城投企業(yè)保障房業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及政策影響分析

城投企業(yè)保障房業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及政策影響分析聯(lián)合資信公用評級三部|崔瑩|劉成引言2023保障房相關(guān)政策，從信用評級角度，提出城投企業(yè)開展保障房業(yè)務(wù)的建議。引言一、城投企業(yè)是保障房建設(shè)運(yùn)營的重要主體在我國加快推進(jìn)保障性安居工程背景下，各地成立專門負(fù)責(zé)保障房建設(shè)的城投運(yùn)營的重要主體。2011336（名為北京保障房中心有限公司理。城投企業(yè)掌握了更多的政府資源、土地資源等，也為保障性住房建設(shè)提供了基礎(chǔ)。二、城投企業(yè)保障房業(yè)務(wù)模式與風(fēng)險(xiǎn)分析大、盈利能力較弱。中承擔(dān)了大量的保障房建設(shè)任務(wù)650套（間）2017202214個(gè)重點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、南京、青島、濟(jì)南、杭州、廈門、武漢、鄭州、西安、重慶和成都）共19武漢、鄭州、西安、重慶和成都）共19家負(fù)責(zé)保障房建設(shè)的市級發(fā)債城投企業(yè)1為研建設(shè)運(yùn)營模式分析（障房的主要籌建形式和重點(diǎn)發(fā)展方向。配租型保障房的主要建設(shè)運(yùn)營模式如下。配售型保障房的建設(shè)運(yùn)營模式主要包括政府回購和定向銷售兩種。圖1 配型障業(yè)模式程圖①政府回購模式：城投企業(yè)接受市住建委或市住房保障中心等政府單位委托，負(fù)責(zé)保障房項(xiàng)目的建設(shè)，項(xiàng)目建成后由城投企業(yè)移交至委托方。政府回購模式又可分為政府購買模式、委托代建模式和管理費(fèi)模式。1（（）（3年8一般來自于財(cái)政資金，城投企業(yè)不承擔(dān)融資責(zé)任?；乜罘矫?，政府購買模式一般約定代建管理費(fèi)，由城投企業(yè)按照施工進(jìn)度提出申請并由財(cái)政資金支付。一般來自于財(cái)政資金，城投企業(yè)不承擔(dān)融資責(zé)任。回款方面，政府購買模式一般約定變動情況以及區(qū)域商品房市場行情等因素影響較大。配租型保障房的建設(shè)運(yùn)營模式主要包括自建租賃、購買租賃和政府劃撥型租賃。PPP來以此種模式開展的項(xiàng)目較少，在此不做分析。圖2 配型障業(yè)模式程圖同。政府部門可能會給予城投企業(yè)一定的補(bǔ)貼，以保證城投企業(yè)不虧損或有微利。相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)與自建租賃模式基本一致。③政府劃撥型租賃模式：城投企業(yè)獲得政府劃撥的保障房，并進(jìn)行出租運(yùn)營。部分城投企業(yè)的租金收入歸屬自身，部分城投企業(yè)的租金收入需要上繳財(cái)政，財(cái)政根據(jù)經(jīng)營情況返還一定比例的運(yùn)營管理費(fèi)。分城投企業(yè)的租金收入歸屬自身，部分城投企業(yè)的租金收入需要上繳財(cái)政，財(cái)政根據(jù)城投企業(yè)優(yōu)勢表現(xiàn)方面等方面。785.831354.46429.10882.922023361800根據(jù)樣本城投企業(yè)2022年度審計(jì)報(bào)告中公布的長期借款的利率區(qū)間，利率下限為0.55%~3.20%，利率上限為4.195%~6.6%，融資成本相對較低。獲得無償劃撥的保障房20192020269.462.902013－201520216.56348.76（（城投企業(yè)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。獲得保障房相關(guān)的財(cái)政專項(xiàng)資金和政府專項(xiàng)債資金。部分城投企業(yè)獲得保障房相（集團(tuán)61.0019.1722.68障房政府專項(xiàng)債資金，譬如西安安居獲得陜西省保障性安居工程專項(xiàng)債券資金等。城投企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析大、盈利能力較弱、投資回報(bào)期長等風(fēng)險(xiǎn)。在保障相對較低。此外，部分城投企業(yè)按照保障房建設(shè)的任務(wù)計(jì)劃，儲備相關(guān)土地，形成較大規(guī)模支出。相對較低。此外，部分城投企業(yè)按照保障房建設(shè)的任務(wù)計(jì)劃，儲備相關(guān)土地，形成較表1 部樣企業(yè)2022年末/2023年3末障項(xiàng)目況城投企業(yè)計(jì)劃總投資（億元）尚需投資（億元）北京保障房中心有限公司593.95297.56南京安居建設(shè)集團(tuán)有限責(zé)任公司456.34166.67西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司238.24146.7重慶市城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司413.4651.16深圳市人才安居集團(tuán)有限公司810.50433.84資料來源：公開資料配售型保障房的銷售價(jià)格一般由當(dāng)?shù)卣块T確定，例如北京市保障房建設(shè)完成后，3%55%。市人才安居集團(tuán)有限公司（）60%。2重點(diǎn)城市保障性租賃住房租金租金調(diào)整約定北京、上海、成都、杭州等租賃價(jià)格應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的90%以下租金年漲幅不超過5%廈門不高于同地段同品質(zhì)市場化租賃住房租金95%深圳社會主體出租：租金不高于同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的90%；政府組織配租：租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場參考租金的60%確定武漢不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金的85%/資料來源：公開資料配售型保障房回款周期長。政府回購模式下的配售型保障房回款進(jìn)度受政府財(cái)政配售型保障房回款周期長。政府回購模式下的配售型保障房回款進(jìn)度受政府財(cái)政表3 部樣企配型保房化度/款度情況城投企業(yè)2022年末去化進(jìn)度/回款進(jìn)度去化影響因素北京保障房中心有限公司178014.22米，待出售儲備房項(xiàng)目較多；應(yīng)收賬款28.71億元，主要為儲備房銷售款、公租房租賃款銷售和回款進(jìn)度受北京市住建委等影響深圳市人才安居集團(tuán)有限公司2022年11月深圳推出首批可售型人才房認(rèn)購，項(xiàng)目分布在深圳各區(qū)，2023年3月末去化率約為58%房屋配售時(shí)間和對象受政府影響較大青島公共住房建設(shè)投資有限公司（母公司青島地鐵集團(tuán)有限公司）定向銷售模式：4個(gè)項(xiàng)目去化進(jìn)度超95%，理工大學(xué)人才公寓為77%，珠江花園為81%；政府回款模式：已完工1個(gè)項(xiàng)目，回款進(jìn)度約70%定向銷售模式：由青島市住房保障中心審核購房者購買資格，確定購房群體政府回購模式：財(cái)政資金成都城建投資管理集團(tuán)有限責(zé)任公司8個(gè)項(xiàng)目，其中1個(gè)已售罄，7個(gè)在銷售中受人才選房影響，可能銷售進(jìn)度不達(dá)預(yù)期資料來源：公開資料較大，投資回報(bào)期長。從年度租金收入/可租賃保障房賬面價(jià)值的比例來看，一般為203.82%5.62%。上升，長期借款占比相對較高。25.00%20.00%10.00%25.00%20.00%10.00%20000.0018000.0016000.0014000.0012000.0010000.006000.004000.002000.000.0052.5052.0051.5015.00%51.0050.5050.005.00%49.500.00%49.002020年 2021年 2022年2020年全部債務(wù)(億元）2021年2022年全部債務(wù)資本化比率（右軸，%）應(yīng)收類款項(xiàng)占比 存貨占比 投資性房地產(chǎn)占比圖1 樣企資構(gòu)情

數(shù)據(jù)來源：wind圖2 樣企債構(gòu)及債負(fù)情況三、2023年新出臺政策對城投企業(yè)的影響2023年，國務(wù)院等針對保障房建設(shè)出臺了一系列政策。表4 2023年來臺主要國政策指性話發(fā)布單位/政策名稱發(fā)布日期主要內(nèi)容中央政治局會議2023年4月28日規(guī)劃建設(shè)保障性住房，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造及“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)國務(wù)院常務(wù)會議《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》國發(fā)〔2023〕14號（以14）2023年8月25日①提高保障性住房在住房總供給中的比例，加大保障性住房建設(shè)和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現(xiàn)居者有其屋；②由城市人民政府按劃撥方式供地和負(fù)責(zé)建設(shè)配套設(shè)施，在此基礎(chǔ)上采取市場化方式運(yùn)作，按保本微利原則配售；③不得新增地方政府隱性債務(wù)；④保障性住房建設(shè)堅(jiān)持以需定建，支持城區(qū)常住人口300萬以上的大城市率先探索實(shí)踐；⑤充分利用非住宅用地建設(shè)保障性住房撥的土地繼續(xù)保留劃撥方式；⑥對保障性住房實(shí)施嚴(yán)格的封閉管理，禁止以任何方式違法違規(guī)將保障性住房變更為商品住房流入市場；中央予補(bǔ)助地方政府專項(xiàng)債券300萬以上的大城市試點(diǎn)利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款規(guī)劃建設(shè)保障性住房工作部署電視電話會議2023年9月4日按保本微利原則配售格封閉管理，不得上市交易《保障性住房實(shí)施稅2023年9月28日轉(zhuǎn)讓舊房20%經(jīng)營管理單位回購保障性住房繼續(xù)作為保障性住房房源的，免征契費(fèi)減免政策》稅；對個(gè)人購買保障性住房減按1%的稅率征收契稅中央金融工作會議2023年10月31日因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式——訪住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長倪虹2023年11月12日加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)保障性住房是完善住點(diǎn)是拓展配售型保障性住房的新路子，最終是實(shí)現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度資料來源：公開資料通過分析上述政策，聯(lián)合資信認(rèn)為對城投企業(yè)的影響如下：配售型保障房將繼續(xù)作為保障房的重要組成部分?！笆奈濉币詠恚Ｕ闲宰赓U進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，推動建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式的背景下，國發(fā)未來，我國房地產(chǎn)市場或?qū)⑿纬伞氨Ｕ戏?商品房”雙軌運(yùn)行機(jī)制。外，配售型保障房也將是建設(shè)重點(diǎn)，用于滿足剛性住房需求。充分盤活存量和用地方式的轉(zhuǎn)變有助于緩解城投企業(yè)的建設(shè)支出壓力。國發(fā)141414號文明確了保障房用地，一是保障性住房政策明確了覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。因不得新增地方政府隱性債務(wù)，之前配售型保障房建設(shè)的政府回購和委托代建14增地方政府隱性債務(wù)的，一律不得實(shí)施。四、相關(guān)建議2023年新出臺保障房相關(guān)政策基礎(chǔ)上，本文從信用評級角度，提出城投企業(yè)開展保障房業(yè)務(wù)的建議。方案設(shè)計(jì)，建設(shè)