溫州龍灣區(qū)評(píng)審匯報(bào)

上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2008.10溫州龍灣中心區(qū)城市設(shè)計(jì)優(yōu)化暨控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整工作框架控規(guī)調(diào)整重點(diǎn)越秀中學(xué)中央綠帶支路網(wǎng)停車(chē)綠化系統(tǒng)公共設(shè)施地塊劃分地下空間現(xiàn)狀解讀城市設(shè)計(jì)深化街道景觀控制城市設(shè)計(jì)框架建筑風(fēng)格建筑色彩總平面深化規(guī)劃解讀新的規(guī)劃理念新的開(kāi)發(fā)需求建筑布局建筑細(xì)部控規(guī)文本圖則城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則城市設(shè)計(jì)剛性要求各位專(zhuān)家、領(lǐng)導(dǎo)，大家下午好：

溫州市龍灣中心區(qū)城市設(shè)計(jì)優(yōu)化暨控制性詳規(guī)劃調(diào)整工作已經(jīng)開(kāi)展一年左右了，其間同濟(jì)規(guī)劃院和龍灣中心區(qū)指揮部和溫州市規(guī)劃局磋商規(guī)劃內(nèi)容、討論調(diào)整要點(diǎn)、開(kāi)會(huì)評(píng)議成果方案等十幾次，之所以各個(gè)方面花費(fèi)了如此巨大的時(shí)間和精力在這個(gè)項(xiàng)目上，除了龍灣中心區(qū)在溫州市未來(lái)城市建設(shè)中的占有重要地位的原因外，更是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目有兩個(gè)編制的難點(diǎn)：

1、控規(guī)的調(diào)整對(duì)剛完成不久，而且質(zhì)量相當(dāng)不錯(cuò)的規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，需要我們既要清楚地了解現(xiàn)狀和開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)，更要理解原規(guī)劃的思想和規(guī)劃布局。也就是說(shuō)要站在現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上，順著原來(lái)的規(guī)劃決策繼續(xù)向前走，而不能掉頭重來(lái)。對(duì)于設(shè)計(jì)師來(lái)說(shuō)，克服創(chuàng)作的沖動(dòng)也很困難。而且你必須去檢驗(yàn)原規(guī)劃每一個(gè)細(xì)節(jié)，還要仔細(xì)揣摩原規(guī)劃者的想法，調(diào)整的內(nèi)容還要與各個(gè)部門(mén)溝通，而且按照按照新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法，對(duì)于控規(guī)的調(diào)整有著嚴(yán)格的程序要求，必須經(jīng)過(guò)充分論證。其間的工作量幾乎要大于新作一個(gè)規(guī)劃。2、城市設(shè)計(jì)如何與控規(guī)結(jié)合原來(lái)的城市設(shè)計(jì)方案在理念和整體空間效果上作的比較好，但是如何控制每個(gè)地塊的開(kāi)發(fā)方面做得不夠。這一次如何優(yōu)化呢？城市設(shè)計(jì)不是設(shè)計(jì)城市，不是像做建筑設(shè)計(jì)那樣，做的越細(xì)、越出彩越好，關(guān)鍵是要考慮如何確定合理的設(shè)計(jì)目標(biāo)，如何把目標(biāo)轉(zhuǎn)化為控制手段。所以這一次我們一方面在街道景觀、地塊總平、空間形態(tài)、建筑風(fēng)格、建筑色彩材質(zhì)等方面進(jìn)行深化，另外一方面做了一些城市設(shè)計(jì)控制手段的嘗試——就是“硬得更硬，軟的更軟”，把能夠肯定和可以量化、指標(biāo)化的內(nèi)容納入控規(guī)圖則，把更多的不適合圖則化的內(nèi)容專(zhuān)門(mén)編制了一個(gè)清晰簡(jiǎn)明的城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則。這樣硬的法規(guī)化文件和軟的導(dǎo)則文件文件，共同指導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，我把成果分為四個(gè)部分向大家介紹：本次匯報(bào)主要內(nèi)容一、原規(guī)劃評(píng)估及本次規(guī)劃調(diào)整的必要性二、控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整要點(diǎn)三、城市設(shè)計(jì)優(yōu)化四、控規(guī)圖則與城市設(shè)計(jì)導(dǎo)則第一部分原規(guī)劃評(píng)估及本次規(guī)劃調(diào)整的必要性區(qū)位規(guī)劃范圍控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍東起龍海大道，西至龍江大道，南起永定路，北至甌海大道，并包括由龍江大道、龍海大道、甌海大道圍合成的三角地塊，總面積為255.05公頃。

龍灣中心區(qū)位于龍灣區(qū)核心地帶，北臨甌江，南接大羅山，西為永強(qiáng)建成區(qū)，東至永中建成區(qū)。規(guī)劃范圍——控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍東起龍海大道，西至龍江大道，南起永定路，北至甌海大道，并包括由龍江大道、龍海大道、甌海大道圍合成的三角地塊，總面積為255.05公頃。從最新的總體規(guī)劃用地布局上看，本地區(qū)為東向發(fā)展軸線的主要節(jié)點(diǎn)，有較好的聚集與輻射功能。從城市建設(shè)現(xiàn)狀來(lái)看，中心區(qū)離成熟的老城區(qū)較近，有良好的依托。中心區(qū)北部的甌江、黃石山，南部的大羅山等都為本區(qū)塊提供了良好的生態(tài)條件。區(qū)位良好的生態(tài)/交通/空間和經(jīng)濟(jì)區(qū)位，必然使得龍灣區(qū)在溫州市濱海城市發(fā)展的大戰(zhàn)略下成為了城市未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)和主戰(zhàn)場(chǎng)。除了龍灣中心區(qū)城市設(shè)計(jì)和控制性詳細(xì)規(guī)劃，周邊還編制完成了瑤溪片區(qū)控規(guī)/永中舊城保護(hù)規(guī)劃/體系于中心規(guī)劃，以及正在進(jìn)行的更大范圍的14.58平方公里的整合規(guī)劃。這就要求我們要在更大的層面完成規(guī)劃編制工作。上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院2008.10與周邊區(qū)域關(guān)系與周邊交通聯(lián)系溫州東部片區(qū)做為未來(lái)溫州的城市副中心，是營(yíng)造產(chǎn)業(yè)中心、商貿(mào)中心、新型居住地的主要場(chǎng)所。規(guī)劃區(qū)正是溫州東西發(fā)展軸的節(jié)點(diǎn)地段。根據(jù)周邊規(guī)劃，龍灣區(qū)城市中心區(qū)不僅需要滿足自身公共設(shè)施配套外，更需要輻射約13萬(wàn)人口的周邊片區(qū)，需提供服務(wù)與城市功能的公共服務(wù)設(shè)施，這樣才與其定位相符合：龍灣區(qū)城市中心區(qū)將是龍灣區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；承擔(dān)未來(lái)溫州城市副中心的職能，以行政管理、文化娛樂(lè)、商務(wù)休閑、金融辦公和生活居住五大功能為主導(dǎo)，集其他相關(guān)配套功能為一體的多功能、生態(tài)型、復(fù)合型的溫州市城市副中心中心區(qū)。根據(jù)人均建設(shè)用地估計(jì)人口規(guī)模約為3.3萬(wàn)人，用地規(guī)模255.05公頃。除了龍灣中心區(qū)城市設(shè)計(jì)和控制性詳細(xì)規(guī)劃，周邊還編制完成了瑤溪片區(qū)控規(guī)/永中舊城保護(hù)規(guī)劃/體系于中心規(guī)劃，以及正在進(jìn)行的更大范圍的14.58平方公里的整合規(guī)劃。這就要求我們要在更大的層面完成規(guī)劃編制工作。鎮(zhèn)標(biāo)路靈昆大道高新大道府東路府西路永寧西路甌海大道永中西路原規(guī)劃結(jié)構(gòu)原規(guī)劃解讀龍灣區(qū)城市中心區(qū)將是龍灣區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；承擔(dān)未來(lái)溫州城市副中心的職能，以行政管理、文化娛樂(lè)、商務(wù)休閑、金融辦公和生活居住五大功能為主導(dǎo)，集其他相關(guān)配套功能為一體的多功能、生態(tài)型、復(fù)合型的溫州市城市副中心中心區(qū)。

德國(guó)AS&P建筑規(guī)劃事務(wù)所方案中在準(zhǔn)確的進(jìn)行定位的基礎(chǔ)上提出了龍灣區(qū)中心區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)是“一軸五心，縱橫相系”。“一軸”是指規(guī)劃區(qū)內(nèi)北起高尚別墅區(qū)，向南經(jīng)行政中心大樓、商業(yè)中心、至活動(dòng)中心終止的貫穿全區(qū)的主軸線?！拔逍摹笔侵赣芍鬏S線串接的行政辦公中心、商貿(mào)會(huì)展中心、商業(yè)中心、城市科教中心、城市活動(dòng)中心五大核心功能區(qū)塊。“縱橫相系”是指南北向的文化休閑帶和東西向的商業(yè)帶兩條功能帶。3、用地布局居住用地共77.8公頃，占規(guī)劃總用地的32.84%；其中甌海大道以北布置一類(lèi)居住用地，面積33.67公頃；永寧西路以南布置二類(lèi)居住用地，主要為小高層的住宅用地及商住綜合用地，面積45.92公頃。行政辦公用地21.76公頃，占總用地的8.5%，位于永寧西路以北，龍祥路與龍江路之間。商務(wù)辦公用地主要布局在永寧西路沿線的商務(wù)辦公帶及龍祥路以東。商業(yè)金融用地面積27.61公頃，沿永中西路呈帶形分布。文化娛樂(lè)用地面積約8.51公頃,占總用地的3.59%，主要位于永中西路兩側(cè)的中央綠帶上。醫(yī)療衛(wèi)生用地面積1.99公頃，作為區(qū)級(jí)衛(wèi)生院，位于永中西路與永定路之間。綠地總面積25.78公頃，占總用地的10.88%，其中公共綠地12.97公頃，防護(hù)綠地12.81公頃。道路交通用地71.65公頃，占總用地的30.25％，其中城市道路用地65.89公頃，廣場(chǎng)用地為5.47公頃，社會(huì)停車(chē)場(chǎng)用地0.29公頃。永中西路鎮(zhèn)標(biāo)路靈昆大道高新大道府東路府西路永寧西路甌海大道主干道次干道區(qū)內(nèi)路輕軌線原規(guī)劃解讀綠化系統(tǒng)中央綠帶防護(hù)綠帶街區(qū)綠化交通系統(tǒng)道路系統(tǒng)

龍灣中心區(qū)承接溫州城市總體規(guī)劃所確定的交通網(wǎng)絡(luò)，以方格網(wǎng)為主。原規(guī)劃將道路等級(jí)劃分為五個(gè)等級(jí)：城市快速道路-城市主干道－城市次干道－區(qū)內(nèi)主路-區(qū)內(nèi)次路。城市主干道結(jié)構(gòu)為“兩橫兩縱”：兩橫分別是甌海大道、鎮(zhèn)標(biāo)路，道路紅線分別為120米、50米；兩縱分別為靈昆大道和高新大道，道路紅線分別為50米、40米。城市次干道主要是指除主干路以外較高等級(jí)的道路，主要為府東路、永寧西路和永中西路。斷面為40米、40米和40米。區(qū)內(nèi)主路作為區(qū)塊內(nèi)部的交通聯(lián)系，道路紅線寬度控制在20米-26米之間。區(qū)內(nèi)次路主要為中心區(qū)內(nèi)各街區(qū)內(nèi)部的交通性道路，寬度在12米-20米之間。

規(guī)劃綠化景觀系統(tǒng)由中央綠帶、景觀道路和街區(qū)點(diǎn)狀綠化及水域景觀系統(tǒng)構(gòu)成。中心區(qū)的綠化景觀系統(tǒng)可概括為“一軸多線、散點(diǎn)滲透”。組織中央綠帶聯(lián)系地段南北山體，構(gòu)成綠化骨架，并結(jié)合道路設(shè)計(jì)幾條橫向和縱向綠化景觀道路與之結(jié)合，在各用地內(nèi)部，組織點(diǎn)狀綠化。設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)軟質(zhì)綠化、開(kāi)放空間與硬質(zhì)建筑界面的和諧共生，形成綠地、廣場(chǎng)和城市地標(biāo)的完整網(wǎng)絡(luò)，使綠化在中心區(qū)多樣空間中發(fā)揮積極的作用。開(kāi)發(fā)時(shí)序：以龍灣區(qū)政府大樓建設(shè)為先導(dǎo)，以基礎(chǔ)建設(shè)和景觀環(huán)境建設(shè)為動(dòng)力。以吸引人流的公建建設(shè)在先，以推動(dòng)居住區(qū)的建設(shè)。原規(guī)劃解讀FR=0.9FR=0.8FR=0.5FR=1.8FR=0.3FR=1.95FR=3.2FR=2.65FR=1.68FR=1.3FR=2.25FR=2.85FR=2.77FR=0.16FR=3.3FR=2FR=3.87FR=1.5FR=2.5開(kāi)發(fā)強(qiáng)度FR≤11<FR≤22<FR≤3FR>3靈昆大道永中西路鎮(zhèn)標(biāo)路高新大道府東路府西路永寧西路甌海大道開(kāi)發(fā)時(shí)序先期開(kāi)發(fā)后期開(kāi)發(fā)原規(guī)劃解讀中心區(qū)道路網(wǎng)體系已基本形成。靈昆大道和甌海路立體交叉口已建成。已開(kāi)發(fā)地塊支路已建成。大部分支路網(wǎng)尚未形成。道路建設(shè)現(xiàn)狀府西路永中西路永寧西路府東路甌海大道府西路靈昆大道永寧西路高新大道永中西路鎮(zhèn)標(biāo)路原控規(guī)對(duì)城市建設(shè)發(fā)展起到了有效的指導(dǎo)作用，取得了諸多的成績(jī)。1、道路建設(shè)情況龍灣中心區(qū)主要交通干道甌海大道、龍江路、龍海路已建成并貫通；龍江路和甌海大道立體交叉口已建成，永定路正在修建中；大部分中心區(qū)交通網(wǎng)體系已基本形成。

其中已開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地為219490平方米；已批待建的用地約250000平方米。主要為行政辦公用地、居住用地和公共設(shè)施用地。

其中已開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地主要為行政辦公用地、居住用地、商務(wù)辦公和廣場(chǎng)用地；已批待建的用地為一部分行政辦公用地、公共設(shè)施用地和商業(yè)金融用地。C11C2C3S2R2R22已批、已建、待建用地性質(zhì)用地批租情況永中西路鎮(zhèn)標(biāo)路高新大道府東路府西路永寧西路甌海大道靈昆大道已批、已建、待建用地分布永中西路鎮(zhèn)標(biāo)路高新大道府東路府西路甌海大道靈昆大道永寧西路2、土地批租情況規(guī)劃區(qū)已批并建成的用地約22公頃，已批待建的用地約25公頃。已開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地主要為行政辦公用地、居住用地、商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)用地和廣場(chǎng)用地。已批待建的用地包括行政辦公用地、公共設(shè)施用地和商業(yè)金融用地。已建建筑包括區(qū)政府大樓及文化宮。在建建筑包括一處商務(wù)酒店與兩處居住區(qū)，分別是“錦繡江南”，“萬(wàn)康錦繡城”.新建建筑的高層突破了原來(lái)的高度控制；同時(shí)建筑肌理強(qiáng)調(diào)南北向，而不完全遵循原先的網(wǎng)格結(jié)構(gòu)；建筑高度統(tǒng)一為18層，天機(jī)輪廓線缺乏設(shè)計(jì)和導(dǎo)引。建筑建設(shè)現(xiàn)狀區(qū)政府大樓文化宮新建住宅區(qū)新建住宅區(qū)市政廣場(chǎng)周邊建筑建設(shè)現(xiàn)狀新建住宅區(qū)已建建筑3、建筑建設(shè)情況規(guī)劃區(qū)已建成公共建筑包括區(qū)政府大樓及文化中心。在建建筑包括人武部辦公樓、邊防辦公樓一處商務(wù)酒店及兩處居住區(qū)（“錦繡江南”與“萬(wàn)康錦繡城”）。調(diào)整必要性1土地開(kāi)發(fā)政策發(fā)生變化原控規(guī)實(shí)施以來(lái)，溫州和龍灣的城市建設(shè)產(chǎn)生新的情況，出現(xiàn)新的問(wèn)題，提出新的要求，作為指導(dǎo)城市建設(shè)和發(fā)展的控制性詳細(xì)規(guī)劃也必須作出應(yīng)對(duì)。在實(shí)施過(guò)程中發(fā)現(xiàn)原規(guī)劃有些規(guī)定已不能適應(yīng)新形勢(shì)的要求，外部城市環(huán)境發(fā)生了一些變化超出了規(guī)劃的預(yù)期，原規(guī)定與城市建設(shè)和發(fā)展也存在不少矛盾，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、土地開(kāi)發(fā)政策發(fā)生變化國(guó)土資源部規(guī)定從2006年6月起一律停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)。以集約利用土地為導(dǎo)向的城市土地開(kāi)發(fā)策略要求城市中心區(qū)土地開(kāi)發(fā)應(yīng)集中緊湊，提高土地利用效率。溫州市土地資源本來(lái)就十分緊缺，在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)精打細(xì)算，從實(shí)際需要出發(fā)，合理安排城市建設(shè)各項(xiàng)用地的比例。原規(guī)劃中甌海大道以北地塊為一類(lèi)居住用地，以高檔別墅開(kāi)發(fā)為主，與當(dāng)前土地集約開(kāi)發(fā)的指導(dǎo)思想不一致，土地使用性質(zhì)有必要進(jìn)行調(diào)整。由此帶來(lái)人口容量的提高，以及相應(yīng)公共設(shè)施和市政設(shè)施配套容量的提高。調(diào)整必要性2

越秀中學(xué)拆遷難度大2、越秀中學(xué)拆遷難度大越秀中學(xué)位于龍灣中心區(qū)政府大樓東側(cè)的C地塊中部，原規(guī)劃中整個(gè)地塊主要作為行政辦公和商業(yè)金融用地，將越秀中學(xué)整體搬遷。從實(shí)際情況來(lái)看，越秀中學(xué)作為具有一定知名度的溫州市重點(diǎn)中學(xué)，現(xiàn)狀學(xué)校占地約7公頃，建筑面積近三萬(wàn)平方米，學(xué)校規(guī)模已有25個(gè)班級(jí)，一千多名學(xué)生。學(xué)校按照重點(diǎn)學(xué)校標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，現(xiàn)狀建筑質(zhì)量較好，并已建成400米環(huán)行跑道的標(biāo)準(zhǔn)田徑場(chǎng)和1100平方米室內(nèi)活動(dòng)場(chǎng)。作為一個(gè)建校僅十余年、各方面設(shè)備均優(yōu)異的公共服務(wù)設(shè)施。整體搬遷不可避免會(huì)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，如現(xiàn)有資源的浪費(fèi)、對(duì)學(xué)校教學(xué)、生活秩序的影響以及巨額的校園重建成本的籌集。越秀中學(xué)位于甌海大道、永寧西路、龍海路及龍祥路圍合地塊的中心位置，學(xué)校距離周邊主次干道均有一百米以上的距離，既不會(huì)影響主干路的交通，對(duì)周邊環(huán)境影響不大，且周邊地塊未出讓?zhuān)梢越璞敬我?guī)劃調(diào)整重新規(guī)劃支路網(wǎng)，留出足夠的行政辦公和商業(yè)金融用地。調(diào)整必要性3

空間形態(tài)在實(shí)際建設(shè)中難以落實(shí)3、空間形態(tài)在實(shí)際建設(shè)中難以落實(shí)原規(guī)劃空間形態(tài)存在一定的肌理與秩序，但是對(duì)于地塊間的相互關(guān)系并沒(méi)有明確的指導(dǎo)建議，而且與目前溫州地區(qū)的實(shí)際建設(shè)情況不符。實(shí)際建設(shè)中經(jīng)過(guò)修建性詳細(xì)規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)后的最終建筑形體與原規(guī)劃差別較大，地塊之間更難以協(xié)調(diào)。新建居住區(qū)高層建筑超出原控規(guī)的高度控制，天際輪廓線相對(duì)較單一，建筑朝向過(guò)于強(qiáng)調(diào)南北向。此外，原規(guī)劃地塊劃分較小，開(kāi)發(fā)規(guī)模受限，控制性詳細(xì)規(guī)劃有必要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步調(diào)整與深化。調(diào)整必要性4

部分內(nèi)容設(shè)計(jì)深度不夠調(diào)整必要性5

城市設(shè)計(jì)與控規(guī)相結(jié)合4、設(shè)計(jì)深度不夠原控規(guī)和城市設(shè)計(jì)在建筑風(fēng)格、交通組織、地下空間、公共服務(wù)設(shè)施配套等方面雖有所涉及，但是深度不夠，需要進(jìn)一步深化。另外部分地塊的控制指標(biāo)不合理，需要調(diào)整。交通組織和市政等也需要深化5、城市設(shè)計(jì)和控規(guī)未能有效結(jié)合原控規(guī)雖然是經(jīng)過(guò)城市設(shè)計(jì)之后編制的，但是城市設(shè)計(jì)的內(nèi)容未能夠向控規(guī)文本和圖則轉(zhuǎn)化，導(dǎo)致城市設(shè)計(jì)的意圖和控制要求不能夠指導(dǎo)開(kāi)發(fā)建設(shè)。因此需要通過(guò)城市設(shè)計(jì)優(yōu)化將規(guī)劃思想、文本內(nèi)容和圖則等各個(gè)方面進(jìn)一步整合，并落實(shí)到具體的圖例中。第二部分控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整要點(diǎn)一、規(guī)劃區(qū)功能定位龍灣城市中心區(qū)將是龍灣區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；承擔(dān)未來(lái)溫州城市副中心的職能，以行政管理、文化娛樂(lè)、商務(wù)休閑、金融辦公和生活居住五大功能為主導(dǎo)，集其它配套功能于一體的多功能、生態(tài)型、復(fù)合型的溫州市城市副中心的中心區(qū)。二、城市人口規(guī)模預(yù)測(cè)本次規(guī)劃范圍內(nèi)的城市人口規(guī)模為3.7萬(wàn)人。三、規(guī)劃結(jié)構(gòu)四、居住用地經(jīng)過(guò)對(duì)原規(guī)劃的審視和對(duì)目前實(shí)施反饋的分析，本次規(guī)劃總體上認(rèn)同原控規(guī)的基本原則、整體結(jié)構(gòu)、用地布局以及道路、綠化等系統(tǒng)設(shè)計(jì)，在原規(guī)劃基礎(chǔ)上進(jìn)行了更加深入地分析、設(shè)計(jì)、計(jì)算，結(jié)合當(dāng)?shù)馗鱾€(gè)部門(mén)的反饋意見(jiàn)，主要在居住用地、公共服務(wù)設(shè)施、綠地、道路交通用地等四個(gè)方面進(jìn)行了細(xì)節(jié)性地調(diào)整。1、居住用地居住用地總量基本保持不變，原規(guī)劃居住用地共77.8公頃，占規(guī)劃總用地的32.84%，調(diào)整后居住用地共81.59公頃，占可建設(shè)用地的33.90%；原規(guī)劃一類(lèi)居住用地33.67公頃，二類(lèi)居住用地44.13公頃，商住用地1.79公頃調(diào)整為二類(lèi)居住用地59.97公頃，商住混合用地7.36公頃，居住區(qū)級(jí)公共服務(wù)設(shè)施用地14.26公頃。居住用地控制性指標(biāo)的調(diào)整：（1）甌海大道以北A街坊一類(lèi)居住用地調(diào)整為二類(lèi)居住用地，設(shè)置一所18班小學(xué)、一所幼兒園；原規(guī)劃居住用地容積率為0.5和0.8，調(diào)整后容積率為1.2，小學(xué)、幼兒園容積率為0.8；原規(guī)劃建筑密度為35%和40%，調(diào)整后建筑密度為30%和35%；原規(guī)劃建筑限高為12米和15米，調(diào)整后建筑限高為21米，小學(xué)幼兒園建筑限高為12米；原規(guī)劃部分居住地塊綠地率為50%，調(diào)整后A地塊居住用地綠地率為35%。（2）甌海大道以南C街坊保留越秀中學(xué)，原規(guī)劃部分商業(yè)金融用地根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整為居民回遷的二類(lèi)居住用地，容積率由2.0調(diào)整為2.1，建筑密度由40%調(diào)整為25%，建筑限高由60米調(diào)整為40米。（3）甌海大道以南F街坊居住地塊合并為F-12地塊，合并后容積率由2.1、2.5調(diào)整為2.5，建筑限高由40米、55米調(diào)整為60米，綠地率由35%調(diào)整至30%。（4）甌海大道以南G街坊靠近龍祥路與永定路的地塊G-05、G-11由二類(lèi)居住用地調(diào)整為商住混合用地；用地性質(zhì)調(diào)整后，G-05、G-11地塊原規(guī)劃容積率為2.1和2.2，調(diào)整后容積率為3.0、3.5；原規(guī)劃建筑密度為25%，調(diào)整后建筑密度為40%；原規(guī)劃建筑限高為55米，調(diào)整后建筑限高為60米和80米；原規(guī)劃綠地率為35%，調(diào)整后綠地率為30%。調(diào)整合并G街坊部分地塊，形成兩個(gè)較大地塊G-06、G-12，合并后容積率由1.4、1.9、2.1、2.8統(tǒng)一調(diào)整為2.5，建筑限高由40米、55米、60米統(tǒng)一調(diào)整為60米，G-12地塊綠地率由35%調(diào)整至40%。五、公共設(shè)施用地2、公共服務(wù)設(shè)施（1）行政辦公用地B街坊沿永寧西路三個(gè)地塊B-04、B-11、B-12建筑限高由36米、60米、36米調(diào)整為46米、56米、46米，綠地率由30%調(diào)整至35%。C街坊行政辦公地塊建筑高度由36米調(diào)整為40米，綠地率由30%調(diào)整為35%。（2）商業(yè)金融用地A街坊增加商業(yè)金融用地，結(jié)合中央綠化軸線布局，服務(wù)于甌海大道以北的生活區(qū)，容積率為1.0，建筑密度為30%，建筑限高為12米，綠化率為35%。C街坊保留越秀中學(xué)后，根據(jù)新的路網(wǎng)劃分商業(yè)金融用地地塊，C-09、C-14、C-18容積率由1.5、1.8、2.4調(diào)整為2.0、2.0、2.6，建筑密度由30%、40%、60%調(diào)整為40%、40%、45%，建筑高度由36米調(diào)整為40米，綠地率由30%調(diào)整為35%。D街坊沿永寧西路商業(yè)金融用地綠地率由30%、20%調(diào)整為35%；沿永中西路D-16、D-17地塊建筑密度由60%調(diào)整為45%；D-04地塊綠化率由30%調(diào)整為35%，D-16地塊綠化率由20%調(diào)整為35%，D-17地塊綠化率由20%調(diào)整為30%。F街坊沿永中西路F-02、F-05、F-06地塊容積率由3.2、2.2、2.9調(diào)整為3.0，F(xiàn)-06地塊綠地率由20%調(diào)整為30%。G街坊沿永中西路G-01、G-02、G-04地塊容積率由2.1、1.9、1.5調(diào)整為3.0，綠地率由20%調(diào)整為25%、25%、35%。（3）文化娛樂(lè)用地A街坊增加文化娛樂(lè)用地，容積率為0.8，建筑密度為30%，建筑限高為12米，綠化率為35%。F街坊增加文化娛樂(lè)用地，容積率為2.0，建筑密度為40%，建筑限高為60米，綠化率為35%。六、越秀中學(xué)街坊八、綠地系統(tǒng)中央綠帶防護(hù)綠帶街區(qū)綠化綠化主軸河道綠廊組團(tuán)綠化防護(hù)綠地原綠地系統(tǒng)規(guī)劃綠地系統(tǒng)4、綠地（1）延伸南北中央綠化軸線中心區(qū)北部的甌江、黃石山及南部的大羅山等都為本區(qū)塊提供了良好的生態(tài)條件。中央綠帶貫穿中心區(qū)構(gòu)成綠化骨架，綠化帶寬度為80—200米，是龍灣區(qū)的重要城市軸線和生態(tài)廊道，其狹長(zhǎng)形態(tài)為中央公園附近地段提供了最佳的可接近性，形成一條結(jié)構(gòu)軸、景觀軸、生態(tài)軸、文化軸。原規(guī)劃的范圍為中央綠帶至甌海大道，甌海大道北部通過(guò)龍祥路以東控制40米防護(hù)綠帶聯(lián)系黃石山和大羅山，布局相對(duì)分散，使聯(lián)系黃石山和大羅山的生態(tài)廊道在系統(tǒng)上呈現(xiàn)斷裂。調(diào)整后將龍祥路東側(cè)的綠化帶寬度適當(dāng)減少，結(jié)合現(xiàn)狀水系與公共服務(wù)設(shè)施將中央綠化軸線延伸至黃石山腳下，形成一條延續(xù)而完整的中軸線，打通南北生態(tài)廊道。北部綠化帶內(nèi)設(shè)置學(xué)校、幼兒園、商業(yè)、會(huì)所等服務(wù)設(shè)施。（2）完善防護(hù)綠地原規(guī)劃只在快速道路及主要道路兩側(cè)設(shè)防護(hù)綠地，調(diào)整后沿甌海大道、龍江路、永定路設(shè)置連續(xù)的防護(hù)綠地，減少快速路、主干路的對(duì)中心區(qū)的影響。（3）部分組團(tuán)綠地由線形綠地調(diào)整為塊狀綠地原規(guī)劃中部分線形分散綠地調(diào)整為集中式塊狀組團(tuán)綠地，并與濱水綠地相銜接。在綠化用地面積不變的前提下，為每個(gè)組團(tuán)提供一個(gè)休閑娛樂(lè)健身的場(chǎng)所。（4）修正計(jì)算方法原規(guī)劃中，將沿河道控制的10—20米綠地劃為水域用地并計(jì)入非建設(shè)用地。本次規(guī)劃按照《溫州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2004年）的要求，將這部分綠地劃入公共綠地，允許在濱水公共綠地開(kāi)辟公共活動(dòng)空間，建設(shè)濱水步行道路、構(gòu)筑物等公共活動(dòng)設(shè)施。七、綠地系統(tǒng)地塊劃分原規(guī)劃由“井”字形次干道將中心區(qū)土地劃分為11個(gè)街坊，再由支路、河道及綠線等劃分了85個(gè)地塊。地塊面積由北至南逐漸變小，10公頃的地塊主要集中在甌海大道北側(cè)的近山區(qū)域，其他地塊如行政辦公、公園和居住用地的規(guī)模較小，主要為3—5公頃，商業(yè)金融地塊劃分較小，有利于集約開(kāi)發(fā)和提高商業(yè)地塊開(kāi)發(fā)的靈活性。行政辦公用地和商業(yè)用地的劃分基本符合發(fā)展需要，而部分居住用地則面積過(guò)小，不利于整體開(kāi)發(fā)以及居住用地內(nèi)部開(kāi)放空間的布局，影響城市整體空間效果的營(yíng)造。通過(guò)我國(guó)城市居住區(qū)規(guī)模的研究表明，城市住區(qū)規(guī)模以3—6公頃為主，適當(dāng)發(fā)展10公頃以上和3公頃以下用地規(guī)模。在本次規(guī)劃調(diào)整中，根據(jù)土地的批租、建設(shè)情況和道路建設(shè)情況，在原方案的基礎(chǔ)上，增大靠近永定路附近的居住用地規(guī)模。6、道路在原規(guī)劃路網(wǎng)結(jié)構(gòu)上，考慮保留越秀中學(xué)、部分“丁”字型交叉路口的交通影響、地塊集中開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)需求等問(wèn)題，局部調(diào)整支路網(wǎng)系統(tǒng)：（1）保留越秀中學(xué)，將該地塊路網(wǎng)調(diào)整為越秀中學(xué)外圍環(huán)形路網(wǎng)，保留永寧西路東側(cè)出入口，并與永寧西路南面地塊的支路相通。（2）城市支路交叉口間距宜為150—300米。原規(guī)劃方案“丁”字路口過(guò)多，且交叉口間距小于50米，這樣極有可能在將來(lái)成為瓶頸路，致使道路網(wǎng)支離破碎，無(wú)法成為一個(gè)有效的整體。調(diào)整方案將部分“丁”字路口疏通為“十”字路口，使道路系統(tǒng)成“井”字網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。同時(shí)考慮中心區(qū)發(fā)展，在不同發(fā)展階段對(duì)部分規(guī)劃支路采取交通管制。永中西路以南地塊局部調(diào)整支路位置，使其盡可能與周邊現(xiàn)有道路銜接。局部道路的線型改為弧形，增大劃分地塊的面積。7、停車(chē)（1）停車(chē)配建指標(biāo)原規(guī)劃采用的停車(chē)標(biāo)準(zhǔn)較低，原規(guī)劃停車(chē)指標(biāo)，不能滿足中心區(qū)的停車(chē)需求。而按照《溫州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2004試行版）的規(guī)定，停車(chē)配建指標(biāo)相對(duì)較高，驗(yàn)算得出多數(shù)地塊滿足自身停車(chē)配建要求需至少開(kāi)挖地下二層停車(chē)庫(kù)，且以上計(jì)算得到的停車(chē)面積僅考慮地塊自身配建需要，尚未考慮對(duì)外開(kāi)放停車(chē)需求。結(jié)合現(xiàn)有開(kāi)發(fā)條件，根據(jù)浙江省《城市建筑工程停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）配置標(biāo)準(zhǔn)》中機(jī)動(dòng)的配建指標(biāo)、《溫州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中關(guān)于建筑停車(chē)的配建指標(biāo)與地下車(chē)庫(kù)一般開(kāi)發(fā)規(guī)模的綜合比較及方案模擬分析，對(duì)《溫州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2004試行版）中的停車(chē)指標(biāo)做出部分折減，確定中心區(qū)公共建筑停車(chē)配建指標(biāo)。同時(shí)規(guī)定，實(shí)際開(kāi)發(fā)中應(yīng)保證各地塊地面停車(chē)位占停車(chē)位總數(shù)的15%以上。（2）公共停車(chē)泊位原規(guī)劃中心區(qū)設(shè)置3處公共停車(chē)場(chǎng)，面積44491平方米，其中地下公共停車(chē)場(chǎng)面積39317平方米。調(diào)整后中心區(qū)設(shè)置8處公共停車(chē)場(chǎng)，面積73250平方米，其中地下公共停車(chē)場(chǎng)面積42000平方米。從已建行政辦公地塊的停車(chē)現(xiàn)狀來(lái)看，配建停車(chē)位數(shù)量偏少，缺少社會(huì)停車(chē)位，主要依賴道路和工地上臨時(shí)的停車(chē)位，停車(chē)供給與需求處于一種低水平平衡狀態(tài)。本次調(diào)整結(jié)合行政辦公建筑及商業(yè)金融建筑的建設(shè)，加強(qiáng)配建停車(chē)的執(zhí)行力度，鼓勵(lì)配建停車(chē)場(chǎng)對(duì)社會(huì)開(kāi)放，增加公共停車(chē)泊位的供應(yīng)量。同時(shí)規(guī)定行政辦公用地需另外提供不少于30%比例的公共停車(chē)位；商業(yè)金融用地提供不少于10%比例的公共停車(chē)位。8、地下空間原規(guī)劃對(duì)于地下空間的開(kāi)發(fā)沒(méi)有規(guī)定。本次調(diào)整特別制定引導(dǎo)中心區(qū)地下空間開(kāi)發(fā)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，將地下空間控制標(biāo)準(zhǔn)納入控制性詳細(xì)規(guī)劃圖則中。同時(shí)考慮近遠(yuǎn)期開(kāi)發(fā)相結(jié)合，提出規(guī)劃的應(yīng)對(duì)措施：近期地下空間開(kāi)發(fā)以停車(chē)為主，通過(guò)控制開(kāi)發(fā)深度與開(kāi)發(fā)容量，為未來(lái)預(yù)留地下空間；當(dāng)中心區(qū)達(dá)到一定規(guī)模時(shí)，可以將部分預(yù)留的地下空間作為復(fù)合功能使用。城市建設(shè)用地面積(公頃)單位建設(shè)用電負(fù)荷指標(biāo)(kw/hu)總量計(jì)算(kw)公共設(shè)施用地61100061000居住用電7740030800道路廣場(chǎng)7110710同時(shí)系數(shù)0.85合計(jì)78633.5二、供電系統(tǒng)規(guī)劃1、供電規(guī)劃（1）用電負(fù)荷預(yù)測(cè)根據(jù)龍灣區(qū)行政中心區(qū)控制詳細(xì)規(guī)劃安排的各類(lèi)建設(shè)用地規(guī)模，采用單位建設(shè)用地負(fù)荷指標(biāo)法，進(jìn)行負(fù)荷測(cè)算：預(yù)測(cè)中心總用電負(fù)荷為7.8萬(wàn)kw（2）供電電源規(guī)劃本區(qū)設(shè)置兩座110kw變電所，具體位置詳見(jiàn)電力工程規(guī)劃圖。變電所采用戶內(nèi)式結(jié)構(gòu)，設(shè)置容量遠(yuǎn)期為2臺(tái)50MVA變壓器。兩座變電所高壓110KW電源均引自南向度山220KW變電所，另外本區(qū)城安排12座開(kāi)閉所，各自向周邊地塊供電,電力走廊規(guī)劃在道路的東南側(cè)。（3）電壓導(dǎo)壓

規(guī)劃城市中壓配電網(wǎng)10千伏，城市低壓配電為380/220伏。（4）供配電網(wǎng)本區(qū)通過(guò)兩座110KV變電所供電，區(qū)內(nèi)10千伏中壓形成雙向雙環(huán)網(wǎng)絡(luò)線，10KV配電線路采用交聯(lián)聚氯乙絕緣電力電纜埋地鋪設(shè)。四、郵電設(shè)施規(guī)劃1、規(guī)劃原則適應(yīng)社會(huì)事業(yè)發(fā)展需要,實(shí)現(xiàn)郵電能力的增長(zhǎng)具有一定的超前發(fā)展和優(yōu)先發(fā)展。

以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，采用先進(jìn)的通訊手段和設(shè)備，注重近遠(yuǎn)結(jié)合，分段建設(shè)。2、郵政規(guī)劃規(guī)劃設(shè)置郵政局的個(gè)數(shù)為1個(gè)。沿城市主要商業(yè)街道和住宅小區(qū)設(shè)便民投遞筒和郵政報(bào)刊亭，發(fā)展以方便用戶日常生活所需的服務(wù)項(xiàng)目。3、電信規(guī)劃規(guī)劃住宅電話每戶一部，辦公建筑按25平方米每部，文化娛樂(lè)建筑按110平方米每部計(jì)算，規(guī)劃區(qū)共設(shè)置電話約2萬(wàn)門(mén)，規(guī)劃辦公樓必須考慮智能化綜合布線系統(tǒng)，住宅預(yù)防一戶兩線。沿主要街道每隔50米，次要街道每隔100米設(shè)一卡式電話亭。4、有線電視規(guī)劃規(guī)劃無(wú)線廣播電視覆蓋率100%，有線廣播電視覆蓋率100%，有線電視電纜采用地下埋設(shè)。有線電視系統(tǒng)所采用的模式為有中心前端的系統(tǒng)模式。除具有本地前端外，還在各分散的覆蓋地域中心設(shè)置中心前端，本地前端主各中心前端采用干線或超干線連接，各中心前端再通過(guò)干線連接主支線和用戶分配網(wǎng)絡(luò)。5、光纜建設(shè)加強(qiáng)通信光纜的建設(shè)，提高服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)光纜進(jìn)入小區(qū)。6、寬帶網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃注重通信寬帶化的建設(shè)，提高通信網(wǎng)絡(luò)的速度，在中心區(qū)的建設(shè)中應(yīng)同時(shí)考慮寬帶網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)。用地性質(zhì)用地規(guī)模(公頃)用水量標(biāo)準(zhǔn)(噸/日、公頃)用水量(噸/日)居住用地44.1325011032.5商住用地1.79175313.3公共設(shè)施61.6620012332道路廣場(chǎng)用地71.65201433.0綠地用地25.7815386.7別墅用地33.671003367小計(jì)28864.5不可預(yù)見(jiàn)用水按總用水10%合計(jì)31750.95一、給水排水規(guī)劃1、給水規(guī)劃（1）用水量預(yù)測(cè)：根據(jù)本區(qū)用地性質(zhì),用地規(guī)模取相用的用水標(biāo)準(zhǔn)估算：(計(jì)算范圍包括，規(guī)劃區(qū)及龍江大道向西和龍海大道向東各300米范圍住宅區(qū))。最高日用水量估算表1即最高日用水量3.17萬(wàn)噸/日，用水時(shí)變化系數(shù)Kh＝1.4。（2）供水系統(tǒng)本區(qū)由龍灣區(qū)供水系統(tǒng)供水，給水管就近接入并形成環(huán)狀。一般多層建筑由室外直接供水，高層建筑自行解決水壓?jiǎn)栴}。（3）給水管道的敷設(shè)區(qū)內(nèi)的給水管基本沿道路敷設(shè)，區(qū)內(nèi)給水管徑為DN400,DN300,DN200,按規(guī)范布設(shè)消火栓，消火栓間距不大于120米，給水管于道路下最小覆土不小于0.7米，管木材采用球墨鐵管。并在各供水區(qū)段設(shè)閘閥以便檢修。污水規(guī)劃排水體制本區(qū)采用雨污分流的排水體制。污水量估算本區(qū)的污水量按用水量的80%估算，最高日污水量為2.6萬(wàn)噸/日。污水排放出向本區(qū)的污水在建筑單位內(nèi)部簡(jiǎn)單的處理后(主要是化糞池處理)，排入市政管道。近期本區(qū)污水主要是經(jīng)甌海大道向西排入龍灣片的污水泵站，統(tǒng)一到甌江排放，其中已留有本區(qū)的接口口徑為(800)。遠(yuǎn)期，污水沿甌海大道向東進(jìn)入藍(lán)田的污水處理廠處理后排入東海。建筑室外設(shè)化糞池，工業(yè)企業(yè)內(nèi)部及有特殊要求的建筑應(yīng)預(yù)處理相應(yīng)的有毒污水，才能排入市政污水管道。（沿機(jī)場(chǎng)大道污水管道重建）（4）污水排放系統(tǒng)

按照本區(qū)的總體規(guī)劃和地質(zhì)資料，污水沿龍江大道，龍海路向甌江排放，污水采用重力流。（5）污水管道區(qū)內(nèi)污水管盡可能沿道路布置，管徑為￠300，￠400，￠500三種，管道在道路下最小敷土厚度不小于0.7米，管材采用自壓力管式,雙壁波紋管。（由施工時(shí)候定）雨水規(guī)劃（1）規(guī)劃原則

雨水就近排放到內(nèi)河，盡量減小距離和埋深,減小投資。（2）雨水計(jì)算

暴雨強(qiáng)度公式(溫州地區(qū))

Q=167×13.274(1+0.573lgp)

(t+12.64)0.664

其中重現(xiàn)期P=1年（3）雨水管道區(qū)內(nèi)雨水管道沿道路敷設(shè)，管徑有￠300￠400￠600￠1200四種，管道就近接入河道，管材采用鋼筋混凝土管，最小覆土不小于0.7米。三、燃?xì)庖?guī)劃1、規(guī)劃原則技術(shù)先進(jìn)，安全可靠，經(jīng)濟(jì)合理，綜合利用，保護(hù)環(huán)境。結(jié)合龍灣中心的實(shí)際情況，合理利用能源和節(jié)約能源，同時(shí)考慮利用東氣西輸?shù)臅r(shí)機(jī)，逐步完善區(qū)內(nèi)的燃?xì)夤?yīng)系統(tǒng)，近遠(yuǎn)期結(jié)合，近期主要是小區(qū)瓶貯式，遠(yuǎn)期管道輸送到戶。規(guī)劃指標(biāo)及管網(wǎng)（遠(yuǎn)期）（1）用氣量規(guī)劃

居民生活用氣定額按3750MJ/人，年，普及率99%。年總用氣量為140萬(wàn)。（2）燃?xì)庠催x擇

中心燃?xì)鈿庠礊辇垶程烊細(xì)廨斉涔芫W(wǎng)。（3）管網(wǎng)壓力級(jí)制

中心燃?xì)夤芫W(wǎng)采用中壓一級(jí)的輸配方式。（4）管網(wǎng)布置管網(wǎng)近期，遠(yuǎn)期分布實(shí)施，管網(wǎng)盡量靠近負(fù)荷中心，沿道路環(huán)狀布置，燃?xì)夤艿垒斔鸵孕^(qū)式街區(qū)為獨(dú)立供應(yīng)系統(tǒng)，一般800-1200戶為一供應(yīng)單元，每單元設(shè)氣化站一座，設(shè)貯氣瓶，氣化器，調(diào)壓器等設(shè)備，供氣壓力為5×104pa，采用二級(jí)制中低壓供氣系統(tǒng)。五、防洪工程規(guī)劃1、規(guī)劃原則根據(jù)國(guó)家有關(guān)中等城市的洪水標(biāo)準(zhǔn)設(shè)防的規(guī)定，結(jié)合中心區(qū)現(xiàn)狀，建立完美的防洪體系。利用城市道路骨架，使城市道路與防洪相結(jié)合，道路標(biāo)高不低于相應(yīng)防洪標(biāo)準(zhǔn)，河道上的橋梁梁底標(biāo)高達(dá)到河道通航要求，和橋下部防護(hù)綠地人行通過(guò)要求。利用區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有河道，對(duì)河道進(jìn)行疏瀉，清除，加強(qiáng)河道在防洪中的蓄洪，泄洪能力。結(jié)合上一級(jí)的規(guī)劃要求，做到高標(biāo)準(zhǔn)，高起點(diǎn)與超前。2、有關(guān)防洪標(biāo)準(zhǔn)重現(xiàn)期：重現(xiàn)期采用100年?？紤]到有關(guān)投資結(jié)合實(shí)際，本區(qū)實(shí)際近期采用50年。

設(shè)計(jì)洪水位：本區(qū)的洪水位為4.60米(黃海高程)。

暴雨強(qiáng)度：同雨水規(guī)劃。

徑流系數(shù)：建筑密度較高地區(qū)：×取0.9。

建筑密度較低地區(qū)：×取0.6。

道路：×取0.9。

綠地：×取0.3。

由于本區(qū)城內(nèi)建筑密度較高，綠地率也較多，綜合取×0.7。3、有關(guān)防洪措施利用現(xiàn)有的河道，進(jìn)行整治，加強(qiáng)防洪能力。對(duì)河道兩岸進(jìn)行駁坎、河道疏瀉、加寬。六、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施規(guī)劃1、垃圾的處理規(guī)劃采用垃圾袋裝化和密閉垃圾屋的城市生活垃圾收集清運(yùn)方式，由環(huán)境衛(wèi)生車(chē)輛將小型的密閉式收集站運(yùn)主大型的垃圾中轉(zhuǎn)站，然后壓縮后運(yùn)至垃圾處理場(chǎng)處，以清滅二次污染，改善市容環(huán)境。2、遠(yuǎn)期的發(fā)展垃圾近期收集仍以垃圾容器為主，遠(yuǎn)期嚴(yán)格實(shí)行分類(lèi)，分質(zhì)，減量生產(chǎn)，由環(huán)衛(wèi)工人上門(mén)收取。經(jīng)回收利用后，再到垃圾填埋廠最終處理的方法。3、垃圾收集點(diǎn)設(shè)置原則小型密閉式垃圾收集站按居住區(qū)服務(wù)年徑不超過(guò)70米和在高層住宅每幢設(shè)置一處，單位獨(dú)立設(shè)置一座，并按規(guī)劃每座用地面積40平方米左右，內(nèi)設(shè)有垃圾箱（收集站，中轉(zhuǎn)站具體詳見(jiàn)圖紙）中轉(zhuǎn)站力求垃圾存放和轉(zhuǎn)運(yùn)不外露，本區(qū)高一座面積300平方米與周?chē)ㄖg隔不小于5米。4、公廁規(guī)劃城區(qū)公共廁所在總體上按常住人口2500到3000人設(shè)置一座的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置。布置在流動(dòng)人口密集的街道，商業(yè)區(qū)間隔300到500米設(shè)置一座，一般道路小于800的設(shè)置一座，居住區(qū)每平方公里不少于3座，此外城市廣場(chǎng)，車(chē)站，公園等公共場(chǎng)所均應(yīng)設(shè)置。第三部分：城市設(shè)計(jì)原城市設(shè)計(jì)主要問(wèn)題：1、缺乏建筑界面、建筑色彩和風(fēng)格等內(nèi)容的深入研究；2、城市設(shè)計(jì)內(nèi)容在控規(guī)圖則中體現(xiàn)不足，沒(méi)有將城市設(shè)計(jì)內(nèi)容融入控制體系城市設(shè)計(jì)研究重點(diǎn)城市設(shè)計(jì)框架建筑色彩和風(fēng)格街道界面分析空間形態(tài)調(diào)整延續(xù)原有結(jié)構(gòu)強(qiáng)化其他專(zhuān)題研究落實(shí)控規(guī)體系原有城市設(shè)計(jì)框架解讀；明確本次優(yōu)化的主要城市設(shè)計(jì)要素；對(duì)城市設(shè)計(jì)各要素控制。通過(guò)案例分析和實(shí)地調(diào)研，界定控制原則；明確控制分區(qū)；具體落實(shí)控制內(nèi)容。對(duì)原方案建筑立面和空間形態(tài)進(jìn)行分析；明確控制原則和方法；針對(duì)主要建筑界面進(jìn)行控制。比較原來(lái)城市設(shè)計(jì)空間形態(tài)方案；結(jié)合控規(guī)的用地布局調(diào)整深化方案；結(jié)合三維形態(tài)進(jìn)行空間推敲?？匾?guī)圖則剛性內(nèi)容融入控規(guī)圖則城市設(shè)計(jì)框架主要空間軸線（一縱兩橫）特色風(fēng)貌區(qū)（四區(qū)）主要景觀界面（街道界面、濱水界面、臨山界面）主要景觀節(jié)點(diǎn)（交通入口節(jié)點(diǎn)、視線景觀節(jié)點(diǎn)、活動(dòng)廣場(chǎng)節(jié)點(diǎn)）步行路徑（中央公園步行、臨街商業(yè)步行、綠化林蔭步行道）城市設(shè)計(jì)框架主要空間軸線（一縱兩橫）城市設(shè)計(jì)框架特色風(fēng)貌區(qū)（四區(qū)）城市設(shè)計(jì)框架主要景觀界面（街道界面、濱水界面、臨山界面）城市設(shè)計(jì)框架主要景觀節(jié)點(diǎn)（交通入口節(jié)點(diǎn)、視線城市設(shè)計(jì)框架步行路徑（中央公園步行、臨街商業(yè)步行、綠化林蔭步行道）

中心區(qū)作為龍灣區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展新區(qū)，建筑的風(fēng)格、色彩、體量等要素的設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)的活力與時(shí)代創(chuàng)新的精神。

強(qiáng)化建筑的地方性，從地方文化發(fā)展脈絡(luò)中尋求符合場(chǎng)地特征與城市特征的要素；反映城市傳統(tǒng)，突出地方特色，考慮地方文脈、風(fēng)俗和傳統(tǒng)建筑材料和特性。同時(shí)應(yīng)該符合地方的地域氣候條件、山水特征等。

尊重中心區(qū)已建建筑的建筑風(fēng)格；遵循原來(lái)城市設(shè)計(jì)方案對(duì)建筑風(fēng)格的設(shè)計(jì)要求，反應(yīng)城市設(shè)計(jì)的作為一種持續(xù)的過(guò)程。同時(shí)，應(yīng)該與建筑的功能相一致。現(xiàn)代性地方性延續(xù)性1.控制原則契合城市文脈契合場(chǎng)所特征體現(xiàn)建筑功能建筑從區(qū)域和整體的角度進(jìn)行色彩和風(fēng)格控制，主要?jiǎng)澐譃?個(gè)分區(qū)5種建筑類(lèi)型：（1）居住----現(xiàn)代水鄉(xiāng)體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約素雅的中式建筑；反映與水融合的輕盈與流暢；庭院型；建筑材料以地方建筑材料素水泥及淺色涂料為主，局部貼木材；主色調(diào)為白色、淺灰色、深灰，局部輔色為灰色或褐色；平屋頂或坡屋頂，坡屋頂亦為現(xiàn)代感簡(jiǎn)單坡頂。（2）行政商務(wù)----現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格的現(xiàn)代新穎、端莊典雅、簡(jiǎn)潔大方，避免過(guò)于繁瑣的墻面或屋頂形式；建筑體量較為穩(wěn)重大氣；對(duì)稱型建筑為主；部分庭院圍合，臨水亦可用跌落式建筑；主色調(diào)以白色、淺灰色為主，局部用磚紅色或木本色點(diǎn)綴。（3）商業(yè)文化----精致活潑精致活潑的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)藝術(shù)與新穎。允許采用鮮艷明快的主色調(diào)，但必須親民、宜人?？刂品謪^(qū)建筑風(fēng)格和色彩（1）居住----現(xiàn)代水鄉(xiāng)體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約素雅的中式建筑；反映與水融合的輕盈與流暢；庭院型；建筑材料以地方建筑材料素水泥及淺色涂料為主，局部貼木材；主色調(diào)為白色、淺灰色、深灰，局部輔色為灰色或褐色；平屋頂或坡屋頂，坡屋頂亦為現(xiàn)代感簡(jiǎn)單坡頂。低層居住建筑應(yīng)采用庭院式布局，戶戶有院；建筑形式應(yīng)以江南民居為建筑創(chuàng)作原型，形成“現(xiàn)代水鄉(xiāng)”的現(xiàn)代高檔住區(qū)；戶外公共空間景觀環(huán)境應(yīng)注重“小橋流水”的親水空間的設(shè)計(jì)和江南意境的營(yíng)造；建筑材料以當(dāng)?shù)厮厮嗉巴苛蠟橹?，局部輔以木材、石材；建筑色彩素雅，應(yīng)以深灰、白為主色調(diào)，以淺灰、褐色、木本色為輔色調(diào)，突出“粉墻黛瓦”的江南建筑格調(diào)。多層、高層居住建筑建筑形式宜解構(gòu)式運(yùn)用江南住宅的建筑構(gòu)件，形成水鄉(xiāng)特色的“花園式公寓”；建筑色彩應(yīng)淡雅明快，以深灰、藍(lán)灰、白色為主色調(diào)；建筑應(yīng)注重屋頂綠化與陽(yáng)臺(tái)綠化，鼓勵(lì)“陽(yáng)光陽(yáng)臺(tái)”的建筑設(shè)計(jì)創(chuàng)作；應(yīng)形成宜人親切的戶外環(huán)境，注重親水的活動(dòng)空間的創(chuàng)造。庭院親水空間建筑材料色彩素雅現(xiàn)代水鄉(xiāng)戶外環(huán)境色彩淡雅綠化陽(yáng)臺(tái)花園式公寓3.不同類(lèi)型建筑的控制（2）行政商務(wù)----現(xiàn)代簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格的現(xiàn)代新穎、端莊典雅、簡(jiǎn)潔大方，避免過(guò)于繁瑣的墻面或屋頂形式；建筑體量較為穩(wěn)重大氣；對(duì)稱型建筑為主；部分庭院圍合，臨水亦可用跌落式建筑；主色調(diào)以白色、淺灰色為主，局部用磚紅色或木本色點(diǎn)綴。商務(wù)辦公建筑應(yīng)注重建筑立面的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，建議采用相似的線腳、立面分隔與窗墻比；行政辦公建筑建筑后退道路紅線應(yīng)一致，形成完整直線的建筑貼線界面；建筑風(fēng)格應(yīng)統(tǒng)一，主色調(diào)以白色、淺灰色為主，局部輔以磚紅色或木本色；相似線腳建筑界面建筑色調(diào)立面協(xié)調(diào)3.不同類(lèi)型建筑的控制（3）商業(yè)文化----精致活潑精致活潑的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)藝術(shù)與新穎。允許采用鮮艷明快的主色調(diào)，但必須親民、宜人。建筑色彩可以采用暖色的磚紅、桔色、米色為主色調(diào)；建筑材質(zhì)建議以磚、石材貼面為主。商業(yè)建筑建筑后退道路紅線應(yīng)一致，沿街面應(yīng)提供寬度相同的騎樓；底層商業(yè)建筑統(tǒng)一層高為5米；騎樓、底層建筑應(yīng)注重建筑細(xì)部的設(shè)計(jì)，應(yīng)有親切近人的細(xì)部；建筑色彩應(yīng)以暖色的磚紅、桔色、米色為主色調(diào)；建筑材質(zhì)建議以磚、石材貼面為主。文化建筑作為提升地區(qū)形象和認(rèn)知度的重點(diǎn)，應(yīng)成為建筑招投標(biāo)設(shè)計(jì)的重點(diǎn),鼓勵(lì)進(jìn)行“土”而“新”的建筑創(chuàng)新；建筑形式應(yīng)具有現(xiàn)代感、藝術(shù)感、新穎感、國(guó)際化特質(zhì)。連續(xù)騎樓底層細(xì)部建筑色彩建筑材質(zhì)3.不同類(lèi)型建筑的控制龍祥路（東側(cè)）龍康路（西側(cè)）永寧西路（北側(cè)）永寧西路（南側(cè)）永中西路（北側(cè)）永寧中路（南側(cè)）重要建筑界面1、原來(lái)方案界面城市設(shè)計(jì)與控規(guī)指標(biāo)不一致的地塊（1）.原有城市設(shè)計(jì)方案同控規(guī)指標(biāo)不一致，根據(jù)原方案形成的立面輪廓線并非真實(shí)的輪廓線。例如：

C街區(qū)（C-04）行政辦公用地控規(guī)指標(biāo)中容積率1.8，按照城市設(shè)計(jì)方案建筑層數(shù)為五層，計(jì)算得到容積率僅為1.3。

G街區(qū)G-01地塊商業(yè)金融用地容積率為4.1，按照城市設(shè)計(jì)方案建筑層數(shù)為18、24、32層計(jì)算容積率達(dá)到5.1。2、原有城市設(shè)計(jì)方案存在問(wèn)題（2）.部分地塊城市設(shè)計(jì)方案不符合城市規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。例如：

G街區(qū)G-01地塊的三棟50米至100米高層建筑的建筑間距僅為4米，建筑消防設(shè)計(jì)規(guī)范強(qiáng)制性規(guī)定高層建筑之間的最小間距為13米。（3）.沿中央綠化軸線兩側(cè)的點(diǎn)式高層均質(zhì)排列，高層建筑與周?chē)ㄖ椭C性差，天際線呆板。2、原城市設(shè)計(jì)天際線存在問(wèn)題總體原則：

點(diǎn)線面相結(jié)合的關(guān)聯(lián)性，從多角度、多方法欣賞龍灣區(qū)城市天際線和街景立面。

面----形成具有多項(xiàng)維度、多要素復(fù)合的城市“天際面”。沿中央綠軸、永寧西路和永中西路兩側(cè)為主要界面，保證大于50%貼線率，以形成連續(xù)的街廓。

線----設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)觀察的線形路徑,線形景觀走廊串聯(lián)流動(dòng)的城市風(fēng)景,通過(guò)“虛實(shí)”的轉(zhuǎn)換和交替以及有規(guī)律的高低起伏，形成韻律感和節(jié)奏感。

點(diǎn)----包括兩個(gè)層次，一是提供觀景點(diǎn)駐足空間，設(shè)計(jì)觀察天際線的經(jīng)典視角，散點(diǎn)透視欣賞中心區(qū)天際輪廓線；二是控制天際線的制高點(diǎn)，為了突出高層建筑的宏偉感和加強(qiáng)天際線的節(jié)奏變化，可以使高層建筑的尺度與一般建筑拉開(kāi)一定的距離，以增加視覺(jué)上的對(duì)比效果。3、規(guī)劃原則延續(xù)原城市設(shè)計(jì)方案的空間梯度設(shè)計(jì)

將豎向空間分成四個(gè)層次進(jìn)行組織，共同構(gòu)筑起高低錯(cuò)落、疏密有致的街道空間。整體以中央綠化軸線為中心，沿著中央綠化軸線展開(kāi)此起彼伏的人工山脈輪廓線，形成舒展的空間尺度。（1）第一層次：廣場(chǎng)、中央綠地、沿水域公共綠地、街道等開(kāi)放空間構(gòu)成第一層次，成為緩沖區(qū)，緩沖了中心區(qū)高層建筑的壓迫感。（2）第二層次：甌海大道以北低層建筑與多層建筑組合作為第二層次，整體低于甌海大道以南建筑，以凸現(xiàn)背景山體的層次感。（3）第三層次：甌海大道以南政務(wù)中心兩側(cè)街區(qū)建筑低于政務(wù)中心，作為第三層次，襯托政務(wù)中心的莊重威嚴(yán)。（4）第四層次：永寧西路以南建筑以集約開(kāi)發(fā)的小高層建筑為主，作為第四層次。其中永寧西路與永中西路沿街商業(yè)金融建筑整體高度高于其他建筑。4、天際線規(guī)劃123344行政辦公----簡(jiǎn)潔莊重風(fēng)格現(xiàn)代新穎、端莊典雅、簡(jiǎn)潔大方，避免過(guò)于繁瑣的墻面或屋頂形式；建筑體量較為穩(wěn)重大氣；以對(duì)稱型建筑為主；主色調(diào)以白色、淺灰色為主。應(yīng)注重建筑立面的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，建議采用相似的線腳、立面分隔與窗墻比；建筑立面不宜采用大面積的玻璃幕墻。行政辦公裙房:(1)沿府東路行政辦公街區(qū)建筑裙房層高應(yīng)保持一致，裙房高度為12米;(2)嚴(yán)格控制85％的建筑貼線率，以保證沿街界面的完整；不同時(shí)序的建造要保持原有立面要素的節(jié)奏;(3)二層以上范圍，玻璃門(mén)窗的面積不得超過(guò)墻面的50%；不允許全部安裝玻璃的幕墻；(4)墻面的收分要使底層和二層結(jié)構(gòu)分明；入口門(mén)廳采用統(tǒng)一尺度的劃分方式。(5)建筑的主入口應(yīng)該位于一層面向主要街道，如果建筑有個(gè)突出的景觀特征的入口，又朝向有特殊意義的方位，才由設(shè)計(jì)師考慮放在側(cè)面；在街角或朝向兩條街道的建筑應(yīng)該把入口開(kāi)在主街上或相交處，臨接公共步行道.街景立面風(fēng)格商業(yè)裙房----精致活潑風(fēng)格

允許采用鮮艷明快的主色調(diào)體現(xiàn)精致活潑的建筑風(fēng)格，體現(xiàn)藝術(shù)與新穎。建筑色彩應(yīng)以暖色的磚紅、桔色、米色為主色調(diào)；建筑材質(zhì)建議以磚、石材貼面為主。永寧西路兩側(cè)及以南沿街的底層應(yīng)保留商業(yè)用途。商店在臨街的設(shè)施中占有75%的比例。商店的入口間距不超過(guò)15米。沿街建筑底層墻面的收分要使底層和二層結(jié)構(gòu)分明；同一街區(qū)底層外墻面高度保持一致，底層商業(yè)建筑統(tǒng)一層高為5米；商店的深度至少有10米；商業(yè)建筑的門(mén)窗和櫥窗（面向底層步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面與室內(nèi)外的地坪以緩坡相接，如設(shè)踏步，應(yīng)同時(shí)設(shè)坡道。居住建筑----現(xiàn)代水鄉(xiāng)風(fēng)格

體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約素雅的中式建筑；建筑材料以地方建筑材料素水泥及淺色涂料為主，局部貼木材；主色調(diào)為白色、淺灰色、深灰，局部輔色為灰色或褐色；平屋頂或坡屋頂，坡屋頂亦為現(xiàn)代感簡(jiǎn)單坡頂。建筑形式宜解構(gòu)式運(yùn)用江南住宅的建筑構(gòu)件，將活躍的城市氣息滲入新形式的居住區(qū)，形成水鄉(xiāng)特色的“花園式公寓”。商業(yè)辦公----現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格

以銀白色、灰色為主調(diào)，敷以玲瓏剔透玻璃體、突出標(biāo)志性，引領(lǐng)城市中心區(qū)商業(yè)辦公風(fēng)尚。簡(jiǎn)潔的外立面，允許使用大面積玻璃幕墻，其錯(cuò)落式屋頂，通透的材質(zhì)、細(xì)膩的照明、突出晶體建筑的通透晶瑩。1.整體輪廓線:府東路東側(cè)的整體輪廓由低至高逐漸向南延伸。甌海大道北部以多層和低層相結(jié)合，中心公共服務(wù)設(shè)施的高度略高于居住建筑；甌海大道南部以永中西路商業(yè)建筑及酒店為視覺(jué)焦點(diǎn)，形成有規(guī)律的高低起伏的建筑輪廓線，向南漸次升高，至鎮(zhèn)標(biāo)路中心區(qū)地標(biāo)建筑達(dá)到高潮。2.裙房:甌海大道南部沿府東路同一街區(qū)建筑裙房層高應(yīng)保持一致，并嚴(yán)格控制貼線率，以保證沿街界面的完整；不同時(shí)序的建造要保持原有立面要素的節(jié)奏。二層以上范圍，玻璃門(mén)窗的面積不得超過(guò)墻面的40%；不允許連續(xù)排列的窗戶或全部安裝玻璃的幕墻。3.底層：永寧西路以南沿街的底層應(yīng)保留商業(yè)用途。商店在臨街的設(shè)施中占有75%的比例。商店的入口間距不超過(guò)15米。沿街建筑底層墻面的收分要使底層和二層結(jié)構(gòu)分明；同一街區(qū)底層外墻面高度保持一致，高度至少有4.8米，至多不超過(guò)6米；商店的深度至少有10米；商業(yè)建筑的門(mén)窗和櫥窗（面向底層步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面與室內(nèi)外的地坪以緩坡相接，如設(shè)踏步，應(yīng)同時(shí)設(shè)坡道。4.第五立面：提倡屋頂層平面后退以減少建筑體量；沿街建筑的頂層局部作退臺(tái)處理，使得建筑群天際線錯(cuò)落有致，富有變化。結(jié)合建筑退臺(tái)，將建筑屋頂和構(gòu)筑物平臺(tái)的“第五立面”進(jìn)行綠化，形成屋頂花園。提倡“綠化臺(tái)地”與地面綠化生態(tài)環(huán)境遙相呼應(yīng)，形成城市立體綠化.5.特色：突出行政辦公、金融商業(yè)和居住社區(qū)復(fù)合多樣的風(fēng)貌特色。辦公及大型商業(yè)金融建筑選用材料包括磚、石料、鋼、透明或淺色的玻璃。以對(duì)稱型建筑為主；主色調(diào)以白色、淺灰色為主。底層商業(yè)采用暖色的磚、石料、鋼、透明或淺色的玻璃。居住建筑體現(xiàn)現(xiàn)代水鄉(xiāng)風(fēng)格，通過(guò)門(mén)廊、凸窗和陽(yáng)臺(tái)的處理取得協(xié)調(diào)。A、龍祥路（東側(cè)）街景立面調(diào)整方案降低中部建筑層數(shù)增加高層建筑，成為天際線的制高點(diǎn)調(diào)整建筑層數(shù)及型體降低建筑層數(shù)原城市設(shè)計(jì)方案甌海大道永寧西路永中西路1.整體輪廓線:府西路西側(cè)的街景立面，應(yīng)與東側(cè)街景立面相呼應(yīng)：由低至高逐漸向南延伸，以永中西路商業(yè)建筑及酒店為視覺(jué)焦點(diǎn)，兩側(cè)形成韻律感強(qiáng)烈的天際輪廓線。2.裙房:甌海大道南部沿府東路同一街區(qū)建筑裙房層高應(yīng)保持一致，并嚴(yán)格控制貼線率，以保證沿街界面的完整；不同時(shí)序的建造要保持原有立面要素的節(jié)奏。二層以上范圍，玻璃門(mén)窗的面積不得超過(guò)墻面的40%；不允許連續(xù)排列的窗戶或全部安裝玻璃的幕墻。3.底層：永寧西路以南沿街的底層應(yīng)保留商業(yè)用途。商店在臨街的設(shè)施中占有75%的比例。商店的入口間距不超過(guò)15米。沿街建筑底層墻面的收分要使底層和二層結(jié)構(gòu)分明；同一街區(qū)底層外墻面高度保持一致，高度至少有4.8米，至多不超過(guò)6米；商店的深度至少有10米；商業(yè)建筑的門(mén)窗和櫥窗（面向底層步行道的）保持至少80%的透明比例；建筑室外地面與室內(nèi)外的地坪以緩坡相接，如設(shè)踏步，應(yīng)同時(shí)設(shè)坡道。4.第五立面：提倡屋頂層平面后退以減少建筑體量；沿街建筑的頂層局部作退臺(tái)處理，使得建筑群天際線錯(cuò)落有致，富有變化。將建筑屋頂和構(gòu)筑物平臺(tái)的“第五立面”作為“第二地面”進(jìn)行綠化，形成屋頂花園。提倡“綠化臺(tái)地”，與地面綠化生態(tài)環(huán)境遙相呼應(yīng)，形成城市立體綠化.5.特色：突出行政辦公、金融商業(yè)和居住社區(qū)復(fù)合多樣的風(fēng)貌特色。辦公及大型商業(yè)金融建筑選用材料包括磚、石料、鋼、透明或淺色的玻璃。底層商業(yè)采用暖色的磚、石料、鋼、透明或淺色的玻璃。居住建筑通過(guò)門(mén)廊、凸窗和陽(yáng)臺(tái)的處理。取得協(xié)調(diào)。B、龍康路（西側(cè)）街景立面調(diào)整建筑體量調(diào)整建筑層數(shù)及型體沿街建筑的頂層局部作退臺(tái)處理調(diào)整高層建筑比例原城市設(shè)計(jì)方案甌海大道永寧西路永中西路調(diào)整方案1.整體輪廓線:永寧西路北側(cè)的街景立面，以龍灣區(qū)政務(wù)中心為視覺(jué)焦點(diǎn)，兩側(cè)建筑低于政務(wù)中心，形成有規(guī)律的高低起伏的建筑輪廓線。2.裙房:同一街區(qū)建筑裙房層高應(yīng)保持一致且整體低于政務(wù)中心裙房，嚴(yán)格控制貼線率，以保證沿街界面的完整；不同時(shí)序的建造要保持原有立面要素的節(jié)奏。3.底層：應(yīng)適當(dāng)保留商業(yè)用途，商店在臨街的設(shè)施中占有不少于30%的比例。商店的入口間距不超