、頂棚等無積灰、無蜘蛛網(wǎng)。2.4樓層所有公共位置無衛(wèi)生死角。3、電梯的清潔標(biāo)準。3.1電梯表面無灰塵、無污染、無銹跡。3.2電梯地面無雜物、無泥沙、無污染、無積水。3.3電梯門槽內(nèi)無雜物、無泥沙填塞。3.4電梯頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。3.5電梯門框無灰塵、無污染。4、辦公室的清潔標(biāo)準。4.1地面無雜物、無灰塵、無污染。4.2墻面、六、窗、玻璃、燈具、頂棚無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。4.3所有辦公臺面無污染，書、報、資料、用品擺放整齊。4.4所有飲水具、水杯潔凈、光亮、無污染。5、衛(wèi)生間的清潔標(biāo)準5.1衛(wèi)生間地面無雜物、無灰塵、無污染。5.2大小便器無污垢、無水銹、無堵塞。5.3洗手盆無水銹、無污染、無堵塞。5.4墻面、天頂、門、窗、玻璃、鏡面無灰塵、無污染、無蜘蛛網(wǎng)。5.5衛(wèi)生間內(nèi)無臭氣、無蚊蟲、蒼蠅，保持空氣清新。6、垃圾周轉(zhuǎn)站的清潔標(biāo)準6.1垃圾日產(chǎn)日清、無積存。6.2垃圾房外墻面無污染、無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。6.3垃圾房外地面無污染、無積水、運出垃圾沿途地面無污水點。6.4垃圾房地面、水溝、水漏無雜物、無堵塞。保潔員的操作規(guī)程 1、環(huán)境清潔操作規(guī)程（1）每日早上7：30以前和下午3：00以前對地面（包括綠地）、停車場、垃圾清運場地作徹底清掃一次，隨即除去地面積水。（2）上午8：00以前及下午3：30以前將垃圾運到周轉(zhuǎn)站，其余時間進行日常保潔工作。（3）用鏟刀、刀片清除地而后頑固污漬、香口膠等雜物。（4）對路燈、警示牌、指示牌、廣告欄、垃圾桶、果皮箱離地面2米高范圍內(nèi)每天清潔一次。（5）每天用拖布擦凈地面上的污染、車場油跡、大理石臺階、瓷磚臺階等。（6）每日清掃地面時禁止將泥沙等雜物掃入污水井。（7）及時整改每日管理員檢查提出的問題。2、樓層清潔的操作規(guī)程（1）每天將所負責(zé)范圍內(nèi)公共通道、樓梯道、天臺清掃一遍，隨即除去蜘蛛網(wǎng)。（2）掃完之后用清潔拖把擦凈有污染地面。（3）每天擦抹一次樓梯扶手、單元防盜門、業(yè)主防盜門外側(cè)、樓道采光窗及有關(guān)表箱。（4）負責(zé)與業(yè)主協(xié)商清除樓道內(nèi)的雜物，以保持樓道的整潔、暢通。無法清除的應(yīng)及時報告管理員。（5）及時整改每日管理員檢查提出的問題。3、辦公室清潔操作規(guī)程（1）先將臺面文件、報紙、雜物收拾整潔，并把臺面擦抹干凈。（2）清潔飲用水具、水杯、煙灰缸等。（3）每天用拖布對地面拖擦一次（4）每星期擦試一次門、窗。（5）及時整改管理員日檢提出的問題。4、衛(wèi)生間的清潔操作規(guī)程（1）每天先將地面清掃干凈，再用水龍頭放水沖洗一次。（2）用球形便刷適量潔廁靈將大便器、尿槽刷洗干凈，有頑固污垢的用適量漂白水刷洗干凈。（3）清潔洗水盆，有水銹的地方用去銹水清洗干凈。（4）每星期將衛(wèi)生間過道墻面、門、窗徹底清潔一次。（5）及時整改管理員日檢提出的問題。5、電梯的清潔操作規(guī)程（1）每日上午和下午各一次將電梯地面的雜物泥沙清掃干凈。（2）用毛巾將不銹鋼表面的灰塵擦凈。（3）將不銹鋼清潔劑原液至于無絨毛巾上，對不銹鋼表面進行勻光的來回拭抹，每天保持一次。（4）每日上午、下午用清潔拖布將電梯地面各拖擦一次。（5）每星期對電梯門槽徹底清潔一次，保持無泥沙、雜物填塞。（6）每星期對電梯門框、門面徹底清潔一次。（7）及時整改管理員日檢提出的問題。6、垃圾周轉(zhuǎn)站的清潔操作規(guī)程（1）配合清運公司徹底清除每日垃圾。（2）將掉在地面的垃圾裝回垃圾箱。（3）每日清運垃圾結(jié)束后將地面、水溝、水漏用水龍頭沖洗干凈，并掃凈地面積水。（4）每日排除一次垃圾坑井積水。（5）每天消殺一次（冬天適時消殺）。（6）及時整改管理員日檢提出的問題。閑置樓宇（空房）的保潔養(yǎng)護規(guī)定空房的清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理工作中不可忽視的一部分，因此特作以下保潔養(yǎng)護規(guī)定。1、各管理處必須按空房的面積安排專人進行養(yǎng)護。2、在評定服務(wù)質(zhì)量時將空房的保養(yǎng)納入考核范疇。3、對空房的保潔應(yīng)達以下標(biāo)準：A、空房地面無雜物、無積灰、無積水等。B、空房的天面墻面無積灰、無污染、無蜘蛛網(wǎng)等。C、空房內(nèi)的所有設(shè)備無積灰、無污染。D、空房內(nèi)的衛(wèi)生間、水漏、水盆無堵塞、無污染、無水銹。E、每次打掃完畢應(yīng)關(guān)好空房內(nèi)外的所有門窗，以防暴風(fēng)雨和其它意外的發(fā)生。常用保潔物品的使用方法1、不銹鋼水：用于清潔不銹鋼制品2、天那水：用于清潔油漆3、去銹水：用于洗銹污、銹漬、水銹4、漂白水：用于漂白頑固污漬5、锏水：用于锏制品去污6、特效七號：用于清除一切陳舊污漬7、花生油：用于大理石的輕微劃損8、哥式的：用于清潔一切陳舊油污9、洗潔精：能除一般性污漬10、漬水：用于清除陳舊醋漬11、煉堿：用于大面積油污12、洗衣粉：去污（比洗潔精強）13、去污粉：去污（比洗衣粉強）14、潔廁靈：能驅(qū)除異味和去污15、綠水：去污（不損害物體）16、玻璃水：用于清潔玻璃及玻璃器皿17、特光蠟：用于大理石、水磨石、錦磚等的表面保護18、白蠟：保護大理石（比特光蠟好、耐磨）19、家私蠟：用于墻面大理石，反光作用好20、愛美堅保養(yǎng)蠟：用于大理石作底蠟消殺、滅鼠工作管理規(guī)定一、由保潔管理員負責(zé)組織實施轄區(qū)內(nèi)的消殺、滅鼠工作。二、主要消殺對象是：蒼蠅、蚊子、老鼠。三、重點消殺、滅鼠場所為：垃圾站、污水井、垃圾桶、衛(wèi)生間等。四、消殺頻次為：垃圾站每日消殺一次（冬季適時消殺），其他部位夏季每日消殺一次，春秋兩季每半月消殺一次，冬季視情況進行不定期的消殺工作。五、每年視鼠情進行不定期的投藥滅鼠工作。六、消殺、滅鼠工作應(yīng)做好記錄，填寫《消殺、滅鼠服務(wù)質(zhì)量記錄表》員工守則目錄：YG—01：總則YG—01：組織紀律YG—01：工作態(tài)度YG—01：言行規(guī)范YG—01：儀容儀表總則1、遵守國家法律、法規(guī)和各項政策，遵守公司制定的各項規(guī)章制度。2、加強服務(wù)意識，樹立服務(wù)光榮的思想，全心全意為業(yè)主服務(wù)。3、遵守社會公德，講究職業(yè)道德，講究文明禮貌，謙虛謹慎，嚴于律己。4、熱愛本職工作，樹立敬業(yè)精神，努力學(xué)習(xí)專業(yè)知識，不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作能力，提高服務(wù)質(zhì)量。5、忠誠正直，嚴守信用，關(guān)心集體，團結(jié)同事，不弄虛作假，不陽奉陰違。6、廉潔奉公，不徇私情、不行賄受賄，不向客戶收受或索取任何形式的實物或傭金。自覺維護業(yè)主利益和公司聲譽。7、堅守崗位，著裝整齊，精神飽滿，