房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策課件

房地產(chǎn)稅收制度與政策

房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策1一、房地產(chǎn)稅收制度與政策稅收:國家為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)利，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，無償取得財政收入的一種手段。稅收制度:國家各項稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱。是國家處理稅收分配關(guān)系的總規(guī)范。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策2房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅耕地占用稅土地增值稅契

稅營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育稅附加企業(yè)所得稅個人所得稅印花稅優(yōu)惠政策房產(chǎn)稅房地產(chǎn)稅種房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策3（一）房產(chǎn)稅

1、定義

——以房產(chǎn)為課稅對象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

2、課稅對象

——房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納

產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納；

產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；

產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策43、房產(chǎn)稅稅率

依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2％；

依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％。

4、征收基數(shù)

非出租的房產(chǎn)：依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。

出租的房產(chǎn)：以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策55、房產(chǎn)稅免納范圍

國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)

由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的房產(chǎn)

宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)

個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)

經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)

房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策66、具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅問題

（1）根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財稅[2005]181號中規(guī)定，凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

（2）稅額計算：對于自用地下建筑的稅額計算：

工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1-扣除比例]×1.2％。

（房屋原價折算為應(yīng)稅房產(chǎn)原值的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市財政和地方稅務(wù)部門在上述幅度內(nèi)自行確定）房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策7（二）城鎮(zhèn)土地使用稅

1、定義

——國家對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅種。

2、課稅對象

——以城市、縣城及建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地為征稅對象；

——以實(shí)際占用的土地單位面積為計稅依據(jù)；

——按照規(guī)定的稅額計算征收。

房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策83、稅收標(biāo)準(zhǔn)

大城市——1.5元至30元；

中等城市——1.2元至24元；

小城市——0.9元至18元；

縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)——0.6元至12元。

4、關(guān)于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題

對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

其中，已取得地下土地使用權(quán)證的，按土地使用權(quán)證確認(rèn)的土地面積計算應(yīng)征稅款；未取得地下土地使用權(quán)證或地下土地使用權(quán)證上未標(biāo)明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應(yīng)征稅款。

對上述地下建筑用地暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策95、免繳土地使用稅范圍

國家減免政策：

（1）國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地；

（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用的土地；

（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；

（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；

（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

（6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；

（7）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。

省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局免稅政策：

（1）個人所有的居住房屋及院落用地；

（2）房產(chǎn)管理部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地；

（3）免稅單位職工家屬的宿舍用地；

（4）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；

（5）集體和個人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策10（三）耕地占用稅

1、定義

——以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收。

2、課稅對象

占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位（包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、部隊以及其他單位）和個人，包括個體工商戶以及其他個人，耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納耕地占用稅。

耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，比照規(guī)定征收耕地占用稅。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策113、稅收標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)各地區(qū)（以縣級行政區(qū)域?yàn)閱挝唬┤司孛娣e，確定稅收標(biāo)準(zhǔn)。

≤1畝10~50元/㎡；

＞1畝，≤2畝8~40元/㎡；

＞2畝，≤3畝6~30元/㎡；

＞3畝5~25元/㎡。

房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策124、加成

經(jīng)濟(jì)特區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且人均耕地特別少的地區(qū)，適用稅額可以適當(dāng)提高，但是提高的部分最高不得超過當(dāng)?shù)剡m用稅額的50%。

占用基本農(nóng)田的，適用稅額應(yīng)當(dāng)?shù)剡m用稅額的基礎(chǔ)上提高50%。

5、減稅政策

（1）鐵路線路、公路線路、飛機(jī)場跑道、停機(jī)坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。

（2）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。

（3）農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用稅。

房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策13（4）軍事設(shè)施占用耕地；

（5）學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策14（四）土地增值稅

1、定義

對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。

2、課稅對象

凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。

3、征收范圍

包括國有土地、地上建筑物及其附著物，轉(zhuǎn)讓不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策154、土地增值稅計算方法

（1）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的

土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％

（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的

土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％

（4）增值額超過扣除項目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，除項目金額之和20％的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額之和20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策165、土地增值稅扣除項目

取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；前期工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；公共配套設(shè)施費(fèi)；開發(fā)間接費(fèi)用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；財務(wù)費(fèi)用中的利息支出；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

6、免稅范圍

（1）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房，土地增值未超過扣除的20%。

（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策17（五）契稅

1、定義

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。

應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

2、納稅時點(diǎn)

契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策183、征收稅率

契稅稅率為3~5％契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。

4、征收范圍

（1）國有土地使用權(quán)出讓；

（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；

（3）房屋買賣；

（4）房屋贈與；

（5）房屋交換。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策195、減免范圍

(1）國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；

(2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；

(3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；

(4）財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策20(六）營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育稅附加

1、定義

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，對有償提供勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為征收的一種稅。

營業(yè)稅金及附加是反映企業(yè)經(jīng)營的主要業(yè)務(wù)應(yīng)負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅、消費(fèi)稅、增值稅、教育稅附加、城市維護(hù)建設(shè)稅等。

2、征收稅率

營業(yè)稅5%。

城建稅實(shí)行地區(qū)差別按營業(yè)稅為基數(shù)7%、5%、1%。

教育稅附加按營業(yè)稅為基數(shù)3%。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策21（七）企業(yè)所得稅

1、定義

按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行務(wù)例》對取得的所得（包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財財產(chǎn)所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈所得和其他所得）的企業(yè)和其他取得收入的組織征收的一種稅。個人獨(dú)資和合伙企業(yè)不適用。

2、稅率及計算方法

企業(yè)所得稅的稅率為25%。

企業(yè)應(yīng)納所得稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額*適用稅率

應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項目金額房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策22（八）個人所得稅

1、定義

個人所得稅的納稅人為在中國境內(nèi)有住所或者無住所而在境內(nèi)居住滿一年的，從中國境內(nèi)和境外取得的所得的個人。在中國境內(nèi)無住所又不居住或者無住所而在境內(nèi)居住不滿一年的個人，從中國境內(nèi)取得的所得的，依照法律規(guī)定同樣需繳納個人所得稅。

房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策232、稅率

財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。

個人轉(zhuǎn)讓住房，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。

受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)繳納所得稅，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策24（九）印花稅

1、定義

印花稅是對因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移而書立、領(lǐng)取的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。

2、依據(jù)

《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細(xì)則》

3、稅率

稅率分五檔：

千分之1、千分之0.5、千分之0.3、千分之0.05、千分之0.03。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策25（十）優(yōu)惠政策

1、普通住房標(biāo)準(zhǔn)。2005年5月9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見》中明確規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，并報建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局備案。國家認(rèn)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)為：住房小區(qū)容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，且允許各地制定具體標(biāo)準(zhǔn)時,單套建筑面積和價格適當(dāng)上浮，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

2、自2010年1月1日起,個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的,全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。

3、對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按減半契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按照成交價格的1%征收契稅。

4、對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。對屬于不征稅范圍的贈與人、受贈人辦理相關(guān)手續(xù)后，不征收個人所得稅。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策265、房屋租賃。單位向職工按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)出租房屋免房產(chǎn)稅和營業(yè)稅，按市場租金則房產(chǎn)稅減按4%，營業(yè)稅減按3%。個人出租房屋減按10%征個人所得稅，營業(yè)稅減按1.5%，房產(chǎn)稅減按4%。免土地使用稅，租賃合同免印花稅。

6、經(jīng)濟(jì)適用房。土地收入未超過扣除項目的20%免土地增值稅，用地免土地使用稅，管理單位回購免契稅和印花稅，個人購買減半征收契稅和免印花稅。

7、廉租房。租金收入免營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，用地免土地使用稅。廉租住房貨幣補(bǔ)貼免個人所得稅。

8、公共租賃房。免土地使用稅、契稅、印花稅。用舊公房轉(zhuǎn)公共租賃房土地收入未超過扣除項目的20%免土地增值稅，單位捐贈未超過利潤12%部門免企業(yè)所得稅；租金收入免營業(yè)稅和房產(chǎn)稅等。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策27Page

28二、住房公積金制度與政策2005年建設(shè)部、財政部、中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于住房公積金管理若干具體問題的指導(dǎo)意見》建金管〔2005〕5號1999年頒布、2002年修訂的《住房公積金管理條例》依據(jù)房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策28國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私有企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體(以下統(tǒng)稱單位)及其在職職工繳存的長期住房儲金。職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個人所有定義義務(wù)性、互助性、保障性特點(diǎn)住房公積金管理委員會決策、住房公積金中心運(yùn)行、銀行專戶、財政監(jiān)管是住房公積金管理的基本原則基本原則房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策291、基數(shù)。原則上不應(yīng)超過職工工作地所在設(shè)區(qū)城市統(tǒng)計部門公布的上一年度職工月平均工資的2倍或3倍。2、比例。職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一年度月平均工資的５％；不高于12%。匯繳時間為上年7月1日至當(dāng)年6月30日繳存基數(shù)和比例新設(shè)立的單位應(yīng)當(dāng)自設(shè)立之日起３０日內(nèi)到住房公積金管理中心辦理住房公積金繳存登記，并自登記之日起２０日內(nèi)持住房公積金管理中心的審核文件，到受委托銀行為本單位職工辦理住房公積金賬戶設(shè)立手續(xù)。單位為職工繳存的住房公積金的月繳存額為職工本人上一年度月平均工資乘以單位住房公積金繳存比例。繳存程序房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策30償還購房貸款本息的提取和使用離休、退休的死亡或者宣布死亡完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關(guān)系的房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例

購買、建造、翻建、大修自住住房戶口外遷和出境定居的七、政策優(yōu)惠。職工各人及其單位按照國家和地方規(guī)定的比例實(shí)際繳存的住房公積金，不計入各人當(dāng)期的工資、薪金收入，免征個人所得稅。利息免征個人所得稅房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策31三、物業(yè)管理制度與政策《物權(quán)法》規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！睒I(yè)權(quán)的確認(rèn)必須以登記工作成果的載體——登記簿的記載為據(jù)。物業(yè)管理過程中經(jīng)常要查詢登記簿的有關(guān)信息，登記官同樣也要為物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)該對物業(yè)管理工作有所了解。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策32定義物業(yè)是指各類房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地?！备黝惙课菘梢允墙ㄖ?如：住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)等)；也可以是單體建筑(如：一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業(yè)大廈等)。同一物業(yè)，可以屬一個業(yè)主，也可以屬于多個業(yè)主。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”；另外“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”?！段餀?quán)法》規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！币?guī)定：“因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力?！?/p>

因此，業(yè)主還應(yīng)包括以上尚未進(jìn)行登記，但有其他法律文書證實(shí)已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的所有者。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。”《物權(quán)法》規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?！薄段餀?quán)法》高于《物業(yè)管理條例》，管理主體可以是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以是其他管理人。只要是針對“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動?！倍伎梢苑Q之為“物業(yè)管理”。而且目前這些管理模式也都存在，但與《物業(yè)管理條例》規(guī)定不同的管理模式，有可能不在其調(diào)整范圍之內(nèi)。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策33一套100平方米的住宅可以理解為一個物業(yè)的單位一個幾十萬平方米運(yùn)作也行《物業(yè)管理條例》規(guī)定:“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會”“一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理”物業(yè)管理區(qū)域是物業(yè)的集合、物業(yè)管理的基本單位管理區(qū)域房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策34物業(yè)管理服務(wù)的具體內(nèi)容主要包括常規(guī)服務(wù)和特約服務(wù)。特約服務(wù)由供求雙方臨時約定，《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定。針對住宅而定，但非住宅也可參照執(zhí)行。標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理服務(wù)分為三個不同等級，等級的劃分以服務(wù)頻度為界。管理服務(wù)房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策351．服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確2.承接項目時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，驗(yàn)收手續(xù)齊全(1)基本要求3．管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書4.有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全5．管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情6．設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時服務(wù)電話。急修半小時內(nèi)、其他報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策36(1)基本要求7．根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項目與收費(fèi)價目。8．按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。9．按合同約定規(guī)范使用住房專項維修資金。

lO．每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率80％以上。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策37(2)房屋管理1．對房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2．根據(jù)年限，定期檢查，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍的，編制計劃，提出報告與建議，根據(jù)決定，組織維修。3．每日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，作好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護(hù)。4．按照要求建立管理制度。裝修前，依規(guī)定方案，告知禁止行為和注意事項。每日巡查1次現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5．對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6．小區(qū)主出人口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元(門)、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。

房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策38

(3)共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1．對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)(依法應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)的除外)。2．建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺賬)，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3．設(shè)施設(shè)備標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任人明確；操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。4．對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，作好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。5．載人電梯24小時正常運(yùn)行。6．消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。7．設(shè)備房保持整潔、通風(fēng)，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8．小區(qū)道路平整，主要道路及停車場交通標(biāo)志齊全、規(guī)范。9．路燈、樓道燈完好率不低于95％。1O．容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策39(4)協(xié)助維護(hù)公共秩序1．小區(qū)主出入口24小時站崗值勤2．對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時至少巡查1次；配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施24小時監(jiān)控3．對進(jìn)出小區(qū)的車輛實(shí)施證、卡管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放4．對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時出入證管理5．對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策40(5)保潔服務(wù)1．高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶垃圾桶清潔、無異味。每日清運(yùn)2次。垃圾袋裝化，保持衛(wèi)生2．合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次。3．小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次；電梯廳、樓道每日清掃2次，每周拖洗1次；一層共用大廳每日拖洗1次；樓梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清潔1次；路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。4．共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，視檢查情況及時清掏；化糞池每月檢查1次，每半年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。5．二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。6．根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策41(6)綠化養(yǎng)護(hù)管理有專業(yè)人員實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理草坪生長良好，及時修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無雜草、雜物花卉、綠籬、樹木應(yīng)根據(jù)其品種和生長情況，及時修剪整形,保持觀賞效果定期組織澆灌、施肥和松土，作好防澇、防凍4123定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害5房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策42“公”和“共”有不同的含義，“公有”包括國家所有和集體所有，國家所有即全民所有，也可稱為“國有”?！肮灿小笔嵌鄠€私人共同擁有，是一定范圍內(nèi)業(yè)主群體共同所有的財產(chǎn)。城市的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)該是國有財產(chǎn)，物業(yè)管理的出現(xiàn)只是改變了管理模式并未變更權(quán)屬關(guān)系。因此，城市基礎(chǔ)設(shè)施仍然屬于國有財產(chǎn)。不過隨著城市管理體制改革的不斷深化，有些已經(jīng)交由國家的壟斷性經(jīng)營機(jī)構(gòu)去經(jīng)營管理，但產(chǎn)權(quán)關(guān)系并沒有轉(zhuǎn)交給任何私人企業(yè)。這些壟斷性經(jīng)營機(jī)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)上和政策上，仍然享受著特殊的照顧。物業(yè)的權(quán)屬房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策43

《物權(quán)法》規(guī)定：“鐵路、公路、電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，依照法律規(guī)定為國家所有的，屬于國家所有。”在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，以上所說電力設(shè)施、電信設(shè)施和油氣管道均為公有部分。1．物業(yè)的公有部分房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策442．物業(yè)的共有部分

《物權(quán)法》規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“(一)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；(二)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場所及設(shè)施等。建筑區(qū)劃內(nèi)的土地，依法由業(yè)主共同享有建設(shè)用地使用權(quán)。”房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策453．專有部分

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分

“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有部分的組成部分?！狈课莸怯浌倏荚嚺嘤?xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策46供給主體其他管理人專項服務(wù)機(jī)構(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)企業(yè)員工第二節(jié)物業(yè)管理相關(guān)主體房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策47第二節(jié)物業(yè)管理相關(guān)主體業(yè)主大會開發(fā)建設(shè)單位非業(yè)主使用人需求主體業(yè)主房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策48第三節(jié)物業(yè)管理基本制度一、業(yè)主大會制度

《物業(yè)管理條例》確立了業(yè)主大會和業(yè)主委員會并存，業(yè)主大會決策、業(yè)主委員會執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會的授權(quán)范圍內(nèi)就某些物業(yè)管理事項作出決定。

《物業(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策49第三節(jié)物業(yè)管理基本制度業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。二、業(yè)主委員會備案制度房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策50三、物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度

物業(yè)服務(wù)是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，競爭是市場經(jīng)濟(jì)的基本特征。

按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！睉?yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)作了明確規(guī)定。第三節(jié)物業(yè)管理基本制度房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策51四、物業(yè)承接驗(yàn)收制度

物業(yè)承接驗(yàn)收是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。同時建設(shè)單位、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料。第三節(jié)物業(yè)管理基本制度房屋登記官考試培訓(xùn)房地產(chǎn)稅收制度與政策52五、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度物業(yè)服務(wù)具有一定的特殊性。物業(yè)管理服務(wù)實(shí)質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)行管理的一種活動?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定：國家對從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。在現(xiàn)階段對物業(yè)管理行業(yè)實(shí)行市場準(zhǔn)人制度，嚴(yán)格審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)，是加強(qiáng)行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、