房地產(chǎn)評(píng)估（第6章）

第6章收益法6.1收益法的基本原理6.2房地產(chǎn)的收入6.3房地產(chǎn)的運(yùn)營成本6.4房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)6.5直接資本化率與折現(xiàn)率6.6直接資本化法6.7收益折現(xiàn)法1學(xué)習(xí)目標(biāo)本章學(xué)習(xí)目標(biāo)是使學(xué)生掌握收益法的基本原理和用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的計(jì)算方法，及收益法中各參數(shù)的含義與計(jì)算。26.1收益法的基本原理6.1.1收益法的基本概念收益法也稱收益資本化法、投資法、收益現(xiàn)值法等，是將房地產(chǎn)未來的凈收益通過資本化求取房地產(chǎn)價(jià)值的一種方法。36.1收益法的基本原理6.1.2收益法的理論依據(jù)收益法以預(yù)期原理作為理論依據(jù)。用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值最重要的是房地產(chǎn)未來的凈收益和收益率，是基于投資者對(duì)其未來所能獲取的收益及其滿足程度的預(yù)期，而不是基于其歷史價(jià)格、生產(chǎn)它所投入的成本或過去的市場狀況。46.1收益法的基本原理6.1.3收益法的適用條件和范圍收益法適用的條件是房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè)和量化，房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。56.1收益法的基本原理6.1.3收益法的適用條件和范圍收益法的適用范圍主要包括商場、商務(wù)辦公樓、公寓、商店、賓館、酒店、餐館、游樂場、影劇院等房地產(chǎn)。66.1收益法的基本原理6.1.4收益法的操作步驟（1）收集有關(guān)房地產(chǎn)未來預(yù)期收益有關(guān)的資料；（2）估測(cè)房地產(chǎn)未來的收益；（3）估測(cè)房地產(chǎn)的折現(xiàn)率；（4）計(jì)算并確定房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。76.2房地產(chǎn)的收入房地產(chǎn)的收入主要分持有期收入、轉(zhuǎn)售收入和其他收入，而持有期收入又可分為租金收入和直接經(jīng)營收入。86.2房地產(chǎn)的收入租金收入是房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)所遇到的典型的收入形式，其金額和相關(guān)條件由租賃合同決定。6.2.1租金收入96.2房地產(chǎn)的收入按租金的計(jì)算方法不同，可分為逐期遞增方式、根據(jù)特定指標(biāo)調(diào)整方式和百分比租金方式6.2.1租金收入106.2房地產(chǎn)的收入按租金包括的內(nèi)容，分凈租賃、毛租賃和介于二者之間的其他租賃6.2.1租金收入116.2房地產(chǎn)的收入按合同內(nèi)容是否有租金減讓的條款，分有租金減讓方式和無租金減讓方式6.2.1租金收入126.2房地產(chǎn)的收入產(chǎn)權(quán)主體在將來的某一時(shí)點(diǎn)上將所持有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售給其他愿意購買的投資者從而獲得的收入稱謂轉(zhuǎn)售收入。轉(zhuǎn)售收入應(yīng)是剩余使用年限房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流的現(xiàn)值。6.2.2轉(zhuǎn)售收入136.2房地產(chǎn)的收入在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，房地產(chǎn)作為其要素之一與其他要素一起發(fā)揮作用，其收入應(yīng)是總收入的一部分，包括在企業(yè)的總銷售收入中，其量由房地產(chǎn)在整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的貢獻(xiàn)程度決定。6.2.3直接經(jīng)營型收入146.2房地產(chǎn)的收入作為房地產(chǎn)評(píng)估依據(jù)的“收入”，應(yīng)該是指總收入中扣除了其他資產(chǎn)所產(chǎn)生的收入后的剩余部分。6.2.3直接經(jīng)營型收入156.2房地產(chǎn)的收入其他各類收入包括停車場、洗衣房和行李存放出租的收入，以及其他與物業(yè)管理相關(guān)的服務(wù)收入。6.2.4其他收入166.3房地產(chǎn)的運(yùn)營成本房地產(chǎn)的運(yùn)營成本是為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的收入而所需支付的合理費(fèi)用。對(duì)于不同的房地產(chǎn)的收益類型，它會(huì)有不同的運(yùn)營成本。176.3房地產(chǎn)的運(yùn)營成本出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營成本總的來說由稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、維修與更新費(fèi)、廣告及促銷費(fèi)用、公共事業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和清潔費(fèi)等構(gòu)成。6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營成本186.3房地產(chǎn)的運(yùn)營成本

1）稅金6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營成本我國與房地產(chǎn)出租有關(guān)的稅金主要有對(duì)經(jīng)營活動(dòng)征收的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，以及對(duì)財(cái)產(chǎn)所有者征收的房產(chǎn)稅。196.3房地產(chǎn)的運(yùn)營成本

2）保險(xiǎn)費(fèi)6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營成本它是向保險(xiǎn)公司交納的房產(chǎn)保險(xiǎn)及責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)。其金額為房屋重置成本的一定的百分比。206.3房地產(chǎn)的運(yùn)營成本

3）維修與更新費(fèi)6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營成本該項(xiàng)費(fèi)用是周期費(fèi)用，它不是每年都發(fā)生的，包括房地產(chǎn)的常規(guī)維修保養(yǎng)費(fèi)用和設(shè)備更新費(fèi)用。216.3房地產(chǎn)的運(yùn)營成本

4）廣告及促銷費(fèi)用6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營成本該項(xiàng)費(fèi)用是房地產(chǎn)的出租人向潛在租戶作宣傳所用的費(fèi)用。226.3房地產(chǎn)的運(yùn)營成本

5）公共事業(yè)費(fèi)6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營成本公共事業(yè)費(fèi)有水、電、燃料和空調(diào)等費(fèi)用。236.3房地產(chǎn)的運(yùn)營成本

6）管理費(fèi)6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營成本包括付給物業(yè)管理者的辦理出租房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、收取租金、檢查保養(yǎng)情況等費(fèi)用以及律師費(fèi)。246.3房地產(chǎn)的運(yùn)營成本

7）清潔費(fèi)6.3.1出租型房地產(chǎn)的運(yùn)營成本該項(xiàng)費(fèi)用是為租戶清掃租用區(qū)域的費(fèi)用。256.3房地產(chǎn)的運(yùn)營成本6.3.2直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的運(yùn)營費(fèi)用與其收入一樣，也是與其他運(yùn)營費(fèi)用混合在一起的，而且對(duì)于不同的用途，其費(fèi)用構(gòu)成也不同。對(duì)于直接經(jīng)營型房地產(chǎn)來說，其運(yùn)營費(fèi)用包括銷售成本、銷售費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。266.4房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)房地產(chǎn)的凈收入通常是指房地產(chǎn)的有效總收入（在出租情況下為有效租金收入）減去運(yùn)營成本后的凈收入額。276.4房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)6.4.1確定凈收入的標(biāo)準(zhǔn)在確定房地產(chǎn)的凈收入時(shí)，假定與房地產(chǎn)共同作用的其他因素在評(píng)估時(shí)點(diǎn)都處在當(dāng)時(shí)的正常狀態(tài)下，房地產(chǎn)凈收入是排除了其他因素以后由房地產(chǎn)自身所產(chǎn)生的收入，即所謂房地產(chǎn)的“客觀凈收入”。286.4房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)6.4.1確定凈收入的標(biāo)準(zhǔn)在某些房地產(chǎn)的權(quán)入受到限制的情況下，如已出租的房地產(chǎn)，且租約不可能撤消，除限制條件外，其他與前面相同。這時(shí)評(píng)估出的房地產(chǎn)應(yīng)為某些權(quán)益受限制條件下的市場價(jià)值。296.4房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)

6.4.2房地產(chǎn)凈收入預(yù)測(cè)1）出租型房地產(chǎn)的凈收入預(yù)測(cè)凈收入＝有效總收入－運(yùn)營費(fèi)用有效總收入=潛在總收入－空置等造成的收入損失306.4房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)

6.4.2房地產(chǎn)凈收入預(yù)測(cè)2）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)凈收入=銷售收入－銷售成本－銷售費(fèi)用－銷售稅金及其附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－正常經(jīng)營利潤316.4房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)

6.4.2房地產(chǎn)凈收入預(yù)測(cè)3）其他類型房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)自用或尚未使用的房地產(chǎn)可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料，按上述相應(yīng)的方法計(jì)算凈收入，或直接比較得出凈收入。326.4房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)

6.4.2房地產(chǎn)凈收入預(yù)測(cè)3）其他類型房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)混合性房地產(chǎn)在測(cè)算凈收入時(shí)，可以把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的組合，先分別求取，然后進(jìn)行綜合。336.4房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)

6.4.2房地產(chǎn)凈收入預(yù)測(cè)[例6-1]某一待出租寫字間，建筑面積為1000平方米。類似寫字間的市場租金為每年900元/平方米，平均空置率為10%，各種稅金（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅等）為租金收入的17.5%，折舊費(fèi)為每年500元，年償還銀行貸款本息20萬元，其他費(fèi)用（包括保險(xiǎn)費(fèi)、維修與更新費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)、經(jīng)營管理費(fèi)等）為租金的10%。試估算該寫字間的凈收入。346.4房地產(chǎn)凈收入的預(yù)測(cè)

6.4.2房地產(chǎn)凈收入預(yù)測(cè)凈收入=潛在總收入－空置等造成的收入損失－運(yùn)營費(fèi)用潛在總收入=900×1000=90（萬元）空置造成的損失=90×10%=9（萬元）根據(jù)運(yùn)營費(fèi)用的含義，折舊和償還銀行貸款本息不屬于此范圍，因此，運(yùn)營費(fèi)用為：（90-9）×（17.5%+10%）=22.28(萬元)凈收入=90-9-22.28=58.72（萬元）35

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率

6.5.1直接資本化率1）直接資本化率的含義直接資本化率反映房地產(chǎn)價(jià)值與現(xiàn)時(shí)或持有期年均凈營業(yè)收入（NOI）之間的關(guān)系。為計(jì)算簡便，在房地產(chǎn)評(píng)估中一般以第一年的凈營業(yè)收入為持有期的年均衡收益。所以，第一年的凈營業(yè)收入與房地產(chǎn)價(jià)值之間的比率，一般稱為直接資本化率。36

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率

6.5.1直接資本化率1）直接資本化率的含義例如，某收益性房地產(chǎn)的價(jià)值為100萬元，預(yù)計(jì)購買后第一年的凈收入為10萬元，那么，其直接資本化率就為10÷100=10％。37

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率

6.5.1直接資本化率1）直接資本化率的含義直接資本化率反映房地產(chǎn)價(jià)值與現(xiàn)時(shí)或持有期年均凈營業(yè)收入（NOI）之間的關(guān)系。為計(jì)算簡便，在房地產(chǎn)評(píng)估中一般以第一年的凈營業(yè)收入為持有期的年均衡收益。38

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率

6.5.1直接資本化率2）直接資本化率的求取方法一般采取市場提取法。即通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，計(jì)算凈收益與價(jià)格比值的平均數(shù)作為該房地產(chǎn)的資本化率。39

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率

6.5.1直接資本化率2）直接資本化率的求取方法40

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率例：選擇4個(gè)與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)相類似的交易實(shí)例，各交易實(shí)例有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下表所示。

6.5.1直接資本化率2）直接資本化率的求取方法41交易實(shí)例租金（萬元/年）價(jià)格（萬元）資本化率（%）1151659.0922421611.1135249810.4448786310.08交易實(shí)例及相關(guān)資料

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率42

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率根據(jù)表中的數(shù)據(jù)資料，采用簡單算術(shù)平均數(shù)法求得房地產(chǎn)資本化率為：（9.09%+11.11%+10.44%+10.08%）÷4

＝10.18%43

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率

6.5.2折現(xiàn)率1）折現(xiàn)率的含義折現(xiàn)率是投資者向一宗房地產(chǎn)投資所要求的收益率，通常被用來將未來的收入轉(zhuǎn)化為現(xiàn)時(shí)的價(jià)值，也就是現(xiàn)值。它是一種動(dòng)態(tài)的收益率，其高低主要取決于該宗房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)情況。44

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率

6.5.2折現(xiàn)率1）折現(xiàn)率的含義折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)收益率45

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率

6.5.2折現(xiàn)率2）折現(xiàn)率的種類（1）土地資本化率（r1）（2）建筑物資本化率（r2）（3）綜合資本化率（r）46

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率

6.5.2折現(xiàn)率2）折現(xiàn)率的種類P1、P2為土地、建筑物價(jià)值47

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率

6.5.2折現(xiàn)率2）折現(xiàn)率的種類例

：某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為1000萬元，經(jīng)估測(cè)建筑物部分的價(jià)值為600萬元，假定綜合的折現(xiàn)率為8%，建筑物的折現(xiàn)率為10%，則土地的折現(xiàn)率為：48

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率3）折現(xiàn)率的求取方法（1）市場提取法市場提取法根據(jù)市場資料和收益流資本化公式求取折現(xiàn)率的方法。一般假定未來收益無變化。當(dāng)收益無限期時(shí)，其求法與上述直接資本化率相同。當(dāng)收益為有限期時(shí)，將在市場上選取的類似房地產(chǎn)的收益和相應(yīng)的價(jià)格資料代入有限期評(píng)估公式的變化形式。49

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率3）折現(xiàn)率的求取方法（1）市場提取法50

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率可比實(shí)例收益期限年凈收入（萬元/年）價(jià)格（萬元）年金現(xiàn)值系數(shù)折現(xiàn)率（%7924524216911345524989.5810.33450878639.921051

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率可比實(shí)例1：折現(xiàn)率=8%年金現(xiàn)值系數(shù)11.92折現(xiàn)率=9%年金現(xiàn)值系數(shù)10.76內(nèi)插法：年金現(xiàn)值系數(shù)為11時(shí)，折現(xiàn)率為8.79%r=（8.79+11+10.33+10）÷4=10.0352

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率3）折現(xiàn)率的求取方法（2）累加法折現(xiàn)率＝安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)收益率折現(xiàn)率＝安全利率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率＋管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率－投資帶來的優(yōu)惠率53

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率該方法是通過搜集市場上各種投資的收益率資料，如銀行存款、政府債券、企業(yè)債券、股票以及各個(gè)領(lǐng)域的工商業(yè)投資等，然后把各項(xiàng)投資收益率的大小排隊(duì)，制成圖表（如圖6-1所示）。3）折現(xiàn)率的求取方法（3）投資收益率排序插入法54收益率投資風(fēng)險(xiǎn)0評(píng)估對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置折現(xiàn)率應(yīng)落的區(qū)域圖6-1

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率55

6.5直接資本化率與折現(xiàn)率將評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)與各類投資風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行分析比較，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定評(píng)估對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng)落的位置，以此確定評(píng)估對(duì)象的折現(xiàn)率。3）折現(xiàn)率的求取方法（3）投資收益率排序插入法56

6.6直接資本化法

6.6.1直接資本化法的含義直接資本化法是根據(jù)評(píng)估房地產(chǎn)預(yù)期收益和直接資本化率直接計(jì)算房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的一種方法。57

6.6直接資本化法

6.6.2直接資本化法的計(jì)算公式直接資本化法是將評(píng)估房地產(chǎn)的未來第一年預(yù)期收益除以適當(dāng)?shù)闹苯淤Y本化率，直接計(jì)算房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其計(jì)算公式表示為：58

6.6直接資本化法[例6-2]某公寓樓，經(jīng)過測(cè)算其持有期第一年的NOI為3500000元。為了求取其R，我們假設(shè)現(xiàn)有三宗可比實(shí)例房地產(chǎn)的近期銷售價(jià)格與租金水平資料，如表6－1所示。表6－1所示各可比實(shí)例的NOI可以通過估算有效總收入減估算的運(yùn)營費(fèi)用得到；也可以從得到的它們的營業(yè)報(bào)表中直接查出；還可利用前面提到過的目前可查到的房地產(chǎn)營業(yè)費(fèi)用比率水平的資料，估測(cè)空置率及營業(yè)費(fèi)用比例，求出NOI。在表6－1中，給出了各可比實(shí)例的直接資本化率的求取過程。59

6.6直接資本化法

6.6.2直接資本化法的計(jì)算公式序號(hào)項(xiàng)目可比實(shí)例1231價(jià)格（元）2905000022825000300875002凈收入（元）2846900200860027981383直接資本化率（%）9.88.89.3表6－1可比銷售實(shí)例的資料60

6.6直接資本化法

6.6.2直接資本化法的計(jì)算公式由表中可知，可比實(shí)例房地產(chǎn)的直接資本化率分別為9．8％、8．8％和9．3％。求其算術(shù)平均數(shù)作為評(píng)估房地產(chǎn)的R值，此時(shí)R值等于9．3％。由此求出該公寓樓的價(jià)值為37634409元。61

6.6直接資本化法

6.6.2直接資本化法的計(jì)算公式注意：利用直接資本化法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)直接資本化率是非常敏感的。例如上例中，若R選9．0％，則評(píng)估值就為38888889元，比原評(píng)估值高出1254480元。變幅達(dá)3.33％。很明顯，資本化率的選擇對(duì)評(píng)估值的合理與否至關(guān)重要，評(píng)估時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎從事。62

6.7收益折現(xiàn)法

6.7.1收益折現(xiàn)法的含義收益折現(xiàn)法也叫現(xiàn)值法或收益流折現(xiàn)法，是將評(píng)估房地產(chǎn)在未來持有期內(nèi)所有的凈收入以及房地產(chǎn)在持有期末轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率全部折算到評(píng)估時(shí)點(diǎn)，以全部折現(xiàn)值之和作為評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。63

6.7收益折現(xiàn)法

6.7.2凈收入流量的類型（l）每年固定不變（2）每年按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減（3）每年按某個(gè)固定的比率遞增或遞減（4）其他有規(guī)則的變動(dòng)情形64

6.7收益折現(xiàn)法

6.7.3收益年限的確定對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的評(píng)估，未來可獲得收益的年限應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命確定，選用相應(yīng)的有限年計(jì)算公式。65

6.7收益折現(xiàn)法

6.7.3收益年限的確定對(duì)于土地與建筑物結(jié)合在一起的評(píng)估對(duì)象，如果建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命長于或等于土地合法使用權(quán)年限，就應(yīng)根據(jù)土地合法使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用相應(yīng)的有限年計(jì)算公式。66

6.7收益折現(xiàn)法

6.7.3收益年限的確定房地產(chǎn)收益年限0土地使用年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命67

6.7收益折現(xiàn)法

6.7.3收益年限的確定對(duì)于土地與建筑物結(jié)合在一起的評(píng)估對(duì)象，如果是建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命短于土地合法使用權(quán)年限。這時(shí)根據(jù)收益的不同特征應(yīng)將其分為兩段。68

6.7收益折現(xiàn)法

6.7.3收益年限的確定第一段是房地合一的收益年限，它應(yīng)等于建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命，選用相應(yīng)的有限年計(jì)算公式；第二段是單獨(dú)土地的收益年限，它應(yīng)等于土地合法使用權(quán)年限與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限之差，選用相應(yīng)的有限年計(jì)算公式計(jì)算土地剩余使用年限價(jià)值，