企業(yè)培訓(xùn)課件：住宅類商品房銷售及交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施

SalesanddeliveryofresidentialcommercialhousingLegalriskanditspreventivemeasures報(bào)告人：某某某Legalrisk時(shí)間：202X

住宅類商品房銷售及交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施房產(chǎn)銷售/法律風(fēng)險(xiǎn)/防范措施銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施01.Legalriskofsalesanditspreventivemeasures交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施02.Legalriskofdeliveryanditspreventivemeasures目錄CONTENTSLegalriskofsalesanditspreventivemeasures

銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施PART01風(fēng)險(xiǎn)控制措施廣告、售樓書、宣傳冊(cè)等宣傳資料宣傳圖片（包括但不限于戶型圖、總平面圖和鳥瞰圖）《商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充條款對(duì)標(biāo)準(zhǔn)以外的全部與裝飾、裝潢效果有關(guān)的表述，以及其他描述性或概括性內(nèi)容均不作為要約，僅供乙方借鑒或參考。法律依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)售樓廣告/樓書/宣傳冊(cè)/折頁等01030204銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-宣傳資料廣

告

（包括但不限于戶外廣告、電視廣告、廣播、報(bào)紙廣告、海報(bào)）應(yīng)當(dāng)注明預(yù)售許可證，含有相應(yīng)的免責(zé)聲明，且符合本指引及法律、政策。免責(zé)語可表示為：“本廣告為要約邀請(qǐng)，內(nèi)容僅供參考，廣告中具體確定的內(nèi)容不可作為購(gòu)房合同附件，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以合同為準(zhǔn)，所有資料以政府部門最終審批為準(zhǔn)，開發(fā)商保留最終解釋權(quán)”。銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-宣傳資料不得虛假宣傳或者夸大宣傳。所有宣傳資料應(yīng)該有免責(zé)條款和提示語，免責(zé)條款、提示語的位置、字體應(yīng)當(dāng)足夠引人注目。宣傳資料提及紅線外正在規(guī)劃或建設(shè)中的建筑或設(shè)施的，介紹應(yīng)當(dāng)有政府部門公布的文件作為依據(jù)并含有免責(zé)條款。不得存在“將電梯廳等公共部份交付業(yè)主免費(fèi)使用”等違反法律法規(guī)的承諾或者交付后根本無法實(shí)現(xiàn)的承諾。宣傳資料描述了項(xiàng)目施工具體材料、設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)該與實(shí)際施工情況一致，并且應(yīng)該有免責(zé)提示。宣傳資料中若有交房標(biāo)準(zhǔn)等信息，應(yīng)注明其適用或不適用的范圍），尤其要注意非標(biāo)準(zhǔn)層、非標(biāo)準(zhǔn)戶型的差異。售樓書、宣傳冊(cè)等宣傳資料具體細(xì)則標(biāo)準(zhǔn)層與非標(biāo)準(zhǔn)層、標(biāo)準(zhǔn)戶型與非標(biāo)準(zhǔn)戶型在宣傳資料中應(yīng)該有相應(yīng)的免責(zé)條款的提示，需以書面形式告知標(biāo)準(zhǔn)層和非標(biāo)準(zhǔn)層、標(biāo)準(zhǔn)戶和非標(biāo)準(zhǔn)戶的適用范圍。售樓書應(yīng)標(biāo)明印刷日期，應(yīng)標(biāo)明制作日期例如：本手冊(cè)/宣傳資料印制時(shí)間：XXXX年XX月。分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)注明是哪一期的售樓資料。12345678銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-宣傳資料總平面圖總平面圖應(yīng)該含有免責(zé)條款和提示說明，相關(guān)條款和說明應(yīng)當(dāng)明顯和準(zhǔn)確。01030204戶型組合平面圖在戶型組合平面圖及相關(guān)文字介紹中，要準(zhǔn)確標(biāo)注電梯間、配電、消防設(shè)施間等可能對(duì)居住產(chǎn)生不利影響的設(shè)施。效果圖圖片應(yīng)該注明為實(shí)景圖還是效果圖。戶型圖戶型圖應(yīng)該含有免責(zé)和提示說明，相關(guān)條款和說明應(yīng)當(dāng)明顯和準(zhǔn)確。宣傳圖片包括但不限于戶型圖、總平面圖和鳥瞰圖銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-宣傳資料風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)懸掛五證/法律文件展示（一房一價(jià)）/不利因素/沙盤、戶型模型、區(qū)域示意模型、市政規(guī)劃圖《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》懸掛五證

認(rèn)購(gòu)書范本、預(yù)售合同范本、“一房一價(jià)”政策所要求的表價(jià)（在商品房交易場(chǎng)所的醒目位置，公布已登記房源信息）法律文件展示

現(xiàn)場(chǎng)展示牌（紅線內(nèi)和紅線外1公里)：銷售風(fēng)險(xiǎn)提示：要求購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)時(shí)閱讀并簽字。不利因素提示

沙盤、模型應(yīng)該嚴(yán)格按照比例制作;沙盤、模型對(duì)于市政規(guī)劃道路、市政規(guī)劃設(shè)施等的提示應(yīng)該明確和醒目;模型應(yīng)該含有對(duì)于不同戶型內(nèi)容的免責(zé)條款和提示語;沙盤、戶型模型、區(qū)域示意模型、市政規(guī)劃圖

銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-銷售案場(chǎng)銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-樣板房搭建的樣板房和示范單位，應(yīng)按該戶型的施工圖尺寸制作，不得放大，同時(shí)示范單位應(yīng)按交樓標(biāo)準(zhǔn)制作，插座、管線等也應(yīng)按實(shí)表示。1搭建的樣板房和示范單位，應(yīng)按該戶型的施工圖尺寸制作，不得放大，同時(shí)示范單位應(yīng)按交樓標(biāo)準(zhǔn)制作，插座、管線等也應(yīng)按實(shí)表示。2樣板房擺放物品應(yīng)該表示明確，且具有相關(guān)的提示語，可表示為：“僅供展示，非交樓標(biāo)準(zhǔn)”。3風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)防控措施夸大其詞虛假承諾不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)惡意誹謗被錄音作為索賠退房依據(jù)被投訴或上訪等

123免責(zé)提示語銷售現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)該擺放明顯的免責(zé)提示語，注明現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的口頭解說內(nèi)容以最終的書面文件為準(zhǔn)；上崗培訓(xùn)反復(fù)進(jìn)行銷售員上崗培訓(xùn)熟練掌握政策、項(xiàng)目信息和《銷售百問》內(nèi)容；謹(jǐn)防惡意偷拍偷錄謹(jǐn)防業(yè)主惡意偷拍偷錄、未經(jīng)允許不得以開發(fā)商名義提供任何物質(zhì)性承諾。銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-銷售說辭銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-銷售文件《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》法律性質(zhì)

《簽約須知》《銷售風(fēng)險(xiǎn)提示》《購(gòu)房人家庭成員及名下住房情況申報(bào)表》《商品房認(rèn)購(gòu)合同》認(rèn)購(gòu)時(shí)應(yīng)簽署的法律性質(zhì)

簽署認(rèn)購(gòu)書且一次性支付定金之日起7日內(nèi)簽約付首期，若購(gòu)房者違約則應(yīng)書面催告一次，若經(jīng)催告仍未來辦理，則發(fā)送《撻定通知書》。一般規(guī)定

“不可歸責(zé)與當(dāng)事人雙方的事由”不可歸責(zé)與當(dāng)事人雙方的事由

暫測(cè)面積小于實(shí)測(cè)面積超3%，不收取面積價(jià)差，暫測(cè)面積大于實(shí)測(cè)面積超3%，買方有權(quán)解約；面積差其中銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)：信貸政策變化、貸款資格、不足額貸款、斷供連帶擔(dān)保責(zé)任。付款方式逾期交付違約責(zé)任：日萬分之二；逾期超過90日：買方有權(quán)解約，賣方應(yīng)退還房款及活期利息，并承擔(dān)10%違約金。逾期交付交付期限屆滿次日起180/270日內(nèi)取得大產(chǎn)證，買方應(yīng)在取得大產(chǎn)證之日起30日內(nèi)簽署《房屋交接書》，簽署之日起90日申領(lǐng)小產(chǎn)證。產(chǎn)證商品房買賣合同銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-銷售文件逾期付款買方一旦發(fā)生逾期應(yīng)立即發(fā)送《催款函》，經(jīng)催告無效的則發(fā)送《合同解除通知書》，再無效發(fā)送《律師函》，最終向法院起訴發(fā)傳票。交付標(biāo)志（1）簽署《進(jìn)戶單》（房屋交接書）；（2）鑰匙010203廣告、宣傳冊(cè)、戶型圖、售樓書等營(yíng)銷廣告宣傳文件資料全部需要進(jìn)行原件存檔（因載體性質(zhì)不能保持原件的，應(yīng)當(dāng)復(fù)制存檔），沙盤、模型等非文件類宣傳廣告資料需要進(jìn)行拍照存檔。由營(yíng)銷部門指定專門人員負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)文件和照片進(jìn)行分項(xiàng)目按日期存檔，并且及時(shí)更新。文件存檔要求營(yíng)銷廣告宣傳文件的審批記錄需要存檔保存。客服工作人員、營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)和下屬公司法務(wù)以及相關(guān)有提供意見的部門需要將相關(guān)營(yíng)銷廣告宣傳文件的審批記錄進(jìn)行存檔保存。中投行政部將不定期對(duì)相關(guān)審批記錄和文件、照片進(jìn)行監(jiān)督檢查。銷售法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-銷售文件Legalriskofdeliveryanditspreventivemeasures

交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施PART02STEP01STEP02STEP03開發(fā)商依據(jù)《商品房買賣合同》履行的主要義務(wù)；商品房交付的法律意義開發(fā)商保修責(zé)任的開始；商品房毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-法律意義取得《上海市新建住宅交付使用許可證》辦證所需材料及要求：交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-交付條件（1）項(xiàng)目納入本市住宅建設(shè)的投資計(jì)劃（或立項(xiàng)批復(fù)）；

（2）建設(shè)用地批準(zhǔn)書或土地批租合同或土地出讓合同；

（3）建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建筑工程項(xiàng)目表；

（4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證附有的總平面圖；

（5）住宅配套費(fèi)繳納證明或項(xiàng)目包干批復(fù)或免繳證明；

（6）自來水、供電、市話、雨水污水排放配套驗(yàn)收合格證明原件；實(shí)行全氣化地區(qū)的住宅項(xiàng)目須有燃?xì)馀涮昨?yàn)收合格證明原件；

（7）住宅項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；

（8）住宅項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)應(yīng)建公建的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表；

（9）公安門牌編號(hào)及消防驗(yàn)收證明；

（10）住宅項(xiàng)目有電梯的須提供電梯安全證明；

（11）新建住宅質(zhì)量保證書及新建住宅使用說明書；

（12）房屋建筑面積測(cè)估書。

交付通知房屋符合交付條件后，賣方應(yīng)在交付之日前

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天書面通知買方辦理交付該房屋的手續(xù)，買方應(yīng)在收到該通知之日起

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天內(nèi)，會(huì)同賣方對(duì)該房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。交付催告該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋交付之日起由賣方轉(zhuǎn)移給買方。如買方未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)，賣方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。買方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由買方承擔(dān)。法律依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條

對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-通知及催告交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-交接手續(xù)房屋交接書(交付標(biāo)志）：明確業(yè)主簽收進(jìn)戶單后視為房屋已經(jīng)按約定交付交付鑰匙（交付標(biāo)志）兩書：《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》（含分戶驗(yàn)收合格證）開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主要求提供實(shí)測(cè)面積的有關(guān)資料務(wù)必交付的法律文件：房屋質(zhì)量問題引起的糾紛法定解約事由一般質(zhì)量問題因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格

因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。嚴(yán)重影響正常居住使用的=表面瑕疵指表面性的、不影響使用功能與價(jià)值、不影響合同目的實(shí)現(xiàn)的質(zhì)量問題。主要表現(xiàn)為滲漏、裂縫、空鼓、起砂、尺寸偏差、門窗缺陷等。滲水、漏雨、裂縫等質(zhì)量瑕疵在保修范圍內(nèi)的，由出賣人承擔(dān)保修責(zé)任，可以通過整改（交付前）、維修（交付后）來解決。買受人以此理由拒絕收房，出賣人不承擔(dān)延期交付的違約責(zé)任。表面瑕疵的維修責(zé)任交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-訴訟案例營(yíng)銷技能不足市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)識(shí)訴訟請(qǐng)求變更訴請(qǐng)判決結(jié)果交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-商品房質(zhì)量糾紛案例1、判令被告因該房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)后按照國(guó)家規(guī)定，重新組織驗(yàn)收并出具驗(yàn)收合格證書；2、判令被告因遲延交付該房屋而承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，賠償原告損失；3、判令被告承擔(dān)訴訟產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

1、判令被告因系爭(zhēng)房屋多項(xiàng)主控項(xiàng)目不合格而不具備驗(yàn)收條件，構(gòu)成延遲交付；2、判令被告對(duì)房屋進(jìn)行修復(fù)后重新組織驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證書，驗(yàn)收合格日為房屋實(shí)際交付日；保修期與物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)期限依次順延；3、判令被告支付延遲交付房屋產(chǎn)生的違約金（自2010年9月16日起至實(shí)際交付日）；4、判令被告承擔(dān)因訴訟產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用（訴訟費(fèi)、鑒定費(fèi)、法律服務(wù)費(fèi)）

一審判決如下：一、被告于判決生效之日起30日內(nèi)對(duì)該房屋質(zhì)量問題（以房檢站鑒定意見書認(rèn)定）予以修復(fù)；二、駁回原告的其余訴請(qǐng)。案件受理費(fèi)5050元，由原被告雙方各半負(fù)擔(dān)，鑒定費(fèi)28000元由被告負(fù)擔(dān)。二審判決維持原判。執(zhí)行結(jié)果：1、以1.5萬替代土建修復(fù)；2、門窗公司達(dá)成方案，已修復(fù)完成。3、土建修復(fù)費(fèi)、訴訟費(fèi)和鑒定費(fèi)由總包承擔(dān)。

判決理由1、司法鑒定結(jié)論：房屋存在地坪空鼓、陽臺(tái)倒泛水和積水、陽臺(tái)滲漏、墻面裂縫和空鼓、窗框與墻體結(jié)合處滲水等情況，系施工質(zhì)量問題，不涉及主體承重結(jié)構(gòu)安全，檢測(cè)過程中也未發(fā)現(xiàn)承重構(gòu)件有明顯裂縫和變形情況。上述質(zhì)量問題非主體結(jié)構(gòu)和嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況，被告應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)。2、主控項(xiàng)目?jī)H是住宅工程質(zhì)量的檢測(cè)項(xiàng)目，主控項(xiàng)目不合格可以認(rèn)定住宅存在質(zhì)量問題，并不據(jù)此可以認(rèn)定住宅存在主體結(jié)構(gòu)和嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況，原告以主控項(xiàng)目不合格認(rèn)定被告構(gòu)成遲延交付的依據(jù)不足，故對(duì)原告要求支付延期交房違約金的請(qǐng)求不予支持。3、在房屋進(jìn)行修復(fù)后如還存在質(zhì)量問題，被告在保修期內(nèi)仍有修復(fù)義務(wù)，原告要求在房屋修復(fù)后出具驗(yàn)收合格證書，確認(rèn)驗(yàn)收合格日為房屋實(shí)際交付日，還要求房屋保修期與物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)期限依次順延的要求無事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。

交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-商品房質(zhì)量糾紛案例教訓(xùn)1、工程保修人員未曾對(duì)商品房交付時(shí)業(yè)主提出的驗(yàn)房意見進(jìn)行及時(shí)整改，自業(yè)主委托鑰匙維修后至收回鑰匙止，歷經(jīng)80天未予修復(fù)；2、交付當(dāng)天未提供《分戶驗(yàn)收合格證》，按規(guī)范應(yīng)該給業(yè)主，業(yè)主收房后多次索要方才提供。業(yè)主遂因我司不符交付條件為由向法院起訴主張逾期交付違約金；3、業(yè)主多次因房屋質(zhì)量問題投訴到質(zhì)檢站，要求我司承認(rèn)質(zhì)量問題并出具有針對(duì)性的維修方案，后施工單位人員無鑰匙擅自進(jìn)入該房間進(jìn)行修復(fù)，不料當(dāng)場(chǎng)被業(yè)主發(fā)現(xiàn)甚至報(bào)警；4、我司售后維修的方式以及對(duì)房屋質(zhì)量問題掩蓋回避的態(tài)度，極大激怒了業(yè)主的情緒，并且危機(jī)公關(guān)意識(shí)較為薄弱，于是業(yè)主只能通過蠻長(zhǎng)復(fù)雜的訴訟之路尋求救濟(jì)。5、本案耗時(shí)2年，動(dòng)用我司和總包多方面人脈資源和社會(huì)關(guān)系，雖然最終取得較為理想的結(jié)果，但為此各方付出較大的代價(jià)。

1、防微杜漸，將一切訴訟扼殺在萌芽狀態(tài)，對(duì)于小業(yè)主提出的合理修復(fù)意見及時(shí)落實(shí)完善，并務(wù)必通知業(yè)主復(fù)驗(yàn)，態(tài)度認(rèn)真恭敬；2、《分戶驗(yàn)收合格證》務(wù)必與兩書一并交付給業(yè)主；3、加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管、杜絕質(zhì)量上的硬傷（主控項(xiàng)目不合格）4、重點(diǎn)善待類似專業(yè)技術(shù)較強(qiáng)且非常執(zhí)著頂針的業(yè)主，提前做好溝通了解其真實(shí)需求，綜合衡量各方利弊，寧可犧牲小利益也不建議發(fā)生類似訴訟。保險(xiǎn)交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-商品房質(zhì)量糾紛案例《預(yù)售合同》訂立后取得大產(chǎn)證，《預(yù)售合同》轉(zhuǎn)簽《現(xiàn)售合同》，同時(shí)銀行按揭貸款須以該商品房小產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行抵押擔(dān)保，所以須辦理小產(chǎn)證方才放款，預(yù)售合同辦小產(chǎn)證從房交所系統(tǒng)可打印出有條形碼的《房屋交接書》，而現(xiàn)售合同則無此《房屋交接書》。交付法律風(fēng)險(xiǎn)及其防范措施-因交付通知瑕疵引發(fā)逾期交付違約責(zé)任的民事糾紛案例交付期限：甲方在收到乙方全部房?jī)r(jià)款之日起15日內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。010203Pleasereplacetext,clickaddrelevantheadline,modifythetextcontent,alsocancopyyourcontenttothisdirectly.。Pleasereplacetext,clickaddrelevantheadline,modifythetextcontent,alsocancopyyourcontenttothisdirectly.。交付期限：甲方在收到乙方全部房?jī)r(jià)款之日起15日內(nèi)，甲方向乙方交付該房屋。交付通知：甲方應(yīng)當(dāng)在收到乙方全部房?jī)r(jià)款后5個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出《交付通知書》交付標(biāo)志：該房屋交付的標(biāo)志為交付鑰匙。若該房屋在交付時(shí)已取得大產(chǎn)證，則雙方可在交付時(shí)直接簽署《房屋交接書》并以《房屋交接書》作為該房屋交付的標(biāo)志。營(yíng)銷技能不足潘某案（現(xiàn)售合同）馬某案（預(yù)售合同）判決結(jié)果：

1、判決被告在本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告人民幣20000元；2、訴訟費(fèi)4462元，由原告負(fù)擔(dān)4000元、被告負(fù)擔(dān)462元。判決理由：1、原被告雙方都違反合同，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。2、原告主觀上有因?yàn)橘|(zhì)量問題拒絕接受房屋的情況，作為被告其主觀雖無延期交房的故意，但在客觀上由于未按約及時(shí)發(fā)出《交付通知書》，造成客觀事實(shí)上的延期交付，也存在一定過錯(cuò)。3、造成延期交房的主要責(zé)任不在于被告，但被告未積