物業(yè)交房前培訓方案

歡送光臨相互學習、共同進步精選ppt成信苑西區(qū)交房前培訓成都美倫實業(yè)

精選ppt效勞理念：以人為本、用心效勞質(zhì)量方針：關(guān)注業(yè)主需求，持續(xù)改進精選ppt第一章物業(yè)管理根本知識第二章成信西苑物業(yè)效勞精選ppt第一章物業(yè)管理根本知識一、物業(yè)管理概念二、物業(yè)管理相關(guān)名詞三、大廈〔辦公〕管理和住宅小區(qū)的區(qū)別四、物業(yè)知識問答五、物業(yè)案例精選ppt第一章物業(yè)管理根本知識

物業(yè)管理概念精選ppt1、什么是物業(yè)

物業(yè)是單元住房地產(chǎn)的稱謂，是指已建成投入使用的各類房屋，附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地，可以是整個住宅區(qū)，也可以是單體的房屋，包括高層與多層住宅樓、綜合大樓、寫字樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、學校、標準工業(yè)廠房、倉庫等。物業(yè)與房地產(chǎn)的關(guān)系：物業(yè)通常用于個體，房地產(chǎn)通常用于整體，物業(yè)是房地產(chǎn)進入消費領(lǐng)域的具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品，物業(yè)管理也是具體的房產(chǎn)與地產(chǎn)的經(jīng)營與管理的活動，是微觀的，而不是客觀的或中觀的經(jīng)濟問題。精選ppt2、物業(yè)管理起源起源于19世紀60年代的英國，由于當時的工業(yè)革命的開展，使大量的農(nóng)村人員涌入工業(yè)城市，從而引起了對城市房屋的需求量，但對其缺乏管理，導致了房屋破損嚴重，居住環(huán)境差，這是，有一位名叫奧克維亞?希爾的女士，對其名下的物業(yè)制定了一套標準租房的行為的管理方法，出乎意料地收到了良好效果，當?shù)厝顺凶夥郊娂姺滦?，這可以說是最早的“物業(yè)管理〞英國的物業(yè)管理人微言輕一個固定行業(yè)，其整體水平是世界一流的，香港戴德良行在我國就較為知名。精選ppt我國的物業(yè)管理，起源：81年3月10日在經(jīng)濟特區(qū)--深圳，成立了“深圳市物業(yè)管理公司〞，按照社會化、專業(yè)化的管理原那么和企業(yè)經(jīng)營方式對住宅小區(qū)實施專業(yè)管理，為業(yè)主提供有償效勞，收取相應(yīng)的效勞費用建立了“獨立核算、自負盈虧、自我開展、自我完善〞的運行機制。精選ppt3、物業(yè)管理的作用為業(yè)主創(chuàng)造一個平安、舒適、文明、和諧的生活與工作環(huán)境。使物業(yè)保值增值。物業(yè)管理收費：國家根據(jù)?價格法?、?物業(yè)管理條例?03年11月公布了?物業(yè)效勞收費管理方法?，該方法對物業(yè)效勞收費的定價形式、收費形式、費用構(gòu)成，做出了具體的規(guī)定：定價形式：政府定價、政府指導價、市場調(diào)節(jié)價。收費形式和構(gòu)成：包干制、酬金制。精選ppt物業(yè)管理的定義?物業(yè)管理條例?第二條規(guī)定：物業(yè)管理，〔定位〕是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動〔有償?shù)摹?。精選ppt

2、物業(yè)管理其內(nèi)涵及外延在理論上有：

最廣義、廣義、狹義三種不同含義精選ppt〔1〕、最廣義的物業(yè)管理：通常僅在房地產(chǎn)行業(yè)中使用，包括與一切房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售及售后效勞全過程有關(guān)的活動，貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售的全過程。包括：對物業(yè)權(quán)屬的管理，如土地所有權(quán)、房屋所有權(quán)和使用權(quán)的管理等；對物業(yè)經(jīng)營活動的管理，如物業(yè)的買賣、租賃、抵押等；對物業(yè)維修養(yǎng)護的管理；對于物業(yè)有關(guān)的法律糾紛的管理。精選ppt〔2〕廣義的物業(yè)管理：包括業(yè)主自行管理和業(yè)主委托物業(yè)效勞企業(yè)或其他管理人管理物業(yè)兩種方式?！步ㄖ^(qū)劃內(nèi)所有權(quán)中的管理權(quán)〕精選ppt〔3〕狹義的物業(yè)管理：通過選聘物業(yè)效勞企業(yè)，有業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動〔有償?shù)摹?。也稱之為“委托管理〞或“物業(yè)效勞〞〔大家通常所說的物業(yè)管理〕精選ppt3、什么是物業(yè)管理公司是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資源條件的經(jīng)營性物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)性經(jīng)濟實體。指導思想是以效勞為宗旨，以經(jīng)營為手段、以經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目的。精選ppt根本內(nèi)容：1、物業(yè)管理的根本內(nèi)容按所有效勞性質(zhì)和提供的方式分為：1、常規(guī)的性的公共效勞：房屋建筑主體的管理、房屋設(shè)備、設(shè)施的管理，環(huán)境衛(wèi)生的管理、綠化管理、秩序維護、消防管理、車輛管理、公眾代表性質(zhì)的效勞等。2、針對性的專項效勞：日常生活中的各項家政效勞，各種商業(yè)性質(zhì)的經(jīng)營效勞工程〔文化、教育、衛(wèi)生、體育等中介〕。3、特約效勞：是為了滿足物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需要受其需求受其委托而提供的單項性效勞，實際上是以上項效勞的補充。精選ppt物業(yè)的承接查驗〔接管與驗收〕對新接管工程的物業(yè)共有部位、公共設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。物業(yè)的接管是開發(fā)商向物業(yè)管理單位移交的過程，包括有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料---保修實施合同。工程人員進駐現(xiàn)場，了解樓盤的整體情況，統(tǒng)一查驗標準。擬各種規(guī)章制度、住戶手冊等。各種資料收集、住戶檔案。搞好各部門的員工培訓為交房打下根底。配套工程完善和遺留問題和整改。各種費用的收取、物業(yè)效勞費、維修資金和裝修費用等。精選ppt入住與裝修管理在第二章中了解精選ppt各部門工作職責精選ppt1、秩序維護效勞：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門嗦進行的公共平安防范和公共秩序維護等管理效勞活動，包括公共平安防范管理效勞、消防管理效勞和車輛停放管理效勞等方面內(nèi)容?！惨試蚁嚓P(guān)法規(guī)為準繩，以物業(yè)效勞合同約定為依據(jù)，明確相關(guān)各方的哲人義務(wù)，不得超越職權(quán)范圍，不得違規(guī)操作〕履行：告知、制止〔是義務(wù)不是權(quán)力〕、報告的義務(wù)。其職責有：儀容、儀表和禮貌禮節(jié)、文明值勤、保持良好的精神狀態(tài)。維護公共秩序，及道路暢通。自我平安、防火防盜和閑雜人員詢問等。檢查各裝修單位的消防和治安、檢查施工、裝修情況等。精選ppt2、環(huán)境衛(wèi)生效勞：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共部位、公用設(shè)施和場地等的清潔衛(wèi)生、園林綠化和衛(wèi)生蟲害防治等管理效勞。保潔工作在物業(yè)管理中是一項至關(guān)重要的工作，管理公司往往在向業(yè)主承諾為其提供平安、舒適、整潔的辦公環(huán)境。業(yè)主都希望生活在一個干凈、整潔的環(huán)境。由此來評判一個管理公司的管理水平；而從另一個方面看，只有對小區(qū)內(nèi)的公共環(huán)境，公共設(shè)施、設(shè)備做好定期的清潔，維護和保養(yǎng)，才能保持其正常的使用功能并延長其使用壽命，從而使物業(yè)保值增值的目的。物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生如同一個人每天要洗臉、保持衣著清潔整齊一樣重要。因此，物業(yè)公司必須重視清潔、保潔工作。精選ppt工作內(nèi)容：〔1〕、制定管理制度是環(huán)境衛(wèi)生管理工作得以順利進行的保證。比方，勞動規(guī)律、崗位職責、作出流程，以及獎懲規(guī)定等。制定出整個小區(qū)的清潔工作及工作方案，崗位職責、效勞標準、技術(shù)要求、責任和義務(wù)。和垃圾清運的標準和流程，物管處負責檢查、監(jiān)督。〔2〕、加強環(huán)境衛(wèi)生的宣傳教育工作。〔3〕、搞好了保潔工作，物業(yè)公司是一個方面，住戶、商家配合也是一個方面。把物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生與建設(shè)文明物業(yè)管理區(qū)域有機結(jié)合起來加強住戶的文明意識和自覺遵紀守法觀念。是搞好物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生的根本保證。〔4〕、保潔工作的實施制定出每日、每周、每月清潔工作的方案〔根據(jù)本小區(qū)的實際情況制定出責任分區(qū)〕及工作要求和效勞細那么、為效勞中心提供監(jiān)督檢查的標準依據(jù)。精選ppt根據(jù)本小區(qū)的實際情況①制定出責任區(qū)域、崗位人員、職責。②室內(nèi)、外的清潔工作職責。③車庫、體閑臺、大廳、衛(wèi)生間、電梯、消防隧道、路面綠化帶、各層電梯前室墻、大廳燈具、玻璃、垃圾房的清潔標準。④常見影響保潔的情況處理方案。梅雨天路面暴雨天給水管爆裂梅雨天：易常出現(xiàn)路面積水、路滑、墻皮剝落等。警示牌，及時性清掃地面、墻面水跡、防滑地氈。暴雨天：對天臺、群樓、陰暗溝、地漏等及時性疏通、污水井、門窗。水管爆裂：1、關(guān)閉閥門，通知秩序維護部、工程維養(yǎng)部。2、控制水的流向并清掃。3、處理水管爆裂事故，及防止觸電。精選ppt3、工程維養(yǎng)效勞：是指對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的日常運行維護和管理、大中小修及更新改造。前期介入等等；裝飾裝修期間的管理；了解管理區(qū)域內(nèi)的房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成局部，制定設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護方案和實施方案。精選ppt物業(yè)管理

相關(guān)名詞精選ppt物業(yè)管理名詞1、、物業(yè)：〔略〕2、物業(yè)所有人：既產(chǎn)權(quán)人，指房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，也稱為業(yè)主。個人國家集體。3、物業(yè)管理企業(yè)：是按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)性經(jīng)營實體。精選ppt物業(yè)管理名詞4、業(yè)主委員會：是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施管理的組織，業(yè)主委員會由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體。合法權(quán)益受法律保護；是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。5、業(yè)主大會：是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項的業(yè)主自我管理的組織。業(yè)主將通過業(yè)主大會實現(xiàn)對建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)共有局部共有權(quán)、共同管理權(quán)的行使。精選ppt物業(yè)管理名詞6、物業(yè)管理綜合效勞：是指房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備，設(shè)施管理之外的各項效勞與管理工作，包括公共效勞中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、秩序維護、消防管理、車輛道路管理和各項效勞，特約效勞。精選ppt物業(yè)管理名詞7、物業(yè)管理的四個根本環(huán)節(jié)：〔1〕、物業(yè)管理的籌劃階段：A、物業(yè)管理的早期介入；B、制定物業(yè)管理方案；C、選聘或組建物業(yè)管理企業(yè)。精選ppt物業(yè)管理名詞〔2〕、物業(yè)管理的前期準備階段：A、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部機構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制。B、物業(yè)管理人員的選聘和培訓。C、規(guī)章制度的制定。D、物業(yè)租售的介入四個根本環(huán)節(jié)。精選ppt物業(yè)管理名詞〔3〕、物業(yè)管理的啟動：A、物業(yè)的接管驗收。B、用戶入住及裝修管理。C、產(chǎn)權(quán)備案與資料的建立。D、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立。精選ppt物業(yè)管理名詞(4)、物業(yè)管理日常運作：A、日常綜合效勞與管理。B、系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。精選ppt物業(yè)管理名詞8、管理費〔效勞費〕的構(gòu)成：(1)、管理效勞人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；(2)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；(3)、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；(4)、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；(5)、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；(6)、辦公費用；(7)、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；(8)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用；(9)、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。精選ppt物業(yè)管理名詞9、維修資金：是指用于小區(qū)共用部位，共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大，中修資金。10、維修資金的使用與管理：1)、維修資金必須專款專用，只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大中修。2)、維修資金歸全體企業(yè)所有，經(jīng)業(yè)主委員批準，委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用存入指定銀行3)、維修資金的突出特點就是它數(shù)額較大，并可以持續(xù)使用，因此應(yīng)在保證平安的根底上，爭取產(chǎn)生最大的增值收益。如購國庫券等。精選ppt物業(yè)管理名詞11、業(yè)主委員會的職責：A、召集首次業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；B、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理去也簽訂物業(yè)效勞合同；C、及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)效勞合同；D、監(jiān)督業(yè)主規(guī)約的實施；E、業(yè)主大會賦予的其他職責。精選ppt物業(yè)管理名詞12、業(yè)主大會的職責：A、制定、修改業(yè)主規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)約；B、選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；C、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；D、決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；E、制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)公共部位和共用實施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度。精選ppt物業(yè)管理名詞13、業(yè)主規(guī)約：是一種公共契約，屬于協(xié)議，合約的性質(zhì)是由全體業(yè)主承諾的，并對全體業(yè)主〔包括非業(yè)主使用人〕有共同約束力的。有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用，維護和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守那么。精選ppt大廈〔辦公〕管理和住宅小區(qū)

的區(qū)別精選ppt管理的對象不同：商業(yè)大廈/寫字樓主要作為企業(yè)的辦公及經(jīng)營場所，效勞對象是企業(yè)的職員及客戶；小區(qū)主要是作為居民的居住場所，效勞對象是住戶。效勞的時間有所不同：大廈的設(shè)施設(shè)備管理時間為24小時，但效勞客戶的時間主要是在工作時間內(nèi)，集中在每周一至五，小區(qū)的管理時間主要是在下班后，周末和節(jié)假日。管理的側(cè)重點不一樣：大廈〔辦公〕側(cè)重于為客戶提供辦公的效勞，對其機電設(shè)備相對要復雜一些。對公共區(qū)域的清潔，綠化擺放的要求較高，另處消防、監(jiān)控、治安管理等要更為嚴格，其目的是為客戶創(chuàng)造一個舒適、高雅的辦公環(huán)境。小區(qū)管理的設(shè)備設(shè)施相對簡單，清潔、綠化的標準要求相對較低，其目的主要是為住戶營造一個輕松、休閑的空間。精選ppt物業(yè)管理知識問答

什么是物業(yè)管理？答：物業(yè)管理，是指的業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有權(quán)人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對房屋建筑及其設(shè)備、設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理工程進行維護、修繕和整潔，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償效勞。其管理對象是物業(yè)，效勞對象是住戶。精選ppt物業(yè)管理知識問答

在一個物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)，可以由兩家物業(yè)管理企業(yè)分別實行管理嗎？答：按照物業(yè)管理的統(tǒng)一專業(yè)化管理原那么，在一個物業(yè)區(qū)域范圍內(nèi)，不應(yīng)由兩家物業(yè)管理企業(yè)分割管理，而應(yīng)由一家物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一管理，防止出現(xiàn)分散多頭的管理形式。精選ppt物業(yè)管理知識問答

什么是物業(yè)管理效勞費？答：物業(yè)管理效勞費是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人，使用人委托對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生交通、秩序和環(huán)境等工程開展日常維護、修繕、環(huán)境衛(wèi)生以及提供其它與居民生活相關(guān)心的效勞，所收取的費用。精選ppt物業(yè)管理知識問答

未抄表到戶的二次供水供電的水電費收取時，水電線路損耗和設(shè)備損耗是否該分攤？公用部位水電費、設(shè)備維修保養(yǎng)費用及其人工費又如何分攤？答；對于因客觀原因暫不能實行抄表到戶的二次供電供水的住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)或大廈，業(yè)主應(yīng)按實際發(fā)生本錢交費。線路損耗和設(shè)備損耗應(yīng)攤?cè)朊繃嵒蛎慷人娏?。公用部位水電費、設(shè)備維修保養(yǎng)費用及其人工費等應(yīng)攤?cè)牍芾碣M本錢，不能重復分攤或收取。精選ppt物業(yè)管理知識問答

住戶在辦入住手續(xù)時，應(yīng)注意些什么問題？答：住戶在辦理入住手續(xù)時，應(yīng)當注意以下事項：一是要對房屋的設(shè)施設(shè)備進行驗收，檢查房屋有無外觀上滲漏水裂縫等房屋質(zhì)量因素；二是在已實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)，要與物業(yè)管理企業(yè)簽訂入住公約，遵守該小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定；三是要了解物業(yè)管理效勞的具體內(nèi)容、質(zhì)量及其收費標準。精選ppt物業(yè)管理知識問答

住戶在繳納物業(yè)管理效勞費用時，應(yīng)注意些什么問題？答：住戶在繳納物業(yè)管理效勞費用時，就當注意以下事項：一是所收物業(yè)管理效勞費用不得超過政府有關(guān)部門核準的收費標準；二是應(yīng)審驗物業(yè)管理企業(yè)有無?經(jīng)營性收費許可證?或批準文件。精選ppt物業(yè)管理知識問答問：空置房是否也要交物業(yè)管理效勞費用？答：在我市，按照?成都市物業(yè)管理效勞收費方法?的規(guī)定，納入物業(yè)管理范圍內(nèi)的待銷房和業(yè)主購置后暫未入住的房屋，由產(chǎn)權(quán)人按市物價主管部門批準的物業(yè)管理效勞收費標準的100%繳納物業(yè)管理效勞費。精選ppt物業(yè)管理知識問答我市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為幾類，其有效期限如何？答：按照?成都市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級管理規(guī)定〔試行〕?規(guī)定，我市物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)按照企業(yè)資質(zhì)、管理業(yè)績、管理規(guī)模。管理人員素質(zhì)、管理水準等分為一級、二級、三級。兼營物業(yè)管理業(yè)務(wù)和新設(shè)業(yè)務(wù)和新設(shè)立從事物業(yè)管理效勞的企業(yè)，按照規(guī)定申領(lǐng)臨時資質(zhì)證書后，方可從事物業(yè)管理效勞，臨時資質(zhì)證書有次期限為一年，期滿后按照規(guī)定申報資質(zhì)等級評定，未獲通知的，取消其從事物業(yè)管理效勞的資格。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行動態(tài)管理，每年復核一次。物業(yè)管理企業(yè)連續(xù)兩年未從事物業(yè)管理效勞的，由發(fā)證機關(guān)收回其資質(zhì)證書。精選ppt物業(yè)管理知識問答在我市物業(yè)管理收費有何規(guī)定？答：在我市五城區(qū)〔含高新區(qū)〕，從事物業(yè)管理企業(yè)必須憑營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)管理資質(zhì)證書等輸?經(jīng)營性收費許可證?，實行憑證收費。物業(yè)管理企業(yè)收取的物業(yè)管理效勞費，必須報市物價局審查批準。物業(yè)管理收費標準由市物價局會同市房地局制定。精選ppt物業(yè)管理知識問答問：為什么要推行物業(yè)管理前期介入？答：推行物業(yè)管理前期介入，目的在于：第一，讓開發(fā)商重視物業(yè)管理工作，讓開發(fā)商明白其在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù)、職責，為物業(yè)的管理提供給有的根底條件；第二，物業(yè)管理超前介入，能夠完善物業(yè)的使用功能，防止或減少物業(yè)使用、管理上的缺陷；能夠加強施工監(jiān)管，提高工程質(zhì)量；也有利用于物業(yè)公司了解掌握物業(yè)狀況，更好地為業(yè)主效勞；第三，改變和增強業(yè)主的物業(yè)管理消費觀念，幫助業(yè)主明明白白消費，有利于保護物業(yè)管理活動中當事人的合法權(quán)益?？傊?，通過物業(yè)管理前期介入，從物業(yè)使用和管理的角度，幫助開發(fā)商克服物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計、施工等階段的缺乏，明確物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的責任，保護業(yè)主的合法權(quán)益。精選ppt物業(yè)管理知識問答何謂前期物業(yè)管理及其效勞協(xié)議？其主要內(nèi)容有哪些？什么時候簽訂？答：前期物業(yè)管理效勞是指：自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定的?物業(yè)管理合同?生效時止的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理效勞協(xié)議是購房人在與房屋開發(fā)建設(shè)單位簽訂購房協(xié)議的同時，與開發(fā)建設(shè)單位或其選定的物業(yè)管理公司就前期物業(yè)管理效勞的約定，此協(xié)議一般作為購房協(xié)議的附件。精選ppt物業(yè)管理知識問答前期物業(yè)管理效勞協(xié)議的主要內(nèi)容有：協(xié)議當事人情況、物業(yè)情況、雙方的權(quán)利與義務(wù)、物業(yè)管理效勞內(nèi)容及其責任、物業(yè)管理效勞質(zhì)量標準、物業(yè)管理效勞收費〔含公共性效勞費用、有償特約效勞費用、代收代繳效勞費用〕、維修基金的歸集管理與使用、財產(chǎn)保險、違約責任、其他的約定等以及?業(yè)主手冊?和?房屋裝飾裝修管理協(xié)議?兩個附件。為了讓消費者明明白白消費，保障前期物業(yè)管理活動當事人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理糾紛，國家建設(shè)部已制訂了?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?〔示范文本〕，當事人可根據(jù)實際情況對示范文本中有關(guān)條款予以選擇、調(diào)整。精選ppt物業(yè)管理知識問答問：不動產(chǎn)的相鄰關(guān)系，如何協(xié)調(diào)？答：不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)、方便、生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成阻礙或者損失的，應(yīng)當停止侵害，排除阻礙、賠償損失。精選ppt培訓案例

摘自?物業(yè)管理法律與案例分析?〔中國物價出版社出版〕

精選ppt培訓案例

1、建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)提供管理和效勞、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，雙方應(yīng)辦理何種法定手續(xù)？【分析解答】物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)，應(yīng)當對物業(yè)共用局部、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，查驗中發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量和公建配套設(shè)施等問題，應(yīng)書面告知建設(shè)單位，并辦理交接手續(xù)。建設(shè)單位應(yīng)當按照?條例?第二十九條規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料，對驗收發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)當予以整改，并承擔相應(yīng)的民事責任。精選ppt培訓案例

2、?條例?施行后，對建設(shè)單位出售房屋以及購房人購置房屋時有哪些具體要求？【分析解答】對于建設(shè)單位而言，一是在銷售房屋前，要參照市房管局的示范文本，制定業(yè)主臨時規(guī)約、房屋使用說明書；二是建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的房屋出售合同，應(yīng)包含前期物業(yè)效勞合同的內(nèi)容，并將業(yè)主臨時公約、房屋使用說明書、經(jīng)規(guī)劃部門批準配置的公建設(shè)施和平面圖作為房屋出售合同的附件。對于物業(yè)買受人而言，在與建設(shè)單位簽訂房屋出售合同時，應(yīng)同時對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。精選ppt培訓案例

3、因室內(nèi)水管倒灌而發(fā)生的維修費用由誰承擔?【專案簡介】某公房二樓業(yè)主的室內(nèi)經(jīng)常發(fā)生水管倒灌的現(xiàn)象。該業(yè)主向物業(yè)公司報修，幾經(jīng)維修后，物業(yè)公司在向該戶收取維修費用時，業(yè)主以水管設(shè)計不當為由而拒付維修費用?！痉治鼋獯稹繙康匚铩?000〕75號文?關(guān)于住宅衛(wèi)生間污水橫管屬何種性質(zhì)設(shè)備的批復?中規(guī)定，凡一幢住宅內(nèi)部，一套住宅外通向總管的供水管道、排水管道、落水管道，按共用設(shè)備認定。?上海市居住物業(yè)管理條例?第三十八條規(guī)定，住宅的共用設(shè)備維修、更新費用，由整幢住宅業(yè)主按照各自擁有的住宅建筑面積比例共同承擔。住宅共用設(shè)備屬人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。關(guān)于本案維修費用的支出，應(yīng)對水管倒灌原因進行分析后確定。如果系由該業(yè)主使用不當造成的，那么由其承擔維修費用。如果該事故系由相鄰業(yè)主〔使用人〕使用不當造成的，在能查清責任者的情況下，費用由責任者承擔；在不能查清責任者的情況下，費用由共同使用總管的業(yè)主〔使用人〕分攤。如果倒灌是由于總管〔共用設(shè)備〕設(shè)計不當或老化等原因引起的，物業(yè)公司應(yīng)對其進行技術(shù)處理，所發(fā)生的費用從維修基金中列支。精選ppt培訓案例

4、小區(qū)內(nèi)的石桌砸傷人，由誰來負責？【專案簡介】王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。某日，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事后，王先生找到某物業(yè)公司，認為其應(yīng)就管理不善承擔責任。而物業(yè)公司那么認為這完全是王先生監(jiān)護不當造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。為此，王先生向法院提起訴訟。精選ppt培訓案例

【分析解答】庭審中，物業(yè)公司認為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責任。因此，物業(yè)公司不承擔任何賠償責任。法院審理查明，某物業(yè)公司安裝在小區(qū)內(nèi)的4套石桌，桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。王先生女兒被砸傷后，物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)其余三個石桌面也已松動才主動予以撤除。此外，該物業(yè)公司無法提供石桌的合格證、設(shè)計標準等有效證明。根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的?城市新建住宅小區(qū)管理方法?的規(guī)定，小區(qū)管理是支隊小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理工程進行維護、修繕和整治。?中華人民共和國民法通那么?第126條規(guī)定：“建筑物或者其它設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。〞由于王先生作為監(jiān)護人，沒有盡到監(jiān)護責任，也負有一定責任。據(jù)此，法院判令某物業(yè)公司承擔主要賠償責任。精選ppt培訓案例

5、小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定與業(yè)主的財物失竊是否有關(guān)？【專案簡介】1997年7月9日，原告侯、陳夫婦向被告瑞星公司購置了某小區(qū)的一套住房。在購房時，雙方約定：住戶安裝各種防盜設(shè)施須經(jīng)物業(yè)公司審批，朝南的窗戶不允許安裝防盜窗。1998年12月27日，一小偷潛入小區(qū)將原告夫婦居室的朝南窗戶卸下，進入房內(nèi)偷竊了包括現(xiàn)金在內(nèi)約價值50000元的各種物品。侯、陳夫婦認為，被告不允許原告裝防盜設(shè)施的規(guī)定，造成了原告財物的失竊，于是將瑞星公司告到了法庭，要求其賠償失竊損失費50000元人民幣。精選ppt培訓案例【分析解答】法院在作了細致慎密的調(diào)查取證，并經(jīng)過庭審后認定：原告侯、陳夫婦的住房雖然在1998年12月27日發(fā)生了入室盜竊事件，原告的財產(chǎn)權(quán)受到了侵害，但侵權(quán)人并非被告瑞星公司，而是入室盜竊的罪犯。被告在管理小區(qū)治安方面已作了自己應(yīng)作的工作，既設(shè)置了門崗，又進行了必要的巡視，而保安效勞僅僅是為了維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序而實施的防范性平安保衛(wèi)活動，不是針對保證業(yè)主個人和家庭平安的個人安保。所以被告在原告家因入室盜竊的財產(chǎn)侵害中沒有過錯，不承擔民事責任。精選ppt培訓案例至于“朝南窗不允許安裝防盜窗〞，這是原、被告之間的約定，在實施該“約定〞的過程中發(fā)現(xiàn)了盜竊事件，原告提出要求被告承擔民事責任、賠償財產(chǎn)損失無法律依據(jù)。據(jù)此，依照?中華人民共和國民法通那么?有關(guān)規(guī)定，法院做出了對原告侯、陳夫婦的訴訟請求不予支持的判決。精選ppt培訓案例

6、物業(yè)管理中公司應(yīng)承擔何種保安職責？【專案簡介】某小區(qū)業(yè)主委員會與被告某物業(yè)公司于1997年2月4日簽訂一份?物業(yè)管理合同?。雙方約定，委托效勞期限為1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理工程包括了保安效勞。2000年1月23日晚9時許，原告業(yè)主李某在所住大樓的電梯內(nèi)遭不法分子襲擊受傷。同年4月25日原告訴至法院，要求物業(yè)公司承擔未盡到保安職責的民事賠償責任并解除物業(yè)管理合同。精選ppt培訓案例

【分析解答】原、被告訂立的?物業(yè)管理合同?發(fā)生在?上海市居住物業(yè)管理條例?實施以前，系雙方自愿，因此，該合同是合法有效的。被告雖在合同中承諾了保安效勞，但這種保安效勞應(yīng)限于防范性平安保衛(wèi)活動，并不能要求到達完全鏟除治安、刑事案件。被告確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及保安員，原告不能提供其遭受襲擊和傷害系被告不履行職責所致的證據(jù)，故要求被告承擔的賠償責任缺乏事實與法律依據(jù)，法院難予支持。至于原告業(yè)主李某提出的解除雙方簽訂的物業(yè)管理合同，因該合同是業(yè)主委員會與物業(yè)公司兩個主體簽訂的合同，原告?zhèn)€人只有建議權(quán)，故法院對原告提出的解除物業(yè)管理合同的請求不予支持。精選ppt培訓案例

7、因排水管道不暢，而使業(yè)主室內(nèi)受損的責任由誰承擔？【專案簡介】甲小區(qū)某號602室由被告華某承租，502室由原告王某承租。因被告某物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按標準要求設(shè)置防護網(wǎng)，被鳥鉆進管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。被告華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水口已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角深入502室，致使原告王某裝潢的地板等物受損。原告王某要求賠償，但因被告華某與物業(yè)管理公司相互推諉，原告王某遂訴訟至法院。精選ppt培訓案例

【分析解答】對于此案，法院審理經(jīng)審理判定：1、物業(yè)管理公司管理不善，未按標準要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某和原告王某承租的房屋內(nèi)，造成原告財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔主要責任。2、華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺處排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了原告的財產(chǎn)損害。為此，華某對原告的財產(chǎn)損害也應(yīng)承擔一定的責任。精選ppt培訓案例

8、誰應(yīng)當承擔裝修事故的賠償責任？【專案簡介】某業(yè)主張某委托一家家庭裝潢公司對其房屋進行裝修，并簽訂了裝修合同。裝潢公司在施工過程中操作失誤，不慎將張某的隔壁鄰居孫某的墻體損壞，并造成孫某財產(chǎn)損失。三方為此發(fā)生爭執(zhí)，無法協(xié)商解決?！痉治鼋獯稹恳罁?jù)?上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定?第二十五條“因進行家庭居室裝飾裝修過程中或者裝飾裝修后使用不當而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品毀壞等，應(yīng)由裝飾裝修的委托人負責修復和賠償；如屬被委托人的責任，由委托人直接追究被委托人的責任，并由被委托人承擔修復和賠償〞的有關(guān)規(guī)定，孫某應(yīng)向張某提出賠償要求。因為該事故的發(fā)生在于裝潢公司施工操作失誤，所以張某在向?qū)O某作賠償后，有權(quán)向裝潢公司追償。張某與裝潢公司的糾紛，根據(jù)?上海市家庭居室裝飾裝修管理暫行規(guī)定?第二十六條的有關(guān)規(guī)定，可向房屋所在地的區(qū)、縣建設(shè)行政管理部門投訴，也可以向人民法院提出訴訟或依照合同約定向市仲裁委員會申請仲裁。精選ppt培訓案例

9、因物業(yè)公司未告知業(yè)主在裝修時的本卷須知而給業(yè)主造成的損失由誰承擔？【專案簡介】某物業(yè)公司在前期物業(yè)管理工作中，由于疏忽大意未將“業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修。〞的該項小區(qū)內(nèi)住宅裝修規(guī)定告知業(yè)主。多名業(yè)主在不知的情況下，裝修時封閉了共用管道檢修孔。此后的物業(yè)使用中，共用管道發(fā)生堵塞，在疏通修理的過程中，給業(yè)主的裝修造成了一定程度的損壞。業(yè)主向物業(yè)公司提出賠償要求?！痉治鼋獯稹?上海市居住物業(yè)管理條例?第二十條規(guī)定：“物業(yè)公司在業(yè)主、使用人使用房屋前，應(yīng)將住宅的共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施使用、維護的方法、要求、本卷須知以及法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人。〞本案中的物業(yè)公司沒有承擔該條例規(guī)定的告知義務(wù)，使業(yè)主的裝修留下了隱患，并且給業(yè)主帶來損失，理應(yīng)承擔賠償責任。精選ppt培訓案例

10、新購住房發(fā)生的維修責任由誰承擔？【專案簡介】陳先生年初購得一套商品房，因黃梅季節(jié)連日陰雨，該商品房局部墻面開始滲水，損壞了陳先生室內(nèi)的局部裝修。陳先生為此屢次向物業(yè)公司反映，物業(yè)公司亦兩次派人前來維修。雖經(jīng)維修，該房墻面仍有滲水問題存在。物業(yè)管理公司表示，其已盡了維修義務(wù)，陳先生應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)商進行交涉。陳先生對此甚為不解?！痉治鼋獯稹繉τ诜课莩霈F(xiàn)墻面滲水應(yīng)視不同情況處理。如果陳先生與開發(fā)商簽訂的房地產(chǎn)買賣合同中對此滲水、開裂等質(zhì)量問題有約定的，那么按約定處理；如果無上述約定，依據(jù)我國相關(guān)法規(guī)對房屋建成后保修期的規(guī)定，在房屋保修期內(nèi)，發(fā)現(xiàn)滲水，可以要求開發(fā)商確定的維修部門上門維修；第三，如果屢次維修仍存在滲水問題，疑屬房屋質(zhì)量所致，陳先生可委托房屋質(zhì)量鑒定部門對房屋質(zhì)量進行鑒定，確屬房屋質(zhì)量問題的，且該質(zhì)量問題影響購房人居住的，居住人可憑房屋質(zhì)量鑒定報告通過攜手或訴訟的途徑，要求開發(fā)商維修并承擔賠償責任。精選ppt培訓案例

11、怎樣處理高層住宅中安裝曬衣架的問題？【專案簡介】某高層住宅小區(qū)數(shù)名業(yè)主因住房朝向不佳等原因，要求安裝曬衣架，受到物業(yè)公司的勸阻，由此雙方發(fā)生爭議，高層住宅局部業(yè)主堅決要求安裝曬衣架?！痉治鼋獯稹磕壳暗姆ㄒ?guī)雖然沒有嚴格禁止高層住宅居民安裝曬衣架。但是，由于安裝曬衣架會帶來高空墜物〔如曬衣架被大風吹落〕等不平安因素，同時影響建筑物的外觀，對此，物業(yè)公司應(yīng)做好對業(yè)主的有關(guān)宣傳工作，講明利弊，引導業(yè)主在裝修時安裝室內(nèi)曬衣架。物業(yè)公司還可根據(jù)?住宅使用公約?或?業(yè)主公約?的規(guī)定對安裝曬衣架的行為進行管理。精選ppt培訓案例

12、底樓的躍層住戶是否應(yīng)承擔電梯運行費嗎？【專案簡介】某大樓底層與二層設(shè)計為躍層，底層無總門，總門在二層。這些躍層的業(yè)主除搬運家具和大件物品使用電梯外，平時不乘電梯直接通過扶梯上下。因此，這局部躍層的住戶根據(jù)住宅底層的業(yè)主不承擔電梯運行費的規(guī)定拒付電梯運行費?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)滬房地物[1997]954號文?關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋?中的規(guī)定，住宅底層的業(yè)主不承擔電梯運行費。結(jié)合本案實際發(fā)生的情況，對于底樓的躍層住戶，如果底層有總門進出，可僅按二層局部建筑面積分攤運行費。本案中底層與二層為躍層的住房，因底層無總門進出，進出全部靠二樓總門，使用電梯的機率與一般住宅的二層住戶相同，故可將底層也視為二層，按房屋實際建筑面積分攤電梯運行費。精選ppt培訓案例

13、因墻面滲水造成財產(chǎn)損失是否概屬物業(yè)管理不當？【專案簡介】某小區(qū)自1998年6月起先后由開發(fā)商和業(yè)主委員會委托原告JA物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理效勞，被告郭某自1999年1月起長期拖欠物業(yè)管理費。原告屢次催討，均被被告拒付。被告認為，自己在裝修入住后即發(fā)現(xiàn)北房間墻面滲水，損壞了裝修，另外2000年夏天發(fā)生樓上住戶衛(wèi)生間滲水至被告的客廳，損壞了天花板。經(jīng)原告修理，仍有滲漏。原告對此應(yīng)承擔物業(yè)管理上的責任，原告不賠償財產(chǎn)損失，被告就不支付物業(yè)管理費?！痉治鼋獯稹吭媾c開發(fā)商及業(yè)主委員會先后訂立的物業(yè)管理合同的效力及于管理范圍內(nèi)的所有業(yè)主，因此原、被告之間形成了物業(yè)管理效勞關(guān)系。原告進行了合格的物業(yè)管理效勞，被告就應(yīng)向原告支付物業(yè)管理費。被告以墻面滲水及樓上住戶漏水至屋內(nèi)損壞了裝修為由拒付物業(yè)管理費沒有法律依據(jù)。原、被告之間是物業(yè)管理效勞關(guān)系，原告的職責是對被告的物業(yè)及所在小區(qū)進行管理效勞，被告的房屋墻面滲水及樓上衛(wèi)生間漏水均不是原告的原因和責任。在發(fā)生漏水后，原告進行了維修，盡了管理職責。被告應(yīng)根據(jù)滲水漏水的原因相應(yīng)地予以解決。根據(jù)?上海市居住物業(yè)管理條例?第十六條、第五十四條的規(guī)定，被告郭某應(yīng)支付原告物業(yè)管理費及滯納金。精選ppt培訓案例

14、可否在屋頂搭建養(yǎng)鴿?【專案簡介】某商品小區(qū)一業(yè)主有養(yǎng)鴿子的興趣愛好，在屋頂搭建鴿棚，放養(yǎng)信鴿。相鄰業(yè)主深受鴿毛、鴿糞之苦，遂向物業(yè)公司投訴，要求處理。【分析解答】根據(jù)?上海市居住物業(yè)管理條例?第二十八條的規(guī)定，物業(yè)使用中禁止破壞房屋外貌，禁止在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構(gòu)筑物。因此，在屋頂搭建鴿棚，屬違反條例的行為。依照?上海市居住物業(yè)管理條例?第二十九條的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反本條例第二十八條的行為，應(yīng)當勸阻制止，并催促改正；對拒不改正的，應(yīng)當及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。對于在屋頂搭建鴿棚，影響相鄰業(yè)主居住衛(wèi)生環(huán)境和正常休息、對相鄰業(yè)主的正常生活規(guī)律造成影響的，相鄰業(yè)主可通過訴訟要求行為人停止侵害，排除阻礙。精選ppt培訓案例

15、業(yè)主進戶裝修時物業(yè)公司應(yīng)如何合理收費？【專案簡介】某商品房小區(qū)業(yè)主在進戶時，物業(yè)公司向業(yè)主每人收取了50元進戶費。另外，不管業(yè)主裝修與否，物業(yè)公司向每戶收取了建筑垃圾清運費；對室內(nèi)裝修施工的民工進行了登記，發(fā)放了小區(qū)出入證件，同時也收取了每人15元的證件費?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)滬價房〔1999〕第166號文?關(guān)于重申和補充本市住宅入住收費工程和標準的通知?的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)按所在區(qū)縣物價部門核定的建筑垃圾清運費標準，向準備裝修居室的業(yè)主或使用人以及老住戶收取。業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)公司或環(huán)衛(wèi)部門不得收取該項費用。對于進入小區(qū)進行業(yè)主室內(nèi)裝修的施工人員，物業(yè)公司可向其發(fā)放小區(qū)出入證件等，但收費不得超過每人10元。物業(yè)公司在辦理差價換房的入戶、退房或退租手續(xù)時，可向換房人各收取50元手續(xù)費，但不得向購置新建住宅的業(yè)主或單位套配、增配住宅的使用人收取此項費用。本案的物業(yè)公司向業(yè)主收取50元進戶費、向不準備裝修的業(yè)主收取的建筑垃圾清運費，向裝修施工人員收取的證費均屬不合理收費。精選ppt培訓案例

16、物業(yè)的使用影響他人應(yīng)怎樣處理？【專案簡介】2000年1月，某售后公房小區(qū)內(nèi)一業(yè)主鄭某根據(jù)政府允許售后公房業(yè)主上市交易或出租的新政策，將其所擁有的一套底層住房出租給外來人員湯某作為居住使用，并辦理了出租許可證；湯某亦辦妥了外來人員暫住證。2月，湯某將室外空地作場地，接受牛奶公司的委托辦起了牛奶中轉(zhuǎn)站。每天深夜汽車喇叭聲、裝卸聲不斷，居民無法正常休息。樓上居民就此向物業(yè)公司投訴。精選ppt培訓案例

【分析解答】根據(jù)?上海市居住物業(yè)管理條例?第二十八條的規(guī)定，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲屬于屬于物業(yè)使用中的禁止行為。業(yè)主將其物業(yè)出租時，應(yīng)告知并要求使用人遵守?上海市居住物業(yè)管理條例?的相關(guān)規(guī)定及遵守業(yè)主公約。就本案而言，物業(yè)公司應(yīng)設(shè)法找到鄭某催促其告知湯某不能噪聲擾民。否那么，將要其承擔民事和經(jīng)濟責任。物業(yè)公司也可設(shè)法聯(lián)系牛奶公司，請他們另外選址作為中轉(zhuǎn)站，或建議居民向市環(huán)保部門投訴反映，由其進行行政處理。精選ppt培訓案例

17、業(yè)委會或物業(yè)公司可以撤除違章安裝的防盜門嗎?【專案簡介】某住宅小區(qū)的某業(yè)主擅自將防盜門外移，裝在了公共走道上，侵占了公共部位。其他業(yè)主也紛紛效仿。為制止這類在物業(yè)使用中的禁止行為，該小區(qū)召開了業(yè)主代表大會，通過限期撤除違章搭建的決議。在規(guī)定的期限內(nèi)，個別業(yè)主仍置假設(shè)罔聞。物業(yè)公司在屢次勸阻無效的情況下，經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)，強行撤除了違章安裝的防盜門?！痉治鼋獯稹扛鶕?jù)?上海市居住物業(yè)管理條例?第二十八條的規(guī)定，在公共走廊中擅自搭建防盜門屬于占用共用部位的禁止行為。對于業(yè)主或使用人違反條例的規(guī)定，物業(yè)公司首先應(yīng)當進行勸阻和制止，告知業(yè)主或使用人其行為已違反了有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的規(guī)定，催促其改正，并恢復原狀。如果業(yè)主或使用人仍然一意孤行，物業(yè)公司可依照?上海市居住物業(yè)管理條例?第二十九條規(guī)定，及時告知業(yè)主委員會并報有關(guān)行政管理部門依法處理。對本案中的個別業(yè)主違反?上海市居住物業(yè)管理條例?的規(guī)定。物業(yè)公司應(yīng)按規(guī)定報房地產(chǎn)行政主管部門處分，經(jīng)處分生效后由人民法院采取措施予以強行撤除。物業(yè)公司或業(yè)主委員會不是行政執(zhí)法主體，也不是司法機關(guān)，故無權(quán)對違章安裝防盜門違法強行撤除。精選ppt培訓案例

18、某舊里樓上樓下的兩戶居民素有積怨。樓上居民愛養(yǎng)花，把幾個花盆放在平臺〔即樓下居民的屋頂〕上。樓下居民以該花盆影響其屋頂正常排水，造成屋頂長期積水，并滲水到其墻面為由，堅決要求樓上把花盆移走。樓上居民不肯，兩家遂爭執(zhí)到物業(yè)公司尋求解決。【分析解答】如果在平臺或屋頂搭建建筑物、構(gòu)筑物，那么屬?上海市居住物業(yè)管理條例?規(guī)定的物業(yè)使用中的禁止行為。在平臺放置花盆不屬于物業(yè)使用中應(yīng)禁止的行為，但在平臺上放置花盆應(yīng)以不影響相鄰業(yè)主〔使用人〕對物業(yè)的正常使用為原那么。在處理上述案例時，物業(yè)公司應(yīng)把握花盆的放置是否阻礙相鄰方對物業(yè)的正常使用。在現(xiàn)場勘查后，如確實發(fā)現(xiàn)花盆的放置影響平臺的正常排水，或者花盆底部滲水至樓下業(yè)主〔使用人〕墻面時，物業(yè)公司應(yīng)勸阻樓上居民將花盆移走。平臺屬于共用部位。?上海市居住物業(yè)管理條例?規(guī)定“住宅的共用部位、共用設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當予以配合，因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應(yīng)當負責賠償。〞所以，根據(jù)?上海市居住物業(yè)管理條例?的規(guī)定，一旦平臺發(fā)生任何修理，樓上居民應(yīng)主動將花盆移去以保證維修工作的正常開展。精選ppt培訓案例

19、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)被搶劫能要物業(yè)管理公司賠償嗎?案一：2000年5月一天，某業(yè)主攜帶20萬元現(xiàn)金在住宅小區(qū)門口遭歹徒搶劫，而距離事發(fā)地僅10余米的物業(yè)管理公司保安人員沒能及時攔截劫匪。該業(yè)主被搶后，一紙訴狀將該住宅小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭，要求悉數(shù)賠償損失以及精神撫慰金8萬元。案二：某業(yè)主在住宅區(qū)內(nèi)被歹徒搶去身上的手袋，內(nèi)有現(xiàn)金、等價值六千多元。被搶后，該業(yè)主要求物業(yè)管理公司承擔責任并悉數(shù)賠償。面對業(yè)主的要求，物業(yè)管理公司能賠償嗎?精選ppt培訓案例

這些個案其實與住戶家中失竊的個案的性質(zhì)是一樣的。就一般的情況下物業(yè)管理公司是不承擔民事賠償責任的，因為，物業(yè)管理的平安效勞的性質(zhì)是一種群防群治的平安防范效勞，物業(yè)管理公司在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與業(yè)主、住戶之間不存在人身、財產(chǎn)的保管或保險關(guān)系。當然，如果在案發(fā)時物業(yè)管理公司的員工(無論是保安員，還是其他員工)近在咫尺，卻裝作視而不見，袖于旁觀，不敢挺身而出地與歹徒搏斗，那就應(yīng)該受到輿論和道德的譴責，物業(yè)管理公司也應(yīng)給其以紀律處分和行政處分。而這種處分和處分的目的就是為了弘揚見義勇為，抵抗邪惡的正氣，倡導敢于同違法犯罪分子作斗爭的價值取向，并非是有承擔民事賠償責任的義務(wù)。畢竟，法律就是法律，道德就是道德，物業(yè)管理公司的員工不敢挺身而出地與歹徒搏斗，會受到道德的譴責，但他卻可以不負法律責任。為了確保業(yè)主、住戶的平安，防止突發(fā)事件給業(yè)主、住戶造成的傷害，躲避不可預測的風險，—方面物業(yè)管理公司要經(jīng)常告誡和提醒業(yè)主、住戶提高平安防范意識，以免讓歹徒有機可乘。一旦發(fā)生被搶劫后，要及時向公安機關(guān)報案。同時物業(yè)管理公司也應(yīng)該增加保安人員以及保安巡邏次數(shù)，加強平安防范的力度和措施，有效的防止罪案的發(fā)生。另一方面，在此同樣建議物業(yè)管理公司最好購置公眾責任險，將所應(yīng)承擔的賠償責任的風險轉(zhuǎn)給保險公司。萬一發(fā)生因物業(yè)管理公司疏忽或過失行為而導致業(yè)主、住戶等其他人員利益受到損害時，也可由保險公司承擔相應(yīng)的賠償責任。精選ppt第二章成信苑西區(qū)物業(yè)效勞精選ppt一、成信西苑物業(yè)效勞標準二、成信西苑人員配置、架構(gòu)三、成信西苑工程測算四、收費標準五、交房中業(yè)主可能問及的問題六、交房方案交房職責七、交房流程交房順序八、接房表格九、裝修流程十、裝飾裝修備案精選ppt成都市住宅物業(yè)效勞收費指導價標準(試行)一、物業(yè)效勞收費指導價標準精選ppt成都市住宅物業(yè)效勞收費指導價標準(試行)二、效勞等級與人員配置精選ppt成信西苑物業(yè)效勞標準：參照?成都市住宅物業(yè)效勞等級指導標準?二級標準執(zhí)行精選ppt其內(nèi)容和標準：根本要求1、效勞與被效勞雙方簽訂標準的物業(yè)效勞合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。2、承接工程時，對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。3、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或者崗位證書。4、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。5、管理效勞人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志，行為標準，效勞主動、熱情。6、公示16小時效勞。急修1小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修和回訪記錄。7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)效勞合同之外的特約效勞和代辦效勞的，公示效勞工程與收費價目。8、按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)效勞費用或者物業(yè)效勞資金的收支情況。9、按合同約定標準使用住房專項維修資金。10、每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)效勞的意見，滿意率90%以上。精選ppt房屋管理1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2、根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編制維修方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修。3、每3日巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約〔業(yè)主臨時公約〕要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主〔使用人〕的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和本卷須知。每3日巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)平安及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。5、對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。6、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，各組團、棟及單元〔門〕、戶有明顯標志。精選ppt共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護1、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維修養(yǎng)護〔依法由專業(yè)部門負責的除外〕。2、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案〔設(shè)備臺帳〕，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、設(shè)施設(shè)備標志齊全、標準，責任人明確；操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)標準；設(shè)施設(shè)備運行正常。4、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造方案和住房專項維修資金使用方案，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織維修或者更新改造。5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。6、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。7、設(shè)備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。8、小區(qū)主要道路及停車場交通標志齊全。9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。10、容易危及人身平安的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。精選ppt協(xié)助維護公共秩序1、小區(qū)主出入口24小時值勤。2、對重點區(qū)域、重點部位每2小時至少巡查1次。3、對進出小區(qū)的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。4、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。5、對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。精選ppt保潔、綠化效勞1、按幢設(shè)置垃圾桶，生活垃圾每天清運1次。2、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次；電梯廳、樓道每日清掃1次，半月拖洗1次；樓梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清潔1次；路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時去除區(qū)內(nèi)主要道路積水。3、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。4、二次供水水箱按規(guī)定清洗，定時巡查，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。5、根據(jù)實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。6、有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理。7、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護。8、定期去除綠地雜草、雜物。9、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。10、適時噴灑藥物，預防病蟲害。精選ppt成信苑西區(qū)人員配置、架構(gòu)

精選ppt精選ppt工程效勞人員按行業(yè)標準暫定配置40人：

1、工程經(jīng)理1人、助理1人2、客戶效勞人員2人3、工程維修組5人，其中工程主管1人，維修工4人4、秩序維護隊21人，其中隊長1名，隊員20名5、保潔10人，其中保潔主管調(diào)配，保潔工10人6、綠化3人(暫不配)精選ppt成信苑西區(qū)工程測算精選ppt精選ppt成信苑西區(qū)物業(yè)及其它效勞

收費標準精選ppt收費標準一、物業(yè)費：1、高層〔電梯〕：〔1〕〔學校代扣〕按房屋建筑面積1.05元/㎡/.月；〔2〕〔業(yè)主自繳〕按房屋建筑面積1.10元/㎡/.月。2、多層：〔1〕〔學校代扣〕按房屋建筑面積0.65元/㎡/.月；〔2〕〔業(yè)主自繳〕按房屋建筑面積0.70元/㎡/.月。二、生活垃圾處置費：8元/戶.月〔入住后〕三、收視費：14元/戶.月〔入住后〕精選ppt收費標準四、機動車輛停車收費標準：1、地面機動車輛包月停放費：按照1.8升以下50元/輛.月，1.8升〔含〕—2.5升〔含〕70元/輛.月，2.5升以上100元/輛.月，大車200元/輛.月，摩托車15元/輛.月的收費標準執(zhí)行。2、機動車輛臨時停放費：小汽車2元.4小時，以后每2小時1元；大車4元.4小時，以后每小時1元；摩托車0.8元.次。30分鐘以內(nèi)不收費。五