資產(chǎn)評(píng)估計(jì)算題

被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值或=重置成本*成新率間接成本=人工成本總額*成本分配率其中成本分配率=間接成本額/人工成本額*100%間接成本=工作量（按工日或工時(shí)）*單位價(jià)格/工日或工時(shí)間接成本=直接成本*間接成本占直接成本百分率例：重置購(gòu)建設(shè)備一臺(tái)，現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格每臺(tái)50000元，運(yùn)雜費(fèi)1000元，直接安裝成本800元，其中原材料300元，人工成本500元，根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析計(jì)算求得安裝成本中的間接成本為每元人工成本0.8元，該機(jī)器設(shè)備重置成本為：直接成本價(jià)51800元，其中買(mǎi)價(jià)50000元運(yùn)雜費(fèi)1000元安裝成本800元其中原材料300元人工500元，間接成本400元（500*0.8）重置成本合計(jì)52200元資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本*資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)/資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)或=資產(chǎn)歷史成本*（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)）例：某項(xiàng)被評(píng)估資產(chǎn)1996年購(gòu)建，賬面原值為100000元，2005年進(jìn)行評(píng)估，已知1996年和2005年該類(lèi)資產(chǎn)定基物價(jià)指數(shù)分別為100%和150%則被評(píng)估資產(chǎn)重置成本為 被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=100000*150%/100%=150000元或=100000*（1+50%）=150000元被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量/參照物年產(chǎn)量*參照物資產(chǎn)重置成本例：某重置全新一臺(tái)機(jī)器設(shè)備的價(jià)格為50000元，年產(chǎn)量為5000件。現(xiàn)知被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量我4000件，由此可以確定其重置成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=4000/5000*50000=40000元K=R'/R K—資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù)R'—某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的重置成本R—某類(lèi)抽樣資產(chǎn)的歷史成本被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=工某類(lèi)資產(chǎn)賬面歷史成本*K例：評(píng)估某企業(yè)某類(lèi)通用設(shè)備。經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設(shè)備5臺(tái)，估算其重置成本之和為30萬(wàn)元，而該5臺(tái)具有代表性的通用設(shè)備歷史成本之和為20萬(wàn)元，該類(lèi)通用設(shè)備賬面歷史成本之和為500萬(wàn)元。貝U：K=30/20=1.5該類(lèi)通用設(shè)備重置成本=500*1.5=750萬(wàn)元資產(chǎn)利用率=截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)際利用時(shí)間/截至評(píng)估日資產(chǎn)累計(jì)法定利用時(shí)間*100%例：某資產(chǎn)于1995年2月購(gòu)進(jìn)，2005年2月評(píng)估時(shí)名義已使用年限是10年，根據(jù)該資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，正常使用情況下，每天應(yīng)工作8小時(shí)，該資產(chǎn)實(shí)際每天工作7.5小時(shí)（一年按360天計(jì)算）。由此可以計(jì)算資產(chǎn)利用率：資產(chǎn)利用率=（10*360*7.5）/（10*360*8）*100%=93.75%實(shí)際已使用年限為9.4（10*93.75%）年評(píng)估值=i=1R./（1+r）1片一未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額，收益期有限時(shí)，R.中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額n—收益年期r—折現(xiàn)率例：某企業(yè)尚能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)3年，營(yíng)業(yè)終止后資產(chǎn)全部用于抵債，現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)預(yù)測(cè)得出3年內(nèi)各年預(yù)期收益的數(shù)據(jù)如表收益額（萬(wàn)元）折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值（萬(wàn)元）第一年3006%0.9434283第二年4006%0.8900356第三年2006%0.8396167.9評(píng)估值=283+356+167.9=806.9萬(wàn)元PV=R1/(1+r)+R2/(1+r))+……+Rn/(1+r)n 未來(lái)預(yù)期收益分別為R1R2……Rn折現(xiàn)率為r折現(xiàn)值之和為PV例：某企業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)五年收益額分別是12萬(wàn)元、15萬(wàn)元、13萬(wàn)元、11萬(wàn)元和14萬(wàn)元。假定從第六年開(kāi)始，以后各年收益均為14萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%，確定該企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營(yíng)下的評(píng)估值未來(lái)五年收益額的現(xiàn)值總額=12/(1+10%)+15/(1+10%)2+13/(1+10%)3+11/(1+10%)4+14/(1+10%)5=49.2777萬(wàn)元第六年以后的收益資本化處理14/10%=140萬(wàn)元企業(yè)評(píng)估值=49.2777+140/(1+10%)5=136.2萬(wàn)元外購(gòu)單臺(tái)不需安裝進(jìn)口設(shè)備重置成本=(FOB價(jià)格+途中保險(xiǎn)費(fèi)+國(guó)外運(yùn)雜費(fèi))*基準(zhǔn)日外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)或=CIF價(jià)格*基準(zhǔn)日外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)例：2005年底評(píng)估某合資企業(yè)的一臺(tái)進(jìn)口汽流紡機(jī)，該機(jī)2002年從德國(guó)某公司進(jìn)口，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)格是20萬(wàn)馬克，評(píng)估人員通過(guò)德國(guó)有關(guān)紡機(jī)廠(chǎng)商在國(guó)內(nèi)的代理機(jī)構(gòu)向德國(guó)生產(chǎn)廠(chǎng)家進(jìn)行了詢(xún)價(jià)，了解到當(dāng)時(shí)德國(guó)已不再生產(chǎn)被評(píng)估汽流紡機(jī)那種型號(hào)機(jī)了，其替代品是全面采用計(jì)算機(jī)控制的新型紡機(jī)，新型紡機(jī)的現(xiàn)行FOB報(bào)價(jià)為35萬(wàn)馬克。針對(duì)上述情況，評(píng)估人員經(jīng)與有關(guān)紡機(jī)專(zhuān)家共同分析研究新型紡機(jī)與被評(píng)估汽流紡機(jī)在技術(shù)性能上的差別，以及對(duì)價(jià)格的影響，最后認(rèn)為，按照通常情況，實(shí)際成交應(yīng)為報(bào)價(jià)的70%~90%左右，故按德方FOB報(bào)價(jià)的80%作為FOB成交價(jià)，針對(duì)新型紡機(jī)在技術(shù)性能上優(yōu)于被評(píng)估的汽流紡機(jī)，估測(cè)被評(píng)估汽流方劑的現(xiàn)行FOB價(jià)格約為新型紡機(jī)FOB價(jià)格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的，評(píng)估基準(zhǔn)日德國(guó)馬克對(duì)美元的匯率為1.7:1，人民幣對(duì)美元的匯率為5.8:1，境外運(yùn)雜費(fèi)按FOB價(jià)格的5%計(jì)算，保險(xiǎn)費(fèi)按FOB價(jià)格的0.5%計(jì)算，關(guān)稅與增值稅因?yàn)榉虾腺Y企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征，銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格0.8%計(jì)算，國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按(CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi))的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)用包括在設(shè)備價(jià)格中，由德方派人安裝調(diào)試，不必另付費(fèi)用，由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒(méi)有考慮利息因素FOB價(jià)格=35*80%*70%=19.6萬(wàn)馬克FOB價(jià)格=19.6/1.7=11.53萬(wàn)美元境外運(yùn)雜費(fèi)=11.53*5%=0.58萬(wàn)美元CIF價(jià)格=FOB價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)=12.168萬(wàn)美元銀行手續(xù)費(fèi)=12.168*0.8%=0.097萬(wàn)美元國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)=(12.168+0.097)*3%=0.368萬(wàn)美元汽流紡機(jī)重置成本=12.168+0.097+0.368=12.633萬(wàn)美元=73.271萬(wàn)元人民幣P=(Cm1/Km+Cm2)*(1+Kp)*(1+Kt)*(1+Kd/n)P—非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備重置成本Cm1—主材費(fèi)(不含主要外購(gòu)件費(fèi))Km—不含主要外購(gòu)件費(fèi)的成本主材費(fèi)率Cm2—主要外購(gòu)件費(fèi)Kp—成本利潤(rùn)率Kt—銷(xiāo)售稅金率Kd—非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備產(chǎn)量n—非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備產(chǎn)量Cm1=E【(某主材凈消耗量/該主材利用率)*含稅市場(chǎng)價(jià)格/(1+增值稅率)】Cm2=工【某主要外購(gòu)件數(shù)量*含稅市場(chǎng)價(jià)格/(1+增值稅率)】例：某非標(biāo)準(zhǔn)三室清洗機(jī)，其主材(鋼材)凈消耗量為3.8噸，估價(jià)時(shí)該主材不含稅的市場(chǎng)價(jià)為3800元/噸，設(shè)備所需主要外購(gòu)件不含稅的費(fèi)用為21470元，現(xiàn)行增值稅率Kv=17%,城市維護(hù)建設(shè)稅率為7%,教育費(fèi)附加費(fèi)率為3%,貝脖肖售稅金率Kt=18.7%,其主材利用率為90%,成本主材費(fèi)率Km取47%,成本利潤(rùn)率Kp取16%，設(shè)計(jì)費(fèi)率Kd取15%，產(chǎn)量2臺(tái)主材費(fèi)Cmi=3.8/90%*3800=16044元P=(Cm1/Km+Cm2)*(1+Kp)*(1+Kt)*(1+Kd/n)=82307元設(shè)備重置成本=設(shè)備歷史成本*評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)/設(shè)備購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù) 或=設(shè)備歷史成本*tt2=t1+1環(huán)比物價(jià)指數(shù)(t1為資產(chǎn)購(gòu)建年,t2為資產(chǎn)評(píng)估年)例：某設(shè)備于2000年購(gòu)置,原始成本為38000元,計(jì)算2005年該設(shè)備的重置成本,2005年的物價(jià)指數(shù)為115%,2000年物價(jià)指數(shù)為103%貝：2005年該設(shè)備重置成本=38000*(115%/103%)=42427元例：某設(shè)備2002年歷史成本為30000元,環(huán)比物價(jià)指數(shù)2003年1.9%,2004年1.8%,2005年2.7%,計(jì)算2005年該設(shè)備重置成本重置成本=30000*(1+1.9%)*(1+1.8%)*(1+2.7%)=31961元例：某設(shè)備1998年購(gòu)進(jìn),賬面原值10萬(wàn)元,2005年進(jìn)行評(píng)估,1998年和2005年定基物價(jià)指數(shù)為109.6%和143.2%,1999年至2005年環(huán)比物價(jià)指數(shù)分別為19.7%,9.5%,6.3%,1.6%,-1.9%,-3.0%,-3.0%,按兩種物價(jià)指數(shù)計(jì)算該設(shè)備只記購(gòu)置費(fèi)的重置成本評(píng)估設(shè)備重置成本=100000*143.2%/109.6%=130657元重置成本=賬面原值中的到岸價(jià)格*評(píng)估基準(zhǔn)日外匯匯率/進(jìn)口時(shí)的外匯匯率*(1+進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國(guó)同類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù))*(1+現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率)*(1+其他稅費(fèi)率)+賬面原值中支付人民幣部分價(jià)格*(1+國(guó)內(nèi)同類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù))例：某被評(píng)估進(jìn)口設(shè)備賬面原值為1000萬(wàn)元人民幣,其中80%為支付外匯部分,進(jìn)口時(shí)的外匯匯率為1美元=8元人民幣,評(píng)估基準(zhǔn)日外匯匯率為1美元=8.3元人民幣,進(jìn)口設(shè)備生產(chǎn)國(guó)同類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)為20%,國(guó)內(nèi)同類(lèi)資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)為50%,現(xiàn)行關(guān)稅稅率為20%,其他稅費(fèi)率為10%,國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)為10萬(wàn)美元,境外途中保險(xiǎn)費(fèi)為設(shè)備支付外匯部分的0.5%,根據(jù)上述資料計(jì)算進(jìn)口設(shè)備的重置成本重置成本=1000*80%/8*(1+20%)*8.3*(1+20%)*(1+10%)+1000*20%*(1+50%)=1614.72萬(wàn)元=1615萬(wàn)元進(jìn)口設(shè)備現(xiàn)值=賬面原值(人民幣)中支付外匯部分/設(shè)備進(jìn)口時(shí)的外匯匯率*(1+設(shè)備生產(chǎn)國(guó)從設(shè)備出口到評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格變化率)例：某企業(yè)2002年從美國(guó)引進(jìn)一條生產(chǎn)線(xiàn),該生產(chǎn)線(xiàn)在當(dāng)年安裝試車(chē)成功正式投入生產(chǎn),設(shè)備進(jìn)口總金額為90萬(wàn)美元,從評(píng)估機(jī)組進(jìn)口合同中得知,進(jìn)口設(shè)備主機(jī)原始價(jià)值75萬(wàn)美元,兩年用的進(jìn)口備件15萬(wàn)美元,另外從其他會(huì)計(jì)憑證中查得國(guó)內(nèi)配套設(shè)施原始價(jià)值為45萬(wàn)元人民幣,國(guó)內(nèi)運(yùn)費(fèi),安裝費(fèi)和其他費(fèi)用原值18萬(wàn)元人民幣2005年進(jìn)行評(píng)估,進(jìn)調(diào)查詢(xún)價(jià)了解到,從設(shè)備進(jìn)口到評(píng)估基準(zhǔn)日,進(jìn)口設(shè)備主機(jī)在其他生產(chǎn)國(guó)的價(jià)格變化率上升了50%,進(jìn)口設(shè)備的價(jià)格變化率上升了30%，國(guó)內(nèi)配套設(shè)施價(jià)格上升了60%，國(guó)內(nèi)運(yùn)費(fèi)，安裝費(fèi)和其他費(fèi)用上升了50%，按評(píng)估基準(zhǔn)日的國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定，該進(jìn)口設(shè)備的進(jìn)口關(guān)稅等稅收總額為30萬(wàn)元人民幣，評(píng)估基準(zhǔn)日美元對(duì)人民幣匯率為1:5.8，根據(jù)上述數(shù)據(jù)，估算續(xù)用前提下被評(píng)估機(jī)組的重置成本重置成本={75*（1+50%）+15*（1+30%）}*5.8+45*（1+60%）+18*（1+50%）+30=894.6萬(wàn)元人名幣被評(píng)估設(shè)備的重置成本/參照物設(shè)備的重置成本=（被評(píng)估設(shè)備的產(chǎn)量/參照物設(shè)備的產(chǎn)量）XX為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)例：某被評(píng)估的化工設(shè)備，生產(chǎn)能力為月產(chǎn)20噸某化工產(chǎn)品，現(xiàn)在市場(chǎng)上已沒(méi)有相同生產(chǎn)能力的設(shè)備，生產(chǎn)能力為月產(chǎn)30噸的同類(lèi)型設(shè)備，市場(chǎng)售價(jià)150萬(wàn)元，經(jīng)測(cè)算，該類(lèi)型設(shè)備的規(guī)模指數(shù)為0.65，計(jì)算該化工設(shè)備的重置成本被評(píng)估設(shè)備重置成本=（被評(píng)估設(shè)備的能力/參照物的能力）x*參照物重置價(jià)=（20/30）0.65*150=115萬(wàn)元成新率=設(shè)備尚可使用年限/（加權(quán)投資年限+設(shè)備上課使用年限）*100%其中加權(quán)投資年限=E（加權(quán)更新成本）/E（更新成本）加權(quán)更新成本=已使用年限*更新成本例：被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1995年，原始價(jià)值30000元，2000年和2003年進(jìn)行兩次更新改造，主要是添置一些自動(dòng)化控制裝置，當(dāng)年年投資分別為3000元和2000元，2005年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)從1995年至2005年每年的價(jià)值上升率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限經(jīng)檢驗(yàn)和鑒定為6年，求該設(shè)備的成新率。計(jì)算現(xiàn)行成本如表投資日期原始投資額價(jià)格變動(dòng)系數(shù)現(xiàn)行成本1995年30000元2.6078000元2000年3000元1.614830元2003年2000元1.212420元合計(jì)35000元85250元計(jì)算加權(quán)更新成本如表投資日期現(xiàn)行成本投資年限加權(quán)更新成本1995年78000元10780000元2000年4830元524150元2003年2420元24840元合計(jì)85250元808990元計(jì)算加權(quán)投資年限=808990/85250=9.5年計(jì)算成新率=6/（9.5+6）*100%=39%16.貶值率=已使用量/總使用量*100%或貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）*100%例：一臺(tái)數(shù)控折邊機(jī)，重置成本為150萬(wàn)元，已使用2年，其經(jīng)濟(jì)使用壽命約20年，現(xiàn)該機(jī)器數(shù)控系統(tǒng)損壞，估計(jì)修復(fù)費(fèi)用約2萬(wàn)美元（折人民幣16.5萬(wàn)元），其他部分工作正常，計(jì)算貶值率重置成本150萬(wàn)元，可修復(fù)性損耗引起的貶值16.5萬(wàn)元，不可修復(fù)性損耗引起的貶值(150-16.5)*2/20=13.35萬(wàn)元，實(shí)體性貶值29.85萬(wàn)元，貶值29.85/150=19.9%例：計(jì)算某電焊機(jī)超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值，通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，按每天8小時(shí)工作，每年300個(gè)工作日，每臺(tái)老電焊機(jī)比新電焊機(jī)多耗電6000度，根據(jù)設(shè)備的現(xiàn)狀，評(píng)估人員預(yù)計(jì)該電焊機(jī)尚可使用10年，如每度電按0.5元計(jì)算，則每年的超額運(yùn)營(yíng)成本=6000度*0.5元=3000元，如所得稅按33%計(jì)算，則稅后每年凈超額運(yùn)營(yíng)成本=稅前超額運(yùn)營(yíng)成本*(1-所得稅)=3000*(1-33%)=2010元，折現(xiàn)率為10%，10年的現(xiàn)值系數(shù)為6.145，則凈超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)率=i1=01i=1凈超額運(yùn)營(yíng)成本*折現(xiàn)系數(shù)=2010*6.145=12351元所以功能性貶值為12351元經(jīng)濟(jì)性貶值率={1-(實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力)x}*100%例：某發(fā)動(dòng)機(jī)專(zhuān)用生產(chǎn)線(xiàn)，原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為25000臺(tái)/年，該生產(chǎn)線(xiàn)至今已使用10年，根據(jù)其實(shí)體狀態(tài)判斷尚可使用5年，目前，由于新發(fā)動(dòng)機(jī)產(chǎn)品的出現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)老產(chǎn)品的需求減少，造成開(kāi)工不足，現(xiàn)在生產(chǎn)線(xiàn)的實(shí)際產(chǎn)量為15000臺(tái)，使用規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法求其經(jīng)濟(jì)性貶值，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，該類(lèi)型發(fā)動(dòng)機(jī)生產(chǎn)線(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)為0.68，則經(jīng)濟(jì)性貶值率={1-(15000/25000)0.68}*100%=29%K={1-1/(1+r)m}/{1-1/(1+r)n} K—年限修正系數(shù)，n—比較案例土地使用權(quán)剩余年限，m一待估土地使用權(quán)剩余年限，r一折現(xiàn)率容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)/比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)例：某城市某用途土地容積率相關(guān)系數(shù)為容積率1.7修正系數(shù)1.6容積率2.1修正系數(shù)1.9，如果確定比較案例宗地地價(jià)每平方米為800元，容積率為2.1，被評(píng)估地規(guī)劃容積率為1.7，則待估宗地容積率修正計(jì)算如下：經(jīng)容積率修正后可比實(shí)例價(jià)格=800*1.6/1.9=673.7元/平方米K=(1+r)N-n*(1+r)n-1/(1+r)N-1 K—年限修正系數(shù)，N—最高出讓年限，n—實(shí)際出讓或轉(zhuǎn)讓年限，r—還原利率例：某工業(yè)用地最高出讓年限50年，實(shí)際合資年限30年，還原利率取8%，則：年限修正系數(shù)={1-1/(1+8%)30}/{1-1/(1+8%)50}=0.92定基價(jià)格指數(shù)的綜合價(jià)格指數(shù)=評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)/建筑物購(gòu)建時(shí)價(jià)格指數(shù)*100%環(huán)比價(jià)格指數(shù)的綜合價(jià)格指數(shù)=(1+ax)(1+a2)……(1+an)*100%其中a為從建筑物竣工年度后第一年至評(píng)估基準(zhǔn)日年度的各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)待估建筑物重置成本=待估建筑物賬面原值*綜合價(jià)格指數(shù)例：某待估建筑物為某企業(yè)的一簡(jiǎn)易倉(cāng)庫(kù)，賬面原值為10萬(wàn)元人民幣，建筑面積為500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底該倉(cāng)庫(kù)的重置成本。經(jīng)查詢(xún)企業(yè)所在地區(qū)建筑業(yè)產(chǎn)值環(huán)比價(jià)格指數(shù)分別為：1991年6.9%，1992年17%，1993年30.5%，1994年11.7%，1995年4.8%綜合價(jià)格指數(shù)=(1+6.9%)*(1+17%)*(1+30.5%)*(1+11.7%)*(1+4.8%)*100%=191%重置成本=100000*191%=191000元成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分*G+裝修部分合計(jì)得分*S+設(shè)備部分合計(jì)得分*B其中G—結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)，S—裝修部分的評(píng)分修正系數(shù)，B—設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)例：某鋼筋混凝土5層框架樓房，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分，結(jié)構(gòu)部分得分為80分，裝修部分得分為70分，設(shè)備部分得分為60分，修正系數(shù)G=0.75,S=0.12,B=0.13,則：成新率=(80*0.75+70*0.12+60*0.13)/100*100%=76.2%房地產(chǎn)價(jià)格=調(diào)整系數(shù)*交易實(shí)例價(jià)格 調(diào)整系數(shù)=1/(1+r)n r—折現(xiàn)率n—達(dá)到與交易實(shí)例同等環(huán)境成熟程度所需要的年數(shù)例：交易實(shí)例土地每平方米價(jià)格為2000元，待估土地的環(huán)境條件達(dá)到交易實(shí)例土地的環(huán)境條件預(yù)計(jì)需要5年，折現(xiàn)率為10%，則該待估土地的價(jià)格為：2000*1/(1+10%)5=1241.8元無(wú)形資產(chǎn)最低收費(fèi)額=重置成本凈值*轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本其中：轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?購(gòu)買(mǎi)方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力/運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總設(shè)計(jì)能力 無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本=無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益+無(wú)形資產(chǎn)在開(kāi)發(fā)凈增費(fèi)