房地產(chǎn)評估（第3章）

1房地產(chǎn)評估

RealEstateValuation

2第3章房地產(chǎn)評估程序3.1評估程序的含義及作用3.2評估委托與受理3.3制定評估作業(yè)方案3.4實地勘察評估對象3第3章房地產(chǎn)評估程序3.5搜集評估所需資料3.6評定估算房地產(chǎn)價值3.7撰寫和提交評估報告3.8評估資料檔案歸檔4學(xué)習(xí)目標(biāo)通過對本章的學(xué)習(xí)，了解房地產(chǎn)評估的委托受理事項，掌握房地產(chǎn)評估程序的內(nèi)容，熟悉房地產(chǎn)評估各工作環(huán)節(jié)的內(nèi)容與要求。53.1評估程序的含義及作用3.1.1評估程序的含義房地產(chǎn)評估程序是指完成一個房地產(chǎn)評估項目所需要做的各項工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序63.1評估程序的含義及作用3.1.2評估程序的內(nèi)容（1）明確房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；（2）簽訂房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；（3）編制房地產(chǎn)評估作業(yè)計劃；（4）房地產(chǎn)實地查勘；（5）搜集房地產(chǎn)評估資料；（5）房地產(chǎn)價值評定估算；（7）編制和提交房地產(chǎn)評估報告書；（8）房地產(chǎn)評估工作檔案歸檔。1）資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定73.1評估程序的含義及作用3.1.2評估程序的內(nèi)容（1）明確估價基本事項；（2）擬定估價作業(yè)方案；（3）搜集估價所需資料；（4）實地查勘估價對象；（5）選定估價方法計算；（6）確定估價結(jié)果；（7）撰寫估價報告；（8）估價資料歸檔。2）房地產(chǎn)估價規(guī)范的規(guī)定83.1評估程序的含義及作用3.1.3評估程序的作用1）規(guī)范評估行為2）保障評估質(zhì)量3）提高評估效率4）防范評估風(fēng)險93.2評估委托與受理3.2.1評估業(yè)務(wù)來源渠道

被動接受

主動爭取103.2評估委托與受理3.2.2明確評估基本事項1）明確評估特定目的即明確客戶（委托方)對房地產(chǎn)評估的具體需求。113.2評估委托與受理3.2.2明確評估基本事項2）明確評估對象即明確房地產(chǎn)事物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況123.2評估委托與受理3.2.2明確評估基本事項3）明確評估價值類型包括房地產(chǎn)評估結(jié)果是市場價值還是市場以外的其它具體價值類型133.2評估委托與受理3.2.2明確評估基本事項4）明確評估時點（評估基準(zhǔn)日）估價時點是由估價目的決定。估價師根據(jù)估價目的、在征求委托人同意后確定。（房地產(chǎn)估價規(guī)范）143.2評估委托與受理3.2.2明確評估基本事項4）明確評估時點（評估基準(zhǔn)日）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日由委托方提出。（資產(chǎn)評估準(zhǔn)則）153.2評估委托與受理3.2.3業(yè)務(wù)受理與業(yè)務(wù)約定書1）業(yè)務(wù)受理的條件是否有利害關(guān)系或利用沖突是否超出了自己的業(yè)務(wù)范圍是否自己的專業(yè)能力難以勝任163.2評估委托與受理3.2.3業(yè)務(wù)受理與業(yè)務(wù)約定書2）業(yè)務(wù)約定書的不同稱謂業(yè)務(wù)約定書（資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書準(zhǔn)則）估價委托書（房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法）估價委托合同（房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法）173.2評估委托與受理3.2.3業(yè)務(wù)受理與業(yè)務(wù)約定書3）業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容（1）房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和委托方的名稱、住所。（2）房地產(chǎn)評估目的。（3）房地產(chǎn)評估對象和評估范圍。（4）房地產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。（5）房地產(chǎn)評估報告使用者。183.2評估委托與受理3.2.3業(yè)務(wù)受理與業(yè)務(wù)約定書3）業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容（6）房地產(chǎn)評估報告提交期限和方式。（7）評估服務(wù)費(fèi)用的總額、支付時間和方式。（8）評估機(jī)構(gòu)和委托方的其他權(quán)利和義務(wù)。（9）違約責(zé)任和爭議解決。（10）簽約時間。（業(yè)務(wù)約定書準(zhǔn)則）193.2評估委托與受理3.2.3業(yè)務(wù)受理與業(yè)務(wù)約定書3）業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容（估價委托書）（1）委托人的名稱或者姓名、擬委托估價機(jī)構(gòu)名稱。（2）委托人真實的估價需要或目的。（3）委托人指定的估價對象、委托日期。（房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法）203.2評估委托與受理3.2.3業(yè)務(wù)受理與業(yè)務(wù)約定書3）業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容（委托合同）（1）委托人的名稱或者姓名和住所；（2）估價機(jī)構(gòu)的名稱和住所；（3）估價對象；（4）估價目的；（5）估價時點；（6）委托人的協(xié)助義務(wù)；（7）估價服務(wù)費(fèi)及其支付方式；（8）估價報告交付的日期和方式；（9）違約責(zé)任；（10）解決爭議的方法。213.3制定評估作業(yè)方案3.3.1初步選定評估方法應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)評估的特定目的、房地產(chǎn)的具體狀況及評估時的市場條件，確定評估的價值類型，初步擬定評估途徑和評估方法。223.3制定評估作業(yè)方案3.3.2合理安排評估人員應(yīng)根據(jù)評估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及評估工作的難易程度，合理確定此項評估的人員數(shù)量及構(gòu)成，并根據(jù)評估人員的特點和專項特長，具體分配評估人員。233.3制定評估作業(yè)方案3.3.3測算評估工作時間及經(jīng)費(fèi)預(yù)算應(yīng)根據(jù)評估工作的地點、評估人員的多少、評估工作時間的長短等合理安排評估所需經(jīng)費(fèi)，做到既滿足需要，又節(jié)省資金。243.3制定評估作業(yè)方案3.3.4確定評估作業(yè)步驟及進(jìn)度安排應(yīng)在與委托方共同商定的評估作業(yè)日期內(nèi)，合理確定評估工作步驟，并對各評估步驟的時間進(jìn)度進(jìn)行安排，對于那些大型、復(fù)雜的估價項目，要求附以流程圖、進(jìn)度表。253.4實地勘察評估對象3.4.1核實評估對象的位置應(yīng)查明房地產(chǎn)具體坐落的位置（如區(qū)街號）、四至、與相鄰建筑物（或土地）及道路的關(guān)系，還要觀察附近的建筑布局、道路及交通狀況、綠化及衛(wèi)生狀況、地形及地勢狀況、日照及通風(fēng)狀況，周邊環(huán)境263.4實地勘察評估對象3.4.2勘察房地產(chǎn)的實體狀況查明房屋的建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、布局、設(shè)備、裝修狀況、設(shè)備狀況，了解房屋的建筑面積、使用面積、歷史使用狀況和目前的用途等。273.5搜集評估所需資料評估所需資料的內(nèi)容對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響資料；相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實例資料；反映估價對象狀況的資料。283.6評定估算房地產(chǎn)價值3.6.1評估資料的綜合分析（1）房地產(chǎn)評估資料的整理（2）房地產(chǎn)評估資料的分析（3）房地產(chǎn)評估資料的歸納293.6評定估算房地產(chǎn)價值3.6.2評估方法的選擇（應(yīng)考慮因素）（1）房地產(chǎn)評估的目的（2）房地產(chǎn)的類型（3）房地產(chǎn)評估資料的限制303.7撰寫和提交評估報告3.7.1評估報告的編制房地產(chǎn)評估人員在履行了必要的評估程序后，需要根據(jù)評估準(zhǔn)則或規(guī)范的要求，撰寫房地產(chǎn)評估報告。313.7撰寫和提交評估報告3.7.2評估報告的復(fù)核為保證評估報告的質(zhì)量，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立評估報告內(nèi)部復(fù)核制度，由評估復(fù)核人員按照評估報告的要求，對撰寫出來的評估報告進(jìn)行全面的復(fù)查、審核，并確認(rèn)評估結(jié)果的合理性。323.7撰寫和提交評估報告3.7.3評估報告書的提交房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按評估業(yè)務(wù)約定書中規(guī)定的時間和方式，在規(guī)定的時間內(nèi)以恰當(dāng)?shù)姆绞綄⒎康禺a(chǎn)評估報告書提交給委托人。333.8評估資料檔案歸檔3.8.1需要歸檔的評估資料歸檔的評估資料應(yīng)盡量全面，包括評估過程中所形成的報表數(shù)據(jù)、鑒定材料、產(chǎn)權(quán)資料、文字說明、圖片照片、聲明承諾等不同形式的記錄記載。343.8評估資料檔案歸檔3.8.1需要歸檔的評估資料具體內(nèi)容一般包括：向委托人出具的評估報告（包括附件）；工作底稿包括的內(nèi)容（評估業(yè)務(wù)基本事項的記錄、業(yè)務(wù)約定書、評估計劃、評估業(yè)務(wù)執(zhí)行過程中對重大問題的處理記錄、評估報告的審核記錄、現(xiàn)場調(diào)查記錄與相關(guān)資料、收集的評估資料、評定估算過程記錄等）；評估機(jī)構(gòu)和人員認(rèn)為有必要保存的其他評估資料。353.8評估資料檔案歸檔3.8.2評估檔案的管理注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告日后90日內(nèi)，及時將工作底稿與評估報告等一并歸入評估業(yè)務(wù)檔案，并由所在評估機(jī)構(gòu)按照國家有關(guān)檔案管理的法律、法規(guī)及本準(zhǔn)則的規(guī)定妥善管理。評估業(yè)務(wù)檔案要求自評估報告日起至少被保存10年36本章小結(jié)房地產(chǎn)評估程序是執(zhí)行房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的工作步驟，包括從承接房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)至房地產(chǎn)評估文件歸檔管理等一系列過程。37本章小結(jié)房地產(chǎn)評估程序通常包括以下幾個主要環(huán)節(jié)：明確房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項；簽訂房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書；編制房地產(chǎn)評估作業(yè)計劃；房地產(chǎn)實地勘察；搜集房地產(chǎn)評估資料；房