上海某國(guó)際花園產(chǎn)品定位建議

上海普陀區(qū)凱躍明珠國(guó)際花園產(chǎn)品定位建議一、立地條件分析 24二、工程優(yōu)劣分析 27三、產(chǎn)品定位 28四、目標(biāo)客戶定位 29五、面積定位 29六、價(jià)格定位 30

一、立地條件分析〔一〕工程概況位于凱旋路輕軌明珠線，延安高架中山北路中間，工程?hào)|面為凱旋路，南面是白蘭路，兩側(cè)為中山西路，北面是曹楊路。華東師范大學(xué)和長(zhǎng)風(fēng)公園就在該地塊的南面。

〔二〕工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基地面積：11600平方米容積率：7.6總建面積：88000平方米

〔三〕地塊環(huán)境概述在該地塊的東、西和北三個(gè)方向上主要是當(dāng)?shù)氐囊恍┚用駞^(qū)，如曹楊六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑風(fēng)格一般，所以景觀不佳。只有南面距華東師范大學(xué)一站路，而且普陀區(qū)最大的公園長(zhǎng)風(fēng)公園也在該方向上，所以該地塊的南面景觀相對(duì)較好。

〔四〕環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況1、環(huán)境衛(wèi)生情況據(jù)悉本地塊原本是拆遷地，不會(huì)給本地區(qū)遺留下什么污染問(wèn)題。但該地塊的東西兩側(cè)分別是輕軌3號(hào)線和中山西路主干道。來(lái)往車(chē)輛較多，造成很大的噪音和空氣污染。地塊周?chē)纳鐓^(qū)居民多為當(dāng)?shù)氐木用?，其附近道路環(huán)境衛(wèi)生一般。

2、社會(huì)治安狀況本地塊處于普陀區(qū)的中山西路旁，周?chē)用穸酁楸镜厣虾Ｈ?，治安形式較好。

〔五〕地塊周?chē)慕煌l件1、環(huán)臨的公共交通條件本地塊兩面為中山西路，是上海市區(qū)內(nèi)環(huán)線的主干道，公交線路較多，車(chē)流量很多，有876、、224、143等多條公交線路。〔詳見(jiàn)下表〕

路面起點(diǎn)終點(diǎn)途經(jīng)車(chē)次地塊所處站名備注中山西路涼城新村怒江路876曹楊路6：13～20：53

宜川路冠生園路224曹楊路5：42～22：52

龍華南路大渡河路44曹楊路5：05～23：52

曹家渡豐莊143曹楊路6：08～23：08

管弄路新涇新村846曹楊路6：09～18：39

西區(qū)火車(chē)站上體館924曹楊路6：16～19：26

西體育會(huì)路茅臺(tái)路829曹楊路6：09～22：39

襄楊西路建德花園94曹楊路4：39～23：49

中華新路新涇五村216曹楊路5：10～23：05

公興路虹橋鎮(zhèn)69曹楊路6：24～23：24

永和小區(qū)欽州西路609曹楊路62：6～22：56

公興路仙霞路309曹楊路夜間24：22、1：02、1：42、2：27、3：17、4：02〔資料來(lái)源：星觀達(dá)陣研展部〕

2、臨近輕軌三號(hào)明珠線和延安高架本地塊臨近輕軌三號(hào)明珠線曹楊路站和中山北路高架曹楊路出入口，交通十分便利，這也是本工程的最大優(yōu)勢(shì)。

3、交通條件綜述環(huán)臨地塊的公共交通極為便利，而且緊鄰軌道交通線，因此，該地塊應(yīng)充分利用交通極為便利這一優(yōu)勢(shì)。

4、配套設(shè)施

菜市場(chǎng)：本地塊附近就有曹楊市場(chǎng)等綜合菜市場(chǎng)

商店、購(gòu)物中心：華聯(lián)吉買(mǎi)盛、曹楊商場(chǎng)、南部商場(chǎng)、武陵商場(chǎng)，購(gòu)物十分方便，但除華聯(lián)吉百威外，其他均有一些距離。

小學(xué)：有沙田小學(xué)等多所學(xué)校。

中學(xué)；興隆中學(xué)、沙田中學(xué)、新原中學(xué)、梧桐高級(jí)中學(xué)、曹楊二中〔重點(diǎn)高中〕。

醫(yī)院；普陀區(qū)醫(yī)院、長(zhǎng)風(fēng)醫(yī)院等。

體育娛樂(lè)設(shè)施：有華東師范大學(xué)、普陀區(qū)體育館、普陀區(qū)圖書(shū)館和文化宮等，地塊旁邊有一個(gè)中運(yùn)桑拿健身中心。

銀行、郵局、酒店：本地塊附近，工商銀行、建設(shè)銀行等近在颶尺，地塊對(duì)面是國(guó)家郵政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中運(yùn)上海菜酒店、金大洋酒店等。

其他：本工程地塊附近有印鈔大廈，還有復(fù)興大藥房，蛋糕店等種類(lèi)繁多的店鋪，普陀區(qū)土地管理局也在旁邊。

配套設(shè)施綜述：本工程所處地段是居住人口比擬集中的區(qū)域，各種的生活配套設(shè)施比擬完善，衣、食、住、行等都可以滿足居民的需要。但從消費(fèi)的角度看，本地塊周邊明顯缺乏大型高檔次的購(gòu)物中心，所以本工程的規(guī)劃中，可以把一樓的裙樓的一局部做成大規(guī)模和高檔次的購(gòu)物中心，以滿足一些高層次消費(fèi)者的要求，提升附近商業(yè)氣氛。

二、工程優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)分析

交通條件：本工程位于內(nèi)環(huán)線的主干道中山北路和輕軌3號(hào)線的中間，中山西路有公交線十多條，輕軌3號(hào)線近在咫尺，規(guī)劃中的地鐵R3、M6號(hào)線也由東面經(jīng)過(guò)。綜上所述，該工程的交通條件優(yōu)勢(shì)，將成為本工程的一個(gè)賣(mài)點(diǎn)。

周?chē)涮自O(shè)施：中山西路工程所處地段，是普陀區(qū)大型的居住區(qū)，附近的配套設(shè)施比擬完善，銀行、中小學(xué)等等，一應(yīng)俱全。這樣不僅能夠減少工程配套設(shè)施的建設(shè)投入，而且對(duì)以后的銷(xiāo)售宣傳將會(huì)起到很大的促進(jìn)作用。

文化氣氛；本工程南面是華東師范大學(xué)，距離本地塊僅一站路，附近還有華東政法大學(xué)、曹楊二中等多所院校。所以，本地塊所處地段文化氣氛還是比擬濃厚，對(duì)于那些希望自己的孩子以后能夠得到更好教育的家長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)良好的選擇。

工程地塊東南朝向，采光面佳。

劣勢(shì)分析

占地面積：該地塊呈長(zhǎng)方形的狀態(tài)，占地面積不大，不利于工程整體規(guī)劃，個(gè)案在環(huán)境和景觀規(guī)劃上的余地不大。

自然景觀：本地塊以前是一片拆遷用地，周?chē)矝](méi)有什么標(biāo)志性的建筑，所以形成不了什么自然景觀。唯有南面的華東師范大學(xué)集文化為一體的景點(diǎn)，給本地塊添了一些亮點(diǎn)。

環(huán)境衛(wèi)生：本地塊位于內(nèi)環(huán)線的主干道中山北路高架旁，毗鄰輕軌3號(hào)線，噪音和空氣污染嚴(yán)重，周?chē)用竦沫h(huán)境衛(wèi)生狀況也較一般。不適合定位成純住宅。

工程如定位成寫(xiě)字樓，在付款比例，貸款政策，還款利息支出等方面都比住宅本錢(qián)高。

時(shí)機(jī)分析

從以上提到的本地塊幾大方面優(yōu)勢(shì)，特別是交通極為便利的優(yōu)勢(shì)，是本區(qū)域一些樓盤(pán)無(wú)法比擬的。

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體走勢(shì)和需求量也較好。

目前內(nèi)環(huán)線內(nèi)樓盤(pán)供不應(yīng)求，價(jià)格與內(nèi)環(huán)外的價(jià)差拉大。

區(qū)域附近在售個(gè)案較少，只有新湖明珠城后期有住宅供應(yīng)。市場(chǎng)出現(xiàn)空缺。為工程公寓的定位提供了時(shí)機(jī)和市場(chǎng)。

辦公房的需求旺盛且價(jià)格高于住宅，是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的時(shí)機(jī)。

新近發(fā)布的?關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的決定?，將寫(xiě)字樓、商場(chǎng)排除在外，會(huì)進(jìn)一步刺激寫(xiě)字樓銷(xiāo)售。

威脅分析

本工程寫(xiě)字樓面臨附近的科創(chuàng)、同創(chuàng)和中關(guān)村科技大廈等以高品質(zhì)寫(xiě)字樓的威脅，

工程附近將開(kāi)發(fā)的西宮綠地商務(wù)城的建設(shè)將會(huì)對(duì)工程產(chǎn)生威脅，其規(guī)模將達(dá)25萬(wàn)平米，其中有寫(xiě)字樓規(guī)劃。

公寓局部將面臨高架和輕軌造成的巨大噪音和空氣污染，這是本工程公寓最大的威脅。

工程在景觀和配套上無(wú)法和新湖明珠城，中遠(yuǎn)兩灣城，蘇堤春曉名苑等高檔次樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)。

加息政策的出臺(tái)，對(duì)眾多購(gòu)房者的消費(fèi)心理將會(huì)產(chǎn)生一定影響，預(yù)計(jì)局部投資者將會(huì)擔(dān)憂未來(lái)利率連續(xù)增長(zhǎng)而進(jìn)入觀望期。

三、產(chǎn)品定位從工程地塊的性質(zhì)來(lái)看，該地塊可定位純辦公樓與商住型酒店式公寓相結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式。

地塊的立地條件決定了無(wú)法作純住宅產(chǎn)品。

寫(xiě)字樓的價(jià)格高于住宅1,500～2,000元/平米。

與其放大輕軌和高架的噪音等不利因素，不如最大化發(fā)揮輕軌和高架的優(yōu)勢(shì)。寫(xiě)字樓的交通優(yōu)勢(shì)將會(huì)是工程成功的最大因素。

根據(jù)SWOT理論分析和當(dāng)?shù)鼐用裾{(diào)訪得悉，該工程適宜建造小戶型房型，主力戶型面積在60～90m2之間。又因?yàn)榭紤]到該工程的噪音和空氣污染嚴(yán)重，建議不適合建造純

因此：我們將會(huì)是中高檔甲級(jí)寫(xiě)字樓和商住型酒店式公寓的混合體。滿足中小型公司的辦公置業(yè)和投資用途。四、目標(biāo)客戶定位根據(jù)我們對(duì)附近個(gè)案的市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多數(shù)寫(xiě)字樓的客戶以投資客居多，這也是上海樓市的特點(diǎn)。個(gè)案客層表工程個(gè)案客戶層科維大廈自用和投資，以投資為主。杰地大廈以企業(yè)主為主自用綠地同創(chuàng)投資客中環(huán)國(guó)際投資客

因此工程的目標(biāo)客戶可以初步鎖定為：1.

區(qū)域內(nèi)中小型公司，效勞性企業(yè)：特別是咨詢業(yè)是這種需求的一大主力。此類(lèi)公司的啟動(dòng)資金較少，多為私營(yíng)，而且所需辦公面積較小，但是此類(lèi)企業(yè)數(shù)量大，是小戶型可售寫(xiě)字樓主力客戶群體。2.

私營(yíng)中小企業(yè)、創(chuàng)業(yè)公司、SOHO一族、外地企業(yè)、機(jī)構(gòu)駐滬辦事處等：它們的普遍特征為資金實(shí)力不雄厚，需求的辦公面積較小。他們可能負(fù)擔(dān)不起上海中央CBD高昂的租金，傾向選擇并非甲級(jí)寫(xiě)字樓集中區(qū)域的邊緣地段，但交通方便、價(jià)格適中的寫(xiě)字樓，既滿足了自用的需要，同時(shí)也是一種投資。3.

投資者：因?yàn)樾粜涂墒蹖?xiě)字樓的總價(jià)一般不高，最低總價(jià)一般在60萬(wàn)元左右，并且可以以按揭貸款形式〔10年5成〕購(gòu)置。

他們對(duì)寫(xiě)字樓和公寓的需求特點(diǎn)是：1、

追求高效率辦公方式；2、

希望在寫(xiě)字樓的投資回報(bào)中獲得收益；3、

經(jīng)常會(huì)加班，希望24小時(shí)辦公；4、

看重性價(jià)比，實(shí)用性；5、

希望上班離地鐵，交通方便，節(jié)省交通費(fèi)用；6、

經(jīng)常通過(guò)網(wǎng)絡(luò)辦公，洽談生意；7、

注重投資回報(bào)率；8、

希望住在離上班的地方不太遠(yuǎn)；9、

想實(shí)現(xiàn)在內(nèi)環(huán)線內(nèi)投資置業(yè)的夢(mèng)想；

五、面積定位根據(jù)市調(diào)結(jié)果，寫(xiě)字樓主力面積可定在70～100平方。公寓主力面積可定位在50～70平方。利于控制總價(jià)，符合工程面對(duì)中小型企業(yè)辦公的定位，公寓的面積也緊抓市場(chǎng)的空缺點(diǎn)，便于客戶投資，自用。

六、價(jià)格定位建議售價(jià)：產(chǎn)品平均單價(jià)〔元/平方〕主力面積〔平方〕主力總價(jià)寫(xiě)字樓1200070～10096～120萬(wàn)公寓10500〔毛坯〕11500〔裝修〕50～9052.5～73.5萬(wàn)是符合市場(chǎng)行情和工程的自身?xiàng)l件，目前市場(chǎng)較能接受的價(jià)格。

投資回報(bào)測(cè)算：以工程主力面積70平方計(jì)算總價(jià)：12000×70＝84萬(wàn)首付款：84萬(wàn)×50％＝42萬(wàn)貸款：84萬(wàn)×50％＝42萬(wàn)十年月還款：42×111.72＝4693元租金換算：4695/70/30＝2.2元/天/平米客戶只要租到2.2元/天/平米，就可以到達(dá)以租養(yǎng)房的目的。而目前區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓的租金就已經(jīng)到達(dá)2.5元/天/平米。

一、方案評(píng)估 32二、產(chǎn)品建議 34三、配套建議 36四、物業(yè)管理效勞內(nèi)容 36五、建材設(shè)施建議 36六、景觀規(guī)劃 37七、本卷須知 38

一、方案評(píng)估有利面：

原方案規(guī)劃為47層超高層，可樹(shù)立普陀區(qū)地標(biāo)性建筑。外觀立面氣派，漂亮。又有長(zhǎng)城的層疊的感覺(jué)。

裙房的設(shè)計(jì)分隔合理，方便使用。

裙房挑高設(shè)計(jì)，氣派非凡。

大面積廣場(chǎng)，設(shè)計(jì)合理，形成工程主樓廣場(chǎng)面的景觀。

不利面：

規(guī)劃難于通過(guò)，影響中山北路以北的采光面。

主樓的電梯占面積太大，降低裙房的商業(yè)實(shí)用性。

總投資達(dá)6.8億元，開(kāi)發(fā)商資金壓力大。

投資期需2－3年以上，資金回收期拉長(zhǎng)，不利于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

投資風(fēng)險(xiǎn)大，2年后的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難于預(yù)測(cè)，尤其是目前政策不明確的時(shí)期。

周邊辦公客戶大都為中小型公司，缺乏大型辦公的市場(chǎng)和客戶，無(wú)法支撐工程頂級(jí)寫(xiě)字樓的定位。

47層的辦公樓體量太大，難于在短期內(nèi)去化掉，一旦寫(xiě)字樓市場(chǎng)波動(dòng)，勢(shì)必影響工程投資利潤(rùn)。

二、產(chǎn)品建議1、

建議工程由單棟47層改為一棟30層高的塔樓，另一棟利用地塊的東南朝向優(yōu)勢(shì)，建成16層或18層的板式公寓。降低高度可以減小對(duì)周邊物業(yè)的影響，同時(shí)，減少樁基深度和建造本錢(qián)。利于減輕開(kāi)發(fā)商資金投入壓力。2、

兩棟塔樓下的裙房相連，成為一體，可作大型商業(yè)中心用，又可單獨(dú)處理。裙房面積在20000平米左右。3、

主樓入口大堂可采用，人行扶梯直接連接3樓，在3樓在布置電梯往上。這樣減少了裙房一、二樓的電梯廳面積，增加了主樓裙房的商業(yè)使用價(jià)值，同時(shí)造成工程獨(dú)特的配套賣(mài)點(diǎn)。4、

寫(xiě)字樓和公寓之間用天橋相連，方便寫(xiě)字樓和公寓客戶互相進(jìn)出，各出口用門(mén)禁系統(tǒng)管理進(jìn)出人員。5、

寫(xiě)字樓布置在靠曹楊路和中山北路，作為工程主推產(chǎn)品。公寓放在工程西北角上。造成雙星輝映的效果，又互不影響。6、

曹楊路與中山北路為3000平方的廣場(chǎng)，作為工程的公共配套。7、

地下三層停車(chē)場(chǎng)，由于寫(xiě)字樓的停車(chē)非常重要，有必要在地下車(chē)庫(kù)設(shè)計(jì)機(jī)械式停車(chē)庫(kù)，目前工程旁的綠洲廣場(chǎng)中已有這種車(chē)庫(kù)配套。8、

地下室聯(lián)通，并與地鐵出口連接，成為獨(dú)一無(wú)二的地鐵上蓋物業(yè)。在大樓入口處進(jìn)行門(mén)禁管理。

三、配套建議1、中央空調(diào)

建議工程寫(xiě)字樓和公寓都配套中央空調(diào)，共用一套控制系統(tǒng)，多臺(tái)主機(jī)。對(duì)于一般甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)講，中央空調(diào)的營(yíng)運(yùn)本錢(qián)高昂難以承受和實(shí)現(xiàn)的，通過(guò)寫(xiě)字樓和公寓共享一套系統(tǒng)，可以解決這個(gè)問(wèn)題。因?yàn)?，?xiě)字樓是白天使用率高，晚上使用率低，而公寓卻正好相反。這樣通過(guò)設(shè)備系統(tǒng)共享，即使寫(xiě)字樓晚上只有一家公司加班也不用單獨(dú)支付全部費(fèi)用，而是合理的和公寓住戶共同分擔(dān)費(fèi)用。實(shí)現(xiàn)24小時(shí)辦公的理想。

建議采用自動(dòng)可變風(fēng)量的中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，對(duì)寫(xiě)字樓單位實(shí)行分戶獨(dú)立計(jì)算。

如公寓不設(shè)計(jì)中央空調(diào)，那么改為每戶獨(dú)立小型中央空調(diào)，每戶贈(zèng)送。

2、大堂

建議寫(xiě)字樓大堂挑高9米

大堂提供商務(wù)中心和接待效勞，郵政快遞效勞等；

24小時(shí)便利店；銀行等金融設(shè)施

3、智能化配套

綜合布線系統(tǒng)：提供辦公自動(dòng)化〔OAS〕和信息自動(dòng)化〔CAS〕。采用五類(lèi)線布線，到達(dá)真正高速上網(wǎng)。

消防平安系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、消防直通對(duì)講電話系統(tǒng)、電梯監(jiān)視控制系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)，對(duì)各類(lèi)險(xiǎn)情提供及時(shí)到位的處理方案。

安保自動(dòng)化系統(tǒng)：閉路監(jiān)視系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)〔采用一卡通系統(tǒng)〕、防盜報(bào)警系統(tǒng)、及保安巡邏系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)，保障客戶的人身、財(cái)產(chǎn)平安。

樓宇自控系統(tǒng)：監(jiān)控大樓內(nèi)部設(shè)備運(yùn)行，進(jìn)行自動(dòng)節(jié)能控制。

室內(nèi)手機(jī)信號(hào)覆蓋系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)。

背景音樂(lè)及消防緊急播送系統(tǒng)

電視信息傳播系統(tǒng)：在一樓電梯廳和會(huì)所等處設(shè)置，提供時(shí)事新聞和大樓公共信息。

供電系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)。

4、會(huì)所效勞配套建議會(huì)所建議設(shè)在裙房五樓，并利用五樓屋頂?shù)目罩衅脚_(tái)，設(shè)計(jì)空中網(wǎng)球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)等活動(dòng)空間的。

公共會(huì)議室；

無(wú)線上網(wǎng)功能；

美容、美發(fā)中心；

應(yīng)急小診所；

電腦等辦公設(shè)施維修效勞；

傳真、復(fù)印、打印等商務(wù)效勞；

票務(wù)效勞；

健身中心；

咖啡商務(wù)廳；

多功能廳；

茶吧；

員工餐廳、中高檔餐廳；

四、物業(yè)管理效勞內(nèi)容1、商務(wù)效勞

接待效勞

問(wèn)訊效勞

票務(wù)效勞

叫車(chē)、洗車(chē)效勞

洗衣效勞

收費(fèi)、繳費(fèi)效勞

信息效勞

代訂報(bào)刊雜志效勞

商務(wù)中心效勞

中介效勞

24小時(shí)送餐效勞

工商，稅務(wù)登記咨詢效勞

2、安保效勞

大廳站崗效勞

巡邏崗效勞

監(jiān)控效勞

車(chē)管效勞

3、清潔綠化效勞

清潔效勞

綠化效勞

4、維修效勞

設(shè)備運(yùn)行

維修保養(yǎng)建議物業(yè)管理公司第一太平戴維斯上海陸家嘴獅城?怡安

五、建材設(shè)施建議建議工程采用新型建材，提高大樓節(jié)能，環(huán)保性能。

外觀外觀立面采用雙層中空幕墻玻璃，隔音，防曬。

電梯〔1〕

寫(xiě)字樓局部采用五部OTIS豪華高速電梯，其中兩部為觀光電梯，由采光和外部景觀可看。公寓采用三部電梯。電梯設(shè)計(jì)在工程北面，以免浪費(fèi)朝向好的面積。〔2〕

電梯廂內(nèi)精心設(shè)計(jì)，豪華氣派并附隱藏式攝影機(jī)監(jiān)視系統(tǒng)，由管理中心監(jiān)視，以維護(hù)住戶及乘客平安。

電話通訊設(shè)備〔1〕

各戶皆設(shè)電話插座出線口?！?〕

預(yù)留光纖接入口。用五類(lèi)線布線，到達(dá)帶寬100兆標(biāo)準(zhǔn)。

給電設(shè)備〔1〕

保證雙回路供電，防止大樓停電，給造成用戶損失?！?〕

每戶均統(tǒng)一外設(shè)獨(dú)立電表〔3〕

每戶均配置配電箱。

給水設(shè)備〔1〕

各戶獨(dú)立分表給水?！?〕

水表統(tǒng)一外設(shè)，方便抄表，易于管理。

消防設(shè)備〔1〕

整幢大樓均依據(jù)消防法令設(shè)置火警自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)和配置滅火設(shè)備。管理中心設(shè)火災(zāi)受信總機(jī)，隨時(shí)監(jiān)視各樓層有否火警狀況?！?〕

緊急播送系統(tǒng)：設(shè)播送主機(jī)和喇叭以供緊急播送使用。〔3〕

滅火器：于停車(chē)場(chǎng)，各層梯間設(shè)置滅火器?！?〕

標(biāo)示設(shè)備：各層梯間設(shè)有平安門(mén)和緊急照明燈〔可供停電照