曦城方法論之合約成本討論課件

曦城方法論之合約本錢討論會景瑞地產〔集團〕常州公司趙緣2024年4月9日序言2024年初，景瑞集團開始實行全國擴張戰(zhàn)略。江蘇省，是長三角地區(qū)與上海聯(lián)系最緊密、輻射最方便的省份。2024年9月，景瑞集團首次挺進江蘇省重要城市常州。景瑞曦城，作為集團在江蘇省、常州市的首個試水工程，三年多走來，一路摸爬滾打，從最初的低調潛行，到如今，牢固樹立起景瑞品牌的區(qū)域標桿地位。曦城應該有很多值得總結的心得。當然，所有這些，都是在集團的強有力領導之下……下面，我重點就曦城工程在本錢合約管理方面的教訓和經驗，向各位領導、同事做一下匯報和分享。目錄一、本錢合約管理中的教訓及改進方法二、本錢合約管理中好的經驗三、總結一、本錢合約管理中的教訓及改進方法

1、可研階段的本錢合約管理2、工程籌劃、定位階段本錢合約管理3、工程前期階段本錢合約管理4、工程實施過程中的本錢合約管理5、工程結轉后本錢合約管理一、本錢合約管理中的教訓及改進方法〔1〕前期調研注重地方特性〔2〕前期方案本錢比較的多樣性案例：1#地塊政府規(guī)費案例：1#地塊方案一、本錢合約管理中的教訓及改進方法1、可研階段的本錢合約管理案例：1#地塊政府規(guī)費

在調研中已調研市政配套費為105元/㎡〔建筑面積〕，但2024萬元的公建配套費未列入，導致實際市政公建配套設施費比可研高96元/㎡〔可售面積〕。在根底設施估算中，調研的電、水配套本錢都偏低，特別是常州地區(qū)都采用了雙路電源供電使本錢上升了25%，這是導致最后根底設施配套本錢大大增加的原因之一。改進措施：編制可研報告應選擇熟悉當?shù)厍闆r的編制單位，他們能清楚的了解當?shù)乇惧X情況，能防止不了解情況而引起的數(shù)據(jù)錯誤。案例：1#地塊方案在一號地塊前期調研中建安本錢按多層估算僅為1156元/㎡，最后定位階段變?yōu)楦邔?、小高層方案，這樣調研時的本錢遠不能滿足實際本錢情況。〔小高層、高層現(xiàn)估算指標1721元/㎡〕改進措施：在進行本錢測算時，應多方案進行比較。一、本錢合約管理中的教訓及改進方法2、工程籌劃、定位階段本錢合約管理案例：工程定位與本錢定位的差異在小區(qū)定位后，工程公司對本錢重新進行了測算。測算后本錢已接近預期銷售均價，如有其它政策及相關的變化，本錢就可能超出預期售價。在那時未對市場及設計發(fā)起本錢預警，定位于“中高檔小區(qū)〞是否合理。從最終定位來看，設計已按中高檔小區(qū)來設計〔如風雨連廊、下沉式廣場等〕，相應本錢直接本錢已超預期。而一期銷售價格仍是不能有效提升，造本錢錢倒掛現(xiàn)象出現(xiàn)。改進措施與思考：在工程定位中本錢應深度參與其中，才能使后期本錢制定不脫離定位太遠。〔結合二號地塊〕案例：工程定位與本錢定位之間差異一、本錢合約管理中的教訓及改進方法3、工程前期階段本錢合約管理案例：政府規(guī)費〔2〕指標測算應防止過于理想化〔1〕本錢指導設計優(yōu)化案例：1#地塊樁基案例：圖紙及時性及準確度〔3〕工程開始前招標方案與合約分判的重要性由于開工時間的緊迫，根底樁基在沒有做試樁的情況下提前進行了施工。圖紙設計采用PHC-500〔120〕A-C80(11-13米)的管樁，但在施工中發(fā)現(xiàn)圖紙所設計的樁型很難打入，最后造成截樁增加，對本錢造成不必要的浪費。工程公司對此進行了分析，由于未做試樁，設計院對現(xiàn)場地基承載力的了解只能根據(jù)原勘探報告，最后導致樁型設計偏大，樁長設計不合理，最終造本錢錢不合理增加。改進措施與思考：在后期開發(fā)中，應防止在不做試樁的情況下設計樁基施工圖，減少不合理本錢支出?！怖缍柕貕K試樁〕案例：1#地塊樁基案例分析：在編制的第一版本錢指標中各項政府規(guī)費〔檔案費、價格認證費、面積實測費等〕在當時考慮通過前期人員努力可以減少本錢支出，指標估算過于理想化等。如2024萬元的區(qū)外公建配套在當時考慮與區(qū)政府談判減免，所以未列入指標，實際此項費用區(qū)政府根本無權減免；還有各項政府規(guī)費〔檔案費、價格認證費、面積實測費等〕，在當時考慮通過前期人員努力可以減少本錢支出、建安指標估算過于理想化。改進措施與思考：☆在后期制定本錢指標工作中將減少不合理本錢指標預測，☆通過成立由設計、工程管理、采購合約、財務等相關職能部門組成的本錢指標制定小組來確定合理的本錢指標。案例：政府規(guī)費一期工程是景瑞地產在常州第一個開發(fā)的工程，均為高層，因當時時間緊、工期短，招標時設計的圖還沒有出，無奈只能在無圖紙情況下進行費率招標，而且招標時對招標范圍及圖紙內部交接不明確、工程界面亦沒有圖紙參考，導致后面由于分包與總包界面不明確產生的扯皮現(xiàn)象，隨之簽證量增加。案例：圖紙及時性及準確度改進措施：在前期編制合理有效的招標方案。〔工程籌劃書〕在執(zhí)行中：1、主動與各相關部門溝通招標時間；2、催促設計部出圖；3、與集團工程部，工程管理部共同確認工作界面等?！捕凇骋?、本錢合約管理中的教訓及改進方法4、工程實施過程中的本錢合約管理〔2〕建安配套等分項工程，應結合實際情況對本錢進行合理控制〔1〕工程實施過程中的合約管理在招標階段應做好充分準備案例：開口合同對本錢影響案例：涂料面積準確性保障合同的準確性和可執(zhí)行性案例分析：由于開發(fā)時間緊迫，招標時圖紙不全等因素，總包等一系列工程采用費率及開口合同形式進行招標，對本錢控制帶來很大難度。改進措施與思考：采用清單總價包干模式。如由于工期緊張確實無圖紙的，采用模擬清單單價包干，待出圖紙后再行總價包干。案例：開口合同對本錢影響一期外墻涂料工程，由于在樣板段涂料施工的不理想，涂料施工單位由包工包料，改為只供貨形式。一方面合約部由于供給的時間緊迫，沒有認真計算外墻涂料工程量的情況下還是采用了當初集團招標的涂料面積數(shù)據(jù)來簽訂合同：合同暫定總價為：29.3萬元，結果供給單位上報結算總價為：122萬元；另一方面根據(jù)集團設計要求，在不封閉陽臺內和建筑腰線部位應全做涂料，使涂料面積大大增加；最后一方面由于合同中規(guī)定的涂布率與現(xiàn)實涂布率存在很大差異，致使費料現(xiàn)象產生，因合同文件簽定不嚴謹，不夠準確、對實際可能發(fā)生的情況未做預料，暫定額與實際發(fā)生額的差距甚大，單此項工程追加本錢90萬元。改進措施與思考：合同條款必須嚴謹、準確，工程量一定要計算且要采用包工包料形式，防止日后因費工費料而引起合同爭議。案例：涂料面積準確性一、本錢合約管理中的教訓及改進方法3、工程實施過程中的本錢合約管理〔2〕建安配套等分項工程，應結合實際情況對本錢進行合理控制案例一：地方保護對土方本錢的影響案例二：圖紙不完善對本錢影響案例三：樣板段考慮不全面對本錢的影響案例四：地區(qū)差異對后配套本錢的影響案例五：效果對本錢的影響案例六：配套強勢部門對本錢的影響由于土方、臨時道路等工作為當?shù)卮迕駢艛?，總包中房號上的挖土及零星土方也由當?shù)卮迕駢艛?。其土方計算量及價格未按定額，而是工程量按實際，價格按談判價格。村民所做的土方量及價格遠高于原總包定額套用的本錢。原按圖紙計算挖方土方量為1.5萬方，回方量為0.5萬方，按定額計算挖回本錢為36萬元，村民那么按實際挖方量〔定額挖方+放坡〕，實際量達50萬元。再加上處理軟土地基等土方簽證最后土方本錢已達90萬。改進措施與思考：在后期應把有當?shù)卮迕窀蓴_的土方本錢作為一個變量計入本錢，但在過程中還是應該嚴格控制。案例一：地方保護對土方本錢的影響在原指標估算是外墻腰線局部本錢被估低：在原設計圖紙中建筑物線條未列明做法。工程公司設想按本錢較為低廉的GRC線條測算。但實際上設計的線條突出墻面過多，經過計算GRC線條做法完全無法滿足設計平安標準。設計院根據(jù)鋼結構水泥壓力板線條進行了設計。由于腰線施工期間為08年材料最頂峰時，鋼材供給價已達6500元/噸，因此整體鋼腰線本錢到達了3256352元，預計將比預算高出1176400元?！采虡I(yè)門窗〕改進措施與思考：在后期把腰線尺寸改小，能采用本錢低廉的GRC線條。案例二：圖紙不完善對本錢影響根據(jù)集團樣板展示施工要求，工程公司就11#房外墻干掛石材、輕鋼門廊外裝飾、木棧道裝飾工程，樣板段大廳、樓梯門廳裝飾進行了招標定價1063600元。但由于一期配套施工及外墻立面的改變，11#房外墻飾面大局部工程都撤除或返工，其中包括撤除輕鋼門廊外裝飾〔30.48萬元〕、撤除木棧道〔5.6萬元〕、整改局部大廳、樓梯門廳裝飾〔5萬元〕、外墻立面砂巖改花崗巖及立面分隔尺寸改變導致砂巖及鋼龍骨撤除〔30萬元〕。至此待一期竣工交付時11#房外墻裝飾中710800元被浪費。以及各項簽證費用估算較低，故應增加簽證15元/㎡，約129萬元。綜合以上結合指標及預算，建安增加為209.21萬元。改進措施與思考：在后期樣板段的施工中，應提前做好本錢指標制定，做好本錢分析。案例三：樣板段考慮不全面對本錢的影響一期調整后供水指標為399.28萬元，實際一期供水支出578.33萬元，增加本錢179.05萬元。在估算供水指標時參考了上?！盎ㄈ晿藴?。如二次供水〔18元/㎡〕、表具費〔350元/具〕，但在常州實際施工中地方標準與上海標準有很大差異，如二次供水為26元/㎡、表具費為800元/具等，導致原估算指標無法滿足實際本錢需求。一期調整后供電指標為1590.37萬元，實際一期供電支出1667萬元，增加本錢76.63萬元。原劃分指標時，把配電箱等劃入總包范圍內，現(xiàn)調整后配電箱本錢計入供電，所以本錢增加。一期調整后電信指標為8.65萬元，實際一期電信支出36萬元，增加本錢27.35萬元。原在本錢指標測算時，電信按1元/平米〔建筑面積〕測算。但指標下達后，國家對電信進行了南北區(qū)域的調整，使中國電信本錢長江以南唯一電信壟斷企業(yè)，而其電信施工費也由1元/平米〔建筑面積〕調整為4元/平米〔建筑面積〕。案例四：地區(qū)差異對后配套本錢的影響室外總體及景觀配套：一期調整后室外總體景觀指標為825.08萬元，實際一期支出1084.5萬元，增加本錢259.42萬元。分析超標原因為：

a、11#房樣板景觀本錢

土方

硬景調整

軟景調整

圍墻調整

外部調整案例五：效果對本錢的影響b、東部大門入口

苗木補充及更換

雨污水及市政管線圖紙滯后改進措施及思考：在后期景觀實施中，我們力爭做到：樣板段與非樣板段景觀本錢指標別離。設計圖紙需要完整性、及時性。嚴格控制過程中變更特別是軟景。非合同范圍及本錢指標的工作量重新單列。c、一期景觀綠化

圍墻本錢未列入

設計缺陷導致圍墻返工在常州一期后期工程，特別是配套施工中，由于水電等后配套的強勢地位，造成遺留了大量的收尾工作。由于交付時間緊迫，只能叫景觀等施工單位進行收尾工作，由此造成大量非合同外的簽證。改進方法：工程公司考慮采用指派專業(yè)工程師對后期配套施工部門進行協(xié)調，或指派總包單位相關人員進行配合放線、測標高等。關于此方面的改進，還請大家共同討論。案例六：配套強勢部門對本錢的影響一、本錢合約管理中的教訓及改進方法5、工程結轉后的本錢合約管理〔1〕變更圖紙不全〔2〕三方確認詳細過程〔3〕簽證變更的合理性〔4〕簽證時間過長、缺少依據(jù)〔5〕后期結算進行緩慢〔1〕變更圖紙不全：變更圖紙與實際工程不符，缺少變更圖紙過程資料使結算碰到很大阻礙?！彩蹣翘帯掣倪M措施：現(xiàn)場與設計如有變更要求，在經過變更申請流程，變更圖紙出圖后，全部流程資料及變更圖紙交于工程采購合約部存檔。〔2〕三方確認詳細過程：監(jiān)理、工程管理部等相關部門的簽證意見過于簡單，無法了解實際情況原因。改進措施：由監(jiān)理、現(xiàn)場管理部共同確認簽證單，并在簽證單中詳細寫明簽證發(fā)生的原因、時間、計量結果等。〔3〕簽證變更的合理性：現(xiàn)場有些簽證合理性缺乏，如有些簽證內容應是合同范圍內的工程，還有些簽證屬于總包與分包間事項不應與甲方簽證。改進措施：由需簽證變更單位提出?設計變更/技術核定流轉單?后，在相關簽證設計變更部門進行流轉，以便確認此簽證及設計變更是否符合合同、是否具有合理性?！?〕簽證時間過長，缺少依據(jù)：從簽證發(fā)生至簽證簽署完畢時間長，已經無法核實實際情況，特別是隱蔽工程。改進措施：首先嚴肅簽證的時效性，工程管理部在明確簽證內容與計量時，合約部到場復核，特別是隱蔽工程，必須等工程部及合約部共同復核后才能隱蔽。〔5〕后期結算進行緩慢：施工單位對結算重視缺乏，提供結算資料缺乏，結算人員流動頻繁，致使結算時屢次重復復核。改進措施：要求承建商在規(guī)定時間內提供結算依據(jù)及辦理結算，逾期者資料作廢，結算放置來年辦理。同時規(guī)定承建商由專人負責結算，不得隨意調換人員。二、本錢合約好的經驗1、前期有效介入帶來的本錢節(jié)省〔生態(tài)小區(qū)優(yōu)化〕2、設計階段憑借行業(yè)經驗優(yōu)化鋼筋含量3、過程中做好本錢優(yōu)化4、根底配套階段通過積極努力減少本錢支出1、前期有效介入帶來的本錢優(yōu)化二、本錢合約好的經驗常州景瑞曦城原定位為該地區(qū)的較“中高檔的生態(tài)小區(qū)〞。根據(jù)這一生態(tài)小區(qū)定位，本錢對建設生態(tài)小區(qū)的本錢進行了測算。

項次成本目標（萬元）單位可售成本（元/m2）生態(tài)小區(qū)造價增加費2365.579117.211.屋面綠化132.3266.552.變壓式止逆煙道24.281.23.太陽能集中供熱1614.86379.984.太陽能照明技術57.7862.865.有機生化垃圾處理68.7533.456.滲水路面49.772.477.雨水收集系統(tǒng)69.9263.468.自平衡式通風系統(tǒng)12.3830.619.燃氣自動關閉裝置44.4322.210.分質供水169.968.4211.人工濕地、人工湖生態(tài)平衡121.16.01公司是在確定施工圖設計單位前對常州地區(qū)設計情況進行了調研。發(fā)現(xiàn)如由上海設計院設計施工圖鋼筋含量比本地的設計院設計施工圖鋼筋含量高10～15KG/㎡。最后在選擇常州設計院出圖后，經測算一期小高層〔16～18層〕鋼筋含量平均為56KG/㎡〔建面〕，可比選擇上海設計院節(jié)省344萬元〔一期總建面8.6萬平米〕。工程公司對此進行了分析，造成差異原因為：由于常州與上海的兩地地質差異，使兩地設計院設計的保險系數(shù)各有不同。上海偏大，常州偏小?？梢娫谶x擇設計院時，須充分考慮本地地質情況，否那么將造本錢錢無謂增加。2、設計階段憑借行業(yè)經驗優(yōu)化鋼筋含量二、本錢合約好的經驗優(yōu)化事項優(yōu)化成本金額優(yōu)化具體方案立面面磚局部改成涂料10.5萬元在不影響立面效果及竣工驗收的前提下，局部陽臺部分立面面磚更改成相同顏色的涂料，減少面磚采購7000平。對比面磚、涂料的材料、人工成本，每平米節(jié)約成本15元。電梯廳面磚、地磚優(yōu)化45萬元公共部位大廳、電梯廳裝修的墻面磚（600×600㎜）按樣板段設計封樣采用諾貝爾面磚，單價為189元/㎡，采購合約部經過積極的尋找、選樣、核價，最終找到滿足設計封樣要求的低價面磚，單價為63元/㎡，估算一期節(jié)約成本45萬