2017年蘇州房地產(chǎn)市場年報克而瑞

目錄丨CONTACT→整體房地產(chǎn)市場分析2018年蘇州市場預(yù)判細(xì)分物業(yè)市場分析123整體房地產(chǎn)市場分析1PART沒有加碼限購、限貸限簽、限價穩(wěn)字當(dāng)先土地市場/年度走勢2017蘇州土拍宅地成交建面下滑，與商品住宅成交面積差距縮小，土地樓板價下跌，土地成交溢價率下跌至近五年最低，上漲勢頭控制住。0.812016年成交地宅比0.752017年成交地宅比2016年土拍溢價率102%2017年土拍溢價率23%溢價率38%32%72%102%23%土地市場/土拍走勢成交樓板價：15160元/㎡溢價率：34.7%現(xiàn)房率：86.7%2017年1-10月（282萬方）成交樓板價：18149元/㎡溢價率：152%2016年1-8月（298萬方）成交樓板價：15012元/㎡溢價率：74.7%現(xiàn)房率：48%2016年9-12月（344萬方）成交樓板價：11394元/㎡溢價率：2.1%現(xiàn)房率：12.5%2017年11-12月（110萬方）2016年8月，蘇州出臺新十五條實施現(xiàn)房銷售政策2017年10月，十九大召開，堅持房子是用來住的不是用來炒的，持續(xù)嚴(yán)厲的調(diào)控政策2017年，全國各地調(diào)控政策持續(xù)加碼房熱帶動地?zé)岬赝躅l出土拍熱度微降溢價率仍高房冷地?zé)岈F(xiàn)房率提高房冷地冷土拍首度降溫新進房企入蘇土地市場/現(xiàn)房率及拿地房企深耕房企補倉2017年整體現(xiàn)房率約71%，地市火熱，主要緣于深耕房企持續(xù)補倉，同時戰(zhàn)略布局蘇州新進房企仍達10家，不輸2017年?，F(xiàn)房銷售地塊非現(xiàn)房銷售地塊現(xiàn)房銷售率：71%土地市場/土地市場支撐點蘇州人口及經(jīng)濟指標(biāo)均處于全國前列，并且持續(xù)增長，整體宏觀市場呈現(xiàn)樂觀積極態(tài)勢,漂亮的宏觀市場數(shù)據(jù)吸引外來房企持續(xù)入蘇，截止目前銷售金額50強房企34家布局蘇州。商品房市場/同比變化2017年蘇州商品房成交全面下滑，商品住宅市場受政策影響下跌嚴(yán)重，其中別墅產(chǎn)品成交量同比降幅最大，類住宅的酒店式公寓產(chǎn)品亦下滑明顯，辦公成交量相對穩(wěn)定。全線下滑商品房物業(yè)形態(tài)2017年2016年環(huán)比普通住宅（萬方）421608-30.79%別墅（萬方）104184-43.53%酒店式公寓（萬方）6797-30.94%商業(yè)（萬方）3962-36.15%辦公（萬方）25.825.9-0.15%蘇州樓市同比情況備注：統(tǒng)計時間均為1.1-12.31房企/排名蘇州主城區(qū)企業(yè)銷售金額排名TOP10（權(quán)益）排名2016年排名2017年房企成交金額（億元）市場份額房企成交金額（億元）市場份額1旭輝108.865.8%1旭輝79.365.89%2蘇高新96.385.2%2萬科66.294.92%3中海67.923.6%3蘇高新50.823.77%4萬科60.143.2%4陽光城48.173.57%5融創(chuàng)54.992.9%5路勁37.062.75%6九龍倉47.932.6%6融創(chuàng)36.532.71%7中新36.642.0%7中銳35.602.64%8中航33.381.8%8招商35.512.63%9招商33.341.8%9建發(fā)33.352.47%10正榮33.091.8%10新城32.882.44%小計/572.6630.7%小計/455.5633.8%市區(qū)/1867.34100%市區(qū)/1348.13100.0%2017年前十房企銷售金額同比明顯下滑，但市場集中度小幅提升。30.7%2016年十強房企市場份額33.8%2017年十強房企市場份額房企/排名蘇州主城區(qū)企業(yè)銷售金額排名TOP10（流量）排名2017年房企成交金額（億元）成交面積（萬方）1旭輝97.4144.582萬科92.4947.763蘇高新60.6428.764中新49.7424.545新城47.8030.786陽光城47.7727.927招商46.0618.068中海39.9121.979路勁37.0612.8610融創(chuàng)36.4713.32小計/555.35270.552017年前十房企市場流量總額555.35億元，流量成交面積270.55萬方，規(guī)模房企合作開發(fā)成常態(tài)。555億元2017年十強房企流量總額細(xì)分物業(yè)市場分析2PART商品住宅/年度走勢2017年蘇州商品住宅成交525萬方，月均成交44萬方，創(chuàng)近5年新低。萬㎡元/㎡37%830萬㎡2013-2016年年均成交525萬㎡

2017年成交2017成交較年均34%2017成交較2016商品住宅/月度走勢在嚴(yán)厲調(diào)控下，2016年10月市場進入觀望；17年3月受限價因素影響，部分樓盤性價比攀升，這些樓盤的熱銷帶動市場小幅回暖；7月以來受利率上漲、市場觀望情緒提升影響，市場二次收縮，年底翹尾。限購重啟“限價”令下高性價比房源跑量清盤高性價比項目供應(yīng)不足萬方元/㎡熱銷期觀望期回暖期市場二次收縮76.2萬方/月31萬方/月50.4萬方/月46萬方/月利率上浮商品住宅/區(qū)域成交結(jié)構(gòu)從成交熱力圖可以看出，吳中、相城是市場供求主力，但從供求上可以看出，園區(qū)、姑蘇、新區(qū)供小于求，市場更為穩(wěn)健；從成交熱力圖上可以看出，剛需新興板塊和核心改善外溢板塊是這輪成交的熱點太湖新城尹山湖甪直唯亭湖東：路勁瀾山瀾大獅山木瀆高鐵新城陽澄湖板塊元和滸墅關(guān)科技城太湖度假區(qū)東山漕湖區(qū)域園區(qū)姑蘇區(qū)新區(qū)吳中區(qū)相城區(qū)全市成交量-41%-50%-49%-34%-3%-34%成交價18%11%13%10%18%10%表：各區(qū)域量價環(huán)比變化主流型面積段90-144㎡較為集中，且呈現(xiàn)增加趨勢，兩頭面積段占比收縮；蘇州已經(jīng)進入改善時代，但嚴(yán)厲限購限貸政策出臺后，改善需求受沖擊，住宅成交套均面積持續(xù)走低至124㎡商品住宅/戶型面積結(jié)構(gòu)1698618098229282557924589商品住宅/在售存量萬㎡月自2016年國慶高壓調(diào)控政策始，存量及去化周期持續(xù)提升，2017年11月末市區(qū)商品住宅在售存量為521萬㎡，去化周期11.4個月，未來有進一步提升趨勢。去化周期=當(dāng)前存量/近半年的月均流速商品住宅/庫存結(jié)構(gòu)主力庫存面積段在90-144㎡,但120㎡以下戶型健康度高，120-180㎡處于市場穩(wěn)定狀態(tài)，180㎡以上戶型受調(diào)控影響去化壓力大。套月34364套庫存套數(shù)11.5

個月去化周期90-144㎡主力庫存面積商品住宅/區(qū)域庫存各區(qū)域庫存去化周期（月）各區(qū)域庫存量市區(qū)存量合計：527萬㎡市區(qū)存量去化周期：11.5個月存量主要集中在吳中區(qū)，占比近5成，其次是相城區(qū)和新區(qū)；姑蘇區(qū)存量最少，但去化周期較長。商品住宅/集中度集中度2017年以來排名1-20位的項目成交占比明顯上升備注：成交套數(shù)占比市場集中度呈上升趨勢，由于待入市項目延期及高價地項目去化困難，目前成交以限價剛需盤為主。商品住宅/銷售排行2017年套數(shù)TOP10項目全部為非核心區(qū)的剛需樓盤；金額TOP10仍舊為吳中區(qū)和園區(qū)項目領(lǐng)跑，改善型樓盤過半。2017年蘇州主城區(qū)項目銷售金額排名TOP10排行項目區(qū)域金額（億元）套數(shù)（套）均價（元/㎡）套均面積（㎡）1萬科湖西玲瓏吳中區(qū)31.601223226591142鉑悅犀湖園區(qū)30.17473364541753建發(fā)獨墅灣吳中區(qū)30.06855233801504陽光城麗景灣吳中區(qū)29.671875153971035湖畔樾山相城區(qū)28.121991135461046路勁瀾山瀾園區(qū)26.79656302181357蘇州唐寧府園區(qū)26.34451382861538萬科北宸之光相城區(qū)25.49148418072959藍(lán)光雍錦園吳中區(qū)21.146581959716410萬科遇見山新區(qū)20.54753202531352017年蘇州主城區(qū)項目成交套數(shù)排名TOP10排行項目區(qū)域套數(shù)（套）金額（億元）均價（元/㎡）套均面積（㎡）1湖畔樾山相城區(qū)199128.12135461042陽光城麗景灣吳中區(qū)187529.67153971033萬科北宸之光相城區(qū)148425.4918072954萬科湖西玲瓏吳中區(qū)122331.60226591145蘇胥灣吳中區(qū)110818.7217376976恒基旭輝城新區(qū)108419.53180181007金輝優(yōu)步水岸相城區(qū)99019.43194701018弘陽上水新區(qū)88215.19170001019建發(fā)獨墅灣吳中區(qū)85530.062338015010南山維拉吳中區(qū)82511.9615386942017年受到政策調(diào)控的影響，以高端改善客戶為主的別墅市場下跌跡象明顯，成交量同比去年下降43%。商品住宅/別墅市場受限購限貸對高端改善客戶的影響，2017年別墅市場的成交量下滑明顯，價格小幅走高。2017年吳中區(qū)別墅市場的供求量均處于絕對優(yōu)勢。高端別墅市場集中在姑蘇區(qū)和園區(qū)，成交價格在三萬以上。近年別墅產(chǎn)品150㎡以下的小面積產(chǎn)品占比呈現(xiàn)逐年上升趨勢，別墅產(chǎn)品的升級迭代，小面積、多贈送的疊加和mini墅等產(chǎn)品越來越成為市場主流，也帶來套均面積逐年走低。超大面積豪宅型別墅溢價較高。商品住宅/別墅市場232092270423679240582320019662287412013年至今，疊加別墅產(chǎn)品成交占比不斷提高，小面積的疊加別墅和高端改善的聯(lián)排別墅成為市場主流。商品住宅/別墅市場2013-2017年，疊加別墅占比不斷提升，17年疊加和聯(lián)排產(chǎn)品成為市場主流。同時，近5年別墅在商品住宅中的市場份額逐年提升，改善需求不斷釋放。2013年至2017年，別墅成交套數(shù)在商品住宅中的比例穩(wěn)步提升。改善需求不斷釋放，市場多樣性增強。商品住宅/別墅市場2017年蘇州主城區(qū)別墅成交金額前十中，吳中區(qū)占7席，擁有絕對優(yōu)勢。在上榜的項目中，小面積、多贈送的疊加別墅和創(chuàng)新型聯(lián)排別墅產(chǎn)品較多，說明此類產(chǎn)品正逐漸被客戶認(rèn)可，成為市場主流。排行項目區(qū)域金額（億元）面積（萬方）成交套數(shù)套均面積（㎡）均價(元/㎡)1建發(fā)獨墅灣吳中區(qū)18.597.81423185237932中梁獨墅御湖吳中區(qū)12.807.06449157181173世茂銅雀臺園區(qū)12.503.52103342354734中航·樾園吳中區(qū)12.214.86269181251385蘇州桃花源園區(qū)11.082.8740718385446北辰旭輝壹號院新區(qū)10.455.54244227188697世茂石湖灣吳中區(qū)8.352.96109272281548和昌紫竹云山墅吳中區(qū)8.265.62466121146869陽光城愉景灣吳中區(qū)8.113.432071662364810藍(lán)光雍錦園吳中區(qū)7.723.31155213233432017年酒店式公寓市場供應(yīng)減少，成交量不及16年，價格也回落到15年的水平。酒店式公寓/供求走勢2013-2017年酒店式公寓市場成交穩(wěn)定，17年高端酒店式公寓成交量不及16年，成交價格有所回落。2017年酒店式公寓供應(yīng)集中在姑蘇區(qū)和新區(qū)，成交以吳中區(qū)、園區(qū)和姑蘇區(qū)為主，成交價格園區(qū)領(lǐng)先于其他區(qū)域。萬㎡月17年開始多個新項目集中入市，市場成交穩(wěn)定，存量及去化周期保持穩(wěn)定，2017年末市區(qū)酒店式公寓在售存量為113萬㎡，去化周期19個月，去化周期相對較長。去化周期=當(dāng)前存量/近半年的月均流速酒店式公寓/庫存走勢2017年蘇州主城區(qū)酒店式公寓成交金額前十名中，園區(qū)占4席，擁有較大優(yōu)勢。在上榜的項目中，既有套均面積較大的高端項目，又有小面積的投資型項目，產(chǎn)品類型多樣。排行項目區(qū)域金額（億元）面積（萬方）成交套數(shù)套均面積（㎡）均價(元/㎡)1東方之門園區(qū)11.412.75122226414362豐隆城市中心園區(qū)8.563.4638490247593星光耀廣場姑蘇區(qū)4.484.3396245103314蘇州中心8號園區(qū)4.331.0384122422345星健中心姑蘇區(qū)4.263.0163647141796悅東區(qū)園區(qū)4.172.6845060155337恒基旭輝發(fā)現(xiàn)島相城區(qū)3.703.0563548121368東山天境吳中區(qū)3.232.4530580132059克拉公館吳中區(qū)3.121.80318561734910朗詩人民路8號晶邸姑蘇區(qū)3.071.5113511220326酒店式公寓/銷售排行2013-2017年商業(yè)供應(yīng)量和成交量逐年減少，成交價格穩(wěn)定上升。2013-2017年蘇州主城區(qū)商業(yè)供應(yīng)量和成交量逐年減少，成交價格穩(wěn)定上升。17年商業(yè)供應(yīng)和成交吳中區(qū)占有較大份額，成交均價新區(qū)最高。2017年商業(yè)供應(yīng)集中在吳中區(qū)和新區(qū)，成交以吳中區(qū)和相城區(qū)為主，成交價格新區(qū)最高。商業(yè)/供求走勢萬㎡月17年開始入市項目較少，市場開始去庫存，存量緩慢減少。2017年12月末市區(qū)商業(yè)在售存量為233萬㎡，去化周期65個月，市場去存周期仍舊路漫漫。去化周期=當(dāng)前存量/近半年的月均流速商業(yè)/庫存走勢商業(yè)/銷售排行2017年蘇州主城區(qū)商業(yè)成交金額前十名中，吳中區(qū)占據(jù)前4席，并在榜單中擁有5席，擁有較大優(yōu)勢。在上榜的項目中，既有綜合體商鋪，又有社區(qū)商鋪和專業(yè)市場商鋪，產(chǎn)品類型多樣。排行項目區(qū)域金額（億元）面積（萬方）成交套數(shù)套均面積（㎡）均價(元/㎡)1紅星國際生活廣場吳中區(qū)4.051.4117979287432陽光天地吳中區(qū)2.811.1266170251053楓華紫園吳中區(qū)2.790.9571134292244蘇州華夏五金機電城吳中區(qū)2.761.5115796183085旺墩道135園區(qū)2.640.8930297296206麗豐時代商業(yè)廣場新區(qū)2.480.8539921293107龍湖時代天街新區(qū)2.250.7849159287968綠寶廣場新區(qū)2.200.5526210401819弘陽上湖吳中區(qū)2.110.77651192730810聯(lián)合生活廣場園區(qū)2.090.707790300352013-2017年辦公供應(yīng)量逐年減少，成交量緩慢增加，成交價格保持穩(wěn)定。辦公

/供求走勢2013-2017年蘇州主城區(qū)辦公供應(yīng)量逐年減少，成交量緩慢增加，成交價格保持穩(wěn)定。蘇州整體辦公市場供大于求，去庫存仍是主要目標(biāo)。2017年辦公供應(yīng)集中在園區(qū)和新區(qū)，成交量園區(qū)擁有最大份額，成交價格園區(qū)最高。萬㎡月17年開始入市項目較少，市場開始去庫存，17年下半年開始存量緩慢減少。2017年12月末市區(qū)辦公在售存量為217萬㎡，去化周期91個月，辦公也是蘇州銷售難點產(chǎn)品。去化周期=當(dāng)前存量/近半年的月均流速辦公

/庫存走勢2017年蘇州主城區(qū)商業(yè)成交金額前十名中，傳統(tǒng)辦公聚集地園區(qū)占據(jù)7席，擁有較大優(yōu)勢。園區(qū)上榜項目主要集中在湖西和湖東兩大CBD區(qū)域。套均面積跨度較大，產(chǎn)品多樣，滿足不同客群的辦公需求。排行項目區(qū)域金額（億元）面積（萬方）成交套數(shù)套均面積（㎡）均價(元/㎡)1東方之門園區(qū)4.031.0252033396792宏海大廈園區(qū)3.792.07128162183103旺墩道135園區(qū)3.742.20170129170424圓融大廈園區(qū)3.433.41103405100615星湖國際廣場園區(qū)2.421.5778201154036錦峰國際商務(wù)廣場新區(qū)1.571.3329458117947招商雍華府吳中區(qū)1.451.601729390178圓融星座園區(qū)1.290.7815517166199君地新大陸園區(qū)1.131.07522061054810蘇州雙銀國際金融城吳中區(qū)1.120.863127713094辦公

/銷售排行2018年蘇州市場趨勢預(yù)判3PART政策有隱形放松可能1、蘇州政策嚴(yán)厲，房地產(chǎn)調(diào)控效果顯著，再次加碼可能性較低；2、“十九大”房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不變，現(xiàn)有政策放松可能性較小。3、各地“搶人大戰(zhàn)”掀起，蘇州存在類似出臺針對高學(xué)歷人才放松買房及落戶的可能，變相突破限購。受嚴(yán)控政策影響，2018將是成交量小年，在低價存量依舊在的情況下，新的價格體系難以建立，預(yù)計2