房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告 -【年報(bào)】2023年廈門年度市場(chǎng)總結(jié)

2023年度房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)——廈門2024年1月保利和潤(rùn)研究院2024年1月01?全國(guó)宏觀走勢(shì)研判02?23年廈門市場(chǎng)分析政策異動(dòng)|土地市場(chǎng)|商品房市場(chǎng)03?24年市場(chǎng)展望政策環(huán)境|市場(chǎng)走勢(shì)研判全國(guó)宏觀走勢(shì)研判宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境|行業(yè)政策環(huán)境政策土地市場(chǎng)二手政策土地市場(chǎng)二手松綁大年，除核心一二線外，其余城市基本全面解綁■2023年全國(guó)范圍內(nèi)限售、限貸、限購(gòu)、限價(jià)等政策大松綁，普通二線和三四線基本全面解綁。截至目前，僅一線城維度一線城市核心二線普通二線三四線除廣州非核心區(qū)域放開限購(gòu)，北京：商品房取證滿2年，限競(jìng)北京與深圳全市以及廣州與上海：觸發(fā)積分制樓盤限售5年上海其余地區(qū)均未放松限購(gòu)廣州：取證滿2年除福州、海口首付除福州、海口二套LPR-除福州、?？谑赘冻Ｖ?、?？诙譒PR-其余城市基本放開限購(gòu)基本已放開限購(gòu)城市為20%其余城市為30%P基本已取消已落實(shí)已落實(shí)已落實(shí)已落實(shí)所有一線所有一線未放松其余放松基本已取消除杭州核心區(qū)外，其余基本已取消基本已取消除天津部分取除鄭州、寧消外，其余基波外，其余本已取消基本已取消基本無(wú)限制基本無(wú)限制全國(guó)政策放松，容量下行，高質(zhì)地或?qū)⑼信e24年市場(chǎng)全國(guó)城市樓面價(jià)均呈現(xiàn)不同程度上漲。一線城市土拍情緒整體持穩(wěn)，成交樓面價(jià)上漲10%,其中北京、上海多宗地塊拍至地價(jià)上限，而廣州、深圳房企競(jìng)爭(zhēng)程度相對(duì)較弱。二線城市持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊降低流拍率，三四五線城市市場(chǎng)保持低政策土地市場(chǎng)政策土地市場(chǎng)二手其中保利發(fā)展拿地金額以及拿地面積均位居第一。21-23年各能級(jí)城市土地成交量?jī)r(jià)情況23年房企權(quán)益拿地金額TOP10排名排名拿地面積(萬(wàn)2345保利發(fā)展中海地產(chǎn)華潤(rùn)置地建發(fā)房產(chǎn)00021年22年23年21年22年23年21年成交(萬(wàn)m)均價(jià)(元/m)成交(萬(wàn)m)均價(jià)(元/m)綠城中國(guó)土地政策全國(guó)2008年2011年2014年土地政策全國(guó)2008年2011年2014年美好同行深度調(diào)整，本輪持續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)，當(dāng)前一二手價(jià)格仍在調(diào)整g2015/05保利“和潤(rùn)2023BRMow全國(guó)疫后經(jīng)濟(jì)疤痕效應(yīng)仍突出，客群特征差異明顯全國(guó)政策土地市場(chǎng)二手◆剛需客戶：在本輪經(jīng)濟(jì)波動(dòng)下，購(gòu)買力及預(yù)期受沖擊最大?！糁脫Q客戶：“賣一買一”鏈條不通暢，剛需群體購(gòu)房受抑制“難接盤”,壓力鏈條式傳遞◆高凈值客戶：看平房產(chǎn)價(jià)值，但居住升級(jí)或優(yōu)化資產(chǎn)配置需求仍堅(jiān)挺，緊盯稀缺優(yōu)質(zhì)資源政策新房二手此消彼長(zhǎng)，市場(chǎng)容量同比微增，較高位“降臺(tái)階”■2023年全國(guó)限制性政策大松綁，市場(chǎng)有所修復(fù)，容量同比微增，但對(duì)比歷史高位“降臺(tái)階”。2023年市場(chǎng)住宅總?cè)萘恳?guī)模約17萬(wàn)億元，同比去年增5%,是2020-2021年歷史高位值23萬(wàn)億元的75%?！龆謴?fù)蘇強(qiáng)于一手，二手容量占比提高至約40%,此消彼長(zhǎng)“分蛋糕”。新房住宅容量約10-10.5萬(wàn)億元，同比降5%以內(nèi)，為2021年峰值的6-7成；二手容量6.5-7萬(wàn)億元水平，同比增3成，接近2020年7萬(wàn)億元?dú)v史高位。土地市場(chǎng)二手5020032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022E2023數(shù)據(jù)來(lái)源：保利和潤(rùn)研究院整理2023年市場(chǎng)核心關(guān)鍵詞回顧2023年，中央政治局會(huì)議深刻指出“房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化”,不確定因子不確定因子1:經(jīng)濟(jì)預(yù)期能否改善?全國(guó)國(guó)外：美聯(lián)儲(chǔ)從加息向降息周期切換，外部掣肘減弱，國(guó)內(nèi)貨幣政策空間有望進(jìn)一步寬松全國(guó)經(jīng)濟(jì)■美元升降息周期決定著全球市場(chǎng)的定價(jià)與資金流動(dòng)。2023年自9月以來(lái)，美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)三次暫停加息，預(yù)期本輪加息周期將結(jié)束；2024年或有三次降息，何時(shí)降息及下調(diào)幅度是目前核心關(guān)注點(diǎn)。預(yù)計(jì)隨著全球通脹持續(xù)大幅下降及美國(guó)降息周期開啟，全球貨幣政策將在2024年迎來(lái)轉(zhuǎn)折，我國(guó)外部流動(dòng)性收緊壓力有望緩解，貨幣政策操作空間逐步加經(jīng)濟(jì)房企二手日期554411圖：美國(guó)核心圖：美國(guó)核心CPI和聯(lián)邦基金利率(%)8數(shù)據(jù)來(lái)源：wind,保利和潤(rùn)研究院整理不確定因子圍田甲圍田甲全國(guó)國(guó)內(nèi)：經(jīng)濟(jì)基本面壓力仍大，宏觀層面經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)能仍弱，短期弱預(yù)期難改善全國(guó)經(jīng)濟(jì)■中央指出經(jīng)濟(jì)面臨“四重壓力”:有效需求不足、部分行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、社會(huì)預(yù)期偏弱、風(fēng)險(xiǎn)隱患仍然較多，國(guó)內(nèi)大循環(huán)存在堵點(diǎn)。三季度GDP實(shí)際同比增速較二季度降低1.4個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)兩年年平均增速在4.1%左右，仍然屬于相對(duì)走弱態(tài)勢(shì)。出口貢獻(xiàn)走弱，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)依賴投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)嚴(yán)重拖累固投，消費(fèi)低基數(shù)且和疫情前8%-10%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率尚有差距。房企二手圖：中國(guó)GDP季度表現(xiàn)■GDP現(xiàn)價(jià)當(dāng)季值(億元)——GDP當(dāng)季不變價(jià)同比——GDP不變價(jià)累計(jì)同比圖：2023年1-11月我國(guó)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)消費(fèi)消費(fèi)制造業(yè)出口投資房地產(chǎn)基建1:經(jīng)濟(jì)預(yù)期能否改善?1:經(jīng)濟(jì)預(yù)期能否改善?全國(guó)經(jīng)濟(jì)不確定因子不確定因子國(guó)內(nèi)：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破”,“財(cái)政掛帥，貨幣支持”■中央財(cái)政擴(kuò)張是核心抓手，三大工程(保障房、城中村改造、基建)是推動(dòng)增量投資的主線。當(dāng)前已明確的兩個(gè)“1萬(wàn)億”(1萬(wàn)億國(guó)債+1萬(wàn)億抵押補(bǔ)充貸款PSL),從規(guī)模上看僅能部分彌補(bǔ)地方土地財(cái)政缺口(財(cái)政部口徑從8-9萬(wàn)億高位降至4-5萬(wàn)億),經(jīng)濟(jì)提振仍需財(cái)政更大發(fā)力。房企二手2023年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議2023年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議“穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)，先立后破”宏觀經(jīng)濟(jì)在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換過(guò)程中，更加強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)步過(guò)渡，新動(dòng)能未“立”前，舊動(dòng)能仍需要發(fā)揮穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用。(地產(chǎn)等傳統(tǒng)發(fā)動(dòng)機(jī)仍需妥善呵護(hù))“財(cái)政掛帥+貨幣支持”積極的財(cái)政政策：適度加力、提質(zhì)增效(三大工程是主線)宏觀政策穩(wěn)健的貨幣政策：靈活適度、精準(zhǔn)有效(社融規(guī)模是政策政策基調(diào)圖：中央政府和地方政府杠桿率水平不確定因子2:房企風(fēng)險(xiǎn)能否有效化解?不確定因子2:房企風(fēng)險(xiǎn)能否有效化解?經(jīng)濟(jì)全國(guó)房企融資仍處困境，頭部民企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)未出清，持續(xù)影響市場(chǎng)穩(wěn)定全國(guó)■風(fēng)險(xiǎn)蔓延：2023年1-11月房企到位資金連續(xù)21個(gè)月累計(jì)同比下滑，為近6年以來(lái)同期新低。其中民營(yíng)房企資金問題更突出，近9成民營(yíng)房企2023年前三季度籌資性活動(dòng)凈現(xiàn)金為負(fù)，為近十年高位。11月萬(wàn)科股債雙殺引發(fā)暴雷猜想，為保規(guī)模四季度以價(jià)換量引發(fā)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整。從房企資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看，短期銷售業(yè)績(jī)下滑難改善，融資端修復(fù)程度至關(guān)重要。房企二手圖：A股國(guó)企及民營(yíng)房企籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額(億元)圖：2023年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)■自籌資金■國(guó)內(nèi)貸款■利用外資■其他資金不確定因子不確定因子2:房企風(fēng)險(xiǎn)能否有效化解?經(jīng)濟(jì)用全國(guó)房企償債壓力仍較大，2024年融資端舉措和支持力度是重要關(guān)注點(diǎn)全國(guó)■償債壓力：房企明年到期債務(wù)規(guī)模約1.7萬(wàn)億元，且上半年到期占比6成，償債壓力仍較大?！龌怙L(fēng)險(xiǎn)：中央政治局會(huì)議明確2024年房地產(chǎn)化解風(fēng)險(xiǎn)仍是工作主線；央行提出“一視同仁滿足不同所有制房企合理的融資需求”,并提出“三個(gè)不低于”,量化銀行涉房貸款尤其是民營(yíng)房企貸款考核指標(biāo)，后續(xù)重點(diǎn)關(guān)注落地舉措和支持力度。房企二手房企二手房地產(chǎn)貸款相關(guān)的“三個(gè)不低于”(1)各銀行房地產(chǎn)貸款增速不低于銀行平均增速(2)對(duì)非國(guó)有房企對(duì)公貸款增速不低于本行房地產(chǎn)增速(3)對(duì)非國(guó)有房企個(gè)人按揭增速不低于本行按揭增速·擬修改開發(fā)貸、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、個(gè)人住房貸款辦法等·監(jiān)管機(jī)構(gòu)起草一份房企白名單，在列企業(yè)將獲得包括信貨、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面支持■境內(nèi)債到期規(guī)模(萬(wàn)億元)■境內(nèi)債到期規(guī)模(萬(wàn)億元)■美元債到期規(guī)模(萬(wàn)億元)3:二手量?jī)r(jià)能否企穩(wěn)?3:二手量?jī)r(jià)能否企穩(wěn)?圍田甲全國(guó)經(jīng)濟(jì)不確定因子不確定因子二手次新優(yōu)質(zhì)盤源潛在供應(yīng)大，明年預(yù)計(jì)掛牌量保持增加，增量或邊際收斂■2023年受限售放松等政策影響，貝殼百城掛牌房源量刷新至近600萬(wàn)套高位，較年初增20%。二手次新盤源進(jìn)場(chǎng)，且潛在供應(yīng)大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局年竣工套數(shù)，估算全國(guó)樓齡10年及以內(nèi)的住宅房源超6800萬(wàn)套，其中樓齡1-5年內(nèi)的住宅房源占比近5成?！鱿奘壅咴賹捤煽臻g有限，政策變量影響減弱(個(gè)別城市需警惕),掛牌量預(yù)計(jì)將保持增加，但增量大概率邊際收斂。房企二手圖：竣工房屋面積及住宅竣工套數(shù)圖：貝殼百城總掛牌房源及新增掛牌同比增幅2024年市場(chǎng)形勢(shì)展望23年廈門市場(chǎng)分析政策異動(dòng)|土地市場(chǎng)|商品房市場(chǎng)|二手市場(chǎng)全局大收縮最基本的三要素、三大發(fā)展引擎全局大收縮2023年政策全面放松，但效果未達(dá)預(yù)期。土地供應(yīng)量減質(zhì)升，房企投資邊界向核心區(qū)收縮，外圍地塊本土國(guó)企兜底為主。新房市場(chǎng)進(jìn)入量?jī)r(jià)博弈階段，整體呈現(xiàn)“前熱中冷后升”趨勢(shì)；從局部看，島內(nèi)高價(jià)高量帶動(dòng)市場(chǎng)微漲，島外普廈門剛性政策已全面放開，調(diào)控空間較小，預(yù)計(jì)24年維穩(wěn)為主；供銷端，島內(nèi)待入項(xiàng)目?jī)H3個(gè)，多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入尾盤階段，島內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)壓力減弱，受供應(yīng)掣肘，預(yù)計(jì)24年島內(nèi)成交量?jī)r(jià)下滑；年底島外核心區(qū)供地加速，24年改善產(chǎn)品供應(yīng)增邊界氫輸認(rèn)房不認(rèn)貸分化公積金貨款膜載降利革降利座取消房?jī)r(jià)限制取用原價(jià)困制廈門23年月度商品住宅月度容量走勢(shì)0四限工具箱逐步放寬限購(gòu)全面取消，限售放寬商貸利率下限購(gòu)限貸調(diào)至3.8%放寬多子女家庭公積金增額調(diào)至3.7%短暫提振廈門政策土地市場(chǎng)微觀二手限貸放寬限購(gòu)放寬島外四區(qū)限購(gòu)限售取消限貸放寬島內(nèi)雙區(qū)土拍取消地價(jià)限制島內(nèi)兩區(qū)政策政策土地市場(chǎng)微觀二手■取消集中供地，采用清單出讓：“兩集中”模式調(diào)整為擬出讓地塊清單公布制度，采用更為靈活的供地方式和節(jié)奏，更符合市場(chǎng)周期和房企拿地需求?！鲋鸩椒艑捦僚囊?guī)則：隨著市場(chǎng)熱度逐步下行，政府逐次優(yōu)化土拍規(guī)則，通過(guò)取消住宅、車位、地價(jià)限制、取消定配建、放寬精裝要求等，以提高企業(yè)參拍積極性。土拍時(shí)間定品質(zhì)搖號(hào)22年四批次島內(nèi)外溢價(jià)率15%左右配建比例最高島內(nèi)戶均109m2島外90m左右島內(nèi)60萬(wàn)島外最高30萬(wàn)島內(nèi)3000元/m2島外2000元/m2搖號(hào)剩余12個(gè)月內(nèi)23年一批次島內(nèi)外溢價(jià)率控制12-15%左右取消至90m2島外75m左右不變不變剩余12個(gè)月內(nèi)23年二批次島內(nèi)戶均100m2島外79m'左右不變▽不變23年島內(nèi)戶均100m2島外89m'左右不變不變23年四、五批次取消取消島內(nèi)戶均120m2島外90m左右島內(nèi)60萬(wàn)島外取消限制取消搖號(hào)，采用價(jià)高者得23年六批次島外75m'左右不再要求精裝標(biāo)準(zhǔn)備注：數(shù)據(jù)截止2023年12月31日圍田甲圍田甲宅地供求同比腰斬，成交創(chuàng)近八年新低；島外同板塊樓面■土地供應(yīng)節(jié)奏放緩，樓面價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲：全年供應(yīng)17幅宅地，計(jì)容總建面142萬(wàn)m,環(huán)比22年下降49%;成交14幅，成交計(jì)容總建面126萬(wàn)m,環(huán)比下降51%,創(chuàng)近八年最低值，整體樓面價(jià)30312元/m,環(huán)比上漲14%。其中島外整體樓面價(jià)19536元/m,較22年上漲20%,帶動(dòng)整體樓面價(jià)上漲。政策土地市場(chǎng)政策土地市場(chǎng)微觀二手普降13-20%左右，降幅1000-6000元/m。年度環(huán)比環(huán)杏林灣2022年2023年馬鑾灣2022年2023年海滄新城中心2022年2023年翔安南部新城2022年2023年翔安東部會(huì)展2022年2023年備注：數(shù)據(jù)截止2023年12月31日特征三特征三圍田甲圍田甲廈門宅地供應(yīng)量減質(zhì)升，以島內(nèi)外核心區(qū)供應(yīng)為主；限價(jià)放松難掩頹勢(shì)，有效邊界收縮廈門■供應(yīng)集中核心區(qū)：島內(nèi)成交5幅，占比35%,仍維持高位；集美、海滄、翔安，占比20-23%,分布在海滄中心、集美杏林灣、東部新城、東部會(huì)展等近島核心區(qū)；同安區(qū)供應(yīng)2幅地塊均流拍，為23年唯一無(wú)地塊成交區(qū)域?！鐾僚臒岫确只鈦?lái)房企聚焦島內(nèi)核心區(qū)，島外本土國(guó)企兜底為主：島內(nèi)市場(chǎng)為兵家必爭(zhēng)之地，核心優(yōu)質(zhì)地塊(五緣灣、政策政策工業(yè)集中區(qū)工業(yè)集中區(qū)土地(1幅)(2幅)(2幅)馬鑾灣(1幅)微觀二手海招商■島內(nèi)■集美■海滄■翔安■同安備注：數(shù)據(jù)截止2023年12月31日A0▲10月11月供應(yīng)(萬(wàn)m)46668788-O一均價(jià)(元/m)O0成交走勢(shì)■供銷價(jià)三線齊漲：23年全年供應(yīng)188萬(wàn)m2,環(huán)比上漲4%;成交200萬(wàn)m,環(huán)比上漲11%,成交底部回彈；成交均價(jià)42935元/m,環(huán)比上漲4%。政策土地市場(chǎng)微觀二手■市場(chǎng)先熱中冷，年底回彈：2022年底疫情防控全面放開，23年一季度前期積壓的需求集中釋放，3月市場(chǎng)短暫復(fù)蘇；二季度起置業(yè)情緒下滑，雖政策頻出，但效果不及預(yù)期，同時(shí)經(jīng)濟(jì)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，客戶觀望情政策土地市場(chǎng)微觀二手市，年底成交回彈。15-23年廈門商品住宅年度供銷價(jià)分析0015年16年17年18年19年供應(yīng)(萬(wàn)m)成交(萬(wàn)m{)-0一均價(jià)(元/m)備注：數(shù)據(jù)截止2023年12月31日；口徑為普通住宅，別墅政策土地市場(chǎng)微觀二手區(qū)域分析政策土地市場(chǎng)微觀二手■島內(nèi)成交高位持穩(wěn)，同安以價(jià)換量緊隨其后：島內(nèi)多個(gè)熱銷紅盤支持下，成交位居區(qū)域首位，豪宅市場(chǎng)熱度依然堅(jiān)挺；同安區(qū)域多盤同期在售，板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，多項(xiàng)目以價(jià)換量，價(jià)格環(huán)比下滑8%,帶動(dòng)成交上漲；翔安新項(xiàng)目入市疊加部分項(xiàng)目以價(jià)換量，維持區(qū)域成交持穩(wěn)；海滄區(qū)域市場(chǎng)熱度下行，成交低位持穩(wěn)。集美在售項(xiàng)目較少，且多項(xiàng)目進(jìn)入尾盤，成交低位徘徊；■島內(nèi)市場(chǎng)韌性強(qiáng)，島外整體價(jià)格下滑：島內(nèi)受多項(xiàng)目入市帶動(dòng)，價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲，同安、翔安、海滄多項(xiàng)目以價(jià)換量，價(jià)格均下行。政策土地市場(chǎng)政策土地市場(chǎng)微觀二手開盤分析■推盤節(jié)奏放緩，去化率小幅微漲：開盤推量不及2022年，核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目助力去化率小幅微漲，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全年共23次公開開盤/加推，共推5907套，整體去化率49%,較2022年微漲2%?！龀山粌蓸O分化，高端盤唱主角，客戶置業(yè)觀念回歸“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”:市場(chǎng)下行，房企以價(jià)換量，導(dǎo)致剛需客戶觀望情緒更重，去化低位；剛改、再改市場(chǎng)可選項(xiàng)目較多，房企推盤節(jié)奏放緩，客戶擇優(yōu)入市；高端盤推售節(jié)奏加快，五緣灣、蓮前、湖濱南具有板塊、教育、資源等優(yōu)勢(shì)，抗跌能力強(qiáng)，客戶置業(yè)熱度高，整體去化較好。典型項(xiàng)目剛需300萬(wàn)以下5建發(fā)書香泊月高層79/89/110m2三-四房洋房96/115/124m三-四房中同安-老城區(qū)73/81/108/130m三-四房中下同安-老城區(qū)萬(wàn)泰嘉境高層67/83-89m兩-三房洋房117/126m四房下剛改2國(guó)貿(mào)海嶼原80/89/92/112/116m三-四房中上同安-環(huán)東海嶼七星灣TOD璞盛77/86/99/103/117m'三-四房中下300/128/131/143/183/200m三-四房上云啟東方87/108/121m三-四房下湖里-金山78/85-89/96-99/121m'三-四房下高端800萬(wàn)以上思明-湖濱南135/143/192/303m四房售罄湖里-五緣灣五緣灣海118-270m四-五房售罄湖里-五緣灣天琴海五房中上思明-蓮前學(xué)仕里106/126/135/166/190m三-四房中城打響島內(nèi)降價(jià)潮第一槍。政策土地城打響島內(nèi)降價(jià)潮第一槍。政策土地市場(chǎng)微觀二手下降幅度降價(jià)典型項(xiàng)目促銷效率海投尚書房，40,17%③●水晶溪上，7,10%套數(shù)微觀透析一市場(chǎng)信心不足，島外項(xiàng)目普降8-17%,降幅約2000-6000元/m,其中建發(fā)縵玥長(zhǎng)灘降幅降6000元/m,降幅最大。但僅部分降價(jià)幅度超16%以上的項(xiàng)目去化效果較好，其余項(xiàng)目成交效果一般；島內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目同期在售，區(qū)域進(jìn)入紅海競(jìng)爭(zhēng)，中海國(guó)貿(mào)上區(qū)域項(xiàng)目名稱中海國(guó)貿(mào)上城4層以下可選擇不捆綁車位及精裝包→車位解綁，特殊樓層2-6%→精裝海滄-馬鑾灣清盤特惠，價(jià)格從2.4萬(wàn)降至2萬(wàn)，價(jià)格下降4000元/m2(↓17%)灣價(jià)格從2.9萬(wàn)降至2.6,價(jià)格下降3000元/m2(↓10%)中海左岸瀾庭價(jià)格從3.6萬(wàn)降至3.1,價(jià)格下降5000元/m2(↓14%),首付分期20%鎖客(原政策30%)海嶼原價(jià)格從2.9萬(wàn)降至2.5-2.6萬(wàn)元/m,價(jià)格下降3000-4000元/m2(↓10%)建發(fā)叁里云廬價(jià)格從2.7萬(wàn)降至2.4萬(wàn)，價(jià)格下降3000元/m同安-環(huán)東海域推特價(jià)房，價(jià)格從3.1下降至2.85萬(wàn)，價(jià)格下降2500元/m2(↓8%)中海環(huán)東時(shí)代推特價(jià)房，價(jià)格從3.4萬(wàn)下降至3.1萬(wàn)，價(jià)格下降3000元/m2(↓9%)同安-老城區(qū)象嶼西溪云境特價(jià)房口徑，價(jià)格從1.98萬(wàn)降至1.71萬(wàn)，價(jià)格下降2700元/m2(↓14%)廚房廚房二手微觀透析二島內(nèi)市場(chǎng)內(nèi)卷行情下，房企加快產(chǎn)品迭代速度島內(nèi)市場(chǎng)內(nèi)卷行情下，房企加快產(chǎn)品迭代速度■新房產(chǎn)品迭代升級(jí)加速：島內(nèi)多項(xiàng)目同期在售，市場(chǎng)進(jìn)入“產(chǎn)品內(nèi)卷”時(shí)代。開發(fā)商為提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力、吸引客戶，從戶型設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)以及車庫(kù)打造等進(jìn)行迭代升級(jí)?！魬粜透窬郑盒枨笱苌?43m最卷賽道，從超大橫廳、大陽(yáng)臺(tái)、外陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏間……不斷迭代升級(jí)。市場(chǎng)需求上143m四房戶型滿足全齡家庭對(duì)舒適居住、收納的需求，購(gòu)房群體覆蓋廣，因此各項(xiàng)目中143m的出現(xiàn)頻率都很高，島內(nèi)各項(xiàng)目為了在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中突出重政策圍，戶型格局從超大橫廳、大陽(yáng)臺(tái)、外陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏間……不斷升級(jí)。政策土地市場(chǎng)2022年8月，和悅東方，143m四房2023年6月，五緣海悅，143m四房入戶儲(chǔ)藏間+外陽(yáng)臺(tái)+大面寬陽(yáng)臺(tái)2022年8月，和悅東方，143m四房2023年6月，五緣海悅，143m四房入戶儲(chǔ)藏間+外陽(yáng)臺(tái)+大面寬陽(yáng)臺(tái)超大橫廳，8.5米大面寬陽(yáng)臺(tái)南北雙陽(yáng)臺(tái)，其中南側(cè)為外陽(yáng)臺(tái)超大橫廳，8.5米大面寬陽(yáng)臺(tái)微觀◆裝修標(biāo)準(zhǔn)：品牌升級(jí)，全裝修標(biāo)準(zhǔn)不斷突破創(chuàng)新。為提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，各房企從廚房電器、衛(wèi)浴品牌配套、陽(yáng)臺(tái)配套等對(duì)精裝標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行升級(jí)，注重全裝修細(xì)節(jié)，提升生活品質(zhì)。廚房電器增加廚房電器增加電器從傳統(tǒng)油煙機(jī)、燃?xì)庠?、洗碗機(jī)3件套+前端凈水器，增配末端凈水器//集成制冷油煙機(jī)/嵌入式灶蒸烤烹飪機(jī)/飛雨水槽品牌升級(jí)：由科勒等傳統(tǒng)主流品牌升級(jí)為漢斯格雅等陽(yáng)臺(tái)配套增加陽(yáng)臺(tái)配套增加從傳統(tǒng)交付的地面、墻面、頂棚，增配智能晾衣架、迷你掛壁洗衣機(jī)、家政柜等配套。政策土地政策土地市場(chǎng)微觀二手微觀透析三田甲田甲廈門同安老城區(qū)10盤混戰(zhàn)，從產(chǎn)品線、房企品牌、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面競(jìng)爭(zhēng)廈門■在售項(xiàng)目多，從產(chǎn)品、房企品牌、裝修標(biāo)準(zhǔn)等競(jìng)爭(zhēng)：同期在售項(xiàng)目10個(gè)，且項(xiàng)目距離相近、配套共享、產(chǎn)品同質(zhì)化；其次板塊有保利、象嶼、住宅、遠(yuǎn)洋、萬(wàn)泰等央、國(guó)、民企等多類型房企；第三廈門自2014年開啟精裝房時(shí)代，精裝房成市場(chǎng)主力，僅蕓溪5期A地塊為2003年取得無(wú)精裝要求，目前板塊內(nèi)毛坯房、精裝房同期競(jìng)爭(zhēng)。水晶溪上1.69萬(wàn)(地價(jià)10000)道高層83/95/98/122/185m三-四房；疊墅145~148m保利時(shí)光印象2.1萬(wàn)(地價(jià)14069)保利天匯錫2.56萬(wàn)(地價(jià)18002)疊墅144/159mí夢(mèng)每新工業(yè)園萬(wàn)泰嘉境2.35萬(wàn)(地價(jià)12297)高層68/83/89m兩-三房；洋房89/117/127m三-四房古龍書香璟園1.88萬(wàn)(地價(jià)12000)遠(yuǎn)洋風(fēng)景1.93萬(wàn)(地價(jià)18631)高層49/68/79/96m一三房；洋房96m四房高層70/81/94/108~112/130m二-四房；疊墅155~168m同同水晶蕓溪5期1.71萬(wàn)(地價(jià)15000)高層73~130m住公園寶龍旭輝城1.91萬(wàn)(地價(jià)14092)高層64~141m兩-四房10盤中鐵諾德逸都路業(yè)態(tài)豐富高層vs洋房vs業(yè)態(tài)豐富類型多類型多精裝精裝VS毛坯期A地塊為2003年取得(樓面價(jià)270元m,土地年限調(diào)」整為23年),無(wú)精裝要求，成為區(qū)域唯一毛坯房。微觀透析四微觀透析四■目前全市共有33個(gè)樓盤有競(jìng)/定配建，總建面約36.7萬(wàn)m2,其中島內(nèi)20.3萬(wàn)m2(約1232套房源),目前僅2個(gè)項(xiàng)目定配建房(共121套，1.65萬(wàn)m)入市售罄，待售存量約35萬(wàn)m,待入市體量大，將加劇新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。2023年2018年2021年廈門政策土地微觀二手(套)(套)2016年海滄區(qū)2021年思明區(qū)中海國(guó)貿(mào)上城海滄區(qū)湖里區(qū)建發(fā)五緣灣璽同安區(qū)中海九號(hào)公館湖里區(qū)建發(fā)五緣模月集美區(qū)湖里區(qū)翔安區(qū)首開龍湖璟宸府集美區(qū)正榮中梁天著潤(rùn)宸待定翔安區(qū)國(guó)風(fēng)明月2022年思明區(qū)翔安區(qū)國(guó)風(fēng)宸曦思明區(qū)建發(fā)壹里(2023.12.21售罄)2017年翔安區(qū)國(guó)風(fēng)長(zhǎng)安思明區(qū)學(xué)仕里翔安區(qū)國(guó)風(fēng)攬星思明區(qū)華潤(rùn)貧篤悅府翔安區(qū)住宅水晶合院湖里區(qū)建發(fā)港務(wù)五緣灝月翔安區(qū)國(guó)貿(mào)遠(yuǎn)洋天和湖里區(qū)建發(fā)湖畔九境海滄區(qū)海投云山郡湖里區(qū)同安區(qū)保利和光嶼海湖里區(qū)同安區(qū)融信廈門世紀(jì)湖里區(qū)天琴海同安區(qū)保利閱云臺(tái)湖里區(qū)建發(fā)五緣灣海同安區(qū)首開九瓏岸合計(jì)2020年湖里區(qū)建發(fā)五緣映月湖里區(qū)中駿天薈政策政策■23年二手房成交為近5年新低，島內(nèi)首次不及島外：23年全市二手房成交1.99萬(wàn)套，較22年下滑5%,為近五年首次跌破2萬(wàn)套。其中島內(nèi)占比49%,為首次島內(nèi)成交占比不及島外，主要受廈門島內(nèi)新房供應(yīng)增量，購(gòu)房門檻下降，部分二手客戶轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)，同時(shí)，島外新城配套逐步完善，2022年起島外二手住宅成交占比逐步上漲?！鲈露瘸山徊▌?dòng)，走勢(shì)與新房大體一致：一季度市場(chǎng)回暖，成交規(guī)模持續(xù)攀升，主要為疫后需求集中釋放，疊加22年政策發(fā)酵，客戶收入預(yù)期有所回升。4月后，政策邊際效益減弱，需求集中消化，成交乏力。四季度新政頻繁，降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸等有效釋放部分需求，但對(duì)成交帶動(dòng)有限，市場(chǎng)整體略呈下降趨勢(shì)。土地市場(chǎng)微觀二手24年廈門市場(chǎng)分析24年供銷價(jià)預(yù)測(cè)：供應(yīng)增量，成交量?jī)r(jià)回落>供應(yīng)潛力值測(cè)試顯示，按照目前待入市及主力在售量與23年土地入市率及各項(xiàng)目供應(yīng)系數(shù)計(jì)算，在市場(chǎng)穩(wěn)定情況下，24年預(yù)計(jì)將有200萬(wàn)m供應(yīng)，結(jié)合23年各個(gè)性質(zhì)的的開盤去化率、供求比、月均流速等計(jì)算，24年整體中性成交量約為170萬(wàn)m左右，環(huán)比下降15%;島內(nèi)核心高價(jià)項(xiàng)目減少，價(jià)格回落，島外核心區(qū)項(xiàng)目入市，或?qū)⒁詢r(jià)換量，整體價(jià)格回落，預(yù)計(jì)24年成交均價(jià)3.9萬(wàn)元/m。24年02011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年2024年供應(yīng)面積(萬(wàn)m)■成交面積(萬(wàn)m)——成交均價(jià)(元/m)22年底廈門各板塊存量24年22年底廈門各板塊存量24年同安老城區(qū)66.2萬(wàn)翔安環(huán)東海域杏北環(huán)杏林灣北部新城杏林老城區(qū)馬鑾灣板塊20.2萬(wàn)25-30萬(wàn)m17.1萬(wàn)新店自貿(mào)區(qū)后溪同安環(huán)東海域灌口3444萬(wàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)圍田甲圍田甲■競(jìng)爭(zhēng)由外圍非核心區(qū)向核心區(qū)板塊轉(zhuǎn)移：23年島外競(jìng)爭(zhēng)以外圍非核心區(qū)為主，隨著23年年底島外核心區(qū)供地加速，如海滄新城、馬鑾灣、環(huán)杏林灣、北部新城、東部會(huì)展，24年島外競(jìng)爭(zhēng)將向核心區(qū)轉(zhuǎn)移?！霎a(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈：新成交地塊樓面價(jià)均在1.8-2萬(wàn)元/m,且均為本土國(guó)企競(jìng)得，板塊各具優(yōu)勢(shì)，其中海滄新城發(fā)展成熟、進(jìn)島距離近，環(huán)杏林灣配套完善，北部新城近島優(yōu)勢(shì)，東部會(huì)展配套逐步落地未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展板塊，在面粉價(jià)格相差不多的情況下，產(chǎn)品打造成為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力。23年底廈門各板塊存量23年底廈門各板塊存量57.6萬(wàn)工區(qū)同安環(huán)東海域2萬(wàn)否北食環(huán)查林語(yǔ)、北部新城13.5萬(wàn)杏林老城區(qū)島內(nèi)2025萬(wàn)m環(huán)東海域東孚板塊29.1萬(wàn)6.5萬(wàn)23.2萬(wàn)南部新城24.5萬(wàn)72.8萬(wàn)附件附件1:廈門政策一覽表心潤(rùn)和心潤(rùn)和島內(nèi)島外限購(gòu)廈門戶口非廈門戶口①通過(guò)贈(zèng)予轉(zhuǎn)讓住房后，再次購(gòu)買住房需滿3年；②參與競(jìng)買“法拍房”的人員，應(yīng)當(dāng)事先限售2021年9月18日起，在島內(nèi)新購(gòu)買的一手住房，需取得產(chǎn)權(quán)證后滿5年方可上市交易交易時(shí)間限貸島內(nèi)島外首付比例利率首付比例利率本市或島內(nèi)無(wú)房本市有1套住宅住宅在島內(nèi)無(wú)住房貸款記錄或貸款已結(jié)清有1套住房貸款未結(jié)清住宅在島外無(wú)住房貸款記錄或貸款已結(jié)清有1套住房貸款未結(jié)清有2筆及以上住房貸款未結(jié)清暫停發(fā)放貸款本市2套住宅及以上暫停發(fā)放貸款數(shù)認(rèn)定證明，向銀行申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)