6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程管理第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程勘察第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃與設(shè)計(jì)第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)與合同管理第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)管理組織第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的目標(biāo)控制第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程竣工驗(yàn)收.第一節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程勘察主要任務(wù)目的為設(shè)計(jì)、施工提供精確的原始資料、數(shù)據(jù)，使設(shè)計(jì)、施工工作得以順利進(jìn)行，在保證開(kāi)發(fā)工程結(jié)構(gòu)平安、質(zhì)量?jī)?yōu)良的前提下，最大限度地節(jié)約投資，降低造價(jià)，為工程開(kāi)發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益。工程勘察是根據(jù)建設(shè)工程的要求，查明、分析、評(píng)價(jià)建設(shè)場(chǎng)地的地質(zhì)、地理環(huán)境特征和巖土工程條件，編制建設(shè)工程勘察文件的活動(dòng)。建設(shè)工程的勘察是開(kāi)發(fā)工程進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工的重要依據(jù)，一般由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托勘察設(shè)計(jì)部門(mén)進(jìn)行。一、工程勘察的主要任務(wù)和目的2.二、工程勘察的分類(lèi)

Descriptionofthecontents施工勘察對(duì)地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，工程要求較高以及與施工有關(guān)的工程地質(zhì)問(wèn)題進(jìn)行勘察，作為制定施工方案的依據(jù)

選址勘察對(duì)工程地質(zhì)的穩(wěn)定性和適宜性作出評(píng)價(jià)，繪制成1：5000的地形圖，為選址提供資料。

詳細(xì)勘察對(duì)建筑物地基進(jìn)一步勘探，作出工程地質(zhì)評(píng)價(jià)，繪制1：1000的地形圖。為地基根底設(shè)計(jì)、地基處理加固以及不良現(xiàn)象防治提供地質(zhì)資料。初步勘察對(duì)場(chǎng)地是否適當(dāng)適合建設(shè)作出評(píng)價(jià)，提出1：2000地形圖，作為詳細(xì)規(guī)劃或建筑總平面布置以及重要建筑地基根底設(shè)計(jì)的依據(jù)。房地產(chǎn)工程的工程勘察，其工作階段的劃分應(yīng)與規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工的劃分相適應(yīng)，一般可分為選址勘察、初步勘察、詳細(xì)勘察和施工勘察這幾個(gè)工作階段：.三、工程勘察工作的主要內(nèi)容地形測(cè)量工程勘察地下水、地表水的勘探氣象調(diào)查指根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和圖式的要求，對(duì)地物、地貌及其他地理要素進(jìn)行的測(cè)量。對(duì)地球外表的地物、地貌在水平面上的投影位置和高程進(jìn)行測(cè)定，并按一定比例縮小，用符號(hào)和注記繪制成圖的工作。通過(guò)地質(zhì)鉆探、挖探槽來(lái)探明建筑場(chǎng)地的土質(zhì)、構(gòu)造、底層及地基的承載能力及穩(wěn)定性狀況，巖土的性質(zhì)，土壤的性質(zhì)，地下水，地基承載力，地基穩(wěn)定性等方面的情況，為開(kāi)發(fā)工程的總體規(guī)劃和建筑物地基根底設(shè)計(jì)及管網(wǎng)規(guī)劃提供依據(jù)。在施工前，必須查明地下水在不同時(shí)期的水位變化、流動(dòng)方向，水的化學(xué)成分，能否與混凝土發(fā)生化學(xué)反響，是否會(huì)引起鋼筋銹蝕，以及地層的透水性，以確定施工方案。同時(shí)也應(yīng)收集附近河流、湖海的水系、流量、水位等資料，為夏季施工時(shí)的防洪排水提供依據(jù)。因地區(qū)不同、季節(jié)變化而會(huì)有較大的差異。其內(nèi)容應(yīng)包括空氣的濕度、溫度、風(fēng)向、風(fēng)力、雨雪、冰凍季節(jié)長(zhǎng)短、土壤凍結(jié)厚度等資料，為規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工提供依據(jù)。.四、工程勘察報(bào)告包括的內(nèi)容民用建筑地質(zhì)勘查報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：〔1〕勘察目的、要求和任務(wù)；〔2〕建筑的功能、體型、平面尺寸、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、荷載〔有條件時(shí)列出荷載組合〕、擬采用根底類(lèi)型及其概略尺寸及有關(guān)特殊要求的表達(dá)；〔3〕應(yīng)說(shuō)明場(chǎng)地不良地質(zhì)現(xiàn)象，分析論證靜力條件下場(chǎng)地和地基的穩(wěn)定性；在抗震設(shè)防烈度等于或大于6度的地震區(qū)，應(yīng)對(duì)場(chǎng)地土類(lèi)型、建筑場(chǎng)地類(lèi)別作出判定，6度或大于6度的強(qiáng)震區(qū)，應(yīng)對(duì)斷裂錯(cuò)動(dòng)、液化、震陷等進(jìn)行分析、論證和判定，對(duì)整個(gè)場(chǎng)地的適宜性作出明確結(jié)論；〔4〕應(yīng)說(shuō)明地層結(jié)構(gòu)和巖土物理力學(xué)性質(zhì)，以巖土的均勻性、強(qiáng)度和變形性狀作出定性和定量評(píng)價(jià)。巖土參數(shù)的分析和選定應(yīng)符合現(xiàn)行?建筑地基根底設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?和?巖土工程勘察標(biāo)準(zhǔn)?的規(guī)定；〔5〕應(yīng)說(shuō)明場(chǎng)地水文地質(zhì)條件、地下水埋藏條件和變化幅度，評(píng)價(jià)其對(duì)地基根底、地下室和施工邊坡穩(wěn)定性的影響，提出預(yù)防措施；5.四、工程勘察報(bào)告包括的內(nèi)容民用建筑地質(zhì)勘查報(bào)告一般包括以下內(nèi)容：〔6〕應(yīng)對(duì)地基根底方案的論證和分析。天然地基方案應(yīng)提出持力層和根底埋深的建議，進(jìn)行承載力、沉降的分析和驗(yàn)算，必要時(shí)對(duì)傾斜方向和傾斜值作出預(yù)測(cè)；樁基方案應(yīng)提出樁型、樁端持力層、樁端土承載力和樁周土摩擦力或單樁承載力和沉樁可能性的分析和建議，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行樁基沉降分析；其它適宜的地基根底方案的分析和論證；〔7〕高層與低層差異沉降的分析及對(duì)相鄰建筑影響的分析〔8〕基坑開(kāi)挖邊坡穩(wěn)定性的分析，必要時(shí)提出支擋方案；〔9〕施工降水的可行性和對(duì)建筑物本身及相鄰建筑的影響,必要時(shí)提出降水方案；〔10〕對(duì)施工和使用過(guò)程中的監(jiān)測(cè)檢驗(yàn)。6.五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程勘察工作的管理〔5〕親自到現(xiàn)場(chǎng)踏勘〔1〕樹(shù)立重視工程勘察工作的觀念〔2〕選擇好的工程勘察單位〔3〕簽訂好工程勘察合同〔4〕催促協(xié)助勘察單位開(kāi)展工程勘察工作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)委托有資格的勘察單位進(jìn)行工程勘察，并做好相關(guān)管理工作。.第二節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃與設(shè)計(jì)一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系1.城市規(guī)劃的含義及任務(wù)城市規(guī)劃是研究城市的未來(lái)開(kāi)展、城市的合理布局和管理各項(xiàng)資源、安排城市各項(xiàng)工程建設(shè)的綜合部署，是對(duì)城市的空間和實(shí)體開(kāi)展進(jìn)行的預(yù)先考慮。其對(duì)象偏重于城市的物質(zhì)形態(tài)局部，涉及城市中產(chǎn)業(yè)的區(qū)域布局、建筑物的區(qū)域布局、道路及運(yùn)輸設(shè)施的設(shè)置、城市工程的安排等。城市規(guī)劃的任務(wù)是：根據(jù)國(guó)家城市開(kāi)展和建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展長(zhǎng)遠(yuǎn)方案、區(qū)域規(guī)劃，以及城市所在地區(qū)的自然條件、歷史情況、現(xiàn)狀特點(diǎn)和建設(shè)條件，布置城市體系；確定城市性質(zhì)、規(guī)模和布局；統(tǒng)一規(guī)劃、合理利用城市土地；綜合部署城市經(jīng)濟(jì)、文化、根底設(shè)施等各項(xiàng)建設(shè)，保證城市有秩序地、協(xié)調(diào)地開(kāi)展，使城市的開(kāi)展建設(shè)獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。城市規(guī)劃通常包括總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。.一、城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系〔1〕城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起到管制作用〔2〕城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〔3〕城市規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)的必經(jīng)階段和必要手段城市規(guī)劃是城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的“龍頭〞，它指導(dǎo)和制約城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而城市規(guī)劃所繪制的城市開(kāi)展藍(lán)圖要靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)，并針對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題而做出調(diào)整和補(bǔ)充，兩者關(guān)系密不可分。2.城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系.二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃管理1.建設(shè)用地選址管理〔1〕建設(shè)工程選址管理的含義是城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃及其有關(guān)法律、法規(guī)時(shí)建設(shè)工程地址進(jìn)行確認(rèn)或選擇，保證各項(xiàng)建設(shè)按照城市規(guī)劃安排，并核發(fā)建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)的行政管理工作。建設(shè)工程選址規(guī)劃管理是執(zhí)行城市規(guī)劃的關(guān)鍵所在，它直接關(guān)系到城市的性質(zhì)、規(guī)模、布局和城市規(guī)劃的實(shí)施，同時(shí)也關(guān)系到建設(shè)工程實(shí)施順利與否，這是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)?！?〕建設(shè)工程選址管理的依據(jù)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)工程選址進(jìn)行管理，主要依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和方針政策、城市規(guī)劃及經(jīng)濟(jì)技術(shù)。?中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法?第三十六條規(guī)定：“以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的工程，建設(shè)單位在報(bào)送有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)或核準(zhǔn)前，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。以出讓方式提供土地使用權(quán)的建設(shè)工程不需要申請(qǐng)選址意見(jiàn)書(shū)。10.1.建設(shè)用地選址管理①保證建設(shè)工程的布點(diǎn)符合城市規(guī)劃②對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)開(kāi)展和城市建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控③綜合協(xié)調(diào)建設(shè)選址中的各種矛盾，促進(jìn)建設(shè)工程的前期工作的順利進(jìn)行建設(shè)工程選址規(guī)劃管理的目的與任務(wù)〔3〕.〔4〕建設(shè)工程選址的依據(jù)①②③④⑤經(jīng)批準(zhǔn)的工程建議書(shū)；建設(shè)工程與城市規(guī)劃布局的協(xié)調(diào)；建設(shè)工程與城市交通、通訊、能源、市政、防災(zāi)規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)，采取的運(yùn)輸方式；建設(shè)工程配套的生活設(shè)施與城市生活居住及公共設(shè)施規(guī)劃的銜接與協(xié)調(diào)；建設(shè)項(xiàng)目對(duì)于城市環(huán)境可能造成的污染影響，以及與城市環(huán)境保護(hù)規(guī)劃和風(fēng)景名勝、文物古跡保護(hù)規(guī)劃的協(xié)調(diào)。.〔5〕建設(shè)工程選址規(guī)劃管理的程序及操作要求①選址申請(qǐng)②參加選址③選址審查④核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)提交文件：一是已經(jīng)批準(zhǔn)的工程建議書(shū)；二是建設(shè)單位建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)報(bào)告；三是該工程有關(guān)的根本情況和建設(shè)技術(shù)條件要求、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告等文件?，F(xiàn)場(chǎng)踏勘，共同商討，對(duì)不同的擬建地址進(jìn)行比較分析，聽(tīng)取各有關(guān)部門(mén)、單位的意見(jiàn)。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)經(jīng)過(guò)調(diào)查研究、條件分析和多方案比較論證求對(duì)該建設(shè)工程選址進(jìn)行審查。必要時(shí)應(yīng)組織專(zhuān)家論證會(huì)進(jìn)行慎重研究決定。對(duì)于特別復(fù)雜的建設(shè)工程，可委托城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)的報(bào)告，然后城市規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)報(bào)告核發(fā)選址意見(jiàn)書(shū)。。.〔6〕?建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)?辦理申請(qǐng)材料⑥立項(xiàng)批復(fù)⑤土地管理部門(mén)用地意見(jiàn)函④現(xiàn)狀地形圖②申辦?建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)?的申請(qǐng)書(shū)，應(yīng)當(dāng)包括：建設(shè)工程的根本情況，建設(shè)工程選址的主要依據(jù)，建設(shè)工程選址、用地范圍和具體規(guī)劃要求③申請(qǐng)單位身份資料①建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)申請(qǐng)表..2.建設(shè)用地規(guī)劃管理〔1〕建設(shè)用地規(guī)劃管理的含義及內(nèi)容建設(shè)用地規(guī)劃管理就是城市規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)和批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程用地的選址、定點(diǎn)和范圍，審查總平面圖，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等各項(xiàng)管理工作的總稱(chēng)。建設(shè)用地規(guī)劃管理的主要內(nèi)容包括：控制土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度；確定建設(shè)用地范圍；調(diào)整城市用地布局；核定土地使用及其他規(guī)劃管理的要求?！?〕建設(shè)用地管理的目的和任務(wù)控制各項(xiàng)建設(shè)合理使用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，保障城市規(guī)劃的實(shí)施；節(jié)約集約使用建設(shè)用地，促進(jìn)城市建設(shè)和農(nóng)業(yè)的協(xié)調(diào)開(kāi)展；協(xié)調(diào)建設(shè)用地的相關(guān)矛盾，綜合考慮建設(shè)用地的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益；不斷完善、深化城市規(guī)劃。16.2.建設(shè)用地規(guī)劃管理〔3〕建設(shè)用地規(guī)劃管理的依據(jù)在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以劃撥方式提供國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)工程，經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃核定建設(shè)用地的位置、面積、允許建設(shè)的范圍，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級(jí)以上地方人民政府土地主管部門(mén)申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門(mén)劃撥土地。以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)工程，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)工程的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。17.〔4〕?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?的辦理步驟⑤提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件②現(xiàn)場(chǎng)踏勘⑦核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證④核定建設(shè)用地位置和界限①申請(qǐng)材料報(bào)送⑥審查建設(shè)用地總平面圖布置③根據(jù)需要征求有關(guān)部門(mén)意見(jiàn)辦理步驟.〔5〕?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?的申請(qǐng)材料②?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?申請(qǐng)表③?建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)?，對(duì)于出讓方式提供土地使用權(quán)的工程，那么提交?土地出讓成交確認(rèn)書(shū)?和?土地出讓合同?及相關(guān)文件④立項(xiàng)批復(fù)⑥按建設(shè)用地定樁成果及繪圖要求繪制的1：500或1：2000的地形圖⑤?建設(shè)用地定樁成果?①?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?申請(qǐng)書(shū)..3.建設(shè)工程規(guī)劃管理〔1〕建設(shè)工程規(guī)劃管理的含義建設(shè)工程規(guī)劃管理，是城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門(mén)根據(jù)依法制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃及有關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各類(lèi)建設(shè)工程進(jìn)行組織、控制、引導(dǎo)和協(xié)調(diào)，使其納入城鄉(xiāng)規(guī)劃的軌道，并核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的行政管理工作。城市規(guī)劃行政主管部門(mén)把?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?定義為“依法核發(fā)的有關(guān)建設(shè)工程的法律憑證〞。21.道路管理建筑管理管線管理〔2〕建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容按照城市規(guī)劃要求對(duì)各項(xiàng)建筑工程〔包括各類(lèi)房屋、構(gòu)筑物〕的性質(zhì)、規(guī)模、位置、標(biāo)高、高度、體量、體形、朝向、間距〔日照、消防、衛(wèi)生、平安、空間等〕、建筑密度、建筑退讓控制〔退界、退紅線、退鐵路線、退電力線、退河道線等〕、建筑色彩和風(fēng)格等進(jìn)行審查和控制。對(duì)象是各類(lèi)城市管線工程，根據(jù)其所輸送的不同介質(zhì)，主要有：電力線、有線通訊線、給水管、燃?xì)夤堋⒐峁堋⒂晁?、污水管和其他特殊管線(如軌道交通的電網(wǎng)、輸油管、輸氣管、化工物料等)。市政管線工程規(guī)劃管理包括對(duì)管線的平面布置(水平排序、水平間距)、豎向布置(豎向間距、覆土深度)、管線敷設(shè)與行道樹(shù)、綠化的關(guān)系、管線敷設(shè)與市容景觀的關(guān)系，并對(duì)其進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)。主要是按照城市規(guī)劃要求對(duì)各類(lèi)道路的走向、坐標(biāo)和標(biāo)高、道路寬度、道路等級(jí)、交叉口設(shè)計(jì)、橫斷面設(shè)計(jì)、道路附屬設(shè)施等進(jìn)行審查和規(guī)劃控制。.〔3〕建設(shè)工程規(guī)劃管理的程序①②③④⑤申請(qǐng)審核核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證竣工驗(yàn)收前的規(guī)劃核實(shí)報(bào)送竣工驗(yàn)收資料.〔4〕?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?辦理申請(qǐng)材料

①建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表；②土地權(quán)屬資料〔土地使用證或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)〕；③1：500或1：1000的地形圖；④規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審核意見(jiàn)；⑤施工圖中的總平面圖及平、立、剖面圖；⑥道路管線工程需提供道路管線規(guī)劃圖紙、文件二套；⑦人防等相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)的審查意見(jiàn)。24.三、建設(shè)工程設(shè)計(jì)1.建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容建設(shè)工程設(shè)計(jì)，是指根據(jù)建設(shè)工程的要求，對(duì)建設(shè)工程所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等條件進(jìn)行綜合分析、論證，編制建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件的活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程一般為民用建筑工程，常采用兩階段設(shè)計(jì)，即初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，對(duì)于技術(shù)復(fù)雜的工業(yè)或民用建筑工程，可增加技術(shù)設(shè)計(jì)；對(duì)于小型開(kāi)發(fā)工程中技術(shù)簡(jiǎn)單的，可在簡(jiǎn)化的初步設(shè)計(jì)后，進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。.1.建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容(1)初步設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)總說(shuō)明書(shū)和各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)總平面建筑設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)和設(shè)計(jì)圖紙結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)給水排水說(shuō)明書(shū)及圖紙電氣設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)及圖紙弱電設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)及圖紙采暖設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)及圖紙動(dòng)力設(shè)計(jì)說(shuō)明及方案圖、計(jì)算書(shū)、主要設(shè)備和材料表工程概算書(shū).1.建設(shè)工程設(shè)計(jì)的內(nèi)容(2)施工圖設(shè)計(jì)①建筑施工圖

②結(jié)構(gòu)施工圖

③給排水施工圖

④電氣施工圖.三、建設(shè)工程設(shè)計(jì)2.規(guī)劃設(shè)計(jì)的組織委托選擇設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)等級(jí)設(shè)計(jì)范圍確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)方案評(píng)價(jià)與選擇審查設(shè)計(jì)圖紙.四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)1.城市居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)〔1〕居住區(qū)的涵義構(gòu)成居住區(qū)的根本單位，之間被小區(qū)道路分隔人口規(guī)模1000~3000人，300~1000戶，占地2~3公頃居住組團(tuán)有機(jī)組合成居住小區(qū)，由城市道路以及自然界線〔如河流〕劃分而成的完整居住地段1000～15000人、3000～5000戶，占地約12～35公頃由城市干道或自然分界線所圍合人口規(guī)模30000～50000人、10000～16000戶，用地規(guī)模應(yīng)在50～100公頃左右，配套建設(shè)有一整套較完善，能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共效勞設(shè)施。居住組團(tuán)居住小區(qū)居住區(qū).住宅用地公共效勞設(shè)施用地綠化用地道路用地M1M2M4M31.城市居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)居住區(qū)用地根據(jù)不同的功能要求，一般可以分為四類(lèi)：.〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型點(diǎn)式：建筑物橫截面寬度和長(zhǎng)度比較接近的住宅.〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型條式：由兩個(gè)或兩個(gè)以上的居住單元按直線鄰接的住宅.條式住宅.〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

錯(cuò)層房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。.〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

躍層躍層式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間等。.〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型復(fù)式在躍層式住宅的根底上開(kāi)展而成的一種經(jīng)濟(jì)型住宅復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在局部拘出夾層，安排臥室或書(shū)房等用樓梯聯(lián)系上下..〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

退臺(tái)：由下至上逐層退讓?zhuān)w效果類(lèi)似于臺(tái)階.退臺(tái)式住宅.〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

花園別墅：帶有花園草坪的獨(dú)院式低層高級(jí)住宅.花園別墅.〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置①住宅選型

綜合性商住樓.住宅類(lèi)型選擇的原那么①要充分認(rèn)識(shí)、利用基地的特點(diǎn)，根據(jù)基地的地形和地貌特征，并結(jié)合土地的高效利用，選擇住宅類(lèi)型。②要了解居住者的屬性，使住宅類(lèi)型更適應(yīng)生話方式，既能滿足群體需要也能滿足個(gè)體的需要。③正確把握住宅區(qū)與城市、街區(qū)的關(guān)系。住宅特別是高層住宅的建設(shè)會(huì)給周邊地域環(huán)境帶來(lái)很大的沖擊。因此要將住宅區(qū)納入城市空間的設(shè)計(jì)范圍中去考慮，以確保城市的開(kāi)敞空間；要與周邊環(huán)境景觀保持協(xié)調(diào)開(kāi)展，共同構(gòu)筑城市的良好的空間形態(tài)。.〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置②住宅的布置周邊式：居住建筑沿街道或街坊周?chē)贾?，并形成安靜、平安、方便的內(nèi)院式住宅組團(tuán).〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置②住宅的布置行列式：居住建筑一律朝一個(gè)方向〔一般是南北方向〕成排布置.〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置②住宅的布置混合式：采用周邊式和行列式相結(jié)合的布置方式

.〔2〕住宅及其用地的規(guī)劃布置②住宅的布置散點(diǎn)式將多層點(diǎn)式(墩式)住宅或高層點(diǎn)式(塔式)住宅，圍繞住宅組團(tuán)的中心設(shè)施、公共綠地、水面等，有規(guī)那么地布置。自由式結(jié)合地形地貌、周?chē)鷹l件，自由靈活地布置，以追求空間的變化和較大的綠化、活動(dòng)空間。.〔3〕公共建筑及其用地的規(guī)劃布置①公共建筑的分類(lèi)居住區(qū)內(nèi)的公共建筑主要是滿足居民根本的物質(zhì)和精神生活方面的需要，并主要為本居住區(qū)的居民所使用，一般根據(jù)公共建筑的使用性質(zhì)和居民對(duì)公共建筑使用的頻繁程度來(lái)進(jìn)行分類(lèi)。按使用性質(zhì)可以分為八類(lèi)系統(tǒng)：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)、效勞業(yè)、文娛體育、金融郵電、行政管理及市政公用系統(tǒng)。.〔3〕公共建筑及其用地的規(guī)劃布置②公共建筑的規(guī)劃布置規(guī)劃布置的根本要求如下：a.為便于居民使用，各級(jí)公共建筑應(yīng)有合理的效勞半徑。合理效勞半徑，是指居住區(qū)內(nèi)居民到達(dá)居住區(qū)級(jí)公共效勞設(shè)施的最大步行距離。一般為居住區(qū)級(jí)800～1000m，居住小區(qū)級(jí)400～500m，居住組團(tuán)級(jí)150～200m。b.應(yīng)設(shè)在交通比較方便，人流比較集中的地段，要考慮職工上下班的走向。c.產(chǎn)生噪音、氣味、污染物的公共建筑應(yīng)和住宅保持適當(dāng)?shù)木嚯x，使居民有安寧衛(wèi)生的居住環(huán)境。如地下車(chē)庫(kù)、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站。d.在滿足居住區(qū)需要的同時(shí)，兼顧區(qū)外效勞，提高經(jīng)濟(jì)效益。.居住區(qū)文化商業(yè)效勞工程，可采用以下三種方式布置：a.沿街線狀布置:對(duì)改變城市面貌，豐富城市景觀有顯著的效果，特別是采用沿街住宅帶底層商鋪的方式比較節(jié)約用地，但在使用上和經(jīng)營(yíng)管理方面不如成片集中布置方式有利。.居住區(qū)文化商業(yè)效勞工程，可采用以下三種方式布置：b.在獨(dú)立地段成片集中布置：在居民使用和經(jīng)營(yíng)管理方面比較方便，但是在用地上比較沿街線狀布置要多些。.居住區(qū)文化商業(yè)效勞工程，可采用以下三種方式布置：c.沿街和城中集中相結(jié)合：吸取了前兩種特點(diǎn)。一般規(guī)模較大的工程可集中布置，較小工程以分散布置為宜，就近滿足居民需求。.〔4〕居住區(qū)道路的規(guī)劃布置1居住區(qū)級(jí)道路是居住區(qū)的主要道路，用以劃分、聯(lián)系內(nèi)部各小區(qū)，并解決居住區(qū)對(duì)外部聯(lián)系，其車(chē)行道寬度不小于9m，紅線寬度一般為20～30m2居住小區(qū)級(jí)道路是居住小區(qū)內(nèi)的道路，是居住區(qū)的次要道路，用以解決居住區(qū)內(nèi)部組團(tuán)與組團(tuán)之間的聯(lián)系，車(chē)行道寬度一般為7m，紅線寬度不小于16m3居住組團(tuán)級(jí)道路是聯(lián)系住宅建筑棟與棟之間聯(lián)系的道路，以通自行車(chē)和人行為主，寬度一般為4m；通向各單元門(mén)的小路，一般寬度為3m..〔5〕居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置a.公共綠化b.公共建筑和公共設(shè)施的專(zhuān)用綠地c.宅旁及庭院綠化d.街道綠化居民區(qū)內(nèi)居民公共使用的綠地，包括居住區(qū)公園、居住小區(qū)公園、林蔭道、居住組團(tuán)的小塊綠化等。指居住區(qū)內(nèi)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、門(mén)診、鍋爐房等用地的綠化。指住宅四旁及庭院的綠化。指居住區(qū)內(nèi)各種道路的行道樹(shù)等綠化。①居住區(qū)綠化系統(tǒng)包括:.〔5〕居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置整個(gè)居住區(qū)用地的綠地覆蓋率（√）每居民平均占有多少平方米綠地面積（m2/人）②居住區(qū)綠地的標(biāo)準(zhǔn).〔5〕居住區(qū)綠地的規(guī)劃布置為形成完整統(tǒng)一的綠化系統(tǒng)，要采取集中與分散，重點(diǎn)與一般，點(diǎn)、線、面相結(jié)合，地面與地上相結(jié)合的原則1盡可能利用劣地、波地、洼地進(jìn)行綠化，以節(jié)約用地。對(duì)原有的綠化，湖河水面等自然條件要充分利用。2美化居住環(huán)境的同時(shí)，要與經(jīng)營(yíng)相結(jié)合，發(fā)揮綠化的經(jīng)濟(jì)效益。3注意景觀要求，合理選種、配置，力求經(jīng)濟(jì)便于管理，使居住環(huán)境四季常青。4③居住區(qū)綠化規(guī)劃布置的根本要求：.武漢高綠化樓盤(pán)欣賞.朗詩(shī)綠色街區(qū)地段：漢陽(yáng)龍陽(yáng)大道68號(hào)(龍陽(yáng)大道與龍陽(yáng)湖湖南路交匯處)均價(jià)：D戶型12300-12500元/平方米，C戶型11800—12000元/平方米，B戶型10400—10600元/平方米，A戶型9800—9990元/平方米。戶型：預(yù)計(jì)11月中旬推出一期三棟住宅，1、2、3號(hào)樓，共有88、95、130—170平方米4種精裝修戶型。朗詩(shī)綠色街區(qū)規(guī)劃建設(shè)住宅共9棟，其中8棟高層綠色科技住宅住宅以及一棟24層的酒店式公寓產(chǎn)權(quán)40年，2021年11月中旬即將開(kāi)盤(pán)的是1-3棟住宅，70年產(chǎn)權(quán)。綠化率/容積率：72%/2.38交通：585、205、208、413、204、801、579、596、597路公交到龍陽(yáng)大道升官渡站，交通非常方便。而且規(guī)劃的地鐵三號(hào)線有龍陽(yáng)湖南路站離小區(qū)僅5分鐘路程。.樓盤(pán)關(guān)鍵字：獨(dú)創(chuàng)高科技住宅，冬暖夏涼如今人們買(mǎi)房子，越來(lái)越注重樓盤(pán)的綠化率和社區(qū)環(huán)境。據(jù)觀察，目前江城大多數(shù)樓盤(pán)的綠化率都在35%左右，只有別墅工程才擁有較高的綠化率。朗詩(shī)綠色街區(qū)卻擁有72%的綠化，在武漢的普通住宅工程中，確實(shí)是很少。且該工程作為顛覆傳統(tǒng)的科技住宅，采用歐洲成熟十大住宅科技系統(tǒng)，室內(nèi)溫度全年恒定保持在18-26℃，濕度常年維持在30-70%，無(wú)需空調(diào)也能享受冬暖夏涼。同時(shí)，室內(nèi)24小時(shí)持續(xù)置換經(jīng)過(guò)除塵、加濕處理的新風(fēng)。.2.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析〔1〕住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析①外墻周長(zhǎng)系數(shù)是指每平方米建面所分?jǐn)偟耐鈮χ荛L(zhǎng)。在住宅建筑的造價(jià)構(gòu)成中，外墻造價(jià)占較大比重，如果分?jǐn)傇诿科椒矫捉ㄖ娣e上的周長(zhǎng)越小，那么住宅建筑的單位造價(jià)就低，反之，外墻周長(zhǎng)系數(shù)越大，那么住宅建筑單位造價(jià)就高。一般而言，住宅的建筑平面形狀簡(jiǎn)單，它的外墻周長(zhǎng)系數(shù)就小，那么單位造價(jià)就低；如果住宅建筑的平面形狀又長(zhǎng)又窄，或復(fù)雜不規(guī)那么時(shí)，那么外墻周長(zhǎng)系數(shù)必然增大，造價(jià)也會(huì)增高。.〔1〕住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析②平面系數(shù)〔K〕住宅建面由居住面積，輔助面積和結(jié)構(gòu)面積組成。其中居住面積是指居室凈面積；輔助面積指客廳、廚房、衛(wèi)生間等室內(nèi)空間的面積；結(jié)構(gòu)面積是指墻體和柱等結(jié)構(gòu)所占面積。輔助面積占住宅總建面的比重稱(chēng)為輔助面積系數(shù)，一般為25％左右。結(jié)構(gòu)面積占住宅面積總建面的比例稱(chēng)為結(jié)構(gòu)面積系數(shù)，結(jié)構(gòu)面積系數(shù)越小，設(shè)計(jì)方案越經(jīng)濟(jì)。也就是說(shuō)墻體、柱這樣一些結(jié)構(gòu)所占面積越小，就越經(jīng)濟(jì)。一般地，不同的住宅建筑，結(jié)構(gòu)面積系數(shù)是不同的，磚混結(jié)構(gòu)約為19%，外磚內(nèi)模體系為16%，裝配式大板體系為14%，框架結(jié)構(gòu)體系為11%。.〔1〕住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析③層高住宅層高的變化，對(duì)建筑造價(jià)和建筑用地都有較大的影響。令層高為H，降低層高值為△H，墻體造價(jià)占住宅建筑物造價(jià)的比重為K，那么層高降低△H時(shí)的造價(jià)降低率為：P=K·△H/H以5層磚混結(jié)構(gòu)住宅為例，當(dāng)H=3m,K=0.4，層高降低值為△H=0.1m時(shí)，那么住宅造價(jià)降低率為：P=0.4×0.1/3=0.0133造價(jià)較原來(lái)降低1.33%。而且由于降低層高引起的管線工程費(fèi)用減少和減輕自重使根底費(fèi)用降低還未計(jì)算在內(nèi)。另一方面，降低層高，可以降低建筑物的總高度，相應(yīng)建筑物的間距也可以減小，土地利用率得以提高。.〔1〕住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析④住宅層數(shù)住宅建筑的層數(shù)對(duì)住宅造價(jià)的影響比較復(fù)雜，并隨著建筑的類(lèi)型、形式、結(jié)構(gòu)而變化。一般而言，住宅的層數(shù)越高，總造價(jià)也越高。就單方造價(jià)而言，當(dāng)層數(shù)在四層以下時(shí)，增加樓層不影響其結(jié)構(gòu)形式，單位建面的造價(jià)一般會(huì)隨層數(shù)的增加而降低。但當(dāng)層數(shù)超過(guò)四層時(shí)，因結(jié)構(gòu)形式的改變，承重墻改為框架結(jié)構(gòu)或加厚，或是因?yàn)樵O(shè)置電梯、補(bǔ)充建筑設(shè)備、增加結(jié)構(gòu)強(qiáng)度等原因，單位建面的造價(jià)會(huì)增加。但增加住宅的建筑層數(shù)可提高土地的使用強(qiáng)度，可以到達(dá)節(jié)約用地的目的。.〔1〕住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析⑤住宅長(zhǎng)度將住宅單元進(jìn)行組合，組合前的外山墻變?yōu)榱私M合后的內(nèi)山墻，從而降低了住宅的單位造價(jià)。但住宅的單元組合得過(guò)長(zhǎng)時(shí)，需設(shè)置沉降縫或伸縮縫，設(shè)計(jì)成了雙墻，又會(huì)增加了造價(jià)，而且對(duì)抗震不利。因此單元組合時(shí)應(yīng)該少于5個(gè)單元。一般四單元長(zhǎng)住宅比二單元長(zhǎng)住宅每平米居住面積造價(jià)省2.5%～3%,采暖省10～21%。.〔1〕住宅建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析⑥結(jié)構(gòu)形式住宅建筑的結(jié)構(gòu)和構(gòu)件，對(duì)住宅建筑的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果，也有較大的影響。例如一般樓板造價(jià)占總造價(jià)的9%～13%，選擇預(yù)制樓板，不光重量輕，強(qiáng)度大能滿足功能上的要求，另外還能縮短工期、降低造價(jià)。同樣對(duì)根底、墻體、屋面等部位的構(gòu)件設(shè)計(jì)，要因地制宜，并進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，擇優(yōu)選擇方案。.〔2〕居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析①用地容積率容積率=總建筑面積/規(guī)劃用地面積是規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑總建筑面積與地塊面積之比。容積率主要用來(lái)控制土地的使用強(qiáng)度，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在控制性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)劃管理部門(mén)提出的容積率內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不能擅自提高容積率。.〔2〕居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析②建筑密度是規(guī)劃地塊內(nèi)各類(lèi)建筑物基底占地面積與地塊面積之比，通常用上限控制。建設(shè)密度=建筑物基底占地面積/規(guī)劃用地面積建筑密度指標(biāo)是規(guī)劃部門(mén)用來(lái)控制建筑基地面積，保證空地率、綠化率的重要規(guī)劃控制指標(biāo)。.〔2〕居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析③建筑間距指前后兩排居住建筑之間的水平距離。一般根據(jù)所在地區(qū)日照、通風(fēng)、防止噪音與視線干擾、綠化、管線埋置，建筑規(guī)劃布局，節(jié)約用水等要求綜合考慮確定。其中，日照要求是確定住宅間距的主要依據(jù)。一般按照規(guī)定住宅的日照標(biāo)準(zhǔn)是“在條狀建筑呈行列式布置時(shí)，原那么上要求按當(dāng)?shù)囟寥者@一天在住宅底層日照時(shí)間不小于1小時(shí)〞的要求，以此作為來(lái)計(jì)算房屋間距的依據(jù)。.〔2〕居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析④戶室比戶室比是各種戶型的住宅在總戶數(shù)中所占的百分比。戶室比反映了在一定時(shí)期，該地區(qū)社會(huì)對(duì)住宅需求的根本趨勢(shì)和構(gòu)成。如果戶室比確定得不合理，就會(huì)出現(xiàn)住房的供給與住房需求不一致。因此，在居住區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)中，科學(xué)合理地確定戶室比是很重要的。.戶型設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想：

(1)以人為本。

(2)滿足每個(gè)家庭成員的個(gè)性化需要。

(3)因地制宜，適應(yīng)變化。

(4)戶型面積要與目標(biāo)客戶需求相適應(yīng)。根據(jù)目標(biāo)客戶的需求進(jìn)行戶型面積設(shè)計(jì)，實(shí)際上是指調(diào)整住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，使開(kāi)發(fā)出來(lái)的住宅產(chǎn)品更加適合市場(chǎng)需要。....東方綠苑戶型.東方綠苑戶型...〔2〕居住區(qū)規(guī)劃方案綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析⑤造價(jià)造價(jià)是開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案最重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。開(kāi)發(fā)工程的造價(jià)可分為開(kāi)發(fā)工程的總造價(jià)〔綜合造價(jià)〕和分?jǐn)偟矫科椒矫咨唐贩可系脑靸r(jià)，即綜合單方造價(jià)。造價(jià)的上下直接影響到工程的開(kāi)發(fā)本錢(qián)，從而影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資收益；而且造價(jià)高售價(jià)也會(huì)高，從而影響到住房需求者的購(gòu)置能力。.3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)〔1〕開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的特點(diǎn)居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，評(píng)價(jià)主體除開(kāi)發(fā)企業(yè)本身外，還涉及到使用者，工程的管理者〔城市的規(guī)劃管理部門(mén)〕，甚至還涉及到設(shè)計(jì)者本身，以及工程施工人員。應(yīng)同時(shí)符合規(guī)劃管理部門(mén)需求，即社會(huì)效益與環(huán)境效益，以綜合效益的好壞作為方案取舍的標(biāo)準(zhǔn)。

通過(guò)評(píng)價(jià)者利用設(shè)計(jì)圖紙、模型等來(lái)進(jìn)行分析、設(shè)想來(lái)作出主觀判斷。這就難以保證這種預(yù)測(cè)性的主觀判斷十分準(zhǔn)確，因此，這一些都導(dǎo)致我們對(duì)方案評(píng)價(jià)值的不確定。

①評(píng)價(jià)主體的多元化

②評(píng)價(jià)目標(biāo)的多樣性

③評(píng)價(jià)值的不確定性.3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)①用地面積指標(biāo)②主要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)③綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)對(duì)住宅建筑設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)可以從住宅建筑的適用性、平安性、經(jīng)濟(jì)性和藝術(shù)性這樣的四個(gè)方面考慮?！?〕開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系.3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)〔3〕開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)方法對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的各評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)分，其中定性指標(biāo)采取專(zhuān)家打分，定量指標(biāo)轉(zhuǎn)化為相應(yīng)的評(píng)分。然后將多項(xiàng)指標(biāo)的得分累加，就得出這個(gè)方案的綜合評(píng)分值。哪個(gè)方案的綜合評(píng)價(jià)值高就選擇哪種方案。沒(méi)有掩蓋，保存了專(zhuān)家的獨(dú)特看法和前面兩種方法的區(qū)別，不強(qiáng)行綜合評(píng)價(jià)者的意見(jiàn)，保持評(píng)價(jià)中的客觀性。按照評(píng)價(jià)問(wèn)題中各類(lèi)因素之間的隸屬關(guān)系把它們排成從高到低的假設(shè)干層次。根據(jù)對(duì)同一層次元素相對(duì)重要性比較的結(jié)果，確定其重要性的先后次序，以此作為方案的依據(jù)。

①綜合評(píng)分法

③模糊評(píng)價(jià)法

②層次分析法.第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招投標(biāo)與合同管理招標(biāo)投標(biāo)的概念房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)的方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)的根本流程施工許可證的獲取4123施工許可證的獲取15.一、招標(biāo)投標(biāo)的概念

招標(biāo)投標(biāo)是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行工程建設(shè)、貨物買(mǎi)賣(mài)、財(cái)產(chǎn)出租、中介效勞等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一種競(jìng)爭(zhēng)形式和交易方式，是引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制訂立合同(契約)的一種法律形式。招投標(biāo)制度實(shí)際上就是訂立合同的一個(gè)特殊程序，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)眾多競(jìng)爭(zhēng)方式中的一種，象大宗商品的購(gòu)銷(xiāo)、承攬加工、財(cái)產(chǎn)租賃、技術(shù)攻關(guān)等都經(jīng)常采用。招標(biāo)是指招標(biāo)人發(fā)出招標(biāo)通知或公告，說(shuō)明擬采購(gòu)的商品的名稱(chēng)、規(guī)格、數(shù)量及其他條件，邀請(qǐng)投標(biāo)人在規(guī)定時(shí)間、地點(diǎn)，按照一定的程序進(jìn)行投標(biāo)的行為。投標(biāo)是指招標(biāo)的對(duì)稱(chēng)概念，指投標(biāo)人應(yīng)招標(biāo)人的邀請(qǐng)，按照標(biāo)的要求和條件在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向招標(biāo)人遞送投標(biāo)文件〔包括填寫(xiě)標(biāo)書(shū)，提出報(bào)價(jià)，并等候開(kāi)標(biāo)〕，爭(zhēng)取中標(biāo)的行為。.一、招投標(biāo)的概念表6-1招投標(biāo)締約與一般締約方式比較表締約方式招投標(biāo)締約方式一般締約方式(如競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢(xún)價(jià)、單一來(lái)源采購(gòu))締約條件、要求的提出一次性、公開(kāi)透明；當(dāng)事人一般不直接接觸談判了解、漸進(jìn)式明朗；當(dāng)事人直接接觸締約當(dāng)事人一個(gè)招標(biāo)人對(duì)多個(gè)競(jìng)爭(zhēng)的投標(biāo)人；一般法人和其他組織；最終的締約人需要經(jīng)過(guò)下評(píng)議程序產(chǎn)生一般一對(duì)一；法人、其他組織和自然人均可；最終締約人一般即時(shí)產(chǎn)生締約標(biāo)的規(guī)定項(xiàng)目的締約必須采用招投標(biāo)自愿選擇締約過(guò)程具體程序明確、公開(kāi)；要約邀請(qǐng)、要約、承諾（三段）；無(wú)為一次性、書(shū)面方式進(jìn)行具體程序不確定、隱蔽；要約、承諾（二段）；要約、新（反）要約可以多次、交替出現(xiàn)、次數(shù)不定，可以是書(shū)面、口頭或其他方式合意的表達(dá)方式必須書(shū)面；合同成立與生效有一定的間隔任意方式；一般合同成立即生效.二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)的方式1.公開(kāi)招標(biāo)是招標(biāo)人向不特定的人群發(fā)布公告，是一種廣而告之，邀請(qǐng)不特定的法人或其他組織投標(biāo)。所以又稱(chēng)為無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)方式的優(yōu)點(diǎn)是：投標(biāo)的承包商多、競(jìng)爭(zhēng)范圍大，業(yè)主有較大的選擇余地，有利于降低工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量和縮短工期。其缺點(diǎn)是：由于投標(biāo)的承包商多，招標(biāo)工作最大，組織工作復(fù)雜，需投人較多的人力、物力，招標(biāo)過(guò)程所需時(shí)間較長(zhǎng)，但整體來(lái)主說(shuō)優(yōu)越性十清楚顯。主要適用于投資額度大、規(guī)模大、周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的較大型工程建設(shè)工程。.二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)的方式2.邀請(qǐng)招標(biāo)只邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織來(lái)投標(biāo)，又稱(chēng)為有限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)。這種方式不發(fā)布廣告，業(yè)主根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)和所掌握的各種信息資料，向有能力承擔(dān)該項(xiàng)工程施工的承包商發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，收到邀請(qǐng)書(shū)的單位有權(quán)利選擇是否參加投標(biāo)。這是一種非公開(kāi)化的招標(biāo)方式，一般被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商在3-10個(gè)左右。優(yōu)點(diǎn)是：參加競(jìng)爭(zhēng)的投標(biāo)商數(shù)目可由招標(biāo)單位控制，目標(biāo)集中，招標(biāo)的組織工作較容易，工作量比較小。其缺點(diǎn)是：由于參加的投標(biāo)單位相對(duì)較少，競(jìng)爭(zhēng)范圍較小，有許多可能的競(jìng)爭(zhēng)者被排除在外，縮小了招標(biāo)單位的選擇余地。邀請(qǐng)招標(biāo)的方式一般適用于那些工程性質(zhì)比較特殊，要求有專(zhuān)門(mén)經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和一些專(zhuān)業(yè)技術(shù)的建設(shè)工程；或者是公開(kāi)招標(biāo)這種方式其結(jié)果沒(méi)有產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)工程；還可用于工期緊迫或有保密要求等原因而不宜進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程。.二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)的方式3.議標(biāo)議標(biāo)〔又稱(chēng)協(xié)議招標(biāo)、協(xié)商議標(biāo)〕是一種以議標(biāo)文件或擬議的合同草案為根底的,直接通過(guò)談判方式,分別與假設(shè)干家承包商進(jìn)行協(xié)商，選擇自己滿意的一家，簽訂承包合同的招標(biāo)方式。也不需要進(jìn)行資格預(yù)審以及開(kāi)標(biāo)。議標(biāo)通常適用于涉及國(guó)家平安的工程或軍事保密的工程，或緊急搶險(xiǎn)救災(zāi)工程及小型工程。.三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程招標(biāo)的根本流程〔13〕商簽合同〔10〕評(píng)標(biāo)〔1〕組建招標(biāo)機(jī)構(gòu)〔2〕準(zhǔn)備招標(biāo)文件、編制攔標(biāo)價(jià)〔3〕發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)〔4〕進(jìn)行資格預(yù)審〔5〕出售招標(biāo)文件〔6〕組織現(xiàn)場(chǎng)考察〔7〕解答標(biāo)書(shū)疑問(wèn)〔8〕接受投標(biāo)文件始于組建招標(biāo)工作小組發(fā)布招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)，終于發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，其間大致經(jīng)歷了招標(biāo)→投標(biāo)→開(kāi)標(biāo)→評(píng)標(biāo)→定標(biāo)→簽訂合同〔假設(shè)產(chǎn)生中標(biāo)人，最后就要授標(biāo)和簽訂合同〕這幾個(gè)主要階段。〔11〕定標(biāo)〔12〕發(fā)中標(biāo)通知書(shū)〔9〕開(kāi)標(biāo)89.四、施工許可證的獲取申領(lǐng)施工許可證應(yīng)具備條件：〔1〕已辦理該工程用地批準(zhǔn)手續(xù)，獲得?國(guó)有土地使用權(quán)證?、?建設(shè)用地規(guī)劃許可證?〔2〕如果是在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，還要取得?建設(shè)工程規(guī)劃許可證??！?〕已經(jīng)通過(guò)招標(biāo)確定了施工企業(yè)，簽署施工合同。〔4〕有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查?！?〕有保證工程質(zhì)量和平安的具體措施?！?〕按規(guī)定需要委托監(jiān)理的工程委托了監(jiān)理，并簽署委托監(jiān)理合同?！?〕建設(shè)資金已落實(shí)。由銀行出具的到位資金證明。建設(shè)工期缺乏一年的，到位資金原那么上不得少于工程合同價(jià)的50%；建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金不得少于合同價(jià)款的30%?！?〕持有人防部門(mén)出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納按法律規(guī)定需要繳納的費(fèi)用。.招投標(biāo)視頻欣賞Clicktoaddtitleinhere.五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的合同管理1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程合同概念及類(lèi)別房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，當(dāng)事人就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的取得和房屋建設(shè)以及房屋銷(xiāo)售的相關(guān)事宜設(shè)立、變更、終止權(quán)利義務(wù)關(guān)系而達(dá)成的協(xié)議。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的階段分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同主要包括前期工作類(lèi)合同、建設(shè)實(shí)施類(lèi)合同以及房屋銷(xiāo)售效勞類(lèi)合同。本節(jié)主要針對(duì)建設(shè)實(shí)施類(lèi)合同的管理。92.五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的合同管理積極預(yù)防和公正處理索賠。對(duì)合同履行情況進(jìn)行監(jiān)督、檢查。建立合同目錄、編碼和檔案。認(rèn)真進(jìn)行合同分析,。（4）（3）（2）（1）2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程合同管理themegallery.第四節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)管理組織狹義：指項(xiàng)目在施工建造階段的管理。（√）廣義：指從項(xiàng)目可行性研究開(kāi)始，完成拆遷征地、規(guī)劃設(shè)計(jì)等前期工作，進(jìn)行施工建造，直到項(xiàng)目建成交付使用的全過(guò)程管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)管理94.一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)管理組織方式與管理模式①自建②委托施工工程總承包

工程局部承包開(kāi)發(fā)企業(yè)把開(kāi)發(fā)工程工程設(shè)計(jì)文件所包含的全部?jī)?nèi)容都一起委托給建筑承包商去完成，包括建筑材料和房屋設(shè)備的采購(gòu)工作?？梢灾怀邪坠こ?，也可以承建主體結(jié)構(gòu)過(guò)程、安裝工程或裝修工程，可以包工不包料，也可以包除主材之外的其他工料。開(kāi)發(fā)企業(yè)自己組織施工隊(duì)伍，自己配備或租用施工機(jī)械，自己采購(gòu)材料，自己組織施工完成開(kāi)發(fā)工程的工程建設(shè)。采用這種方式的主要是兼營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的建筑企業(yè)。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)的組織方式95.2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)的管理模式①自行管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行組織工程建設(shè)管理班子進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)，直接行使業(yè)主的全部職權(quán)，對(duì)開(kāi)發(fā)工程的施工質(zhì)量、工程進(jìn)度、建設(shè)投資進(jìn)行控制，有的還負(fù)責(zé)主材和房屋設(shè)備的采購(gòu)工作，當(dāng)前這種模式運(yùn)用得很普遍。自行管理模式的權(quán)威性更易得到施工單位的成認(rèn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)的意圖能得到更好的表達(dá)。但是，自行管理需要開(kāi)發(fā)企業(yè)擁有專(zhuān)業(yè)配套、結(jié)構(gòu)合理、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理班子，對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)而言很難做到，而且考慮到開(kāi)發(fā)淡季，常備的管理班子會(huì)造成人才浪費(fèi)和管理本錢(qián)的提高。96.2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)的管理模式②委托管理開(kāi)發(fā)企業(yè)將已經(jīng)取得開(kāi)工許可證的過(guò)程委托給有資格的工程建設(shè)咨詢(xún)管理公司〔我國(guó)稱(chēng)其為“工程監(jiān)理公司〞〕對(duì)工程建設(shè)過(guò)程實(shí)施管理。監(jiān)理單位利用自身的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和工程經(jīng)驗(yàn)為工程建設(shè)提高智力效勞，并向開(kāi)發(fā)企業(yè)收取相應(yīng)的酬金。它實(shí)際是由工程法人〔即開(kāi)發(fā)企業(yè)〕、監(jiān)理單位和承建單位組成的三元管理體制。有了監(jiān)理單位后，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將工程管理、組織、控制、協(xié)調(diào)等大量工作交給監(jiān)理單位來(lái)做，而自己集中精力處理外部協(xié)調(diào)、重大決策、工程款的支付控制及對(duì)監(jiān)理單位的檢查、考核與監(jiān)督等方面事項(xiàng)，有利于開(kāi)發(fā)企業(yè)精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)和管理人員，有利于專(zhuān)業(yè)協(xié)作。97.二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)管理的組織結(jié)構(gòu)總經(jīng)理職能部門(mén)職能部門(mén)職能部門(mén)項(xiàng)目部項(xiàng)目部職能部門(mén)項(xiàng)目部圖6.1矩陣型組織結(jié)構(gòu)圖開(kāi)發(fā)工程經(jīng)理由公司任命，職能管理人員〔如財(cái)務(wù)、銷(xiāo)售〕由工程經(jīng)理與各職能部門(mén)協(xié)商聘用，在工程工作期間接受職能部門(mén)和工程經(jīng)理的雙重領(lǐng)導(dǎo)。開(kāi)發(fā)工程完成后，所有人員均回到各自原來(lái)的職能部門(mén)或轉(zhuǎn)移到新工程中去。這種方式充分表達(dá)了開(kāi)發(fā)工程管理層次減少，人員精干，管理直接和富于彈性流動(dòng)的特點(diǎn)。98.二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)管理的組織結(jié)構(gòu)圖6.2事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)圖

總經(jīng)理職能部門(mén)職能部門(mén)職能部門(mén)事業(yè)部事業(yè)部事業(yè)部職能部門(mén)項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部項(xiàng)目部各事業(yè)部有自己特點(diǎn)的開(kāi)發(fā)工程或地區(qū)，各事業(yè)部以經(jīng)濟(jì)效益為中心，實(shí)行獨(dú)立核算，自主經(jīng)營(yíng)。采用事業(yè)部制要注意幾個(gè)方面：一是事業(yè)部應(yīng)與地區(qū)、開(kāi)發(fā)工程同壽命，沒(méi)有開(kāi)發(fā)工程時(shí)，應(yīng)予以撤銷(xiāo)；二是一個(gè)地區(qū)只有一個(gè)開(kāi)發(fā)工程且沒(méi)有后續(xù)工程時(shí)，一般不宜設(shè)立地區(qū)事業(yè)部，防止機(jī)構(gòu)重疊。99.第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的目標(biāo)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程目標(biāo)控制的內(nèi)容包括進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、投資控制和平安控制。100.第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的目標(biāo)控制一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的工程進(jìn)度控制1.概念:對(duì)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制方案，將該方案付諸實(shí)施，在實(shí)施過(guò)程中經(jīng)常檢查實(shí)際進(jìn)度是否按方案要求進(jìn)行，對(duì)出現(xiàn)的偏差分析原因，采取補(bǔ)救措施或者調(diào)整、修改原方案，直至工程竣工，交付使用。最終目的：工程進(jìn)度目標(biāo)總目標(biāo)：建設(shè)工期影響因素：人的因素，技術(shù)因素，材料、設(shè)備和構(gòu)配件因素，機(jī)具因素，資金因素，水文、地質(zhì)和氣象因素，其他環(huán)境、社會(huì)因素等

101.第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的目標(biāo)控制2.進(jìn)度控制的方案系統(tǒng)及表示方法(1)進(jìn)度控制的方案系統(tǒng)工程工程前期工作方案工程工程總進(jìn)度方案文字局部工程工程一覽表工程工程總進(jìn)度方案投資方案年度分配表工程工程進(jìn)度平衡表工程工程年度方案文字局部表格局部102.第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的目標(biāo)控制2.進(jìn)度控制的方案系統(tǒng)及表示方法(2)進(jìn)度方案的表示方法①橫道圖以“一條橫道〞表示進(jìn)度②網(wǎng)絡(luò)圖由“箭線、節(jié)點(diǎn)〞表示進(jìn)度雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖單代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖103.橫道圖例如104.第五節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的目標(biāo)控制3.進(jìn)度控制方法及措施〔1〕控制方法：把方案進(jìn)度和實(shí)際進(jìn)度間的平衡作為控制進(jìn)度和方案管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)〔2〕控制措施組織措施:落實(shí)工程工程中各層次進(jìn)度目標(biāo)的責(zé)任人，具體任務(wù)和工作責(zé)任；建立進(jìn)度控制目標(biāo)體系；建立工程進(jìn)度報(bào)告制度及進(jìn)度信息溝通網(wǎng)絡(luò)；建立進(jìn)度方案審核制度和進(jìn)度方案實(shí)施中的檢查分析制度；建立進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議制度，包括協(xié)調(diào)會(huì)議舉行的時(shí)間、地點(diǎn)，協(xié)調(diào)會(huì)議的參加人員等；建立圖紙審查、工程變更和設(shè)計(jì)變更管理制度。技術(shù)措施:審查承包商提交的進(jìn)度方案；編制進(jìn)度控制工作細(xì)那么；采用網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)及其他科學(xué)適用的方案方法，并結(jié)合電子計(jì)算機(jī)的應(yīng)用，對(duì)建設(shè)工程進(jìn)度實(shí)施動(dòng)態(tài)控制。經(jīng)濟(jì)措施:及時(shí)辦理工程預(yù)付款及工程進(jìn)度款支付手續(xù)；對(duì)應(yīng)急趕工給予優(yōu)厚的趕工費(fèi)用；對(duì)工期提前給予獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)工程延誤收取誤期損失賠償金。合同措施:加強(qiáng)合同管理，協(xié)調(diào)合同工期與進(jìn)度方案之間的關(guān)系，保證合同中進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；嚴(yán)格控制合同變更，對(duì)各方提出的工程變更和設(shè)計(jì)變更，應(yīng)嚴(yán)格審查后再補(bǔ)入合同文件之中；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，在合同中應(yīng)充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素及其對(duì)進(jìn)度的影響，以及相應(yīng)的處理方法；加強(qiáng)索賠管理，減少不必要的設(shè)計(jì)變更。105.二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的質(zhì)量控制1.設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制〔1〕設(shè)計(jì)單位的選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該應(yīng)根據(jù)擬開(kāi)發(fā)工程性質(zhì)、高度、規(guī)模對(duì)照等級(jí)要求，選擇資質(zhì)合格、信譽(yù)好、技術(shù)力量強(qiáng)、設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)院。為控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以通過(guò)設(shè)計(jì)招標(biāo)、組織開(kāi)展設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽等方式，從多個(gè)設(shè)計(jì)方案中選擇的最優(yōu)方案。106.二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)質(zhì)量控制1.設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制〔2〕嚴(yán)格進(jìn)行設(shè)計(jì)文件審查審查設(shè)計(jì)方案目的在于保證工程設(shè)計(jì)符合設(shè)計(jì)大綱要求，符合國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)的方針政策，符合現(xiàn)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)，符合國(guó)情，工藝合理，技術(shù)先進(jìn)，能充分發(fā)揮工程工程的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益。其次是設(shè)計(jì)圖紙的審核，主要包括初步設(shè)計(jì)圖紙和施工圖設(shè)計(jì)圖紙的審查。初步設(shè)計(jì)是決定工程采取何種技術(shù)方案，審查重點(diǎn)是所采用的技術(shù)方案是否符合總體方案的要求，是否到達(dá)工程決策階段的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。施工圖是對(duì)設(shè)備、設(shè)施、建筑物、管線等工程對(duì)象的尺寸、布置、選材、構(gòu)造、相互關(guān)系、施工及安裝質(zhì)量要求的詳細(xì)圖紙和說(shuō)明，是指導(dǎo)施工的直接依據(jù)，從而也是設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制的一個(gè)重點(diǎn)。審查重點(diǎn)是使用功能是否滿足質(zhì)量目標(biāo)和水平。107.二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)質(zhì)量控制1.設(shè)計(jì)質(zhì)量的控制〔3〕重視設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審請(qǐng)施工單位、供給商、監(jiān)理單位對(duì)參加圖紙會(huì)審，這樣可以減少圖紙過(guò)失，并使施工單位熟悉設(shè)計(jì)圖紙，了解設(shè)計(jì)意圖及對(duì)關(guān)鍵部位的質(zhì)量要求；有利于檢查設(shè)計(jì)中沒(méi)有考慮到的施工的可能性、便捷、平安性問(wèn)題；有利于檢查設(shè)計(jì)中沒(méi)有考慮到的運(yùn)行中的維修、設(shè)備更換、保養(yǎng)方便的問(wèn)題；有利于檢查設(shè)計(jì)中沒(méi)有考慮到的運(yùn)營(yíng)的平安性和運(yùn)行費(fèi)用的上下等問(wèn)題。108.二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程工程建設(shè)質(zhì)量控制2.施工質(zhì)量的控制〔1〕預(yù)測(cè)建造期和使用期對(duì)質(zhì)量影響的全部因素，做好建設(shè)工程的全部規(guī)劃。〔2〕選擇資質(zhì)等級(jí)、經(jīng)驗(yàn)、信譽(yù)合格的施工及監(jiān)理單位，與其簽訂書(shū)面合同，在合同中必須涉及質(zhì)量條款并明確質(zhì)量責(zé)任?！?〕做好對(duì)重大技術(shù)方案、設(shè)計(jì)文件、施工組織設(shè)計(jì)的審定?！?〕做好實(shí)施階段的質(zhì)量控制，如圖紙會(huì)審與技術(shù)交底、施工設(shè)備、材料、機(jī)械供給及施工中的質(zhì)量控制?！?〕做好質(zhì)量信息反響，通過(guò)組織與協(xié)調(diào)手段，進(jìn)行全面質(zhì)量管理。109.三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的投資控制〔1〕土地費(fèi)用〔2〕前期費(fèi)用〔3〕政策要求的各種收費(fèi)〔4〕配套設(shè)施費(fèi)用〔6〕其它費(fèi)用〔5〕建安造價(jià)政策要求的各種收費(fèi)：如質(zhì)檢費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、根底設(shè)施配套費(fèi)、人防工程費(fèi)、墻改基金、消防費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、勞保費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等。配套設(shè)施費(fèi)用，主要包括：供水管線及增容費(fèi)、供電設(shè)施的各項(xiàng)費(fèi)用、道路硬化、區(qū)內(nèi)綠化、物業(yè)管理的準(zhǔn)備費(fèi)用及其它公共效勞設(shè)施費(fèi)用等。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的構(gòu)成.321321〔1〕嚴(yán)格工程款的支付〔2〕慎重處理工程變更投資控制監(jiān)理和開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格把關(guān)嚴(yán)格按照合同結(jié)算和結(jié)算手續(xù)竣工決算的審查和審核三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的投資控制業(yè)主提出變更應(yīng)慎重鼓勵(lì)簡(jiǎn)化施工工藝變更前要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算2.工程施工階段的投資控制.四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的平安管理平安第一，預(yù)防為主明確平安管理責(zé)任分工，確保平安設(shè)施經(jīng)費(fèi)投入嚴(yán)把施工單位入門(mén)關(guān)，按章操作不違規(guī)加大宣傳和檢查力度423施工許可證的獲取15.第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程竣工驗(yàn)收一、竣工驗(yàn)收的條件①完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；②有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；③有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；④有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；⑤有施工單位簽署的工程保修書(shū)。113.第六節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程竣工驗(yàn)收〔5〕有施工單位簽署的工程保修書(shū)?！?〕完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；〔2〕有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；〔3〕有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；〔4〕有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；一、竣工驗(yàn)收的條件.二、竣工驗(yàn)收的依據(jù)經(jīng)過(guò)審批的工程建議書(shū)、年度開(kāi)工方案、施工圖紙和說(shuō)明文件、施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更文件、現(xiàn)行施工技術(shù)規(guī)程、施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，以及合同中有關(guān)竣工驗(yàn)收的條款。工程建設(shè)規(guī)模、工程建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、建筑裝飾、設(shè)備安裝等應(yīng)與各種批準(zhǔn)文件、施工圖紙、標(biāo)準(zhǔn)保持一致。115.三、竣工驗(yàn)收的工作程序

〔1〕單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收在開(kāi)發(fā)小區(qū)總體建設(shè)工程中，一個(gè)單項(xiàng)工程完工后，首先由施工承包單位根據(jù)國(guó)家有關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行自我評(píng)定，向開(kāi)發(fā)商提供完整竣工資料及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，并提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。之后，開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)組織承包商、設(shè)計(jì)單位、客戶(使用方)、質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)等有關(guān)部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收，統(tǒng)一檢查工程的質(zhì)量情況，隱蔽工程驗(yàn)收資料、關(guān)鍵部位施工記錄、按圖施工情況及有無(wú)漏項(xiàng)等，并在驗(yàn)收后給予認(rèn)可或提出修改意見(jiàn)，由工程工程的監(jiān)理工程師列出需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷“清單〞，這時(shí)承包商應(yīng)切實(shí)落實(shí)修復(fù)這些缺陷，并承擔(dān)由自身原因造成修改的費(fèi)用。116.三、竣工驗(yàn)收的工作程序

〔2〕綜合驗(yàn)收綜合驗(yàn)收是指開(kāi)發(fā)工程按規(guī)劃、設(shè)計(jì)要求全部建設(shè)完成，并符合施工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)后，即應(yīng)按規(guī)定要求組織綜合驗(yàn)收。?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行方法?規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管部門(mén)提出綜合驗(yàn)收申請(qǐng)，主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后一個(gè)月內(nèi)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。綜合驗(yàn)收不合格的，不準(zhǔn)交付使用。117.〔2〕綜合驗(yàn)收①規(guī)劃要求是否落實(shí)②配套建設(shè)的根底設(shè)施和公共效勞設(shè)施是否建設(shè)完畢③單項(xiàng)工程質(zhì)量驗(yàn)收手續(xù)是否完備④拆遷補(bǔ)償款安置方案是否落實(shí)⑥其他⑤物業(yè)管理是否落實(shí)綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容.辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)提交的文件①工程竣工驗(yàn)收備案表；②工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào),施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見(jiàn)，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政根底設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；③法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；④施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；⑤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交?住宅質(zhì)量保證書(shū)?和?住宅使用說(shuō)明書(shū)?。在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)對(duì)工程質(zhì)量的好壞進(jìn)行全面鑒定。工程主要局部或關(guān)鍵部位假設(shè)不符合質(zhì)量要求會(huì)直接影響使用和工程壽命，應(yīng)進(jìn)行返修和加固，然后再進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定。工程未經(jīng)竣工驗(yàn)收或竣工驗(yàn)收未通過(guò)的，開(kāi)發(fā)商不得使用、不得辦理客戶入住手續(xù)。119.案例分析120.某監(jiān)理