稅二第三章土地增值稅

土地增值稅注冊(cè)稅務(wù)師執(zhí)業(yè)資歷考試稅法〔II〕中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院2021年4月4日3第三章土地增值稅第一節(jié)概述第二節(jié)納稅范圍納稅人、稅率〔熟習(xí)〕第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額確實(shí)定〔掌握〕第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算〔熟習(xí)〕第五節(jié)減免稅優(yōu)惠第六節(jié)申報(bào)和交納〔熟習(xí)〕1稅法〔II〕近三年題型、題量及考點(diǎn)小結(jié)題型111009考點(diǎn)單選234土地增值稅的納稅申報(bào)期限以及申報(bào)時(shí)需要提供的相關(guān)資料；土地增值稅的計(jì)算；土地增值稅的優(yōu)惠政策；土地增值稅清算管理多選428土地增值稅的納稅范圍；土地增值稅加計(jì)扣除的規(guī)定；土地增值稅的清算管理；土地增值稅的核定征收；普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的判斷計(jì)算---84土地增值稅的計(jì)算綜合6----土地增值稅的計(jì)算合計(jì)121316

2稅法〔II〕第一節(jié)概述〔了解〕一、概念土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并獲得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。二、特點(diǎn)〔一〕以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲得的增值額為納稅對(duì)象；〔二〕納稅面比較廣；〔三〕采用扣除法和評(píng)價(jià)法計(jì)算增值額；〔四〕實(shí)行超率累進(jìn)稅率；〔五〕實(shí)行按次征收。3稅法〔II〕第二節(jié)納稅范圍、納稅人和稅率一、納稅范圍土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所獲得的增值額?！惨弧臣{稅范圍的普通規(guī)定(三規(guī)范)規(guī)范一：土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)的行為課稅；【注】轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不納稅。規(guī)范二：土地運(yùn)用權(quán)、地上建筑物及其附著物能否發(fā)消費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)讓?！咀ⅰ客恋卦鲋刀惖募{稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。4稅法〔II〕例題【例題·多項(xiàng)選擇題】(2021)以下各項(xiàng)中，屬于土地增值稅納稅范圍的有()。A.轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)B.出讓國有土地運(yùn)用權(quán)C.轉(zhuǎn)讓地上建筑物產(chǎn)權(quán)D.轉(zhuǎn)讓地上附著物產(chǎn)權(quán)E.轉(zhuǎn)讓地下建筑物產(chǎn)權(quán)【答案】ACD【解析】土地增值稅的納稅范圍不包括國有土地運(yùn)用權(quán)出讓所獲得的收入；土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為納稅。5稅法〔II〕納稅范圍規(guī)范三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)能否獲得收入〔貨幣、實(shí)物及其他收入〕。土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)納稅，對(duì)以承繼、贈(zèng)與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，那么不予納稅(同時(shí)記憶P204〕?！咀ⅰ客恋卦鲋刀惖募{稅范圍不包括房地產(chǎn)的權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未獲得收入的行為。〔1〕房產(chǎn)一切人、土地運(yùn)用權(quán)一切人將房屋產(chǎn)權(quán)、土運(yùn)用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承當(dāng)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。〔2〕房產(chǎn)一切人、土地運(yùn)用權(quán)一切人經(jīng)過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地運(yùn)用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。6稅法〔II〕納稅范圍的詳細(xì)規(guī)定〔I〕〔2021，2021〕有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍a.出售征。包括三種情況：（1）出售國有土地使用權(quán)；（2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售；（3）存量房地產(chǎn)買賣（P237）b.繼承、贈(zèng)予1.繼承不征（無收入）2.贈(zèng)予中公益性贈(zèng)予、贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，不征；非公益性贈(zèng)予，征2.合作建房1.建成后自用，暫免2.建成后轉(zhuǎn)讓（包括合作建房雙方之間的轉(zhuǎn)讓），征7稅法〔II〕納稅范圍的詳細(xì)規(guī)定〔II〕有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍1.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營1.對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，如果投資、聯(lián)營一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，暫免2.凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，征3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的，征4.投資聯(lián)營企業(yè)將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，征【注】對(duì)房產(chǎn)投資、聯(lián)營共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共享收益的，不征營業(yè)稅。只享受收益不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，應(yīng)該按出租不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅?！咀ⅰ繉?duì)于投資、聯(lián)營，投到聯(lián)營企業(yè)中共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)共享收益的，產(chǎn)權(quán)需要過戶的，有經(jīng)濟(jì)利益的流入，因此要納入土地增值稅的征稅范圍(但給予免征的待遇)。8稅法〔II〕納稅范圍的詳細(xì)規(guī)定〔III〕有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍3.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)暫免4.房地產(chǎn)交換1.單位之間換房，征（有實(shí)物形態(tài)收入）2.對(duì)個(gè)人（企業(yè)納稅人不行）之間互換自有居住用房地產(chǎn)(商業(yè)用地不行)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征5.房地產(chǎn)抵押1.抵押期，不征2.抵押期滿償還了債務(wù)本息，收回房產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移），不征3.抵押期滿，以房地產(chǎn)抵債，征6.房地產(chǎn)出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）（征收營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅（個(gè)人出租，財(cái)產(chǎn)租賃所得）9稅法〔II〕有關(guān)事項(xiàng)是否屬于征稅范圍7.房地產(chǎn)評(píng)估增值不征（無收入）8.國家收回房地產(chǎn)權(quán)免征9.房地產(chǎn)的代建房行為不征（新增）10.轉(zhuǎn)讓、抵押、置換取得經(jīng)濟(jì)利益：征10稅法〔II〕例題【例題·多項(xiàng)選擇題】〔2021〕以下行為中，屬于土地增值稅納稅范圍的有〔〕。

A.房地產(chǎn)評(píng)價(jià)增值

B.個(gè)人之見交換自有居住用房

C.房產(chǎn)一切人將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)送給直系親屬

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自建商品房進(jìn)展投資

E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自建商品房安頓回遷戶【答案】BDE【解析】評(píng)價(jià)增值沒有發(fā)生一切權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于土地增值稅的范圍。房產(chǎn)一切人、土地運(yùn)用權(quán)一切人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地運(yùn)用權(quán)贈(zèng)與直系親屬的行為不征收土地增值稅。11稅法〔II〕小結(jié)：不征土地增值稅〔1〕房地產(chǎn)承繼〔無收入〕；〔2〕房地產(chǎn)有條件的贈(zèng)與〔無收入〕；〔3〕房地產(chǎn)出租〔權(quán)屬未變〕；〔4〕房地產(chǎn)抵押期內(nèi)〔權(quán)屬未變〕；〔5〕房地產(chǎn)重新評(píng)價(jià)增值〔無權(quán)屬轉(zhuǎn)移〕；〔6〕代建房行為〔權(quán)屬未變〕。12稅法〔II〕小結(jié)：免征〔暫免〕土地增值稅〔1〕個(gè)人互換自有居住用房地產(chǎn)；〔2〕協(xié)作建房建成后按比例分房自用；〔3〕與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資企業(yè)；〔4〕企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中；〔5〕國家征用收回的房地產(chǎn)；〔6〕個(gè)人轉(zhuǎn)讓自有的房地產(chǎn)；〔7〕建造普通規(guī)范住宅出賣〔符合條件〕。13稅法〔II〕例題【例題1·多項(xiàng)選擇題】以下各項(xiàng)中，不用交納土地增值稅的有〔〕。A.房產(chǎn)一切人將房產(chǎn)贈(zèng)與兒女B.代建房行為C.個(gè)人因任務(wù)調(diào)動(dòng)而轉(zhuǎn)讓購買滿5年的運(yùn)營性房產(chǎn)D.因國家建立需求而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)E.事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓自用的房產(chǎn)【答案】ABD【解析】個(gè)人因任務(wù)調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用滿5年或5年以上的住房，免征土地增值稅，但C選項(xiàng)所述為運(yùn)營性房產(chǎn)，不享用免稅優(yōu)惠。14稅法〔II〕例題【例題2·單項(xiàng)選擇題】以下各項(xiàng)中，應(yīng)征收土地增值稅的是〔〕。A.由于國家建立需求而被政府征用的房產(chǎn)B.對(duì)國有企業(yè)進(jìn)展評(píng)價(jià)增值的房產(chǎn)C.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債務(wù)人的房地產(chǎn)D.經(jīng)過民政部門贈(zèng)送給社會(huì)公益事業(yè)的房地產(chǎn)【答案】C15稅法〔II〕例題【例題3·多項(xiàng)選擇題】〔2021年〕以下行為中，該當(dāng)征收土地增值稅的有〔〕。A.將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬的B.由雙方協(xié)作建房后分配自用的C.以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的D.被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的E.以房地產(chǎn)作價(jià)入股投資房地產(chǎn)開發(fā)公司的【答案】CE【解析】協(xié)作建房由雙方分房后分配自用、被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)的暫免土地增值稅。將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬的土地增值稅。16稅法〔II〕納稅人土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地運(yùn)用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并獲得收入的單位和個(gè)人。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人，還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國公民等。17稅法〔II〕例題【例題·多項(xiàng)選擇題】以下各項(xiàng)中，屬于土地增值稅納稅人的有〔〕。A.與私營企業(yè)換房的三資企業(yè)B.協(xié)作建房后出賣房產(chǎn)的協(xié)作企業(yè)C.轉(zhuǎn)讓公寓樓的學(xué)校D.經(jīng)過國家機(jī)關(guān)捐贈(zèng)給福利單位房屋的個(gè)體戶E.將自有房屋對(duì)外出租的個(gè)人【答案】ABC18稅法〔II〕稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%～100%的部分4053超過100%～200%部分50154超過200%的部分6035【例題·單項(xiàng)選擇題】某轉(zhuǎn)讓商品樓收入1000萬元，計(jì)算土地增值額準(zhǔn)予扣除工程金額200萬元，那么適用稅率為〔〕。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D【解析】增值稅扣除工程金額比例＝〔1000－200〕÷200×100%＝400%，適用第4級(jí)稅率，即60%。19稅法〔II〕第三節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額確實(shí)定(必考〕土地增值稅的計(jì)算步驟：確定納稅人確定獲得的收入確定扣除工程的金額計(jì)算土地增值稅，確定增值率和稅率計(jì)算應(yīng)納稅額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入—稅法規(guī)定的扣除工程金額20稅法〔II〕一、收入額確實(shí)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入，是指包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不允許從中減除任何本錢費(fèi)用。實(shí)物收入——收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)錢折算；無形資產(chǎn)收入——專門評(píng)價(jià)；21稅法〔II〕二、扣除工程及金額：新工程轉(zhuǎn)讓〔扣五項(xiàng)〕1/5.獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額是指納稅人為獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用之和。其中，“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額〞可以有三種方式：〔1〕出讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的，為支付的土地出讓金；〔2〕行政劃撥方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的，為按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；〔3〕轉(zhuǎn)讓方式獲得土地運(yùn)用權(quán)的，為支付的地價(jià)款?！鞍磭乙恢乱?guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用〞：登記、過戶手續(xù)費(fèi)。22稅法〔II〕新工程轉(zhuǎn)讓〔扣5項(xiàng)〕2/5.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)備的本錢〔簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕〔選擇題〕〔1〕土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為獲得土地開發(fā)運(yùn)用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安頓費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥差D動(dòng)遷用房支出等。〔2〕前期工程費(fèi)指工程開發(fā)前期發(fā)生的水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程可行性研討、“三通一平〞等支出?！?〕建筑安裝工程費(fèi)指開發(fā)工程開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)工程建筑工程費(fèi)和開發(fā)工程安裝工程費(fèi)等。23稅法〔II〕新工程轉(zhuǎn)讓〔扣5項(xiàng)〕2/5.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)備的本錢〔簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕〔選擇題〕〔4〕根底設(shè)備費(fèi)指開發(fā)工程在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)根底設(shè)備支出,主要包括開發(fā)工程內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出?！?〕公共配套設(shè)備費(fèi)指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)備發(fā)生的支出。〔6〕開發(fā)間接費(fèi)用指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修繕費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)維護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。24稅法〔II〕例題【例題·多項(xiàng)選擇題】〔2021〕房地產(chǎn)開發(fā)公司支付的以下相關(guān)稅費(fèi)，可列入加計(jì)20％扣除范圍的有()。A.獲得土地運(yùn)用權(quán)交納的契稅B.占用耕地交納的耕地占用稅C.銷售過程中發(fā)生的銷售費(fèi)用D.開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路建立費(fèi)用E.支付建筑人員的工資福利費(fèi)【答案】ABDE【解析】對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按實(shí)施細(xì)那么第七條〔一〕〔二〕項(xiàng)即獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)本錢，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)計(jì)費(fèi)、公共配套設(shè)備費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。25稅法〔II〕新工程轉(zhuǎn)讓〔扣5項(xiàng)〕3/5.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)備的費(fèi)用〔房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用〕房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時(shí)，不是按實(shí)踐發(fā)生額，而是按規(guī)范扣除，規(guī)范的選擇取決于財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出。對(duì)于利息支出，分兩種情況確定扣除：〔1〕納稅人可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+〔獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×5%以內(nèi)〔注：利息最高不能超越按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額〕26稅法〔II〕新工程轉(zhuǎn)讓〔扣5項(xiàng)〕3/5.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)備的費(fèi)用〔房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用〕〔2〕納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：〔獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×10%以內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中還須留意：第一：利息上浮幅度按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超越上浮幅度部分不允許扣除；第二：對(duì)于超越貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。第三：全部運(yùn)用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。第四：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用上述〔1〕，〔2〕項(xiàng)所述兩種方法。第五：土地增值稅清算時(shí)，曾經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除?！睵249〕27稅法〔II〕新工程轉(zhuǎn)讓〔扣5項(xiàng)〕4/5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的營業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建立稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除〔三稅一費(fèi)〕。其中：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除〔兩稅一費(fèi)〕。對(duì)于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)交納的契稅，由于曾經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢之中，故計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。28稅法〔II〕新工程轉(zhuǎn)讓〔扣5項(xiàng)〕【例題·單項(xiàng)選擇題】按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，以下各工程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)單獨(dú)扣除的稅金是〔〕。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的營業(yè)稅、城建稅和印花稅B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的營業(yè)稅、城建稅和個(gè)人所得稅D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)交納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和印花稅【答案】B29稅法〔II〕新工程轉(zhuǎn)讓〔扣5項(xiàng)〕企業(yè)狀況可扣除稅金詳細(xì)說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%（2）由于印花稅（0.5‰）包含在管理費(fèi)用中，故不能在此單獨(dú)扣除非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（1）營業(yè)稅（2）印花稅（3）城建稅和教育費(fèi)附加（1）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入全額，營業(yè)稅稅率為5%；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的房地產(chǎn)時(shí)，計(jì)算營業(yè)稅的營業(yè)額為轉(zhuǎn)讓收入減除購置或者受讓原價(jià)后的余額，營業(yè)稅稅率為5%；（2）印花稅稅率為0.5‰（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）30稅法〔II〕新工程轉(zhuǎn)讓〔扣5項(xiàng)〕5/5.財(cái)政部確定的其他扣除工程從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：加計(jì)扣除費(fèi)用＝〔獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)本錢〕×20%【注】納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處置：

〔1〕代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的收入計(jì)稅。實(shí)踐支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除工程金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

〔2〕代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)錢的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。31稅法〔II〕轉(zhuǎn)讓未進(jìn)展開發(fā)的土地運(yùn)用權(quán)1.獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。【注】購進(jìn)土地，進(jìn)展“三通一平〞的開發(fā)后，再轉(zhuǎn)讓的，不能按“未進(jìn)展開發(fā)土地〞進(jìn)展處置。三通一平屬于開發(fā)土地，只是還未用來建房。32稅法〔II〕二、扣除工程及金額：舊房及建筑物扣除工程1.房屋及建筑物的評(píng)價(jià)價(jià)錢。評(píng)價(jià)價(jià)錢＝重置本錢價(jià)錢×成新度折扣率〔2021單項(xiàng)選擇題〕重置本錢的含義是：對(duì)舊房及建筑物，按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)錢及人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣構(gòu)造、同樣建立規(guī)范的新房及建筑物所需破費(fèi)的本錢費(fèi)用。〔90年代辦公樓2000萬蓋的、7成新，2021年建立同樣的需求4000萬，本錢=4000×70%〕【注】評(píng)價(jià)僅僅針對(duì)房地產(chǎn)，不評(píng)價(jià)土地。單純的土地轉(zhuǎn)讓，計(jì)算土地增值稅時(shí)，普通不需求評(píng)價(jià)價(jià)錢。【注】成新度折扣率不等于會(huì)計(jì)折舊2.獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用〔評(píng)價(jià)費(fèi)用可以扣除〕。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅金。33稅法〔II〕例題【例題·單項(xiàng)選擇題】某事業(yè)單位2021年轉(zhuǎn)讓一棟九十年代末建造的辦公樓，獲得轉(zhuǎn)讓收入400萬元，交納相關(guān)稅費(fèi)合計(jì)25萬元。該辦公樓原造價(jià)300萬元，假設(shè)按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的資料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的辦公樓需800萬元，該辦公樓經(jīng)評(píng)價(jià)還有四成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓交納的土地增值稅為()萬元。A.16.5B.22.5C.25.5D.14.5【答案】A【解析】辦公樓的成新度折扣率為40%〔即4成新〕，其評(píng)價(jià)價(jià)＝800×40%=320〔萬元〕扣除工程金額＝320＋25＝345〔萬元〕增值額＝400－345＝55〔萬元〕增值率＝55÷345×100%＝15.94%<50%，適用稅率30%該企業(yè)轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)納土地增值稅＝55×30%＝16.5〔萬元〕。34稅法〔II〕三、評(píng)價(jià)價(jià)錢方法及有關(guān)規(guī)定所謂評(píng)價(jià)價(jià)錢，指由政府同意設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)一樣地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)展綜合評(píng)定的價(jià)錢。這種評(píng)價(jià)價(jià)錢亦須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。納稅人有以下情況之一的，需求對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)展評(píng)價(jià)，并以評(píng)價(jià)價(jià)錢確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入，扣除工程的金額：〔一〕出賣舊房及建筑物的；〔二〕隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)錢的；〔三〕提供扣除工程金額不實(shí)的；〔四〕轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)錢低于房地產(chǎn)評(píng)價(jià)價(jià)錢，又無正當(dāng)理由的〔按照評(píng)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)確定其實(shí)踐成交價(jià)錢〕。35稅法〔II〕〔一〕出賣舊房及建筑物的納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能獲得評(píng)價(jià)價(jià)錢，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。計(jì)算扣除工程時(shí)“每年〞按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超越一年，未滿12個(gè)月但超越6個(gè)月的，可以視同為一年。購房時(shí)交納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金〞予以扣除，但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。

36稅法〔II〕〔二〕隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)錢的市場(chǎng)比較法進(jìn)展評(píng)價(jià)公式：

評(píng)價(jià)價(jià)錢＝買賣實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)錢×實(shí)物情況要素修正×權(quán)益要素修正×區(qū)域要素修正×其他要素修正【注】評(píng)價(jià)費(fèi)用不得扣除〔P239〕

37稅法〔II〕小結(jié)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的性質(zhì)扣除項(xiàng)目具體內(nèi)容轉(zhuǎn)讓土地（賣地）扣除項(xiàng)目（2項(xiàng)）1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金新建房屋（賣新房）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（5項(xiàng)）1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（4項(xiàng)）存量房屋（賣舊房）扣除項(xiàng)目（3項(xiàng)）1.房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金38稅法〔II〕第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算〔掌握〕一、轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)和出賣新建房及配套設(shè)備應(yīng)納稅額的計(jì)算方法〔一〕確定扣除工程〔二〕計(jì)算增值額：增值額＝收入額－扣除工程金額〔三〕計(jì)算增值率：增值率＝增值額÷扣除工程金額×100%〔四〕確定適用稅率根據(jù)計(jì)算的增值率，按其稅率表確定適用稅率〔五〕根據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除工程金額×速算扣除系數(shù)【教材例題】P242,P25639稅法〔II〕例題【例題·單項(xiàng)選擇題】某房地產(chǎn)企業(yè)2021年轉(zhuǎn)讓一幢新建辦公樓獲得收入5000萬元，該辦公樓建造本錢和相關(guān)費(fèi)用3700萬元，交納與轉(zhuǎn)讓辦公樓相關(guān)的稅金277.5萬元〔其中印花稅金2.5萬元〕。該企業(yè)應(yīng)交納土地增值稅〔〕萬元。A.96B.96.50C.306D.306.75【答案】C【解析】5000-〔3700+277.5-2.5〕=1020〔萬元〕，1020/〔3700+275〕×100%=25.7%，適用稅率30%，該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅=1020×30%=306〔萬元〕。40稅法〔II〕例題【答案】B【解析】根據(jù)土地增值稅法計(jì)算方法與步驟，計(jì)算過程如下：

計(jì)算扣除金額＝4800＋4800×10%＋770＋4800×20%＝7010〔萬元〕

計(jì)算土地增值額＝14000－7010＝6990〔萬元〕

計(jì)算增值率＝6990÷7010×100%＝99.7%，適用稅率為第二檔，稅率40%、速算扣除系數(shù)5%

應(yīng)納土地增值稅＝6990×40%－7010×5%＝2445.5〔萬元〕。41稅法〔II〕例題【例題·單項(xiàng)選擇題】〔2021〕2021年8月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓新建普通住宅一幢，獲得收入5000萬元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納營業(yè)稅金及附加合計(jì)275萬元。該公司為獲得該住宅地的土地運(yùn)用權(quán)支付地價(jià)款和有關(guān)稅費(fèi)2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本錢1000萬元，利息支出100萬元〔可以按房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明〕。該公司所在地規(guī)定的其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%。該公司應(yīng)交納土地增值稅〔〕萬元。A.0B.140.25C.223.75D.262.50【答案】D【解析】5000-〔2000+1000+100+〔2000+1000〕*5%+275+〔2000+1000〕*20%〕=875萬元增值率：875/4125*100%=21.21%應(yīng)交納土地增值稅：875*30%=262.5042稅法〔II〕二、出賣舊房應(yīng)納稅額的計(jì)算方法計(jì)算步驟：同新建工程轉(zhuǎn)讓【留意】計(jì)算評(píng)價(jià)價(jià)錢應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除工程金額×速算扣除系數(shù)教材例題43稅法〔II〕例題【例題·單項(xiàng)選擇題】〔2021〕某公司銷售一幢曾經(jīng)運(yùn)用過的辦公樓，獲得收入500萬元，辦公樓原價(jià)480萬元，已提折舊300萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)，該樓重置本錢價(jià)為800萬元，成新度折扣率為五成，銷售時(shí)交納相關(guān)稅費(fèi)30萬元。該公司銷售該辦公樓應(yīng)交納土地增值稅〔〕萬元。

A.21B.30C.51D.60【答案】A【解析】增值額＝500－800×50％－30＝70〔萬元〕

扣除工程＝430〔萬元〕

增值率＝70/430＝16％

應(yīng)納土地增值稅＝70×30％＝21〔萬元〕44稅法〔II〕例題【例題·計(jì)算題】某市轎車消費(fèi)企業(yè)轉(zhuǎn)讓10年前建成的舊消費(fèi)車間，獲得收入1200萬元，該車間的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元。該車間經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)，成新度為30%，目前建造同樣的消費(fèi)車間需求1500萬元；轉(zhuǎn)讓舊消費(fèi)車間時(shí)向政府補(bǔ)繳出讓金80萬元，發(fā)生其他相關(guān)費(fèi)用20萬元。要求：計(jì)算該企業(yè)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建立稅和教育費(fèi)附加、土地增值稅。【答案及解析】：應(yīng)納營業(yè)稅=1200×5%=60〔萬元〕；應(yīng)納城建稅及教育費(fèi)附加=60×〔1+3%+7%〕=6〔萬元〕轉(zhuǎn)讓舊消費(fèi)車間的土地增值額＝1200-1500×30%-80-20-1200×5%×〔1+7%+3%〕＝1200-616＝584〔萬元〕增值率＝584÷616×100%＝94.81%應(yīng)交納土地增值稅＝584×40%-616×5%＝202.8〔萬元〕45稅法〔II〕例題【例題·計(jì)算題】位于市區(qū)的某國內(nèi)商貿(mào)公司2006年5月轉(zhuǎn)讓一幢2000年建造的公寓樓(簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同)，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為1500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)定，該公寓樓的重置本錢價(jià)為3000萬元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的地價(jià)款和按規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為1200萬元(可提供支付憑證)，另支付房地產(chǎn)評(píng)價(jià)費(fèi)用3萬元，轉(zhuǎn)讓時(shí)獲得轉(zhuǎn)讓收入6800萬元，已按規(guī)定交納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金(已納稅金均能提供完稅憑證)。該公司的評(píng)價(jià)價(jià)錢曾經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。求該公司應(yīng)納土地增值稅。46稅法〔II〕例題1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為6800萬元2.準(zhǔn)予扣除的工程金額：〔1〕獲得土地運(yùn)用權(quán)支付的金額為1200萬元〔2〕房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)價(jià)錢=3000×70%=2100(萬元)〔3〕房地產(chǎn)評(píng)價(jià)費(fèi)用為3萬元〔4〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：6800×5%×(1+7%+3%)+6800×0.5‰=377.4(萬元)扣除工程金額合計(jì)：1200+2100+3+377.4=3680.4(萬元)3.土地增值額=6800-3680.4=3119.6(萬元)4.土地增值率=3119.6÷3680.4×100%=84.76%5.應(yīng)納土地增值稅=3119.6×40%-3680.4×5%=1063.82(萬元)47稅法〔II〕第五節(jié)減免稅優(yōu)惠〔一〕建造普通規(guī)范住宅出賣，其增值率未超越20%的，予以免稅。增值率超越20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅?！窘忉?】2005年6月1日起，普通規(guī)范住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)踐成交價(jià)錢低于同級(jí)別土地上住房平均買賣價(jià)錢1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的單套建筑面積和價(jià)錢規(guī)范可以適當(dāng)上浮，但上浮比例不得超越上述規(guī)范的20%〔2007，2021多項(xiàng)選擇題〕?！窘忉?】對(duì)于納稅人既建造普通規(guī)范住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通規(guī)范住宅不能適用這一免稅規(guī)定。48稅法〔II〕例題【例題·多項(xiàng)選擇題】以下各項(xiàng)中，符合土地增值稅征收管理有關(guān)規(guī)定的有〔〕。A.納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越扣除工程金額20%的，減半征收土地增值稅B.納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額未超越扣除工程金額20%的，免征土地增值稅C.納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額超越扣除工程金額20%的，應(yīng)對(duì)其超越部分的增值額按規(guī)定征收土地增值稅D.納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額超越扣除工程金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅E.納稅人建造普通規(guī)范住宅出賣，增值額超越扣除工程金額15%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅【答案】BD49稅法〔II〕第五節(jié)減免稅優(yōu)惠〔二〕因國家建立需求而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免稅?！踩硞€(gè)人銷售住房：2021年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人銷售住房一概免征收土地增值稅。〔四〕廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的免稅政策。50稅法〔II〕例題【例題·單項(xiàng)選擇題】(2021)根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，以下行為中，需求交納土地增值稅的是()。A.某人將本人一套閑置的住房出賣B.某人將個(gè)人的房產(chǎn)無償贈(zèng)與本人的子女C.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價(jià)入股進(jìn)展對(duì)外投資D.某企業(yè)經(jīng)過殘疾人結(jié)合會(huì)將一套房產(chǎn)無償贈(zèng)與當(dāng)?shù)匾患腋＠髽I(yè)【答案】C【解析】從2021年11月1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一概免征土地增值稅，A選項(xiàng)不符合題意；房產(chǎn)一切人、土地運(yùn)用權(quán)一切人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地運(yùn)用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承當(dāng)直接贍養(yǎng)義務(wù)人，免征土地增值稅，B選項(xiàng)不符合題意；經(jīng)過社會(huì)團(tuán)體捐贈(zèng)房產(chǎn)給教育、民政和其他社會(huì)福利公益事業(yè)免征土地增值稅，D選項(xiàng)是免稅的，不符合題意。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以建造的商品房作價(jià)入股對(duì)外投資應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)交納土地增值稅，只需C選項(xiàng)是依法納稅的，符合題意。51稅法〔II〕第六節(jié)申報(bào)和交納：申報(bào)納稅程序根據(jù)<土地增值稅暫行條例>規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽署之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)〔2006，2021單項(xiàng)選擇題〕。〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)公司納稅人應(yīng)在簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。并同時(shí)提供以下證件和資料：〔1〕房屋產(chǎn)權(quán)證、土地運(yùn)用權(quán)證書(2021單項(xiàng)選擇題〕〔2〕土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同〔3〕與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。主要包括獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額，房地產(chǎn)開發(fā)本錢方面的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)資料、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金的完稅憑證，以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料?！?〕根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求提供房地產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告。52稅法〔II〕〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)公司以外的其他納稅人這類納稅人應(yīng)自簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)展納稅申報(bào)，并提供資料〔多項(xiàng)選擇題，P245〕。6.納稅人發(fā)生以下行為的，還應(yīng)從簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案：〔1〕因國家建立需求依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?；?〕因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建立的需求而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓其房地產(chǎn)的；〔3〕轉(zhuǎn)讓原自用住房的。53稅法〔II〕例題【例題單項(xiàng)選擇題】〔2021〕納稅人轉(zhuǎn)讓因國家建立需求依法征用的房地產(chǎn)而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，應(yīng)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的期限是簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起〔〕日內(nèi)。

A.5B.7C.10D.15【答案】B54稅法〔II〕二、納稅時(shí)間、交納方法和地點(diǎn)〔一〕以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的〔二〕以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的〔三〕工程全部開工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅地點(diǎn)土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)擔(dān)任征收。所謂“房地產(chǎn)所在地〞，是指房地產(chǎn)的坐落地〔2007單項(xiàng)選擇題〕。55稅法〔II〕例題【例題2·單項(xiàng)選擇題】(2021)根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的說法，正確的選項(xiàng)是()。A.以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，根據(jù)實(shí)踐的收款日期確定納稅期限B.以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，在辦理過戶和登記手續(xù)后一次性交納土地增值稅C.因國家建立需求而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓其房產(chǎn)的，應(yīng)從簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案D.納稅人因國家建立需求被依法征用房地產(chǎn)并得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?，?yīng)從簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起15日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案【答案】C【解析】以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)合同規(guī)定的收款日期來確定詳細(xì)的納稅期限；以一次交割、付清價(jià)款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可在納稅人辦理納稅申報(bào)后，根據(jù)其應(yīng)納稅額的大小及向有關(guān)部門辦理過戶、登記手續(xù)的期限等，規(guī)定其在辦理過戶、登記手續(xù)前數(shù)日內(nèi)一次性交納全部土地增值稅；因國家建立需求依法征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此而得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?，?yīng)從簽署房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。56稅法〔II〕五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理〔掌握〕〔一〕土地增值稅的清算及前期管理〔二〕土地增值稅的清算條件：1.符合以下情形之一的，納稅人該當(dāng)進(jìn)展土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)工程全部開工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未開工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的；③直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的。57稅法〔II〕〔二〕土地增值稅的清算條件2.符合以下情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算〔2021多項(xiàng)選擇題〕：①已開工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)工程，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)工程可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超越85%，但剩余的可售建筑面積曾經(jīng)出租或自用的；②獲得銷售〔預(yù)售〕答應(yīng)證滿三年仍未銷售終了的；③納稅人懇求注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。58稅法〔II〕例題【例題·多項(xiàng)選擇題】(2021注會(huì))以下各項(xiàng)中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)進(jìn)展土地增值稅清算的有〔〕。A.直接轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)的B.房地產(chǎn)開發(fā)工程全部開工完成銷售的C.整體轉(zhuǎn)讓未開工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的D.獲得銷售〔預(yù)售〕答應(yīng)證滿2年仍未銷售終了的【答案】ABC

【解析】獲得銷售〔預(yù)售〕答應(yīng)證滿三年仍未銷售終了的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)展土地增值稅清算。59稅法〔II〕例題【例題·單項(xiàng)選擇題】〔2021〕對(duì)于符合土地增值稅清算條件的納稅人，該當(dāng)在滿足條件之日起()日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)構(gòu)辦理清算手續(xù)。A.7B.10C.30D.90【答案】D【解析】對(duì)于符合清算條件應(yīng)進(jìn)展土地增值稅清算的工程，納稅人該當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)?！睵248〕60稅法〔II〕〔四〕清算時(shí)相關(guān)問題的處置〔I〕1.土地增值稅清算時(shí)收入確實(shí)認(rèn)土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以買賣雙方簽署的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除工程金額確實(shí)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程開工驗(yàn)收后，根據(jù)合同商定，拘留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)工程的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，拘留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除61稅法〔II〕〔四〕清算時(shí)相關(guān)問題的處置〔II〕4.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)交納的土地閑置費(fèi)不得扣除。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家一致規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用〞，計(jì)入“獲得土地運(yùn)用權(quán)所支付的金額〞中扣除。6.關(guān)于拆遷安頓土地增值稅計(jì)算(1)用建造的本工程房地產(chǎn)安頓回遷戶的，安頓用房視同銷售，確認(rèn)收入，同時(shí)確以為房地產(chǎn)開發(fā)工程的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷房支付給企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，遞減拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(2)采取異地安頓，房屋為自行開發(fā)建造，視同銷售，確認(rèn)收入，同時(shí)確以為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房屋為外購的，以實(shí)踐支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(3)貨幣安頓拆遷的，憑有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。62稅法〔II〕〔四〕清算時(shí)相關(guān)問題的處置〔III〕7.關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除工程的加計(jì)問題“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能獲得評(píng)價(jià)價(jià)錢，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算〞。計(jì)算扣除工程時(shí)“每年〞按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超越一年，未滿12個(gè)月但超越6個(gè)月的，可以視同為一年?！灿?jì)算型選擇題〕8.土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。63稅法〔II〕〔五〕非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生一切權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按以下方法和順序確認(rèn)：〔1〕按本企業(yè)在同一地域、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)錢確定；〔2〕由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)錢或評(píng)價(jià)價(jià)值確定。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，假設(shè)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的本錢和費(fèi)用。64稅法〔II〕〔六〕公共設(shè)備處置原那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算工程配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)〔庫〕、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)備，按以下原那么處置：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主一切的，其本錢、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其本錢、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除本錢、費(fèi)用。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)本錢。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。65稅法〔II〕例題【例題·多項(xiàng)選擇題】(2021)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)展土地增值稅清算的說法，正確的有()。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除B.分期開發(fā)的房地產(chǎn)工程，各期清算的方式應(yīng)堅(jiān)持一致C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)備，應(yīng)計(jì)算收入，但本錢、費(fèi)用不得扣除D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)本錢E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將自建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，應(yīng)視同銷售征收土地增值稅【答案】ABD【解析】建成后有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)備，計(jì)算收入同時(shí)允許扣除本錢費(fèi)用，選項(xiàng)C不符合規(guī)定；將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，假設(shè)產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，選項(xiàng)E不符合規(guī)定，是錯(cuò)誤的。66稅法〔II〕例題【例題·多項(xiàng)選擇題】(2021)以下稅務(wù)處置中，符合土地增值稅清算制度規(guī)定的有〔〕。A.納稅人清算補(bǔ)繳的土地增值稅，不加收滯納金；B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)交納的土地閑置費(fèi)，不得扣除；C.回遷戶支付給房地產(chǎn)企業(yè)的補(bǔ)價(jià)，應(yīng)作為當(dāng)期收入；D.對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)工程，各期清算的方式應(yīng)堅(jiān)持一致；E.對(duì)于應(yīng)進(jìn)展土地增值稅清算的工程，納稅人應(yīng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。【答案】ABDE67稅法〔II〕〔七〕土地增值稅的核定征收在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收〔2021多項(xiàng)選擇題〕：1.按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定該當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者本錢資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除工程金額的；4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；5.申報(bào)的計(jì)稅根據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。68稅法〔II〕計(jì)算題〔2021〕某市一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，2021年發(fā)生業(yè)務(wù)如下：(1)3月份銷售10年前建造的舊辦公樓一棟，獲得銷售收入1200萬元；該辦公樓的原值為1000萬元，已提取折舊400萬元。經(jīng)評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)，該辦公樓成新度為30％，目前建造同樣的辦公樓需求1500萬元；轉(zhuǎn)讓辦公樓時(shí)向政府補(bǔ)繳出讓金80萬元，其他相關(guān)費(fèi)用20萬元。(2)經(jīng)過競(jìng)拍獲得一宗土地運(yùn)用權(quán)，支付價(jià)款、稅費(fèi)合計(jì)6000萬元，本年度占用80％開發(fā)寫字樓。開發(fā)期間發(fā)生開發(fā)本錢4000萬元；發(fā)生管理費(fèi)用2800萬元、銷售費(fèi)用1600萬元、利息費(fèi)用400萬元(不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明)。9月份該寫字樓開工驗(yàn)收，10—12月，房地產(chǎn)開發(fā)公司將寫字樓總面積的3／5直接銷售，銷售合同記載獲得收人為12000萬元。12月，該房地產(chǎn)開發(fā)公司的建筑資料供應(yīng)商催要資料價(jià)款，經(jīng)雙方協(xié)商，房地產(chǎn)開發(fā)公司用所開發(fā)寫字樓的1／5抵償資料價(jià)款。剩余的1／5公司轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)自用。(注：當(dāng)?shù)卣?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用在計(jì)算土地增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的比例為10％。69稅法〔II〕根據(jù)上述資料，回答以下問題：1．該房地產(chǎn)開發(fā)公司計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊辦公樓土地增值稅的增值額時(shí)，準(zhǔn)予扣除工程金額合計(jì)()萬元。A．550．6B．616．6C．700．6D．778．6．【解析】扣除工程金額＝1500×30%＋80＋20＋1200×5%×〔1＋7%＋3%〕＋1200×0.05%＝616.6〔萬元〕70稅法〔II〕2．該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓舊辦公樓，應(yīng)交納土地增值稅()萬元。A．164．73B．．63C．202．53D．242．23【解析】增值額＝1200－616.6＝583.4〔萬元〕，增值率＝583.4÷616.6×100%＝95%，所以，適用稅率是40%，速算扣除系數(shù)為5%。

應(yīng)交納土地增值稅＝583.4×40%－616