2024年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理筆試歷年全考點(diǎn)試卷附帶答案

2024年房地產(chǎn)估價(jià)師-房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理筆試歷年全考點(diǎn)試卷附帶答案卷I一.單項(xiàng)選擇題(共10題)1.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是（）。A.投機(jī)需求膨脹B.金融機(jī)構(gòu)過度放貸C.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過度開發(fā)D.土地資源的稀缺性正確答案：D,2.企業(yè)投資的目的更注重（）。A.社會(huì)效益B.環(huán)境效益C.經(jīng)濟(jì)效益D.生態(tài)效益正確答案：C,3.下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的是（）。A.現(xiàn)金回報(bào)率B.投資回收期C.資本金利潤(rùn)率D.資產(chǎn)負(fù)債率正確答案：D,4.從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段的后半段C.第三階段的后半段D.第四階段正確答案：B,5.收益性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命的起始點(diǎn)，是地上建筑物（）之日。A.開始施工B.竣工C.登記D.開始營(yíng)業(yè)正確答案：B,6.寫字樓經(jīng)營(yíng)者與甲公司簽訂了20年的租賃合同，租金為400元/（㎡·年），則其面臨（）。A.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)B.周期風(fēng)險(xiǎn)C.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)正確答案：D,7.房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系B.房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系D.家庭收入水平正確答案：C,8.9.市場(chǎng)定位通常要遵循的步驟是（）。A.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位一制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略B.識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略一企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位C.企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位一識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略一識(shí)別潛在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)定位正確答案：A,10.物業(yè)的市場(chǎng)流動(dòng)性在這個(gè)階段很低甚至不存在，存量房地產(chǎn)交易很少或有價(jià)無市，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段C.第三階段D.第四階段正確答案：D,二.多項(xiàng)選擇題(共10題)1.投資項(xiàng)目可行性研究的根本目的包括（）。A.減少或避免投資決策的失誤B.提高項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益C.為項(xiàng)目決策提供依據(jù)D.提高項(xiàng)目的社會(huì)和環(huán)境效益E.為項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)正確答案：A,B,D,2.根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費(fèi)者購(gòu)買行為分為（）。A.習(xí)慣性購(gòu)買行為B.尋求多樣化購(gòu)買行為C.化解不協(xié)調(diào)購(gòu)買行為D.復(fù)雜購(gòu)買行為E.隨意性購(gòu)買行為正確答案：A,B,C,D,3.衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)有（ ）。A.房?jī)r(jià)收入比B.租金售價(jià)比C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比D.房地產(chǎn)供求比E.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之比正確答案：A,C,E,4.債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有()。A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用正確答案：B,E,5.投資的作用（）。A.投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)C.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高D.投資有利于國(guó)家的社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往E.投資可以抑制通貨膨脹正確答案：A,B,C,D,6.下列房地產(chǎn)指標(biāo)中，能衡量房地產(chǎn)泡沫程度的有()。A.交易量增長(zhǎng)率B.吸納周期C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比D.房?jī)r(jià)收入比E.房?jī)r(jià)租金比正確答案：C,D,E,7.關(guān)于開發(fā)后出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期的說法，正確的有（）。A.計(jì)算期為項(xiàng)目的開發(fā)期B.計(jì)算期為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期C.計(jì)算期為項(xiàng)目的開發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和D.計(jì)算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值E.計(jì)算期的單位可為年、半年、季、月正確答案：C,D,E,8.開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營(yíng)成本D.開發(fā)費(fèi)用E.房產(chǎn)購(gòu)買成本正確答案：A,B,C,D,9.常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法有（）。A.解析方法B.幕景分析法C.篩選監(jiān)測(cè)診斷技術(shù)D.蒙特卡洛模擬法E.調(diào)查和專家打分法正確答案：A,D,E,10.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預(yù)售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價(jià)格正確答案：A,C,E,三.判斷題(共10題)1.用期末慣例法進(jìn)行現(xiàn)金流量分析時(shí)，假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所有收支均發(fā)生在該計(jì)息期的期末。（）正確答案：A,2.在房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境中，城市發(fā)展政策屬于資源環(huán)境。（）正確答案：B,3.購(gòu)買一更新改造一出售模式和購(gòu)買一更新改造一出租一出售模式這兩種模式中，它們的不同點(diǎn)在于現(xiàn)金流出中后者包含運(yùn)營(yíng)成本而前者不包含。（）正確答案：A,4.公開招標(biāo)使開發(fā)商有較大的選擇范圍，開發(fā)商可以在眾多的投標(biāo)者中間選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商。因此，所有項(xiàng)目都應(yīng)采用公開招標(biāo)。（）正確答案：B,5.在房地產(chǎn)投資中，追求利益最大化是每一位投資者的共同目的，因此，收益最大是評(píng)判.選擇投資方案唯一的標(biāo)準(zhǔn)。（）正確答案：B,6.一般說來，標(biāo)準(zhǔn)方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。()正確答案：A,7.風(fēng)險(xiǎn)是指某項(xiàng)活動(dòng)導(dǎo)致?lián)p失的可能性。（）正確答案：B,8.政府會(huì)根據(jù)不同時(shí)期住房問題的特點(diǎn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，通過產(chǎn)權(quán)政策、土地政策、金融政策、稅收政策、市場(chǎng)規(guī)制政策和財(cái)政補(bǔ)貼政策等，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行不同程度的干預(yù)。（）正確答案：A,9.現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別在于前者考慮了物業(yè)增值收益。（）正確答案：B,10.住房具有投資特性，購(gòu)買者除了關(guān)注住房的使用價(jià)值外，還非常關(guān)注其投資價(jià)值。（）正確答案：A,卷II一.單項(xiàng)選擇題(共10題)1.房地產(chǎn)直接投資包括（）形式。A.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資B.面向建成物業(yè)的置業(yè)投資C.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資D.從取得土地使用權(quán)開始的開發(fā)投資和房地產(chǎn)企業(yè)債券投資正確答案：A,2.社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)、以及住房消費(fèi)觀念與消費(fèi)模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了（）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的影響。A.人文環(huán)境的變化B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.金融業(yè)的發(fā)展正確答案：A,3.()是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A.易受政策影響性B.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移C.適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資D.最高最佳使用性正確答案：A,4.某物業(yè)的購(gòu)買價(jià)格為80萬元，其中30萬元為金融機(jī)構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為()。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%正確答案：B,5.一筆貸款，名義利率是10%，每?jī)赡暌挥?jì)息，則其實(shí)際利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%正確答案：B,6.某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法正確答案：D,7.在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A.空置率〉合理空置率B.空置率〈合理空置率C.空置率=合理空置率D.不能判斷正確答案：B,8.關(guān)于流動(dòng)比率，下列說法不正確的是（）。A.流動(dòng)比率＝流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對(duì)一比率”D.在國(guó)際上，銀行一般要求這一比率維持在100%以上正確答案：D,9.關(guān)于項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表應(yīng)以全部投資為基礎(chǔ)進(jìn)行編制B.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流出中不包括財(cái)務(wù)費(fèi)用C.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表能為投資方案間進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括折舊費(fèi)和攤銷費(fèi)正確答案：D,10.某市2013年新開工的房屋建筑面積為90萬m2，2012年末完工轉(zhuǎn)入2013年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬m2，2013年竣工的房屋建筑面積為80萬m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年正確答案：B,二.多項(xiàng)選擇題(共10題)1.房地產(chǎn)投資決策分析中的市場(chǎng)分析的主要工作包括（）。A.市場(chǎng)宏觀環(huán)境B.政府政策C.目標(biāo)市場(chǎng)及其可支付的價(jià)格或租金水平D.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)E.房地產(chǎn)供求關(guān)系正確答案：A,B,C,E,2.關(guān)于投資組合理論的說法，正確的有（）。A.投資組合理論所做出的減少風(fēng)險(xiǎn)的方法并不能使投資組合變成毫無風(fēng)險(xiǎn)B.通過投資組合理論可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至近于完全抵銷C.投資組合理論的目標(biāo)是尋找在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最小，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險(xiǎn)水平下，使收益最大化D.對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)E.大型機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區(qū)分布.時(shí)間分布以及項(xiàng)目類型分布的合理性正確答案：A,C,D,E,3.市場(chǎng)定位戰(zhàn)略主要有（）。A.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略B.服務(wù)差別化戰(zhàn)略C.主題差別化戰(zhàn)略D.人員差別化戰(zhàn)略E.形象差異化戰(zhàn)略正確答案：A,B,D,E,4.按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（）幾種類型。A.收益型B.收益貶值型C.收益加增值型D.機(jī)會(huì)型E.保本型正確答案：A,C,D,5.關(guān)于房地產(chǎn)投資優(yōu)點(diǎn)的說法中，正確的有（）。A.能抵消通貨膨脹的影響B(tài).相對(duì)較高的收益水平C.提高投資者的資信等級(jí)D.投資回收期較短E.投資數(shù)額較小正確答案：A,B,C,6.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位移交給城市檔案館的技術(shù)資料主要有（）。A.前期工作資料B.土建資料C.安裝資料D.租售資料E.物業(yè)管理資料正確答案：A,B,C,7.下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的說法中，正確的有（）。A.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)大于1時(shí)，名義利率大于實(shí)際利率B.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)等于1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等D.名義利率越大，實(shí)際利率與名義利率的差異越小E.計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異越大正確答案：B,C,E,8.下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，不屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有()。A.隨行就市定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法正確答案：B,E,9.投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)包括（）。A.利率風(fēng)險(xiǎn)B.政策性風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)E.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)正確答案：C,D,E,10.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析（）。A.價(jià)格結(jié)構(gòu)B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)C.檔次結(jié)構(gòu)D.區(qū)域結(jié)構(gòu)E.投資結(jié)構(gòu)正確答案：B,D,E,三.判斷題(共10題)1.房地產(chǎn)投資的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。()正確答案：A,2.經(jīng)營(yíng)便利品，最重要的是備齊花色品種，讓消費(fèi)者有充分的選擇余地，并幫助他們了解各種商品的質(zhì)量、性能和特色，他們才會(huì)放心地做出決策。（）正確答案：B,3.由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動(dòng)性和異質(zhì)性，且市場(chǎng)集中度較低，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯的壟斷競(jìng)爭(zhēng)特征。（）正確答案：A,4.一般來說，標(biāo)準(zhǔn)差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之，標(biāo)準(zhǔn)差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大。（）正確答案：A,5.對(duì)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的增值和股權(quán)增加效果只可在處置（轉(zhuǎn)讓）物業(yè)時(shí)實(shí)現(xiàn)。（）正確答案：B,6.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)決定房地產(chǎn)租金，資本市場(chǎng)決定房地產(chǎn)價(jià)格。（）正確答案：B,7.土地不會(huì)毀損，投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在40