資產評估(蠢白修改版)

TOC\o"1-5"\h\z1、下列資產中，不可確指的資產是（ 商譽 ）。2、資產評估的一般目的是評估資產的（公允價值 ）。3、資產評估最基本的作用是（ 咨詢 ）。4、資產評估具有的最基本的內在功能是（評價和評值 ）。5、構成資產的重置成本的耗費應當是資產的（社會平均成本 ）。6、鑒定機器設備的實際已經(jīng)使用的年限，不需要考慮的因素是（技術進步因素 ）。7、設備的加權投資年限是（設備加權更新成本合計一更新成本合計 ）。8、進口設備的外貿手續(xù)費的計費基數(shù)是（CIF ）。9、設備的有形損耗率等于（1-成新率 ）。10、詢價法是估測（不需要安裝的設備 ）重置成本最直接的方法。11、 某宗土地2,000平方米，土地上建造了一棟10層高的賓館，賓館的首層建筑面積為1,200平方米，第2層到第10層每層建筑面積為1,000平方米。則由此計算出的建筑容積率為（5.1 ）。12、 在建筑物的評估中，適合于價格指數(shù)調整法的評估對象是（單位價值小、結構簡單的建筑物）。13、若反映宗地地價水平，（樓面地價 ）指標更具有說服力。14、 某待估房地產，已知建筑物還原利率為8%，土地還原利率為6%，建筑物價值占到房地產總價值的45%，則該房地產的綜合還原利率為（6.9% ）。15、 待估建筑物賬面原值150萬元，竣工于2005年底，假設2005年的價格指數(shù)為100%，從2006年到2010年的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7%、17%、20.5%、6.9%、4.8%，問2010年底該建筑物的重置成本最有可能是（265 ）萬元。16、 某宗土地，土地單價為10,000元/平米，規(guī)劃容積率為8，建筑密度為0.5，則其樓面地價為（1,250 ）元/平米。17、 有一宗土地，第一年的純收益為100萬，資本化率為5%，若（1）以后個年的純收益在第一年的基礎上逐年遞增1%；（2）以后個年年純收益逐年增加1萬元。這兩種情況下該宗土地的無限年期價格應分別是（2500，2400 ）萬元。18、在房地產評估中，當無參照物和無法預測未來收益時則運用（成本法 ）評估較為合適。19、 某待估宗地剩余使用年限為30年，還原利率為6%，比較實例價格為3,000元/平米，剩余使用年限為40年，若不考慮其他因素因素，則評估標的的單價接近于（2,708）元/平米。20、 運用收益法評估房地產時，房地產總費用的公式正確的是（房地產總費用=管理費+維修費+保險費+稅金+空房損失費）。21、決定被評資產評估值的最基本的因素是（資產的預期效用 ）。22、 把以聯(lián)營、合資合作為目的的評估對象的作用空間限定在聯(lián)營企業(yè)及合資合作企業(yè)中的假設是（持續(xù)使用假設）。23、 不可確指的資產是指（不能獨立于有形資產之外而獨立存在的資產）。24、評估資產市場價值所適用的最直接的市場條件假設前提是 （公開市場假設）。25、以產權變動為評估目的的有（企業(yè)兼并 ）。26、機器設備的凈價通常是指設備的（購買價+建造價 ）。27、機器設備評估中的直接法是確定設備的（凈價 ）最直接的方法。28、物價指數(shù)法一般只能用于確定設備的（復原重置成本 ）。29、進口機器設備消費稅的計稅基數(shù)是設備的（CIF+關稅 ）。30、 機器設備評估中的綜合估價法是利用了（重置成本與某項費用）之間的比例關系設計的。31、 某宗土地2,000平方米，土地單價為1,000/平方米，國家規(guī)定的容積率為4，建筑密度為0.5，則樓面地價為（250 ）元/平方米。32、 在影響商業(yè)房地產價格的區(qū)域因素中，對價格影響最大的是（區(qū)域的繁華程度）。33、對于正常的在建工程，一般應當按照在建工程的（重置成本 ）來評估。34、基準地價修正系數(shù)法從評估原理的角度劃分可歸屬于（市場法 ）。35、 土地使用權出讓合同約定的期限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于屆滿前（12）個月內申請?zhí)岢觥?6、 土地“三通一平”指（通水、通電、通路和場地平整）。37、 在一宗土地上，建有一棟10層的寫字樓，每層樓的面積相同，關于容積率TOC\o"1-5"\h\z和建筑密度的數(shù)據(jù)，最有可能的是（5 0.5 ）。38、 下表為搜集到的純收益與售價的交易實例，則應用純收益與售價比率法確定評估標的的資本化率為（7.2% ）。交易實例純收益（元/平方米?年）售價（元/平方米）14195,90024506,00033945,70044606,300TOC\o"1-5"\h\z39、對于建筑物的過剩功能，在評估時可考慮按照（功能性貶值 ）處理。40、 不論采用什么方法評估在建工程，其基本前提條件是（建成后的項目有效益性）?！?4- >■上■二、簡答1、可以構成資產評估市場價值基礎的條件是（A、產權變動B、被評資產功能具有通用性或用途多樣性C、公開市場條件假設）。2、 國家征用集體土地而支付給集體經(jīng)濟組織（包括支付給農民）的費用包括（A、土地補償費B、青苗補償費C、安置補助費D、地上附著物補償費）。3、資產評估的特點主要有（A、市場性C、公正性D、咨詢性）。4、 運用基準地價評估宗地價格時，需要修正的因素包括（B、土地使用年限D、容積率）。5、 不動產指的是（A、地產D、房產）。6、 機器設備的重置成本應該包括（B、機器設備的購置費用C、設備的調試費用D、設備操作人員的培訓費用）。7、進口設備的重置成本除包括CIF價外，還包括（A、銀行手續(xù)費B、進口關稅D、安裝調試費）。8、收益法一般適用于（成套設備、生產線 ）的價值評估。9、 設備的使用年限可與設備的（A、運行量C、工作量）相互轉換。10、成本法涉及的基本要素包括（A、資產的重置成本 B、資產的有形損耗C、資產的功能性貶值D、資產的經(jīng)濟性貶值）。11、 房地產評估的原則包括（A、供需原則B、替代原則C、最有效使用原則D、合法原則）。12、構成折現(xiàn)率的因素包括(B、無風險報酬率C、風險報酬率 )。13、 引起建筑物功能性貶值的因素主要有(B、使用強度不夠D、用途不合理)。14、 土地使用權出讓可以采用(A、協(xié)議B、招標D、拍賣)方式。15、 在設備評估中，重置核算法主要適用于(C、非標D、自制)設備重置成本的估算。16、 進口機器設備的從屬費用包括(A、關稅C、公司代理手續(xù)費D、國外運費)。17、 構成機器設備重置成本的間接費用主要有(A、購建設備所發(fā)生的管理費用C、購建設備的保險D、購建設備所發(fā)生的總體設計費用)。18、 運用使用年限法估測設備的成新率涉及的基本參數(shù)是(A、設備的總使用年限 B、設備的尚可使用年限C、設備的使用時間D、設備的負荷程度)。19、 按照資產與生產經(jīng)營過程的關系分類，可以分為(C、非經(jīng)營性資產D、經(jīng)營性資產)。20、 進口設備重置成本的代理費是指(C、外貿手續(xù)費D、銀行財務費)。三、論述1、 什么是資產評估的目的？評估目的在資產評估中有什么作用？答案要點：目的是由引起資產評估的特定經(jīng)濟行為(資產業(yè)務)所決定的，對評估結果的性質、價值類型等有著重要的影響。資產評估的特定目的不僅是具體資產評估活動的起點，同時也是資產評估活動所要達到的目標。資產評估的特定目的是界定評估對象的基礎。資產評估的特定目的對于資產評估的價值類型選擇具有約束作用。2、 選擇資產評估方法應考慮哪些因素？答案要點：(1)、評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此決定的資產評估價值類型相適應。(2)、評估方法的選擇受到評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素的制約。如既無市場，又沒有經(jīng)營紀錄的資產，只能選擇成本法，對于工藝比較特別且處在經(jīng)營狀態(tài)能確認其收益的資產可優(yōu)先選擇收益法。(3)、評估方法的選擇受到各種評估方法運用所需資料以及主要經(jīng)濟技術參數(shù)能否搜集的制約。3、 如何理解和測算機器設備的功能性貶值？答案要點：機器設備功能性貶值是由于技術進步的結果導致的設備價值貶值。包括新技術引起的設計、材料或者加工工藝的改變，從而導致老設備的相對能力不足、結構落后、功能短缺以及可變的運營成本過高等問題。(1)、由于技術進步引起勞動生產率的提高，制造與原來功能相同設備的社會必要勞動時間減少，材料節(jié)約，工藝改進，從而帶來成本的降低，造成原有設備的價值貶值。具體表現(xiàn)為原有設備中的一個超額投資成本將不為社會所承認。(2)、由于技術進步出現(xiàn)了性能更好的設備，導致原來的設備的功能相對新的設備已經(jīng)落后，從而引起價值貶值。具體表現(xiàn)在原有設備完成相同的任務，消耗相對增加，形成了一部分超額運營成本。4、 基準地價有哪些作用？答案：(1)具有政府公告作用；(2)宏觀調控地價水平的依據(jù)；(3)是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；(4)是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)；(5)是進一步評估宗地地價的基礎；(6)引導土地資源在行業(yè)部門間合理配置5、 什么是市場法？市場法適用的前提條件是什么？答案要點：市場法是指利用市場上同樣的或類似的資產的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或者類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱?；厩疤釛l件是：(1)、要有公開活躍的市場；(2)、公開市場上要有可比的資產及其交易活動。6、資產評估包括哪些基本要素？答案要點：(1)、評估主體，評估機構以及評估人員；(2)、評估客體，即被評資產；(3)、評估依據(jù)，如所應遵守的法律、法規(guī)、經(jīng)濟行為文件、重大合同協(xié)議等；(4)、評估目的；(5)、評估原則，即資產評估的行為規(guī)范；(6)、評估程序；即資產評估的工作從開始靠結束的順序；(7)、評估價值類型，即對評估價值的質的規(guī)定；(8)、評估方法，即評估資產所采用的特定的技術，是分析和判斷資產評估價值的手段和途徑。7、應用成本法評估機器設備，如何估算經(jīng)濟性貶值？答案要點：(1)、因為生產能力降低造成經(jīng)濟性貶值的估算。經(jīng)濟性貶值率=[1-(實際使用生產能力/額定生產能力)x]*100%⑵、因收益額減少導致的經(jīng)濟性貶值經(jīng)濟性貶值額=設備年收益損失額*(1-所得稅稅率)*(P/A,r,n)(3)、受環(huán)境保護法限制而造成的經(jīng)濟性貶值，根據(jù)其規(guī)定處理。8、簡述地價的特征有哪些？答案要點：(1)、地價是地租的資本化；(2)、地價是權益價格；(3)、土地具有增值性；(4)、地價與用途有關；(5)、地價具有個別性；(6)、地價具有可比性四、業(yè)務題1、 評估對象在未來五年內的預期收益分別為20萬、22萬、24萬、25萬、26萬,資產從第6年到第10年每年的收益均保持在27萬元,第10年末資產擬轉讓,變現(xiàn)價約為120萬元,假設折現(xiàn)率為10%,用收益法估測資產的價值。答案要點：運用收益法公式計算評估值接近于197.43萬元(1)前5年收益現(xiàn)值=20X(P/F,10%,1)+22X(P/F,10%,2)+24X(P/F,10%,3)+25X(P/F,10%,4)+26X(P/F,10%,5)=87.6124(萬元)(3分)6-10年收益現(xiàn)值=27X(P/A,10%,5)X(P/F,10%,5)=63.55(萬元)(3分)第10末變現(xiàn)120萬元現(xiàn)值=120X(P/F,10%,10)=46.26(萬元)(3分)則：該資產估值=87.6124+63.55+46.26=197.4224(萬元)(1分)2、 評估對象為某企業(yè)2008年購進的一條生產線,賬面原值為150萬元,2011年進行評估。經(jīng)調查分析確定,該生產線的價格每年比上一年增長10%,據(jù)估計,該資產還可使用6年,又知道目前市場上已經(jīng)出現(xiàn)功能更先進的資產,并被普遍應用,新設備與評估對象相比,可節(jié)省3人,每人的月工資為650元。此外,由于市場競爭加劇,致使該設備開工不足,由此造成收益損失額每年為20萬(該企業(yè)所得稅稅率為25%,假定折現(xiàn)率為10%)。要求根據(jù)上述資料,采用成本法對該資料進行評估。答案要點：資產的重置成本=480萬資產的已使用年限=20*(50,400/57,600)=17.5年(2分)實體性貶值率=17.5/(17.5+8)=68.63%(2分)資產的功能性貶值=3*(1-25%)*(P/A,10%,8)=12萬元(3分)評估值=480*(1-68.63%)-12=138.576萬元(3分)3、 被評估設備為2005年從英國引進設備，進口合同中的FOB價為了20萬英鎊。2010年10月進行評估時英國廠家不再生產這種待估設備了，其替代產品的FOB報價為35萬英鎊，而國內其他企業(yè)2010年6月從英國進口同種設備的CIF報價為30萬英鎊。境外運雜費為FOB價格的5%，保險費約為FOB的0.5%,，被評估設備的所在企業(yè)，以及與之交易的企業(yè)均屬于進口關稅、增值稅免稅單位，銀行手續(xù)費按照CIF價格的0.8%計算，國內運雜費按照CIF價格加上銀行手續(xù)費之和的3%計算，安裝調試費包含在設備價格之中不另行計算，設備尚可使用5年，年運營成本比其替代設備每年超支2萬人民幣，被評估設備所在企業(yè)的正常投資回報率為10%，所得稅稅率為25%。評估時英鎊與美元的匯率為1：1.5，人民幣與美元的匯率為8：1，2010年6月至2010年10月進口設備價格沒有變化。要求：⑴計算被評估進口設備的更新重置CIF價格；計算被評估進口設備的重置成本；計算被評估設備的評估值。答案要點： (1)評估時設備的現(xiàn)行成本，即更新成本：30,000X(F/P,10%,10)+3,000X(F/P,10%,5)+2,000X(F/P,10%,2)=85062.5元(3分)E(賬面原值X價格變動率)=設備現(xiàn)行成本合計(2)評估時設備的加權更新成本為：根據(jù)公式:設備的加權更新成本=更新成本X已使用年限,得出：30,000X(F/P,10%,10)X10+3,000X(F/P,10%,5)X5+2,000X(F/P,10%,2)X2=792613元(3分)⑶設備的加權投資年限=E(加權更新成本)/E(更新成本)=792613/85062.5=9.32(年) (3分)⑷設備的成新率=[8/(9.32+8)]X100%=46.2%(1分)4、 某房地產公司于2007年1月以有償出讓的方式取得一塊土地50年使用權，并于2009年1月在此地塊上建成一座框架結構的寫字樓，經(jīng)濟耐用年限為60年，殘值率為0。評估基準日，該類建筑物重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積為1000平方米，建筑面積為1800平方米，現(xiàn)在用于出租，實際每年收到租金為72萬元。另據(jù)調查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需要支付的管理費為年租金的3%，維修費為重置價格的1.5%，土地使用稅以及房產稅為每建筑平方米25元，保險費為重置價格的0.2%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。根據(jù)以上資料評估該宗土地2010年1月土地使用權的收益價格。(1)P=P'X交易時間修正X交易情況修正X容積率修正X區(qū)域因素修正X個別因素修正X年期修正(剩余使用年限修正)(2)建立容積率修正系數(shù)表(1分)容積率1.51.61.71.81.9修正系數(shù)100102104106108⑶年期修正：K=K=[1-(1+6%)-40]/[1-(1+6%)-38]=1.0135(1.5分)ADK=[1—(1+6%)-40]/[1—(1+6%)-39]=1.0066(1.5分)(4)建立交易時間修正系數(shù)表(1分)交易時間20062007200820092010修正系數(shù)100101102103104（5）參照物地價修正2200X104/103X100/99X104/102X100/99X1.0135=2342（1分）2400X104/103X104/106X100/102=2331（1分）2300X104/103X1.0066=2338（1分）2100X104/102X100/98X104/102X100/99X1.0135=2281（1分）（6）評估結果=（2342+2331+2338+2281）/4=2323（元/平方米）（1分）5、 評估對象在未來五年內的預期收益分別為20萬、22萬、24萬、25萬、26萬，資產從第6年到第10年每年的收益均保持在27萬元，第10年末資產擬轉讓，變現(xiàn)價約為120萬元，假設折現(xiàn)率為10%，用收益法估測資產的價值。答案要點：采用分段法評估的評估值為1778.033萬元。（1）前5年收益現(xiàn)值=100X（P/F,10%,1）+120X（P/F,10%,2）+150X（P/F,10%,3）+160X（P/F,10%,4）+200X（P/F,10%,5）=536.233（萬元）（3分）（2）6-10年收益現(xiàn)值=200/10%X（P/F,10%,5）=1241.8（萬元）（3分）則：該資產估值=536.233+1241.8=1778.033（萬元）（1分）6、 某企業(yè)將某項資產與國外企業(yè)合資，要求對資產進行評估。具體資料如下，該資產賬面原值為270萬，凈值為108萬，可用57600小時。按財務制度規(guī)定該資產折舊年限為30年，已經(jīng)計提20年。經(jīng)過調查分析，按照現(xiàn)在市場上材料價格和工資費用水平，新建相同構造的資產的全部費用支出為480萬元。設計利用時間為57600小時候，實際累計利用時間為50,400小時。經(jīng)專業(yè)人員勘查估算，該資產還能使用8年。又知該資產由于設計不合理，造成耗電量大，維修費用高，與現(xiàn)在同類標準資產相比，每年多支出營運成本3萬元（該企業(yè)所得稅稅率為25%，假定折現(xiàn)率為10%）。要求根據(jù)上述資料，采用成本法對該資產進行評估。答案要點：評估值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值重置成本=150X（1+10%）3=199.65萬元（1分）實體性損耗率=3/（3+6）=33.33%（1分）功能性貶值=3X12X650X（1-25%）X（P/A,10%,6）=7.64萬元（3分）經(jīng)濟性貶值=20X（1-25%）X（P/A,10%,6）=65?33萬元（3分）評估值=199.65X（1-33?33%）-7.64—65.33=60.136萬元（2分）7、被評估設備購建于2001年，賬面價值為30,000元，2006年和2009年進行兩次技術改造，主要添置了一些自動控制裝置，當年投資分別為3,000和2,000元，1995年對設備進行評估，假設從2001年—2011年每年的價格上升率為10%，該設備的尚可使用年限為8年。要求：根據(jù)所給條件計算被估設備的成新率。答案要點：⑴、被評估設備的CIF價格為30萬英鎊。（2） 、重置成本=（設備的CIF價格+銀行手續(xù)費）X（1+國內運雜費費率）銀行手續(xù)費=30X8X1?5X0.8%=2.88萬元（2分）國內運雜費=（30X12+2.88）X3%=10.89萬元（2分）設備的重置成本=360+2.88+10.89=373.77萬元（1分）（3） 、設備的成新率=5/（5+5）=50%（1分）設備的功能性貶值=20,000X（1-25%）X（P/A,10%,5）=5.6862萬元（2分）進口設備的評估值=373.77X50%-5.6862=181.1988萬元（2分）8、