2022年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法模擬試題二

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一、單項(xiàng)選擇題

1.估價(jià)的通俗含義是估計(jì)（）的價(jià)格或價(jià)值。[1分]

A現(xiàn)有物品

B一般物品

C經(jīng)濟(jì)物品

D建筑物品

2.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有（）的特性。[1分]

A獨(dú)一無(wú)二和供給有限

B獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大

C流動(dòng)性差和價(jià)值量大

D不可移動(dòng)和用途多樣

3.房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由（）決定的。[1分]

A土地總量有限

B規(guī)劃+限制

C房地產(chǎn)不可移動(dòng)

D價(jià)值量大

4.估價(jià)報(bào)告書(shū)中說(shuō)明的（）限定了其用途。[1分]

A估價(jià)原則

B估價(jià)方法

C估價(jià)目的

D估價(jià)對(duì)象狀況

5.下列不屬于土地使用權(quán)的是（）。[1分]

A建設(shè)用地使用權(quán)

B宅基地使用權(quán)

C土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

D租賃權(quán)

6.不屬于引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因是（）。[1分]

A外部經(jīng)濟(jì)

B需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

C生活水平的提高

D通貨膨脹

7.最適合用市場(chǎng)法估價(jià)的是（）。[1分]

A用做生產(chǎn)的房地產(chǎn)

B可銷售的房地產(chǎn)

C出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)

D僅適用于自用的房地產(chǎn)

8.下列（）使用條件，不屬于主要為城市規(guī)劃設(shè)計(jì)的條件。[1分]

A用途

B建筑規(guī)模

C容積率

D綠地率

9.房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格的（）表現(xiàn)出房地產(chǎn)價(jià)格的獨(dú)特之處。[1分]

A等值

B不等值

C相同

D不相同

10.從某種意義上講，如果想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)首先分析將如何影響房地產(chǎn)的（）。[1分]

A長(zhǎng)期趨勢(shì)

B后期利潤(rùn)

C權(quán)益

D供給和需求

11.某地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。在某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)賣雙方約定買(mǎi)方付給賣方2500元/m2，買(mǎi)賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。但之后雙方又重新約定買(mǎi)賣中涉及的全部稅費(fèi)改由買(mǎi)方支付，并在原價(jià)格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買(mǎi)方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買(mǎi)方應(yīng)付給賣方（）元/m2。[1分]

A2022.80

B2214.29

C2336.45

D2447.37

12.某套住宅建筑面積為100m2，套內(nèi)建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價(jià)格為3000元，則該住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元。[1分]

A2400

B2580

C2607

D2760、

13.房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵守替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個(gè)市場(chǎng)上具有相同的（）。[1分]

A成交價(jià)格

B理論價(jià)格

C評(píng)估價(jià)值

D市場(chǎng)價(jià)格

14.某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣雙方在買(mǎi)賣合同中約定買(mǎi)方付給賣方2625元/m2，買(mǎi)賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣中應(yīng)由賣方、買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和5%。該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）元/m2。[1分]

A2000

B2200

C2400

D2500

15.下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（）。[1分]

A交通擁擠

B建筑技術(shù)進(jìn)步

C城市規(guī)劃改變

D自然環(huán)境惡化

16.磚混結(jié)構(gòu)二等房屋的殘值率一般為（）。[1分]

A4%

B3%

C2%

D1%

17.有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益年限為50年，單價(jià)為3500元/m2，報(bào)酬率為8%；乙房地產(chǎn)收益年限為30年，單價(jià)為3000元/m2，報(bào)酬率為6%。那么，甲的價(jià)格（）乙的價(jià)格。[1分]

A高于

B低于

C等于

D條件不足，無(wú)法確定

18.除了期房交易的成交價(jià)格之外，可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況一般是可比實(shí)例房地產(chǎn)在其（）的狀況。[1分]

A估價(jià)作業(yè)日期

B成交日期時(shí)

C估價(jià)時(shí)點(diǎn)

D交易日期調(diào)整后

19.某宗估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是在土地使用權(quán)出讓的土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建造期為2年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，則建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（）年。[1分]

A38

B42

C58

D60

20.某房地產(chǎn)未來(lái)年凈收益為30萬(wàn)元，又知10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格為150萬(wàn)元，若報(bào)酬率為8%，利息率為7%，則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。[1分]

A351.30

B280.19

C270.78

D277.55

21.某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，收益期限為30年時(shí)的價(jià)格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，收益期限為50年時(shí)，則該房地產(chǎn)的價(jià)格為（）元/m2。[1分]

A3800

B4500

C5200

D5600

22.某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)3年的年凈收益分別為15萬(wàn)元、18萬(wàn)元、23萬(wàn)元，以后穩(wěn)定在每年25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬(wàn)元。[1分]

A280

B285

C290

D295

23.某寫(xiě)字樓年出租凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫(xiě)字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫(xiě)字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬(wàn)元。[1分]

A4580

B5580

C6580

D7580

24.運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行估價(jià)的條件是（）。[1分]

A房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列逐期升高或下降

B房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性

C房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且市場(chǎng)上升或下降的波動(dòng)幅度大致相等

D房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的數(shù)額大致接近

25.某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開(kāi)工，預(yù)計(jì)建成后的建筑面積為15000m2，年凈收益為480萬(wàn)元，自開(kāi)工到建成的開(kāi)發(fā)期為3年，估計(jì)該項(xiàng)目建成還需1.5年，已知報(bào)酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。[1分]

A4023.04

B4074.10

C4768.50

D5652.09

26.資本化率是（）的倒數(shù)。[1分]

A毛租金乘數(shù)

B潛在毛租金乘數(shù)

C有效毛收入乘數(shù)

D凈收益乘數(shù)

27.某高層樓房占用的土地總面積為800m2，總建筑面積為2000m2，某人擁有其中120m2的建筑面積。那么如果按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，該所有人擁有的土地?cái)?shù)量為（）m2。[1分]

A40

B45

C48

D50

28.房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)是（）。[1分]

A市場(chǎng)行情變化不定

B供需變化引起價(jià)格變化

C房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素極其復(fù)雜且難以把握

D房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素影響程度不同

29.房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)不包括（）。[1分]

A最佳區(qū)位

B最佳規(guī)模

C最佳用途

D最佳集約度

30.預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開(kāi)發(fā)成本趨升，供給量趨增，則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)（）。[1分]

A上升

B下降

C不變

D升降難定

二、多項(xiàng)選擇題

1.下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的認(rèn)識(shí)，正確的是（）。[2分]

A房地產(chǎn)的估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值

B房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

C房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

D房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)

E房地產(chǎn)估價(jià)是門(mén)科學(xué)不是藝術(shù)

2.土地是房地產(chǎn)的存在形態(tài)之一，在具體的估價(jià)中的做法有（）。[2分]

A無(wú)視建筑物的存在，即將其設(shè)想為無(wú)建筑物的空地

B重視建筑物的存在，即將其設(shè)想為可利用的資源物

C考慮建筑物存在對(duì)土地價(jià)值的影響

D考慮豪華建筑存在對(duì)土地價(jià)值與可利用資源的具體影響

E重視土地對(duì)建筑物價(jià)值的影響

3.房地產(chǎn)具有保值增值特性，真正的房地產(chǎn)自然增值是由于（）引起的。[2分]

A裝飾裝修改造

B通貨膨脹

C需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

D改進(jìn)物業(yè)管理

E周圍環(huán)境改善

4.房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對(duì)房地產(chǎn)的限制通常通過(guò)（）來(lái)實(shí)現(xiàn)。[2分]

A充公權(quán)

B管制權(quán)

C征稅權(quán)

D征收權(quán)

E出讓權(quán)

5.權(quán)益狀況比較與調(diào)整的主要內(nèi)容包括（）。[2分]

A土地使用年限

B土地出讓方式

C城市規(guī)劃限制條件

D樓層、朝向

E公共設(shè)施完備程度

6.最高最佳使用必須同時(shí)滿足的條件包括（）。[2分]

A法律上許可

B技術(shù)上可能

C經(jīng)濟(jì)上可行

D價(jià)值最大化

E使用上簡(jiǎn)便

7.下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（）。[2分]

A消費(fèi)者的收入增加

B作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

C作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升

D消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加

E消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升

8.建筑物重置價(jià)格的求取方法有（）等。[2分]

A單位比較法

B工料測(cè)量法

C指數(shù)調(diào)整法

D分部分項(xiàng)法

E成新折扣法

9.從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含（）等。[2分]